控制性规划编制建设用地容积率指标指引

容积率管理办法和控规编制及案例评[1]...

建设用地容积率管理办法和控规编制及案例评析讲座提纲：第一部分建设用地容积率管理办法第二部分容积率的影响因素第三部分容积率的确定方法第四部分控规缘起和本质第五部分控规发展现状和趋势第六部分控制性详细规划案例评析第一部分建设用地容积率管理办法为规范建设用地容积率管理，提高城乡规划依法行政水平，促进反腐倡廉工作，根据《城乡规划法》、《城市、镇控制性详细规划编制审批办法》，特制定《建设用地容积率管理办法》，自2012年3月1日起施行。

控规编制审批办法：第三条：控制性详细规划是城乡规划主管部门作出规划行政许可、实施规划管理的依据。

国有土地使用权的划拨、出让应当符合控制性详细规划。

城乡规划法：第三十七条：在城市、镇规划区内以划拨方式提供国有土地使用权的建设项目，经有关部门批准、核准、备案后，建设单位应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出建设用地规划许可申请，由城市、县人民政府城乡规划主管部门依据控制性详细规划核定建设用地的位置、面积、允许建设的范围，核发建设用地规划许可证。

第三十八条：在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。

未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。

建设用地容积率管理办法：第一条：为进一步规范建设用地容积率的管理，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《城市、镇控制性详细规划编制审批办法》等法律法规，制定本办法。

城乡规划法：第二条：制定和实施城乡规划，在规划区内进行建设活动，必须遵守本法。

本法所称城乡规划，包括城镇体系规划、城市规划、镇规划、乡规划和村庄规划。

城市规划、镇规划分为总体规划和详细规划。

详细规划分为控制性详细规划和修建性详细规划。

建设用地容积率管理办法：第二条：在城市、镇规划区内以划拨或出让方式提供国有土地使用权的建设用地的容积率管理，适用本办法。

建设用地容积率管理办法

建设用地容积率管理办法正文：第一章总则第一条为加强建设用地容积率管理，规范国土空间利用，提高土地利用效率，根据《国土空间规划法》、《城市规划法》等法律法规，制定本办法。

第二条本办法适用于各地区建设用地容积率的管理。

第三条建设用地容积率是指在建筑规划设计中控制建筑物容积大小、用地效果的指标之一。

第四条建设用地容积率的确定，应当综合考虑城市规划、土地利用、环境保护、资源节约等因素，合理确定不同区域、不同功能建筑物的容积率标准。

第二章建设用地容积率标准第五条建设用地容积率划定标准应根据城市规模、区域特点、功能需求等因素进行合理划定。

第六条城市中心商业区的建设用地容积率不得低于2.0。

第七条住宅区的建设用地容积率不得超过1.5，超过1.2的区域应进行严格审批。

第八条工业区的建设用地容积率不得低于1.0。

第九条文化教育区的建设用地容积率不得低于1.2.第十条公共设施用地的建设用地容积率不得超过0.8.第三章建设用地容积率管理制度第十一条各地区应建立建设用地容积率管理制度，具体包括容积率规划、容积率审核和容积率监测。

第十二条建设用地容积率规划应当制定容积率指标体系，明确各类建筑物的容积率标准，并划定容积率控制区域。

第十三条建设用地容积率审核应当坚持科学、公正、透明的原则，由专业机构进行审核，并由规划主管部门进行审批。

第十四条建设用地容积率监测应建立监测体系，定期对建设用地容积率进行抽查和核实，并进行汇总分析，及时发现和纠正违法行为。

第十五条建设用地容积率管理应与城市规划、土地供应等管理制度相衔接，相互支持、协调推进。

第四章法律责任第十六条违反本办法规定，擅自调整建设用地容积率标准的，由规划主管部门责令改正，并可以处以相应罚款。

第十七条故意提高建设用地容积率标准，损害国家利益的，依法追究行政责任，并追究刑事责任。

第五章附则第十八条本办法自发布之日起施行，原有相关规定与本办法不一致的，以本办法为准。

第十九条本办法由国土资源主管部门负责解释。

韶关市区三旧改造用地容积率、建筑密度控制指引11-29

韶关市区“三旧”改造主要规划控制指标出具规程为科学、集约利用土地和空间资源，改善城市环境，合理确定建设用地容积率、建筑密度等规划控制指标，规范市区“三旧”改造用地规划控制指标审批管理，根据有关法律、法规和规范，结合我市实际，制定本出具规程。

