房地产企业债务融资概述(ppt 85张)
企业融资学ppt课件
外源融资（Internal Finance）是指资金需求方动员、利用 他人积累储蓄的过程。包括发行股票和公司债券、向银行等 金融机构借款、商业信用融资和金融租赁。
特点：高效性、限制性、偿还性、高成本性、高风险性
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2.直接融资与间接融资
直接融资是指公司自己或委托金融中介机构出售有价证券，直接 从资金供给者手中筹措资金的一种融资方式，这一融资方式 借助于一定的金融工具将资金供给者和资金需求者联系在一 起，实现资金由供给者向需求者的转移。如公司发行股票、 发行债券、发行商业票据都属于直接融资。
风险-只在一定条件下和一定时期内可能发生的各种结果的变动程度。
融资风险-是企业因借款而增加的风险是筹资决策带来的风险。
1.5.2企业融资风险的分类
一、两大基本风险:经营风险与财务风险 二、具体分为四种风险: 1、银行贷款风险 2、债券融资风险 3、股票融资风险 4、租赁融资风险
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1.5.3融资风险的评价
投资与融资的关系极为密切，融资与投资研究的对象就是一 个企业同其他企业之间资金流动的规律和途径，或者说是 企业资金又不平衡相平衡运动的过程。二者是资金运动过 程不可分割的部分：投资和融资是两个不同主体之间的相 对经济活动，同时又是统一主体之间在同一经济活动过程 中不同阶段的表现。
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企业融资是投资的前提，是从资金来源的角度反映企 业通过那些方式来筹集满足生产经营活动所需要的资金; 投资时融资的目的，是从资金运用的角度来描述企业资金 使用状况的实力。
2500 2300 4200 2500 500 12000 8000 20000 7
1.1.6企业的融资需求
中国上市房地产开发公司负债融资分析
中国上市房地产 开发公 司负债融 资分析
北京物资学院 ／ 京师 范大学 北 北 京 物 资 学 院
【 摘
刘德 英
邱 红
要 】文章通过对上市房地产开发公 司相关财务数据进行 分析 得 出， 市房地 产开发公 司的 负债融 资状 况 ： ｑ 上 ￣－房地产开发公 司
上市公司债务融 资水平比较 表４ 通过 将上市房地产开发 行业与制 造业 、 发和 零售业 、 批 金融 保险 业 、 社会 服 务业等行业 比较可 以看出 ，上市房地产 开
发公司的资产 负债率 水平 除 了低于业务特
的分别有 １ 家、 ７ ７ ２ 家和 １ 家 ： ７ 即负债率在
５ ％ 一８ ％之间的房地 产上市 公司 占所 有 Ｏ Ｏ
的资产负债 率水平偏 高且 负债 融资趋 同 ， 负债融 资来源主要是 银行借款 、 预收账 款有应付款 ； 司的经营模式和 融资模式 、 司资源和盈 公 公
利能 力等公 司 自身因素及金融政策 、 金融体 系等外部环境 因素是 这种融资状况产 生的根本 原 因。文章还进一 步分析 了负债水平对公 司盈
定 时期 内仍 有可能提高。 （ ） 四 上市房地产 开发公 司与其他类型
势； 银行贷款 中 ， 期贷款 比重 明显高于长 短 期贷款 。但 自 ２ ０ ０ ４年 以来短期 借款 呈下 降趋势 ， 而长期借 款呈上升趋势 ； 收账款 预
呈上升趋势 。 （ ） 三 中国房地产上市 公司与全 行业负 债 融资水平比较 表 ３列示 了上市房地产 开发公 司和 全
平现状
（ ） 一 房地产上市公司负债融资现状 本 文按 照中国证监会行 业分类确定 的 ２ ０ ～ ０ ９ 房地产 开发 上市 公 司为对 ０ ７ ２０ 年
我国房地产企业债务融资问题及对策建议
我国房地产企业债务融资问题及对策建议【摘要】我国房地产企业面临着严重的债务融资问题，这已经成为制约行业发展的重要因素。
本文通过分析我国房地产企业债务融资现状和影响因素，提出了三项对策建议。
首先是多元化融资渠道，通过拓展融资渠道来分散风险。
其次是加强风险管控，建立完善的风险评估体系，及时发现和应对风险。
最后是提升企业管理水平，注重财务管理、资产负债结构和投资决策的科学性。
通过这些对策，可以有效缓解我国房地产企业债务融资问题，促进行业健康发展。
总结回顾本文分析了这一问题的现状和影响，展望未来我国房地产企业将在深化改革的过程中更加注重风险防范和管理，实现可持续发展。
【关键词】关键词：我国房地产企业，债务融资，现状分析，影响因素，对策建议，多元化融资渠道，风险管控，企业管理水平，展望未来。
1. 引言1.1 背景介绍房地产行业作为我国经济的支柱产业之一，一直以来都扮演着重要的角色。
随着国民经济的快速发展和城市化进程加快推进，房地产市场也日益繁荣。
随之而来的是房地产企业的融资问题逐渐凸显。
我国房地产企业债务融资面临着种种挑战和困境，其中包括融资成本高、融资渠道单一、融资风险大等问题。
房地产企业通常需要大量资金用于土地购置、项目开发、市场推广等环节，而债务融资成为它们获取资金的重要途径。
由于我国房地产市场周期波动大、政策风险增加等因素的影响，房地产企业的债务融资愈发困难。
探讨我国房地产企业债务融资问题及对策建议，对于促进房地产市场稳定发展具有重要意义。
接下来，本文将深入分析我国房地产企业债务融资现状，并提出相应的对策建议，以期为这一问题的解决提供参考与借鉴。
1.2 问题提出我国房地产企业债务融资问题突出，已成为影响房地产行业可持续发展的重要因素。
随着房地产市场的不断发展和扩大，房地产企业的资金需求不断增加，而现有的融资渠道已经不能满足其发展的需求，导致企业债务规模日益扩大，债务风险不断积聚。
面对这一现状，如何有效管理和控制房地产企业债务融资，成为当前亟需解决的问题。
我国房地产企业债务融资问题及对策建议
我国房地产企业债务融资问题及对策建议近年来，我国房地产市场发展迅猛，房地产企业规模不断扩大，但也面临着债务融资问题。
房地产企业债务高企、融资成本上升、偿债压力加大等问题日益凸显，这不仅影响了房地产企业自身的发展，也对整个经济体系产生了一定的影响。
为了解决这一重要问题，本文针对我国房地产企业债务融资问题进行分析，并提出相应的对策建议。
1. 高企的债务规模我国房地产企业的债务规模一直较高，特别是一些大型房地产企业，其债务规模更是惊人。
据统计，我国一些大型房地产企业的债务与资产比超过70%。
高企的债务规模使得这些企业的偿债压力巨大，严重影响了企业的经营活动。
2. 融资成本上升随着监管政策的收紧和市场环境的变化，房地产企业的融资成本逐渐上升。
一方面是因为银行贷款利率上升，另一方面是因为债券市场的收益率上升。
