影响美国房价水平的因素分析--孙瑞晨
【北美购房网】影响美国房地产格局的宏观因素
【北美购房网】影响美国房地产格局的宏观因素摘要#千禧一代｜美国房地产市场购买的主力军＃不可小觑的海外买家#比较低的房屋供给量决定了现在的美国房地产市场是卖方市场。
#千禧一代｜美国房地产市场购买的主力军美国房产市场的格局随着千禧一代人的长大正在慢慢的发生变化。
他们是购房者市场中的主力军，其购买力决定着美国购房市场的供给面。
千禧一代的购房者在房价的历史低点进入到美国的房地产市场，为新一轮的住宅市场的复苏和繁荣注入了活力。
千玺世代进入初次购房者的行列千禧一代的大多数已经准备好开始组建家庭。
在过去的金融危机中，低谷期的宏观经济极大程度上限制了千禧一代在选择工作时的地点。
他们大学毕业之后，大多数选择回到自己父母所在的城市，与父母居住在一起。
而如今，随着经济的复苏，更多的年轻人不再选择和父母一起居住，而是搬到提供更多机会而且房价也更加昂贵的大都会居住。
选择与父母住在一起的年轻人受2008年金融危机影响，很多年轻人选择在毕业后与父母住在一起。
图中截止到2010年，有越来越多的年轻人选择留在家里。
然而，随着经济的复苏，离巢而飞的年轻人也越来越多（图中没有显示）。
类型的选择上相比于他们的父母婴儿潮世代已经有了非常大的变化。
在购买的房屋类型种类中，有71%的婴儿潮世代会选择独院住宅，而只有39%的千禧一代会选择独院住宅。
仅有11%的婴儿潮世代会选择连排房屋，但是会有34%的千禧一代会选择连排房屋.＃不可小觑的海外买家“中国买家不仅是美国住宅最大的国际买家，在整体的交易中也是个不容小觑的群体。
以纽约为例，2016年中国买家购房交易额占当年总交易额的18.4%”.對於全美而言: 平均购买的单价为$936,615海外买家在购置房产的过程中，投资收益不仅被当地房产市场的回报率所影响，也被汇率变化所影响。
打算进入美国房产市场的中国投资者最近面对着一个好消息和一个坏消息：人民币兑美元的升值和更加严格的外汇管制。
美元兑人民币走势图（人民币相对美元走强）＃美国房产供给面分析美国的房地产市场的供应量自2008年金融危机之后，从高位跌下，依旧维持在比较低的位置。
美国商业房地产市场现状及影响分析
2010年第1期HONG GUAN JING JI GUAN LI《宏观经济管理》○钱华费明硕美国商业房地产市场现状及影响分析近期美国几大金融机构最新公布的二季度财报显示，有关商业地产的投资损失和银行坏账大量增加。
其中，摩根士丹利公司价值170亿美元的商业地产投资组合二季度减记7亿美元；富国银行二季度商业地产坏账31亿美元，比一季度增长69%，累计已达76亿美元。
此外，截至2009年10月末，美国共有5521处商业地产项目出现断供、丧失抵押房产赎回权和破产，数量是2008年年底的2倍。
美国商业房地产市场一旦出现大规模的资产坏账，势必会对依然脆弱的美国金融体系造成新一轮的冲击和破坏。
美国商业房地产市场现状1.商业地产市场概况。
根据美国全国地产经纪商协会的最新统计，美国商业房地产市场的资产总规模超过6.7万亿美元，主要包括3.7亿平方米的办公建筑、12.1亿平方米的工业建筑、8.8亿平方米的购物中心和357万平方米的旅馆建筑。
2.商业地产抵押贷款。
商业地产市场资金来源主要包括储蓄贷款社、互助储蓄银行、商业银行、人寿保险公司、抵押贷款公司和养老基金。
其中，人寿保险公司是大型商业性房地产抵押贷款的最重要资金来源，人寿保险公司超过40%的资产都被用于投资商业地产抵押贷款。
3.商业地产抵押贷款证券。
与住宅地产类似，商业地产抵押贷款也支撑着一个规模庞大的债券及衍生产品市场，其产品称为商业地产抵押贷款证券。
由于商业地产抵押贷款的安全性要高于住宅抵押贷款，除一般的投资者以外，保险基金、养老基金、共同基金和对冲基金等大型机构投资者主要购买了商业地产抵押贷款证券产品。
据估计，目前商业地产抵押贷款证券市场的规模约为3000亿美元。
面临的主要问题尽管近期的一些数据显示美国居民住宅市场出现企稳迹象，但商业地产领域不但没有好转，反而正在逐渐滑向深渊，一些影响商业地产回暖的因素仍在不断恶化。
1.空置率大幅上升。
一是由于经济衰退，大批企业倒闭裁员减少了对办公和生产建筑的需求，房地产行业协会数据显示，纽约办公建筑的空置率已经超过了10%。
美国房地产市场的经济学分析
美国房地产市场的经济学分析随着全球化的深入，美国房地产市场的发展情况一直备受关注，充分了解美国房地产市场的经济学原理和特点，是我们分析其发展走向以及为自己的投资决策提供基础。
本文将对美国房地产市场的经济学分析进行探讨，主要从房价、租金、供需关系、国家宏观政策等方面进行剖析。
第一章房价的经济学分析房价是房地产市场的核心指标，对其进行经济学分析可以更好地了解其价格变化原因。
首先，房价的主要决定因素是房屋周边经济的发展水平。
例如城市中心商圈房价高，因为经济活动更为繁荣。
其次，信贷市场也是影响房间价格波动的因素之一。
当前，美国经济金融政策信贷环境较为宽松，房屋贷款利率较低，因此对房价上涨起重要作用。
此外，不断增长的移民人口以及美国房屋的短缺也是导致房价上涨的重要原因，房地产市场供需关系越趋紧张，房价就越会抬高。
第二章租金的经济学分析美国租金涨跌的最主要因素是城市就业。
一方面，就业市场活跃，会促使租金走高，因为随着就业机会的增加，房源需求量增大，租金自然也就随之提高。
另一方面，就业市场不活跃，则会导致租金下降，因为减少的工作岗位也导致了租房需求量的减少。
