防城港项目投资计划书(规划设计)

防城港年产xx项目投资计划书
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报告说明—
防城港是广西壮族自治区下辖的地级市，环北部湾城市群城市，是一
座滨海城市、边关城市、港口城市，位于中国大陆海岸线的最西南端，背
靠大西南，面向东南亚，南临北部湾，西南与越南接壤，海岸线580公里，陆地边界100.895公里，是北部湾畔唯一的全海景生态海湾城市，被誉为“西南门户、边陲明珠”，是中国氧都、中国金花茶之乡、中国白鹭之乡、中国长寿之乡、广西第二大侨乡。

防城港始建于1968年3月，当时作为援
越抗美海上隐蔽运输航线的主要起运港来建设，被称为“海上胡志明小道”的起点。

防城港是中国的深水良港，是中国25个沿海主要港口之一，中国
西部地区第一大港，西南地区走向世界的海上主门户，是链接中国——东盟、服务西部的物流大平台。

1984年5月被列为中国14个对外开放的沿海城市之一。

1985年设立地级防城港区，1993年5月国务院批准设立地级防
城港市。

作为广西北部湾经济区的核心城市之一，防城港市拥有沿边金融
综合改革试验区、东兴国家重点开发开放试验区、中国东兴-越南芒街跨境
经济合作区、东兴边境经济合作区、边境旅游试验区等5个国家级改革创
新平台，是国家战略聚集区和先行先试特区。

2016年5月，防城港还被列
为我国开展构建开放型经济新体制综合试点试验地区之一，防城港市在中国—东盟自由贸易区、泛北部湾区域合作中具有特殊重要的战略地位。

香薰精油是从具有香味的植物中，萃取出的植物精华，也就是常说的
植物荷尔蒙。

近代欧洲发展出的香薰疗法是利用香薰精油呵护身心的方法。

萃取植物之精华的香薰精油不仅具有特殊的香味，而且具有神奇的药效。

通过沐浴、按摩等方式可以平衡及舒缓身体和精神。

香薰精油具有完全的
挥发性，能完全溶于酒精和油。

对皮肤有很好的渗透性，易于被皮肤吸收。

对人体产生间接性的促进、提升，改善人体本身正向功能的加强。

该xx项目计划总投资6897.35万元，其中：固定资产投资5709.43万元，占项目总投资的82.78%；流动资金1187.92万元，占项目总投资的
17.22%。

达产年营业收入9624.00万元，总成本费用7333.63万元，税金及附
加114.16万元，利润总额2290.37万元，利税总额2720.44万元，税后净
利润1717.78万元，达产年纳税总额1002.66万元；达产年投资利润率
33.21%，投资利税率39.44%，投资回报率24.90%，全部投资回收期5.52年，提供就业职位164个。

第一章项目概况
一、项目概况
（一）项目名称及背景
防城港年产xx项目
随着我国综合实力的不断提升，人们生活水平也在不断进步，在经历
了羊胎素时代、纯植物时代、本草时代之后，越来越多的人开始追求一种
小众的享受方式：芳香疗法，实际上就是西方的草药学。

用植物精油为媒
介进行推拿治疗或者保健美容，如今，精油产品因其涵盖美容护肤、情绪
调节、促进身体健康等各个方面的综合特点，正在成为整个化妆品市场的
新宠。

（二）项目选址
xx
防城港是广西壮族自治区下辖的地级市，环北部湾城市群城市，是一
座滨海城市、边关城市、港口城市，位于中国大陆海岸线的最西南端，背
靠大西南，面向东南亚，南临北部湾，西南与越南接壤，海岸线580公里，陆地边界100.895公里，是北部湾畔唯一的全海景生态海湾城市，被誉为“西南门户、边陲明珠”，是中国氧都、中国金花茶之乡、中国白鹭之乡、中国长寿之乡、广西第二大侨乡。