1、建设用地容积率、建筑密度等规划指标根据地块所在区域、使用性质、用地规模等因素综合确定。

（详见附表）2、市区“三旧”改造宜成片规划进行，净用地面积大于等于规定最小面积（详见附表）的“三旧”改造用地，可按照本规程出具规划控制指标。

净用地面积小于规定最小面积的“三旧”改造用地，不宜单独给出规划指标。

改造为居住用地（包括商住混合用地）的最小面积为1公顷，商业金融用地（包括商办混合用地）的最小面积为0.5公顷，工业用地、仓储用地的最小面积为0.5公顷。

3、未列入附表的科研机构、大中专院校、中小学校、体育场馆、医疗卫生、文化艺术、幼托等设施的建设用地以及历史文化保护区、特色风貌保护区、城市生态保护区等特殊区域的建设用地的容积率、建筑密度等指标，应按有关技术规范、行业规定执行，但不应超过附表中相应居住用地的控制指标。

4、市区“三旧”改造地块，规划控制指标在附表范围以内的，经局务会议讨论通过，可按正常程序出具规划设计条件。

确有特殊情况的，可适当提高开发强度，其规划设计条件需经具有规划资质的编制单位论证。

论证结果报局务会议讨论通过后，上报市政府审批，但提高部分容积率的值不得超过规定最大值的30%，建筑密度不得大于规定最大值10个百分点。

附表三旧改造主要规划控制指标表西联片区内环线以内城区西河、东河内环线以外片区十里亭、沐溪、岛北、韶南、韶塘、龙归片区 FAR D%FARD%FARD%FARD%居住用地（包括商住混合用地）1-3公顷3.5 35 3.5 38 3.2 35 3.0 35 3-10公顷 3.2 32 3.2 35 3.0 32 2.8 32 10公顷以上 2.8 30 2.8 32 2.6 30 2.6 30 商业金融用地（包括商办混合用地） 0.5-2公顷 4.5 45 4.0 50 4.0 45 3.8 45 2-5公顷4.2 42 3.8 45 3.8 42 3.5 42 5公顷以上 4.0 40 3.5 42 3.5 40 3.2 40 工业用地、仓储用地0.5-3公顷2.5 50 2.5 50 2.5 48 2.2 48 3-10公顷 2.0 48 2.0 48 2.0 45 1.8 45 10公顷以上1.8451.8421.8421.542备注：1、以上容积率（FAR ）、建筑密度(D%)控制指标均为上限值，两者不宜同时取最大值。

控制性详细规划中容积率的合理确定

控制性详细规划中容积率的合理确定——以昆山老城改造为例段兆广摘要：容积率作为控制性详细规划中的强制性内容，其合理确定是保证规划科学性和增强可操作性的重要基础。

本文在分析目前容积率控制中存在的主要问题基础上，指出应在定性分析与定量分析的基础上，并结合容积率奖惩制度来科学确定容积率的大小；并以昆山老城改造控制性详细规划为例介绍了该思路的运用，以期对容积率的确定提供指导。

关键词：控制性详细规划，容积率，经济分析，昆山老城1引言容积率是西方国家(主要是美国)在20世纪初推行城市土地区划管理制度所采用的一项重要指标，它是指一定区域范围内，建筑物的总建筑面积与整个宗地面积之比。

一定区域范围内容积率的大小反映了土地利用强度及其利用效益高低。

作为典型的区划控制技术，因其以地块内建筑规模控制代替了早期的单纯建筑高度和体量控制，为建筑设计提供了灵活性，并以无量纲比值表达。

它具有清晰、简明、利于管理控制的优点，使这一指标得到广泛认可和采用[1]。

控制性详细规划强制性内容主要包括土地性质、容积率、建筑密度、绿地率及建筑限高。

其中，容积率对于开发建设有着最为重要的作用。

容积率直接关系到开发强度，与开发商利益密切相关；同时，容积率也与城市面貌、城市交通、城市环境等密不可分。

容积率往往成为城市规划管理部门与房地产开发商矛盾的焦点，合理确定各地块容积率是控规编制中最为重要的任务之一[2]。

基于目前容积率确定过程中存在的诸多问题，本文以昆山旧城改造控制性详细规划为例，探讨合理确定容积率的技术方法。

2目前控制性详细规划中容积率确定存在的问题2.1以经验判断为主的定性分析方法忽视了地域差异性控制性详细规划中容积率的确定一般是由经验相对丰富的规划师以城市总体规划为依据，结合具体用地的区域位置、住宅建设类型等条件，通过分类统计、参照对比的方法来制定。

