美国120年来房价历史和规律
美国房地产发展历史与一点启示
3、郊区化阶段（20世纪中叶-21 世纪初）
在二战后，美国郊区化趋势日益明显，大量人口涌向城市郊区。这个阶段， 房地产市场呈现出高速发展的态势，房地产企业数量不断增加，市场竞争日益激 烈。
4、绿色转型阶段（21世纪初至 今）
进入21世纪，美国房地产市场开始可持续发展和绿色建筑。政府加大了对绿 色建筑的扶持力度，鼓励开发商建造节能、环保的住宅和商业物业。同时，消费 者对绿色建筑的认知度也不断提高，成为市场的一大趋势。
一、美国房地产发展历史沿革
1、起步阶段（18世纪末-19世纪 初）
美国房地产市场起源于殖民地时期，当时主要是为满足移民和资本家的基本 住房需求。在19世纪初，美国政府开始推行城市化政策，吸引农村人口向城市迁 移，推动了房地产市场的初步发展。
2、工业化阶段（19世纪中叶-20 世纪初）
随着工业革命的推进，美国经济迅速发展，城市人口激增，对住房的需求也 随之增加。这一时期，房地产开发逐渐成为一种专业化产业，政府也开始出台相 关法规来规范市场行为。
3、丰富继续教育的内容和形式
我国应借鉴美国教师继续教育的经验，丰富继续教育的内容和形式。根据教 师的实际需求和发展需要，制定多样化的培训课程和计划；同时，积极利用网络 等现代化手段，提高继续教育的灵活性和便捷性。
结论
总之，美国教师继续教育的发展历程和主要内容为我们提供了宝贵的经验和 启示。我国应借鉴美国的成功做法，强化继续教育的概念、建立完善的体系、丰 富内容和形式等方面，以提高教师的教育教学能力和专业素养，为教育事业的发 展注入新的活力。
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二、美国房地产行业现状
1、市场状况
目前，美国房地产市场依然保持活跃状态，投资规模和交易数量均处于较高 水平。按价值计算，美国房地产市场规模超过了全球其他国家。其中，住宅地产 占据了市场的主导地位，而商业地产、工业地产和政府地产等非住宅地产也具有 相当的规模。
以美国为例浅谈国外房地产行业发展历程
北京锡恩企业管理顾问公司
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居民住宅的变迁
美国住宅地产业50年的变迁
1950在 Levittown, Circa 建造中的房屋
1999年在 Circa 建造中的房屋
虽然上面的相距50年的房屋在结构上有相似之处，但在这50年期间， 无论对住宅地产开发商、美国住宅市场、企业管理以及相关的金融服 务水平都产生 了翻天覆地的变化
美国房地产价格指数变动（vs.2000年)
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美国GDP的增长和美国家庭人口数的变迁
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美国GDP的增长和美国人口的增长（环比）
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▪ 其他的装修包括：按摩浴缸、微波炉等标准装修。
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单家庭住宅的平均单价和每平方英尺的 平均成本
资料来源：美国商北务京部锡恩企业管理顾问公司
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美国房地产行业相关法 规的历史变革
▪ 到99年，国内住宅市场表现类似于50年代的住宅市场的状况：开工 1.7 百万套房屋，其中绝大多数是单家庭住宅（80%），只有20% 的 新开工房屋是多家庭住宅。 但房屋的面积继续增大，平均房屋的完 工面积是2,241 平方英尺。
▪ 到99年后，价格继续上升，同时房屋的功能和复杂性也在增加。到99 年，建好后的房屋的造价高达创纪录的 $87每平方英尺。当然这中间 是有一些原因：良好的隔热材料，终生保用的屋顶，热效能的窗户 。这些在50年代可是不敢想象的，但经过半个世纪，这些逐渐变成 现实。
怎么看美国的房价走势趋势
怎么看美国的房价走势趋势美国的房价走势是由多种因素共同影响的，并且受地区、经济和政策等因素的影响程度也有所不同。
要了解美国的房价走势趋势，我们可以从以下几个方面进行分析。
第一，经济基本面对房价的影响。
美国的房价通常与国内生产总值（GDP）、就业情况和人口增长率等经济指标密切相关。
当经济增长强劲，就业率高，人口增长迅速时，需求增加，房价往往会上涨。
反之，经济不景气、就业压力大和人口流失等因素会导致房价下跌。
第二，货币政策对房价的影响。
美国联邦储备系统（简称美联储）的货币政策对房价有着较大的影响。
