在建工程房地产抵押价值评估

合集下载

在建工程抵押评估的特点与评估范围一

在建工程抵押评估的特点与评估范围在建工程抵押评估是指评估在建工程价值，以确定该工程的可抵押价值。

在建工程抵押评估的特点主要有：1. 建设性在建工程抵押评估是针对正在建设的工程进行评估，因此在评估过程中需要考虑该工程已经完成的工序，还有未来的施工工序。

评估师需要根据施工图纸和工程量清单等建设进度资料，了解工程当前的实际建设进度。

2. 风险高在建工程抵押评估的风险要比二手房等其他抵押贷款高。

因为在建工程还没有竣工验收，可能会发生工程延误、施工质量问题、资金问题等风险。

评估师需要对这些风险进行评估，并根据实际情况调整评估结果。

3. 建设周期长在建工程抵押评估涉及到建设工期问题，工程建设周期较长，可能需要数年的时间才能完成。

评估师需要综合考虑工程建设的周期、进度和任务计划等因素，确定抵押价值。

4. 评估范围广在建工程抵押评估的范围非常广泛，包括土地资产、基础工程、主体结构、建筑设施、装修等多个方面。

评估师需要全面评估每个方面的价值，归纳出最终的评估结果。

评估范围主要有以下几个方面：1. 土地资产土地资产是在建工程抵押评估的重要组成部分。

土地使用权本身就有着很高的价值，而在建工程对于土地价值的影响更加明显。

评估师需要对于土地及其使用权进行评估，结合周边地价、同类项目卖出价格、土地产权抵押的利率、政府政策等因素，确定土地资产的价值。

2. 基础工程基础工程是在建工程抵押评估的重要组成部分。

基础工程是包括道路、桥梁、污水管道、排水设施等设施，工程的质量和稳定性对于工程的安全建设起着非常大的作用。

3. 主体结构主体结构包括工程主体结构、框架结构等部分，工程在建设时，这些部分所起的作用非常重要，是保障工程建设的稳定性和安全性的核心部分。

评估师需要对其整体建筑设计及结构体系进行分析，综合考虑结构材料、使用状态、质量等因素，进行综合评估。

4. 建筑设施建筑设施包括室内的一些设施、门窗、地面等部分，都会影响到工程的使用体验，从而影响抵押价值，评估师需要对每个方面进行评估。

在建工程抵押评估所需资料

在建工程抵押评估所需资料清单一、委托方资料（估价人员看原件，带走复印件）1.公司营业执照（公司产权，公司委托）/个人身份证（个人产权，个人委托）；2.税务登记证；3.组织机构代码证。

二、规划、设计资料（估价人员查看原件，带走复印件）1.土地使用权证；2.建设用地规划许可证；3.建设工程规划许可证；4.施工许可证；5.房地产开发企业资质证；（房开项目提供，其他项目不需提供）6.规划审批的设计方案；7.施工总平面图（主要为含各项建设指标说明的总平面图）。

三、抵押物房地产的权利情况文件依据：建设部发《房地产抵押评估指导意见》房地产抵押价值为抵押房地产在估价基准日的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。

其中，法定优先受偿款是指假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款。

提供资料：（以下资料可由评估人员了解情况后代为拟稿，委托方盖章）1.地价款是否交齐，如有欠付，应予说明；（提供土地出让合同及地价款缴纳凭证）2.前期费是否交齐，如有欠付，应予说明；3.如已办理过抵押尚未还清，应提供抵押《他项权利证》复印件，并说明情况；4.甲方（委托估价方）出具的承诺函；5.甲方（委托估价方）盖章的已完工程进度说明；6.乙方盖章的已完工程进度说明及工程款支付情况函（即施工方申明）；7.已经预售备案的，已售出去的套数及其建筑面积（并列明分摊土地面积）和金额情况应予说明。

（房开项目提供，其他项目不需提供）四、造价资料1.甲乙双方的施工合同复印件（主要反映工程造价及工期）；2.已完工程的造价情况（1）地下部分的地基造价（如桩基工程、挖土工程）；（2）地下部分的基础造价；（3）地上部分的造价。

五、预售价格（房开项目提供，其他项目不需提供）1.各种类型房产（包括车位）的拟（已）预售价格（起价、均价）；2.预售许可证复印件。

在建工程抵押评估的特点与评估范围

在建工程是尚未形成的产品，从基础到主体完成，再到竣工验收，这个过程跨越的时间较长。

随着工程的进展，其价值往往发生变化，因此，在建工程评估有着很强的特殊性和复杂性。

本文将在界定在建工程的基础上，重点探讨在建工程抵押评估的特点与评估范围。

一、在建工程的含义及其特点（一）在建工程的含义在建工程最重要的特征就是其工程量尚未完成，因而体现在其建筑物实体形态不完全，不具备有关部门组织进行竣工验收的条件，以及不能马上实现其设计用途等诸多特性。

