某海口西海岸项目定位及发展报告
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，形成高尚居住区； ➢ 西长秀：一线用地低密度开发为主，优质海景资源吸引大批岛外客户，未来将继续深化高档度假区价值； ➢ 长流：目前进行土地一级运营，未来市府全套机构搬迁地，但成规模项目开发尚待时日。
路漫漫其悠远
宏观机遇5 国际旅游论坛的召开助海南国际旅游岛扬帆起航
博鳌国际旅游论坛
主要成果： 国际旅游论坛梳理探讨国际旅游岛建设思 路，为国际旅游岛建设正式拉开序幕； 游艇制造业已经开始向海口、三亚集中， 海南将成为中国游艇、邮轮制造业的一个 重要基地; 将海南打造中国高尔夫旅游之都、世界高 尔夫旅游目的地。
• 三亚定位：世界著名的旅游度假胜地和海南南部中心 城市。 ——《1995～2010三亚市城市总体规划》
• 海口定位：具有热带风光和海滨城市特色的外向型国 际性城市。 ——《2005～2010海口市城市总体规划》
结论： 三亚——国际化的休闲旅游度假城市 海口——区域性中心城市，国际都市化定位
路漫漫其悠远
14 酒店式公寓 商务/金融 容积率3.5/4
10
15
居住用地 容积率2.5
酒店式公寓 商务用地 容积率3.5/4.0/5.0
11 居住用地 容积率3.0
16 酒店式公寓 商务/商业 容积率3.5/4.0/5.0
12 居住用地 容积率3.5
17 居住用地 容积率3.5
18-22地块，公园及绿化用地
23
某海口西海岸项目定位 及发展报告
路漫漫其悠远 2020/4/6
超越标准之 争
报告框架
Chapter 1 Chapter 2 Chapter 3 Chapter 4
机遇
•市场上各种现象的分析引出项目最初 的思考。
竞争模式借鉴
•基于自身条件，从成功的竞争模式中 寻找突破点
项目竞争模式构想
•补缺者 •挑战者
物业发展的演绎
•户型 配套 园林
路漫漫其悠远
宏观机遇1 海南国际旅游岛获得政策红利
2010年1月初， 《国务院关于推进海南 国际旅游岛建设发展的若干意见》明确提 出海南国际旅游岛的战略定位。
海南暂停批地，新政"捂地"火上浇油 在《海南国际旅游岛总体规划》获得国家 发改委批准前，全省各地暂停土地出让， 暂停审批新的土地开发项目。
宏观机遇4 西海岸长流起步区将成为海口未来新CBD 项目地处海口长流组团起步区，未来的城市新CBD。
政务新区：市政府搬迁 所在地
新
海甸岛 埠 普通居住区 岛
西海岸 海口高端渡假区 规划中的城市新核
海口港/填海区 国贸传统中心
城市发展方向
目前已建立起高尚度假区印象，片区价值占位海口最高端，但未来片区内部将有所区分： ➢ 东长秀：二三线项目为主的开发商主导区域，作为城市外扩西海岸首站，未来将吸引大批岛内客户在此置业
26
37 为海3口322市、新37中、央3政8地务块核心区
商业/商务
38
容积率4.0/5.0
27
33
居住用地 居住用地
容积率3.5 容积率2.5
路漫漫其悠远
宏观机遇6 区域配套：多重国际配套，奠定海口国际名片和窗口地位 新国宾馆、会展中心、CBD的崛起，多重国际配套奠定形象基础。
海口仅次于三亚的不可复制的 海景资源
以喜来登为代表的未来酒店群
西海岸的高端休闲配套 起步区新CBD的明确规划
Leabharlann Baidu
作为博敖分会场的会展产业链
路漫漫其悠远
宏观机遇7 海景+湾区：不可或缺的价值衡量标准
28
酒店式公寓 居住用地
商务/宾馆 商务办公
容积率3.5 容积率1.5
24 金融保险
29 居住用地 商务办公
容积率4.0/6.0 容积率2.0
30商务办公 容积率1.5
31 居住用地 商务办公/学校 住宅容积率1.5
35商务办公 容积率3.0 36居住用地 商务办公 容积率2.0
25
商业/商务 容积率4.0/5.0
路漫漫其悠远
宏观机遇 2
海南省出台政策，暂停土地出让和审批新土地开发项目
1月15日，全省推进国际旅游岛建设动员大会上，卫留成宣布：从现在起 到今年3月底，暂停商业性开发土地出让，暂停审批新的房地产开发项目， 新的土地成片开发和大型主题旅游公园项目待《海南国际旅游岛建设发展规 划纲要》获批后再行启动。 会议同时提出八方面确保海南居民住房问题， 其中强调：对于捂盘惜售、炒房和哄抬价格的房地产开发企业，责令3天内 整改，逾期不整改者，将列入黑名单予以曝光，并踢出海南市场。会议还强 调，今年将新开工建设不少于10万套保障性住房，建筑面积600万平米，往 后逐年增加。
