世联：顶级城市豪宅研究_图文
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世联顶级豪宅营销谈案列讲解NXPowerLite知识分享
完善，区域印象较差
区域发展阶段
区域“婴儿”期
成功营销方向 重新定义区域价值，提升形象
重新定义朝阳公园及整体区域的价值，对比纽约的中央公 园、伦敦的海德公园及附近的精致建筑，引入“中央公园区” 概念，通过类比快速提升区域价值；
区域价值的重新定义大幅度提升了项目整体形象及知名度； 项目形象确立：中央公园区的顶级豪宅。
第二十六页，共31页。
项目(xiàngmù)营销方向确定 与执行
区域(qūyù)特征
区域发展阶段
成功营销方向
万柳，一个新兴的高档 (gāodàng)住宅热点区域， 上升势头强劲，区域在不断 完善建设中
区域“少年”期
基于区域价值，重新定义产品
重新定义产品，提出“告别空调暖气时代”，建立有别于周遍项目的形象 认知，建立全新产品价值体系； 提出全新产品概念，极易诱发客户的兴趣，在激烈竞争中成功突围。
第二十七页，共31页。
完成项目营销(yínɡ xiāo)动
作
将国外普遍使用的 遮阳卷帘引入到项目 中，让客户体验到国 际上先进的居住标准。
修改推广形象 推广形象以红色为主，视觉冲击
效果好，且整体形象具有很强的时尚
感。
修改案名 从“锦绣大地公寓”修改为“锋尚
时尚(shíshàng)感 国际公寓”，形象锋锐，超前，使人
举办印度珠宝展，展现了财富阶 层的时尚主张。
聘请曾经设计国际俱乐部的名师， 对项目10000平米的会所进行设计 。 会所内饰设计具备国际水准，软硬 件设备与国际接轨。
第二十一页，共31页。
身 份
感
完成项目(xiàngmù)营销动 作
前所未有的在私人小区公寓内，大胆创造出
一所超10000平方米的多功能超五星(wǔ xīnɡ)
区域发展阶段
区域“婴儿”期
成功营销方向 重新定义区域价值，提升形象
重新定义朝阳公园及整体区域的价值，对比纽约的中央公 园、伦敦的海德公园及附近的精致建筑，引入“中央公园区” 概念，通过类比快速提升区域价值；
区域价值的重新定义大幅度提升了项目整体形象及知名度； 项目形象确立：中央公园区的顶级豪宅。
第二十六页，共31页。
项目(xiàngmù)营销方向确定 与执行
区域(qūyù)特征
区域发展阶段
成功营销方向
万柳，一个新兴的高档 (gāodàng)住宅热点区域， 上升势头强劲，区域在不断 完善建设中
区域“少年”期
基于区域价值，重新定义产品
重新定义产品，提出“告别空调暖气时代”，建立有别于周遍项目的形象 认知，建立全新产品价值体系； 提出全新产品概念，极易诱发客户的兴趣，在激烈竞争中成功突围。
第二十七页，共31页。
完成项目营销(yínɡ xiāo)动
作
将国外普遍使用的 遮阳卷帘引入到项目 中，让客户体验到国 际上先进的居住标准。
修改推广形象 推广形象以红色为主，视觉冲击
效果好，且整体形象具有很强的时尚
感。
修改案名 从“锦绣大地公寓”修改为“锋尚
时尚(shíshàng)感 国际公寓”，形象锋锐，超前，使人
举办印度珠宝展，展现了财富阶 层的时尚主张。
聘请曾经设计国际俱乐部的名师， 对项目10000平米的会所进行设计 。 会所内饰设计具备国际水准，软硬 件设备与国际接轨。
第二十一页，共31页。
身 份
感
完成项目(xiàngmù)营销动 作
前所未有的在私人小区公寓内，大胆创造出
一所超10000平方米的多功能超五星(wǔ xīnɡ)
惠州豪宅发展历程研究及探讨(63p)
中信红树湾 红树西岸 香蜜湖1号
城市新开发区 域二级自然资 源 仅剩成熟区域 地块 高密度产品为 主 产品适度创新 高配置，高配 套
•
资源条件
•
占据城市最好资 源，银湖与蛇口 一级的自然资源 豪宅 在城市近郊区域
• •
占据城市中心 区资源 内部打造自身 大环境资源
•
• • •
•
产品特点
低密度产品为 主，注重大尺 度，注重景观 资源利用打造
•
•
产品形象大幅 提升，风格突 出 注重户型创新
• • • 产品密度增加 注重产品材质 及产品尺度 • •
价格表现
•
是区域价格56倍
•
是区域价格 2-3倍
•
是区域价格 1.5-2倍
•
是区域价格 1.5-4倍
•
是区域价格 1.5-4倍
90年代-2002
2001-2004，两阶段有所交叉
2004-2005
主力户型
TOHO建筑面 积180-320平 米。首推159 套，2007年5 月1日售完，
均价
开盘6500元/ 平米 开盘7200元/ 平米， 现价约9000 元/平米
二期
16万 2006年11 平米 月20日 （已售完）
客户
三期
8月11日
7万 平米
三期推出299 套别墅，其中 街墅100套， 双拼116套 （可能先卖）， 三期约11000 双拼别墅321 元/平方米 （带装修） 平方米为5房 左右 三厅六卫，联 排别墅83套 300.75平方米 为五房两厅五 卫,
奥林匹 克花园
推出时间
主力户型
均价 开盘6700元/ 平米（精装 修8000元/平 米） 开盘6500元/ 平米（精装 修8500元/平 米）
世联XX北海北部湾一号海景豪宅项目营销战略
u 广西北部湾经济区由南宁、 北海、钦州、防城港四市 组成。由于特殊的地理位 置，北海在北部湾经济区 中占据核心战略地位。
u 北部湾经济区规划的五大 组团中，北海独占两席。 一是以电子信息产业、旅 游休闲度假和港口物流产 业为主导的北海组团，并 明确发展生态宜居房地产 业。二是铁山港(龙潭)组 团，重点建设船舶物流业、 石化、能源等临港产业和 承接产业转移。