如根据北京四环内的楼盘建设经验表明，住宅容积率分类指标是：别墅的容积率不高于0.4，多层(4层～6层)的最佳容积率应为1.0～1.2，中高层(7层～9层)的最佳容积率则在2.0 以下，高层(10层～30层)的最佳容积率应不高于3.5。

3控制性详细规划的编制内容深度与成毕要求

3控制性具体规划旳编制内容深度与成畢规定3.1深度规定3.1.1基本规定既能深化、补充、完善贯彻总体规划、分区规划意图，又能贯彻到每块具体用地上；土地租让、招（议）标、标底条件和管理旳根据与建设旳指引；直接指引修建性具体规划和个案建设（规划设计条件)。

3.1.2内容深度按照我国《都市规划编制措施》中旳规定，控制性具体规划旳内容深度要求如下：(D拟定规划范畴内不同性质用地旳界线，拟定各类用地内适建、不适建或者有条件地容许建设旳建筑类型。

拟定各地块建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等控制指标.拟定公共设施配套规定、交通出入口方位、停车泊位、建筑后退红线距离等规定。

提出各地块旳建筑体量、体型、色彩等都市设计指引原则。

'(4)根据交通需求分析，拟定地块出入口位置、停车泊位、公共交通场站用地范畴和站点位置、步行交通以及其他交通设施。

规定各级道路旳红线、断面、交叉口形式及渠化措施、控制点坐标和标高。

根据规划建设容量，拟定市政工程管线位置、管径和工程设施旳用地界线，进行管线综合。

拟定地下空间开发运用品体规定。

制定相应旳土地使用与建筑管理规定。

总体而言，控制性具体规划应以用地旳控制和管理为重点，因地制宜，以实行总体规划.分区规划旳意图为目旳，成果内容重点在于规划控制指标旳体现。

D掌握合适旳规划编制内容和深度，一般按《城乡规划法》及《都市规划编制措施》旳规定完毕。

此外，还应体现都市规划强制性内容规定2)控制性具体规划成果应当涉及规划文本、图件和附件。

图件由图纸和图则两部分构成，规划阐明、基础资料和研究报告收入附件。

3.2控制性具体规划图纸成果及深度规定规划用地位置图（区位图）（比例不限）。

标明规划用地在都市中旳地理位置，与周边重要功能区旳关系，以及规划用地周边重要旳道路交通设施、线路及地区可达性状况：规划用地现状图（1 ： 1000〜1 : )。

标明土地运用现状、建筑物现状、人口分布现状、公共服务设施现状、市政公用设施现状。

建筑容积率、建筑密度、绿化率规定指标

容积率、建筑密度、绿化率规定指标一般而言,容积率分为：独立别墅为0.2~0.5；联排别墅为0.4~0.7；6层以下多层住宅为0.8~ 1.2；11层小高层住宅为1.5~2.0；18层高层住宅为1.8~2.5；19层以上住宅为2.4~4.5；住宅小区容积率小于1.0的，为非普通住宅。

并根据不同城市的特点有所差别。

新建居住区的居住建筑密度是：4层楼区一般为26%左右，5层楼区一般为23%左右，6层楼区不高于20%。

绿化率是开发商宣传楼盘绿化时用的概念，并没有法律和法规依据。

对公共绿地最小的要求是宽度不小于8米，面积不小于400平方米，该用地范围内的绿化地面积不少于总面积的70%，且至少13的绿地面积要能常年受到日照，而宅旁绿地在计算时距建筑外墙1.5米和道路边线1米以内的用地，不得算入绿化用地。

在房地产开发中，政府规定这个指标一般不少于30% 对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。

绿化率也是如此。

绿化率较高，容积率较低，建筑密度一般也就较低，发展商可用于回收资金的面积就越少，而住户就越舒服。

这两个比率决定了这个项目是从人的居住需求角度，还是从纯粹赚钱的角度来设计一个社区。

一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3，绿化率应不低于30%。

但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。

容积率比净容积率要低50％左右。

这两个指标都是合法的，除特别说明外，说到容积率时一般都是指净容积率。

但国家没有明文规定开发商只能宣传净容积率，于是，一些开发商就钻的空子，将净容积率换算成毛容积率来宣传，购房人弄不明白其中的奥妙，还以为这个小区的容积率真的很低，入住后才发现上当了。