防城港始建于1968年3月，当时作为援
越抗美海上隐蔽运输航线的主要起运港来建设，被称为“海上胡志明小道”的起点。

防城港是中国的深水良港，是中国25个沿海主要港口之一，中国
西部地区第一大港，西南地区走向世界的海上主门户，是链接中国——东盟、服务西部的物流大平台。

1984年5月被列为中国14个对外开放的沿海城市之一。

1985年设立地级防城港区，1993年5月国务院批准设立地级防
城港市。

作为广西北部湾经济区的核心城市之一，防城港市拥有沿边金融
综合改革试验区、东兴国家重点开发开放试验区、中国东兴-越南芒街跨境
经济合作区、东兴边境经济合作区、边境旅游试验区等5个国家级改革创
新平台，是国家战略聚集区和先行先试特区。

2016年5月，防城港还被列
为我国开展构建开放型经济新体制综合试点试验地区之一，防城港市在中国—东盟自由贸易区、泛北部湾区域合作中具有特殊重要的战略地位。

对各种设施用地进行统筹安排，提高土地综合利用效率，同时，采用
先进的工艺技术和设备，达到“节约能源、节约土地资源”的目的。

场址
选择应提供足够的场地用以满足项目产品生产工艺流程及辅助生产设施的
建设需要；场址应具备良好的生产基础条件而且生产要素供应充裕，确保
能源供应有可靠的保障。

undefined
（三）项目用地规模
项目总用地面积19062.86平方米（折合约28.58亩）。

（四）项目用地控制指标
该工程规划建筑系数74.80%，建筑容积率1.29，建设区域绿化覆盖率6.56%，固定资产投资强度199.77万元/亩。

（五）土建工程指标
项目净用地面积19062.86平方米，建筑物基底占地面积14259.02平方米，总建筑面积24591.09平方米，其中：规划建设主体工程16566.53平方米，项目规划绿化面积1614.40平方米。

（六）设备选型方案
项目计划购置设备共计57台（套），设备购置费2119.40万元。

（七）节能分析
1、项目年用电量1302262.83千瓦时，折合160.05吨标准煤。

2、项目年总用水量6697.97立方米，折合0.57吨标准煤。

3、“防城港年产xx项目投资建设项目”，年用电量1302262.83千瓦时，年总用水量6697.97立方米，项目年综合总耗能量（当量值）160.62吨标准煤/年。

达产年综合节能量42.70吨标准煤/年，项目总节能率
27.57%，能源利用效果良好。

（八）环境保护
项目符合xx发展规划，符合xx产业结构调整规划和国家的产业发展政策；对产生的各类污染物都采取了切实可行的治理措施，严格控制在国家规定的排放标准内，项目建设不会对区域生态环境产生明显的影响。

（九）项目总投资及资金构成
项目预计总投资6897.35万元，其中：固定资产投资5709.43万元，
占项目总投资的82.78%；流动资金1187.92万元，占项目总投资的17.22%。

（十）资金筹措
该项目现阶段投资均由企业自筹。

（十一）项目预期经济效益规划目标
预期达产年营业收入9624.00万元，总成本费用7333.63万元，税金
及附加114.16万元，利润总额2290.37万元，利税总额2720.44万元，税
后净利润1717.78万元，达产年纳税总额1002.66万元；达产年投资利润
率33.21%，投资利税率39.44%，投资回报率24.90%，全部投资回收期
5.52年，提供就业职位164个。

（十二）进度规划
本期工程项目建设期限规划12个月。

对于难以预见的因素导致施工进度赶不上计划要求时及时研究，项目
建设单位要认真制定和安排赶工计划并及时付诸实施。

二、项目评价
1、本期工程项目符合国家产业发展政策和规划要求，符合xx及xxxx
行业布局和结构调整政策；项目的建设对促进xxxx产业结构、技术结构、
组织结构、产品结构的调整优化有着积极的推动意义。

2、xxx实业发展公司为适应国内外市场需求，拟建“防城港年产xx项目”，本期工程项目的建设能够有力促进xx经济发展，为社会提供就业职
位164个，达产年纳税总额1002.66万元，可以促进xx区域经济的繁荣发展和社会稳定，为地方财政收入做出积极的贡献。

3、项目达产年投资利润率33.21%，投资利税率39.44%，全部投资回报率24.90%，全部投资回收期5.52年，固定资产投资回收期5.52年（含建设期），项目具有较强的盈利能力和抗风险能力。