据调研了解，自1月15日海南省决定全面暂停土地出让和审批新土地 开发项目后，海口、三亚及琼海等多个地方房价应声跳涨，甚至一日一价 。两个暂停从某种程度上，对海南本以火爆的市场火上浇油，与政府初衷 适得其反。
路漫漫其悠远
宏观机遇3 海口——区域中心城市和国际化职能的差异定位突出
海口承担着海南省中心城市和打造国际化都市的职能 ，三亚定位于世界级滨海旅游目的地
路漫漫其悠远
01
会展中心
国宾馆 02
03 酒店式公寓及 商务办公用地
容积率1.5
04 学校/商业/居委会 容积率0.8/1.0/2.0/2.5
05 居住用地 容积率2.5
06 居住用地 容积率2.5
07 居住用地/学校 住宅容积率3.0
08 酒店式公寓及 商务办公用地
容积率1.5
09 暂无资料
13 星级酒店 酒店式公寓 商务用地 容积率1.5
湾区物业—所渭湾区物业，是指那些既拥有湾区资源享受稀缺景观资源， 更占据城市核心地段、能与水景近距离最大限度的接触的高尚住宅。 世界八大湾区——洛杉矶比弗利山庄，纽约长岛，东京东京湾等“世界八 大湾区”都是致力于把人类的居住梦想转化为现实，都拥有生态与人文环 境的完美结合，也成为世界颇具投资价值的区域和令人羡慕的高尚社区。 西海岸·湾区·本案—随着喜来登、国宾馆、行政中心、高尔夫球会和众 多品牌地产企业的进驻，周边比肩全球的基础正在逐渐成型。
海南地产投机热钱提前布局 海南国际旅游岛获批之前，就有10万浙商 进驻海南，目前至少有超过4700亿元的资 金流动到海南大肆圈地。
千亿资金角逐海南楼市 2010年1月仅半个月，海南主要城市房价 涨幅超过30%。1月11日三亚凤凰岛刚刚 创造出销售奇迹，该项目一期开盘700套 ，开盘当天便销售一空，均价每平方米高 达6.5万元，在全国也极为罕见。
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宏观机遇5 国际旅游论坛的召开助海南国际旅游岛扬帆起航
博鳌国际旅游论坛
主要成果： 国际旅游论坛梳理探讨国际旅游岛建设思 路，为国际旅游岛建设正式拉开序幕； 游艇制造业已经开始向海口、三亚集中， 海南将成为中国游艇、邮轮制造业的一个 重要基地; 将海南打造中国高尔夫旅游之都、世界高 尔夫旅游目的地。
• 三亚定位：世界著名的旅游度假胜地和海南南部中心 城市。 ——《1995～2010三亚市城市总体规划》
• 海口定位：具有热带风光和海滨城市特色的外向型国 际性城市。 ——《2005～2010海口市城市总体规划》
结论： 三亚——国际化的休闲旅游度假城市 海口——区域性中心城市，国际都市化定位
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14 酒店式公寓 商务/金融 容积率3.5/4
10
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居住用地 容积率2.5
酒店式公寓 商务用地 容积率3.5/4.0/5.0
11 居住用地 容积率3.0
16 酒店式公寓 商务/商业 容积率3.5/4.0/5.0
12 居住用地 容积率3.5
17 居住用地 容积率3.5
18-22地块，公园及绿化用地
23
某海口西海岸项目定位 及发展报告
路漫漫其悠远 2020/4/6
超越标准之 争
报告框架
Chapter 1 Chapter 2 Chapter 3 Chapter 4
机遇
•市场上各种现象的分析引出项目最初 的思考。
竞争模式借鉴
•基于自身条件，从成功的竞争模式中 寻找突破点
项目竞争模式构想
•补缺者 •挑战者
物业发展的演绎
•户型 配套 园林
路漫漫其悠远
宏观机遇1 海南国际旅游岛获得政策红利
2010年1月初， 《国务院关于推进海南 国际旅游岛建设发展的若干意见》明确提 出海南国际旅游岛的战略定位。
