进一步加强物业管理工作实施方案(最新)

进一步加强物业管理工作实施方案为进一步贯彻落实《X市人民政府办公厅关于进一步加强物业管理工作的实施方案》（X秘〔X〕65号），着力解决我区当前物业管理工作的重点、热点和难点问题，健全物业管理长效机制，促进物业服务行业规范、健康、有序发展，结合X区实际，制定本实施方案。

一、总体要求（一）目标任务建立健全“统一领导、横向到边、纵向到底、综合协调”的物业管理工作体系，强化物业管理各方主体责任，有序推进住宅小区规范化、长效化管理，努力营造管理有序、环境优美、治安良好、生活便利、文明祥和的居住环境。

确保新建住宅项目物业服务覆盖率达到100％，力争老旧住宅小区物业服务全覆盖，5年内，至少培育1个国优、3个省优、5个市优物业项目。

（二）基本原则坚持业主自治、专业服务与依法监管相结合的原则，充分发挥社区和业主自治组织的作用，着力提高物业服务标准化水平，逐步建立和完善专业化、社会化和市场化的物业服务管理机制。

坚持条块结合、属地管理的原则，强化住宅小区建设、运行、管理等方面的行业监管和行政执法职责，建立房管牵头协调、部门齐抓共管、乡镇属地管理的物业管理新体制。

坚持市场化主导、政府分类管理的原则，对新建物业项目，通过招标公开选聘具有相应资质的物业服务企业实施管理；对无物业服务的老旧小区，鼓励物业服务企业和社区物业服务中心积极参与接管，政府给予财政补贴，促进市场化运营。

二、主要措施（一）明确物业项目建设单位的义务1．进一步完善新建项目物业配套设施设备建设。

建设单位在编制项目修建性详细规划时，应按照《X省物业管理条例》《X市物业管理办法》，确定物业服务用房的位置和面积。

物业服务用房应当规划在地面以上，二层以下（含二层），位于小区主要出入口或方便小区物业管理、交通便利的位置，并且具备采光、通风、水、电、通信、网络等正常使用功能。

对分期开发建设的项目，物业服务用房应当在前期规划、配建。

加强新建项目物业管理的智能化、信息化建设，实行物业管理“一卡通”门禁系统。

区规划部门在审定修建性详细规划时，应当会同区房管部门对物业服务用房的规划进行审查，办理建设工程规划许可证时应当予以标注。

物业服务用房已经规划许可的，不得擅自变更，确需变更的，应经区房管部门审查确认并提出书面意见。

2．建设单位在申领商品房预售许可证或现房销售备案前，应当向区房管部门提交标注有物业服务用房具体位置、面积、配置标准的书面材料，以及物业配套建筑、设施设备清单和产权归属说明等材料。

物业服务用房产权归全体业主所有。

物业管理区域内人防工程的使用必须取得区人防主管部门出具的《人民防空工程平时使用证》，符合安全、防火等管理规定，不得影响战时使用效能。

3．严把新建项目物业服务市场准入关。

建设单位应当在销售物业前通过招投标方式，选聘具有相应资质的物业服务企业实施前期物业管理；投标人少于3个或者建筑面积在5万平方米以下的住宅物业、建筑面积在2万平方米以下的非住宅物业，经区物业主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。

4．落实物业项目承接查验制度。

对前期物业管理的项目，建设单位应与选聘的物业服务企业共同对物业共有部分、共有设施设备及相关场地等进行检查和验收，对发现的问题要在物业管理区域内公示，由建设单位在规定时限内落实整改。

双方要办理好总体移交和单项移交手续。

物业服务企业要建立物业档案资料清册，并报区物业主管部门和相关乡镇人民政府备案。

（二）依法规范物业服务企业的行为1．规范物业企业的服务行为。

物业服务企业参照区物业行业主管部门制定的合同示范文本，与业主签订物业服务合同，并按合同约定和投标承诺，切实履行职责，提高服务质量。

物业服务企业要在小区公示服务等级标准和服务内容，划分服务区域，明确服务责任人，及时向业主、物业使用人告知安全合理使用物业的注意事项，对物业管理区域内违反治安、环保、物业装饰装修和使用等有关法律、法规的行为进行制止，并及时向有关行政管理部门报告。