当美联储实施宽松的货币政策，降低利率时，借贷成本下降，购房需求增加，房价通常上涨。
相反，当美联储收紧货币政策，加息时，房贷利率上升，购房成本增加，房价可能下跌。
第三，区域差异对房价的影响。
美国是一个地域广阔、经济发展不平衡的国家，不同地区的房价走势也有较大差异。
一般来说，房价在繁荣的城市和地区上涨的可能性更大，而在经济不发达或人口流失的地区，房价可能趋于平缓甚至下跌。
同时，地区之间的房价差异还与基础设施建设、教育资源和就业机会等因素相关。
第四，政府政策对房价的影响。
美国政府的住房政策和税收政策对房价有一定的影响。
例如，政府出台的支持低收入群体获得住房的政策会增加对低价房的需求，推动房价上涨。
此外，税收政策的变化也会对房价产生影响。
例如，在2017年底通过的税收法案中，个人所得税和房地产税的调整可能会影响到房价走势。
综上所述，要了解美国的房价走势趋势，我们需要综合考虑经济基本面、货币政策、区域差异和政府政策等多个因素。
同时，还需密切关注房地产市场的数据和专业机构的研究报告，以获取最新的市场动态和趋势分析。
请注意，以上仅为一般性讨论，具体的房价走势可能因个别因素或突发事件而有所不同，因此在进行房地产相关决策时建议咨询专业人士的意见。
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美国百房价走势图从美国百房价看出未来趋势
对于美国这个国家，相信大家都不陌生，作为高度发达的区域，许多人对它都是望尘莫及，尤其是当地的房价，若不是有一定的经济基础，根本无法在这个国家立足，那么美国百年房价走势图是怎么样的呢？在未来美国的房价又是怎样一个状况呢？随小编一起看看吧。
对于美国这个国家，相信大家都不陌生，作为高度发达的区域，许多人对它都是望尘莫及，尤其是当地的房价，若不是有一定的经济基础，根本无法在这个国家立足，那么美国百年房价走势图是怎么样的呢？随小编一起看看吧。
美国百年房价走势图
从一百年来美国住宅的价格曲线来看，稳中有升，并且其购买力相对较为稳定，对于市场规律也能很好的展现出，而中国是一个有特色的社会主义，房地产价格走势很大一部分原因是取决于政府的政策走向。
美国百年房价走势图：百年房价分析
在1890年，该地区的房屋售价是以10万美元为标准，到了1997年，房屋价格却只上涨了1万美元，达至11万美元，2009年的数据显示房价为14万美元，由此可见，
1。
美国房地产市场的经验与启示
美国房地产市场的经验与启示作为世界上最大的房地产市场之一，美国房地产市场一直备受世界关注。
从不动产经纪人到开发商再到普通消费者，每个人都在关注房地产市场的变化。
美国在房地产方面的成功经验值得其他国家学习和借鉴。
本文将从美国房地产市场的发展历史、市场特点和市场经验三个方面分析美国房地产市场的成功，探讨该市场给其他国家的启示。
一、美国房地产市场的发展历史美国房地产市场的历史可以追溯到19世纪末。
从那时开始，人们开始关注住房问题，并开始积极地建房造城。
到了20世纪初，美国的住房需求开始大幅增加，房地产市场也得以蓬勃发展。
在此期间，美国建立了相对完善的住房贷款和房地产市场监管体系，包括完善的住房抵押贷款机制和房地产所有权登记制度等。
房地产市场成为美国经济的重要组成部分。
到了20世纪50年代，美国的房地产市场开始进入快速发展阶段。
随着人口的持续增长以及城市化进程的推进，住房需求迅速增长，房地产市场也迎来了黄金时期。
然而，随着20世纪70年代的到来，经济危机、石油危机和通货膨胀等问题导致了美国房地产市场的停滞和平静。
危机的到来加剧了房地产市场的变化和转型。
相对于20世纪60年代的全面繁荣，美国房地产市场在20世纪70年代开始了周期性的波动，进入了一个新的时代。
在20世纪80年代之后，随着房地产市场出现了收缩和下滑，美国政府、学者和产业界积极组织研究并探讨房地产市场的规律和特点。
经过这一时期的研究和探索，美国房地产市场逐渐恢复，进入了一个新的发展阶段。
21世纪以来，美国房地产市场经历了高涨、稳定和下滑等多个周期，但一直保持着较为稳定的发展态势。
二、美国房地产市场的特点1.商品化程度高美国房地产市场是一个高度商品化的市场，几乎所有的房屋都是由开发商按照标准化的要求建造的。
房地产开发商将开发的商品房按区域、类型及价格等分类销售给不同的顾客，提供了多种选择，不同的市场需求可以得到满足。
2.资本的主导地位美国房地产市场是一个充分发挥资本市场作用的市场。
美国房地产发展历程
美国房地产发展历程19世纪初，美国房地产市场主要以土地交易和农业为主。
随着人口和城市的增长，工业革命的影响开始显现，并引发了对房地产的需求。
19世纪中叶，美国经历了西部扩张，土地的开发和交易成为了热门话题。
随着铁路和运输网络的建设，土地的价值不断提升。
大量移民涌入美国，需求增加，推动了城市的发展。