市场 北海中高端项目对于配套的私享性与专属性需求打造不足。
北海中高端市场介于初级至高级发展阶段, 理念及形象尚停留在物质 理念 堆砌层面。
与普通住宅相比二线海景高层产品户型基本雷同于普通住宅产品， 产品 产品缺乏创新。
在首付差距不大的购买前提下，其二线海景资源对于销售未有明显 速度 的支撑。
趋势一：本项目作为豪宅的市场定位已得到普遍认可，冠头岭2000 趋势 亩项目将成为本项目主要竞争对手。
Points——竞争要点
要点一 要点二
在客户已形成项目高端物业认知基础上，设置更多体验环节，巩固认知。 强化项目海景资源，特别是对沙滩的利用，提升客户对海景资源认识。
域不同，自出众 ！ 紧临城市中心+艺术建筑+海景的项目均好性成为本项世联目XX最北海大目北营部的销湾竞战一略号争海景优豪势宅项。
CONCLUSION 结论
大盘开发,一线海景+旅游+地产的高尔夫配套型开发模式对本项目形成较大竞争。 世联XX北海北部湾一号海景豪宅项 目营销战略
高端豪宅市场趋势
与主要潜在竞争对手冠头岭2000亩项目相比，本项目 主要优势在于宜居性与项目入市时机的占先性
Superiority——优势
本项目
VS
冠头岭 2000亩
入市时间较早，在北海已形成高端物业之客户认知。 艺术建筑，紧临城市中心，入则幽静，出则繁华，更具易居性。 一线海景+高尔夫+旅游资源+私家沙滩更具度假氛围与海景资源。
城市豪宅研究
总体规划
层层递进的建筑布局方式使景观资源最大化，同时也 保持了项目景观均好性，尽可能使所有住户都能欣赏 到香蜜湖美景
临湖叠拼会馆
无限视野 湖景空中合院 临湖美墅 TownHouse
一线香蜜湖景双拼
澳大利亚柏涛（墨尔本） 建筑设计有限公司
总体规划
地块边界采用高层来区隔，保持豪宅内部私密性，也 突出了城市天际线；与道路之间布局一定绿化带，隔 绝道路噪音和灰尘影响
世联研究案例
顶级城市豪宅研究
版权声明： 本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它 任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。
【关键字】 豪宅
【简介】 选取北京、深圳、上海的顶级高层城市豪宅，从整体规划、功能构成 （配套）、园林景观、产品设计等方面对其做了深入研究，总结出城市 高层豪宅KPI体系，对做城市高层豪宅项目具有一定的借鉴意义。
世茂滨江花园拥 有欧式服务会所 、美式休闲会所 、奥林匹克运动 会所等4个不同建 筑风格的会所， 面积达15000平 方米，分布在不 同主题景区内， 每位住户都能就 近享受。
18
城市豪宅传传奇奇
香蜜湖1号.深圳
红树西岸.深圳
星河国际.深圳 雅颂居.深圳 富力城.北京
本报告是严格保密的。
阳光上东.北京 观湖国际.北京 珠江帝景.北京 星河湾.北京
建筑楼体采用斜列布局，能够保障周边自然 风光和人文景观得到最大利用，做到户户都 能观景
第
一
第
期
二
期
第 三 期
高阔的售楼处和精心的样板房设计体现高尚、 气派的品质生活
聘请著名样本房设计公司梁 志天进行设计装修，充分体 现现代的高尚生活品质
世联独栋别墅精装庭院附加值解析
2024/5/6
27
精装庭院全方位解析
内庭院：私家珍藏的风景
水景 因其典雅和幽韵的意境，一直是园林规划中的点睛之笔，麦卡伦地特为
每座别墅分别设计水景，做到“户户有水，景各不同”。有蜿蜒于院中 的池水，有宣泄于假山的流水，还有从景观墙和雕塑流出的泉水，造型 各异
2024/5/6
28
精装庭院全方位解析
中：樱花，比法桐稍矮。樱花在每年的春季 会开出满树的烂漫的花朵。展现绚烂、醉人 的风情。
低：木槿。樱花之下是木槿，夏季开花，接 替樱花的花期。燃放盛夏的激情和火热。
矮：小叶黄杨，四季常绿灌木类，冬季丰富 园区色彩。为单调的冬季注入生命的活力。
2024/5/6
11
精装庭院全方位解析
配置原则
颜色上的视觉差异 体现在色彩的搭配上。通过 对不同颜色绿植的搭配种植， 以及对可变色树种的运用， 展现色彩变化的丰富。
2024/5/6
12
精装庭院全方位解析
配置原则
植物色彩搭配示例： 银杏：高大、珍贵。春、夏季节为绿色，到 秋季树叶会过度到金黄色，一种天生的富贵。 紫叶李：常年树叶深紫色，与银杏灰色的枝 干、绿色及金黄色的树叶形成天然的反差与 和谐。颜色的搭配产生视觉的冲击。 红瑞木：观干植物，鲜红的枝干与翠绿的叶 子相得益彰、相映成趣。到冬季又与小叶黄 杨配合的协调美观。
2024/5/6
5
开发商可以在精装庭院上努力的方向
前庭院体现礼仪和从容，必不可少 实墙和植物分隔，私密安全而不遮挡视线 大树、成树体现成熟和品质 结合四季选择观赏性强又好打理的植物 部分铺装休息平台 小型水景 自主空间 结合项目自身特殊条件打造庭院独特元素：温泉汤池、桑拿房
2024/5/6
大平层豪宅研究ppt课件
留庄、河西溪望庄都对平层大宅进行了尝试。
项目位于西湖风景区西南部五云山，开发商将九树定位为“非经验
住宅”。项目为多层12栋，一层一户带电梯，350-400 ㎡，整
个住宅只有60套，其尾盘时均价为5万/ ㎡。
13
易居中国 E-HOUSE
CHINA
专题研究—— 平层大宅
中国平层大宅的发展
上海——中国平层大宅的崛起之都
易居中国 E-HOUSE
CHINA
核心优势 景观视野
社交人脉
平层大宅较大的空
间，可以把住宅和
私人商务功能、私
人社交功能进一步
结合，兼其地理位
置便利，对于私密
会客和小众宴请较
别墅更适合；这无
形的上流社会生活
社交圈层是别墅无
法企及的
9
专题研究—— 平层大宅
平层大宅作为后起之秀 凭借其自身的特点