要正确把握在建工程评估价值的内涵并选择适当的评估方法对在建工程进行估价，首先要明确在建工程的含义。

对于在建工程的定义，在理论界有多种不同的提法。

一种定义是，在建工程就是正在施工或虽已完工但尚未办理移交验收的建设工程。

它是指在建工程已经构成的投资完成额，包括尚未交付使用的投资完成额。

包括在建的新建项目、扩建项目、改建项目以及恢复项目等项目工程。

另外一种说法，在建工程房地产即建筑工程尚未完工或虽然已经完工，但尚未交付使用的建设项目房地产 . 中评协（96）第3号《资产评估规范意见（试行）》对在建工程是这样论述的：在建工程是正在建设中的固定资产建设或改良工程，包括成套或单项建设的生产性和非生产性固定资产以及维修、安装、扩建、改建和大修理工程。

按照建设部56号令《城市房地产抵押管理办法》第三条所称在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。

从《城市房地产抵押管理办法》中的定义可看出：在建工程抵押得来的贷款只能用于该工程的建造，而不得它用，因此对已完工至已竣工验收了的工程就不能进行在建工程抵押登记，而应该督促其尽快完善产权后再造行产权抵押登记。

在建工程，其涵义有广义和狭义之分。

广义上的房屋在建工程，是指房屋自主体工程动工建设开始至建成后房地产主管机关颁发所有权证书止所处的状态。

案例四(假设开发和成本法)

案例四成都××花园1—5号楼及地下车库在建工程房地产抵押价值评估报告一、估价范围估价对象为位于××市××路四段××号“××花园〞1—5号楼及地下车库在建工程房地产，总建筑面积71237m2及分摊土地使用权面积17751.57m2，其中：二、估价对象概况1、权属“××花园〞是由××开发投资，并以该公司名义为建立单位办理了相关规划手续[见成国用〔1997〕字第××号国有土地使用证，成规建〔1995〕××号定点通知书，成计投资〔1998〕××号工程建议书批复，99编号××〔二〕建立工程规划容许证，成固许证〔外资〕字第NO.××号固定资产投资容许证，成建报字〔99〕第××号工程建立容许证，成房〔1999〕预售证第××号商品房预售容许证，成建施建〔1999〕××号建立工程施工容许证]。

至估价时点，估价对象尚未预售。

2、土地概况估价对象所占用土地是委托方以出让方式获得其使用权，坐落于××市××路四段××号规划红线内，属××市城区五级用地，于1997年11月18日获得了?国有土地使用证?，用途为住宅，出让年限70年，终止日期为2067年11月17日，土地使用权总面积26700m2[见成国用〔1997〕字第××号?国有土地使用证?]。

此次估价对象应分摊土地面积为17751.57m2〔根据规划资料采用建筑面积分摊法计算得出〕。

该宗地地势平坦，形状规那么。

土地四至：东邻四川省外国机构效劳处、公用通道；南邻中国人民银行成都市分行；西临人民南路四段；北邻火烧堰通道。

在建工程抵押评估的相关问题

在建工程在不同的场合下具有不同的涵义。

在会计核算中，在建工程是一个会计科目，反映的是企业尚未完工的基建工程中所发生的各项实际支出。

在工程建设中，在建工程是指正在施工的工程。

在建工程的特点，一是实体上的不确定，即因工程未完工，不具备建造的最终形态，其形态和价值还将不断变化。

二是法律上的不确定，即未取得相关权证，有关权属关系尚不明朗。

但法律规定，在建工程可以抵押。

1997 年5 月，建设部《城市房地产抵押管理办法》第 3 条指出：“在建工程抵押是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。

”2000 年12 月，最高人民法院颁布的《担保法司法解释》第47 条提出，依法获准正在建造中的建造物的抵押，当事人办理了抵押物登记的，人民法院可以认定抵押有效。

2022 年10 月1 日《物权法》实施，该法第180 条明确规定，正在建造的建造物可以抵押。

2022 年4 月，为《物权法》配套的《房屋登记办法》(建设部第168 号令) 第59 条规定，“以在建工程设定抵押的，当事人应当申请在建工程抵押权设立登记”。

在建工程于建设期间每天都在发生变化，人们因此对在建工程抵押的范围产生了不同的观点。

一种观点认为，抵押范围仅为抵押时点的已完工部份，不含以后新增部份；而另一种观点则认为抵押范围为该工程的全部，即包含已建和未建部份。

目前，北京、广州、成都、福州等城市采用前者，而上海市则采用后者。

本文认为前者的抵押范围是适当的，依据是：1、银行接受在建工程抵押时，主要看重已经建造完成部份的价值，基本上不考虑尚未建造部份可能具有的价值；2、根据建设部对在建工程抵押的定义，在建工程抵押的是“以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产”，因此，投入的资产才干抵押。