高昂的融资成本意味着企业需要支付更多的利息支出，增加了企业的负担，尤其是对于那些已经债务高企的房地产企业来说更是雪上加霜。
3. 偿债压力加大高企的债务规模和上升的融资成本使得房地产企业的偿债压力日益加大。
一些企业不得不通过发行新债来偿还旧债，陷入了“为了还债而借债”的恶性循环之中。
偿债压力的加大不仅影响了企业的日常经营，也使得企业的发展受到了严重的制约。
二、对策建议基于以上问题的分析，我们提出了以下对策建议，以期帮助解决我国房地产企业债务融资问题。
1. 多元化融资渠道房地产企业应该积极多元化融资渠道，不仅仅依赖银行贷款和债券发行，还可以考虑通过股权融资、私募债、资产证券化等方式来进行融资。
多元化融资渠道可以有效降低企业的融资成本，减轻企业的偿债压力。
2. 提升自身盈利能力房地产企业应该通过提升自身盈利能力来降低对外债务的依赖。
可以通过产品创新、降低成本、提高销售效率等途径来提升盈利能力，减少对外债务的需求。
3. 加强风险管理房地产企业在债务融资过程中应该加强风险管理，规避各种风险，降低融资活动的风险。
我国房地产企业债务融资问题及对策建议
我国房地产企业债务融资问题及对策建议1. 引言1.1 背景介绍我国房地产市场自改革开放以来快速发展，成为国民经济的支柱产业之一。
房地产企业在发展壮大过程中，面临着巨大的资金需求压力，因而债务融资成为它们获取资金的重要渠道。
迄今为止，我国房地产企业债务融资规模庞大，呈现出蓬勃发展的势头。
随之而来的是一系列问题：债务规模过大、债务结构不合理、融资成本上升等，给房地产企业及整个经济系统带来了不小的风险隐患。
如何解决房地产企业债务融资问题，成为当前亟待解决的重要课题。
在这一背景下，本文将针对我国房地产企业债务融资问题，提出一些对策建议，旨在为相关部门及企业提供参考，促进房地产市场健康发展。
1.2 问题意识房地产企业债务融资问题是当前我国房地产市场亟待解决的难题之一。
随着我国经济的不断发展和房地产市场的快速增长，房地产企业债务规模不断扩大，融资渠道日益单一，债务风险逐渐积聚，给整个市场带来了不小的隐患。
目前我国房地产企业普遍存在着过度依赖银行贷款的现象，导致了融资渠道的单一性。
随着监管政策的不断收紧，银行贷款利率不断上涨，房地产企业的融资成本逐渐增加，造成了资金面临着较大的压力。
房地产企业债务规模不断扩大，存在着较大的还款压力。
许多房地产企业为了追求规模扩张，不顾风险，通过大规模债务融资来支持项目的建设，导致债务规模过大，融资成本过高，还款压力巨大，极易出现债务违约的风险。
我们迫切需要寻找有效的对策，解决当前我国房地产企业债务融资问题，避免金融风险的进一步扩大，保持房地产市场的稳定发展。
【2000字】2. 正文2.1 当前我国房地产企业债务融资情况我国房地产企业长期以来主要依靠银行贷款和公司债券来进行债务融资。
随着房地产市场的快速发展，企业规模不断扩大，对资金需求也越来越大，因此债务融资成为他们的主要融资途径。
根据统计数据显示，我国房地产企业的债务规模逐年递增，2019年末，房地产企业的债务总额已经达到了数万亿元人民币。
地产融资模式及渠道大全
地产融资模式及渠道大全地产行业是一个资金密集型行业，需要大量资金用于土地购置、项目开发、建设和销售等环节。
因此，地产融资是地产企业运作的重要一环。
下面将介绍一些常见的地产融资模式及渠道。
一、常见的地产融资模式1.债务融资：包括银行贷款、信托融资、债券发行等。
债务融资是地产企业获取资金最常见的方式。
银行贷款是最常见的债务融资方式，可以分为短期贷款、中期贷款和长期贷款。
信托融资是近几年发展起来的一种融资方式，通过设立信托计划来筹集资金。
债券发行是一种长期债务融资方式，通过发行债券来筹集资金。
2.股权融资：包括上市融资、私募融资、风险投资等。
上市融资是地产企业通过在证券市场上市来融资。
私募融资是地产企业通过发行股权给特定投资者来融资。
风险投资是一种股权融资方式，投资机构通过投资地产企业的股权来获取回报。
3.房地产投资信托（REITs）融资：是一种特殊的融资工具，通过将物业打包成证券化产品，吸引投资者购买，从而为地产企业提供资金。
REITs融资可以降低地产企业的融资成本，缓解资金压力。
4.租赁融资：地产企业将自己拥有的房地产物业租赁给企业或个人，获取租金收入。
租赁融资是一种相对低成本的融资方式，能够有效地利用已有的资产。
二、常见的地产融资渠道1.银行：银行是地产企业最主要的融资渠道之一、地产企业可以通过贷款、信用证等方式从银行获取资金。
2.信托公司：信托公司是地产融资的重要渠道之一、地产企业可以通过发行信托计划来从信托公司募集资金。
3.证券市场：地产企业可以通过上市融资的方式从证券市场融资。
地产企业通过发行股票或债券来吸引资金。
4.私募基金：地产企业可以通过与私募基金合作来获取资金。
私募基金投资地产项目，为地产企业提供资金支持。
5.外资：地产企业可以通过吸引外国投资者来获取资金。
外国投资者将资金投入地产项目，并获得回报。
6.地方政府：地方政府通过土地招拍挂、土地出让等方式将土地资源提供给地产企业，以换取相关的资金或项目合作。
债务危机PPT课件
拜世界，这是一家业务横跨房地产和港口的企业集团。迪拜还宣布，将把迪
拜世界的债务偿还延迟6个月。受此消息影响，26号的欧洲股市重挫，作为迪
拜债权人的各大欧洲银行股也遭到抛售
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迪拜债务危机
迪拜政府这一突然举动，促使标准普尔与穆迪投资服务公司大幅下调几家
政府相关实体的评级，迪拜债务违约保险成本飙升。 而据瑞士信贷的分析师
其中的冰山一角。未来5年， 迪拜世界总风险敞口在220亿 美元左右，除了阿联酋本地 银行外，汇丰、渣打、巴克 莱、ING等欧美金融机构多次 出现。此次危机还波及到了 亚洲和中国银行业。截至 2008年底，对阿联酋贷款敞 口排名前十的外资银行，欧 美金融巨头汇丰、渣打、巴 克莱、ING、花旗悉数在列， 汇丰以170亿美元高居榜首。
这次债务危机起源于20世纪70年代，80年代初爆发。从1976～ 1981年，发展中国家的债务迅速增长，到1981年外债总额积累达5550 亿美元，以后两年经过调整，危机缓和，但成效并不很大，1982年8 月20日,墨西哥政府宣布无力偿还其到期的外债本息，要求推迟90天， 由此引发了全球性的发展中国家的债务危机。到1985年底，债务总 额又上升到8000亿美元，1986年底为10350亿美元。其中拉丁美洲地 区所占比重最大，约为全部债务的1／3，其次为非洲，尤其是撒哈拉 以南地区，危机程度更深。1985年这些国家的负债率高达223％。
迪拜债务危机
迪拜债务危机引发纽 约股市全面下滑
受到迪拜债务危机影响, 纽约股市27日全面走低, 三大指数跌幅均超过1%.