此外，住房供需关系也是影响租金的重要因素，城市居民的人口和经济发展水平越高，住宅需求量也就越大，租金水平也相应提高。
而房屋供应增加，则会导致市场竞争加剧，租金降低。
第三章供需关系的经济学分析美国房地产市场供需关系，决定着整个市场的稳定与否。
在供给方面，房源的持有者、房屋的开发商和出租方等都是主要的供应者。
在需求方面，购房者和租赁者是主要的需求者。
正确把握供需双方各自的利益点，从而把握供需关系，是决定房地产市场发展的关键。
目前，美国房地产市场的供给状况是偏紧的，房源稀缺，因此房价处于高位。
而房地产市场需求方面，由于美国不断变化的人口结构、经济发展和居民购房动机，需求量和需求性质也越来越广泛和复杂。
因此，具体的供需关系是需求方提出对产品质量、房价和隐形成本等要求，供给方则致力于提高产品品质和性能，以满足需求方的需求。
论美国房地产投资：复苏之势or泡沫之时
论美国房地产投资：复苏之势or泡沫之时研究与发展中心刘晓政王玲房地产业是美国国民经济的重要组成部分，是其重要的基础产业。
报告将以美国房地产的现状为基点，通过影响地产市场的长期及短期因素来分析未来美国房地产市场的投资价值。
我们认为：1）2015年，美国房地产市场被次贷危机压抑了十年的房屋需求彻底复苏，成交量及房价均达2008年以来的高点。
2）长期来看，美国宏观经济基本面、人口年龄结构、人口流动将从不同侧面继续推动房地产业的发展变化。
3）短期来看，库存及新开工的供给量仍无法满足日益上涨的需求端，供需面不平衡的现状成为房市价格继续上涨的动力。
正文：一、美国房地产的现状：需求逐步复苏。
2008的年金融危机对美国的房地产行业造成了巨大的打击。
2011年后，房地产行业逐步复苏，销售量持续增加。
2015年，在美国最发达的12座城市中，房市反弹力度已超过2005年的最高点，交易的净利润也达到近10年高点。
最新数据显示，美国一季度房屋销售相对稳定，尽管有迹象显示美国第一季度经济可能不尽人意，但似乎楼市复苏未受严重影响。
图：房屋销售量及房价均呈上涨趋势数据来源：Bloomberg，诺亚研究美国房地产业的强势复苏还可以从租售房屋的空置率中体现出来。
经济危机之后，美国保持很低的空置率，出租房屋空置率保持在6~8%之间。
图：空置率下降注：出租空置率=空置的供出租的房屋/(租户已占用的房屋+已出租但等待占用的房屋+空置的供出租的房屋)，包括可租可卖的房屋。
数据来源：Bloomberg，诺亚研究美国的商业房地产（比如商场、办公楼、工厂等）主要以租赁为主要经营方式，虽然有买卖，但比例仅为20%左右。
正常的房地产市场，从投资角度来看，是否值得投资很大程度上依赖于其产生租金的能力。
因此，房地产租金水平能比较准确地反映房地产市场的供求关系以及社会整体经济形势。
从公寓、写字楼、零售物业以及工业地产租地来看，2008年经济危机后，租金均保持持续上涨态势。
美国房地产市场繁荣与衰退的制度原因探析
美国房地产市场繁荣与衰退的制度原因探析作者：蔡红君来源：《时代金融》2020年第13期摘要：从第二次世界大戰结束一直到2007年次贷危机爆发前，在长达60多年的时间里，美国房地产市场经历了一个超长的繁荣时期。
然而，没有任何一种资产价格可以永远保持上涨的趋势，美国房地产市场的超长繁荣期随着次贷危机的爆发而瞬间崩塌。
在美国房地产繁荣与衰退的背后，有着深刻的制度和政策根源。
对美国房地产市场繁荣和衰退的制度性因素进行解码，不仅可以加深我们对美国房地产市场以及次贷危机的认识，同时对我国房地产市场的发展也具有重要启示。
关键词：房地产; 制度; 政策从房地产市场的周期来看，其繁荣、泡沫、衰退、萧条，再到复苏、繁荣，都表现为一种货币现象，尤其是与一国货币政策的变化密切相关。
但从本质上来看，影响房地长市场长期发展的因素往往是制度因素。
一、美国的金融制度20世纪30年代爆发的大萧条对美国产生了重要影响，大危机结束后，美国政府开始加强了对房地产市场的干预，但这种干预行为实际上并没有起到稳定房地产市场的作用。
（一）一级市场降低住房贷款门槛在一级市场上，美国的金融制度安排主要在三个方面促进了房地产市场的发展：首先是采用低首付比例的制度安排;其次是多元化的贷款供给;第三是贷款保险体系。
美国对住房贷款的首付比例要求比较低，一般贷款的首付比例都低于20%，而其他发达国家，如新加坡、德国等国的房贷首付比例一般都超过20%，尤其是在次贷危机爆发前，美国部分房屋贷款首付比例甚至降低为零。
次贷危机爆发前，房利美与房地美制定的住房抵押贷款的首付标准成为其他金融机构的重要参考，其制定的最低首付比例为20%。
但如果购房者购买了FHA，美国联邦住房管理局）或者住房保险，那么首付比例就可以降低到3%左右的水平（林垚，2018）。
[1]如果购房者可以满足其他担保机构，如VA或RHS的担保条件，甚至可以实现零首付。
美国发达的金融市场、多样化的金融机构是降低住房贷款门槛的第二个因素。
怎么看美国的房价走势趋势
怎么看美国的房价走势趋势美国的房价走势是由多种因素共同影响的，并且受地区、经济和政策等因素的影响程度也有所不同。
要了解美国的房价走势趋势，我们可以从以下几个方面进行分析。
第一，经济基本面对房价的影响。
美国的房价通常与国内生产总值（GDP）、就业情况和人口增长率等经济指标密切相关。
当经济增长强劲，就业率高，人口增长迅速时，需求增加，房价往往会上涨。
反之，经济不景气、就业压力大和人口流失等因素会导致房价下跌。
第二，货币政策对房价的影响。
美国联邦储备系统（简称美联储）的货币政策对房价有着较大的影响。