引导民营企业建立品牌管理体系，增强以信誉为核心的品牌意识。

以民企民资为重点，扶持一批品牌培育和运营专业服务机构，打造产业集群区域品牌和知名品牌示范区。

三、主要经济指标
主要经济指标一览表
第二章项目建设单位基本情况
一、项目承办单位基本情况
（一）公司名称
xxx公司
（二）公司简介
本公司秉承“顾客至上，锐意进取”的经营理念，坚持“客户第一”
的原则为广大客户提供优质的服务。

公司坚持“责任+爱心”的服务理念，
将诚信经营、诚信服务作为企业立世之本，在服务社会、方便大众中赢得
信誉、赢得市场。

“满足社会和业主的需要，是我们不懈的追求”的企业
观念，面对经济发展步入快车道的良好机遇，正以高昂的热情投身于建设
宏伟大业。

公司将“以运营服务业带动制造业，以制造业支持运营服务业”经营模式，树立起双向融合的新格局，全面系统化扩展经营领域。

公司为
以适应本土化需求为导向，高度整合全球供应链。

公司通过了GB/ISO9001-2008质量体系、GB/24001-2004环境管理体系、GB/T28001-2011职业健康安全管理体系和信息安全管理体系认证，并获得CCIA信息系统业务安全服务资质证书以及计算机信息系统集成三级资质。

未来，公司计划依靠自身实力，通过引入资本、技术和人才等扩大生
产规模，以“高效、智能、环保”作为产品发展方向，持续加强新产品研
发力度，实现行业关键技术突破，进一步夯实公司技术实力，全面推动产
品结构升级，优化公司利润来源，提高核心竞争能力，巩固和提升公司的
行业地位。

公司建立完整的质量控制体系，贯穿于公司采购、研发、生产、仓储、销售等各环节，并制定了《产品开发控制程序》、《产品审核程序》、《产品检测控制程序》、等质量控制制度。

公司近年来的快速发展
主要得益于企业对于产品和服务的前瞻性研发布局。

公司所属行业对产品
和服务的定制化要求较高，公司技术与管理团队专业和稳定，对行业和客
户需求理解到位，以及公司不断加强研发投入，保证了产品研发目标的实施。

未来，公司将坚持研发投入，稳定研发团队，加大研发人才引进与培养，保证公司在行业内的技术领先水平。

二、报告咨询机构
泓域咨询机构
三、公司经济效益分析
上一年度，xxx实业发展公司实现营业收入6840.96万元，同比增长23.82%（1316.24万元）。

其中，主营业业务xx生产及销售收入为
6250.34万元，占营业总收入的91.37%。

上年度营收情况一览表
根据初步统计测算，公司实现利润总额1943.10万元，较去年同期相比增长274.13万元，增长率16.43%；实现净利润1457.32万元，较去年同期相比增长181.44万元，增长率14.22%。

上年度主要经济指标
第三章建设背景
中国历来都是世界芳香产业中的重要供应者，然而在香薰精油的生产及消费方面一直都处于缺失状态，众多小型厂家急于抢夺短期利益，造成中国香薰精油市场混乱,市场集中度低，无明显的品牌效应。

中国内地市场，精油护肤品所占市场份额不足2%，精油护肤品行业还有巨大的市场空间可供挖掘。

2015年，我国香薰精油市场零售额达33亿元。

香薰精油是由植物提炼而来，具有天然的性质，更符合未来消费者对以后护肤保养产品的特点。

随着居民购买力的提升，保养意识的增强，香薰精油产品在未来将会受到消费者的推崇。

随着中国经济的不断持续发展，特别是国内众多一二线城市的不断成长，造就了一大批高收入阶层、拥有强大消费能力的中产阶级。

由于工作压力的剧增、消费意识的转换以及生活品质提升的需求等因素影响，精油消费已经开始走出传统的专业场所，在商场专柜、专卖店乃至精品小店里，精油产品也触手可及，从而更加促进了消费者对于精油产品的了解。

从欧美市场的经验来看，香薰精油类产品一般占到化妆品市场30%左右。

由此推测中国香薰精油市场潜力巨大，并且随着中国经济持续高速增长这个市场将会以5%的增长率持续发展。

中国香薰精油市场的快速成长自然引起了国际知名品牌的关注，它们先后进入中国市场，FENNI(芬旎)、欧舒丹、嘉贝诗等，都寄望在中国消费者刚刚形成消费意识的时候就抢先占据国际名牌形象，抢占最大的市场份额。