迪拜债务危机成多米诺
原油黄金跌幅超4%
由于迪拜世界延期偿债引发
市场恐慌，不但亚太主要股
市重挫，原油、黄金国际价
房地产开发项目融资
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一级资质（续）
• 有职称的建筑、结构、财务、房地产及有 关经济类的专业管理人员不少于40人，其 中具有中级以上职称的管理人员不少于20 人，持有资格证书的专职会计人员不少于4 人；
• 工程技术、财务、统计等业务负责人具有 相应专业中级以上职称；
• 具有完善的质量保证体系，商品住宅销售 中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使 用说明书》制度；
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二、房地产项目融资的渠道
1.自有资金
2.信贷资金（银行贷款）
3.证券市场资金
– 发行股票
– 发行公司债券
4.非银行金融机构的资金
5.其他机构和个人的资金
6.预2024售/7/1或7 预租收入
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三、融资方案分析与决策
比较并挑选资金来源可靠、资金结构 合理、融资成本低、融资风险小的方案。
（一）资金来源可靠性分析
• 未发202生4/7/过17 重大工程质量事故。
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二级资质
• 注册资本不低于2000万元； • 从事房地产开发经营3年以上； • 近3年房屋建筑面积累计竣工15万平方米以
上，或者累计完成与此相当的房地产开发投 资额； • 连续3年建筑工程质量合格率达100％； • 上一年房屋建筑施工面积10万平方米以上， 或者完成与此相当的房地产开发投资额；
2024/7/17
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三、房地产抵押贷款
• 房地产抵押贷款：是指借款人以其合法 拥有的房地产，在不转移占有方式的前 提下，向贷款人提供债务履行担保，获 得贷款的行为。
• 主要包括：
– 个人住房抵押贷款
– 商用房地产抵押贷款
– 在建工程抵押贷款
2024/7/17
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（一）个人住房抵押贷款
房地产上市公司债务融资结构实证研究
公 司银 行 借 款 比例 随 着 时 间 的变 化 ，一 直
标准差 ０２ ０ ． １ ４ ０１４ ．２ １
年份 ２ ０ ０５
变量 总资产负债率 短期 负债 率
样本容量 ７ ３ ７ ３
均值 ０５ ９ ． １ ８ ０８ ４ ． ２ ７
维持在较高 的水平 ，但 是随着我 国债券市 场的发展与完善 ， 其呈现了向下的趋势 。
０７ ５ ．８ １
０２ ３ ．１ ３ ０２ ４ ．３ ２ ０１７ ．７ ８ Ｏ １７ ． ４ ２ ０２ ４ ．１０
０１ ８ ． ４ ５
利 用 Ｅ ｉ ｓ．统 计 软 件 对 ７ 家 房 地 产 ｖ ｗ６０ ｅ ３ 样 本 上 市 公 司 ２０ ０５～２０ 年 的 面 板 数 据 进 ０９ 行估 计 的结果 如表 ３ 。
上 ，对 我 国上市 公 司融 资结 构进 行研 究 。现 有 的对
我 国上市公司融资结构的研究主要包括两个方 面 ： 是 上 市 公 司融 资结 构 与公 司 绩 效 的相 关 关 系 研
一
ＢＸ６＋ ｉ ｕ 中 ，ｊ１ ，３ 别代 表 ；其 ＝ ，２ ，Ｙ 、Ｙ 、Ｙ分
１ ． 产 上市 公 司资 产 负债 率 水平 在 样 本 年份 房地 均 处 在较 高 的水 平 ，各 年水 平都 处 于 ５％以上 ，在 ０ ２ ０ 年是 最低 水 平 为０５ ９ ，２ ０ 年是 最 高水 平 为 ０５ ．８ １ ０ ８ ０６ ５ 。并 且 随着 时 间变化 呈 逐 步 上升 的趋 势 。这 ．１３ 说 明房地 产上 市公 司具有 较大 的财 务杠 杆 。这 与房
ｗｎ ｉｄ与国 泰安 Ｃ ＭＡ 金 融 数 据 库 。样 本 筛 选 主 要 Ｓ Ｒ 遵循 以下几 个原 则 ：① 根据 中国证监 会 行业 分类 标 准 ，考 虑 到金融 保 险业 、社 会服 务业 、传 播 与文 化
房地产项目融资概述
具备的生产技术、管理条件和人员条件，但是项目公司也 可以只是一个法律上拥有项目资产的公司，实际的项目运 作则委托给富有生产管理经验的管理公司负责。
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3．项目金融机构
一般来说，金融机构主要包括商业银行、金融资产管理公司、金融机构、租赁 公司、信托投资公司及信托机构等。金融机构是项目融资资金来源的主要提供者， 可以是一两家银行，也可以是由十几家银行组成的银团。
房地产开发与经营
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房地产项目融资概述
➢一、房地产项目融资的概念与原则 ➢二、房地产项目融资的参与者 ➢三、房地产项目融资的阶段划分
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一、房地产项目融资的概念与原则
1．房地产项目融资的概念
房地产金融是指围绕房地产业而进行的筹资、融 资、结算等金融活动，是与房地产有关的各种货币资 金的筹集、融通等各种信用活动的总称。
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7．律师事务所
• 金融市场中的业务活动会涉及法律事务，法律事务所将依据 有关法律法规，站在公正的立场上对有关契约文件、公司发 行证券的有关文件的完整性与合法性，公司行为的合法性， 证券公司行为的合法性等提供法律服务。其主要业务如下。
• ① 在公司注册登记时审定有关文件的合法性使之合法化； • ② 在公司运作工程中审定有关文件的合法性并使之合法化； • ③ 在公司发行证券时，协助公司制作和审定有关文件，检
