物业管理费包干制酬金制计算

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酬金制与包干制两种收费模式比较讲解

酬金制与包干制两种收费模式比较2003 年 11 月, 国家发改委和建设部联合下发了新的《物业服务收费管理办法》 (以下简称《办法》。

《办法》第九条提到:“ 业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。

”所谓包干制, 指的是业主向物业管理企业支付固定物业服务费用, 盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担。

实行包干制的, 物业服务费用的构成包括物业服务成本、额定税费和物业管理企业的利润。

所谓酬金制, 指的是在预收的物业服务资金中, 按约定比例或者约定数额, 提取酬金支付给物业管理企业, 其余全部用于物业服务合同约定的支出, 结余或者不足均由业主享有或者承担。

实行酬金制的, 预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。

可见, 包干制的定价方式实质是市场定价, 而酬金制的定价方式实质是成本定价。

目前,全国市场上主流的物业收费方式为包干制。

伴随着物业市场的日趋完善,北京、上海、广州、深圳、南京、武汉等城市的物业管理企业在非住宅物业管理的项目上,逐渐由采用包干制转变为采用酬金制,赢得了业主的认可,也在一定程度上解决了收费难的问题。

但综合来看,包干制与酬金制各有利弊,物业管理企业应根据具体情况合理选择。

一、包干制模式的利弊分析(一包干制模式的优势1 、包干制收费模式易于操作,简单便捷目前, 很多物业管理项目, 尤其是住宅物业管理项目,大多采用包干制。

主要缘于包干制简单易行, 以住宅小区为例, 在包干制的模式下, 业主只需根据物业管理委托合同向管理管理企业交纳固定费用就可享受物业管理企业提供的各项服务, 而在酬金制下, 大额公共支出需经业委会 (或业主大会或主业代表大会讨论通过, 由于业主 (或业主代笔数量较大, 不仅众口难调, 可能存在意见不一的情况,而且短期内召集所有业主(或业主代表也非易事,极有可能出现延误现象,从经济学角度考虑,并不划算。

所以,目前大部分的住宅小区还是实行包干制。

物业服务包干制和酬金制的区别及费用涵盖内容

物业服务包干制和酬金制的区别及费用涵盖内容
一、概念释义：
根据国务院《物业管理条例》和江苏省、苏州市有关物业管理的相关文件，
物业服务计费方式分为包干制和酬金制两种形式：
包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。

酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

实行物业服务费用包干制的，物业服务收费包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。

实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。

物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：
1. 管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
2. 物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；
3. 物业管理区域清洁卫生费用；
4. 物业管理区域绿化养护费用；
5. 物业管理区域秩序维护费用；
6. 办公费用；
7. 物业管理企业固定资产折旧；
8. 物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
9. 经业主同意的其他费用。

物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。

二、结合本项目如采用包干制收费方式的费用涵盖内容：
（二）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用。

物业管理的包干制与酬金制

包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，赢余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。

包干制是物业管理企业按照和业主双方约定的物业管理收费标准来收费，不论管理的好坏、经营的亏盈，均由物业管理企业承担，而与业主无关。

实行包干制的前提是对物业服务费标准双方事先要有约定和承诺，即包干的具体额度。

通常，对有政府指导价的物业类型的物业服务收费实行包干制，但是当业主方对物业服务收费的测算和市场行情不甚明了时，往往对包干的额度把握不定，此时不宜实行包干。

实行物业服务费用酬金制时，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。

预收的物业服务支出属于代管性质，为所缴纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。

如果物业服务收费采取酬金制方式，物业管理企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定礼聘专业机构对物业服务资金年度决算和物业服务资金的收支情况进行审计。