在生活配套、户型分布、景观视野、物业管理、社交人脉等 方面有着别墅无法比拟的优势
境下诞生的经典产物。
平层大宅起源于西方且流行已久
2002年
欧美流行已久， 美国最为流行
中国引入 2005年
中国开山之作
09-10年 中国风行
据悉，福布斯评选出的2008年世界十大最奢侈豪宅中，平层产品占据了榜上 的七席位置，成为了这份榜单最受关注的特点
1 2
3
8
10
易居中国 E-HOUSE
9
CHINA
专题研究—— 平层大宅
易居中国 E-HOUSE
CHINA
平层大宅
1
专题研究—— 平层大宅
引言
平层大宅介绍
定义
特点 相对别墅的
优势
平层大宅发展
项目位于西湖风景区西南部五云山，开发商将九树定位为“非经验
住宅”。项目为多层12栋，一层一户带电梯，350-400 ㎡，整
个住宅只有60套，其尾盘时均价为5万/ ㎡。
13
易居中国 E-HOUSE
CHINA
专题研究—— 平层大宅
中国平层大宅的发展
上海——中国平层大宅的崛起之都
易居中国 E-HOUSE
CHINA
核心优势 景观视野
社交人脉
平层大宅较大的空
间，可以把住宅和
私人商务功能、私
人社交功能进一步
结合，兼其地理位
置便利，对于私密
会客和小众宴请较
别墅更适合；这无
形的上流社会生活
社交圈层是别墅无
法企及的
9
专题研究—— 平层大宅
平层大宅作为后起之秀 凭借其自身的特点
在生活配套、户型分布、景观视野、物业管理、社交人脉等 方面有着别墅无法比拟的优势
境下诞生的经典产物。
平层大宅起源于西方且流行已久
2002年
欧美流行已久， 美国最为流行
中国引入 2005年
中国开山之作
09-10年 中国风行
据悉，福布斯评选出的2008年世界十大最奢侈豪宅中，平层产品占据了榜上 的七席位置，成为了这份榜单最受关注的特点
1 2
3
8
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易居中国 E-HOUSE
9
CHINA
专题研究—— 平层大宅
易居中国 E-HOUSE
CHINA
平层大宅
1
专题研究—— 平层大宅
引言
平层大宅介绍
定义
特点 相对别墅的
优势
平层大宅发展
豪宅研究-豪宅的十大生活标准指数15P
绝对保密
豪宅研究: 大标题－40号微软雅黑，加粗 豪宅的十大生活标准指数
日期地点，微软雅黑16号
此报告仅供客户内部使用，未经中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司的书面许可，其它任何机构和个人不得擅自传阅、引用或复制。
第一，“自然生态指数”，即要求“豪宅”必须拥有自然资源，周边绿地同社区比(绿视率)不低于25％，空 气中负离子含量不低于20％噪音不高于40分贝
第五，“文化教育指数”，即要求“豪宅”必须拥有国际承认学历的教育机构， 实行多种语言教育。
2
第六，“安全指数”，即要求“豪宅”必须拥有符合国际通行的安全保障体系，具备 多层国际标准的安全防范措施。
第七，“医疗指数”，即要求“豪宅”必须拥有国际标准的医疗设施，能够享受完备 的、较具规模的医疗机构服务。
8
ห้องสมุดไป่ตู้
细节9：16平方米的卫生间———厕所文化的极致体现 这也是豪宅最能体现人文关怀的地方。16平方米的卫生间里，双面盆、按 摩浴缸、独立花洒、马桶、净身器、穿衣镜缺一不可，也许还应该有液晶 电视的位置。就算面积不是16平方米，这些设施可是只多不少的。上海的 世贸滨江花园，就可以在卫生间泡在浴缸里看窗外黄浦江的缤纷夜色，那 种感觉恐怕非得亲身体验才能进入状态。 细节10：秒秒都新鲜———随时随地的健康空气 都知道富人是最惜命的，如果没有健康做基础，再好的地段和服务都没有 实际意义。每个项目都各显其能配制，新风系统、强制式机械抽风系统、 科技智能化电梯操控等，又在业内带起了新 的一轮健康住宅风。
。
第二，“交通便利指数”，即要求“豪宅”必须拥有便利的海、路、空交通体系，与市中心距离不超过10分 钟车程，到机场距离不超过30分钟车程。 第三，“生活配套指数”，即要求“豪宅”拥有全面的国际化生活配套，拥有大型的购物中心、休闲场所及 酒店、娱乐场所。 第四，“建筑规划指数”，即要求“豪宅”必须按国际通行的标准规划建筑，建筑密度不高于30％，容积率 不高于1，社区绿化率不低于35％。
豪宅研究: 大标题－40号微软雅黑，加粗 豪宅的十大生活标准指数
日期地点，微软雅黑16号
此报告仅供客户内部使用，未经中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司的书面许可，其它任何机构和个人不得擅自传阅、引用或复制。
第一，“自然生态指数”，即要求“豪宅”必须拥有自然资源，周边绿地同社区比(绿视率)不低于25％，空 气中负离子含量不低于20％噪音不高于40分贝
第五，“文化教育指数”，即要求“豪宅”必须拥有国际承认学历的教育机构， 实行多种语言教育。
2
第六，“安全指数”，即要求“豪宅”必须拥有符合国际通行的安全保障体系，具备 多层国际标准的安全防范措施。
第七，“医疗指数”，即要求“豪宅”必须拥有国际标准的医疗设施，能够享受完备 的、较具规模的医疗机构服务。
8
ห้องสมุดไป่ตู้
细节9：16平方米的卫生间———厕所文化的极致体现 这也是豪宅最能体现人文关怀的地方。16平方米的卫生间里，双面盆、按 摩浴缸、独立花洒、马桶、净身器、穿衣镜缺一不可，也许还应该有液晶 电视的位置。就算面积不是16平方米，这些设施可是只多不少的。上海的 世贸滨江花园，就可以在卫生间泡在浴缸里看窗外黄浦江的缤纷夜色，那 种感觉恐怕非得亲身体验才能进入状态。 细节10：秒秒都新鲜———随时随地的健康空气 都知道富人是最惜命的，如果没有健康做基础，再好的地段和服务都没有 实际意义。每个项目都各显其能配制，新风系统、强制式机械抽风系统、 科技智能化电梯操控等，又在业内带起了新 的一轮健康住宅风。