• 保险公司即经营保险业务的金融机构。作为机构投 资者，保险公司通常投资的数额是非常客观的。经 济发达的国家一般保险业都比较发达，各类保险公 司成为经济中最主要的非银行金融机构，也是金融 市场上最重要的机构投资者和交易主体。保险公司 在保险业中最为重要的类别有两种：人寿保险公司 和财产与灾害保险公司，其中又以人寿保险公司的 规模为最大。
房地产开发企业融资和现金流管理分析
房地产开发企业融资和现金流管理分析近年来，随着经济的不断发展，房地产行业一直是市场上的重要领域之一。
房地产开发企业在进行项目开发时需要大量的资金投入，而融资和现金流管理对于企业的发展至关重要。
本文将从融资和现金流管理两个方面对房地产开发企业进行分析。
一、融资分析房地产开发企业的项目需要大量的资金投入，而企业自身的资金通常是无法满足这一需求的。
融资是企业发展的必然选择。
房地产开发企业通常有以下几种融资方式：1. 债务融资：债务融资是指企业通过向金融机构借款或发行债券等方式获取资金。
对于房地产开发企业来说，债务融资是比较常见的手段。
通过借款或发行债券，企业可以获得相对较低成本的资金，用于项目的开发和建设。
2. 股权融资：股权融资是指企业通过向投资者发行股票等方式来获取资金。
房地产开发企业可以通过发行新股或私募股权等方式来募集资金，以支持企业的发展和项目的开发。
3. 自有资金：除了债务融资和股权融资，房地产开发企业还可以利用自有资金来支持项目的开发。
自有资金通常来自企业的盈利或资产处置等渠道。
在选择融资方式时，房地产开发企业需要考虑多个方面的因素，包括成本、风险、期限、还款方式等。
企业还需要谨慎评估项目的盈利能力和发展前景，以确保融资的合理性和可持续性。
二、现金流管理分析房地产开发企业的项目开发通常需要较长的周期，而且项目的盈利往往是分散的，因此现金流管理对于企业来说显得尤为重要。
现金流管理涉及企业的资金调度、现金流预测、资金监控等方面，对企业的稳健经营和项目的顺利开发至关重要。
1. 资金调度：房地产开发企业需要合理安排资金的使用，确保项目的进展和建设的顺利进行。
企业需要将资金用于项目的土地收购、设计开发、建筑施工、销售推广等方面，合理的资金调度可以确保项目能够按时按质完成。
2. 现金流预测：现金流预测是现金流管理的重要环节。
房地产开发企业需要根据项目的周期、销售情况、成本支出等因素来预测未来的现金流状况，以便及时调整资金使用计划和做好资金储备。
房地产企业债务融资问题及对策建议
房地产企业债务融资问题及对策建议摘要：房地产行业与我国经济的健康发展以及民生建设工作都存在十分紧密的联系。
房地产企业是一种十分典型的资金密集型企业，融资对于房地产行业的稳步运转起着十分重要的影响。
债务融资作为房地产企业最为主要的融资方法之一，它在房地产融资工作中有着很高的话语权。
本文针对房地产企业的债务融资问题进行探讨。
关键词：房地产企业；债务融资；应对策略引言：与其他的行业相比，房地产行业有更高的收益以及更高的风险系数。
房地产行业的债务融资大多源自银行的贷款，同时短期负债的利用也要高于长期负债。
由于房地产企业的生产建设时间较长，造成了房地产企业资金期限与债务期限严重不符的问题，再加之房地产行业相关政策制度的持续变革，进一步提升了房地产行业的风险系数。
因此，房地产行业需要重视债务融资工作，加速建立起一个完善的产业融资结构，进而让企业能够更加健康的发展。
一、债务融资的概述债务融资通常是指企业通过银行或非银行的金融机构贷款以及发行债券进行融资的一种融资方式。
债务融资有直接债务融资以及间接债务融资。
一般而言，使用股权融资方式进行融资的企业更加追求高的经济效益，同时能够承受的融资成本也较高，这类企业愿意通过更大的风险系数去获得高额回报。
传统企业通常会借助债务融资的方式进行融资，这类企业对于不会过度追求高收益，他们往往会更加注重安全经营。
债务融资主要有流动性、可逆性以及负担性三个特点。
债务融资所涉及的债券能够在市场内灵活交易，同时企业在借助债务融资方式得到一定的资金时，需要承担偿还本金以及利息的责任。
现阶段最为常见的债务融资方式有银行贷款融资、发行债券融资以及民间借贷。
大中型企业往往会通过银行贷款的方式进行融资。
银行贷款按照贷款的方式可以分为信用贷款、贴现贷款以及担保贷款三种贷款方式。
在借助信用贷款的方式开展融资工作时，借款人仅需进行借贷承诺，借贷机构没有设置专门的担保形式，因此，这种贷款方式的风险也较高。
房地产资本运营及主要融资模式
房地产资本运营及主要融资模式房地产资本运营是指通过融资和资本运作，将房地产项目转化为资本运作对象，以实现项目的融资、投资、开发、经营、增值和回报的一种运作方式。
房地产资本运营的主要目标是最大化投资收益和资本增值，并通过优化资金运作、项目布局和资源配置，降低项目风险和提高资本运作效率。
房地产资本运营的主要融资模式包括：股权融资、债务融资、信托融资和私募融资。
股权融资是将房地产项目打包成股份公司，通过发行股票的方式向投资者募集资金。
股权融资的优势在于提供了较大的资金规模，降低了项目的债务负担，同时也分享了项目的风险和收益。
股份公司可以通过股票的买卖来实现项目的增值，而股东也可以通过股息和股价增长来获取投资回报。
不过，股权融资也存在着融资成本较高、增资扩股对原股东的稀释以及股东关系管理等问题。
债务融资是指开发商通过向金融机构借款来进行房地产开发和运营。
债务融资的优势在于提供了较低的融资成本和较高的杠杆效应，能够快速获得大额的资金支持。
债务融资的方式主要包括银行贷款、企业债券和信用借款等。
开发商会通过抵押物担保借款和还款来源的稳定性来获取债务融资，同时也需要承担较高的借款利息和还款责任，存在着较大的偿债压力和借款限制。
信托融资是指通过将房地产项目转让给信托公司，由信托公司以信托贷款或发行信托产品的方式向投资者募集资金，再以该款项对房地产项目进行融资。
信托融资的优势在于规避了债务融资的银行限制，能够获得更多的资金支持。
信托融资的方式主要包括信托贷款和信托计划等。
开发商将房地产项目转入到信托计划中，通过信托贷款来融资，并通过租金收益和房价增值来偿还贷款和投资回报。
私募融资是指通过发行私募基金来进行房地产融资。
私募融资的优势在于能够吸引专业的投资机构和高净值投资者，提供了较灵活和定制化的融资方式。
私募融资的方式主要包括私募股权基金和私募债基金等。
开发商将房地产项目打包成基金产品，向投资者募集资金，并通过优化投资组合和资产配置来获得资本增值和回报。
房地产企业融资策略
房地产企业融资策略引言房地产企业作为一个资金密集型行业，常常需要大量的资金来支持项目的开发和运营。