酬金制实质是实报实销制，物业管理企业按照双方商议确定的预算预收基本费用，一个会计年度结束后进行决算并向业主多退少补。

在这种模式下，物业管理企业只拿业主事先约定好的酬金部份〔酬金可事先预定提取比例或者固定额度〕。

由于预收的物业服务支出是代管性质，所以采取酬金制物业服务支出不应交纳营业税等相关税金。

1、包干制的优点首先，包干制执行起来较为简单，有利于小型的物业管理公司采用。

其次，在业主委员会成员专业水平有限，精力有限的情况下，实行包干制避免了对物业服务企业进行账目监督和审计等的工作，简便易行。

第三，由于包干制中节省的开支可能成为物业公司的利润，所以在一定程度上可以刺激物业管理企业进行管理方式创新，节约成本。

2、包干制的缺点首先，在包干制中，物业服务质量的好坏主要靠企业自律，为了获取更高的利润，物业管理企业可能会收到钱不花或者少花，往往导致物业管理企业为了降低管理成本而对工作草率了事的行为；其次，包干制的成本限制，使得物业管理企业对需要进行与时维修的工作，往往产生迟延或者小修小补，不做彻底解决，对物业的使用寿命和价值都会产生一定影响；第三，实行包干制的物业管理企业在费用不足时，惟独依靠多元化经营维持企业的利润，不利于物业管理专业化。

阐述物业费包干制酬金制物业管理阳光财务

阐述物业费包干制酬金制物业管理阳光财务1. 引言在当前物业管理领域，为了提高服务质量和管理效率，许多社区采用物业费包干制和酬金制相结合的方式，实行阳光财务管理。

本文将阐述物业费包干制、酬金制以及阳光财务管理的概念和优势。

2. 物业费包干制物业费包干制是指将物业管理服务的费用统一计入物业费中进行收费的一种制度。

具体来说，物业公司和业主之间协商确定一定的物业费用，并由业主按照一定的比例进行缴纳，物业公司则负责提供一揽子的物业管理服务。

2.1 物业费用的构成物业费用主要包括以下几个方面：•日常维护费用：包括公共区域的清洁、绿化养护、设备维修等费用。

•安保费用：包括保安人员工资、监控设备维护等费用。

•管理费用：包括物业管理人员的工资、培训费用、办公用品等费用。

•公共设施维护费用：包括电梯、消防设施、游泳池等公共设施的维护费用。

2.2 物业费包干制的优势物业费包干制具有以下几个优势：•明确费用：业主只需要按照规定的费用进行缴纳，避免了费用计算的复杂性。

•分摊公平：按照一定比例缴纳费用，避免了因个人使用情况不同造成费用不公平的问题。

•方便管理：物业公司只需要关注整体的费用管理，不需要为每个业主单独计费。

3. 酬金制度酬金制度是指根据物业管理的业绩，给予物业管理人员一定的酬劳的制度。

通过设置合理的酬金机制，可以激励物业管理人员提高工作质量和业绩。

3.1 酬金的设置方式酬金可以根据物业管理的各项指标进行设置，包括但不限于下列几种方式：•业绩考核：根据物业管理的成绩进行评估，评估结果作为酬金的依据。

•业主满意度：根据业主的满意度调查结果进行奖励和惩罚。

•投诉处理效果：根据投诉的处理情况进行奖励和惩罚。

3.2 酬金制度的优势酬金制度具有以下几个优势：•激励员工：通过设置合理的酬金制度，可以激励物业管理人员提高工作积极性和服务质量。

•绩效导向：酬金制度将物业管理的绩效作为核心指标，能够推动物业公司全体员工朝着共同的目标努力。

2012年物业管理师测试-酬金制和包干制

2012年物业管理师测试:酬金制和包干制酬金制与包干制物业服务费是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修养护管理，维护相关区域内环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。

物业服务费应当区分不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。

按照目前国家政策法规的规定，业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。

（一）物业服务费用酬金制物业服务费用酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担。

物业服务费用酬金应以预收的物业服务资金为计提基数，计提基数和计提比例通过物业服务合同约定。

在物业管理服务过程中产生的归属于业主的其他收入也可计提酬金，但应经业主大会同意并在物业服务合同中专门约定。

其他收入包括产权归全体业主的停车场收入、成本费用在物业管理项目机构列支的其他经营收入等。

酬金制下，物业管理企业提供物业服务的经济利益仅仅局限于按固定的金额或比例收取的酬金，扣除酬金以及物业服务支出后结余的资金为全体业主所有。

对业主而言，物业服务费用的收支情况较为透明，避免了收费与服务不相符的情况，保护了业主合法权益；对物业管理企业而言，由于酬金是按照预收的物业服务资金提取，具有相对的固定性，可以使企业在一定程度上规避收支不平衡的经营风险。