在19世纪后半叶和20世纪初，美国经历了工业化的高潮。
工业的发展吸引了大量劳动力前往城市寻找工作机会。
这导致了城市快速扩张和住房需求的增长。
房地产市场开始从农业和农村地区向城市和城镇转变。
20世纪初的第一次世界大战后，美国进入了经济繁荣的时期。
人口膨胀、城市化进程加速，汽车和公路建设的发展使人们更容易跨越城市和州的边界。
这促进了对房地产的需求和投资。
然而，1929年的经济大萧条给美国房地产市场带来了巨大的冲击。
房地产价格崩溃，大量的土地和建筑物被遗弃。
直到1940年代末，房地产市场才逐渐恢复。
战后的20世纪40年代和50年代，美国经历了经济繁荣和人口增长。
在这个时期，随着中产阶级的兴起，人们对住房和房地产的需求进一步增加。
此时，郊区的发展成为主流趋势，不断涌现出新的住宅社区。
20世纪60年代，美国经济和社会发生了许多变革，其中包括民权运动和女性解放运动。
这些变化推动了城市和郊区的再次发展。
大型购物中心的兴起和购物模式的改变使商业房地产成为一个重要的领域。
进入21世纪，美国房地产市场经历了几次重大挑战，包括2008年的金融危机。
这场危机导致了全国范围内的房地产价格崩溃和抵押贷款违约的激增。
房地产市场遭受了巨大的打击，但随后逐渐恢复。
目前，美国房地产市场仍然是一个庞大的产业，并且持续发展。
城市化和人口增长继续推动对住房和商业房地产的需求。
同时，可持续发展和环境意识的提高也对房地产市场提出了新的挑战和机遇。
美国房地产行业发展历程
▪ 到99年，只有12%的新房少于 两个卧室，7%的只有少于两个 洗手间，53%的有两个或以上 的洗手间
▪ 空调安装比例高达84%，接近 饱和（因为部分地区不需要空 调）
▪ 外墙的建材发生变化：砖和木 材只占35%， 铝板材和一些隔 热材料占40%
资料来源：美国商务部
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来；当时住宅购买主要通过现金交易进行，没有长期
的借贷金融服务
1908
洛杉矶市议会通过“居住社区条例”，这是美国历
史上第一个关于土地使用的法律文件。
1916
在纽约西南的布鲁克林区的“Sunset”公园建立了第 一个 芬兰移民 的定居点； 同年纽约成为美国历史上 第一个采用综合性的分区管理法律进行管理的城市。
美国房地产行业平均单价
$250,000
$200,000
$150,000
$100,000
$50,000
$0 Zion Consulting Confidential
平均售价（＄）
年新屋销售量（套）
Zion Consulting
1,200,000 1,000,000 800,000 600,000 400,000 200,000 0
亿
200,000
0 1964 1975 1982 1984 1986 1988 1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002
数据来源:美国联邦统计局
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12
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美国房地产建筑商前五名市场分额合计趋势线
60
1919
第一部房地产所有权证的法律在密歇根州颁布。
美国房地产发展历程
美国房地产发展历程美国房地产发展历程始于殖民地时期，经过了数百年的发展，成为全球最大的房地产市场之一。
本文将总结美国房地产发展历程，从殖民地时期到今天。
殖民地时期（前1620年-1776年）殖民地时期是美国房地产发展的起点。
在这个时期，欧洲殖民者开始在北美建立定居点，并从土著居民那里购买土地。
最初，土地主要用于农业和定居，然后逐渐发展成商业和工业用地。
19世纪初期（1776年-1840年）美国独立后，国家开始扩大领土，引入土地政策以促进西部拓荒。
政府通过陆地法案和城市土地法案向定居者分配土地，并鼓励农业和定居发展。
这段时期也是城市发展的开始，大量人口迁入城市寻找机会。
工业时代（1840年-1890年）随着工业革命的到来，美国经济实力迅速增长，房地产市场也得到了推动。
工厂的兴起导致了快速城市化，人口涌入城市，房地产市场迅速增长。
土地价值上涨，城市扩张，房屋和商业用地需求增加。
20世纪初（1890年-1945年）在20世纪初，美国经历了一系列经济萧条和战争，房地产市场受到了冲击。
然而，在战争结束后，美国经济快速恢复，城市化进程重新加速。
住宅需求激增，大量低成本住房建设。
二战后（1945年-1970年）二战后，随着美国经济的蓬勃发展，大规模的住宅建设开始兴起。
政府通过住房政策和援助计划促进了低成本住房的建设，帮助更多人实现了购房梦想。