预计到2021年，我国香薰精油零售额将突破160亿元。

第四章建设内容
一、产品规划
项目主要产品为xx，根据市场情况，预计年产值9624.00万元。

进入二十一世纪以来，随着我国国民经济的快速持续发展，经济建设提出了走新型工业化发展道路的目标，国家出台并实施了加快经济发展的一系列政策，对于相关行业来说，调整产业结构、提高管理水平、筹措发展资金、参与国际分工，都将起到积极的推动作用，尤其是随着我国国民经济逐渐融入全球经济大循环，各行各业面临市场国际化，相应企业将面对极具技术优势、管理优势、品牌优势的竞争对手，市场份额将会形成新的分配格局。

二、建设规模
（一）用地规模
该项目总征地面积19062.86平方米（折合约28.58亩），其中：净用地面积19062.86平方米（红线范围折合约28.58亩）。

项目规划总建筑面积24591.09平方米，其中：规划建设主体工程16566.53平方米，计容建筑面积24591.09平方米；预计建筑工程投资2126.75万元。

（二）设备购置
项目计划购置设备共计57台（套），设备购置费2119.40万元。

（三）产能规模
项目计划总投资6897.35万元；预计年实现营业收入9624.00万元。

第五章选址可行性研究
一、项目选址
该项目选址位于xx。

防城港市地处广西北部湾经济区的核心区域和华南经济圈、西南
经济圈与东盟经济圈的结合部，与越南社会主义共和国相连，是中国
唯一一个与东盟陆海相通的城市。

防城港市地处东经107°28´～108°36´，北纬20°36´～
22°22´，居北回归线以南。

东邻钦州市，南临北部湾，其辖区的东
兴市（县级市）与越南的广宁省接壤。

西与宁明县为界，北接扶绥县，东北连南宁市邕宁区，大陆海岸线584公里，边境线200多公里。

防
城港地处北部湾，具有明显的海洋性季风气候特点。

该地区常风向为
北北东，出现频率为30.5%，次常风向为西西南，出现频率为8.4%，
强风向为东风，出现频率为4.7%。

港内有群山环绕，风力不大，多年
平均风速为5米/秒，强风风速一般为20米/秒；热带风暴年平均一次，最多3次，多发生在6～9月份，风力一般为8～10级。

每次风暴持续
的时间不长，最多2天，一般为半天至1天即可解除。

防城港地处低纬度地区，受海洋和十万大山山脉的共同影响，雨
量较充足。

该地区降水主要集中每年的6～9月份，占全年降水量的71%
左右，年最大降水量为3111.9毫米，年最少降水量为1745.6毫米，
多年平均降水量是2362.6毫米；一日最大降水量为244.1毫米，日平
均降水量在25毫米的每年为26.5天。

年平均雷暴日数为85.2天。

防城港雾天较少，平均每年为10天左右，最多23天，最少4天。

雾气一般发生在冬末春初之间的清晨及夜晚，浓度较薄，晨雾一般维
持2～3小时，日出雾气消散。

历年平均气温为22.5℃，历年最高气温为36.5℃，每年的七月份最热，月平均气温为27.6℃～29.1℃之间，
历年最低气温为2.8℃，最低气温多在冬末春初之间。

防城港为混合潮港，每月小潮汛有6～8天，属不正规半日潮，其余为正规日潮。

大、
中潮为正规日潮，小潮为不正规半日潮。

其特点是：当全日潮显著时，最高潮位5.54米，平均高潮位3.82米，最大潮差5.39米，平均潮差
大于4.5米，涨潮延时15小时，落潮延时9小时，利于冲淤航道；当
半日潮显著时，潮差小于1米，最低潮为0.79米。