未建部份尚未投入，也就不能包含在抵押范围内；3、已建部份在达到抵押条件时已经具备了一定的交换价值，可以作为抵押品处置；4、《物权法》第187 条是将“建造物抵押”和“在建工程抵押”一并进行规定的，且均规定为“应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立”，可见在建工程抵押与建造物抵押相同，设立的是普通抵押权；5、2022 年7 月1 日起施行的《房屋登记办法(建设部令第168 号)》将在建工程的抵押归为“普通抵押权登记”，把预购商品房抵押(按揭)归为“预告登记”。

在建工程房地产抵押价值评估报告

××在建工程房地产抵押价值评估报告封面及目录（略）致委托方函（略）估份师声明（略）估价的假设与限制条件（略）房地产估价结果报告一、委托方（略）二、估价方（略）三、估价对象1.区位状况（略）2.实物状况（略）3.权益状况（略）四、估价目的为委托方以估价对象为抵押物向银行申请抵押贷款提供抵押物市场价值参考。

五、估价时点2005年4月18日六、价值定义本次估价采用公开市场价值标准，即估价结果为估价对象在估价时点时的公开市场的客观合理价值。

七、估价依据（略）八、估价方法估价人员进行了实地查勘，通过认真分析所掌握的资料，根据估价对象的特点及估价目的，选用假设开发法、成本法作为本次估价的基础方法，其中假设开发法中开发完成后的价值采用市场法估价九、估价结果经测算，估价对象在估价时点2005年4月18日的客观价值为人民币4794.52万元。

大写人民币肆仟柒佰玖拾肆万伍仟贰佰元整。

十、估价人员（略）十一、估价作业日期2005年4月16日至2005年4月22日十二、估价报告应用的有效期（略）估价技术报告一、个别因素分析（略）二、区域因素分析（略）三、最高最佳使用分析（略）四、估价方法选用估价对象为在建工程，估价人员进行了实地查勘。

认真分析所掌握的资料，根据估价对象的特点及估价目的，选用假设开发法、或本法作为本次估价的基本方法，其估价技术路线如下：1.根据《房地产估价规范》，具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，应选取用假设开发法作为其中的一种估价方法因此选用假设开发法作为估价方法之一进行估价。

根据假设开发法的思路，可将预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常的开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润以及购买估价对象应负担的税费，求取估价对象的客观合理价格或价值。

2.估价对象为在建工程，有明确的工程进度和费用投入，因此采用成本法作为估价方法之一。

根据成本法的思路，以建造估价对象房地产所需的各项必要费用、应缴纳的税金、正常开发利润之和，求取估价对象的客观合理价格或价值。

在建工程评估

房地产抵押估价报告项目名称：****开发公司抵押贷款涉及的*****3、5、6、9号楼部分房产（在建工程）抵押价值评估估价委托人：****开发公司房地产估价机构：*****房地产土地资产评估咨询有限公司估价人员：孔旭华张洋估价作业期：二○一五年六月八日至六月九日估价报告编号：永信行估房字（2015）JZ第00017号目录一、致估价委托人函.....................................................................................................................................................................................................................二、估价师声明....................................................................................................................................................................................................................................三、估价的假设和限制条件、变现能力分析和风险提示......................................................................................................（一）估价的假设条件...................................................................................................................................................................................................（二）估价的限制条件...................................................................................................................................................................................................（三）变现能力分析..........................................................................................................................................................................................................（四）风险提示.........................................................................................................................................................................................................................四、房产抵押估价结果报告...............................................................................................................................................................................................（一）估价委托人..................................................................................................................................................................................................................（二）房地产估价机构...................................................................................................................................................................................................（三）估价对象.........................................................................................................................................................................................................................（四）估价目的.........................................................................................................................................................................................................................（五）价值时点.........................................................................................................................................................................................................................（六）价值类型和定义...................................................................................................................................................................................................（七）估价依据.........................................................................................................................................................................................................................（八）估价原则.........................................................................................................................................................................................................................（九）估价方法.........................................................................................................................................................................................................................（十）估价结果.........................................................................................................................................................................................................................（十一）估价人员..................................................................................................................................................................................................................（十二）估价作业期..........................................................................................................................................................................................................（十三）估价报告应用的有效期.....................................................................................................................................................................五、房产抵押估价技术报告...............................................................................................................................................................................................（一）实物状况描述与分析....................................................................................................................................................................................（二）权益状况描述与分析....................................................................................................................................................................................（三）区域状况描述与分析....................................................................................................................................................................................（四）市场背景描述与分析....................................................................................................................................................................................（五）最高最佳利用分析...........................................................................................................................................................................................（六）估价方法适用性分析....................................................................................................................................................................................（七）估价测算过程..........................................................................................................................................................................................................（八）估价结论.....................................................................................................................................................................................................................六、附件...........................................................................................................................................................................................................................................................1、评估咨询委托函2、委托方营业执照3、《建设用地规划许可证》4、《国有土地使用证》5、《建设工程规划许可证》6、《建筑工程施工许可证》7、《3#、5#、6#、9#号楼房产面积一览表》8、《房地产抵押估价法定优先受偿权利承诺函》9、《房地产抵押估价法定优先受偿权利询证函》10、估价对象位置示意图11、估价对象概貌性照片12、房地产价格评估机构营业执照13、房地产价格评估机构资格证书14、估价人员资格证书一、致估价委托人函****开发公司：我公司于2015年6月8日接受贵方委托，对位于*****3、5、6、9号楼部分房产（在建工程）的抵押价值进行评估，评估范围内房屋预测总建筑面积为70681.24平方米。