物业服务企业作为自行招用保安员的单位，要按规定向区公安机关办理备案手续。

2．规范物业服务收费行为。

物业服务收费实行质价相符的原则，依照服务等级标准，实行不同的基准价及浮动幅度。

物业服务企业要严格落实物业服务收费及明码标价规定，健全企业财务账目，严格按标准收费，自觉接受物价、物业主管部门及业主的监督。

对实行包干制收费的物业服务企业，每半年至少公布一次物业服务费和物业经营性收益的收支明细。

3．规范物业企业管理行为。

物业服务企业在业主办理入住手续期间，不得强制业主选择指定的装修、运输、安装等队伍及建材等供应商，向装修单位和装修业主收取的押金、保证金应符合规定，严禁以押金、保证金等形式变相收费。

物业服务企业存在上述行为的，由相关职能部门责令其立即改正；对拒不改正的物业服务企业，交由相关执法部门查处。

物业服务企业对损坏房屋安全的装饰装修行为应予以制止，并及时向相关部门汇报。

4．规范物业服务企业的撤离行为。

物业服务企业撤离物业项目，有业主委员会的，应当将物业服务用房和物业共用部位、共用设施及相关资料移交给业主委员会，由业主委员会移交给新选聘的物业服务企业；无业主委员会的，移交给社区居委会，由社区居委会移交给新选聘的物业服务企业。

撤离的物业服务企业不得以业主拖欠物业服务费等理由拒绝移交。

移交方与承接方应对照物业档案资料清册进行查验，并做好新一轮查验接收工作。

区物业主管部门、相关乡镇人民政府负责做好移交与承接过程中的组织协调和监督指导工作，社区居委会积极协助配合。

物业服务企业退出物业服务时，新的物业服务企业未选聘到位的，乡镇人民政府应当组织做好小区物业管理工作。

（三）加强物业服务企业的监督管理1．严格执行物业管理招投标制度。

区物业主管部门要严格执行前期物业管理招投标制度，支持优质物业服务企业扩大市场份额，全力打造公开、公平、公正、优胜劣汰的物业管理市场。

业主大会决定重新选聘物业服务企业的，选聘标准、服务内容和服务价格等均应由业主大会确定。

提倡业主委员会在业主大会授权下组织公开招投标，逐步建立既有住宅小区选聘物业企业实行公开招投标制度。

2．监督落实前期物业管理项目承接查验制度。

区物业主管部门要对前期物业管理项目承接查验情况加强检查，督促物业服务企业与开发建设单位签订承接查验协议，对发现的问题，责令开发建设单位限期整改到位，杜绝不经查验就接管、不移交资料就管理的现象。

3．建立健全物业服务企业资质和信用管理体系。

区物业主管部门要对物业服务企业进行信用等级划分（优秀、良好、合格、不合格），实施差别化管理。

积极构建业主及业主委员会、乡镇人民政府和社区居委会、主管部门对物业服务企业的多方评价体系。

完善物业企业信用信息系统和诚实信用档案，建立第三方评价测评制度。

4．对物业服务企业实行动态考核。

区物业主管部门要会同乡镇人民政府、社区居委会开展经常性物业服务质量专项检查活动，对存在问题的，约谈物业服务企业法定代表人或负责人，下发书面整改通知书，责令限期改正。

对表现较好的企业记入诚实信用档案并列入“红名单”，给予通报表扬；对服务不好、投诉较多又不及时整改的，记入诚实信用档案并列入“黑名单”，向社会公布。

（四）加强和规范业主自治组织建设1．积极引导规范业主自治组织建设。

区物业主管部门、乡镇人民政府、社区居委会要按照《X省物业管理条例》规定，积极指导有条件成立业主大会、业主委员会的住宅小区，及时召开首次业主大会，选举产生业主委员会，制定管理规约和业主委员会工作规则等管理制度。