同时，城市化进程继续推进，商业地产和写字楼的需求也迅速增长。
20世纪末至今（1970年至今）在20世纪末，美国房地产市场经历了一系列挑战和困难，包括金融危机和房地产泡沫的崩溃。
然而，美国房地产市场逐渐恢复，并在全球范围内保持领先地位。
技术的发展和新兴产业的兴起，如科技和互联网行业，对房地产市场产生了新的影响。
至今，美国房地产市场规模巨大，发展成为全球最重要的房地产市场之一。
大量住宅、商业和工业用地的开发，为经济增长提供了强大的推动力。
同时，美国房地产市场也面临一些挑战，包括价格上涨、房屋供需不平衡和土地资源的匮乏。
!!!美国120年房价的历史和规律
美国120年房价的历史和规律长江商学院2014-07-16 12:47:00美国过去一百多年曾经发生过三次房产牛市，年平均增长率约为3%，如果涨幅远高于通胀率，后面就会没有增长，或下跌。
∙评论0∙赞0近年来，国内一线城市房价屡创新高，同时国人海外购房热情也空前高涨。
复星国际以总价格7.25亿美元购得纽约的第一大通曼哈顿广场，绿地集团以50亿美元购得美国纽约布鲁克林的大西洋广场项目，SOHO与巴西财团联手以7亿美元购买了美国纽约通用大楼40%的股权，中国平安以24亿人民币买下了英国伦敦地标性建筑劳合社大楼。
2013年12月，万科亦表示将进军曼哈顿的摩天大楼。
中国企业在欧美大都市的购房狂潮的背后，是中国高净值人群的移民潮。
根据中国财富研究机构胡润的研究，64%的中国百万富翁已经移民或正在准备带着他们的财富移民，而有三分之一的中国超级富豪（亿万富翁）已经移民。
如果假设这个高净值人群把5%的可投资产投资在海外房地产，将产生上万亿的需求，还不包括其他的配套服务。
这种需求，加上人民币升值的预期，以及国内房地产的限制和风险，构成了海外扩张的主要原因。
熟悉历史的人会不由自主地想到80年代末的日本。
那时的日本正在经历长期的地产和股票市场的牛市。
很多大企业成立了理财部，经营地产和股票投资，其盈利甚至超过了主营业务。
日本大东京的地价据说可以买下整个美国。
日本的企业和富人，在经历了房市的大牛市和日元的升值后，把目光投向海外，而投资的一个主要标的就是美国的房地产。
其标志性事件是1989年三菱地产用13.7亿美元买下了纽约曼哈顿的一个地标建筑，洛克菲勒中心。
无独有偶，20多年后的今天，根据胡润报告，中国海外购房的第一目标仍然是美国；曼哈顿的地标建筑频频被国人拿下。
中国人已经成为仅次于加拿大的在美国最大的海外购房团体。
做为投资者，很关心的几个问题会是，美国现在的房价贵吗？美国房市的主要规律是什么？现在在美国购房，会有多高的回报率？美国的房价历史和规律根据美国最权威的凯西·席勒房价指数（席勒是2013年诺贝尔经济学奖获得者），从1890年到2013年的123年中，有28年是下跌的（占23%），95年是上涨的（占77%）。
回顾美国房产发展史的重要阶段
回顾美国房产发展史的重要阶段美国房产是如何发展的？自1923年以来固有的市场经济，美国房地产市场出现3个明显的泡沫，特别是近期的次贷危机引发了全球危机。
美国房地产市场周期性发展的根本因素，取决于人口，利率和信贷，税收等多重因素。
过去100年来，房价呈现轻微上涨态势，与宏观经济密切相关，呈现出明显的周期性特征。
近一百年来，美国房地产行业保持了稳步上升的态势，符合宏观经济发展。
耶鲁大学的经济学家罗伯特（Case-Shiller）的房价指数（Keith Schiller）显示，房价自1890年以来上涨了约一半，不包括通货膨胀的影响。
美国房地产周期受到人口，利率等因素的影响。
虽然美国具有非常市场化的土地制度，以及更为完善的经济适用房和房地产税制度体系，但美国房地产市场无法摆脱周期的命运。
在房地产市场周期性波动的背后，人口，利率和信贷，税收等政策起了非常重要的作用。
二次大战之前，美国房地产业周期为18年。
1836-1925年，美国房地产行业每18年（或近18年）经历了危机，土地和房价变动最明显的趋势。
第二次世界大战的爆发使住房需求下降，房地产周期不计划。
随着第二次世界大战的爆发，美国由于男女人口因延迟结婚和家庭服务而形成，住房需求在1943年（长达18年）大幅下降，房地产业危机还没有爆发。
土地和房地产价格在美国继续上涨，土地和房价在1973年达到顶峰，这得益于战后对房屋需求的增长。
20世纪70年代以后，美国房地产短期波动幅度明显较小。
二十世纪70 - 80年代，美国房地产行业在-1979年和1973年至1989年分别经历了两个短期波动。
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凡本网注明“来源：XXX（非20世纪90年代，美国房地产市场进入新一轮（1989-2007）。
美国进入90年代以来，美国房地产业健康发展尤其是9·11事件和网络泡沫泡沫破灭，美联储利率下调，利率在四十年来创下新低。