酬金制条件下，物业管理企业应当向全体业主或者业主大会公布物业服务资金年度预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。

（二）物业服务费用包干制物业服务费用包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。

实行包干制的物业管理企业在与业主签订物业服务合同时应明确服务费额度和服务内容、服务质量标准，并明确在此前提下的盈余或亏损是由物业管理企业承担的，企业的经济效益与其管理服务、成本控制、经营运作能力紧密相关。

包干制和酬金制的概念

包干制和酬金制的概念嘿，朋友们！今天咱来聊聊物业管理里的包干制和酬金制。

你看啊，这包干制就好像你去菜市场买菜，你给摊主一个固定的价钱，摊主就得负责把菜给你弄好，不管他最后是赚了还是亏了，都得自己兜着。

物业管理公司也是这样，收了业主们固定的物业费，就得负责小区里大大小小的事儿，像什么卫生清洁啦、设施维护啦等等，要是钱没管好花超了，那也得自己想办法去填补这个窟窿，反正得保证把小区打理得妥妥当当的。

那酬金制呢，就有点像你请了个管家，你先给管家一笔钱让他去打理家里的各种事务，然后管家根据实际的花销来找你报账，他自己呢就拿那固定的酬金。

在物业管理里，物业公司就像这个管家，他们先收一笔酬金，然后按照实际的花销向业主们收费，多退少补。

这多实在呀，花多少大家心里都有数。

你说要是碰上那种不负责任的物业公司，用包干制的话，他们可能就会随便糊弄一下，反正钱到手了嘛。

可要是酬金制，他们就得掂量掂量了，因为每一笔花销业主都看着呢，可不敢乱来。

再想想，要是你住的小区用的是包干制，结果物业公司把钱花得乱七八糟，小区的环境越来越差，你心里得多憋屈呀！但要是酬金制，你就能清楚地知道钱都花哪儿去了，是不是感觉心里踏实多了？而且啊，酬金制还能让业主们更好地参与到小区的管理中来呢。

大家一起监督物业公司，让他们把每一分钱都花在刀刃上，这样小区才能越来越好呀，不是吗？说真的，物业管理可太重要了，这直接关系到我们每天的生活质量呢。

咱可不能随便让物业公司糊弄了呀。

所以在选择物业管理方式的时候，可得好好琢磨琢磨，到底哪种更适合自己的小区。

反正我觉得吧，不管是包干制还是酬金制，物业公司都得有那份责任心，得把业主们的利益放在第一位，这样咱才能住得安心、舒心呀！你们说是不是这个理儿呢？。

酬金制与包干制物业管理收费模式比较

酬金制与包干制物业管理收费模式比较本文主要从概念与性质、内容与特征、基本理论等方面对这两种收费制进行比较，对酬金制的运用作一些探讨。

一、物业管理服务收费酬金制与包干制概念及其内涵在《物业服务收费管理办法》中，对于包干制和酬金制的概念及其含义作了详细的解释：“包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担。

实行包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、额定税费和物业管理企业的利润”。

“酬金制是指在预收的物业服务资金中，按约定比例或者约定数额，提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担。

实行酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金”。

从市场营销学角度分析，包干制的定价方式实质是市场定价，酬金制的定价方式实质是成本定价。

关于中大修费用，《物业服务收费管理办法》中明确指出，“物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。

”也就是说对于大型的维修、改造和更新，无论包干制还是酬金制都要用专项维修资金列支，两制无差异，故就此问题不进行讨论。

二、物业管理服务收费酬金制与包干制的差异分析任何事物都有两面性，有优就有劣。

包干制和酬金制具有明显的互补特征，即一方的优势恰好就是另一方的劣势，因此本文对两种制度的核心优劣进行比较。

（一）包干制的核心优势主要表现在：包干制下，物业管理企业是承包商的角色，自身承担因其经营管理水平高低而带来的盈亏压力。

因此，这种机制对于企业来讲，具有明显的激励作用和盈利动机。

在商业社会中，企业是经济动物，盈利的追求有着与生俱来的渴望，如果限制了其对盈利的追求，就丧失对其激励和约束作用，企业就如同人体的机理坏死一样，终将萎靡不振。

这种激励将直接促使物业管理企业在履行物业管理合同时，提高成本意识，努力提升经营管理水平，完善各种成本控制手段和方法，以期从经营成本上要效益，提高企业的盈利能力和生存能力，促进企业自身的进步和发展。

