深圳市龙岗区城市更新申报流程
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目前在城市更新中主要存在着以下三种方式的监管协议 1、城市更新计划立项阶段监管协议 ---- 监管内容 1、租金损失 2、公建拆迁款 2、城市更新单元建设分期监管协议----监管内容 1、还建建安款 2、公建拆迁款 3、城市更新单元建设监管协议----监管内容 1更新单元涉及公建拆迁款 完成更新单元计划立项，从法律上讲项目与更新企业并无任何归属关系，因此开发企业作为受委托申报单位根本是没有 任何利益的存在，为何需要承担委托方经济损失和政策拆迁责任？ 拆迁分期拆迁阶段更新企业需无偿承担公建用地上物业拆 迁，监管拆迁公建物业的资金又有何意义呢？拆迁物业返还完全属于甲乙双方的市场经济行为，双方必然对于合同面临的风 险有足够的评估。对于一个更新单元更新企业必须完成拆迁分期100%拆迁方可获得建设分期建设单位主体资格，因此在更新 企业未实施拆迁工作前，该拆迁分期与更新企业并无任何利益关系，更新企业承担公建拆迁资金监管责任有违企业正常运作 的常理。
城市更新单元规划各项指标重新规定（天安岗头城市更新单元）
城市更新项目申报 实施主体申报难点
难点4. 非农建设用地处理
难点解释： 城市更新活动从本质上讲就是对土地的二次开发利用，更新企业以现状建筑物为参考，付出一定的经济代价获得土地的
二次开发权利。对于目前开发企业与村股份公司签署以物业置换为条件的拆迁协议， 按照市场交换的原则村集体获得新的还 建物业，更新企业得到土地二次开发权。 至于股份公司原土地属于“非农建设用地”“老屋村用地”“两规”已出用地“非 农建设外用地”均属于市场交换条件。因此目前国资委所推行的就单个“非农用地”进行市场化评估，再次交易完全属于对 市场交易行为的强行干涉。
建议：1、城市更新更新单元审核不能完全参考土地权属清晰程度来审核一个项目的可行性。 2、真对更新单元内土地权属的各种问题，规土部门应该出台相应的土地处理方法（如合法用地给予优惠地价、不合
法土地参考“两规”“XX”等方式简化处理） 。
城市更新项目申报 专项规划申报难点
难点3. 公建设施用地比例计算
难点解释： 按照目前城市更新政策，公建贡献比例是遵照更新单元内合法用和不合法用地比例计算，该计算方法存在以下两个问题：
1、假设某更新单元50000平方米 （全部合法）贡献用地7500平方米 ，如果该更新单需要配套一所九年一贯制学校15000，如 此就会出现公建用地不足问题。 2、假设某更新单元50000平方米 （全部不合法）贡献用地16000平方米 ，如果该更新单需要配套一所九年一贯制学校15000， 如此就会出现公建用地剩余问题。
建议 1 取消监管协议措施保障投资人权益，减少开企业无必要资金负担。
建设分期报建 基本流程步骤
难点6 征转地
原村民在城中村、旧屋村范围以外形成的建成区域的，须经原农村集体经济组织继受单位的股东大会表决同意进行城市更新； 或者符合本条第（一）项规定，并经原农村集体经济组织继受单位同意。
难点解释： 政策目地的是为了贯穿，城市更新办法中的“公众参与”的原则，但是实际上按照各股份公司《公司章程》大多数股份
公司的股民代表大会已经有权决定公司资产处理等重大决定权，并且按照各股份公司对于股份民代表推举原则至少每一户一 个股民代表，这样已经完全保证了全体公民的参与性，同时也是符合法律规定的。