当美联储实施宽松的货币政策，降低利率时，借贷成本下降，购房需求增加，房价通常上涨。
相反，当美联储收紧货币政策，加息时，房贷利率上升，购房成本增加，房价可能下跌。
第三，区域差异对房价的影响。
美国是一个地域广阔、经济发展不平衡的国家，不同地区的房价走势也有较大差异。
一般来说，房价在繁荣的城市和地区上涨的可能性更大，而在经济不发达或人口流失的地区，房价可能趋于平缓甚至下跌。
同时，地区之间的房价差异还与基础设施建设、教育资源和就业机会等因素相关。
第四，政府政策对房价的影响。
美国政府的住房政策和税收政策对房价有一定的影响。
例如，政府出台的支持低收入群体获得住房的政策会增加对低价房的需求，推动房价上涨。
此外，税收政策的变化也会对房价产生影响。
例如，在2017年底通过的税收法案中，个人所得税和房地产税的调整可能会影响到房价走势。
综上所述，要了解美国的房价走势趋势，我们需要综合考虑经济基本面、货币政策、区域差异和政府政策等多个因素。
同时，还需密切关注房地产市场的数据和专业机构的研究报告，以获取最新的市场动态和趋势分析。
请注意，以上仅为一般性讨论，具体的房价走势可能因个别因素或突发事件而有所不同，因此在进行房地产相关决策时建议咨询专业人士的意见。
美国房价走势分析：123年来美国房市的历史和规律
美国房价走势分析：123年来美国房市的历史和规律美国的房价在过去的100多年中的年平均增长率约为3%，略高于美国的通胀率（2.8%）。
如果涨幅远高于通胀率，后面就会没有增长，或下跌。
这个规律是如此的精准，以至于在这100年中只有1943-1947是唯一的明显跑赢通胀又没有跌回去的阶段。
这个规律不仅适用于美国平均，而且适用于一线城市。
到2013年，美国的平均房价已经超过扣除通胀后的历史平均，并不是便宜货，意味着将来房价的年平均涨幅应该会低于3%。
这个回报率是否足够高，是否能达到分散投资的目的，见仁见智。
但是中国投资者应该知道这个规律。
根据美国最权威的凯西·席勒房价指数（席勒是2013年诺贝尔经济学奖获得者），从1890年到2013年的123年中，有28年是下跌的（占23%），95年是上涨的（占77%）。
其中跌得最深的是2008年，即金融危机最糟糕的一年，跌幅达18%。
连续下跌达到5年的只有两次，第一次是1929-1933年的大萧条时代，累积跌幅达26%；第二次是2006-2011年的由房地产泡沫破灭引发的金融危机，累积跌幅达33%。
那么美国的房价在一个正常的年份涨得会有多快？在过去的123年中，美国房价平均内生（几何）增长率为3.07%。
这个数字的逻辑是从哪里来的？在同样的123年中，美国CPI通胀率为2.82%。
如图一，美国的房价以高于通胀率千分之2.5%的速度涨了一百多年。
一般的常识是房地产是抗通胀的，此言不虚。
在扣除通胀率后，房价就基本不涨了。
本网注明“来源：美国房价走势”的所有作品，版权均属于居外，未经本网授权不得转载、摘编或利用其它美国123年扣除通胀后的房价历史（资料来源：美国劳动力统计局，威斯康辛大学）如果我们看10年的累积涨幅，美国过去123年中发生过3次十年累积涨幅超过100%的阶段，分别是在1938-1954之间，1969-1986之间，和1995-2007之间。
1938-1954之间的地产大牛市是因为1943-1947年间由于二战带来的工业和消费需求，这5年的年均涨幅为17%，扣除通胀后的平均涨幅仍然有10%；其余年份的平均涨幅只有2%，扣除通胀后是负增长。
中国与美国房价的比较研究
中国与美国，作为两个世界最大的经济体之一，其房价的比较一直是热门话题。
本文通过分析两国房地产市场的发展历程、政策措施、影响因素等方面，揭示了两国房价的差异及其原因，并探讨了其对经济发展的影响及未来的趋势。
一、发展历程和政策措施1.1 中国房价的发展历程和政策措施中国的房地产市场的发展可以追溯到20 世纪80 年代末的城镇住房制度改革，这次改革使得城市居民能够通过购房获得产权，催生了住房市场的发展。
随后，在1998 年，以供地制约调控为主的住房市场调控政策开始实施。
“沈阳三举措”是中国房地产调控史上的第一次尝试，包括减少土地供应，加大土地出让的金融保证金与拍卖保证金，禁止银行向开发商发放贷款。
此后，中国的房价呈上涨趋势，但在2007 年以后，随着全球金融危机的爆发，中国政府加大了对房地产市场的调控力度，实施了一系列的政策措施，如限购、限售、加大土地供应和增设税收等，以遏制房价的过快上涨。
1.2 美国房价的发展历程和政策措施美国的房地产市场可以追溯到20 世纪初期，但直到二战之后，住房市场才开始快速发展。
直到2000 年代初，美国部分地区的房价开始大幅上涨。
但在2008 年爆发的次贷危机之后，美国房价激增的泡沫破裂，房价开始大幅下跌。
此后，美国政府实施了一系列的政策措施，以支持房地产市场的恢复，如降低利率、减税、放宽贷款限制等。
二、影响因素分析2.1 国际金融和经济环境国际金融和经济环境是房价变动的重要因素。
在2007 年以前，全球经济保持稳定增长，形成了对房地产市场需求的强力支撑，这也是引导中国和美国房地产市场走向不同的重要因素。
之后，全球金融危机对中国和美国的房地产市场产生了不同程度的影响。
2.2 城市化进程和人口流动城市化进程和人口流动也是影响房价的重要因素。
中国大规模城市化进程的加速导致了房地产市场的快速发展，同时也带来了房价上涨的压力。
美国的城市化程度已经相对较高，人口流动也比中国更为平缓，这也降低了美国房价的波动。
美国房市市场现状分析报告
美国房市市场现状分析报告1. 引言美国房地产市场一直以来都是世界上最活跃和最具吸引力的市场之一。