物业管理费包干制酬金制计算

第三节酬金制、包干制与物业服务费得测算编制一、酬金制与包干制物业服务费就是指物业管理企业按照物业服务合同得约定,对房屋及配套设施设备与相关场地进行维修养护管理，维护相关区域内环境卫生与秩序，向业主所收取得费用。

物业服务费应当区分不同物业得性质与特点，分别实行政府指导价与市场调节价。

按照目前国家政策法规得规定,业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用．(一）物业服务费用酬金制物业服务费用酬金制就是指在预收得物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业,其余全部用于物业服务合同约定得支出，结余或者不足由业主享有或者承担.物业服务费用酬金应以预收得物业服务资金为计提基数,计提基数与计提比例通过物业服务合同约定.在物业管理服务过程中产生得归属于业主得其她收入也可计提酬金,但经业主大会同意并在物业服务合同中专门约定.其她收入包括产权归全体业主得停车场收入、成本费用在物业管理项目机构列支得其她经营收入等。

酬金制下,物业管理企业提供物业服务得经济利益仅仅局限于按固定得金额或比例收取得酬金，扣除酬金以及物业服务支出后结余得资金为全体业主所有。

对业主而言,物业服务费用得收支情况较为透明,避免了收费与服务不相符得情况,包括了业主合法权益;对物业管理企业而言,由于酬金就是按照预收得物业服务资金提取,具有相对得固定性，可以使企业在一定程度上规避收支不平衡得经营风险。

酬金制条件下,物业管理企业应当向全体业主或者业主大会公布物业服务资金年度预决算,并每年不少于一次公布物业服务资金得收支情况。

(二)物业服务费用包干制物业服务费用包干制就是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担得物业服务计费方式.实行包干制得物业管理企业在与业主签订物业服务合同时应明确服务费额度与服务内容、服务质量标准，并明确在此前提下得盈余或亏损就是由物业管理企业承担得,企业得经济效益与其管理服务、成本控制、经营运作能力紧密相关。

酬金制与包干制两种收费模式比较讲解

酬金制与包干制两种收费模式比较2003 年11月, 国家发改委和建设部联合下发了新的《物业服务收费管理办法》(以下简称《办法》。

《办法》第九条提到:“业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。

”所谓包干制, 指的是业主向物业管理企业支付固定物业服务费用,盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担。

实行包干制的,物业服务费用的构成包括物业服务成本、额定税费和物业管理企业的利润。

所谓酬金制, 指的是在预收的物业服务资金中, 按约定比例或者约定数额,提取酬金支付给物业管理企业, 其余全部用于物业服务合同约定的支出, 结余或者不足均由业主享有或者承担。

实行酬金制的,预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。

可见,包干制的定价方式实质是市场定价, 而酬金制的定价方式实质是成本定价。

目前,全国市场上主流的物业收费方式为包干制。

伴随着物业市场的日趋完善, 北京、上海、广州、深圳、南京、武汉等城市的物业管理企业在非住宅物业管理的项目上,逐渐由采用包干制转变为采用酬金制,赢得了业主的认可,也在一定程度上解决了收费难的问题。

但综合来看,包干制与酬金制各有利弊,物业管理企业应根据具体情况合理选择。

一、包干制模式的利弊分析(一包干制模式的优势1 、包干制收费模式易于操作,简单便捷目前, 很多物业管理项目,尤其是住宅物业管理项目,大多采用包干制。

主要缘于包干制简单易行,以住宅小区为例, 在包干制的模式下, 业主只需根据物业管理委托合同向管理管理企业交纳固定费用就可享受物业管理企业提供的各项服务, 而在酬金制下,大额公共支出需经业委会(或业主大会或主业代表大会讨论通过, 由于业主(或业主代笔数量较大, 不仅众口难调,可能存在意见不一的情况,而且短期内召集所有业主(或业主代表也非易事,极有可能出现延误现象,从经济学角度考虑,并不划算。