融资是房地产企业的重要手段之一，通过合理的融资策略，房地产企业可以获得所需的资金，并实现公司的增长和发展。
本文将介绍房地产企业常见的融资策略，以及注意事项和风险。
一、债务融资债务融资是房地产企业最常见的融资方式之一。
债务融资是指房地产企业通过发行债券或贷款等形式，从债权人那里获得资金，并承诺按照约定的时间和利率偿还本金和利息。
债务融资相对于其他融资方式来说，具有成本较低、资金来源广泛等优点。
但需要注意的是，债券发行和贷款都需要承担一定的利息负担，企业的经营风险增加时还要承担偿债风险。
债务融资在房地产企业的应用非常广泛，主要包括以下几种形式：•发行公司债券•向银行贷款•向非银行金融机构借款二、股权融资股权融资是指房地产企业通过发行股票等方式，从投资者那里获得资金，并以股份的形式回报投资者。
相比债务融资，股权融资具有成本较高、风险较大的特点。
但股权融资也有其优势，如可以提高企业的知名度，拓宽融资渠道等。
在股权融资中，房地产企业可以通过以下渠道获取资金：•IPO（首次公开募股）•增发新股•出售部分股权给投资者三、特定项目融资房地产企业在开发具体项目时，也可以利用特定项目融资进行资金筹集。
特定项目融资是指房地产企业将特定项目的股权或收益权出让给投资者，以获取该项目的资金支持。
这种融资方式较为常见于大型复杂的房地产项目，可以降低风险并吸引更多的资金。
但特定项目融资也需要考虑与投资者的合作关系以及项目的可行性等因素。
四、合作开发融资合作开发是指房地产企业与其他企业共同合作开发房地产项目，并共同承担项目的风险和利益。
在合作开发中，企业可以通过与资金实力较强的合作伙伴合作，获得资金的支持。
同时，合作伙伴的参与也可以提供项目的技术、渠道等资源。
但在合作开发中，企业需要与合作伙伴建立良好的信任关系，并制定明确的合作协议，以避免潜在的风险。
财务报告概述PPT85页bpxs
2024/8/8
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
财务会计
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【多选题】2014年12月31日，甲公司银行借款共 计26 000万元，其中:
（1）自乙银行借入的5 000万元借款将于1年内 到期，甲公司具有自主展期清偿的权利；甲公司 有意图和能力自主展期两年偿还该借款。
（2）自丙银行借入的6 000万元借款将于1年内 到期，甲公司不具有自主展期清偿的权利；2015 年2月1日，丙银行同意甲公司展期两年偿还前述 借款。
2024/8/8
财务会计
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一、资产负债表概述
（一）资产负债表的概念与作用
1、概念：从资产、负债和所有者权益方面，反 映其在某一特定日期财务状况的会计报表。资产 负债表上的数字是时点数，反映的是资金运动的 静态表现形式，属于静态报表。
2024/8/8
财务会计
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2、作用
（1）企业掌握的经济资源以及这些经济资源的 分布与构成；
2024/8/8
财务会计
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（3）自丁银行借入的7 000万元借款将于1年内到 期，甲公司可以自主展期两年偿还，但尚未决定是 否将该借款展期。
（4）自戊银行借入的8 000万元借款按照协议将 于5年后偿还，但因甲公司违反借款协议的规定使 用资金，戊银行于2014年11月1日要求甲公司于 2015年2月1日前偿还；2014年12月31日，甲公司 与戊银行达成协议，甲公司承诺按规定用途使用资 金，戊银行同意甲公司按原协议规定的期限偿还该 借款。
2024/8/8
财务会计
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（三）财务报表项目金额间的相互抵销
财务报表项目应当以总额列报，资产和负债、收入 和费用、直接计入当期利润的利得项目和损失项目 的金额不能相互抵销，即不得以净额列报。例外：
探究房地产企业债务融资来源结构优化
探究房地产企业债务融资来源结构优化吴国艳摘㊀要：在我国社会经济高速发展的背景下，房地产行业如火如荼㊂我国目前房地产企业在债务融资面临多种问题的影响，尤其是很多企业的融资主要以商业信用㊁商业票据㊁卖方融资㊁企业贷款和发行债券为主，单一的融资渠道使得企业债务融资面临着债务风险的问题，要想有效促进企业的长远发展，就必须对企业的债务融资来源结构进行全面优化，积极优化房地产企业债务融资结构，减少融资成本，保证房地产企业资金链稳定运行㊂关键词：房地产企业；债务融资；来源结构一㊁引言目前我国住房已经彻底实现了市场化，而房地产融资作为房地产企业发展的重要组成部分，应该加大对房地产发展的资金保障，单一的融资渠道和不完善的房地产金融体系，使得房地产企业无法顺利发展导致各种烂尾，建筑不断增多㊂虽然国家加大了对房地产的宏观调控力度，通过多渠道多元化房地产金融体系，拓宽房地产企业融资渠道㊂但也应该不断加强对房地产企业融资途径的改进，确保房地产融资的质量与水平全面升级㊂二㊁我国目前房地产企业融资的主要渠道（一）房地产企业商业信用所谓房地产企业商业信用就是在土地转让和房屋买卖交易中利用赊销㊁预收定金或者商业票据等不同形式㊂赊销又被称之为延期付款或使用销售，通过卖方先将房地产产品转让或出售给买方，买方在约定日期分次或者一次性向卖方支付价款，尤其是建材承包商，垫资等非常普遍㊂（二）房地产企业预收定金预收定金是指在预收到买方的一部分或全部价款之后，让渡土地的使用权或者房屋产权，如房地产开发企业，在期房销售时，但需要注意的是订金与定金具有不同的内涵，定金是指合同的当事人为了保证合同顺利履行，需要根据法律约定或者当事人的约定㊂在合同履行之前，按照合同价款一定比例给予当事人钱或者其他代替物，通过预交定金可以起到约束行为的效果，另一方违约，则无权要求返还定金，收取定金一方，违约则必须双倍返还定金㊂订金则不属于法律的概念，而是在实际经济生活中，建筑工程承包合同，加工承揽合同等，通过支付一定的保证金来约束对方承担或与其签订合同的义务㊂对方拒绝签署合同则无权返还此笔款