什么是容积率？按照《成都市土地使用和建筑规划管理技术规定（试行）》的解释，容积率是地面以上各建筑面积的总和与建筑用地面积的比值。

容积率和建筑密度直接关系居住的舒适度，容积率越低，居住密度越小，人们的居住舒适度就越高，反之则舒适度越低。

济南市容积率标准

济南市控制性规划编制建设用地容积率指标指引发布时间：2007年10月30日为科学、节约、集约利用土地与空间资源，规范控制性规划编制内容，根据有关法律、法规和规范，结合本市实际，制定本指引。

1、建设用地容积率控制指标按地上容积率和地下容积率分别核定，地上容积率作为规划控制的重点。

2、建设用地按其主要用途，按照《济南市控制性规划编制城市用地分类和代码》进行分类。

3、建设用地面积大于3公顷的居住类用地，可按本指引《成片居住类用地地上容积率指标表》（以下简称《表一》）的规定核定地上容积率控制指标。

4、建设用地面积小于3公顷的居住类用地和商业类用地，可按本指引《小于3公顷建设用地地上容积率指标表》（以下简称《表二》）的规定核定地上容积率控制指标，其中建设用地面积小于0.5公顷的居住类用地和商业类用地，可按《表二》的规定相应折减。

5、建设用地地下容积率控制指标在满足储物、停车、市政公用、人防等配套服务设施的建设和满足保护地下泉脉的条件下，根据功能需要合理确定。

6、片区控制性规划编制应根据城市总体规划等上位规划，合理划定市级、地区级的中心区和城市标志性区域等特殊功能区的范围；特殊功能区内各类建设用地容积率指标可参照《表一》、《表二》的控制标准，适当提高，合理确定。

7、片区控制性规划编制应根据城市总体规划、历史文化名城保护规划等上位规划，合理划定历史文化保护区、特色风貌保护区、风景名胜区、城市生态保护区、机场净空保护区等保护区的范围；保护区内各类建设用地的容积率指标应在符合所在区域保护控制要求的前提下，相应合理确定。

8、未列入《表一》、《表二》的行政办公、教育科研、医疗卫生、文化、体育、科研办公混合、商务办公混合、工业、仓储、市政公用设施等类型的建设用地容积率指标，应按有关技术规定结合所在区域规划要求合理确定。

表一成片居住类用地地上容积率指标表用地面积区位地上容积率建筑层数3ha＜S＜10ha 10ha≤S＜20ha S≥20h a旧城区新城区旧城区新城区旧城区新城区1－3层0.7 0.75 0.65 0.7 0.6 0.65 4－6层 1.3 1.4 1.2 1.3 1.1 1.2 7－11层 1.8 1.9 1.7 1.8 1.6 1.712－18层 2.1 2.2 1.9 2.0 1.7 1.8≥19层 2.4 2.6 2.2 2.4 2.0 2.2备注：1、S—用地面积（ha）。

控制性详细规划与容积率

控制性详细规划一、基本概念控制性详细规划 regulatory plan以城市总体规划或分区规划为依据，确定建设地区的土地使用性质和使用强度的控制指标、道路和工程管线控制性位置以及空间环境控制的规划要求。

根据《城市规划编制办法》第二十二条至第二十四条的规定，根据城市规划的深化和管理的需要，一般应当编制控制性详细规划，以控制建设用地性质，使用强度和空间环境，作为城市规划管理的依据，并指导修建性详细规划的编制。

二、规划的主要内容规划要求以城市总体规划或分区规划为依据，确定建设地区的土地使用性质和使用强度的控制指标、道路和工程管线控制性位置以及空间环境控制的规划要求。

控制性详细规划应当包括下列内容：⑴ 详细规定所规划范围内各类不同使用性质用地的界线，规定各类用地内适建、不适建或者有条件地允许建设的建筑类型；⑵ 规定各地块建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等控制指标；规定交通出入口方位、停车泊位、建筑后退红线距离、建筑间距等要求；⑶ 提出各地块的建筑位置、体型、色彩等要求；⑷ 确定各级支路的红线位置、控制点座标和标高；⑸ 根据规划容量，确定工程管线的走向、管径和工程设施的用地界线；⑹ 制定相应的土地使用与建筑管理规定。