持续2小时以上的
潮位全年天数分别是：潮高2.8米为338天，潮高3米为315天，潮
高3.5米为251天，潮高4米为140天，潮高4.5米以上为28天。

受海洋湿热气流影响大，雨季较长，雨量充沛，水资源丰富。

由
于十万大山的地形作用，北面的上思县雨量相对较少（年均雨量1300
毫米），南面的防城则雨量较多，是广西乃至全国最多的地区和暴雨
中心之一。

年均降雨量2823毫米，年均降雨天数为176天。

加上十万
大山植被优良，山林所涵养的水分，在境内汇成10多条主要河流，全
长400多公里，年经总水量80亿立方米以上。

河流上游落差大，水势急，水量大，不仅有利于发电，还有利于灌溉等。

河流中下游，一般
比较平坦、开阔，可用于航运。

据测算，水能蕴藏量达45万千瓦，可
开发水电装机容量也有15万千瓦以上。

生态方面，森林覆盖率达59%，拥有世界唯一的国家级金花茶自然保护区和中国最大、最典型的海湾
红树林，被联合国环境署批准列入中国第一、全球三大GEF红树林国
际示范区，是国际间候鸟迁徙的重要通道。

特别是企沙半岛三面环海，腹地广阔，开发成本低，环境容量大，被权威专家认定为“中国大陆
海岸线最后一段还没有得到有效开发的黄金海岸线”。

境内林种资源品种繁多，共有1500多种，林副产品300多种。

最
著名的是松、杉等用材林和经济价值较高的玉桂、八角以及国家一级
保护树种金花茶。

其次是国家二级重点保护树种紫荆木、万年木、野
荔枝、广柏等和国家三级重点保护树种竹叶楠、土沉香、香花木。

还
有野人参、木耳、香菇、砂仁、灵芝、巴戟、枳实、伏苓、杜仲、七
叶一枝花、蜂蜜等名贵药材和土特产。

在林业资源中，经济林的潜力
很大，得到显著的发展。

其中玉桂、八角等发展最快，共有经济林90
万亩。

年产玉桂4万担、八角2.5万担，成了山区经济收入的主要来源，依靠肉桂、八角等优势，有“中国肉桂之乡”称号的防城港也正
在建全国最大香料基地。

防城港市有哺乳动物、鸟纲动物、两栖动物、爬行动物等28目，
80科，269种。

列为国家一级和二级保护的哺乳类动物有蜂猴、黑叶猴、小水獭、金猫、云豹、獐、穿山甲、苏门羚等21种；列为二级保
护的鸟类有鹇、原鸡、绿嘴地鹃、大山雀等8种；列为二级保护的两
栖类爬行类动物有虎纹蛙、地龟、巨蜥、蟒蛇等6种。

防城港市土地面积折合市亩为931万亩，其中耕地67.89万亩，
占7.2%；山地、丘陵为728万亩，占78.1%；水域面积74万亩，占8%；其他为61.12万亩，占6.7%。

防城港市属中低山及丘陵区，坡度平缓，面积将近为土地总面积
的80%，十万大山自东向西横亘防城港市腹部，山地广阔，土层深厚，自然肥力较高，气候湿润。

防城港市拥有丰富的锰、钛、锡、铝、锌等矿产资源，且矿藏品
种多，品位高，矿点遍布全境，有50多种矿藏储量居中国前10位。

防城港旅游景点有100多处，主要有：江山半岛旅游度假区、万
尾金滩旅游区、西湾码头（星级景区）、防城港北仑河源头景区（三
星级景区）、垌中温泉度假区、扶隆大峡谷瀑布旅游观光区、郑日东、林钧山故居、陈济棠故居（东兴河州）、沈鸿周故居、巫剑雄故居、
陈维周故居、刘永福故居、.郑翠兰故居.林杞、林氏宗祠、刘永福故居、高林村民族风情、南山、五指山、大勉水库、等。

古迹与人文景
观有马鞍山遗址、古炮台遗址、抗日战争烈士陵园遗址（那良镇）、
那良古城址、大勉遗址、抗日战争烈士纪念亭、竹山古宅群、永安书院、明仑书院、古森书院、荣昌书院、寿文书院、澌凛书院、谦受陈
公墓、刘永福母之墓、那良抗日起义纪念亭等。