。
第二，“交通便利指数”，即要求“豪宅”必须拥有便利的海、路、空交通体系，与市中心距离不超过10分 钟车程，到机场距离不超过30分钟车程。 第三，“生活配套指数”，即要求“豪宅”拥有全面的国际化生活配套，拥有大型的购物中心、休闲场所及 酒店、娱乐场所。 第四，“建筑规划指数”，即要求“豪宅”必须按国际通行的标准规划建筑，建筑密度不高于30％，容积率 不高于1，社区绿化率不低于35％。
上海豪宅精装标准
社区智能
家居智能 家居安防
社区安防 管线 排污
案例三: 案例三:上海华府天地
项目名称 项目位置 发展商 占地面积 建筑面积 规模 容积率 绿化率 开盘时间 户型
华府天地 卢湾区马当路222号 （兴业路口） 上海置业/安信复兴 置地有限公司 21800 70000 5栋18～19层小高层 3.2 35% 2005－6 260～700平方米
室 内 设 备
中央吸尘 净水系统 热水地暖系统 家居智能总线
卫 裕 设 备
龙头 浴缸
案例精装修小结 成功案例精装修标准呈现以下特征 1、国际知名品牌集合 2、巧妙与现有空间融合，重点体现整体性及设计的人性化 3、色彩及整体风格可清晰传递其高品质； 4、可感知的精细做工 5、恰当家私配饰为项目增值
项目定位下的精装修关键词提炼
国际化 时尚 大气 高品质
二、市场同类案例借鉴
案例一 :上海汤臣一品 案例二 :上海世茂滨江花园 案例三 :上海华府天地
案例选取原则： 案例选取原则：
国际化城市高尚住宅 精装修交楼 产品成功体现了项目品质 得到高端客户广泛认可
案例一: 案例一:上海汤臣一品
项目名称 项目位置 发展商 占地面积 建筑面积 规模 容积率 绿化率 开盘时间 户型
三菱电梯
德国Hoppe门锁 ，双层中空本体绿钢化玻璃， 断桥铝合金窗框 墙面、地面大理石，西班牙ROCA洁具及豪华 双人按摩浴缸 德国POGGENPOHL橱柜、意大利Smeg灶具、 德国KUPPERSBUSCH厨用电器，欧洲 WHIRLPOOL灶具及厨房用品 美国TRANE可遥控中央空调 高容量电表、大截面导线、多回路设计 由地下二层生活水池经生活水泵提升至屋顶水 箱分7区供水 ，远程抄表 智 能 化
世联评估沈阳--国王湖别墅项目PPT课件
锦绣山庄 2005年 6.61万㎡
独栋
富力仙湖国际 2008年 11万㎡ 独栋
9
棋盘山板块 从城市外扩和融合的角度讲，棋盘山板块依托东陵区， 区域价值1 位于城市向东发展的主轴上，属于多极化发展中的一级
棋盘山板块位于东陵区之内， 东至沈抚市界，西至三环高速 公路、农业高新区界线，南至 浑河，北至农业高新区、新城 子区界，距沈阳市中心约20公 里，车程约30分钟。
双拼、联排、洋 房、小高
独栋、双拼、联 排
价格区间 (元/㎡)
别墅9000-24000
别墅8000-15000 洋房4600-5300 小高3800-4200
别墅8000-17000
代表性楼盘
兰乔圣菲、桑迪亚纳、漫 步地中海、清韵百园、中
旅国际小镇等
原香墅、大溪地、皇第龙 邸等
富力仙湖国际、听雨观澜 等
龙湖滟澜山 九如溪谷
皇第龙邸
沈阳碧 桂园
原香墅
大溪地
沈阳怪坡
2020/3/4
南沟水库
项目
开盘时间 规模（建面㎡）
产品形式
原香墅 2008年
28万
联排、洋房、高层
大溪地 2007年
57万
联排、洋房
皇第龙邸 2007年 130万 独栋、独联体、叠拼 、洋房、小高
7
大浑南 地段优越，生活外配套齐全，商务氛围浓厚，依靠地段 板块 价值打造城市豪宅区
15万
11万
双拼+联排
类独栋+联排
5
棋盘山 整体板块价值较高，走低密高端产品路线，以改善、度 板块 假型物业为主
项目名称
规模（建面㎡）
容积率
万科兰乔圣菲
11万
世联豪宅产品户型发展规律研究23PPT
居住感受
•赠送、空中庭院
• 功能的进一步细分
• 多元化的空间分布格 局
• 以顶级精装修匹配豪 宅价值
•细分、多元化空间 •豪宅功能的提升 •顶级精装修匹配价值
•强调，不同的开发阶段，做匹配的豪宅产品价值提 升……
PPT文档演模板
世联豪宅产品户型发展规律研究 23PPT
第一阶段：大盘起势至关重要，降低风险，尽量贴 近市场
•以舒适三、四房为主力户型，少量200平米以上四房为标杆 •产品标准：1、相比竞争对手的舒适度保证； •2、初期项目综合体价值没有成形，仍需要部分大面积的实用赠送提升项目产品价值。
PPT文档演模板
世联豪宅产品户型发展规律研究 23PPT
•户型提升面： •产品高附加值——赠送
•第一阶段： 120平米以上三房选择高 附加值产品提升产品竞争力
朝南
—— ≥ 3.3 ≥ 3.3
——
两梯四户 两梯三户或四户 两梯三户或两户
——
世联豪宅产品户型发展规律研究 23PPT
•现金流产品—— •第一阶段：以梯三梯四为主，保证纯南、
•主流舒适2、3房
南北通透
• ❖• 一梯三（香港贝沙湾）
• • 一梯四பைடு நூலகம்
•户型设计亮点：
•建议面积区间：
•建议面积区间：
户型设计亮点： • •中间套：120~140㎡
•超级无敌视野 •超级的空间享受 （如多面采光、阳光 室、空中花园、绝对 的通透性） •豪华功能享受（如 桑拿房、景观卫生间）
•1 •生态走廊+户内
花园系列
•2 •错层露台 •3 •入户花园 •4 •专属私家电梯
•建议面积区间： •180~220平米
PPT文档演模板
•赠送、空中庭院
• 功能的进一步细分
