CPA 税法 基础班 第7章 土地增值税法(1)
第七章--土地增值税作业与参考答案
第七章土地增值税作业与答案一、单项选择题1.下列各项中，应当征收土地增值税的是( ）。
A．公司与公司之间互换房产B．房地产开发公司为客户代建房产C．兼并企业从被兼并企业取得房产D．双方合作建房后按比例分配自用房产2．下列各项中，应征收土地增值税的是( )。
A．非房地产企业之间用房地产进行投资B．兼并企业取得被兼并企业房地产C．企业与个人之间进行的房地产交换D．房地产的出租3．下列项目中，关于计征土地增值税时确定取得土地使用权所支付金额中地价款的说法，不正确的是( )。
A．以协议出让方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金B．以行政划拨方式取得土地使用权变更为有偿使用的，为补交的出让金C．以转让方式取得土地使用权的，为实际支付的地价款D．以拍卖出让方式取得土地使用权的，为土地使用权的账面价值4．下列项目中，在计算土地增值税的扣除项目时应计入房地产开发成本的是( )。
A．耕地占用税C．取得土地使用权时缴纳的过户手续费B．利息支出D．地价款5．某单位转让一幢2000年建造的公寓楼，当时的造价为500 万元。
经房地产评估机构评定，该楼的重置成本价为2000万元，成新度折扣率为六成。
在计算土地增值税时，其评估价格为( ) 万元。
A．500 B．1200 C．2000 D．15006．纳税人如果不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，其房地产开发费用按地价款加开发成本之和的( )计算扣除。
A．5％以内B．10％C．10％以内D．20％7．纳税人建造普通标准住宅出售，增值额超过扣除项目金额20％的，应就其( )按规定计算缴纳土地增值税。
A．超过部分的增值额C．扣除项目金额B．全部增值额D．出售金额8．某房地产开发企业在计算土地增值税可扣除的房地产开发费用时，有如下资料：取得土地使用权支付的地价款为1000万元，房地产开发成本为2000万元，开发期间发生管理费用、销售费用、财务费用共计1100万元；财务费用中的利息支出共计400万元，包括超过贷款期限的利息110万元及罚息40万元，利息支出能够按转让项目分摊且能提供金融机构证明；管理费用中记载与转让房产有关的印花税3．5万元。
课程资料：房产税法契税法和土地增值税法(1)
第七章房产税法、契税法和土地增值税法第七章课程目录：一、本章命题常规二、本章新增易考知识点三、本章重要考点示例四、跨章节知识点组合一、本章命题常规本章收录了房产税、契税和土地增值税的政策规定，其中契税和土地增值税都与房地产权属转移有关。
本章考试命题分值9分左右，其中房产税的分值能达到3分左右，土地增值税5分左右。
本章可以命制各种题型，单选、多选题型较为常见，房产税也可与企业所得税混合命制综合题；土地增值税也易与增值税、城市维护建设税、印花税混合命制计算题。
二、本章新增易考知识点1.不能忽视“营改增”对房产税、契税、土地增值税税基的影响2.契税税收优惠政策进行了调整【例题·单选题】安徽省某市居民王先生和太太2014年以30万元购买一套54平方米的住房用作结婚新房，2016年8月生子后，改善住房条件，以73.5万元（发票注明价款70万元，增值税3.5万元）购买了第二套88平方米的住房，则王先生一家两次共缴纳契税（）。
A.1万元B.1.08万元C.1.43万元D.1.5万元【答案】A【解析】第一套和第二套90平方米以下住房均按照1%税务税率征收契税。
王先生一家两次共缴纳契税=（30+70）×1%=1（万元）三、本章重要考点真题及题库示例考点1：房产税的纳税人和征税对象【例题1·单选题】下列房屋及建筑物中，属于房产税征税范围的是（）。
（2014年）A.农村的居住用房B.建在室外的露天游泳池C.个人拥有的市区经营性用房D.尚未使用或出租而待售的商品房【答案】C【例题2·单选题】无租使用其它单位房产的，其房产税纳税规定是（）。
A.免征房产税B.由无租使用其它单位房产的单位和个人按照同类租金收入代缴房产税C.由无租使用其它单位房产的单位和个人按照房产余值缴纳房产税D.由产权所有人按照同类租金收入代缴房产税【答案】C【例题3·多选题】下列情形中，应由房产代管人或者使用人缴纳房产税的有（）。
第七章 资源税法和土地增值税法-税率——四级超率累进税率(需记忆)
2015年注册会计师资格考试内部资料税法第七章 资源税法和土地增值税法知识点：税率——四级超率累进税率（需记忆）● 详细描述： 二、应税收入的确定 包括货币收入、实物收入、其他收入 三、扣除项目的确定 计算土地增值额时准予从转让收入中扣除的项目，根据转让项目的性质不同，可进行以下划分： （一）对于新建房地产转让，可扣除： 1.取得土地使用权所支付的金额，包括： （1）纳税人为取得土地使用权所支付的地价款； （2）纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定缴纳的有关费用转让项目的性质扣除项目（一）对于新建房地产转让 1.取得土地使用权所支付的金额 2.房地产开发成本 3.房地产开发费用 4.与转让房地产有关的税金 5.财政部规定的其他扣除项目（二）对于存量房地产转让1.房屋及建筑物的评估价格 评估价格＝重置成本价×成新度折扣率 2.取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用 3.转让环节缴纳的税金。