美国房地产发展历史(2024)
引言概述：美国房地产市场的发展历史悠久，经历了多个阶段和起伏。
从殖民地时期开始，到今天的现代化大国，美国房地产市场经历了许多重要事件和变革，对美国经济和社会产生了深远影响。
本文将分析美国房地产市场的发展历史，并从五个大点来详细阐述其变迁和影响。
正文内容：一、殖民地时期的土地所有权制度1.比较英国和法国殖民地的土地所有权制度2.在殖民地时期土地的分配和使用方式3.土地的交易和市场发展情况4.土地的税收和监管政策对房地产市场的影响5.殖民地时期土地所有权对今天房地产市场的影响二、西部开拓和土地批发经济1.路易斯安那购地和俄勒冈拓荒运动的影响2.亚利桑那法案和土地赠送政策的实施3.垦荒法和土地分配制度的建立4.铁路建设和土地开发的相互促进5.西部开拓和土地批发经济对房地产市场的塑造三、房地产市场的崩溃和大萧条时期1.20世纪20年代房地产市场的繁荣和泡沫2.1929年股市崩盘和房地产市场的连锁反应3.大量房产抵押贷款违约导致的银行破产4.政府干预和新政策的推出5.大萧条对房地产市场的长期影响四、二战后的房地产市场复苏和升级1.国家住房法案和对低收入家庭的支持2.高速公路建设和郊区化的发展3.住宅建筑和房地产销售业的兴起4.抵押贷款市场的创新和发展5.二战后的房地产市场复苏和升级对经济的影响五、现代化和创新的房地产市场1.贷款抵押债券市场的崛起和发展2.抵押贷款衍生品的兴起和风险3.技术和互联网对房地产市场的变革4.可持续建筑和绿色房地产的兴起5.现代化和创新的房地产市场对社会和环境的影响总结：在过去几个世纪里，美国房地产市场经历了许多重要的变革和发展。
从殖民地时期的土地所有权制度，到西部开拓时期的土地批发经济，再到大萧条时期的市场崩溃和二战后的市场复苏，美国房地产市场一直在不断演变和变革。
现代化和创新的房地产市场已经催生了新的模式和商业模式，如贷款抵押债券市场和可持续建筑等，对经济和社会产生了深远的影响。
美国房地产周期波动规律及其启示
这一 点 的重要 性从 １２ 的美 国房 地产 市 ９ ６年
场迅 速大 衰退 可见 一斑 。当时 ， 房地产 的“ 疯狂 ”
显然 与宏观 经 济形 势是 相背 离 的 。也 正 因如此 ，
新进 资金难 以支撑 土地 价格 的飙 升 ， 终 导致 许 最 多企业 家和 银行家 破产 。 据说 美 国商界大 名鼎 鼎 的“ 当劳 教父 ” ・ 洛 克 ， 麦 雷 克 当年 也 因此 一 贫 如 洗 ， 后被迫 做 了 １ 的纸杯 推销 员 。 此 ７年
府 ｉ号住 宅 令 ”
１６ ９９
・
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
下 行
经 济 增 长 大 大 减 速
成 立 房 地 美
１７ ・ 行 ９０上
经 济 陷 入 萧 条
１７ ９４
・
下 行
（Ｄ 减 ； 胀 率 Ｇ Ｐ锐 通 急 剧 上 升 到
１＿３） ｌＯ ％
中东石油 危机 ， 油
价 暴 涨
鼓 励 金 融 机 构 积 开 始 在 部 分 城 市 联 邦 政 府 颁 布 实 １７・ ９ ５ 上行 极放贷 向低 收 入 家 庭 发 施 《 国住宅 抵押 美 放住房券
的大 周期 波长 一般 在 １ ８年左 右 ， 并且扩 张 期 与 收 缩期 相 当 。有 一次 例 外 ， 就 是第 ７个长 周 期 那
的波长 为 ４ ８年 。 仔细 分析 便会 发现 ， 主要 是 因 这
财 政政 策所 导 致 ， 有 ２次主 要 是 由从 宽 的货 币 另
政 策所 引起 ， 另外 １次上 行走 势 则主 要 是 由二 战 后 的经 济 复苏所 带动 。可 见 ， 地产 市场 的复 苏 房
单指 标法 、 散 指数 法 （Ｉ和合 成 指数 法 （Ｉ三 扩 Ｄ） Ｃ）
美国各州房价波动规律分析
美国各州房价波动规律分析房价波动是房地产市场中最令人关心的议题之一。
美国作为全球经济体量最大的国家之一，其房地产市场的波动情况一直备受关注。
本文将对美国各州的房价波动情况进行全面的分析。
房价波动规律房价波动受到多种因素的影响，如经济、政策、地区等。
根据统计数据显示，房价波动会呈现周期性的变化，大体可分为上升期、下降期和平稳期。
上升期是指房价不断上涨，需求大于供给的情况。
通常，这种趋势会带动人们购买房产，并索性感到越早购买越划算。
而下降期则相反，人们的担忧加剧了出售潮，动力转而影响到供给和需求之间的均衡。
另外，由于房价波动受到很多因素的影响，因此房价变化并不是单一地上涨或下跌的趋势，可能会经历多次的波动周期。
同时，由于不同地区的房产情况各有差异，所以国家或地区总体经济走向也会影响到不同地区的房价表现。
美国各州房价波动情况美国是拥有非常广泛地区分布的国家，因此各州房价波动情况也颇为分散。