所以,目前大部分的住宅小区还是实行包干制。

2 、包干制强化了成本意识,有利于企业集约经营包干制下,物业管理企业自身承担着因其经营管理水平高低而带来的盈亏压力。

物业服务费的包干制和酬金制比较

物业服务费的包干制和酬金制比较酬金制与包干制业主聘请物业公司提供物业管理服务，需要签订一份合同。

那么这个合同究竟是应该酬金制的，还是包干制的呢？近几年，这个问题渐渐成为一个焦点话题。

从2006年上海组织相对规模较大的研讨会至今，酬金制与包干制的优劣已经在很多物业人和一部分业主中间获得共识——酬金制可以做到业主与物业公司“各就其位、相得益彰”，而现行的包干制却总是将二者关系导向“两败俱伤”。

包干制是业主交钱，却不知道这些钱到底用作了什么，去了哪？就是说物业公司只是承诺把小区管好，但是这笔钱如何花怎么花就不告诉业主。

管得不好业主们也无法处罚物业公司。

这种关系，是建立在所谓的“信任”和“权威”的基础上的，但信任和权威不可持续维持，故这种业主们只有交钱的业务、没有知情权、更没有决定权的制度很快就走入死胡同。

其实，这种制度在设计的初期就注定是短命的。

举个“包干制”的简单例子，业主们给物业公司100万元钱用于小区管理，物业公司怎么用我都不知道，既无知情权也无裁判权。

而“酬金制”则是我给物业公司100万元钱用于小区管理。

事先约定好，其中10万元钱是物业公司的工资，其他90万元钱物业公司都得明明白白地花在小区里。

从发展趋势来说，“酬金制”必将取代“包干制”。

因为，前者制度关系中，物业费并非就是物业公司的钱，而是物业公司替全体业主来管、来用的。

目前北京市要求物业公司每年必须公示账目，其实这就基本相当于终结了“包干制”。

酬金制对业主的好处是：其一让业主享受到明明白白的消费，业主可以控制每一分钱的使用；其二使业主能够自己合理安排消费（即进行预算时，哪些方面可以多支出一点，哪些方面能够节省一些，减少不必要的浪费）。

现我国绝大多数物业公司实行的是包干制。

这种方式对打的弊病是：在同等收费标准下，提供的服务项目越多、服务质量越高，所支付的成本相应也越高，也就是说，在包干制模式下，物业服务企业干得越好，挣得就越少。

从长远来看，采用包干制形式的，其物业服务费标准远不能适应物业管理服务成本的增长，因此，最终难免降低服务标准，易滋长物业服务企业“偷工减料”的行为发生。

物业服务包干制和酬金制的区别及费用涵盖内容

物业服务包干制和酬金制的区别及费用涵盖内容
一、概念释义：
根据国务院《物业管理条例》和江苏省、苏州市有关物业管理的相关文件，物业服务计费方式分为包干制和酬金制两种形式：
包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。

实行物业服务费用包干制的，物业服务收费包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。

实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。

物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：
1.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
2.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；
3.物业管理区域清洁卫生费用；
4.物业管理区域绿化养护费用；
5.物业管理区域秩序维护费用；
6.办公费用；
7.物业管理企业固定资产折旧；
8.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
9.经业主同意的其他费用。

物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。

二、结合本项目如采用包干制收费方式的费用涵盖内容：
（二）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用
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物业企业酬金制和包干制有什么区别？作为物业经理的你知道吗？