对各种设施用地进行统筹安排，提高土地综合利用效率，同时，采用
先进的工艺技术和设备，达到“节约能源、节约土地资源”的目的。

场址
选择应提供足够的场地用以满足项目产品生产工艺流程及辅助生产设施的
建设需要；场址应具备良好的生产基础条件而且生产要素供应充裕，确保
能源供应有可靠的保障。

undefined
近年来，项目承办单位培养了一大批精通各个工艺流程的优秀技术工人；企业的人才培养和建设始终走在当地相关行业的前列，具有显著的人
才优势；项目承办单位还与多家科研院所建立了长期的紧密合作关系，并
建立了向科研开发倾斜的奖励机制，每年都拿出一定数量的专项资金用于
对重点产品及关键工艺开发的奖励。

项目建设得到了当地人民政府和主管
部门的高度重视，土地管理部门、规划管理部门、建设管理部门等提出了
具体的实施方案与保障措施，并给予充分的肯定；其二，项目建设区域水、电、气等资源供给充足，可满足项目实施后正常生产之要求；其三，投资
项目可依托项目建设地成熟的公用工程、辅助工程、储运设施等富余资源
及丰富的劳动力资源、完善的社会化服务体系，从而加快项目建设进度，
降低建设成本，节约项目投资，提高项目承办单位综合经济效益。

完善的
国内销售网络，项目承办单位经过多年来的经营，不仅有长期稳定客户和
潜在客户，而且有非常完善的销售体系；企业的销售激励制度大大提高了
员工的工作积极性，再加上平时公司领导对员工的感情投资，使销售员工
对公司有很强的向心力；正是具备稳定有激情的销售团队，才保证了企业
的销售政策很好的贯彻执行下去，也使企业的销售业绩有很大的提高；企
业的销售团队将在有项目产品销售市场的区域，根据当地实际情况，销售
适合当地加工企业需要的项目产品。

二、用地控制指标
根据测算，投资项目建筑系数符合国土资源部发布的《工业项目建设
用地控制指标》（国土资发【2008】24号）中规定的产品制造行业建筑系
数≥30.00%的规定；同时，满足项目建设地确定的“建筑系数≥40.00%”
的具体要求。

三、地总体要求
本期工程项目建设规划建筑系数74.80%，建筑容积率1.29，建设区域绿化覆盖率6.56%，固定资产投资强度199.77万元/亩。

土建工程投资一览表
四、节约用地措施
在项目建设过程中，项目承办单位根据项目建设地的总体规划以及项目建设地对投资项目地块的控制性指标，本着“经济适宜、综合利用”的原则进行科学规划、合理布局，最大限度地提高土地综合利用率。

采用大跨度连跨厂房，方便生产设备的布置，提高厂房面积的利用率，有利于节约土地资源；原料及辅助材料仓库采用简易货架，提高了库房的面积和空间利用率，从而有效地节约土地资源。

五、总图布置方案
1、同时考虑用地少、施工费用节约等要求，沿围墙、路边和可利用场
地种植花卉、树木、草坪及常绿植物，改善和美化生产环境。

达到工艺流
程（经营程序）顺畅、原材料与各种物料的输送线路最短、货物人流分道、生产调度方便的标准要求。

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项目承办单位在工艺流程、技术参数和主要设备选择确定以后，根据
设备的外形、前后位置、上下位差以及各种物料输入（出）、操作等规划
统一设计，选择并确定车间布置方案。

2、
投资项目采用雨、污分流制排水系统，分别汇集后排入项目建设区不
同污水管网。

消防水源采用低压制，同一时间内按火灾一次考虑，室内外
均设环状消防管网，室外消火栓间距不大于100.00米，消火栓距道路边不
大于2.00米。

3、生活粪便污水经Ⅲ级化粪池处理后与一般生活废水一起排到项目建
设地污水处理站集中处理达标后排放；雨水经收集口与地表水一起以暗管
系统直接排到项目建设地市政雨水管网。

投资项目消防对象主要是厂房、
库房、办公场地等；因此，室外消防用水量按25.00L/S，火灾延续时间按2.00小时计，同一时间发生火灾次数按一次考虑；室内消防栓用水量
15.00L/S，火灾延续时间按2.00小时计，室内外的消防栓均按规范间距要
求布置。

投资项目厂房排水方案采用室内悬吊管接入主管排至室外，室外
排水采用暗沟、雨水井、检修井、下水管组成的排水系统。