2.房地产开发成本： 是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括6项： （1）土地征用及拆迁补偿费 （2）前期工程费 （3）建筑安装工程费 （4）基础设施费 （5）公共配套设施费 （6）开发间接费用等 【例题·计算题】（2012年节选）地处县城的某房地产开发公司，2012年3月对一处已竣工的房地产开发项目进行验收，可售建筑面积共计25000平方米。
该项目的开发和销售情况如下： （1）该公司取得土地使用权应支付的土地出让金为8000万元，政府减征了10%，该公司按规定缴纳了契税（税率5%）。
（2）该公司为该项目发生的开发成本为12000万元。
（3）该项目发生开发费用600万元，其中利息支出150万元，但不能按转让房地产项目计算分摊。
（4）4月销售20000平方米的房屋，共计取得收入40000万元；另外5000平方米的房屋出租给他人使用（产权未发生转移），月租金为45万元，租期为8个月。
土地增值税教案
土地增值税教案土地增值税（LandValueTax，简称LVT）,称土地改良税、土地价值税或土地使用税，是一种以土地的市场价值为计税依据的消费税，其主要目的是遏制地价暴涨、抑制地租财富不均，而主要是调节土地价格使其符合社会公平原则，对地价过快上涨起到经济再分配的作用。
二、土地增值税的种类土地增值税可分为增值税和土地使用税两种。
（1）增值税增值税是根据土地的使用权的支付金额，即土地购买者出资加上卖方增值收入，综合确定的一类税收，增值税的收入直接归属于土地行政机关。
增值税的计算方法为：增值税=支付金额（出资加上卖方增值收入）×规定的税率。
（2）土地使用税土地使用税是以土地者使用土地权利来确定的税，其目的是把土地收益登记给政府，以及鼓励土地使用者合理使用土地资源，处置土地浪费现象。
土地使用税的计算方法为：土地使用税=土地面积×规定的税率。
三、土地增值税的优势和不足（1）优势<1> 促进土地资源的有效利用，有利于生态环境的改善和经济的发展;<2>励土地所有者把土地用于生产，而不是浪费土地;<3>大减少地租的波动，从而有效地抑制地价的暴涨;<4>低政府收入，减少公共财政的负担;（2）不足<1>算土地增值税时需要调查、测算等，程序繁琐;<2>地所有者会把土地藏起来，造成大量闲置土地;<3>于考虑到国民经济发展水平，有些地区可能拒绝征收，影响社会的公平;<4>于部分一次性成本大的项目，土地增值税会加大负担，影响投资者的积极性。
四、土地增值税的征收与应用（1）征收方式土地增值税主要包括以下几种方式：<1>收制，也就是全款现收，把土地增值税全部一次性征收完毕，由土地所有者支付;<2>缴制，也就是累计缴税，税率比率全款现收少，受许可的部分年度可按固定比率支付;<3>纳金制，也就是逾期支付的惩罚，超过期限的滞纳金比率是土地增值税的2-10倍。
税法(Ⅱ)-土地增值税(一)
税法(Ⅱ)-土地增值税(一)(总分：144.00，做题时间：90分钟)一、{{B}}单项选择题{{/B}}(总题数：40，分数：40.00)1.旧房及建筑物的转让中，其重置成本价由 ( )评定。
（分数：1.00）A.税务机关B.房管部门C.土地管理局D.房地产评估机构√解析：2.下列房地产转让行为应征收土地增值税的是( )。
（分数：1.00）A.继承房屋B.无偿赠与房屋给直系亲属C.被兼并企业将房屋并入兼并企业中D.合作建房有偿转让的√解析：3.某单位转让一幢1980年建造的公寓楼取得收入3000万元，当时的造价为600万元。
经房地产评估机构评定，该楼的重置成本价为1800万元，成新度折扣率为7成。
转让该公寓楼应纳土地增值税( )万元。
（分数：1.00）A.633 √B.714C.644.1D.315.08解析：4.房地产开发费用计算扣除的具体比例，由 ( )规定。
（分数：1.00）A.各省、自治区、直辖市人民政府√B.各主管税务局C.国家税务总局D.国务院解析：5.在计算土地增值额时可以单独作为税金扣除的是( )。
（分数：1.00）A.房地产开发企业转让房地产时缴纳的印花税B.房地产开发企业转让房地产时缴纳的教育费附加√C.个人购买房地产时缴纳的契税D.个人转让房地产时缴纳的个人所得税解析：6.可以由税务机关根据合同规定收款日期来确定具体纳税期限的房地产转让方式是( )。
（分数：1.00）A.一次交割、付清价款B.分期收款√C.预售方式D.先行转让尚未完全建成的小区内的房产解析：7.个人的下列房地产转让行为不需到房地产主管税务机关备案的是( )。