物业企业酬金制和包干制有什么区别？作为物业经理的你知道吗？一、首先我们来看定义：包干制：由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担酬金制：在预收的物业服务资金中，按约定比例或者约定数额，提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担二、物业费的构成包干制：物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润酬金制：物业服务支出和物业管理的酬金三、物业费的收取包干制：物业公司依据收费价格标准确定服务内容及服务质量标准，服务质量由业主确定的费用确定，不能随意调整酬金制：物业公司根据服务质量要求测算固定的酬金收取标准及金额，服务质量由业主确定，可以随时调整四、物业公司的收益包干制：物业管理企业的利润即为扣除服务成本和税费后的那一部分资金酬金制：物业管理企业的报酬即经营收入有两种形式：一种为定额，即按月或年在所收取的物业管理费总额中收取固定数额的资金作为物业管理企业的报酬；另一种为按比例，即每月或年按固定比例从收取的物业管理费总额中提取报酬五、物业公司的责任包干制：提供符合合同约定的物业管理服务，无需担负向业主报告资金预算及使用支出情况的义务，当然不排除双方就物业管理企业的报告义务作相应的约定酬金制：物业管理企业有向业主大会或全体业主公布物业服务资金年度预决算、公布物业服务资金的收支情况、答复业主对物业服务资金年度预决算和收支的质询及配合审计等义务六：优点包干制：（1 ）在业主委员会成员专业水平有限、精力有限的情况下可以节省业主的管理成本（2 ）由于包干制中节省成本可以提高物业公司利润，一定程度上刺激物业公司进行管理创新酬金制：（1 ）酬金制费用透明，对物业公司的费用支出可以监控，体现自主管理的理念，减少业主与物业公司的矛盾（2 ）有利于提高物业公司专业性七：缺点包干制：降低成本可能是减低服务质量，使服务质量达不到约定标准，影响自身声誉。

物业管理费包干制酬金制计算

第三节酬金制、包干制与物业服务费的测算编制一、酬金制与包干制物业服务费是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修养护管理，维护相关区域内环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。

物业服务费应当区分不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。

按照目前国家政策法规的规定，业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。

（一）物业服务费用酬金制物业服务费用酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足由业主享有或者承担。

物业服务费用酬金应以预收的物业服务资金为计提基数，计提基数和计提比例通过物业服务合同约定。

在物业管理服务过程中产生的归属于业主的其他收入也可计提酬金，但经业主大会同意并在物业服务合同中专门约定。

其他收入包括产权归全体业主的停车场收入、成本费用在物业管理项目机构列支的其他经营收入等。

对业主而言，物业服务费用的收支情况较为透明，避免了收费与服务不相符的情况，包括了业主合法权益；对物业管理企业而言，由于酬金是按照预收的物业服务资金提取，具有相对的固定性，可以使企业在一定程度上规避收支不平衡的经营风险。

酬金制条件下，物业管理企业应当向全体业主或者业主大会公布物业服务资金年度预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。

科普｜物业管理中的酬金制和包干制之对比

科普｜物业管理中的酬金制和包干制之对比有一种奋斗叫自己管家加油邻居们！物业管理中什么是酬金制？和包干制有什么区别呢？快来了解一下吧~定义包干制是业主向物业企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业企业享有或者承担。

酬金制是在预收的物业服务资金中，按约定比例或者约定数额，提取酬金支付给物业企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或不足均由业主享有或者承担。

费用构成包干制：物业服务费用的构成包括物业服务成本、额定税费和物业管理企业的利润。

酬金制：预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。

定价模式包干制：市场定价酬金制：成本定价特点包干制：物业公司依据收费价格标准确定服务内容及标准。

量入为出。

酬金制：物业公司根据服务要求测算收费标准。

量出为入。

包干制与酬金制的最大区别，是在于物业管理费性质的不同。

“包干制”是把物业服务的整体作为产品看待，物业服务费用实际上是业主向物业服务企业支付的产品价格，因此，物业服务费用是物业服务企业的收入。

而“酬金制”仅把物业服务企业输出的管理作为服务产品看待，支付的酬金是这种输出管理的产品价格，物业服务费用仅仅是业主预付的用于日常物业服务开支的资金，不是物业服务企业的收入。