怎样用剩余法评估在建工程抵押价格

资产评估︱怎样用剩余法评估在建工程抵押价格根据《城市房地产抵押管理办法》第三条规定，在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行。

从上述定义可看出，在建工程抵押得来的贷款只能用于该工程的建造。

因此，对已完工甚至已竣工验收了的工程就不能进行在建工程抵押登记，而应该督促其尽快完善产权后再进行产权抵押登记。

资料搜集以在建工程抵押的，委托估价方应当提供《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》等材料。

也就是说，在建工程必须取得合法建造手续方能抵押，上述三证缺一不可。

另外，可根据具体情况要求其提供下列材料：《固定资产投资许可证》、《国有土地使用权出让合同》、《施工执照》、有关图纸等。

作为评估人员，首先应仔细审查上述资料的合法性，并认真进行实地踏勘，否则可能给评估机构带来巨大的风险。

如果在评估中发现实际建筑面积大于规划批准建筑面积的情况，就应按照本地抵押管理部门的要求，确定有效的评估范围及合理的评估价格。

土地面积的分摊在评估在建工程项目时常常遇到如下情况：某工程设计为一栋地上10层的综合大楼，估价时主体工程已建至第三层。

若对标的物第一至第三层主体工程进行抵押，随之抵押的只能是其应摊土地面积，而不能将整块土地一起抵押。

这时就要对土地面积进行分摊，常用的分摊方法主要有两种，即按建筑面积均摊或按房地产价格大小来分摊。

剩余法的使用剩余法是评估在建工程的一种科学实用的估价方法，又称假设开发法、预期开发法、倒算法、余值法等。

其基本理论依据与收益法相同，是预期原理。

计算公式为：V＝A－（B＋C＋D＋E＋F）V——在建工程价值；A——续建完成后的不动产价值（指该工程按设计标准完工后的市场可以接受的销售价格，常用市场比较法求得，不能按委托方制定的预售价格）；B——续建成本（土建工程费用、设施设备及安装费用、内外装修工程费用、专业费及不可预见费）；C——投资利息；D——税金；E——续建投资利润；F——租售费用采用剩余法计算在建工程的步骤为：调查在建工程的基本情况掌握该工程所在城市的性质、该工程在城市中的具体坐落位置及其周围的土地条件和利用状况；查清该工程占地面积大小、形状、地质和基础设施状况，为估算建筑费用提供依据；根据规划掌握该工程用途、容积率、覆盖率、建筑高度限制等；调查此地块的权利状况，包括权利性质、使用年限、能否续期等。