（分数：1.00）A.因国家建设需要而被无偿征用、收回的房产√B.因城市实施规划需要搬迁而由纳税人自行转让的房产C.转让已居住3年以上原自用住房D.因国家建设需要而搬迁由纳税人自行转让的房产解析：8.个人转让原自有居住( )的住房，需按规定计征土地增值税。
土地增值税法
第四节 应税收入与扣除项目的确定
对于存量房地产转让（扣除项目） 1.房屋及建筑物的评估价格。评估价格=
重置成本价×成新度折扣率 2.取得土地使用权所支付的地价款和按 国家统一规定缴纳的有关费用。 3.转让环节缴纳的税金。
第四节 应税收入与扣除项目的确定
（一）对于新建房地产转让，可扣除 1．取得土地使用权所支付的金额，包括
第三节 税率
土地增值税实行四级超率累进税率，税率 表如下：
级 增值额占扣除项目金额比例 税 速算扣除系
数
率数
1 50%以下（含50%）
30%
0
2 超过50%～100%（含100%） 40%
5%
3 超过100%～200%（含200%） 50% 15%
4 200%以上
60% 35%
第四节 应税收入与扣除项目的确定
3．房地产开发费用 它是指与房地产开发项目有关的三项
期间费用，即销售费用、 管理费用、财 务费用。
（1）纳税人能够按转让房地产项目计算 分摊利息支出，并能提供金融机构的贷 款证明的；
房地产开发费用＝利息＋（取得土地使 用权所支付的金额＋房地产开发成本） ×5％以内
第四节 应税收入与扣除项目的确定
三、应纳税额计算 应纳税额=增值额×适用税率-扣除
项目金额×速算扣除系数 例见P186
第六节 税收优惠
一、对建造普通标准住宅的税收优惠 纳税人建造普通标准住宅出售，增
值额未超过扣除项目金额20%，免征土地 增值税。
二、对国家征用收回的房地产的税收 优惠
三、对个人转让房地产的税收优惠 凡居住满5年或5年以上的免征，居住满3
（1）纳税人为取得土地使用权支付的地 价款；
（2）纳税人在取得土地使用权时按国家 统一规定交纳的有关费用。
CPA税法 第7章 资源税法和土地增值税法(课后作业 含参考答案)
第七章资源税法和土地增值税法（课后作业）一、单项选择题1.下列各项中，属于资源税纳税义务人的是（）。
A.进口铜矿石的外贸企业B.销售液体盐的商店C.开采海洋油气资源的自营油气田D.销售外购原煤的煤矿企业2.资源税纳税人开采或者生产不同税目应税产品，未分别核算或者不能准确提供不同税目应税产品的销售额或者销售数量的，应（）。
A.从高适用税率B.从低适用税率C.由主管税务机关核定不同税目应税产品的销售额或者销售数量，按各自的税率分别计算纳税D.上报财政部决定3.某企业2015年2月将境内开采的原油200吨交由关联企业对外销售，该企业原油平均每吨含增值税销售价格6435元，关联企业对外含增值税销售额每吨6552元，当月全部销售。
已知该企业开采原油适用的资源税税率为6%，该企业就此业务应缴纳资源税（）元。
A.0B.66000C.66600D.672004.根据资源税法的相关规定，纳税人将其开采的天然气直接出口，（）。
A.免征资源税B.按其同类资源平均销售价格计算销售额征收资源税C.按其同类资源最高销售价格计算销售额征收资源税D.按其离岸价格（不含增值税）计算销售额征收资源税5.某开采铁矿石的企业2015年2月将部分铁矿石原矿移送入选为精矿100吨，选矿比为20%，生产的精矿当月全部对外销售，取得销售额200万元。
已知铁矿石适用的资源税单位税额为15元/吨。
根据资源税法的相关规定，该企业当月应缴纳资源税（）元。
A.1875B.7500C.6000D.15006.甲煤矿2015年2月开采原煤10万吨，将其中4万吨对外销售，取得不含增值税销售额2000万元；将其中1万吨原煤用于职工食堂；将其中部分原煤自用于连续生产洗煤，生产出来的洗煤当月全部销售，取得不含增值税销售额3000万元；剩余原煤留存待售。
已知煤炭资源税税率为8%，当地省财税部门确定的洗煤折算率为60%，则该煤矿2015年2月应缴纳资源税（）万元。
A.200B.344C.440D.4007.某盐场（增值税一般纳税人）2015年2月生产液体盐500万吨，当月对外销售液体盐300万吨，取得不含税销售收入500万元；以自产的液体盐100万吨加工生产固体盐80万吨，当月外购液体盐200万吨，取得普通发票上注明含税金额286万元，该批液体盐当月全部用于生产固体盐150万吨，生产的固体盐当月全部对外销售，取得含税销售收入2340万元。
税法(2019)考试辅导第43讲_土地增值税法(1)
第三节土地增值税法土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权，取得增值收入的单位和个人征收的一种税。
一、纳税义务人和征税范围（一）纳税义务人土地增值税的纳税义务人是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。