房地产行业对美国经济的作用举足轻重，不仅为就业机会提供了巨大的支持，也直接影响了人们的财富和生活质量。
本报告旨在对美国房地产市场的现状进行全面分析和评估，提供对当前市场趋势的洞察，以及对未来发展的预测。
2. 市场概况自2008年的全球金融危机以来，美国房地产市场经历了持续的复苏和增长。
尤其是在最近几年，住房需求的增加以及低利率环境的支持推动了房价的上涨。
根据美国住房和城市发展部的数据显示，自2020年以来，房价年均增长率为4.2％，并且出售和租赁市场都非常活跃。
3. 受益因素3.1 经济增长美国的经济增长是推动房地产市场的重要因素之一。
当前，美国经济稳健增长，就业市场紧张，失业率持续下降，这为购房提供了良好的动力。
3.2 低利率环境美国联邦储备系统（美联储）持续将利率维持在较低水平，这是为了刺激经济增长并促进货币流通。
低利率环境使得购房变得更具吸引力，并鼓励投资者选择置产而非存款。
3.3 人口增长和移民人口增长是促使房地产市场上涨的另一个重要因素。
美国一直以来吸引了大量的移民和外国买家。
随着人口的增长，对住房需求的增加也会增加市场的活跃度。
4. 挑战和风险4.1 房价泡沫房地产市场不断上涨的价格在一定程度上引发了市场的担忧。
房价过快上涨可能引发房价泡沫，一旦泡沫破灭，市场将面临较大的风险。
4.2 贷款政策变紧目前贷款政策相对宽松，但随着时间的推移，政策可能会发生变化。
如果贷款政策变得更严格，购房者可能会面临更多的限制，这对市场的发展产生负面影响。
4.3 地区性差异美国房地产市场的特点是地区差异明显。
不同地区的经济和需求变化可以给市场带来不确定性。
一些地区可能经历持续增长，而另一些地区可能会面临下滑。
5. 未来发展趋势5.1 数字化转型近年来，房地产行业加速数字转型，通过技术进步提供更高效和便捷的服务。
美国房地产市场泡沫状况分析
利率政策：美联储通过调整利率来控制房地产市场的资金流入和流出 贷款政策：政府对房地产贷款的监管政策，如贷款额度、首付比例等 货币供应量：中央银行控制货币供应量，从而影响房地产市场的资金供应 货币政策对房地产市场的影响：货币政策的变化直接影响房地产市场的供求关系和价格水平
定义：投资者 过度购买房地 产，期望通过 价格上涨获利
房价暴涨：房地产市场泡 沫会导致房价暴涨，超出
普通人的购买能力。
房屋质量下降：为了快速 回笼资金，一些房地产开 发商可能会降低房屋质量。
房屋供不应求：由于房价 暴涨，一些人可能会选择 退出房地产市场，导致房
屋供不应求。
房地产投资风险增加：房 地产市场泡沫会导致投资 风险增加，一旦泡沫破裂， 房价暴跌，投资者将面临
原因：低利率、 宽松贷款条件、 投资者追逐高
回报
影响：推高房 价、引发市场 泡沫、经济危
机
案例：2000年 代初的美国房 地产市场泡沫
破裂
内容：金融创新是导致美国房地产市场泡沫的重要原因之一，如次级贷款、抵押 贷款证券化等金融工具的创新，使得房地产市场融资更加容易，推高了房价。
内容：金融创新的过度发展使得风险被过度分散和转移，导致市场对风险的认知不足， 进一步推动了房价的上涨。
金融机构破产
股市崩盘
添加标题
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信贷市场收缩
添加标题
添加标题
房价下跌
房价下跌：导致房屋所 有者财富减少，影响消
费和投资
经济衰退：房地产市 场泡沫破裂可能导致
经济衰退或萧条
银行风险：房地产市 场泡沫破裂可能导致 银行破产或信用紧缩
社会不稳定：房地产 市场泡沫破裂可能导 致社会不稳定，增加
犯罪率和社会问题
美国房地产市场波动因素分析
美国房地产市场波动因素分析美国房地产市场在过去几十年间一直处于波动之中，这些波动是由多种因素所导致的。
本文将会分析一些主要的波动因素，并探讨它们的影响。
第一，经济情况是影响房地产市场波动的重要因素。
当经济增长强劲时，人们更有钱购买房屋和置业，此时房地产市场就会蓬勃发展。
相反地，当经济衰退或不景气时，消费者的信心下降，购买力降低，这时房地产市场就可能出现滞涨或下跌。
第二，利率的上升和下降也会对房地产市场产生影响。
当利率上升时，房贷成本增加，购房者的购买能力降低，房屋需求下降，房价也随着下降。
而当利率下降时，购买大宗商品的资金就会从其他领域流入房地产领域，房屋需求增加，房价相应上涨。
第三，政府政策和立法也可以对房地产市场波动产生影响。
政府可以通过税收政策、土地资源管理、建筑和规划法规等政策来控制房地产市场。
例如，政府可以对房屋买卖和持有收税、调整土地利用政策等方式来调整房地产市场供求关系和价格。
第四，人口和迁移也是影响房地产市场波动的因素。
当一个社区的人口增加时，需求也会增加，房价就会上涨。
相反，当人口流失、迁出时，房价可能会下跌。
第五，房地产市场供求关系也会影响市场波动。
当房屋供应紧缺时，购房者就会面临更大的竞争，价格就会上涨。
而当房屋供应过剩时，市场就会出现供大于求的情况，房价下跌。
最后，媒体和舆论也是影响房地产市场波动的因素之一。
当媒体和舆论对房地产市场有负面报道时，人们的信心受到打击，购买力下降，带来房价下跌的影响。
而当媒体和舆论对房地产市场有正面报道时，市场情绪上升，带来房价上涨的影响。
综上所述，美国房地产市场波动的因素是多方面的，经济状况、利率水平、政府政策、人口迁移、供求关系以及媒体和舆论等因素都会对市场波动产生重要的影响。
对于购房者、开发商和政策制定者，了解和掌握这些因素对于商业决策和政策制定都至关重要。