• 多元化的空间分布格 局
• 以顶级精装修匹配豪 宅价值
•细分、多元化空间 •豪宅功能的提升 •顶级精装修匹配价值
•强调，不同的开发阶段，做匹配的豪宅产品价值提 升……
PPT文档演模板
世联豪宅产品户型发展规律研究 23PPT
第一阶段：大盘起势至关重要，降低风险，尽量贴 近市场
•以舒适三、四房为主力户型，少量200平米以上四房为标杆 •产品标准：1、相比竞争对手的舒适度保证； •2、初期项目综合体价值没有成形，仍需要部分大面积的实用赠送提升项目产品价值。
PPT文档演模板
世联豪宅产品户型发展规律研究 23PPT
•户型提升面： •产品高附加值——赠送
•第一阶段： 120平米以上三房选择高 附加值产品提升产品竞争力
朝南
—— ≥ 3.3 ≥ 3.3
——
两梯四户 两梯三户或四户 两梯三户或两户
——
世联豪宅产品户型发展规律研究 23PPT
•现金流产品—— •第一阶段：以梯三梯四为主，保证纯南、
•主流舒适2、3房
南北通透
• ❖• 一梯三（香港贝沙湾）
• • 一梯四பைடு நூலகம்
•户型设计亮点：
•建议面积区间：
•建议面积区间：
户型设计亮点： • •中间套：120~140㎡
•超级无敌视野 •超级的空间享受 （如多面采光、阳光 室、空中花园、绝对 的通透性） •豪华功能享受（如 桑拿房、景观卫生间）
•1 •生态走廊+户内
花园系列
•2 •错层露台 •3 •入户花园 •4 •专属私家电梯
•建议面积区间： •180~220平米
PPT文档演模板
世联：顶级豪宅楼盘的细节化品质参考案例
三湘海尚等楼盘已采用12 ）
绿色科技打造建议二 隔音降噪系统 打造宁静淡雅的居家环境
隔音板、门、窗
概念说明： 隔音降噪系统是通过设置降噪地板，外墙隔音材料等在居室内外形成噪音防护 层，有效抵御外界干扰。虽然身居闹市，依然独享宁静的室内空间和温馨生活。 降噪地板通过消声材料达到阻隔上下楼脚步噪声 外墙隔音材料是通过将噪音过滤材料设置在外墙，门，窗等部位，达到隔音降 噪的目的
本报告是严格保密的。
3
舍得气度、用心执着和创新
➢星河湾园林秉承绿化与建筑为界面,相互围合的理念,实现了四 大突破：一树,二高差,三水,四黄腊石 ➢不惜成本和时间,遍及世界的选材范围,从星河湾时时处处,透射 出对客户70年品质生活的诚挚关怀 ➢室内配套系出名门,感受”舒适到家”的完美生活 ➢细节化和人性化打造完美：每一寸地方都经过装饰；每一个细 节会是一面镜子；每个折射中都可能瞥见豪宅的内涵
本报告是严格保密的。
6
销售中心：THECURIO 高科技体验馆
项目在销售中心一侧设置了透明玻璃屋，其中陈列展示了项目所采用的 所有高科技智能化产品及说明。
科技运用：三湘海尚定位为"亚洲天工名宅"，项目在产品打造上紧紧围绕 着"以科技涵养雍容"的理念，先深圳湾引入高技奢华概念，不仅在建筑外 墙上全面采用了干挂石材幕墙系统，还引进了多项源自欧洲住宅的前瞻 技术，包括毛细管恒温恒湿恒氧中央空调系统、智能化家居系统、中央 吸尘系统、双向流全热交换新风系统及置换式新风系统、食物垃圾中央 处理系统、纳米光触媒空气净化系统等等，科技大宅可见一斑。此外， 项目依据世界卫生组织WHO健康住宅标准打造，除了片区最大体量的生 态园林外，小区采用世界顶级门窗材料制造商德国旭格节能窗、法国圣 戈班5mm+16mm+5mm的LOW-E中空玻璃、德国遮阳自动化卷帘、外 墙聚氨酯保温材料、太阳能热水系统等多达十几项节能环保措施
绿色科技打造建议二 隔音降噪系统 打造宁静淡雅的居家环境
隔音板、门、窗
概念说明： 隔音降噪系统是通过设置降噪地板，外墙隔音材料等在居室内外形成噪音防护 层，有效抵御外界干扰。虽然身居闹市，依然独享宁静的室内空间和温馨生活。 降噪地板通过消声材料达到阻隔上下楼脚步噪声 外墙隔音材料是通过将噪音过滤材料设置在外墙，门，窗等部位，达到隔音降 噪的目的
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3
舍得气度、用心执着和创新
➢星河湾园林秉承绿化与建筑为界面,相互围合的理念,实现了四 大突破：一树,二高差,三水,四黄腊石 ➢不惜成本和时间,遍及世界的选材范围,从星河湾时时处处,透射 出对客户70年品质生活的诚挚关怀 ➢室内配套系出名门,感受”舒适到家”的完美生活 ➢细节化和人性化打造完美：每一寸地方都经过装饰；每一个细 节会是一面镜子；每个折射中都可能瞥见豪宅的内涵
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6
销售中心：THECURIO 高科技体验馆
项目在销售中心一侧设置了透明玻璃屋，其中陈列展示了项目所采用的 所有高科技智能化产品及说明。
科技运用：三湘海尚定位为"亚洲天工名宅"，项目在产品打造上紧紧围绕 着"以科技涵养雍容"的理念，先深圳湾引入高技奢华概念，不仅在建筑外 墙上全面采用了干挂石材幕墙系统，还引进了多项源自欧洲住宅的前瞻 技术，包括毛细管恒温恒湿恒氧中央空调系统、智能化家居系统、中央 吸尘系统、双向流全热交换新风系统及置换式新风系统、食物垃圾中央 处理系统、纳米光触媒空气净化系统等等，科技大宅可见一斑。此外， 项目依据世界卫生组织WHO健康住宅标准打造，除了片区最大体量的生 态园林外，小区采用世界顶级门窗材料制造商德国旭格节能窗、法国圣 戈班5mm+16mm+5mm的LOW-E中空玻璃、德国遮阳自动化卷帘、外 墙聚氨酯保温材料、太阳能热水系统等多达十几项节能环保措施
世联豪宅价值体系梳理及案例研究专题分享
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核心问题 豪宅案例研究 豪宅价值体系 湾区豪宅价值体系 本项目价值体系