包括内外资企业、行政事业单位、中外籍个人等。
（二）征税范围（掌握）1.基本征税范围土地增值税的基本征税范围包括：（1）转让国有土地使用权；（2）地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让；（3）存量房地产买卖。
【提示】（1）土地增值税的基本征税范围不仅仅限于土地交易；（2）土地增值税的征税范围具有“国有”、“转让”（不同于“出让”）两个关键特征。
2.特殊征税范围（掌握）具体问题可归纳为应征、不征、免征三个方面。
下面将经常出现的房地产若干具体情况的征免问题汇总归纳如下：（1）属于土地增值税的征税范围的情况（应征）：①转让国有土地使用权；②取得土地使用权后进行房屋开发建造然后出售；③存量房地产买卖；④抵押期满以房地产抵债（发生权属转让）；⑤单位之间交换房地产（有实物形态收入）；⑥房地产开发企业的房地产投资、公司制改造、合并、分立中的房地产权属变化；⑦合作建房建成后转让。
（2）不属于土地增值税的征税范围的情况（不征）：①房地产继承（无收入）；②房地产赠与（对象有限定，无收入）；③房地产出租（权属未变）；④房地产抵押期内（权属未变）；⑤房地产的代建房行为（权属未变）；⑥房地产评估增值；⑦与房地产开发企业无关的重组投资、公司制改造、合并、分立中房地产权属变化。
（3）免征或暂免征收土地增值税的情况：①个人之间互换自有居住用房地产，经税务机关核实；②合作建房建成后按比例分房自用；③因国家建设需要依法征用、收回的房地产；④建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的；值税清算条件，该房地产企业对A项目选择“简易征收”方式缴纳增值税。
该企业在土地增值税清算时应确认收入（）万元。
注册会计师《税法》——房产税法、契税法和土地增值税法
房产税法、契税法和土地增值税法本章考情分析本章组合的三个税种，涉及对房屋、土地等不动产取得、持有、转让中的财产征税或行为征税。
其中：房产税、契税以单选题、多选题命题为主，每个税分值2分左右；土地增值税每年有计算分析题，分值6-8分。
本章三税，预计分值在10分以上。
本章内容结构第一节房产税法第二节契税法（讲课中放在第一节）第三节土地增值税法本章变化：房产税：新增2项税收优惠；纳税申报表有变化。
第一节契税法【知识点1】征税对象【考情分析】重要考点契税是以在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。
一、征税对象一般规定在境内转移土地、房屋权属这种行为。
学习这部分内容，注意结合与不动产业务其他税种的关系。
纳税人不动产转让业务涉及税种：二、征税对象具体情况：（一）国有土地使用权出让（出让方不交土地增值税）对承受国有土地使用权支付的土地出让金，要计征契税。
不得因减免土地出让金而减免契税。
（二）国有土地使用权转让（转让方应交土地增值税）土地使用权的转让不包括农村集体土地承包经营权的转移。
（三）房屋买卖（符合条件的转让方需交土地增值税）几种特殊情况视同买卖房屋：1.以房产抵债或实物交换房屋：承受方按房产折价款（现值）缴纳契税2.以房产作投资或作股权转让：被投资方为契税的纳税人（房地产企业以自建商品房投资交土地增值税）【特殊】以自有房产作股投入本人独资经营的企业，免纳契税。
3.买房拆料或翻建新房：买房人为契税的纳税人。
（四）房屋赠与（非公益性赠与需交土地增值税）区分赠与和继承1.各种赠与不动产行为，都是契税征税范围，受赠方缴纳契税；2.继承要加以区分：（1）法定继承人继承土地、房屋权属，不征收契税；（2）非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，属于赠与行为，应征收契税。
（五）房屋交换【提示】房屋等价交换不交契税；（六）其他：1.以获奖方式承受土地、房屋权属的行为，应缴纳契税。
2022年税法CPA资源税法和土地增值税法课后作业
第七章资源税法和土地增值税法（课后作业）一、单选题1.下列属于资源税纳税义务人旳是（）。
A.出口外购铁矿石旳外贸公司B.销售外购原煤旳商贸公司C.进口天然气旳外贸公司D.销售自产固体盐旳国有公司2.某煤矿1月，某煤矿开采原煤600万吨，当月对外销售原煤400万吨；将部分原煤移送加工生产洗煤50万吨，当月对外销售洗煤30万吨。
已知洗煤旳综合回收率为30%，原煤合用旳资源税税额为4元/吨。
该煤矿1月该煤矿应缴纳资源税（）万元。
A.B.2266.67C.2800D.3066.673.某盐场1月，某盐场生产液体盐300万吨，当月对外销售液体盐200万吨；以自产旳液体盐100万吨加工生产固体盐80万吨，以外购旳120万吨液体盐为原料生产固体盐100万吨，生产旳固体盐当月所有对外销售。
该盐场资源税合用税额：自产液体盐2元/吨，固体盐15元/吨，外购液体盐2元/吨。
该盐场1月该盐场应缴纳资源税（）万元。