这三个原因造成了那年美国房地产的疯狂和泡沫
这三个原因造成了那年美国房地产的疯狂和泡沫美国的这波房地产泡沫是如何产生到破灭的？美国房产是如何发展的？今天要给大家讲的是发生在90年前的美国的一场房地产泡沫。
国人现在都非常关注房价，都在担心什么时候国内房地产会出现泡沫的崩溃，再往前看历史，日本曾经出现过房地产泡沫的崩溃，香港曾经出现过房地产泡沫的崩溃。
所有这些房地产泡沫的崩溃，而美国历史上第一次房地产泡沫则是在20世纪的时候出现的。
在这场泡沫出现之前，美国没有真正意义上的房地产泡沫。
因为房地产泡沫主要发生在城市化的过程中。
在之前美国曾经出现过地价的上涨，但那个时候的土地主要是农业用地。
20世纪以来，随着汽车工业的发展，随着汽车工业拉动了城市化的发展。
所以这个时候城市的土地才开始出现的上涨，才有了真正现代意义上的房地产泡沫。
汽车行业的发展，要说到福特推出的T型车，T型车的推出使得汽车的价格一下子变得非常的低廉，然后有很多美国的中产阶级家庭都有能力买到汽车。
买到汽车之后就觉得非常兴奋，就开始开着汽车到处跑。
很多人开着汽车从寒冷的北部到了南方，到了佛罗里达，就跟现在国人现在逃雾霾跑到海南去一样。
到了那里之后，发现这里真是一个好地方。
所以佛罗里达州的房地产突然出现了一场高潮。
来自四面八方的投机商为了一个共同的革命目的都到了佛罗里达。
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凡本网注明“来源：XXX（非庞兹这里头最有名的人物就是庞兹，学过金融的人都知道一个术语，庞兹骗局，那么庞兹骗局就是由这位著名的意大利裔的投机商庞兹命名的。
庞兹骗局也叫金字塔骗局。
就是找来一批人，对他们许诺，说给我钱吧，我会给你非常丰厚的回报，我能保证你半年翻倍，能够保证给你50%，100%的回报率。
大家将信将疑地把钱给了，还真能够最后得到一些收益。
但是这些收益从何而来呢，那其实是从你新骗的一群人那里得来的。
在美华人谈真实的美国生活和房价解读
在美华人谈真实的美国生活和房价来源：何凌昊的日志在美国生活有些年头了，说说真实美国房价。
总体而言，普通美国人这年头买房没也有国内媒体说的那么容易，但是比起国内的老百姓而言，还是压力小很多。
美国的房价也是跟人口分布相关，一般而言，东西两岸，主要是纽约及周边的城市，还有加州贵一点，中间地区便宜。
除了人口之外，还有一个原因就是美国几乎人人有车，这让每个人的生活范围扩大了很多，买房时候的选择余地也很多。
美国房子的中间价目前在20万美元左右。
前面说过，东西两头贵，所以美国中间大部分地方的都不到20万美元。
我今年到过美国的两个中部城市，一个是底特律，一个是堪萨斯城，就人口而言，这两个城市在美国排在10-50之间，算是二线城市。
但是人口100万都不到，中国大一点的县城都比它大。
房价也便宜，一个楼都只要10几万，甚至不到10万，20万出头都是很好的房子了。
但是这些城市KB的一面，就是人口少，根本看不到中国人熙熙攘攘的人群。
晚上睡觉，外面路上一点响动都没有，自然也没有什么丰富的。
很多刚来美国的时候，感觉总算清净了，但是没过几个月，就开始无聊了。
而事实上，住在这些二线城市的美国人也是挺无聊的，所以年轻人还是会往纽约、洛杉矶等大城市跑。
这里稍微说一句题外话，美国之所以形成这样的城市格局，说到底是自由经济社会体中，资源自由配置的结果。
不想我们，一个大项目建在哪里要发改委说了算。
美国都是大企业主导，企业觉得这个地方低价便宜、交通便利，就来这里设厂，可能一下子能涌进1-2万人口，城市便慢慢发展起来。
再回到上面说到的底特律、堪萨斯城这样的二线城市。
这些城市的房价相对便宜，但是这里的人靠什么过活？收入多少？美国是一个大企业主导的城市，因此每个城市几乎大同小异。
买东西，都去沃尔玛；吃饭，都去subway；买家电，都去Bestbuy；买衣服，都去GAP；买鞋子，都去Nike……这些大企业几乎垄断了美国人所有的日常消费，是个无处不在的巨无霸，因此自然也要在每个地方聘用当地的员工。
对美国房地产泡沫效应的研究
涨 了３ ％ ． ２ 涨幅居全 美之首 ． 夏威夷 、 加
州和哥伦比亚特区的房价涨幅也达 ２％ 。 ０ 美 国南部和西 南部 的 阳光地带” 水 岸、 、
利 用其周边 的 土地开 展建 筑项 目 ．
通 常都包含 游泳池 、俱 乐部会馆及其他 设施 。便 宜的燃气 、优 惠的汽 车信贷条 件 便利 的抵押贷款等客观条件 ．都使
增长
者从两个不 同的角度发力 ，最 终带给房 地产 价值的影 响却 是基 本相 同的。 ” 白助 型”的投机者很快发现 ， 在新
一
个人投资者也可 以投 资于 那些大型 房 屋建造商 ．这些企业正 在积 极地购买 农 田和废旧的商业及工业地产 ．甚 至已
经 Байду номын сангаас触 角伸到 了新修建 的州际高速公路
高 高 的 屋 顶 和 一 系 列 配 套 设 施 。 至于 那
小型住宅或高层公寓推 向市场以求获利。
而投 机者们更 是坚信 ．凭着 自己的洞察
些旧房子和高层公寓 ．则可 以成 为年轻 家庭负担得起的新居所 ．这一切听 上去 都是如此的美妙 ！
一
力 ．能够在这 一轮 淘金 热潮结束之前取 得 巨额的利润 。
维普资讯
圭 宅
胸躲既画 的研 究
口 姜爱林 李 强 ／译
球性 电信公 司的时候 ，那是怎样一个 景 象 。这些投资 对象被疯狂追捧 同时疏于 监管 ，他们是 高科技产业经济泡沫 的助 推器 ，储蓄 组合甚至养老帐户与这些投 资对 象相 比都失去 了价值 。现 在 ．这些 朋友在面 对房地产市场的泡沫 时 ．都变