加分项
豪宅驱动力模式
5
顶级豪宅价值体系构建
引子——奢侈品
奢侈——代表了一种生活的方式，是一种包含了情趣和精神的文化…… 奢侈品——“一种超出人们生存与发展需要范围的，具有独特、稀缺、珍贵等特点 的商品”
“使一个产品稀缺难求，你可以卖出天价”
成熟阶段的豪宅发展主要是立足软件的 突破，及软硬件的结合
从设计理念到Βιβλιοθήκη 材，从硬件到软性服务， 全方位打造产品附加价值
顶级消费群体注重私享、影响力、艺术性
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10
先天资源
顶级豪宅核心特征1：（城市核心+历史人文） /海岸线
顶级豪宅沿绝版位臵分 布；
主要分布可分为两类： 1. 城市顶级豪宅必须具备
集美区
翔安区
海沧区
湖里区
思明区
厦门天价新地王于2007年9月8日产生——
国贸地产竞得地王——
2007G28地块和2007G29地块，楼面地价拍出了每平方米 14447元和17533元；
总地价款约33亿元，地价一次付清
市场惊呼：“面粉比面包贵”
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G28 G29
2
项目属性界定
全国视野下，厦门新兴区域内，占据一线核心湾景地段（朝 向及景观兼顾），中大规模绝版豪宅项目
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8
考察诸多城市豪宅案例，总结城市顶级豪宅的共同价值 体系
城市中高密度豪宅多出现 在一二线及辐射外围型城 市；
——下面将放眼全国一二线城市及海外成熟市场探寻问题 的答案
深圳豪宅市场 上海豪宅市场 二线豪宅市场 海外豪宅市场
世联_策划平台技术沉淀_城市公寓豪宅规划案例研究_19P
产品: 4房 面积：230-260平米 套房：2套 特点：南北通透，大型落地窗户及空中花园，
其中大面积的户外空间巧妙地将室外的庭 院引入客厅。功能分区合理，主仆空间隔 离较好，双套房设计，主卧拥有超大的卫 浴间，更添生活品质。观景阳台的设置使 超高层的景观优势进一步得到强化。 （其中主卧专享的6米高的观景阳台，更添尊 贵感受）
60米无边 际泳池
日光浴台
儿童嬉戏泳池 按摩浴池
➢ 大厦前方营造一个以水为主题的花园平台：8个特色水池 配以不同主题、灯效及逾百水柱，构成一条跃动闪耀的珊 瑚鱼，灯光随日夜转变；
• 花费数千万元在这设置如拉斯韦加斯Bellagio多达约100 条的屏风式喷水柱，晚上会配上不同颜色灯光，令住户日 间可看海景之余，晚上也可享有另一种繁华景致；
设施包括： Level 1：会所专用电梯、闲坐区、会所穿梭楼梯、儿童区、赏 酒廊、赏酒区、酒窖、多用途宴会厅、用餐区、宴会厅 ； Level 2：健身 馆、水疗、儿童运动园、电影院、游戏室、音乐室、钢琴室、会议室、室 內运动场馆； Level 3：按摩池、室外游泳池、小童游泳池、日光晒台、闲 坐区、室內游泳池、暖水按摩池、餐饮廊、女士休闲区、女更衣室、按摩 池、蒸汽室、桑拿室、男更衣室、男士休闲区；
厨房
卫生 主卧 卫生间
间
餐厅
主 卧卧 卧 室 室 客厅
露台 景观面
特点：南向景观面最大化，大露 台、主要功能空间在景观面
1.强势景观资源项目：户型创新着力最大化景观资源
典型项目2——浅水湾
动 动
主静
静
动பைடு நூலகம்
动
主
景观面
产品: 4房
景观面
5层平面
22-27 27
世联世界湾区豪宅发展案例研究42P
➢ 喻意贝沙湾临海而居，每天凝望海天一 色的碧蓝景致。设计师特意将海天的天然色 调自室外引入室内，予主人时刻都能感受净 明无压的生活感觉。
Power Blue风格
Malibu风格
Manhattan风格
学习改变命运,知 识创造未来
世联世界湾区豪宅发展案例研究42P
通过艺术品收藏、艺术生活体验及专属的艺术品牌，贝沙湾创 造了艺术品味及富豪生活融为一体新港岛富豪生活
•花费数千万元在这设置 如拉斯韦加斯Bellagio 多达约100条的屏风式喷 水柱，晚上会配上不同 颜色灯光，令住户日间 可看海景之余，晚上也 可享有另一种繁华景致 ；
➢发展商将一艘60尺长 的游艇放在示范单位旁 ，而未来Bel-Air no.8的 住户，可凭住客会所的 会员身分，租用这艘游 艇。
学习改变命运,知 识创造未来
翠绿山景
八大特色水池
写意休闲泳池
特色鱼池
水莲瀑布
缤纷喷泉 玩乐池
无边际远洋景
60米无边 际泳池
日光浴台
儿童嬉戏泳池 按摩浴池
世联世界湾区豪宅发展案例研究42P
细节设计一切围绕“海景”享有作为首要原 则，一切向海景让步
➢波浪型露台
➢每位住客享有无敌海景大露台，高楼底，宽敞的大厅和房间。大部分单位都拥 有波浪形露台，标准单位楼高为10尺4寸，高层户楼高更达11尺6寸。间格只有2 房2厅以上的大单位，建筑面积在825方尺以上，建筑实用率是82%，楼底有10 尺6寸以上，有9尺7寸的露台；
u发展项目名称：贝沙湾
(Residence Bel-Air)
u区位：处港岛南区西海岸， 是香港传统豪宅地段，属于 “香港硅谷”数码港中的住 宅部分（数码港包括核心办 公大楼、国际级发数码港艾 美酒店、豪华住宅和购物商 场）
Power Blue风格
Malibu风格
Manhattan风格
学习改变命运,知 识创造未来
世联世界湾区豪宅发展案例研究42P
通过艺术品收藏、艺术生活体验及专属的艺术品牌，贝沙湾创 造了艺术品味及富豪生活融为一体新港岛富豪生活