利弊（对业主来说）包干制（利）：物业管理中，所有费用都由物业服务企业自负盈亏，业主可以省心省力的接受服务。

（弊）：在包干制模式下，物业服务企业干得越好，挣得就越少。

这样一来，许多物业公司往往以降低服务水平、减少服务项目来获取更多的利润，损害了业主的利益。

酬金制（利）：酬金制更能体现业主的主体地位，发挥业主的监督机制。

物业管理隶属服务业，物业管理企业相当于业主聘请的“管家”，物业管理费也是业主的钱，业主对物业管理企业有合法的监督检查权利。

（弊）：推行酬金制的社会条例不成熟。

酬金制虽然很大程度上维护了业主的利益，但其操作复杂，尤其对人口密集的住宅小区来说，召开一次业委会（或业主大会、主业代表大会），实非易事。

物业服务包干制和酬金制的区别及费用涵盖内容

一、概念释义：
根据国务院物业管理条例和江苏省、苏州市有关物业管理的相关文件,物业服务计费方式分为包干制和酬金制两种形式：
包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用,盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式.
酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业,其余全部用于物业服务合同约定的支出,结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式.
实行物业服务费用包干制的,物业服务收费包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润.实行物业服务费用酬金制的,预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金.
物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：
1.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
2.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；
3.物业管理区域清洁卫生费用；
4.物业管理区域绿化养护费用；
5.物业管理区域秩序维护费用；
6.办公费用；
7.物业管理企业固定资产折旧；
8.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
9.经业主同意的其他费用.
物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用,应当通过专项维修资金予以列支,不得计入物业服务支出或者物业服务成本.
二、结合本项目如采用包干制收费方式的费用涵盖内容：
二物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用。

物业管理费包干制酬金制计算

物业服务费应当区分不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。

按照目前国家政策法规的规定，业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。

物业服务费用酬金应以预收的物业服务资金为计提基数，计提基数和计提比例通过物业服务合同约定。

在物业管理服务过程中产生的归属于业主的其他收入也可计提酬金，但经业主大会同意并在物业服务合同中专门约定。

其他收入包括产权归全体业主的停车场收入、成本费用在物业管理项目机构列支的其他经营收入等。

酬金制条件下，物业管理企业应当向全体业主或者业主大会公布物业服务资金年度预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。

物业管理费包干制酬金制计算

第三节酬金制、包干制与物业效劳费的测算编制一、酬金制与包干制物业效劳费是指物业治理企业按照物业效劳合同的约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修养护治理，维护相关地域内环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。

物业效劳费应当区分不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。

按照目前国家政策法规的规定，业主与物业治理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业效劳费用。

〔一〕物业效劳费用酬金制物业效劳费用酬金制是指在预收的物业效劳资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业治理企业，其余全部用于物业效劳合同约定的支出，结余或者缺少由业主享有或者承担。

物业效劳费用酬金应以预收的物业效劳资金为计提基数，计提基数和计提比例通过物业效劳合同约定。

在物业治理效劳过程中产生的归属于业主的其他收入也可计提酬金，但经业主大会同意并在物业效劳合同中特意约定。

其他收入包含产权归全体业主的停车场收入、本钱费用在物业治理工程机构列支的其他经营收入等。

酬金制下，物业治理企业提供物业效劳的经济利益仅仅局限于按固定的金额或比例收取的酬金，扣除酬金以及物业效劳支出后结余的资金为全体业主全部。

对业主而言，物业效劳费用的收支情况较为透明，预防了收费与效劳不相符的情况，包含了业主合法权益；对物业治理企业而言，由于酬金是按照预收的物业效劳资金提取，具有相对的固定性，可以使企业在肯定程度上躲避收支不平衡的经营风险。

酬金制条件下，物业治理企业应当向全体业主或者业主大会公布物业效劳资金年度预决算，并每年不少于一次公布物业效劳资金的收支情况。

〔二〕物业效劳费用包干制物业效劳费用包干制是指由业主向物业治理企业支付固定物业效劳费用，盈余或者亏损均由物业治理企业享有或者承担的物业效劳计费方法。

实行包干制的物业治理企业在与业主签订物业效劳合同时应明确效劳费额度和效劳内容、效劳质量标准，并明确在此前提下的盈余或亏损是由物业治理企业承担的，企业的经济效益与其治理效劳、本钱操作、经营运作能力紧密相关。