从统计数据来看，美国房价最高的州有加州和纽约，其次是马萨诸塞州和华盛顿州。
而佛罗里达州、得克萨斯州和北卡罗来纳州等其它地区的房价则相对较低。
根据统计数据，近几年来，美国房价整体呈现上涨趋势，虽然各州之间波动幅度不同，但整体呈现的趋势是一致的。
其中，加州和纽约州房价的上涨幅度较大，大约达到了30%左右；而马萨诸塞州、华盛顿州和得克萨斯州房价的上涨幅度则相对较缓，均在10%左右，这也表明了不同州之间房价波动情况存在异质性的差异。
各州房价波动原因分析各州房价波动的原因集由经济、人口和政策等多方面因素构成。
以下是几种我们比较常见的影响因素：1、经济和就业市场因素。
经济和就业市场的发展水平直接决定了各州房价波动的趋势。
当就业市场发展良好、经济情况不断提升时，这个州的房价上涨的趋势就会更强劲。
相反，当这些因素发展不良时，房价就会出现下滑的趋势。
2、地图位置和人口密度。
地理位置和人口密度因素也是影响房价波动的另一个决定性因素。
据了解，州会吸引更多的人口和企业，因此，这些州的房价相对来说会出现上涨趋势。
从历史的角度看房产投资
从历史的角度看房产投资贝乐斯房价走势图（ N是到目前为止房价或地价最高的那一年。
以N-7那一年为基点100计算。
）美国的房价还在下跌，而中国的房价还在上涨。
作为一项资产，房产的历史远超过股票。
但房地产泡沫的历史，直到最近才被人们熟知。
根据耶鲁大学Robert Shiller教授的数据，在过去121年里，美国的名义房价指数在大部分时间里与通胀涨幅相近，直到美国房地产泡沫期间，房价才大幅度超越通胀。
现在，美国的房价仍然在下降，而通胀则在缓慢的上升。
排除通胀的因素，美国真实房价指数在自1890年到2003年的113年间，并没有明显跑赢真实建筑成本指数。
从50年代到2003年，真实房价指数一直低于真实建筑成本指数。
在经历了短暂而疯狂的房地产泡沫之后，今天，真实房价指数又再一次低于真实建筑成本指数。
从资产的角度看，房产似乎是抵御，至少是跟随通胀的一项好的资产。
但是，从长期看，无论从名义，还是真实角度看，房地产都无法与股票相比。
中国房地产的价格没有准确的统计数字。
但是，根据国土资源部发布的《国土资源公报》和国家统计局《统计年鉴》，可以粗略推算出中国房地产土地价格的变化。
从1997年以来，尤其是2003年以来，中国的土地价格明显大幅度超越CPI增长。
与之相对应的是M2的大幅度增长。
很遗憾，中国的股票市场不仅跑不过土地价格，就连CPI也很难跑赢。
（这也提供了足够的理由，目前阶段股市整体是被低估的，人们还未真正理解股市的价值，房地产的疯狂必将过去，而股市确实永远的港湾）在过去14年，赢家只有一个，那就是M2。
俗话说，从南京到北京，买的没有卖的精。
其实，挣钱的，花钱的，谁都没有印钱的精。
美国房地产发展史
美国房地产发展史
美国房地产起源于17世纪末。
在英国殖民统治期间，土地整理加上财产法都为美国房地产发展奠定了基础。
在1787年宪法颁布后，一系列房地产法都得到了规范。
到19世纪初期，人们开始把房地产纳入投资领域，把它作为一种财富储备。
随着工业化的发展，在纽约和其它主要城市的城市规划的影响下，房地产市场迅速扩张，20世纪40年代，美国联邦政府推行更为严格的财政政策，以扭转20世纪30年代的经济衰退，政府的财政政策推动了房地产市场的发展。
此外，社会发展也促进了房地产市场发展。
20世纪50年代，美国政府积极推动住宅建设和住房制度改革，许多城市社区获得了全面的住房改造，更多的家庭开始买房，这增加了房地产市场的发展。
直到20世纪80年代，房地产市场的发展受到信贷获得的推动，房地产价格持续上涨，导致了价格泡沫出现，引发了2008年经济危机。
今天，美国房地产市场依然保持稳定发展，但政府采取了更多有效的政策，如住房支持法案，为投资者提供更多的保护。
随着科技和金融业发展，未来美国房地产市场将继续发展。
美国房地产发展史
美国房地产发展史历数从罗斯福时代到克林顿时代的房地产行业政策，说房地产的发展是总统的事业似乎也并不为过房地产是国民经济的重要产业，同时也影响及政治稳定和社会公平层面，所以，即使在美国这样市场化程度很高的国家，政府对房地产的政策干预也不少。
美国住房政策的出发点主要是面对中低收入家庭。
自上世纪30年代以来，美国历届政府都很重视住房问题，其住房政策有过一系列的调整，但重点始终是确保中低收入家庭能够买得起房子。
历数从罗斯福时代到克林顿时代的房地产行业政策，说房地产的发展是总统的事业似乎也并不为过。
罗斯福与杜鲁门时代：从200万失房者到居者有其屋1929年至1933年，美国经济出现大萧条，都市中房屋建设减少了约90%，近200万户居民因无力偿还贷款而丧失住房产权，约1600家银行因无法回收贷款而破产。
住房问题成为影响经济发展和社会稳定的一件大事。