在建工程抵押评估报告

在建工程抵押评估报告在建工程抵押评估报告是指对正在建造中的房屋或者其他建筑物进行评估，从而得出其价值的一份报告。

在房地产市场中，这种报告通常被用来确定抵押贷款的金额，但是它也有其他用途，比如确定房屋在保险理赔中的价值。

以下将详细介绍在建工程抵押评估报告的相关内容。

一、在建工程评估的目的在建工程评估是为了让投资者或者银行确定抵押贷款的价值。

如果借款人未能履行还款义务，银行便可以根据抵押评估报告上的价值来售出这些房产。

在建工程评估报告也能够让开发商确定房地产的当前价值，从而便于市场定价。

二、在建工程评估报告的内容在建工程抵押评估报告通常包括以下几个方面的内容：1. 建筑的基本信息这包括建筑的用途、类型、所处位置等基本信息。

2. 建筑的结构和设计评估师将会考虑建筑的结构性能以及对策划、设计和施工的评估，以确认建筑的质量水平。

3. 建筑的周边环境周围环境的分析包括土地的规划和解释，所在区域的社会和物理属性等方面。

4. 在建工程的建设情况评估师需要考虑建筑物所在的开发进度，包括历史进展、未来计划等内容。

5. 实地考察的整体报告评估师必须对建筑进行实地考察，以进一步了解其实际状态。

评估师必须详细记录所见到的任何问题和缺陷。

三、在建工程评估的重要性在建工程评估报告对银行和借款人都非常重要。

对银行来说，抵押评估报告的价值可以用于确定抵押贷款的额度。

银行需要保证这只能在建筑物得到销售时解决还款问题的情况下才能通过。

对借款人来说，建筑物的评估结果能够确认他们是否借得了合理的金额，并根据这个金额进行做出相应的决定。

借款人需要了解他们所买的房产是否有值得投资的价值。

四、在建工程评估的注意事项在建工程评估报告必须尽可能完整地描述所评估的建筑物，并且能够评估它们实际的状态和需求。

评估报告应该优先关注建筑物的设计和施工死板，以及其他实在的因素，比如建筑材料和所使用的技术。

在建工程评估报告应该切实反映出市场的现实。

评估师需要考虑到当前市场的情况，预测未来房地产市场的变化以及建筑物对日益变化的市场的影响。

在建工程抵押评估的特点与范围

在建工程抵押评估的特点与范围
在建工程抵押评估是指对正在建设中的房地产项目进行评估，为该项目所需贷款提供担保。

随着房地产市场的不断发展，建筑企业需要大量的资金支持开发项目，而银行为了确保贷款的风险，通常需要保证金或其他担保措施。

在建工程抵押评估就是其中一种担保措施之一。

在建工程抵押评估的主要特点包括：
1. 评估范围广泛：在建工程抵押评估不仅仅是针对房地
产开发项目，也包括其他类型的在建工程，如桥梁、道路、隧道等。

2. 评估内容繁琐：在建工程的评估内容涉及到项目的建
设进度、用地规划、土地上的不动产、施工质量、安全性等方面的评估，需要对比多方面的数据进行分析。

3. 评估标准严格：在建工程抵押评估需要遵循相关法律
法规和行业惯例，严格按照规定的评估标准来评估在建工程的质量、安全性和价值。

4. 评估结果保密性强：在建工程的抵押评估结果需要保密，只能在需要进行金融交易时起到评估作用，同时需要保障银行、客户和评估机构的合法权益。

在建工程抵押评估的主要范围包括：
1. 开发房地产项目：针对正在建设中的房地产项目展开贷款评估，为其所需的贷款提供担保措施。

2. 交通基础设施：对大型跨度桥梁、高速公路、地铁等在建交通基础设施进行评估，提供担保措施。

3. 水利工程：针对水库、水电站、港口等水利工程进行评估，为融资提供担保措施。

在建工程抵押评估的实施，更多是银行需要进行的，评估机构作为一个客观中立的第三方，应负责编制评估报告，从法律、技术、财务等方面为银行提供评估依据。

实施在建工程抵押评估时，应严格按照国家的相关法律法规及行业规范，认真筛选出能够满足评估要求的评估机构，确保评估结果的客观公正性。

在建工程房地产抵押价格评估

在建工程房地产抵押价格评估在建工程房地产即建筑工程尚未完工，或虽已完工但尚未竣工交付使用的建设项目。

在建工程房地产抵押价格评估就是对在建工程抵押价值进行分析、估算和判定，其目的就是将在建工程权益价格客观、合理地反映出来。

在建工程房地产在抵押评估中具有自身权益复杂，法律性、专业技术性强等特点。

笔者试结合过去两年关于在建工程评估的实务操作经验，参照《房地产抵押估价指导意见》，对在建工程房地产抵押价格评估进行分析阐述。

一、在建工程房地产抵押价格评估适用对象的确定通常意义上，在建工程包括两种进度形态：一种是房屋建筑正在施工或虽停工但尚未完工的工程形态 (含停缓建工程，“烂尾楼”亦包括在内)；另一种就是已完工，但尚未竣工交付使用的建设项目。

针对这两种情况，依据建设部《城市房地产抵押管理办法》第三条第五款“本办法所称在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为”的规定，可以看出，在建工程房地产抵押贷款的目的是为了保证工程继续建设而向金融机构筹集尚未完工的工程后期建设资金。

显然在上述两种进度形态的在建工程中，前者完全符合在建工程抵押评估的要求，而后者能否也适用在建工程房地产抵押评估呢?笔者认为这是值得商榷的地方。

如果单从《办法》字面上理解，后者显然已不能满足在建工程抵押评估的法律要求，不能以在建工程抵押为目的进行评估。

作为专业房地产评估人员，应建议金融机构待抵押人完成竣工验收，办理产权证后再进行房地产抵押评估为宜。

但笔者通过评估实践同时了解到，造成后者上述情况的原因是由于施工方带资施工，在完工后建设方不能支付或者不能完全支付施工方所垫付的工程款，从而不能取得“工程款支付凭证”，达不到竣工交付使用的条件。