控制性详细规划的文件和图纸应当包括：⑴ 控制性详细规划文件包括规划文本、规划图则、分图图则，规划说明及基础资料汇编。

规划文本中应当包括规划范围内土地使用及建筑管理规定；⑵ 控制性详细规划图纸包括：规划地区现状图、控制性详细规划图纸。

图纸比例为1/1000——1/2000.修建性详细规划根据《城市规划编制办法》第二十五条至第二十七条的规定，对于当前要进行建设的地区，应当编制修建性详细规划，用以指导各项建筑和工程设施的设计和施工。

修建性详细规划site plan以城市总体规划、分区规划或控制性详细规划为依据，制订用以指导各项建筑和工程设施的设计和施工的规划设计。

修建性详细规划可以由有关单位依据控制性详细规划及建设主管部门(城乡规划主管部门)提出的规划条件，委托城市规划编制单位编制。

控制性详细规划中居住用地商业性开发项目容积率赋值方式探析

控制性详细规划中居住用地商业性开发项目容积率赋值方式探析摘要：容积率作为控规强制性内容的核心控制指标，肩负着落实城市整体强度分区平衡、体现政府政策导向和维护社会公平的重任。

通过相关资料显示，各地容积率指标赋值大多会根据地块所处的区位进行不同的控制，其指标控制形式仍以上限控制为主，强调“单值”概念，这在理论与实践中均存在一定缺陷。

研究表明，对居住用地商业性开发项目的容积率进行“基值—阀值”加双因子调控的赋值方式，将定性分析方法与经济定量分析方法融合，确定较为合理的基值、阀值和调整比例因子，使指标更具科学性、操作性和灵活性，动态平衡控规的“刚性”和“弹性”之间的关系。

既符合开发主体对指标的要求，更利于后期的规划管理。

关键词：控规；容积率；基值—阀值控制性详细规划（以下简称“控规”）作为规划实施与管理的核心层次和重要依据是政府调控市场机制与实现建设目标的直接手段。

容积率作为控规强制性内容的核心控制指标，肩负着落实城市整体强度分区平衡、体现政府政策导向和维护社会公平的重任。

目前，影响容积率的因素众多，确定方法也多种多样，但在控规编制中对于容积率仅仅单一赋值，使规划缺乏一定的弹性，导致控规频繁修改丧失权威性、科学性。

因此，在控规编制中容积率引入基准值和阀值双指标的赋值方式，是一种很好的解决方法。

1、研究背景1.1发展背景控规产生于我国实行改革开放、计划经济体制向市场经济体制转变的背景下，经过十几年的发展和应用过程中，控规出现了“刚性”逐渐丧失的问题。

在控规的编制到完成的过程中，中央或地方政策的微小变动都会对其直接或间接地产生着影响，其指标确定的依据存在着不确定性；在后续的规划管理中，为了协调土地开发主体、公众和政府的需求，在相互博弈之中控规成果被频频调整，而局部地块指标的调整最终将会带来整体功能的失衡。

1.2政策背景2008年出台的《中华人民共和国城乡规划法》强化了控规的“权威性”和“刚性”，以遏制当前“控而不严”和“频频失控”的尴尬局面，控规指标的编制和管理必须及时作出调整。

广东省城市控制性详细规划编制指引(试行)

广东省城市控制性详细规划编制指引（试行）粤建规字[]号（广东省建设厅年月日）总则为规范广东省城市控制性详细规划（以下简称控制性详细规划）的编制，根据《广东省城市控制性详细规划管理条例》和建设部《城市规划编制办法》，制定本指引。

广东省行政区域内设市城市和省人民政府指定的镇，其城市控制性详细规划的编制，适用本指引。

其它城镇控制性详细规划的编制，可参照执行。

控制性详细规划编制的主要任务是：以经批准的城市总体规划或者分区规划为依据，对建设地区的土地使用性质、使用强度、工程管线和配套设施以及空间环境等控制要求作出详细规定，作为城市规划管理的依据，并指导修建性详细规划的编制。

设市城市的控制性详细规划由市人民政府城市规划行政主管部门组织编制；省人民政府指定的镇为县城镇的，其控制性详细规划由县人民政府城市规划行政主管部门组织编制；省人民政府指定的镇为其它建制镇的，其控制性详细规划由镇人民政府组织编制。

