我国个人住房按揭贷款风险识别

我国个人住房按揭贷款风险识别

贾佩玲河南煤化销售总公司焦煤分公司

１９０１年，美国学者Ａ．Ｈ．Ｗｉｌｌｅｔｔ第一次为风险下定义：“风险是关于不愿发生的事件发生的不确定性之客观体现”。１９２１年美国经济学家Ｆ．Ｈ．Ｋｎｉｇｈｔ将风险与不确定性加以区分，指出“风险是可测定的不确定性”。鉴于行业理论界的普遍认识，风险定义主要包含以下三种：（１）风险是未来结果的不确定性；（２）风险是未来结果的波动性；（３）风险是损失的可能性。由此可将个人住房贷款风险定义为：贷银行在发放个人住房贷款业务过程中，由于事先无法预料的不确定因素影响，银行的实际收益和预期收益发生一定偏差，从而有蒙受损失的可能性。

个人住房按揭贷款风险具有滞后性，隐蔽性，多样性和分散性等特征。

给贷款实际的管理工作带来了很大的困难，也为该业务的进一步发展提出了挑战。

个人住房按揭贷款以多种形态存在和发展，风险类型交叉相融，风险点也较为分散。主要表现为信用风险、市场风险、流动性风险和操作风险四大类。在这四类风险当中，信用风险尤为严重。

１．信用风险。

（１）借款人风险。主要指借款人不按照合约规定还贷从而导致银行本息不能如期收回甚至损失的风险。这也是住房信贷风险中最常见的风险。借款人违约的原因大致可归结为六点：一是借款人的工作、

收入、家庭、健康、经济波动等因素发生变化，还贷能力下降，不能如期甚至无力偿还银行贷款，从而给商业银行带来收益上的损失。二是借款人通过按揭贷款购得房屋一段时间后，发现房屋价格明显下降，以致借款人放弃所购置的房屋，而利用未偿还的贷款重新购置其他房地产，造成银行大量贷款无法收回。三是借款人将大量贷款投入到炒房或以租养贷的投资行为中，而又对市场估计不足，而导致投资失败，无法偿还贷款。四是借款人由于经济状况的好转，到期超额偿还本息甚至一次性清偿所有贷款，导致商业银行资金闲置，预期收益减少，变相地增加了银行的成本。五是借款人利用我国信用体制尚不完善的漏洞，使用欺诈等方式，伪造个人信用资料骗取贷款，从而产生道德风险。六是借款人由于受到不可预见的自然灾害等不可抗力因素影响，造成丧失还贷能力的可能性，银行被动承担风险。

（２）开发商风险。主要指一些开发商在项目达不到银行按揭贷款的标准的情况下，提供不真实甚至故意编造企业和项目资料，或者因为开发资金不足等因素而形成的项目风险。主要表现在以下四个方面：一是项目风险，即开发商的资金、实力、诚信等方面出现问题以及项目开发建设过程中的风险导致借款人违约的风险。目前，开发商常与购房者发生矛盾，造成借款人拒绝还贷，甚至出现借款人集体违约，导致个人住房贷款风险。二是信用风险，即为开发商的欺诈风险。在房地产市场信息不对称情况下，开发商为了自己利益欺骗银行的行为经常发生。手段多如：利用虚假资料获取较高信用等级使得项目通过；开具虚假首付收据（或多存少取）来套取银行现金；哄抬房价来

相对提高按揭成数等。三是“假按揭”风险，目前已成为我国一些商业银行个人住房贷款风险的源头。一部分是因为市场原因，导致开放商房屋销售不畅，资金周转困出现缺口，利用内幕人员名义向银行申请并骗取贷款。

另一部分是基于房地产开发贷款与个人住房贷款的不同风险收益率。

开发商将房地产融资的风险向个人住房贷款转移。四是房屋价格风险。个人住房按揭贷款本质上属于抵押贷款的一种，因此抵押物价值的大小决定贷款风险的大小。表现在：开放商利用不正当炒作，抬高房屋销售价格；外界环境的变化，影响了抵押物的价值；突发性经济环境变化，楼盘价格下跌，也使抵押物价值下降等。