项，但是对己方没有任何的约束力，乙方拒绝签订合同，只需要退还保证金即可，但不需要承担双倍返还的义务㊂（三）商业票据商业票据和其他票据有很大的不同，在日常生活中我们常见的商业票据主要以支票㊁本票等形式存在㊂在证券市场，商业票据更多的是当作信用票据来使用，比如某公司为了融通短期资金然后进行有抵押或无抵押的信用票据发行，商业票据在美国是很多公司在处理短期资金经常使用的方法，但是这种票据在期限上没有债券时间长㊂（四）卖方融资卖方融资通常是指并购中并方的企业集团不向目标集团支付全额定金，而是将价款作为目标公司的所有债务，并且承诺在未来一段时间内，分批分期支付，卖方融资的最主要目的是公司获利不佳㊁急于脱手采取的一种情况㊂在签约时，购并方可以根据目标公司的未来业绩进行判断㊂最终确定购并价格并且分期付款，既能够有效拉近，双方在购并方的价格认定，又可以减少并购现金负担㊂（五）房地产企业贷款房地产需要大量的资金，但是这些资金因为数额较大，很少有房地产企业能够一次性给出㊂因此，贷款便是房地产获得资金的主要资源㊂为了让地产活动能够顺利开展，银行便提供贷款服务㊂我们常见的几种贷款分别为住房开发贷款，商业用房开发贷款和房地产经营贷款等㊂（六）房地产企业债券目前，很多的房地产企业为了前期资金筹集便会向外进行发行房地产企业债券，这些债券交易具有一定的利息，债券到期以后便根据利率来支付利息，同时还要偿还本金㊂目前，房地产企业债券已经成为一种重要的信息工具㊂三㊁房地产企业债务融资存在的主要问题（一）融资结构单一，银行面临信贷风险我国目前的房地产债务融资，大部分都离不开银行的支持，其中房地产开发所用的６０％以上资金，大多数都来源于银行贷款，这样就使得间接融资的比重过大㊂尽管我国目前已经出台了一系列宏观调控的政策，提高了房地产企业开发的门槛，但在短时间内却依然无法转变，房地产企业以间接融资为主的融资格局限制房地产㊂为了增强房地产企业的发展质量，应该提高企业债务融资的整体水平㊂（二）融资因素太多融资不单纯是为了发展和建设资金从实际来看，通过利用资金供求的形式对资源进行优化配置，但是房地产企业和其他企业有很大的不同，房地产企业需要大量的资金投入，没有足够的资金保障房地产企业是无法生存下去的，大量的资金如果仅仅依靠内部融资是远远不能满足房地产企业实际的资金需求的㊂因此，房地产企业目前必须要进行外部融资才能够满足企业自身的资金需求㊂目前，房地产进行融资的方式主要就是信贷融资㊂（三）法律法规还不健全对于房地产融资该如何进行，应该依据哪些法律法规这些问题，目前，并没有准确的参考标准㊂因为在我国的有关房地产融资方面的法律法规并不是很完善，因为缺乏晚上的法律体系，自然而然相应的监督体系也就得不到完善，在很大程度上对房地产融资渠道搭建造成影响㊂房地产基金可以说是比较直接的融资方式，目前越来越多的人认可房地产证券化，但相关法律法规的不完善，在一定程度上限制了金融创新㊂四㊁房地产企业债务融资来源结构的优化措施（一）非传统融资股东或其他所有人可以向公司借钱，也可以向公司借０１１金融观察Һ㊀钱，在有担保的情况下，借钱的股东或其他所有人在公司倒闭或破产时，能获得优先权，但是，许多银行或其他贷款方，机构通常要求股东或业主在股东借钱的同时，必须遵守银行和贷款人的担保㊂除了传统向企业商业方式进行贷款之外，银行和其他的金融服务机构也可以提供非传统向的借贷方式，包括各种衍生的金融产品㊂从而有效减少因为货币利率或者其他市场因素造成的风险问题，从实际来看有很多银行或者贷方机构，通常要求将贷款和借贷工具作为条件㊂借方需要通过运用各种规避工具加强风险管理，这些风险是银行或者贷方向借方投资间接预测的风险㊂（二）参与债务债务证券投资方的投资回报与公司经营成功与否具有密切关联，贷方会被说服对意向贷款预测更严重的风险，或接受具有较低保证的收益率㊂除了贷款利息，当公司的收益超出一定水平以后，贷款还能够快速分享公司收益，可以被适量授权使得债务证券转换为公司股份㊂（三）建立完善的相关制度在创新金融模式时，为了防止更大的负债风险，地方政府的负债采购行为必须进行科学规范㊂在这方面，国家可以建立适当㊁科学的债务控制体系，并根据试点过程中出现的实际适用条件和问题，继续修改和完善㊂有必要明确负债风险的各种指标，并利用这些指标指导系统建设，使指标更加合理和丰富㊂从整体角度起草指标时，有必要确认是否有对债务风险的科学未来评价功能，确保地方政府在履行职能时及时发现问题，加强政府控制债务危机的能力㊂政府可以为债务风险指标设定阈值，如果特定地区的债务风险概率超过阈值，政府可以激活应急计划，使用控制机制对债务风险实施科学控制㊂正常情况下，地方政府债券主要发行给基础设施建设事业或企业，因此，如果资金使用出现问题，不仅会影响政府财政系统的稳定运行，严重风险还会大大增加社会风险㊂为了减少地方政府偿还债务的压力，减少政府承担的债务风险，地方政府可以在债务危机时分配资产基础来确保㊂解决危机的部署将有充足的资金㊂（四）标准化政府投资融资平台以政府为基础的投融资平台的出现，不仅有效地促进了不同地区的城市建设水平，而且在政府财政困难时期对资金流动起到了良好的支持作用，对于单一或有限的融资渠道，科学地进行了融资平台，规范政府投资和金融宏观调控功能充分利用㊂从侧面来看，政府㊁投资㊁金融平台可以看作是特殊企业㊂在实际运营过程中，金融平台以管理企业投资项目的方式进行科学管理㊂但是，与一般公司不同，为了使各金融平台能够更好地适应市长／市场开发，成为市长／市场管理下更好的平台，必须向市场公开金融渠道的扩张㊁风险管理㊁系统配置和其他方面标准化企业㊂在这种联系中，政府部门不仅扮演着政府的角色，而且在筹资方面，政府的公共福利特性也会减弱㊂五㊁结语目前商业银行的融资渠道过于单一，经常会受到各种不确定因素影响，使得本金和预期收益显著减少，由于借款人违约的不确定因素，也会使银行房地产开发贷款受到损失㊂在债务融资期间房地产企业应该加强债务融资来源的优化，避免对企业的正常经营管理造成严重影响㊂参考文献：［１］陈凯燕．试析房地产投资房地产企业债务融资来源结构优化［Ｊ］．财会学习，２０１８（８）：１３３－１３４．［２］郑慧开．房地产企业债务融资及其结构优化对策 基于债务融资规模㊁期限㊁来源结构的视角［Ｊ］．城市学刊，２０１７，３８（２）：３１－３５．［３］陆嘉玮，陈文强，贾生华．债务来源㊁产权性质与房地产企业过度投资［Ｊ］．经济与管理研究，２０１６，３７（９）：１２６－１３６．［４］郑慧开，谢赤．