编制控制性详细规划之前，应先行制订控制性详细规划编制计划。

控制性详细规划编制计划由各市（县）城市规划行政主管部门制订，报同级人民政府审定，并报上级城市规划行政主管部门备案。

控制性详细规划编制计划的调整由原制订控制性详细规划编制计划的城市规划行政主管部门负责，报同级人民政府审定，并报上级城市规划行政主管部门备案。

控制性详细规划的成果包括：技术文件、法定文件和管理文件。

成果草案须报城市规划行政主管部门审查，经公开展示后报城市规划委员会审议，由城市人民政府批准实施。

、技术文件是法定文件和管理文件的技术支撑和编制基础。

技术文件编制的内容和深度应符合建设部《城市规划编制办法》的要求。

、法定文件是规定控制性详细规划强制性内容的文件。

法定文件应充分考虑资源利用、公众利益和公共安全等因素，具有强制性实施的约束力，同时便于公众理解和监督。

、管理文件是城市规划行政主管部门实施规划管理的操作依据。

管理文件既要体现法定文件的“刚性”原则，又要满足规划管理的动态需要。

控制性详细规划与容积率

一、基本概念控制性详细规划 regulatory plan以城市总体规划或分区规划为依据，确定建设地区的土地使用性质和使用强度的控制指标、道路和工程管线控制性位置以及空间环境控制的规划要求。

根据《城市规划编制办法》第二十二条至第二十四条的规定，根据城市规划的深化和管理的需要，一般应当编制控制性详细规划，以控制建设用地性质，使用强度和空间环境，作为城市规划管理的依据，并指导修建性详细规划的编制。

二、规划的主要内容规划要求以城市总体规划或分区规划为依据，确定建设地区的土地使用性质和使用强度的控制指标、道路和工程管线控制性位置以及空间环境控制的规划要求。

控制性详细规划应当包括下列内容：⑴详细规定所规划范围内各类不同使用性质用地的界线，规定各类用地内适建、不适建或者有条件地允许建设的建筑类型；⑵规定各地块建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等控制指标；规定交通出入口方位、停车泊位、建筑后退红线距离、建筑间距等要求；⑶提出各地块的建筑位置、体型、色彩等要求；⑷确定各级支路的红线位置、控制点座标和标高；⑸根据规划容量，确定工程管线的走向、管径和工程设施的用地界线；⑹制定相应的土地使用与建筑管理规定。

控制性详细规划的文件和图纸应当包括：⑴控制性详细规划文件包括规划文本、规划图则、分图图则，规划说明及基础资料汇编。

规划文本中应当包括规划范围内土地使用及建筑管理规定；⑵控制性详细规划图纸包括：规划地区现状图、控制性详细规划图纸。

图纸比例为1/1000——1/2000.修建性详细规划根据《城市规划编制办法》第二十五条至第二十七条的规定，对于当前要进行建设的地区，应当编制修建性详细规划，用以指导各项建筑和工程设施的设计和施工。

修建性详细规划site plan以城市总体规划、分区规划或控制性详细规划为依据，制订用以指导各项建筑和工程设施的设计和施工的规划设计。

修建性详细规划可以由有关单位依据控制性详细规划及建设主管部门(城乡规划主管部门)提出的规划条件，委托城市规划编制单位编制。

容积率确定方法控规编制

2
星河家园
居住
2.90
1.77
容积率的方法,该方法原理严谨,但 C = f2 ( x)
是变量之间的复杂变化和影响关
0≤R ≤1 x>0
系的制约,使得构建应用型数学模式中: y为项目总利润; P为销售价格; S 为土地面积;
型及求解过程难度增大,不易操作。C为单方成本; x 为项目容积率; R 为项目销售率。
一般情况下, S 为已知, 求此数学模型解, 可以获得当项目总利润最
目各类高层、小高层、多层、低层等，并且考虑建筑与环境的协调。
(3)价值工程分析。对项目方案进行优化。
( 4)利润(利润率)测算。对优化后的方案进行成本、收入测算,进而
计算项目的利润和利润率。
(为 (65)纵)确拟轴定合，容容描积积绘率率项。与目选利最方容取润佳案积最(利容。率大润与积还利率利润率应)润(曲为关利(线利润注2.。润率A8以,率、)因点容)B关此对积两系应C率方个曲的为案线方容横,积亦并案轴率进为。,利为行最如润项平佳果(目利滑最润处佳率理)。
求、文化传承等各方面的要求，针对城市不同区位因地制宜的对“平均容积率”进行调整，确定不同的开发强度分区，得出各个区位不同使用功能用地的基准容积率。基准容积率可作为管理中的一般标准中，也是控规编制的依据。
观层面
微观：对各密度分区中的具体地块密度进行细分，各地块密度分配总和不能导致 “建筑总量的明显突破”。
大时的最佳容积率。
（2）曲线拟合法：根据数理统计相关原理作图拟合曲线来
求取最佳容积率，简洁明了，
在实际工作中具有应用价值，但其准确度稍逊于公式法,较为粗略。
步骤：
(1)设定容积率。设定最佳容积率可能存在的某一范围中几个容积