上海住 宅理舱西
产信托投资基金 ．其 给予个人投资 者的 利润 回报远 远高 出了一般 的股 票分 红 ．
美国房地产市场房价泡沫预警分析
美国房地产市场房价泡沫预警分析房地产市场一直是经济中的重要组成部分，而美国作为世界经济的重要引擎之一，其房地产市场的波动对全球经济起着重要的影响。
近年来，关于美国房地产市场的房价泡沫问题引起了广泛的关注和讨论。
本文将从房地产市场基本概况、泡沫形成原因、泡沫预警指标以及可能的影响等角度进行分析。
1. 房地产市场基本概况美国房地产市场是全球最具规模和活力的市场之一。
根据美国住房和城市发展部的数据，截至2020年年底，美国住房库存总量约为1390万套，房屋拥有率为64.5%，几乎每两个家庭中就有一个家庭拥有自己的住房。
此外，美国的房地产市场经过多年的发展，已经形成了成熟的运作体系，包括购房贷款、房地产开发和销售等各个环节。
2. 泡沫形成原因房地产市场泡沫的形成是由多种因素综合作用所致。
首先，低利率政策的推动使得购房成本降低，吸引更多的购房者投资于房地产市场。
其次，金融市场的杠杆效应也对房地产市场泡沫的形成起到一定的推动作用。
此外，投资者对房地产市场的预期也会影响房价的波动，若投资者预期房价会上涨，就会刺激更多的购房需求和资金流入房地产市场，从而推高房价。
3. 泡沫预警指标为了预测和避免房价泡沫的产生，研究人员和政府机构制定了一系列的指标和模型进行分析和预测。
其中，常用的指标包括房价收入比、房价租金比和房地产投资占GDP比重等。
房价收入比是指购房者购买一套房屋所需的年收入与房价的比值，若这一比值较高，则可能存在房价泡沫的风险。
房价租金比则是指购买一套房屋与租一套同样房屋所需支付的费用之比，若该比值较高则也可能预示着房价泡沫的形成。
此外，房地产投资占GDP比重的增长也可能暗示着房地产市场的过热。
4. 可能的影响房价泡沫的破灭可能对经济产生一系列的影响。
首先，房地产市场的崩盘将导致购房者和投资者的财富缩水，进而影响到消费和投资的能力。
其次，银行和金融机构的风险暴露会增加，可能引发金融危机。
此外，房地产市场的下行压力还会对建筑和相关产业造成冲击，进而带动就业和经济增长的减速。
别让高房价成为心头之痛
别让高房价成为心头之痛作者：暂无来源：《环球慈善》 2011年第2期来源/人民日报文/陈一鸣莽九晨崔寅刘华新李潇图/CFP 刘征年房价的飙升，成了我们沉重的负担。
很多国家征收房产税，对房地产市场起到一定调节作用的同时，也兼顾着社会公平。
我们不妨走出去看一看他们的房产税征收制度，以期对我们研究推进房产税改革有所启迪，不要让高房价成为中国一代乃至几代人的心头之痛。
房产估价和税率是决定房产税高低的关键因素——美国大头用来建学区在美国，对房地产占有、处置、收益等各个环节征收的各类税项总称为房产税。
美国的房产税有狭义和广义之分，狭义的房产税是指对房屋本身征收的税，属于财产税；广义的房产税还包括交易税，也就是在房屋买卖时要缴纳的税。
目前，全美50个州都征收房产税，这一税目是地方政府的主要收入来源，也是平衡地方财政预算的重要手段。
征收房产税的目的是维持地方政府的各项支出，完善公共设施和福利，因此，美国房产税的收税主体是郡政府、市政府和学区，联邦政府和州政府都不征收房产税。
一般来说，郡税、城市税和学区税三者之间的比例为1∶1∶5。
对于一个房主来说，房产估价和税率是决定其要缴纳的房产税高低的两个关键因素。
对房产进行估价的权力掌握在地方政府手中。
不过，由于与学区税相比，郡税和城市税所占比例并不大，地方政府在对房产进行估价时，通常都会表现得比较“保守”，评估出的房产价值一般仅为市场价格的50%至75%。
加利福尼亚州的法律更明文规定，房产税的税基是政府的专门评估部门所确定的房屋市场价格的40％。
为了吸引外来投资，有的地方政府还会在一定程度上低估大额房地产价值。
与政府相反，在房产税中分得更多蛋糕的学区则希望将房产价值估算得越高越好。
为了解决涉及房产估价方面的争议，每个郡都有一个房产估价仲裁程序。
有时学区会主动提起申诉，指控某一个房产的价值被低估了；而觉得估价不公的房主也可能申诉，抱怨自己房屋的价值被估得过高。
房产税的税率每年由地方政府根据各种预算收入和支出的情况而定，因此不同的地方税率会有所不同，并且处于不断的调整变化之中。
美国房价动态变化的影响因素——基于自然预期视角的实证研究
美国房价动态变化的影响因素——基于自然预期视角的实证
研究
程岚
【期刊名称】《世界经济情况》
【年(卷),期】2012(000)004
【摘要】住房作为一种特殊商品，既有一般商品的属性，亦具有作为一种投资产品的资产属性。
一般认为，经济基本面对房价变化有较大影响，这些因素包括居民人均收入、人口结构、利率水平及建筑成本等。
但房价变化不能被基本面因素完全解释，其真实价格往往偏离基本面决定的价值水平。
本文基于自然预期的视角，从基本面因素对房价变化的影响以及外推性偏误引致的与基本面无关的内生动态性两方面对美国房价动态变化的影响因素进行了研究。
【总页数】6页(P4-9)
【作者】程岚
【作者单位】复旦大学世界经济系
【正文语种】中文
【中图分类】F293.35
【相关文献】
1.杭州市区住宅商品房价格合理性探讨——基于房价收入比的动态变化视角 [J], 叶至博
2.新"国十条"对房价影响初探——基于人民币升值预期对房价传导效应视角 [J],
肖遥
3.基于一致性预期的房价波动影响因素实证研究 [J], 叶杰;王国松