建设单位要依法提交筹备成立首次业主大会会议所需的文件资料，并承担会议的筹备经费。

前期物业服务企业应当协助做好业主大会筹备相关工作。

2.充分发挥社区居委会在物业管理中的功能作用，把业主委员会的管理纳入社区管理的范畴。

社区居委会要指导监督业主委员会按照业主大会制定的管理规约和工作规则，实施小区重大事项公开公示制度，不断完善民主管理监督机制。

大力推进社区党组织、社区居委会、业主委员会、物业服务企业“四位一体”工作机制，通过联席会议等方式，协调处理小区居民自治与物业管理中的矛盾纠纷。

（五）建立健全物业管理工作机制1．健全物业管理工作网络。

按照条块结合、属地管理的原则，充分发挥乡镇人民政府和社区居委会的骨干作用。

乡镇人民政府要根据辖区内物业管理工作实际，明确负责物业管理工作机构，落实物业管理专职人员。

社区居委会要设置物业管理专职岗位，保障物业管理工作落到实处。

乡镇人民政府要保障辖区内的物业管理工作经费。

2．建立提高物业服务费收缴率的保障机制。

各乡镇、各部门要积极引导广大业主增强主动缴费意识，履行物业服务合同，按时足额缴纳物业服务费等合理费用。

区物业主管部门要指导物业服务企业在签订物业服务合同时，约定双方违约责任的处罚条款及制约欠缴物业服务费的措施。

区价格主管部门要会同物业主管部门依法制定普通住宅小区前期物业公共服务收费标准，并加强监管。

积极探索建立住宅区物业服务费缴纳与水费、电费、燃气费统一缴纳“一卡通”试点，取得经验后逐步推开。

3．建立物业分类扶持机制。

对不具备物业管理条件的老旧小区，由社区居委会建立社区物业服务中心，提供环境卫生、绿化养护、排水管网清淤改造及公共设施设备日常维护等基本物业服务，区财政每年补贴每个社区一定办公经费。

对新建的保障性住房项目，建设单位应当按照规定标准配建物业服务用房和经营性用房，其收益实行专户存储，用于弥补物业服务费和物业专项维修资金的不足，区物业主管部门负责监督、指导该资金的使用。

4.建立综合执法进社区机制。

建立社区居委会日查、乡镇人民政府周查、区物业主管部门月查的工作机制，公布物业管理举报电话，重点巡查违章搭建、擅自改变房屋结构、毁绿种菜、环境污染、乱堆乱放、违章停车、恶意侵占公共空间和公共设施等违法违规行为，并由乡镇人民政府汇总提出处理建议，向有关职能部门反馈。

对日常巡查发现的违法违规行为，区房管、城管、环保、市场监管、公安、消防、规划、建设、国土、人防、物价等部门应依据各自职责，分工协作，密切配合，及时依法予以制止和查处。

三、保障机制（一）加强组织领导。

成立由区政府分管副区长任组长，区房管、住建、城管、环保、市场监管、财政、规划、物价、公安、消防、人防等部门及有关乡镇政府负责人组成的区物业管理工作领导小组，下设办公室（设在区房管局），统筹协调全区物业管理的重大问题。

乡镇建立辖区物业管理联席会议制度，协调处理辖区内物业管理工作。

（二）明确职责分工。

有关职能部门、乡镇和社区，要依据职责分工，密切配合，加大执法监管力度，共同抓好物业管理相关工作，切实提升全区物业管理水平。

区房管局负责指导乡镇人民政府和社区居委会开展物业管理工作；负责对物业专项维修资金归集、使用和管理；监督物业服务用房的配建和使用，参与新建项目规划配套建设的竣工验收；监督物业承接查验工作；建立健全物业服务企业信用档案和物业管理投诉受理机制；对物业服务企业和项目管理情况进行考核；参与物业服务企业的资质管理和物业项目的招投标工作，依法查处物业管理与服务中的违规行为；指导乡镇人民政府、社区居委会开展无物管小区的日常物业报修、维护、下水道清淤、改造等工作。