万科物业管理费测算指引

万科物业管理费测算指引

2016-11-02 江苏省房地产业协会点击数：61

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1. 目的

确定合理的管理费收费标准，为物业管理的正常经营提供保障。

2. 范围

适用于集团内各物业公司及物业管理项目的管理费测算。

3. 职责

根据接管物业管理小区的实际情况，由物业公司人事部门负责所接管物业管理小区的组织架构及人工成本测算，品质部门负责设备、清洁、绿化成本的测算。

4.物业管理费测算公式为：

物业管理费单价＝所有费用的总和÷参加测算

5. 列举法测算

人工费用的测算

组织架构的确定

人工费用的测算

根据确定的组织架构，遵循相关法规要求及公司《薪金福利标准》进行人工费用的测算。物业管理圈公众号。人工费用包括：工资、奖金及双薪、工资附加费、社会保险费、补贴及过节费、其它。

工资的测算（单位：元/月）

根据确定的组织架构，按照公司《薪金福利标准》的规定进行人员工资的测算。

人员工资构成表

单位：元

序号名称工资标准人数工资金额（月）

1 经理工资标准×人数

2 经理助理工资标准×人数

3 行政管理人员工资标准×人数

技术、维修人员工资标准×人数

5 保安人员工资标准×人数

6 保洁人员工资标准×人数

7 绿化人员工资标准×人数

8 其他人员工资标准×人数

合计

奖金及双薪（单位：元/月）

根据确定的组织架构，按照公司《薪金福利标准》的规定进行奖金、双薪的测算。

根据确定的组织架构，按照公司《薪金福利标准》的规定进行补贴、过节费、上下班交通补贴测算。

. 行政费用的测算（单位：元/月）

低值易耗品购置费用。

管理处办公用水电费。

水费根据管理处水费的使用情况（包括饮用水）：

使用水费金额＝使用量（立方）/月×水费收费单价

饮用水金额＝饮用水（桶）/月×桶饮用水单价

电费根据管理处的照明、空调、办公设备配置的情况：

照明用电费用＝办公照明的功率×按每天实际使用时间（折算成的小时单位）×电费收费标准

办公电器用电费用＝空调等办公设备的功率×按每天实际使用时间（折算成的小时单位）×电费收费标准

办公设备维护费用。

主要指复印机、传真机、打印机、空调等设备每月的保养费。

通讯费。

物业管理所需的通讯费用，其中包括：手机费、电话费、网络通讯费、其他通讯费用。

公干车辆费。

根据管理服务业务的需要，确定每月固定外出办事的车辆费用。

交际应酬费。

电脑维护费用。

根据管理处配置的电脑数量以及管理处业务的需要确定电脑维护费，包括电脑的升级、维护费用、网络使用费、软件开发费用的分摊等。

报刊资料费。

因管理需要订购的资料、书籍、报刊、杂志等费用。

咨询及诉讼费。

聘请法律顾问的费用分摊，业主拖欠管理费向法院提请诉讼的诉讼费。

. 财产费用的测算（单位：元/月）

折旧费用

管理处正常管理服务需要所购置的固定资产（单价在2000元以上，使用年限超过一年），按使用年限进行折旧。

固定资产包括：办公设备：电脑、复印机、传真机、打印机、空调、电视机、保险柜等。

清洁绿化工具：洗地机、吸尘吸水机、打腊机、剪草机、高压清洗机等。

折旧费用＝固定资产的原值÷固定的使用年限÷12月

资产的摊销

管理处前期发生的开办费按《物业委托管理合同》的合同期限进行分摊。

开办费主要包括：前期购置的办公设备用品、机电维修工具、清洁用品、清洁绿化工具，以及办公场所的装修费等。

分摊费用＝开办费发生的总额÷委托的管理期限÷12月

固定资产的修理费

前期购置的固定资产，按固定资产折旧的15%计提修理费。

员工宿舍租金（地产提供宿舍，此项费用不计）。

（财产）保险费（公共设施、设备购买的保险）。

保险费＝（须投保的公共设施、设备）总金额×保险费率÷保险受惠物业的总面积

购买保险是业主及物业管理公司规避风险的一种管理手段，所以必须计提，必须投保。业主如有异议，必须经业主大会决定并形成法律文件，否则物业公司会因未尽管理责任而丧失物业管理资格。

. 物料消耗的测算（单位：元/月）

服装费的测算（单位：元/月）。

按照服装的制作成本和使用年限进行分摊。

服装费用构成表

单位：元

序号名称服装成本人数服装费用（月）

1 经理服装成本×人数÷使用月份

2 行政管理人员服装成本×人数÷使用月份

3 技术、维修人员服装成本×人数÷使用月份

4 保安管理人员服装成本×人数÷使用月份

5 保洁

保洁物料消耗。

根据物业管理所需配置的保洁材料（可参考下表的测算方法），按照实际使用年限进行摊销。

保洁材料分摊明细表

单位：元

名称用途单位单价月均消耗数量月均消耗金额备注

玻璃刮刀清洁玻璃把 3 所有材料可根据所管小区的需要，按照实际配置情况及使用年限进行测算。

环境、绿化物料消耗。

根据物业管理的绿化面积及绿化品种，按养护的需要测算材料的消耗，包括楼道绿化盆栽放置及裙楼绿化、施肥、杀虫、植物药剂、小区消杀等。

物业维修物料消耗。

根据小区配置的设施、设备的清单，按照设备的每天实际运行情况进行维修物料消耗的测算（可参考下表的测算方法）。

物业维修物料分摊表

单位：元

序号项目测算依据费用构成备注

1.公共设施的维修养护护栏、围墙、沟渠、池井盖、路面、路桩、路灯杆、减速坡、倒车杆、倒车镜、车场地面标识、各种外露管道的养护，标识牌、指示牌的制作更换公共场所路面养护油漆、各种标识等制作更换费用。

车场设施养护材料。所有材料可根据所管小区的需要，按照实际配置情况及使用年限进行测算

2 .供配电系统变压器

发电机变压器、高压设备维修保养材料。

发电机运行保养材料费、油费