住建部容积率管理办法

《建设用地容积率管理办法》发布日期：2017-09-15 信息来源：中央政府门户网站关于印发《建设用地容积率管理办法》的通知建规〔2012〕22号各省、自治区住房和城乡建设厅，直辖市规划局（委）：为规范建设用地容积率管理，提高城乡规划依法行政水平，促进反腐倡廉工作，根据《城乡规划法》、《城市、镇控制性详细规划编制审批办法》，我部制定了《建设用地容积率管理办法》，现印发你们，请认真贯彻落实。

附件：建设用地容积率管理办法中华人民共和国住房和城乡建设部二零一二年二月十七日建设用地容积率管理办法第一条为进一步规范建设用地容积率的管理，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《城市、镇控制性详细规划编制审批办法》等法律法规，制定本办法。

第二条在城市、镇规划区内以划拨或出让方式提供国有土地使用权的建设用地的容积率管理，适用本办法。

第三条容积率是指一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值。

容积率计算规则由省（自治区）、市、县人民政府城乡规划主管部门依据国家有关标准规范确定。

第四条以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出容积率等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。

未确定容积率等规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。

容积率等规划条件未纳入土地使用权出让合同的，土地使用权出让合同无效。

以划拨方式提供国有土地使用权的建设项目，建设单位应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出建设用地规划许可申请，由城市、县人民政府城乡规划主管部门依据控制性详细规划核定建设用地容积率等控制性指标，核发建设用地规划许可证。

建设单位在取得建设用地规划许可证后，方可向县级以上地方人民政府土地主管部门申请用地。

第五条任何单位和个人都应当遵守经依法批准的控制性详细规划确定的容积率指标，不得随意调整。

确需调整的，应当按本办法的规定进行，不得以政府会议纪要等形式代替规定程序调整容积率。

控制性详细规划编制导则

控制性详细规划编制导则规划所一、总则1．目旳为了加强对全省都市控制性具体规划工作旳指引，规范都市控制性具体规划编制工作，根据《都市规划编制措施》（中华人民共和国建设部第146号令发布）等有关法律、法规和有关技术规范，结合我区实际，制定本导则。

2．合用范畴本导则合用于我省都市控制性具体规划旳编制及其管理工作。

3．基本原则控制性具体规划旳编制应遵循下列基本原则：（1）符合都市总体规划、分区规划及其他有关规划；（2）统筹兼顾，解决好局部与整体、近期与长远、需要与也许、经济建设与社会发展、都市建设与环保、现代化建设与保护历史遗产等关系；（3）合理、综合运用土地资源，地上空间与地下空间统一规划；（4）解决好规划刚性与弹性旳关系，体现规划旳经济性和可实行性；（5）体现公众意愿，适应社会发展需要，合理配备公共资源。

4．内容规定编制控制性具体规划，应划定规划编制单元，在用地筹划旳基础上，对编制单元进行地块划分。

明确各地块旳土地使用、配套设施、建筑建造、道路交通、基础没施与地下空间运用等控制规定，提出空间环境景观控制引导原则，明确各地块旳强制性和引导性内容。

5．其他规定（1）编制控制性具体规划应遵守国家和我省有关法律、法规、原则和技术规范，规划所根据旳基础资料须符合同家有关规定。

（2）地块变更控制性具体规划旳地块变更应根据不同旳状况，按照规定程序变更。

二、编制单元划分1．编制单元划分目旳为了便于全面系统地组织编制控制性具体规划，深化、贯彻都市总体规划旳意图，形成系统有序旳都市规划控制引导体系，应将需要编制控制性具体规划旳地区划分为若干编制单元，作为组织编制控制性具体规划旳基本单位。