A.2860B.3100C.2700D.33004.某矿山1月，某矿山开采铜矿石600万吨，对外销售200万吨，将部分铜矿石入选精矿90万吨，选矿比为30%，入选旳精矿当月所有对外销售。
已知铜矿石原矿合用旳资源税税额为5元/吨。
该矿山1月该矿山应缴纳资源税（）万元。
A.1000B.1500C.2500D.30005.某矿山重要从事铁矿石和铜矿石旳开采和销售。
1月开采铁矿石800万吨、铜矿石600万吨，当本月销售提炼旳铜矿石精矿80万吨，选矿比为20%；销售铁矿石和铜矿石原矿共700万吨，该矿山未分别核算铁矿石和铜矿石旳销售数量及销售额。
已知该矿山资源税单位合用税额：铁矿石15元/吨，铜矿石5元/吨。
该矿山1月该矿山应缴纳资源税（）万元。
A.5500B.12500C.15000D.117006.某矿山1月，某矿山开采铁矿石800吨，当月对外销售600吨，另将100吨免费赠送给关联公司。
已知铁矿石合用旳资源税税额是10元/吨。
资源税法和土地增值税法--注册会计师辅导《税法》第七章讲义1
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注册会计师考试辅导《税法》第七章讲义1
资源税法和土地增值税法
◆本章考情分析
本章中资源税法是考试中非重点税，主要命题为单选题、多选题，有时也可以与增值税结合进行计算题命题（2010年），一般分值2分左右。
本章中土地增值税法是考试中的重点税，命题除单选题、多选题外，每年都有计算题命题，个别年份还出现综合题（2011年），一般分值8分以内。
◆本章内容:7节
第一节资源税纳税义务人、税目与税率
第二节资源税计税依据与应纳税额的计算
第三节资源税税收优惠和征收管理
第四节土地增值税纳税义务人与征税范围
第五节土地增值税税率、应税收入与扣除项目
第六节土地增值税应纳税额的计算（含清算）
第七节土地增值税税收优惠和征收管理
◆本章新增及变化内容
除结构性变动外，增加了对资源税、土地增值税演变和作用的介绍。
◆本章内容讲解
第一节资源税纳税义务人、税目与税率
资源税是对在中华人民共和国领域及管辖海域从事应税矿产品开采和生产盐的单位和个人课征的一种税。
一、纳税义务人
资源税的纳税义务人是指在中华人民共和国领域及管辖海域开采应税资源的矿产品或者生产盐的单位和
个人。
注意：
1.资源税是对在中国境内生产或开采应税资源的单位或个人征收，而对进口应税资源产品的单位或个人不征资源税。
2.资源税是对开采或生产应税资源进行销售或自用的单位和个人，在出厂销售或移作自用时一次性征收，属于价内税。
CPA考试重难点之土地增值税
入。
1.基本规定土地增值税的计算公式：应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数提示：增值额=收入-扣除项目金额计算土地增值税步骤如下：收入的确认：纳税人转让房地产取得的收入，包括转让房地产取得的全部价款及有关的经济收益。
包括货币收入、实物收入和其他收入，但不含增值税。
扣除项目：应分为四类第一类：房开企业建新房（5项）1.取得土地使用权所支付的金额（1）.出让方式为土地出让金（2）. 行政划拨方式为补交的土地出让金（3）. 转让方式为实际支付的地价款计算房开新房结算总结第二类：非房开企业新建房（4项）1-3项与房开企业新建房一致。
第四项税金为：印花税（按产权转移书据所载金额的0.5‰贴花）、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加（两税二费）第五项，非房开企业新建房不得加计扣除。
计算同第一类类似第三类：旧房（存量房地产）（3项）1.地价：土地成本（有就计算）取得土地使用权所支付的地价款和国家统一规定缴纳的有关费用（未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的不允许扣除）2.房价：②估价格=重置价×成新度②没有评估价格用发票，每年加计5%按发票金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除。
“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计1年；超过1年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为1年。
3.税金（城建及附加，用发票时可加契税）注意：对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数（只在不能取得评估价格，但能提供购房发票的情形下适用）纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收土地增值税：1.隐瞒、虚报房地产成交价格的；2.提供扣除项目金额不实的；3.转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。