4.房价影响因素的实证研究及政策建议——基于天津的视角 [J], 杜洪
5.基于预期管理的房价波动机制的实证研究 [J], 樊帆;路畅;武建新
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晒美国百年房价曲线 中国房价走势已经很清晰了
晒美国百年房价曲线中国房价走势已经很清晰了晒美国百年房价曲线中国房价走势已经很清晰了天涯社区核心提示: 从一百年美国住宅曲线价格看，房价稳中有升，美元的购买能力相对稳定，可以完全看到市场规律的作用。
中国是有特色的社会主义，是政策指导下的市场经济，很大层面上房地产价格取决于政府的政策走向，但发达国家尤其是美国房地产市场的变化规律有一定指导意义。
一、美国百年房价分析图1：1890至2009美国房价变化曲线。
以1890售价为10万美元的房子为基准，1997年房价是11万美元。
2006年之后的数据，非Robert J Shiller 先生所绘制。
2009年最新数据显示年初标准房价为为14万美元，最新数据为12.5万美元，红色虚线为预测值。
从图1中我们不难看出，第一次世界大战导致了美国房价的急速下降，其表现为1890年的房子标准价由10万美元跌至历史最低6.5万美元，紧接着在1930年前后开始的10年经济大萧条中又跌至另一历史低点6.8万美元。
然而萧条期房价并非没有涨幅，依然有缓慢的增长。
第二次世界大战初期，美国房价陷入历史上第三个低点6.8万美元。
随着战场上美军主动权的逐步确立，1942年底美国房价的剧烈拉升，重回10万美元上方至11万美元。
之后一直到1997年，房价虽然有过七十年代、八十年代的两次繁荣，但涨、跌幅度不是很大，都在10%范围内。
1997年后，房价开始狂飙，2006年升至20.3万美元。
之后房价一路下跌至1999年的12.5万美元左右(网络资料查询结果)。
虚线部分曲线仅仅是预测，权供参考。
纵观100多年美国房价的变迁，我们可以有以下结论:1、平均房价处于缓慢微幅上升趋势。
1890年开始的上个世纪初，由于交通等方面的因素，美国和世界的沟通远不及二战以后，因此这段曲线参考意义不是很大。
我认为分析美国房价变化趋势，应该从二战后的1950年开始。
1950年至2010年的美国，世界地位已经确立，整个社会相对稳定。
美国房地产业的繁荣、风险及其对美国经济的影响
护士节演讲稿标题五篇五月，是快乐的，它总是在护士的充实中进行，五月，是惬意的，它也总是在护士的足迹中溜达，五月，是美好的，因为它总是提醒你作为一个圣洁"天使"的伟大。
一起来看看护士节演讲稿标题五篇，欢迎查阅!护士节演讲稿标题1我有一个梦想就是当一名护士，成为每个人心中的白衣天使。
为什么有这样的想法呢?是因为我在很小的时候，邻居家的奶奶生病住院了，我和妈妈去医院看望奶奶。
我看到了护士姐姐们对奶奶的精心照顾，病房里的人们和护士姐姐的开心谈笑，我顿时就产生了当一名护士的念头。
还有一次就是因为我生病了，爸爸妈妈不在家，姐姐把我带到了医院里，姐姐给我挂了急诊，医生说：“我得了重感冒必须住院治疗。
”姐姐带我来到病房里，不一会儿一位二十多岁的护士姐姐拿着“吊瓶”走了过来。
我吓的直往姐姐后面藏。
护士姐姐亲切的对我说：“小妹妹，不要怕，你是最勇敢的，给其他(她)小朋友做个好榜样。
”听了护士姐姐的话。
我顿时不知哪里来的勇气，我将小手伸给了护士姐姐，不知不觉中“针”扎上了。
我这才知道，原来扎针不是我想象的那样可怕。
在医生和护士的精心治疗照顾下，我的病很快就好了。
在这期间，我有一颗理想的种子也深深地埋在我的心里——护士。
渐渐地我对护士这个职业有了一定的了解。
如果我真的当了护士，我要细心的照顾好每一个需要帮助的病人。
如果我真的当了护士，我要成为每一个病人心中的白衣天使。
我一定要刻苦学习，实现自己的理想。
护士节演讲稿标题2一身雪白的衣裳，一对棕色的弯弯角，还有两颗葡萄似的眼睛，构成了一只可爱的绵羊娃娃，那就是我的“天使”。
“天使”是我的一件生日礼物，当爸爸把它送进我怀里时，我就深深的喜欢上了它。
我有个爱好，就是给布娃娃取名字，比如小狗比特，小猫珍妮，老鼠汤格，那给小羊取什么名字呢?我们能相见就是有缘，它像个天使飞到了我身边，就叫它“天使”吧!再说，我属羊，羊就是我的守护天使，叫它天使是最合适不过的了。
“天使”历来都是一付心平气和的样子，好像多大的气，一见到这只微笑的小羊就化为虚有。
影响美国房价的因素分析.doc
影响美国房价的因素分析美国房价影响因素分析:本文采用分位数回归方法研究各种因素对房价的影响。
结果表明，不同因素对房价的影响因所调查的分位数而异，从而更全面地描述了不同因素对房价的影响。
关键词:住房价格；不同的因素；分位数回归首先，房价问题是近十年来的热门话题。
一般认为，影响房价的因素分为以下几个方面。
首先，房子本身的属性主要包括房子的年代、气体状况、景观等。
第二，房子的位置等级是影响房子价格的一个重要因素。
此外，它还包括内部和周边环境、管理和各种配套设施、交通状况等客观外部因素。
第三，市场环境和消费心理。
主要包括经济形势、房地产市场形势和市场供求情况。
可以看出，与住房相关的各种因素对房价的影响是复杂的。
为了更准确地描述住房属性对房价的影响，受国外一些研究的启发，我们采用分位数回归方法对房价数据进行建模和分析，并与常用的最小二乘线性回归模型进行比较。
定量分析的结果在一定程度上印证了实证定性分析，并发现了住房属性对价格影响的一些具体特征。
每个因素对价格的影响会随着调查的分位数而变化。