２．市场风险。

（１）宏观经济风险。个人住房贷款的一个显著特征是贷款期限较长，一般都为中长期。正因如此，其容易受到宏观经济环境的影响。伴随宏观经济周期的变化，房地产市场呈现一定的周期性波动特征。

当经济繁荣时，人们购买力随收入增加而增强，购房需求也随之增强，房地产需求大于供给，房屋价格上涨。大量投机者的炒作更加拉大房屋供求缺口，从而进一步加速房价上涨，以致出现房地产泡沫。当经济衰退时，人们购买力随收入减少而降低，房地产供给大于需求，再加上大量投机者的抛售，加速房屋价格迅速下跌。如若借款者在房地产泡沫期购买住房，泡沫退去后将可能出现贷款余额大于房屋现有价格的情况，贷款购买的住房形成借款人的“负资产”。这时借款人

将停止还款，银行面临信贷资金难以收回的风险。

（２）利率风险。目前，我国商业银行在个人住房按揭贷款业务方面采用的都是可调整利率。这就要求合同期内，规定时间的利率按照合同事先约定的利率确定方式，按照市场利率重新确定下一段时间的贷款利率。我国尚未形成市场化的利率，１年期内（含１年）个人住房贷款实行合同利率，１年期以上个人住房贷款遇法定利率调整，下年初开始将执行新利率标准。

２０００４年以后国家货币政策多次调高各类存贷款利率，加重了借款人每月还款的负担，可能出现不按时还款的违约行为，也给银行带来了一定风险。由于利率调整幅度小于个人可支配收入增加的幅度，这类违约发生的概率较小。

３．流动性风险。目前我国个人住房贷款的二级市场还处在起步阶段，住房贷款的债权难以变现，给银行带来了较大的流动性风险。因住房贷款在银行资产结构中多属于中长期贷款，比例过高将导致银行缺乏足够现金或易于变现的其他资产，以致于不能清偿都到期债务满足客户提款需要。但由于商业银行住房贷款业务一直被认为是收益稳定、风险较小、兼有社会效益的优良资产，各银行住房贷款的净收益率可达３％以上，高回报率驱使商业银行不惜放松条件以抢占住房贷款市场。这样一些资信度差、富有冒险精神的借款人常获得贷款，将来为银行留下的不仅仅是呆账和坏账，更为流动性风险买下了伏笔。

流动性风险对我国商业银行暂时的影响还不是很明显，但正处于

上升的趋势，如果不加以有效遏制的话，特别对于那些资产规模小、业务种类较为单一的部分城市商业银行来说，将会是一个灭顶之灾。

４．操作风险。

（１）商业银行经营管理风险。主要指商业银行工作人员在发放个人住房贷款的过程中出现失误或者银行管理制度缺陷导致银行贷款发生损失的可能性。各环节不同程度的风险表现在以下五个方面：第一。

贷前调查风险。一些银行工作人员业务素质不高、责任心不强，常对借款人的相关贷款资料审核和开发商项目运作情况调查不够，把关不严。

对潜在风险认识不充分，给贷款留下风险隐患。第二，贷时审查风险。

在商业利益的驱使下，一些银行为了增大信贷规模指标，忽视对借款人情况和开发商项目的严格审查，使一些不符合条件的借款人和开发项目获得了贷款批准。第三，贷后管理风险。由于个人住房贷款金额小。

笔数多，年限长，个人情况都各不相同，给贷款后的管理工作带来了极大的不便，同时增加了贷后管理上的风险。第四，抵押物处置风险。当借款人违约时，银行对抵押物处置的诉讼很难执行，贷款很难收回。再加上处置抵押物的各项费用，给银行在借款人违约时造成了极大的损失。第五，存在道德风险。主要指银行信贷人员明知借款人不符合贷款资格，而出于个人利益向借款人发放贷款的行为。更有