旧房计算总结：第四类：土地（2项）1地价2税金例题1：【例题·计算题】位于某县城房地产开发公司专门从事高档住宅商品房开发。
税务师税法一第七章土地增值税习题及答案
第七章土地增值税一、单项选择题1、房地产开发公司支付的下列相关费用，不可以列入土地增值税加计20%扣除范围的是（）。
A、安置动迁用房支出B、支付建筑人员的工资福利费C、开发小区内的道路建设费用D、销售过程中发生的销售费用2、根据土地增值税相关规定，东部地区省份土地增值税预征率不得低于（）。
A、1%B、2%C、3.5%D、1.5%3、下列各项中，不属于土地增值税纳税人的是（）。
A、与国有企业换房的外资企业B、合作建房后出售房产的合作企业C、转让国有土地使用权的企业D、将办公楼用于出租的外商投资企业4、甲房地产开发企业于2018年3月份把其市场价值1000万元的商品房通过省政府无偿赠送给贫困小学，该商品房开发成本为800万元，甲企业应缴纳的土地增值税为（）万元。
A、0B、200C、50D、1005、下列行为属于土地增值税征税范围的是（）。
A、政府向国有企业划转土地使用权B、事业单位出租闲置房产C、村委会自行转让土地D、企业以房地产抵债6、下列项目中，不属于土地增值税的纳税人转让房地产取得应税收入的是（）。
A、无形资产收入B、货币收入C、实物收入D、租金收入7、2019年3月某市房地产开发公司转让5年前自建的一栋写字楼，合同注明不含税转让收入8000万元，当年购入土地支付地价款2200万元，该写字楼的原值为4000万元，已提折旧1000万元，已知该写字楼重置成本5000万元，成新度为70%。
缴纳与转让该写字楼相关税金440万元（不含增值税和印花税）。
该房地产开发公司转让写字楼应缴纳土地增值税（）万元。
A、573.50B、550.00C、556.80D、500.008、某机械制造企业2018年11月转让一栋旧的生产车间，取得不含税转让收入450万元，缴纳相关税费共计30万元（不含增值税）。
该生产车间原造价380万元，如果按现行市场价的材料、人工费计算，建造同样的生产车间需700万元，该生产车间成新度为5成。
税法考试习题放基础培训讲义-第45讲_土地增值税法(1)
【解释】不予征税的房屋继承和赠与：土地增值税的征税范围不包括房地产的权属虽转让，但未取得收入的行为。
（1）房地产的继承。
（2）房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的行为。
（3）房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的行为。
【小结】（哪些征；哪些不征；哪些免征）1.属于土地增值税征税范围的情况（应征）2.不属于土地增值税征税范围的情况（不征）3.免征土地增值税的情况（免征或暂免征收）1.属于土地增值税征税范围的情况（应征）（1）转让国有土地使用权（2）取得土地使用权进行房屋开发建造后出售的（3）存量房地产买卖（4）抵押期满以房地产抵债（发生权属转让）（5）单位之间交换房地产（有实物形态收入）（6）合作建房建成后转让的（7）非公益性赠与、赠与给除直系亲属和直接赡养人以外的2.不属于土地增值税征税范围的情况（不征）（1）房地产继承（无收入）（2）房地产有条件的赠与（特定人群、特定公益）（3）房地产出租（权属未变）（4）房地产抵押期内（权属未变）（5）房地产重新评估增值（无权属转移）（6）房地产的代建行为（无权属转移）3.免征土地增值税的情况（免征或暂免征收）（1）个人互换自有居住用房地产（经核实）（2）合作建房建成后按比例分房自用（3）与房地产开发企业无关的房地产投资联营（4）国家征用或收回的房地产（5）个人转让住房（6）建造普通标准住宅出售（符合条件）【例题1·单选题】下列各项应计算征收土地增值税的是（）。
A.以房地产出租的B.以房地产抵押贷款而房地产尚在抵押期间的C.国家征用或收回的房地产D.一方出地一方出资金，双方合作建房，建成后转让的【答案】D【解析】对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后分房自用的，暂免征收土地增值税。
但是，建成后转让的，属于征收土地增值税的范围。
中国税制第四版教学课件第7章 土地增值税
（6）旧房及建筑物的评估价格（适用存量房 转让）
纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格， 但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，根据 《条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项 目的金额（即：取得土地使用权所支付的金额、新 建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物 的评估价格），可按发票所载金额并从购买年度起 至转让年度止每年加计5％计算扣除。计算扣除项 目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开 具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满 12个月但超过6个月的，可以视同为一年。