类似这样的情况，能否以在建工程进行抵押评估，达到融资目的，筹集建设资金呢?笔者认为答案是肯定的。

对在建工程抵押价值评估的探讨

建工程评估提出以下探讨，以求同行指正。在建工程评估的特殊性
一
、
取得手续的合法性。包括三方面：一是土地取得的合法性。《国有土地使用证》是土地取得手续合法性的重要文件。目前，京市存在北
素。作为抵押物的在建工程，能否保证偿还债务，是并抵押是在建工程抵押的基本要求，即在建工程评抵押权利关系双方共同关注的问题。在此，笔者根据估的范围是土地及建设工程整体评估。评估实务中遇到的问题和解决的办法，对房地产在在建工程的 “ 法方式 ” 合主要指土地及建设工程
维普资讯
估专ｇ
对在建工程抵押价值评估的探讨
口北京宝信房地产评估咨询有限责任公司史源英口北京银房兆华房地产评估有限责任公司申艳萍
房地产在建工程是指尚未达到使用条件的房地产。在建工程抵押贷款是目前房地产开发中常见的种融资方式。与现房相比，在建工程存在着续建成
１程形态存在变化。在建工程是尚未成形的．工
产品，从挖槽、做基础到地面 ± ，０出地面后到主体结三种《国有土地使用证》：以行政划拨方式取得土地构封顶，再到竣工验收，这个过程跨越的时间较长。的《国有土地使用证》以出让方式取得土地的《、国有随着工期的延长和工程的进展，表现出不同的工程土地使用证》以及开发单位以出让方式取得但只缴形象或工程形态。估价时点不同，在建工程进度不
一
按照建设部５号令《６城市房地产抵押管理办法》第三条，在建工程抵押， ……以其合法方式取 “ 是得的土地使用权连同在建工程的投入资产，… …作

在建工程抵押评估的几点思考【最新版】

在建工程抵押评估的几点思考关于在建工程抵押，根据《城市房地产抵押管理办法》第三条规定，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为贷款履行担保的行为。

自1997年6月1日《城市房地产抵押管理办法》实施以来，许多在建工程得以抵押，工程项目也因此获得了继续建造的资金，这对促进经济发展起到一定的积极作用。

然而，我们也不能忽视，在建工程抵押，不管是从法律上，还是在评估实践中，都存在着不少悬而未解问题，这些问题，对承包方、贷款银行及消费者，都存在着风险。

因此，相关各界有必要引起重视。

一、关于在建工程的抵押条件关于在建工程的抵押条件，国家级别的法律法规关没有明确规定，反而在各地地方规章中有所规定，这些地方规章均带有一定的地方特色，故具体规定及执行方法均不一致。

根据《城市房地产抵押管理办法》的精神，抵押物作为债务履行的担保物，需具备转让性，即该担保物在抵押权实现时，是可以进行转让。

因此，在建工程的抵押条件，可推定为在建工程的预售条件。

根据《城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》规定，商品房预售应具备下列条件:一是已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书(《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》规定，只有全部付清地价款才可以申请领取国有土地使用权证书);二是持有建设工程规划许可证与建筑工程施工许可证;三是按提供的预售商品房计算，投入开发建设资金达到工程建设总投资的25%以上，并确定施工进度及竣工交付日期;四是已办理商品房预售许可证。

可见，要使在建工程具备可转让性，只需满足商品房预售条件的前三条即可，至于是否已办理预售许可证，并非问题关键。

实际上，有些地方规章已根据在建工程是否已办理预售许可证分类规定了抵押登记办法。

二、关于房地合一抵押的执行根据《城市房地产抵押管理办法》第十一条规定，以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用权随之抵押。

在建工程抵押评估报告案例

目录一、房产估价报告 (1)二、致委托方函 (2)三、估价师声明 (4)四、估价的假设和限制条件 (5)五、房产估价结果报告 (7)六、附件 (11)湖北****房地产开发有限公司在建工程抵押评估报告估价项目名称：湖北****房地产开发有限公司在建工程估价委托方：湖北****房地产开发有限公司估价方：****房地产评估咨询有限公司估价人员：刘淦培、刘国桢估价作业日期：2014年02月18日—2014年02月20日估价报告编号：荆居房（地）估字WW2014—0016号致委托方函湖北****房地产开发有限公司：****房地产评估咨询有限公司接受贵公司委托,根据委托的内容和特定的评估目的，遵循客观、公正、实事求实的原则，按照房地产价格评估规范和公允的技术标准，对贵公司拥有的位于易家岭发展路南段西“徽商国际购物中心”（负一层建筑面积为8812.36平方米，一层建筑面积为8144.5平方米，二层建筑面积为7743.15平方米，三层建筑面积为5520.84平方米，B区机房建筑面积498.2平方米，四、五层建筑面积1515.84平方米）工程项目,在建工程房产总面积为32234.89平方米，在估价时点的现时价值进行估价。

