苏州娄葑东兴路地块评估报告20120323

车位
年限
A-01-03
娄葑 东共路 B-02-02 B-03-01
居住
居住 居住
52600/79
65900/99 75200/113
2.0
1.6 1.6
105200
105440 120320
25%
20% 20%
60
60 60
880
900 1010
70
70 70
项目概况
用地性质：居住用地；
占地面积：291亩 容积率：1.6-2.0 建筑面积：330960M2
第四部分 附件：地块周边现场照片
东兴路地块除土地外总成本：从市场上典雅案例，中海项目可以看出，区 位好、品质佳、价栺低的产品去化状况最好，因此本项目建安成本建议以 相对高标准打造
序号 一 1 2 事 三 1 2 四 五 六 1 2 3 4 七 八 九 工秳费用名称 土地费用 土地出让金 契秵 前期费用 建安工秳费用 土建造价 安装造价 小区内配套 物业维俇基金 间接费用 管理费用 财务费用 销售费用 销售秵金 建设费用合计 除土地成本外合计 除土地成本外总开发 成本 单位成本 （元）
5 5 4 2 1 星塘街地块 4
斜塘中学 幼儿园
3
凤凰城邻里 中心
地块属性：星塘街地块具有一定水景资源及良好収展潜力地块，相对占优
项目主要属性 配套设斲 交通条件 环境景观条件 城市角色 地坑情况
东共路地坑 优，有效利用娄葑镇商业配套 优，交通便利，但苏嘉杭高速噪音大
பைடு நூலகம்
星塘街地坑 一般，主要借劣欧尚、莲花社 区配套 优，交通便利
地块区位：两地块同处园区，东兴路地块处在湖西，兴塘街地块处在湖东 ，区位上东兴路地块占优
久光 湖东 CLD
4.5公里 李公堤
观前 街商 圈
湖西 CBD
兴塘街地块
2公里 4公里 高尔夫
3.5公里
东兴路地块
东兴路地块
地坑位二苏嘉杭告诉两侧，紧邻东南环快速立交 距离李公堤2公里 距离观前街3.5公里
50 12 12
车位
年限
04-01 娄葑 星塘街 04-04 05-03
居住 居住 居住
1.8 1.0 1.0
25% 30% 35%
1/户 1/户 1/户
70 70 70
项目概况
04-01
用地性质：居住用地； 占地面积：152.6亩 容积率：1.0-1.8
04 -04
3503
建筑面积：124740M2
100 1400 1200 200 250 210 1003 39 120 262 582 1960 2963 45037.7万元
100 1200 1000 200 250 470 2051 40 120 587 1304 2020 4071
星塘街地块：总销金额209628 万元
总计容 面积 （m2） 51840 35600 37300
50% 48% 46% 44% 42% 40% 38% 36% 34% 32% 30% 28% 26% 24% 22% 20% 18% 16%
75249 73215.24 71125.77 68978.25 66770.24 64499.14 62162.22 59756.56 57279.09 54726.55 52095.46 49382.16 46582.71 43692.97 40708.48 37624.5 34435.98 31137.52
东兴路地块丌同利润率下土地成本：建议控制在596万-748万/亩之间
成本 销售利润率 土地成本 利润总额 项目总销售 除土地外的总开发成 （万元） 收入（万元） 楼面价（元/ 本（万元） 土地总成本（万元） 平方米） 143416 139539.9 135557.6 131464.7 127256.5 122928 118474.1 113889.2 109167.4 104302.5 99288 94116.75 88781.33 83273.81 77585.7 71708 65631.05 59344.55 430248 430248 430248 430248 430248 430248 430248 430248 430248 430248 430248 430248 430248 430248 430248 430248 430248 430248 113287.6 113287.6 113287.6 113287.6 113287.6 113287.6 113287.6 113287.6 113287.6 113287.6 113287.6 113287.6 113287.6 113287.6 113287.6 113287.6 113287.6 113287.6 173544.4 177420.5081 181402.811 185495.7333 189703.9493 194032.4 198486.313 203071.2235 207792.997 212657.8545 217672.4 222843.65 228179.0667 233686.5935 239374.6951 245252.4 251329.3492 257615.8483 5243.667 5360.784 5481.11 5604.778 5731.93 5862.715 5997.29 6135.824 6278.493 6425.485 6577 6733.25 6894.461 7060.871 7232.738 7410.334 7593.949 7783.897
居住
居住 居住
52600/79
65900/99 75200/113
2.0
1.6 1.6
105200
105440 120320
25%
20% 20%
60
60 60
880
900 1010
70
70 70
总占地：291亩，总建：330960平米； 整体销售均价1.3万元/平米； 总销金额：430248万元
小路
星塘街大道：双向四车道，城市 主干道
金鸡湖大道主干道
金鸡湖大道：双向六车道，城市 主干道
星塘街地块内部现状：两面临河，内部河道贯通，水景资源佳，地块面积 小，被分割为三块，内部同样有大量未拆迁厂房
待拆迁厂房
拆迁一半的厂房 河道
星塘街地块外部资源：当前生活周边配套相对匮乏
1
欧尚
3 2
莲花社区商 业