按照更新单元拆迁范围内五类合法用地，审定更新项目可行性目前已经暴露出两个弊端，一些建设较早的工业区和居住 区因为年代久远，当时开发单位对于开发报建概念模糊，导致土地和物业大多没有在国土做过权属登记，但实际上该类物业 从城市规划和建筑物结构上均存在急需更新改造的需要。反之一些后期土地和物业权属清晰的工业区区和居住区，因为其在 建设规划时有过报建，因此基本都符合城市规划要求物业机构良好，目前申请城市更新更多的处于调高容积率，对于城市平 衡发展不但起不到优化作用，反而会使城市建筑密度增加加剧周边公共配套压力。
8、整个申报---办文时间
城市更新项目申报 签署更新意愿难点
难点1. 股东大会决议 《深圳市城市更新办法》第三十四条 第二款 城中村城中村、旧屋村拆除重建的，应当经原农村集体经济组织继受单位股
东大会按照有关规定表决同意。 《深圳市城市更新办法实施细则》 第三十七条 第二项城市更新单元内用地属城中村、旧屋村或者原农村集体经济组织和
另外，目前龙岗区每个股份公司的股民人数基本都在1500-3000人，根本很少有合适举行股民大会的场地。
建议：1、适当的时候修正《城市更新办法》和《深圳市城市更新办法实施细则》中的条规定 2、相关审核审批单位能切合实际情况灵活处理。
城市更新项目申报 计划立项申报难点
难点2. 五类合法用地占比要求。 难点解释：
按照政策实施规定，贡献用地不足的更新企业提高贡献比例，贡献剩余的规划为国有土地，但对于一个城市的整体规划 来说肯定是不多不少恰到好处为最妥。
建议：1、城市更新单元公建用地贡献应遵循片区原有的法定图则要求。 2、根据城市更新单元新规划的各项指标，由规土单位对原有的法定图则公建用地做出调整，无法定图则规划的按照
深圳市龙岗区城市更新申报流程探讨
二O一四年五月
城市更新项目申报 基本流程步骤
城市更新项目申报 讨论申报难点问题 1、更新意愿---股民大会
2、计划立项---五类合法用地
3、专项规划方案---公建用地贡献计算 4、拆迁赔偿---非农建设用地处理
5、计划至实施---资金监管 6、拆迁分期---征转地 7、计划、实施---土地权属
建议：1、村股份公司资产属于集体资产，因此国资委有权对于村股份公司与更Βιβλιοθήκη Baidu企业的签署的拆迁置换/补偿 协议进行审议 评估，但不能就单个资产与整个拆迁协议划分审议评估。
城市更新项目申报 实施主体申报难点
难点5. 监管协议 难点解释：
《深圳市城市办法》更新原则，政府引导，市场运作，规划统筹，解约集约，保障权益，公众参与。既然城市更新要按照 市场化运作，政府就应该充分相信市场中的各方参与者，政府 需要的是进一步健全和优化市场运作的管理规则，而不是自身 参与更新活动。
城市更新单元规划各项指标重新规定（天安岗头城市更新单元）
城市更新项目申报 实施主体申报难点
难点4. 非农建设用地处理
难点解释： 城市更新活动从本质上讲就是对土地的二次开发利用，更新企业以现状建筑物为参考，付出一定的经济代价获得土地的
二次开发权利。对于目前开发企业与村股份公司签署以物业置换为条件的拆迁协议， 按照市场交换的原则村集体获得新的还 建物业，更新企业得到土地二次开发权。 至于股份公司原土地属于“非农建设用地”“老屋村用地”“两规”已出用地“非 农建设外用地”均属于市场交换条件。因此目前国资委所推行的就单个“非农用地”进行市场化评估，再次交易完全属于对 市场交易行为的强行干涉。
建议：1、城市更新更新单元审核不能完全参考土地权属清晰程度来审核一个项目的可行性。 2、真对更新单元内土地权属的各种问题，规土部门应该出台相应的土地处理方法（如合法用地给予优惠地价、不合
法土地参考“两规”“XX”等方式简化处理） 。
城市更新项目申报 专项规划申报难点
难点3. 公建设施用地比例计算
难点解释： 按照目前城市更新政策，公建贡献比例是遵照更新单元内合法用和不合法用地比例计算，该计算方法存在以下两个问题：