房地产企业债务融资来源结构优化［Ｊ］．社会科学家，２０１６（３）：６１－６５．作者简介：吴国艳，贵州省公路工程集团有限公司㊂（上接第１０５页）力，在全社会提升公众对于信用的看法㊂现阶段面对不断上升的不良贷款率，社会信用危机和不良贷款造成的经济危害是巨大的，政府应将不良贷款问题纳入日常工作去解决，与银行合作，呼吁公众提高自身信用意识㊂（三）加强信贷文化建设和银行内部管理，打造高素质的信贷队伍，完善信贷风险防范机制一是建立科学的经营导向，纠正片面追求存贷规模和市场占有率的做法㊂二是完善考核体系，科学设置考核指标，合理分配任务，使业务发展与风险控制协调发展㊂三是建立激励机制和责任追究机制，积极引导信贷人员严守风险底线㊁制度底线和道德底线，培育先进的信贷文化㊂除此之外，商业银行应建立危机隔离和应急预案，对不法集资㊁高利贷等方面的风险有严格的防控措施，对有潜在风险的企业或交易也要不时地做好动态风险追踪，针对不同情况分别采取相应的风险隔离措施㊂（四）完善法律法规，重拾信用理念完善法律框架的创设，不仅是对处置不良贷款的保护，对于不良贷款的司法惩罚更是极其重要的㊂特别是对不良贷款的法律时效问题上，一方面加大债权银行延续法律时效，对于各种形式的逃债实行直追式打击，加大赖账者社会信用违约成本，加强违约责任的惩治，有利于增强人们对信用的重视；另一方面为了对各类失信行为构成强有力的法律约束，不仅要严格执法，更要把相关的法律法规落到实处㊂只有这样才能真正保障我国商业银行的利益㊂参考文献：［１］孙丽，张雨濛．我国商业银行不良贷款的总量和结构性分析［Ｊ］．新金融，２０１６．４．［２］高炜．金融资产管理公司助推商业银行不良贷款处置方式探析［Ｊ］．西南金融，２０１６．３．［３］俞乔，赵昌文．政治控制㊁财政补贴与道德风险：国有银行不良资产的理论模型［Ｊ］．经济研究，２００９，４４（６）：７３－８２＋１５８．［４］张乐，韩立岩．混合所有制对中国上市银行不良贷款率的影响研究［Ｊ］．国际金融研究，２０１６（７）：５０－６１．［５］谢海东㊁郝奕博．经济新常态下不良贷款的宏观外因测度及调控政策取向［Ｊ］．经济问题，２０１７（１１）：５８－６３．作者简介：杨燕燕，新疆财经大学金融学院㊂１１１。
房地产项目融资
房地产开发与经营
第10页
房地产抵押贷款类别 房地产抵押贷款根据利息计算和本金偿还方式的不同，可以分为以下几种：
(1)渐进式抵押贷款。 (2)递减式还款抵押贷款。 (3)定息抵押贷款。 (4)重新协议利率抵押贷款或滚动抵押贷款。
房地产开发与经营
第11页
房地产抵押贷款特征
（1）是以房地产作为抵押物为前提来融通资金的贷款，与信 用贷款相比，房地产权参加到抵押人与承押人之间的借贷 活动中，减少了债权人的贷款风险。
②联合投资 ③与外资联合投资
房地产开发与经营
第7页
房地产开发贷款
土地储备贷款
土地储备贷款是指向受政府主管部门委托负责 土地的征用、收购、整理、储备和出让的机构 或企业发放的用于储备土地的贷款，是银行向 土地储备机构发放 的用于土地收购及土地前期 开发、整理、提升土地出让价值的短期周转贷 款。
土地储备贷款对象一般为受政府主管部门委 托负责土地收购及土地前期开发、整理的土地 一级开发机构。在办理土地储备贷款时通常应 具备相应贷款条件。
2、元鸿公司将其享有的受益权分级为优先受益权和普通 受益权，并将其享有的优先受益权(人民币约2.5亿元)以转 让或质押的方式进行处置。北京国投作为独家代理人代理 其转让行为，投资人受让优先受益权后成为优先受益人。
3、北京国投作为盛鸿大厦财产信托的受托人，将处置信 托财产所得全部收入存入北京国投开立的信托专户并管理， 优先用于支付优先受益人本金和收益，在优先受益人未取 得全部本金和收益前，其他信托受益人不参与任何分配。
（1）股东直接投资
投资项目资本金可以用货币出资，也可以用实物、 工业产权、非专利技术、土地使用权作价出资
房地产开发与经营
第3页
▪ （2）股票融资
房地产企业融资结构分析
房地产企业融资结构分析随着中国经济的快速发展，房地产行业成为了一个蓬勃发展的行业。
房地产开发的投资额巨大，如何融资成了各大房地产企业面临的问题之一。
房地产企业的融资结构对于企业的经营与发展有着重要的影响，合理的融资结构可以降低企业的融资成本，提高融资效率，从而为企业带来更多的发展机遇。
本文将从债务与权益两方面对房地产企业的融资结构进行分析。
一、债务融资结构房地产企业债务融资方式多样，包括银行贷款、公司债券、商业票据、信托融资等。
对于房地产企业来说，债务融资是一个重要的融资方式，可以通过借款来获得资金，满足企业的发展需要。
但是过高的债务水平可能会给企业带来财务风险，房地产企业在选择债务融资方式时需要慎重考虑。
银行贷款是房地产企业最主要的债务融资方式之一。
银行贷款通常分为长期贷款和短期贷款，长期贷款用于房地产项目的建设和开发，短期贷款用于企业的日常运营。
银行贷款的特点是融资成本相对较低，获得的资金相对比较稳定，但是需要提供抵押品和担保。
随着我国金融监管政策的不断收紧，银行贷款对于房地产企业的融资成本也在逐步上升，对企业资金成本带来了一定的压力。
公司债券也是房地产企业债务融资的重要渠道。
公司债券是企业向公众发行的债务融资工具，可以为企业提供大额长期资金。
而且，公司债券的融资成本相对较低，企业可以根据自身的融资需求和发展规划选择不同期限和利率的债券，以满足企业的融资需求。
公司债券的发行需要满足严格的监管要求，对企业的信用等级和盈利能力要求也较高，对企业的自身风险把控能力提出了更高的要求。
商业票据和信托融资是房地产企业债务融资的另外两种方式。
商业票据是企业为了周转资金而发行的短期票据，最大的优势在于便捷和灵活，可以满足企业短期的融资需要。
信托融资则是通过信托公司设立信托计划，吸收投资人的资金来向房地产企业提供融资支持。
这种方式的优势在于融资成本较低，融资渠道相对灵活，可以满足企业的多样化融资需求。
商业票据和信托融资也存在着一定的风险，需要企业在使用时慎重考虑。
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债券的基础知识 ②担保债券 担保债券是指发行人以抵押、质押和保证等 方式发行的债券。 担保可增加债券投资的安全性，提高债券吸 引力。 担保债券又可分为封闭式和开放式两种 。封 闭式债券的发行的规模取决于担保资产的价值。