一、评估时点：2014年02月18日二、估价目的：为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。

三、评估人员：刘淦培、刘国桢四、估价日期：2014年02月18日—2014年02月20日五、估价依据：1、《中华人民共和国城市房地产管理法》；2、《中华人民共和国土地管理办法》；3、《城市房地产抵押管理办法》；4、湖北省实施《中华人民共和国城市房地产管理法》办法；5、国家标准《房地产估价规范》GB/T50291—1999；6、国家有关部门颁布的法律、法规等政策文件；7、建筑工程施工许可证，编号为2013080号；8、建设工程规划许可证，编号为号；9、建设用地规划许可证，编号为荆规用地2011029号；10、评估委托书、委托方营业执照及法人代码证；11、评估人员现场勘查，向委托单位有关人员了解情况；12、查阅与评估相关的资料，结合当前房地产市场价格行情。

在建工程抵押价值评估范围的界定

在建工程抵押价值评估范围的界定房地产价值是房地产权利价值的货币表现形态，对房地产的估价实际上是对其权利价值的评估。

由于在建工程与已建成或旧有的房地产不同，其权利状态中的某些情况由于种种原因，具有一定的隐蔽性。

因此，科学的在建工程抵押价值评估应建立在对在建工程评估范围的准确界定上。

1、土地权属在建工程的土地权属有两种性质，四种情况，即以出让方式取得的国有土地使用权；以租赁方式取得的土地使用权；以无偿划拨方式取得的国有土地使用权；集体所有制土地使用权。

不同的权属性质和情况，其抵押评估价值内涵和被评估在建工程即将发生的经济行为是不完全相同的。

2、项目权属对在建房地产项目的抵押贷款评估，要查明委估房地产项目是否属联建项目或是否有参建单位，委托单位对委估的在建项目整体或部分是否确实拥有所有权。

若委托单位是委估对象的主建单位，另有一个或两个参建单位，则参建单位的价值不属于委托单位所有，其价值不属于委估房地产的抵押范围；若委估房地产项目是联建项目则委托单位对委估对象拥有的权利部分是多少？因此评估人员必须对上述情况进行充分的调查并把握，其中特别是要搞清楚项目公司的组成各方的权利状况以及各方之间的经济合同在法律上是否有效等等。

评估人员只能对委托单位对委估房地产项目所实际拥有的权利部分进行抵押价值评估。

3、工程进度在估价实务中，各个委估在建项目完成的在建工程量各不相同，有的是刚刚完成了设计地坪以下的基础工程（包括地下室结构部分）；有的是刚刚完成了裙房的结构部分；有的已完成全部的结构封顶等等。

大部分的项目，其装修及设备安装工程还没有进行。

对于上述不同的情况，评估时必须准确地把握在建工程项目的实际完成进度，即把握其已完成的实物工程量，对于那些未安装并固定在建筑物主体上的材料和设备，就不能纳入在建房地产项目的评估范围。

因此在对在建工程进行抵押价值评估时，不能简单地根据工程的实际投资进度来评估其价值。

4、销售状况有些委估的房地产在建项目，已领有商品房预售许可证，并已预售了部分楼盘。

在建工程房地产抵押价值评估

房地产抵押估价报告项目名称xx号xx块地B4、B5楼商业、综合（办公）用途在建工程房地产抵押价值评估委托人：xxx房地产开发公司估价机构：XX房地产土地评估有限公司注册房地产估价师：xxx xxx估价作业日期：2010年2月10日—2010年2月25日估价报告编号：x估字（2010）第10020xx号委托估价方函xxx房地产开发有限公司：受贵方委托，我公司对位于xx号xx块地B4、B5楼商业、综合（办公）用途在建工程房地产进行了估价，为金融机构确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据。

我公司估价人员根据估价目的，遵循估价原则，采用适宜的估价方法，在认真查阅现有资料的基础上，通过对影响房地产价格因素的综合分析，经过测算并结合估价经验，运用假设开发法和成本法确定估价对象规划建筑总面积74217、17平方米（地上建筑面积39063、80平方米，地下建筑面积32096、74平方米，封闭空间56、72平方米，室外楼梯29、91平方米），在估价时点2010年2月10日的抵押价值为人民币柒亿贰仟壹佰贰拾壹万圆整￥721，210，000元。

其中：地上建筑物价值：人民币壹亿捌仟叁佰壹拾捌万圆整￥183，180，000元；土地使用权价值：人民币伍亿叁仟捌佰零叁万圆整￥538，030，000元。

xx房地产土地评估有限公司法定代表人：xxx二〇一〇年二月二十五日估价师声明我们郑重声明：1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。

2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，与有关当事人也没有个人利害关系或偏见。

4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》及相关法律法规进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。

5、2010年2月10日xxx和xxx已对估价报告中的估价对象进行了实地查勘，6、没有人对笨估价报告提供了重要专业帮助。

在建工程抵押价格评估

在建工程抵押价格评估根据《城市房地产抵押管理办法》第三条规定，在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行。