•花费数千万元在这设置 如拉斯韦加斯Bellagio 多达约100条的屏风式喷 水柱，晚上会配上不同 颜色灯光，令住户日间 可看海景之余，晚上也 可享有另一种繁华景致 ；
➢发展商将一艘60尺长 的游艇放在示范单位旁 ，而未来Bel-Air no.8的 住户，可凭住客会所的 会员身分，租用这艘游 艇。
学习改变命运,知 识创造未来
翠绿山景
八大特色水池
写意休闲泳池
特色鱼池
水莲瀑布
缤纷喷泉 玩乐池
无边际远洋景
60米无边 际泳池
日光浴台
儿童嬉戏泳池 按摩浴池
世联世界湾区豪宅发展案例研究42P
细节设计一切围绕“海景”享有作为首要原 则，一切向海景让步
➢波浪型露台
➢每位住客享有无敌海景大露台，高楼底，宽敞的大厅和房间。大部分单位都拥 有波浪形露台，标准单位楼高为10尺4寸，高层户楼高更达11尺6寸。间格只有2 房2厅以上的大单位，建筑面积在825方尺以上，建筑实用率是82%，楼底有10 尺6寸以上，有9尺7寸的露台；
u发展项目名称：贝沙湾
(Residence Bel-Air)
u区位：处港岛南区西海岸， 是香港传统豪宅地段，属于 “香港硅谷”数码港中的住 宅部分（数码港包括核心办 公大楼、国际级发数码港艾 美酒店、豪华住宅和购物商 场）
上海顶级豪宅鉴赏幻灯片PPT
翠湖天地嘉苑共规划了6套洋板房，风格各不相同。迎合并吸引了不同喜好的客户。
兰馨公寓
总平图与景观效果
汤臣一品
嘉苑规划了1房、2房、3房的产品，供各种类 型需求客户购买，但户型面积多偏大。
嘉苑的4房产品是其最受市场欢迎的产品，从稀缺性而言， 新天地乃至浦西环内少有此类产品。
装修项目 窗玻璃
排水系统 外墙建材 门禁系统
空调
净水器：
橱柜 厨房电器
厨具 按摩浴缸、铸铁浴缸、 座厕、台下盆及配件：
龙头、花洒及毛巾架：
品牌和介绍 中空涂膜的LOW-E(低幅射)双层玻璃
同层排水维修系统, 世界知名的拉法基外墙内保温系统
楼座门禁及彩色可视对讲系统 大金变频中央空调
Culliga牌逆渗透净水器
Poggenpohl Kuppersbusch
Gaggenau
KOHLER卫浴
GROHE
Casa Lakeville私人会所: 25米恒温游泳池 健身中心 咖啡厅 艺术鉴赏阁 商务中心 藏酒阁 雪茄吧 桌球室 棋牌室 瑜伽室 儿童游乐天地 宴会厅 多功能厅
上海顶级豪宅鉴赏
本PPT课件仅供大家学习使用 请学习完及时删除处心地带，新天地和淮海路商业圈内，轨 道1号、8号、10号、13号簇拥，同时出行离成都路高架较近，出行 较为迅捷。
翠湖天地计划推出7期，嘉苑是其三期，占地2.4万方， 地上建面9.8万方，共有11幢高层，总户数474套，车位 279个，单元层高3.05米，目前报价11-13.8万/平米
世联亚龙湾顶级别墅项目分享
Banyantree，Phuket
作为整个Laguna Phuket 度假区的龙头项目，其依赖于对高端客户需求的准确把握和对本地文化的深入挖掘，在资源并不突出的情况下依然取得极大的成功，受到了消费力最高的一班旅客的热捧
作为度假区的龙头项目，悦榕庄针对的是消费力最高的一班旅客，特别是会议商务旅客；酒店共提供109间独立别墅式客房，当中40间客房附有水力按摩池、36间客房专用游泳池建于其别墅内、10间附有专用游泳池和湖景别墅式客房、11间附有专用游泳池的双睡房别墅式客房和12间Spa主题的游泳池别墅式客房；在97-99年该度假村荣获国际旅杂志Condé Nast Traveler 颁发的‘世界最佳泉浴渡假村’、《亚洲华尔街杂志》以及亚洲CNBC 颁发的‘亚洲最佳渡假村’、《亚洲金融》颁发的‘亚洲一级渡假村’。
入 口
凉廊作为连接室内空间和室外空间的自然过渡空间采用大开间、全开放的设计方式，将室外庭院、泳池景观以及湖景最大化引入室内
凉廊主要安排餐厅和家庭休憩空间；凉廊处使视野逐步展开，身处凉廊，坐在舒服的沙发上，可以一边饮茶一边欣赏远处的开阔的景观，身心得到完全的放松…
凉 廊
连接凉廊与泳池的露台作为室外主要活动空间直接连接泳池，保证室外活动拥有最大化的景观资源
…我们的研究可以建立在对世界上著名风景区、海边、度假天堂的超五星级酒店的别墅户型基础之上；访谈效率太低，如果访谈的话倒不如直接问他对哪个度假区的酒店印象最深，对那里别墅产品的哪些东西特别喜欢… ——世联陈董观点
澳大利亚东海岸别墅
沿东海岸的Raby湾，Noosa，以及Gold coast分布着大量的游艇别墅社区，家家都游艇入户
Raby Bay
澳大利亚东海岸别墅形态各异，风格现代简洁，富有动感，充分显示了西方人喜欢运动，个性简单，开放，平等的特征
作为整个Laguna Phuket 度假区的龙头项目，其依赖于对高端客户需求的准确把握和对本地文化的深入挖掘，在资源并不突出的情况下依然取得极大的成功，受到了消费力最高的一班旅客的热捧
作为度假区的龙头项目，悦榕庄针对的是消费力最高的一班旅客，特别是会议商务旅客；酒店共提供109间独立别墅式客房，当中40间客房附有水力按摩池、36间客房专用游泳池建于其别墅内、10间附有专用游泳池和湖景别墅式客房、11间附有专用游泳池的双睡房别墅式客房和12间Spa主题的游泳池别墅式客房；在97-99年该度假村荣获国际旅杂志Condé Nast Traveler 颁发的‘世界最佳泉浴渡假村’、《亚洲华尔街杂志》以及亚洲CNBC 颁发的‘亚洲最佳渡假村’、《亚洲金融》颁发的‘亚洲一级渡假村’。
入 口
凉廊作为连接室内空间和室外空间的自然过渡空间采用大开间、全开放的设计方式，将室外庭院、泳池景观以及湖景最大化引入室内
凉廊主要安排餐厅和家庭休憩空间；凉廊处使视野逐步展开，身处凉廊，坐在舒服的沙发上，可以一边饮茶一边欣赏远处的开阔的景观，身心得到完全的放松…
