万科拿地策略

五大拿地大法：

⊙万科城市进入策略研究方法

⊙万科城市评价标准

⊙万科城市地图编制工作思路

⊙万科根据土地进行客户细分策略

⊙万科获取利润最大化的方法

一、万科城市进入策略研究方法

思想：

1.大区域中的城市发展阶段：

2.以全国范围的城市等级划分为基础，结合贵集团自身的企业战略发展要求，进行初步的城市筛选；

通过房地产市场上升潜力的系统研究，选择在房地产市场价值实现潜力高，房价满足快速上升条件的城市进入；

根据高潜力市场的进入性条件与所在区域的潜力条件，判断聚焦区域；

借鉴成功企业的发展经验，结合自身条件最终确定进入的目标城市。

七次筛选确定目标城市：

我们的研究范围集中于中国已经形成及即将形成的十七个城市群与城镇密集区

第一次筛选：中国城市梯级划分

·什么是城市群

城市群（城市带、城市圈、都市群或都市圈）指以中心城市为核心，向周围辐射构成城市的集合。城市群的特点反映在经济紧密联系、之间的产业分工与合作，交通与社会生活、城市规划和基础设施建设相互影响。由多个城市群或单个大的城市群即可构成经济圈。·Why？为什么以城市群作为研究范围

城市群是区域经济的主要划分单位；

城市群是国际竞争的基本单位；

城市群能够反应城市之间的有机联系与功能分工

·城市群划分标准

根据国家十一五规划及地方规划的划分标准，将中国大部分城市划分为17个城市群及城镇密集区

根据经济总量水平，我国城市群明显划分为四个等级

一级城市群经济总量达到10000亿以上，包括：长三角城市群、珠三角城市群、京津冀城市群、山东半岛城市群；

二级城市群经济总量在5000~7000亿，包括：辽中南城市群、川渝城市群、中原城市群、海峡西岸城市群、湘中城市群；

三级城市群经济总量在2000~3000亿，包括：关中城市群、长江中游城市群、哈大齐城市群等；

经济总量2000亿以下为四级城市群

第三部分：万科城市地图编制方法

地图编制工作分两个阶段：

●阶段一：先做试点,总结工作流程和方法

●阶段二：推广至市内六区和其它重点区域，完成一级城市地图

地图编制要形成两个成果：

●成果一：片区划分及对应细分客户分布图（用于判断各

●成果二：对应上图的土地资源供应图（用于判断合适的项目发展区域）细分客户适宜区域）

▌关键内容