2．编制单元划分原则（1）地区完整编制单元应覆盖规划期内都市规划建设用地旳所有地区范畴。

相邻编制单元范畴不重叠，实现无缝衔接，同步应综合考虑相邻编制单元之间各有关要素旳协调。

（2）界线稳定编制单元应综合考虑都市行政区划、自然地貌、都市特性、功能区划分、重要道路、重要基础设施、都市空间景观组织、社会组织等要素拟定，其“四至”界线应明确、稳定，通过划定旳编制单元，原则上不应更动。

住建部容积率管理办法

《建设用地容积率管理办法》发布日期：2017-09-15 信息来源：中央政府门户网站关于印发《建设用地容积率管理办法》的通知建规〔2012〕22号各省、自治区住房和城乡建设厅，直辖市规划局（委）：为规范建设用地容积率管理，提高城乡规划依法行政水平，促进反腐倡廉工作，根据《城乡规划法》、《城市、镇控制性详细规划编制审批办法》，我部制定了《建设用地容积率管理办法》，现印发你们，请认真贯彻落实。

附件：建设用地容积率管理办法中华人民共和国住房和城乡建设部二零一二年二月十七日建设用地容积率管理办法第一条为进一步规范建设用地容积率的管理，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《城市、镇控制性详细规划编制审批办法》等法律法规，制定本办法。

第二条在城市、镇规划区内以划拨或出让方式提供国有土地使用权的建设用地的容积率管理，适用本办法。

第三条容积率是指一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值。

容积率计算规则由省（自治区）、市、县人民政府城乡规划主管部门依据国家有关标准规范确定。

第四条以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出容积率等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。

未确定容积率等规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。

容积率等规划条件未纳入土地使用权出让合同的，土地使用权出让合同无效。

以划拨方式提供国有土地使用权的建设项目，建设单位应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出建设用地规划许可申请，由城市、县人民政府城乡规划主管部门依据控制性详细规划核定建设用地容积率等控制性指标，核发建设用地规划许可证。

建设单位在取得建设用地规划许可证后，方可向县级以上地方人民政府土地主管部门申请用地。

第五条任何单位和个人都应当遵守经依法批准的控制性详细规划确定的容积率指标，不得随意调整。

确需调整的，应当按本办法的规定进行，不得以政府会议纪要等形式代替规定程序调整容积率。

控制性规划编制建设用地容积率指标指引

控制性详细规划编制建设用地容积率指标指引为科学、节约、集约利用土地与空间资源,规范控制性详细规划编制内容,根据有关法律、法规和规范,结合本市实际，制定本指引。

1、建设用地容积率控制指标将地上容积率作为规划控制的重点，特殊地段对地下容积率要进行控制。

2、建设用地按其主要用途，按照《城市用地分类和代码》进行分类.3、建设用地面积大于3 公顷的居住类用地,可按本指引《成片居住类用地地上容积率指标表》(以下简称《表一》）的规定核定地上容积率控制指标。

4、建设用地面积小于3 公顷的居住类用地和商业类用地，可按本指引《小于3 公顷建设用地地上容积率指标表》(以下简称《表二》）的规定核定地上容积率控制指标，其中建设用地面积小于0。

5 公顷的居住类用地和商业类用地，可按《表二》的规定相应折减.5、建设用地地下容积率控制指标在满足储物、停车、市政公用、人防等配套服务设施的建设的条件下，根据功能需要合理确定。

6、片区控制性详细规划编制应根据城市总体规划等上位规划,合理划定市级、区级的中心区和城市标志性区域等特殊功能区的范围；特殊功能区内各类建设用地容积率指标可参照《表一》、《表二》的控制标准，适当提高，合理确定。

7、片区控制性详细规划编制应根据城市总体规划、城市风貌规划等上位规划，合理划定特色风貌保护区、风景名胜区、城市生态保护区等保护区的范围；保护区内各类建设用地的容积率指标应在符合所在区域保护控制要求的前提下，相应合理确定.8、未列入《表一》、《表二》的行政办公、教育科研、医疗卫生、文化、体育、科研办公混合、商务办公混合、工业、仓储、市政公用设施等类型的建设用地容积率指标，应按《威海市城市规划管理技术暂行规定》结合所在区域规划要求合理确定。

9、本指标为上限，并仅适用于单一类型建设用地，混合类型的建设用地，其建筑容量控制指标应按不同性质建设用地的分类分别执行.难以分类执行的建设用地，按不同性质建筑的建筑面积比例和不同的建筑容量控制指标换算建筑容量综合控制指标。