凉 廊
连接凉廊与泳池的露台作为室外主要活动空间直接连接泳池，保证室外活动拥有最大化的景观资源
…我们的研究可以建立在对世界上著名风景区、海边、度假天堂的超五星级酒店的别墅户型基础之上；访谈效率太低，如果访谈的话倒不如直接问他对哪个度假区的酒店印象最深，对那里别墅产品的哪些东西特别喜欢… ——世联陈董观点
澳大利亚东海岸别墅
沿东海岸的Raby湾，Noosa，以及Gold coast分布着大量的游艇别墅社区，家家都游艇入户
Raby Bay
澳大利亚东海岸别墅形态各异，风格现代简洁，富有动感，充分显示了西方人喜欢运动，个性简单，开放，平等的特征
高容积率豪宅开发研究.ppt
4. 客户不愿意排队，认可电话通知、一一接待的方式。
5. 有时他们的反应好象比营销慢一步，因为不是必需品；他们会先看看 谁在买这个房子，市场反馈的情况到底怎样。
6. 很注重发展商品牌，觉得华侨城和嘉里就是做豪宅的。重视区域，每 个城市都有自己的富人区。
7. 他们其实非常理性；但在某些局部地方会感性：觉得这就是自己所需 的：如古树、对保安的感觉等。
• 客户对独立空间的追求较高，大部分客户购买别墅只希望和自己的小家庭 分享，不想私密被破坏；
• 小汽车的拥有不再简单的是为了满足交通的便利，更高层次是满足自己不 同的需要；
• 受访客户基本上都住过别墅，对深圳各处乃至世界各地的别墅都有一定的 了解；
• 别墅客户了解房子的信息方式不限于公众媒体，多是通过朋友口碑传播;
本报告是严格保密的。
豪宅的客户和营销 Market >
豪宅的客户并非单纯为居住购买，而是作 为资产构架中的一环来考虑
豪宅的客户 价值构价
整体资 产构架 中的一
环
区域
资 源
规划、发 展前景
稀缺
长期 升值
其它：环 境、产品、
配套等
外界条件不支持时， 依靠自身努力需时间显现
例：深圳十七英里、东海岸等项目的购买用途
8. 越高端的楼盘客户的区域性越弱，如十七英里是面向全国的南京人买 了3000万的楼王。
本报告是严格保密的。
华侨城某别墅客户小结:
• 客户以中青年为主，3-4口人的家庭结构；子女都在市重点学校就学，并 对子女的期望值很高，希望能送往国外深造；
• 客户素质较高，基本上都有海外学习或培训经历，甚至取得外国国籍或长 住海外十多年；
例：振业城的3A系统 和太阳能问题。
5. 有时他们的反应好象比营销慢一步，因为不是必需品；他们会先看看 谁在买这个房子，市场反馈的情况到底怎样。
6. 很注重发展商品牌，觉得华侨城和嘉里就是做豪宅的。重视区域，每 个城市都有自己的富人区。
7. 他们其实非常理性；但在某些局部地方会感性：觉得这就是自己所需 的：如古树、对保安的感觉等。
• 客户对独立空间的追求较高，大部分客户购买别墅只希望和自己的小家庭 分享，不想私密被破坏；
• 小汽车的拥有不再简单的是为了满足交通的便利，更高层次是满足自己不 同的需要；
• 受访客户基本上都住过别墅，对深圳各处乃至世界各地的别墅都有一定的 了解；
• 别墅客户了解房子的信息方式不限于公众媒体，多是通过朋友口碑传播;
本报告是严格保密的。
豪宅的客户和营销 Market >
豪宅的客户并非单纯为居住购买，而是作 为资产构架中的一环来考虑
豪宅的客户 价值构价
整体资 产构架 中的一
环
区域
资 源
规划、发 展前景
稀缺
长期 升值
其它：环 境、产品、
配套等
外界条件不支持时， 依靠自身努力需时间显现
例：深圳十七英里、东海岸等项目的购买用途
8. 越高端的楼盘客户的区域性越弱，如十七英里是面向全国的南京人买 了3000万的楼王。
本报告是严格保密的。
华侨城某别墅客户小结:
• 客户以中青年为主，3-4口人的家庭结构；子女都在市重点学校就学，并 对子女的期望值很高，希望能送往国外深造；
• 客户素质较高，基本上都有海外学习或培训经历，甚至取得外国国籍或长 住海外十多年；
例：振业城的3A系统 和太阳能问题。
顶级豪宅案例(最新)
地下二层
地下一层
地上一层
地上二层
9
颐和原著－成交客户分析：资产过亿、从事房产相关、国 贸、金融行业、持北京户口的外地人群
客户年龄 客户来源
35-55岁，其中46-50岁年龄段的客户居多 北京本地客户为主（主要是持北京户口的外地人口） 自住客户为主
成交客 户分析 臵业目的
自住
看重景观资源、历史文脉资源 圈层关系维护 彰显身份、地位
世联对北京、上海的30个别墅楼盘进行了实地调研，并筛选出 产品品质较高的项目
北京别墅
–颐和原著 –紫玉山庄 –泰和红御&运河岸上的院子 –龙湖香醍溪岸 –御香山 –燕西台 –潮白河孔雀城 –纳帕尔湾 –润泽庄园 –湾流汇 –金科帕提欧 –保利垄上 –珠江紫宸山 – moma万万树 –御园 –财富公馆 –涵壁湾 –世茂佘山庄园 –佘山银湖别墅 –复地北桥城 –龙湖蓝湖郡 –龙湖滟澜山 –紫都晶园 –圣塔路斯 –合生国际花园 –万科第五园 –欧泊圣堡苑 –绿城玫瑰园 –佘山3号 –澳澜园
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颐和原著－整体规划分析
项目容积率较高，采用行列式布局；在园林景观营造上采用龙湖惯用的高密植被进行视线管理，弱化高容 积率感受 临近主干路规划小户型产品和商业设施进行隔断，保证大户型不受干扰；楼王产品设臵在中心景观带两侧， 资源占有率最高
小户型
大户型
楼王
商业设施
产品 栋间距
小户型 （851-1045㎡，地上2和地下2）
上海别墅
1
典型项目分析
颐和园著，容积率0.54
大独栋
泰禾红御&运河岸上的院子， 容积率0.23 紫玉山庄，容积率0.31
北京典型项目分析
小独栋 类独栋
龙湖香醍溪岸，容积率0.44