2007 年 10 月，《中国银监会关于有效防范 企业债担保风险的意见》限制商业银行对企业 债进行担保。
（一）一般形式
1、房地产企业商业信用 房地产企业之间在土地转让和房屋买卖 的交易中采用的赊销、预售定金（订金）、 商业票据等形式。 （1）房地产企业预收定金 （2）商业票据 （3）卖方融资
2、房地产企业贷款
银行机构为满足房地产企业因开发、经营 房地产等活动所需要的资金而提供的贷款。主 要是住房开发贷款、房地产经营贷款、商业用 房开发贷款、土地开发贷款、房地产开发企业 流动资金贷款。
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债券的基础知识 按照能否转换成股票划分
发和经济开发区建设的贷款，是融通地产资
金的重要形式。
（2）房地产开发企业流动资金贷款：
（3）商品房建设贷款：分为住房开发贷款、
商业用房开发贷款
（4）房产经营贷款：对从事房屋租赁、房产交易、 房屋维修和装饰以及其他服务性活动的独立经营、自 负盈亏的房产经营企业发放的经营性贷款。 （5）建筑贷款 （6）商品房建筑材料、设备补偿贸易贷款 （7）房地产贴息贷款：国家下达规定贷款额度，由 银行来发放，但其利息由国家财政补贴的房地产贷款 支付。一般贷款期限1-3年，分为全贴息和半贴息
1、债券的基础知识
（1）债券的概念
（2）债券的分类 （3）债券的特点 （4）债券与股票的异同
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债券的基础知识 （1）债券的概念
债券是发行人 ( 政府、企业、金融机构 ) 直接向社会借债筹 措资金时，向投资者发行，承诺按一定利率支付利息并按约 定条件偿还本金的债权债务凭证。 理解债券的概念还需要把握以下几点： ①债券的本质是债的证明 ②债券购买者与发行者之间是一种债权债务关系 ③债券是一种有价证券 ④债券一般具有一定格式的票面形式
章房地产企业债务融资
本章点睛
了解债务融资的主要类型，我国
房地产企业贷款的类型及其特点， 项目融资的概念，项目融资的投
资结构和资金结构
本章主要内容
债务融资概述 项目融资
金地集团（600383.SH）在2月14日的股东大会 上也正式被同意向中国人民银行申请发行10亿元 短期融资券，用于补充流动资金。金地申请的是 期限为1年的短期债券，这类短债的利息成本通 常在3％以下，由于年初是房地产企业资金相对 紧张的时期，利息水平可能在3.7％左右。 2005年1月11日，首创股份（600008.SH“）宣 布发行10亿元1年期短期融资债券，采用簿记建 档贴现发行，主承销商为中国农业银行，债券起 息日和缴款日同为1月12日，并于1月13日开始 流通。
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债券的基础知识
②金融债券
金融债券的发行主体为银行和非银行金融机 构，目的是筹集长期资金，利息高于同期银行 存款利息。 我国的金融债券主要由国家开发银行、中国 进出口银行、中国农业发展银行等政策性银行 发行。
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相关概念——政策性银行
政策性银行是指由政府创立，不以营利为目的，为贯 彻和配合政府社会与经济政策，在特定领域内直接或间 接地从事政策性融资活动，充当政府发展经济、促进社 会进步、进行宏观经济管理工具的金融机构。 政策性银行经营时主要考虑国家和社会的整体利益。 资金来源主要依靠政府财政拨付、发行金融债券或向中 央银行举债等，一般不面向公众吸收存款。 我国于1994年相继建立了国家开发银行、中国农业 发展银行、中国进出口银行等三家政策性银行。 20
一、房地产企业债务融资概述
（一）一般形式
（二）房地产企业贷款 （三）房地产企业债券
房地产融资分类
内部融资
房地产 企业融资
外部融资
股权融资 债权融资 其他融资
内部融资主要包括：转让出租固定资产、出售流动资产等方式。 股权融资主要包括：IPO、买壳上市、上市再融资、私募、REITS、项目合作、 房地产企业兼并等方式 债权融资主要包括：企业债券、银行贷款、委托贷款、信托贷款等 其他融资主要包括：房地产预售、融资租赁、建筑企业垫资等
债券的基础知识
③企业债券 根据发行企业的性质不同，企业债券(广义)可分为 企业债券(狭义)和公司债券两类。 企业债券是由一切具有法人资格的企业发行；公司 债券是由股份有限公司和有限责任公司发行。 除发行主体不同外，两者的发行条件、审批机关、 申报文件、适用法律等均有所不同。但公司债券是企 业债券的组成部分，本章以下所指均为公司债券。// 21
3、房地产企业贷款的特点
（1）贷款数额大，贷款周期长
（2）贷款情况收经济周期影响大
（3）一般要以不动产作为抵押以抵
御贷款风险
（4）银行会慎重挑选贷款申请者 （5）地域限制风险大
(三)房地产企业债融资 1、债券的基础知识
2、我国房地产债券融资的概况
3、房地产债券融资的操作流程
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债券的基础知识
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债券的基础知识 （2）债券的分类 按照发行主体划分
①政府债券
政府债券又为中央政府债券和地方政府债券。
中央政府债券称为国债或国库券，是目前债券市场上 流动性最好、风险最低的债券。我国曾于 80 年代末至 90年代初发行过地方政府债券，1993年被禁止。2009 年，为应对金融危机，恢复发行地方政府债券。 //
3、房地产企业债券 房地产企业为筹措资金而向债券购买者 出具的承诺按一定利率支付利息并到期偿还 本金的债权债务凭证，是一种重要的信用工 具。
（Hale Waihona Puke ）房地产企业贷款1、概念区分——房地产贷款与房地产企业贷款
（1）房地产贷款 （2）房地产企业贷款
2、房地产企业贷款的种类
（1）地产开发贷款：银行支持城镇综合开
债券的基础知识 按照是否提供担保划分 ①信用债券 信用债券是指不提供任何担保财产，仅以发 行人的信誉为担保发行的债券。政府债券和金 融债券多为信用债券，但规模较大、信用等级 高的企业也可发行。
企业采用信用担保可以降低发债成本，提高 市场机制对公司的约束，增强投资者的风险意 识，促进成熟投资者群体的形成。 //