1、假设某更新单元50000平方米 （全部合法）贡献用地7500平方米 ，如果该更新单需要配套一所九年一贯制学校15000，如 此就会出现公建用地不足问题。 2、假设某更新单元50000平方米 （全部不合法）贡献用地16000平方米 ，如果该更新单需要配套一所九年一贯制学校15000， 如此就会出现公建用地剩余问题。
建议 1 取消监管协议措施保障投资人权益，减少开企业无必要资金负担。
建设分期报建 基本流程步骤
难点6 征转地
原村民在城中村、旧屋村范围以外形成的建成区域的，须经原农村集体经济组织继受单位的股东大会表决同意进行城市更新； 或者符合本条第（一）项规定，并经原农村集体经济组织继受单位同意。
难点解释： 政策目地的是为了贯穿，城市更新办法中的“公众参与”的原则，但是实际上按照各股份公司《公司章程》大多数股份
公司的股民代表大会已经有权决定公司资产处理等重大决定权，并且按照各股份公司对于股份民代表推举原则至少每一户一 个股民代表，这样已经完全保证了全体公民的参与性，同时也是符合法律规定的。
按照更新单元拆迁范围内五类合法用地，审定更新项目可行性目前已经暴露出两个弊端，一些建设较早的工业区和居住 区因为年代久远，当时开发单位对于开发报建概念模糊，导致土地和物业大多没有在国土做过权属登记，但实际上该类物业 从城市规划和建筑物结构上均存在急需更新改造的需要。反之一些后期土地和物业权属清晰的工业区区和居住区，因为其在 建设规划时有过报建，因此基本都符合城市规划要求物业机构良好，目前申请城市更新更多的处于调高容积率，对于城市平 衡发展不但起不到优化作用，反而会使城市建筑密度增加加剧周边公共配套压力。
8、整个申报---办文时间
城市更新项目申报 签署更新意愿难点
难点1. 股东大会决议 《深圳市城市更新办法》第三十四条 第二款 城中村城中村、旧屋村拆除重建的，应当经原农村集体经济组织继受单位股
东大会按照有关规定表决同意。 《深圳市城市更新办法实施细则》 第三十七条 第二项城市更新单元内用地属城中村、旧屋村或者原农村集体经济组织和
另外，目前龙岗区每个股份公司的股民人数基本都在1500-3000人，根本很少有合适举行股民大会的场地。
建议：1、适当的时候修正《城市更新办法》和《深圳市城市更新办法实施细则》中的条规定 2、相关审核审批单位能切合实际情况灵活处理。
城市更新项目申报 计划立项申报难点
难点2. 五类合法用地占比要求。 难点解释：
按照政策实施规定，贡献用地不足的更新企业提高贡献比例，贡献剩余的规划为国有土地，但对于一个城市的整体规划 来说肯定是不多不少恰到好处为最妥。
建议：1、城市更新单元公建用地贡献应遵循片区原有的法定图则要求。 2、根据城市更新单元新规划的各项指标，由规土单位对原有的法定图则公建用地做出调整，无法定图则规划的按照
深圳市龙岗区城市更新申报流程探讨
二O一四年五月
城市更新项目申报 基本流程步骤
城市更新项目申报 讨论申报难点问题 1、更新意愿---股民大会
2、计划立项---五类合法用地
3、专项规划方案---公建用地贡献计算 4、拆迁赔偿---非农建设用地处理
5、计划至实施---资金监管 6、拆迁分期---征转地 7、计划、实施---土地权属
建议：1、村股份公司资产属于集体资产，因此国资委有权对于村股份公司与更Βιβλιοθήκη Baidu企业的签署的拆迁置换/补偿 协议进行审议 评估，但不能就单个资产与整个拆迁协议划分审议评估。
城市更新项目申报 实施主体申报难点
难点5. 监管协议 难点解释：
《深圳市城市办法》更新原则，政府引导，市场运作，规划统筹，解约集约，保障权益，公众参与。既然城市更新要按照 市场化运作，政府就应该充分相信市场中的各方参与者，政府 需要的是进一步健全和优化市场运作的管理规则，而不是自身 参与更新活动。