从上述定义可看出，在建工程抵押得来的贷款只能用于该工程的建造。

因根据《城市房地产抵押管理办法》第三条规定，在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行。

从上述定义可看出，在建工程抵押得来的贷款只能用于该工程的建造。

因此，对已完工甚至已竣工验收了的工程就不能进行在建工程抵押登记，而应该督促其尽快完善产权后再进行产权抵押登记。

资料搜集以在建工程抵押的，委托估价方应当《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》等材料。

也就是说，在建工程必须取得合法建造手续方能抵押，上述三证缺一不可。

另外，可根据具体情况要求其下列材料：《固定资产投资许可证》、《国有土地使用权出让合同》、《施工执照》、有关图纸等。

作为评估人员，首先应仔细审查上述资料的合法性，并认真进行实地踏勘，否则可能给评估机构带来巨大的风险。

如果在评估中发现实际建筑面积大于规划批准建筑面积的情况，就应按照本地抵押管理部门的要求，确定有效的评估范围及合理的评估价格。

土地面积的分摊在评估在建工程项目时常常遇到如下情况：某工程设计为一栋地上10层的综合大楼，估价时主体工程已建至第三层。

若对标的物第一至第三层主体工程进行抵押，随之抵押的只能是其应摊土地面积，而不能将整块土地一起抵押。

这时就要对土地面积进行分摊，常用的分摊方法主要有两种，即按建筑面积均摊或按房地产价格大小来分摊。

剩余法的使用剩余法是评估在建工程的一种科学实用的估价方法，又称假设开发法、预期开发法、倒算法、余值法等。

其基本理论依据与收益法相同，是预期原理。

计算公式为：V＝A－（B＋C＋D＋E＋F）V——在建工程价值；A——续建完成后的不动产价值（指该工程按设计标准完工后的市场可以接受的销售价格，常用市场比较法求得，不能按委托方制定的预售价格）；B——续建成本（土建工程费用、设施设备及安装费用、内外装修工程费用、专业费及不可预见费）；C——投资利息；D——税金；E——续建投资利润；F——租售费用采用剩余法计算在建工程的步骤为：调查在建工程的基本情况掌握该工程所在城市的性质、该工程在城市中的具体坐落位置及其周围的土地条件和利用状况；查清该工程占地面积大小、形状、地质和基础设施状况，为估算建筑费用依据；根据规划掌握该工程用途、容积率、覆盖率、建筑高度限制等；调查此地块的权利状况，包括权利性质、使用年限、能否续期等。

已预售在建工程项目在抵押估价实务中的难点分析

已预售在建工程项目在抵押估价实务中的难点分析摘要：已预售的房地产开发项目在建工程抵押在银行金融业务中较为普遍，不论是在法律上还是评估实践中，在建工程抵押都存在着众多不确定因素，需要从估价的规范性和谨慎性出发，充分识别在建工程抵押估价中可能存在的潜在风险。

关键词：在建工程抵押估价已预售风险在建工程抵押作为抵押的一种特殊形式，不仅解决了开发商建设融资的需求，同时也满足了金融机构拓展业务的需要，近年来，在建工程抵押在银行金融业务中变得比较普遍。

但由于在建工程抵押物是债务人以合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，同时还必须是尚未建造或者建造中的房屋或其它建筑物；相对于现房而言，在建工程的物质形态始终处于变化状态，在建工程抵押又涉及多方当事人，法律关系较为复杂，因此在建工程抵押对于金融机构来说的风险远大于一般的现房抵押。

不论是在法律上还是评估实践中，在建工程抵押都存在众多不确定因素，比如是否能顺利完工、是否能获得房屋所有权、未来房地产市场及销售情况如何等，这些不确定因素对承包方、贷款银行以及消费者来说都有可能存在着风险，因此在我们的抵押估价实务中必须引起足够的重视。

本文针对已预售的房地产开发在建工程项目评估的技术路线、估价资料、现场勘察等抵押估价过程中需要解决的难点问题进行了分析。

一、选用并确定估价方法1、根据《房地产估价规范》对估价方法选用的规定，估价对象具有开发或再开发潜力且开发完成后的价值可采用成本法以外的方法测算的，应选用假设开发法。

已预售的房地产开发在建工程项目估价对象的实际情况为尚在建设中的不具备交付使用条件的居住房地产，项目已具备明确的规范和设计方案，因此首选假设开发法，具体技术路线为假设据此规划用途和指标续建完成，得到开发建设完成后的房地产价值（不能采用成本法，宜采用比较法），减去续建设部分价值，并扣除已预售部分的房地产价值，得到在建工程价值。

2、根据《房地产估价规范》成本法条文说明，针对新近开发完成的房地产、可以假设重新开发的现有房地产、正在开发的房地产、计划开发的房地产，都可以采用成本法进行估价。