报告结构
第一部分 基地介绍
第二部分 投资说明及分析
第三部分 附件：房地产市场概况
1 2 3 4 5
整体市场机会不挑战 区域市场当下现状 客群分枂
第四部分 附件：地块周边现场照片
产品排布
产品价格预估
机会1——城市区位佳：江苏门户，上海咽喉
地理位置——江苏门户、上海咽喉。 苏州位亍江苏省东南部，东临上海，南接 浙江，西抱太湖，北依长江，市中心西距 南京市219公里，东距上海市区80公里
A-01--03 B-02--02 B-03--01
星塘街地块规划指标：152.6亩，124740㎡公寓+别墅类住宅产品
总计容 面积 （m2） 51840 35600 37300
区域
地坑编号
用地性质
用地面积 （m2/亩）
28800/43.2 35600/53.4 37300/56
容积率
密度
限高 （m）
苏州娄葑东兴路地块及星塘街地块
刜步评估及投资分析报告
报告结构
第一部分 基地介绍
第二部分 投资说明及分析
第三部分 附件：房地产市场概况
第四部分 附件：地块周边现场照片
东兴路地块规划指标：291亩，330960㎡公寓住宅产品
总计容 面积 （m2）
区域
地坑编号
用地性质
用地面积 （m2/亩）
容积率
密度
限高 （m）
东 环 快 速 干 道 苏嘉杭高速 通 园 路 主 干 道
东兴路主干道
规划道路
苏嘉杭高速：入口距离地块300米
东兴路：双向六车道，方便东环快速 干道
通园路：双向四车道，方便连接独墅 湖大道
东兴路地块内部现状：地块平整，有大量未拆迁厂房存在，通园路一侧有 河水资源
供电局
河道
宏业路：双向两车道，东侧有待 拆迁厂房
100 1500 1300 200 250 240 1333 37 120 325 851 2090 3423 113287.6万元
东兴路地块：总销金额39.7亿元
总计容 面积 （m2）
区域
地坑编号
用地性质
用地面积 （m2/亩）
容积率
密度
限高 （m）
车位
年限
A-01-03
娄葑 东共路 B-02-02 B-03-01
兴塘街地块
地坑位二金鸡湖大道不星塘街交汇处 距离久光百货4.5公里 距离金鸡湖高尔夫4公里
区域交通：两地块同处在3号线近旁，园区经过17年的建设，内部路网已经 非常完善成熟，通过金鸡湖大道、星港街、独墅湖大道、苏嘉杭高速，两 地块可迅速达到市区各地
兴塘街地块
东兴路地块
东兴路地块四至：紧邻东兴路、通园路主干道，方便连接环线快速干道
225747 225747 225747 225747 225747 225747 225747 225747 225747 225747 225747 225747 225747 225747 225747 225747 225747 225747
45037 45037 45037 45037 45037 45037 45037 45037 45037 45037 45037 45037 45037 45037 45037 45037 45037 45037
105461 107494.7568 109584.2329 111731.75 113939.7606 116210.8571 118547.7826 120953.4412 123430.9104 125983.4545 128614.5385 131327.8438 134127.2857 137017.0323 140001.5246 143085.5 146274.0169 149572.4828
待拆迁厂房
东兴路地块外部资源：尽享娄葑镇成熟完善配套
1
文萃小学
3
5 2
家乐福
娄葑医院
娄葑镇商圈 5
2
3
李公堤
1 4 东兴路地块
4
汽车四S店
星塘街地块四至：紧邻星塘街、金鸡湖大道，交通便捷
松江路主干道
敦煌路：小路，断头路
星 塘 街 干 道
敦煌路
松江路跨河大桥：连接湖东CBD 主要通道
小路：地块中间断头小路
公寓地块总建：51840平米；别墅地块总建：72900平米
公寓销售均价1.05万元/平米；别墅销售均价2.35万/平米 总销金额：225747万元
星塘街地块：建议控制成本在691万-842万/亩
成本 销售利润率 土地成本 利润总额 项目总销售 除土地外的总开发 （万元） 收入（万元） 楼面价（元 成本（万元） 土地总成本（万元） /平方米）
8454.465 8617.505 8785.011 8957.171 9134.18 9316.246 9503.59 9696.444 9895.055 10099.68 10310.61 10528.13 10752.55 10984.21 11223.47 11470.7 11726.31 11990.74
区域
地坑编号
用地性质
用地面积 （m2/亩）
28800/43.2 35600/53.4 37300/56
容积率
密度
限高 （m）
50 12 12
车位
年限
04-01 娄葑 星塘街 04-04 05-03
居住 居住 居住
1.8 1.0 1.0
25% 30% 35%
1/户 1/户 1/户
70 70 70
总占地：152.6亩，总建：124740平米；
50% 48% 46% 44% 42% 40% 38% 36% 34% 32% 30% 28% 26% 24% 22% 20% 18% 16%
星塘街地块除土地外总成本：除土地外总开収成本45037万元
序号 一 1 2 事 三 1 2 四 五 六 1 2 3 4 七 八 九 工秳费用名称 土地费用 土地出让金 契秵 前期费用 建安工秳费用 土建造价 安装造价 小区内配套 物业维俇基金 间接费用 管理费用 财务费用 销售费用 销售秵金 建设费用合计 除土地成本外合计 除土地成本外总开发 成本 公寓产品单位成本 （元） 别墅产品单位成本（元）
差，地坑南、西、东有大量厂房，周边小 优，优质水景资源 环境差 一般，厂房逐步拆迁，未来大型居住社区
优，紧邻双湖板坑，未来高端 居住社区
较好，地坑面积大，较斱正，1.8癿容积 一般，1.0 癿容积可建滨水别 可建高层公寓 墅，地坑面小
报告结构
第一部分 基地介绍
第二部分 投资说明及分析
第三部分 附件：房地产市场概况