第二，文献综述目前，我国对房价的研究和分析很多，但采用分位数回归的研究和分析很少。
王朝等。
[·XXXX年龄对房价的影响越来越小，这表明年龄对购买更贵房子的人的影响越来越小。
参考:1]基于分位数回归的房地产价格研究_王朝. 《商业论坛》.2013 [2]基于分位数回归的安徽省房价影响因素分析_高。
苏州学院. 2016 [3]房价与知识移民吸引力是两难吗_分位数实证研究基于大中城市面板数据_林海波。
大连理工大学。
2016年世界教育数据。
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影响美国房价水平的因素分析：
--分位数回归方法
孙瑞晨
摘要：本文利用分位数回归方法研究了房屋的各种因素对于其售价的影响，结果表明不同因素对于房屋售价的影响随着所考察的分位数不同而变化，得到不同因素对于房屋价格的影响更全面的描述。
关键词：房屋价格；不同因素；分位数回归
一、问题的提出
房价一直是最近十几年的热点问题，一般认为影响房屋价格的因素分为以下几个方面。
第一，房屋的自身属性，主要包括房屋年龄、燃气状况、景观等。
第二，房屋所处的地段等级是影响房屋价格的重要因素，另外还包括小区内部以及周边环境、管理和各种配套设施情况，交通条件等客观外部因素。
三是市场大环境和消费者心理因素。
主要包括经济状况、房地产市场行情及市场供求状况等。
可以看出，与房屋有关的各种因素对房价的影响是复杂的、为了更准确的描述房屋属性对于其售价的影响，受到国外一些研究的启发，我们利用分位数回归方法对房屋价格数据进行建模分析，并与通常采用的普通最小二乘线性回归模型进行了比较。
定量分析的结果在一定程度上印证了经验的定性分析，并发现了房屋属性对售价影响的一些具体特征，每种因素对于价格的影响可随着所考察的分位数不同而变化。
二、文献综述
目前国内关于房价的研究分析比较多，但利用分位数回归的还比较少。
王朝等[2013]通过建立基于Bootstrap估计的面板数据分位数回归模型，解释了随着房价的提高，恩格尔系数对房价的弹性变化最为明显，但是人均GDP增幅变化不明显，人均收入的提高对房价的改变微不足道，单靠提高工资难以解决消费者购房问题。
高风伟等[2016]从条件均值角度和分位数回归角度对房价的几种影响因素进行了回归分析，研究发现：人口密度是影响房价的最主要因素，且在不同分位点上影响程度各不相同：人均可支配收入对房价的影响在各分位点上影响相差不大。
林海波等[2016]对移民、房价和经济增长的相互关系进行实证检验，讨论移民教育程度和房价之间的关系，进行分位数面板分析，结论表明：房价上涨没有表现出对于大学生的阻碍作用，教育改进和创业努力可能让高学历移民更加适应
经济的升级变迁。
三、实证研究
（一）变量选取
根据文献综述以及相关性分析，我们将选取房屋价格的对数作为因变量，将自变量分成房屋本身特性和宏观环境两类，具体如下：
为什么选取这些作为自变量呢，我们通过经验分析，认为这些变量往往会对房价有影响。
如房子的面积、房龄、是否有壁炉、是否有空调、房间数量以及车库面积这些房子本身的因素会影响房屋的价格；另外外部环境如犯罪数量、人均收入以及教育相关因素也是影响房价的重要因素。
（二）数据描述性分析
自变量与因变量的描述性统计如下：
初步分析自变量与因变量之间的相关关系，用stata软件检验相关性可得，在显著性水平为5%的情况下：房价与各自变量之间都存在相关关系，且显著不为零。
直观上，这些自变量都会显著影响房价水平。
接下来，对房屋价格的中位数lhprice进行描述性分析，结果如下：
作出核密度图如下：
由图可知，房屋价格的中位数Ihprice为右偏分布，且呈现出尖峰厚尾的特征，若使用OLS 方法回归，结果容易受到极端值的影响，所以，可以使用分位数回归方法进行回归分析。
（三）回归分析
以lhprice为因变量，以选定的可能的影响因素作为自变量，进行OLS回归，结果如下：
由回归结果可以看出，回归系数大体上符合预期，air和fire的系数为正，说明空调和壁炉对房屋价格有正向影响，age和crime1系数为负，说明房龄越老，房价越低，周边犯罪数越多，房价越低。
对ols进行异方差性检验，发现存在显著的异方差性，OLS不再具有优良性质，且稳健性非常差。
分位数回归系数估计结果比OLS估计更稳健，因此，接下来，我们进行分位数回归，我们选取20%，40%，60%，80%四个分位作为分析指标，结果如下图：
然后对分位数回归进行斜率检验，检验得出不同分位点估计的斜率系数是不同的。
为了便于比较，下面把OLS和“20%，40%，%60，80%分位数”的系数估计值列于下表：
四、结论
由上图可以看出，不同分位点估计的斜率系数是不同的，说明了不同房屋价格区间里的影响因素的影响作用是不同的。
如随着房屋价格的提高，是否有空调对于房价的影响越来越小；房价越高，房间数对房价的影响由负相关变为正相关，说明低价格的房子人们往往不希望太多房间，而高价格的房子由于面积比较大，人们倾向于喜欢更多房间；车库面积的影响力也随房价提高而变小；犯罪数影响价格的程度越来越低，说明犯罪数对购买便宜房屋者的影响力比较大。
随着房屋价格的提高，房屋年龄影响房价的程度越来越低，说明房屋年龄对购买更贵的房子的人的影响力越来越低。
参考文献：
[1]基于分位数回归的房地产价格研究_王朝.《商业论坛》.2013
[2]基于分位数回归的安徽省房价影响因素分析_高凤伟.宿州学院.2016
[3]房价和知识移民吸引是两难吗_基于大中城市面板数据的分位数实证研究_林海波.大连理工大学.2016。