（3）土地增值税是对转让房地产并取得收入 的行为征税。
7.2.3 若干具体情况的判定
1.以出售方式转让国有土地使用权、地 上的建筑物及其附着物的
（1）出售国有土地使用权的 （2）取得国有土地使用权后进行房屋开
发建造然后出售的 （3）存量房地产的买卖
2.房地产的继承、出租、抵押、重新评
估和房地产的代建行为，不属于土地增 值税的征税范围
（1）房地产的继承
（2）房地产的出租
（3）房地产的抵押
（4）房地产的重新评估，这主要是指国有企 业在清产核资时对房地产进行重新评估而 使其升值的情况
（5）房地产的代建房行为
3.房地产的赠与
下列情况的赠与不属于土地增值税的征税范 围：
1、房产所有人、土地使用权所有人将房屋权、 土地使用公赠与直系亲属或承担直接赡养 义务人。
7.6 土地增值税的预交和清算
7.6.1 土地增值税的预交
纳税人在项目全部竣工结算前转让房地 产取得的收入，由于涉及成本确定或其他 原因，而无法据以计算土地增值税的，可 以预征土地增值税，待该项目全部竣工、 办理结算后再进行清算，多退少补。具体 办法由各省、自治区、直辖市地方税务局 根据当地情况制定。
例题--注册会计师辅导《税法》第七章讲义4
正保远程教育旗下品牌网站美国纽交所上市公司(NYSE:DL)中华会计网校会计人的网上家园注册会计师考试辅导《税法》第七章讲义4例题【例题·单选题】房地产开发企业在确定土地增值税的扣除项目时，允许单独扣除的税金是（）A.营业税、印花税B.房产税、城市维护建设税C.营业税、城市维护建设税D.印花税、城市维护建设税[答疑编号5787070303]『正确答案』C5.财政部规定的其他扣除项目从事房地产开发的纳税人可加计20%的扣除：加计扣除费用＝（取得土地使用权支付的金额＋房地产开发成本）×20%【例题·多选题】房地产开发公司支付的下列相关税费，可列入加计20%扣除范围的有（）A.支付建筑人员的工资福利费B.占用耕地缴纳的耕地占用税C.销售过程中发生的销售费用D.开发小区内的道路建设费用[答疑编号5787070304]『正确答案』ABD『答案解析』销售过程中发生的销售费用属于房地产开发费用，不能加计扣除。
（二）对于存量房地产转让，可扣除：1.房屋及建筑物的评估价格。
即：由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。
评估价格＝重置成本价×成新度折扣率2.取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。
3.转让环节缴纳的税金（注意营业税的规定）。
【特殊规定】1.凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的：旧房及建筑物的评估价格，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除。
计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。
2.对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。
3.对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以实行核定征收。
土地增值税
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第二节 征税范围、纳税人和税率
• 一、土地增值税的征税范围
• 土地增值税的课税对象是有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其 他附着物产权所取得的增值额。
• (一) 土地增值税征税范围的一般规定 • 1. 土地增值税只对转让国有土地使用权的行为征税, 对转让非国有土
地使用权的行为不征税, 对国有土地的出让行为也不征税 • 根据《中华人民共和国土地管理法》的规定, 国家为了公共利益, 可以
• (1) 房地产的继承。 • 房地产继承虽然发生了产权变化, 但被继承人并没有因为权属变化而
取得任何收入, 因此房地产继承不属于土地增值税征税范围。 • (2) 房地产的赠予。 • 不征收土地增值税的房地产赠予行为只包括两种情形: • ①房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠予直系
亲属或承担直接赡养义务人。
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第三节 开发土地和新建房应纳税额的 计算