罗斯福政府看到问题的实质：一方面是居民的支付能力在下降，一方面是银行体系的信用失灵。
解决问题的关键是打通两者之间的资金链，政府于是果断地引入抵押担保体系。
罗斯福批准了《住宅抵押贷款法》（HOLA） ，该法规定由联邦政府提供担保，形成长久性、以分期还款方式运作的抵押市场；1934年，美国国会正式通过《国家住房法》（NHA），成立联邦住宅管理局（FHA）和联邦储蓄贷款保险公司（FSLIC），组建“互助抵押贷款保险基金”，对个人住房抵押贷款提供保险；1937年的《公共住宅法案》提出，设立联邦平民房屋建设署（USHA），以维持永久性的中央政府补贴。
在1949年修订的《国家住房法》中，杜鲁门政府提出宏伟的目标：“为每一个美国家庭提供大方的、具有良好居住条件的住宅”。
在经济复苏和房地产政策的刺激下，美国房地产行业进入一个快速发展的时期，住房需求远远大于住房供应，开工创新高，住房拥有率节节上升，从1950年的55%上升到1960年61.9%。
罗斯福和杜鲁门时代奠定了美国房地产政策的两大基石：第一、奠定了政府、金融机构、消费者和地产商的黄金四角关系。
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美国120年来房价历史和规律
2014-05-29 10:45来源：中国企业家作者：陈龙
绿地集团以50亿美元购得美国纽约布鲁克林的大西洋广场项目，复星国际以总价格7.25亿美元购得纽约的第一大通曼哈顿广场，SOHO与巴西财团联手以7亿美元购买了美国纽约通用大楼40%的股权，中国平安以24亿人民币买下了英国伦敦地标性建筑劳合社大楼。
2013年12月，万科亦表示将进军曼哈顿的摩天大楼。
中国企业在欧美大都市的购房狂潮的背后，是中国高净值人群的移民潮。
根据中国财富研究机构胡润的研究，64%的中国百万富翁已经移民或正在准备带着他们的财富移民，而有三分之一的中国超级富豪（亿万富翁）已经移民。
如果假设这个高净值人群把5%的可投资产投资在海外房地产，将产生上万亿的需求，还不包括其他的配套服务。
这种需求，加上人民币升值的预期，以及国内房地产的限制和风险，构成了海外扩张的主要原因。
熟悉历史的人会不由自主地想到80年代末的日本。
那时的日本正在经历长期的地产和股票市场的牛市。
很多大企业成立了理财部，经营地产和股票投资，其盈利甚至超过了主营业务。
日本大东京的地价据说可以买下整个美国。
日本的企业和富人，在经历了房市的大牛市和日元的升值后，把目光投向海外，而投资的一个主要标的就是美国的房地产。
其标志性事件是1989年三菱地产用13.7亿美元买下了纽约曼哈顿的一个地标建筑，洛克菲勒中心。
无独有偶，20多年后的今天，根据胡润报告，中国海外购房的第一目标仍然是美国；曼哈顿的地标建筑频频被国人拿下。
中国人已经成为仅次于加拿大的在美国最大的海外购房团体。
做为投资者，很关心的几个问题会是，美国现在的房价贵吗？美国房市的主要规律是什么？现在在美国购房，会有多高的回报率？
美国的房价历史和规律
根据美国最权威的凯西·席勒房价指数（席勒是2013年诺贝尔经济学奖获得者），从1890年到2013年的123
年中，有28年是下跌的（占23%），95年是上涨的（占77%）。
其中跌得最深的是2008年，即金融危机最糟糕的一年，跌幅达18%。
连续下跌达到5年的只有两次，第一次是1929-1933年的大萧条时代，累积跌幅达26%；第二次是2006-2011年的由房地产泡沫破灭引发的金融危机，累积跌幅达33%。
那么美国的房价在一个正常的年份涨得会有多快？在过去的123年中，美国房价平均内生（几何）增长率为3.07%。
这个数字的逻辑是从哪里来的？在同样的123年中，美国CPI通胀率为2.82%。
如图一，美国的房价以高于通胀率千分之2.5%的速度涨了一百多年。
一般的常识是房地产是抗通胀的，此言不虚。
在扣除通胀率后，房价就基本不涨了。
图一：美国123年扣除通胀后的房价历史
资料来源：美国劳动力统计局，威斯康辛大学
如果我们看10年的累积涨幅，美国过去123年中发生过3次十年累积涨幅超过100%的阶段，分别是在1938-1954之间，1969-1986之间，和1995-2007之间。
1938-1954之间的地产大牛市是因为1943-1947年间由于二战带来的工业和消费需求，这5年的年均涨幅为17%，扣除通胀后的平均涨幅仍然有10%；其余年份的平均涨幅只有2%，扣除通胀后是负增长。
1969-1986之间的大牛市主要发生在1974-1979之间，平均年增长为11%，但扣除通胀后年增长只有2%；其余年份的平均增长率为5%，扣除通胀率后为负增长。
1995-2007之间的大牛市主要发生在1999-2005年间，年平均涨幅为11%，扣除通胀后仍然有8%。
这个超越通胀的涨幅后来被证明是泡沫，房价从2006年开始下跌，引发次贷危机，到2011年，美国房价在扣除通胀后已经低于一个多世纪以前的1895年。
