房地产企业债务融资概述(ppt 85张)

债券的基础知识 按照是否提供担保划分 ①信用债券 信用债券是指不提供任何担保财产，仅以发 行人的信誉为担保发行的债券。政府债券和金 融债券多为信用债券，但规模较大、信用等级 高的企业也可发行。
企业采用信用担保可以降低发债成本，提高 市场机制对公司的约束，增强投资者的风险意 识，促进成熟投资者群体的形成。 //
16
债券的基础知识
17
债券的基础知识 （2）债券的分类 按照发行主体划分
①政府债券
政府债券又为中央政府债券和地方政府债券。
中央政府债券称为国债或国库券，是目前债券市场上 流动性最好、风险最低的债券。我国曾于 80 年代末至 90年代初发行过地方政府债券，1993年被禁止。2009 年，为应对金融危机，恢复发行地方政府债券。 //
发和经济开发区建设的贷款，是融通地产资
金的重要形式。
（2）房地产开发企业流动资金贷款：
（3）商品房建设贷款：分为住房开发贷款、
商业用房开发贷款
（4）房产经营贷款：对从事房屋租赁、房产交易、 房屋维修和装饰以及其他服务性活动的独立经营、自 负盈亏的房产经营企业发放的经营性贷款。 （5）建筑贷款 （6）商品房建筑材料、设备补偿贸易贷款 （7）房地产贴息贷款：国家下达规定贷款额度，由 银行来发放，但其利息由国家财政补贴的房地产贷款 支付。一般贷款期限1-3年，分为全贴息和半贴息
章房地产企业债务融资
本章点睛
了解债务融资的主要类型，我国
房地产企业贷款的类型及其特点， 项目融资的概念，项目融资的投
资结构和资金结构
本章主要内容
债务融资概述 项目融资
金地集团（600383.SH）在2月14日的股东大会 上也正式被同意向中国人民银行申请发行10亿元 短期融资券，用于补充流动资金。金地申请的是 期限为1年的短期债券，这类短债的利息成本通 常在3％以下，由于年初是房地产企业资金相对 紧张的时期，利息水平可能在3.7％左右。 2005年1月11日，首创股份（600008.SH“）宣 布发行10亿元1年期短期融资债券，采用簿记建 档贴现发行，主承销商为中国农业银行，债券起 息日和缴款日同为1月12日，并于1月13日开始 流通。

一、房地产企业债务融资概述
（一）一般形式
（二）房地产企业贷款 （三）房地产企业债券
房地产融资分类
内部融资
房地产 企业融资
外部融资
股权融资 债权融资 其他融资
内部融资主要包括：转让出租固定资产、出售流动资产等方式。 股权融资主要包括：IPO、买壳上市、上市再融资、私募、REITS、项目合作、 房地产企业兼并等方式 债权融资主要包括：企业债券、银行贷款、委托贷款、信托贷款等 其他融资主要包括：房地产预售、融资租赁、建筑企业垫资等
22
债券的基础知识 ②担保债券 担保债券是指发行人以抵押、质押和保证等 方式发行的债券。 担保可增加债券投资的安全性，提高债券吸 引力。 担保债券又可分为封闭式和开放式两种 。封 闭式债券的发行的规模取决于担保资产的价值。
2007 年 10 月，《中国银监会关于有效防范 企业债担保风险的意见》限制商业银行对企业 债进行担保。
3、房地产企业贷款的特点
（1）贷款数额大，贷款周期长
（2）贷款情况收经济周期影响大
（3）一般要以不动产作为抵押以抵
御贷款风险
（4）银行会慎重挑选贷款申请者 （5）地域限制风险大
(三)房地产企业债融资 1、债券的基础知识
2、我国房地产债券融资的概况
3、房地产债券融资的操作流程
ຫໍສະໝຸດ Baidu
14
23
债券的基础知识 按照能否转换成股票划分
（一）一般形式
1、房地产企业商业信用 房地产企业之间在土地转让和房屋买卖 的交易中采用的赊销、预售定金（订金）、 商业票据等形式。 （1）房地产企业预收定金 （2）商业票据 （3）卖方融资
2、房地产企业贷款
银行机构为满足房地产企业因开发、经营 房地产等活动所需要的资金而提供的贷款。主 要是住房开发贷款、房地产经营贷款、商业用 房开发贷款、土地开发贷款、房地产开发企业 流动资金贷款。
18
债券的基础知识
②金融债券
金融债券的发行主体为银行和非银行金融机 构，目的是筹集长期资金，利息高于同期银行 存款利息。 我国的金融债券主要由国家开发银行、中国 进出口银行、中国农业发展银行等政策性银行 发行。
19
相关概念——政策性银行
政策性银行是指由政府创立，不以营利为目的，为贯 彻和配合政府社会与经济政策，在特定领域内直接或间 接地从事政策性融资活动，充当政府发展经济、促进社 会进步、进行宏观经济管理工具的金融机构。 政策性银行经营时主要考虑国家和社会的整体利益。 资金来源主要依靠政府财政拨付、发行金融债券或向中 央银行举债等，一般不面向公众吸收存款。 我国于1994年相继建立了国家开发银行、中国农业 发展银行、中国进出口银行等三家政策性银行。 20
1、债券的基础知识
（1）债券的概念
（2）债券的分类 （3）债券的特点 （4）债券与股票的异同
15
债券的基础知识 （1）债券的概念
债券是发行人 ( 政府、企业、金融机构 ) 直接向社会借债筹 措资金时，向投资者发行，承诺按一定利率支付利息并按约 定条件偿还本金的债权债务凭证。 理解债券的概念还需要把握以下几点： ①债券的本质是债的证明 ②债券购买者与发行者之间是一种债权债务关系 ③债券是一种有价证券 ④债券一般具有一定格式的票面形式
债券的基础知识
③企业债券 根据发行企业的性质不同，企业债券(广义)可分为 企业债券(狭义)和公司债券两类。 企业债券是由一切具有法人资格的企业发行；公司 债券是由股份有限公司和有限责任公司发行。 除发行主体不同外，两者的发行条件、审批机关、 申报文件、适用法律等均有所不同。但公司债券是企 业债券的组成部分，本章以下所指均为公司债券。// 21
3、房地产企业债券 房地产企业为筹措资金而向债券购买者 出具的承诺按一定利率支付利息并到期偿还 本金的债权债务凭证，是一种重要的信用工 具。
（二）房地产企业贷款
1、概念区分——房地产贷款与房地产企业贷款
（1）房地产贷款 （2）房地产企业贷款
2、房地产企业贷款的种类
（1）地产开发贷款：银行支持城镇综合开