• 房地产开发企业按照《施工、房地产开发企业财务制度》的有关规定, 其缴纳的印花税列入管理费用, 印花税不再单独扣除。房地产开发企 业以外的其他纳税人在计算土地增值税时, 允许扣除在转让房地产环 节缴纳的印花税。
• (五) 财政部确定的其他扣除项目 • 对从事房地产开发的纳税人, 可按取得土地使用权所支付的金额和房
的利息支出分两种情况: • (1) 财务费用中的利息支出, 凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供
金融机构证明的, 允许据实扣除, 但最高不能超过按商业银行同类同期 贷款利率计算的金额。
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第三节 开发土地和新建房应纳税额的 计算
• 其他房地产开发费用, 按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发 成本之和的5% 以内计算扣除。计算扣除的具体比例, 由各省、自治 区、直辖市人民政府规定。计算公式为:
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例题5：根据土地增值税法律制度的规定，下列 各项中，应当征收土地增值税的是（ ）。
A.公司与公司之间互换房产 B.房地产开发公司为客户代建房产 C.兼并企业从被兼并企业取得房产 D.双方合作建房按照比例分配房产后自用
【答案】A
例题6：根据土地增值税法律制度的规定，下列各项 中，应当征收土地增值税的是（ ）。
2、房地产的出租——不征 3、房地产的抵押 抵押期间——不征。 抵押期满后——视该房地产是否转移占有而确 定是否征收土地增值税。 4、房地产的交换 单位互换——应征； 个人互换——免征。 5、以房地产进行投资、联营 投资时——免征； 再转让时——应征。
6、合作建房 建成后自用——免征； 建成后转让——应征。 7、企业兼并转让房地产——免征。 8、代建房——不征 9、重新评估——不征
பைடு நூலகம்
例题4：根据土地增值税法律制度的规定，下列各 项中，属于土地增值税征税范围的是（ ）。
A.某市房产所有人将房屋产权无偿赠送给其女儿 B.某市房产所有人将房屋产权有偿转让给他人 C.某市土地使用权人通过希望工程基金会将土地使 用权赠与某学校 D.某市土地使用权人将土地使用权出租给某养老院
【答案】B 【解析】（1）选项 A：房产所有人将房屋产权赠与 “直系亲属”的，不征收土地增值税 （2）选项 C：土地使用权所有人通过中国境内非营 利的社会团体将土地使用权赠与教育事业的，不征收土 地增值税； （3）选项 D：房地产的出租，不征收土地增值税。
A.个人之间互换自有居住用房地产 B.兼并企业从被兼并企业取得的房地产 C.通过中国境内非营利的社会团体赠与社会公益事 业的房地产 D.房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联 营的
【答案】D
END Thanks!!
【答案】A 【解析】选项B、D均征税，选项B没有免税的规定
例题3：下列各项行为中，可以免征土地增值税 的有（）。
A.私营企业的房地产评估增值 B.无力偿还借款，以房屋抵债 C.双方合作建房，建成后分房自用的 D.因国家收回国有土地使用权而使房地产权属 发生转让
【答案】CD 【解析】私营企业的房地产评估增值，属于不 征的范围，无力偿还借款，以房屋抵债，征税
二、土地增值税 （一）纳税义务人 1、无论法人与自然人； 2、无论经济性质； 3、无论内资与外资企业； 4、无论部门。
（二）征税范围 1、基本征税范围 （1）转让国有土地使用权； （2）地上的建筑物及其附着物连同国有土地使用权 一并转让； （3）存量房地产的买卖。
（二）具体情况的判定 1、房地产继承、赠与——不征 这里的“赠与”仅指以下情况： ①房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地 使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的。 ②房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营 利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与 教育、民政和其他社会福利、公益事业的
例题1：下列各项中，不属于土地增值税纳税人 的是（）。
A.与国有企业换房的外资企业 B.合作建房后出售房产的合作企业 C.转让国有土地使用权的企业 D.将办公楼用于抵押的企业
【答案】D 【解析】办公楼用于抵押，产权未转移，不缴 纳土地增值税
例题2：下列可以不征或免征土地增值税的是（）。
A.某工业企业将办公楼投资到联营的商业企业 B.企业之间交换的商铺 C.企业与个人之间交换的房地产 D.以房地产抵债而发生房地产权属转让的