总结一下，美国过去一百多年曾经发生过三次房产牛市。
70年代的牛市完全是被同时代的通胀驱动，90年代末到金融危机前的牛市展示的是一个泡沫的形成，即假牛市。
真正是由需求拉动的、超过通胀的增长只有1943-1947。
长期来说，美国房价的涨幅基本是美国通胀率。
美国房价会涨多快？
图一表现出美国房市的两个规律。
第一，美国房价的长期增长率为3.07%，略高于美国通胀率。
第二，如果房价变动偏离这条轴线，无论太高或太低，其后的趋势可以预测，即会回到这条轴线。
这条轴线也告诉我们，截止到2013年，美国的房价在经历了2006-2011的下跌，和2012-13的上涨后，已经回到、甚至略高于扣除通胀后的历史平均价位。
这表明美国的房价在将来的涨幅不会高于历史平均（3%）。
其他可以考虑的因素包括由于美国退出量化宽松带来的融资成本的上升，以及美国经济回暖；这两个因素对房价的影响是相反的。
除了看通胀调整后的房价，另外一个公认的衡量房价贵贱和预测房价走势的重要指标是房租对房价的比率。
其逻辑是房租代表了真实的需求（而非投资价值），相对于这个需求的房价就可以衡量房价的贵贱。
如图二所示，在1960年第一季度到2013年第一季度之间，美国平均房租对房价比率为4.98%。
21世纪初的房地产泡沫，表现在房租对房价比率从1999年初的4.8%下降到2006年第一季度的2.98%，下降比率达38%。
图二
数据来源：美国劳动力统计局，威斯康辛大学
如果房租对房价比率远远低于历史平均水平，就像一只市盈率很高的股票，要么相对于房价来说房租太低，意味着房租会上涨得很快，要么相对于房租来说房价太高，意味着房价会下跌，或者房租涨房价不涨。
那么到底是通过房租上升还是房价下跌来让房租对房价的比率回到历史平均呢？2007年，美国三位经济学家（Davisa, Lehnertb,和Martinb）发表了一篇研究美国整体房租对房价比率的文章。
文章的摘要，现在读起来让人凛然心惊，这样写道：“根据美国1960年以来数据我们构建了房租对房价比率的时间序列。
我们发现在1960到1995年之间美国的房租对房价比率在5%到5.5%之间，但是1995年后很快下降。
到2006年末，房租对房价比率已经到了3.5%的历史低位。
如果房租对房价比率要在今后五年回到历史平均，房价可能会下降很多。
”
后来的故事，如图二所示，是房租对房价比率的大幅度上升，接近历史平均。
这个调整是通过房价的下降来完成的，包括在2008年发生的美国过去100多年最大的单年跌幅。
个别城市的房价历史
那么美国的一线城市是否会遵循不同的房价规律呢？现在让我们来回顾一下美国一些大城市在80年代末以来的房价历史。
图 3.1 纽约实际房价
图 3.2 波士顿实际房价与通胀率
数据来源：美国劳动力统计局，威斯康辛大学
图三表现了四个美国一线城市：纽约、波士顿、洛杉矶和旧金山从80年代末到2013年的扣除通胀后的实际房价。
如果把纽约房价在1988年初的房价折成一块钱，那么到2013年纽约房价在扣除美国通胀后刚好是0.99元；换句话说，纽约过去25年的房价增长率非常准确，正好是美国通胀率；其间经历了90年代房价大幅度下滑，包括三菱地产于1996年宣布洛克菲勒中心项目破产，以3.08亿美元的价格，加上8亿美元的债务，卖回给包括洛克菲勒家族在内的美国人；纽约房价在21世纪初开始大幅度上涨，到2006年达到顶点的1.5元，到2013年跌回0.99元，完成了25年的轮回。
类似的，如果在1988年初把波士顿的房价折成1元，那么到2013年涨到1.08元，相当于扣除通胀后以每年0.3%的速度增长，其间也经历了和纽约一样的涨跌周期。
如果在1988年初把洛杉矶的房价折成1元，那么到2013年涨到1.12元，相当于扣除通胀后以每年0.46%的速度增长；如果在1988年初把旧金山的房价折成1元，那么到2013年涨到1.29元，相当于扣除通胀后以每年1%的速度增长。
旧金山的房价涨幅是最大的，一个重要原因是硅谷造富的驱动。
图 3.3 洛杉矶实际房价与通胀率
图 3.4 旧金山实际房价与通胀率
结语
作为结语，我希望读者能够记住这样几个规律。
美国的房价在过去的100多年中的年平均增长率约为3%，略高于美国的通胀率（2.8%）。
如果涨幅远高于通胀率，后面就会没有增长，或下跌。
这个规律是如此的精准，以至于在这100年中只有1943-1947是唯一的明显跑赢通胀又没有跌回去的阶段。
这个规律不仅适用于美国平均，而且适用于一线城市。
到2013年，美国的平均房价已经超过扣除通胀后的历史平均，并不是便宜货，意味着将来房价的年平均涨幅应该会低于3%。
这个回报率是否足够高，是否能达到分散投资的目的，见仁见智。
但是中国投资者应该知道这个规律。
（作者系长江商学院金融学教授）。