海南暂停批地，新政"捂地"火上浇油 在《海南国际旅游岛总体规划》获得国家 发改委批准前，全省各地暂停土地出让， 暂停审批新的土地开发项目。
宏观机遇4 西海岸长流起步区将成为海口未来新CBD 项目地处海口长流组团起步区，未来的城市新CBD。
政务新区：市政府搬迁 所在地
新
海甸岛 埠 普通居住区 岛
西海岸 海口高端渡假区 规划中的城市新核
海口港/填海区 国贸传统中心
城市发展方向
目前已建立起高尚度假区印象，片区价值占位海口最高端，但未来片区内部将有所区分： ➢ 东长秀：二三线项目为主的开发商主导区域，作为城市外扩西海岸首站，未来将吸引大批岛内客户在此置业
26
37 为海3口322市、新37中、央3政8地务块核心区
商业/商务
38
容积率4.0/5.0
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居住用地 居住用地
容积率3.5 容积率2.5
路漫漫其悠远
宏观机遇6 区域配套：多重国际配套，奠定海口国际名片和窗口地位 新国宾馆、会展中心、CBD的崛起，多重国际配套奠定形象基础。
海口仅次于三亚的不可复制的 海景资源
以喜来登为代表的未来酒店群
西海岸的高端休闲配套 起步区新CBD的明确规划
Leabharlann Baidu
作为博敖分会场的会展产业链
路漫漫其悠远
宏观机遇7 海景+湾区：不可或缺的价值衡量标准
28
酒店式公寓 居住用地
商务/宾馆 商务办公
容积率3.5 容积率1.5
24 金融保险
29 居住用地 商务办公
容积率4.0/6.0 容积率2.0
30商务办公 容积率1.5
31 居住用地 商务办公/学校 住宅容积率1.5
35商务办公 容积率3.0 36居住用地 商务办公 容积率2.0
25
商业/商务 容积率4.0/5.0
路漫漫其悠远
宏观机遇 2
海南省出台政策，暂停土地出让和审批新土地开发项目
1月15日，全省推进国际旅游岛建设动员大会上，卫留成宣布：从现在起 到今年3月底，暂停商业性开发土地出让，暂停审批新的房地产开发项目， 新的土地成片开发和大型主题旅游公园项目待《海南国际旅游岛建设发展规 划纲要》获批后再行启动。 会议同时提出八方面确保海南居民住房问题， 其中强调：对于捂盘惜售、炒房和哄抬价格的房地产开发企业，责令3天内 整改，逾期不整改者，将列入黑名单予以曝光，并踢出海南市场。会议还强 调，今年将新开工建设不少于10万套保障性住房，建筑面积600万平米，往 后逐年增加。
据调研了解，自1月15日海南省决定全面暂停土地出让和审批新土地 开发项目后，海口、三亚及琼海等多个地方房价应声跳涨，甚至一日一价 。两个暂停从某种程度上，对海南本以火爆的市场火上浇油，与政府初衷 适得其反。
路漫漫其悠远
宏观机遇3 海口——区域中心城市和国际化职能的差异定位突出
海口承担着海南省中心城市和打造国际化都市的职能 ，三亚定位于世界级滨海旅游目的地
路漫漫其悠远
01
会展中心
国宾馆 02
03 酒店式公寓及 商务办公用地
容积率1.5
04 学校/商业/居委会 容积率0.8/1.0/2.0/2.5
05 居住用地 容积率2.5
06 居住用地 容积率2.5
07 居住用地/学校 住宅容积率3.0
08 酒店式公寓及 商务办公用地
容积率1.5
09 暂无资料
13 星级酒店 酒店式公寓 商务用地 容积率1.5
湾区物业—所渭湾区物业，是指那些既拥有湾区资源享受稀缺景观资源， 更占据城市核心地段、能与水景近距离最大限度的接触的高尚住宅。 世界八大湾区——洛杉矶比弗利山庄，纽约长岛，东京东京湾等“世界八 大湾区”都是致力于把人类的居住梦想转化为现实，都拥有生态与人文环 境的完美结合，也成为世界颇具投资价值的区域和令人羡慕的高尚社区。 西海岸·湾区·本案—随着喜来登、国宾馆、行政中心、高尔夫球会和众 多品牌地产企业的进驻，周边比肩全球的基础正在逐渐成型。
海南地产投机热钱提前布局 海南国际旅游岛获批之前，就有10万浙商 进驻海南，目前至少有超过4700亿元的资 金流动到海南大肆圈地。
千亿资金角逐海南楼市 2010年1月仅半个月，海南主要城市房价 涨幅超过30%。1月11日三亚凤凰岛刚刚 创造出销售奇迹，该项目一期开盘700套 ，开盘当天便销售一空，均价每平方米高 达6.5万元，在全国也极为罕见。