第三章 资产评估的途径与方法

以下为补充资料，请同学们思考：
（一）资产未来收益期有限的情况 1 未来收益不等额的情况： Eg1 . 某企业尚能持续经营5年，营业终止后，资产全部 用于抵冲负债，现拟转让。经预测得出未来5年预期收益 分别为200万元、300万元、400万元、300万元、200万 元，假设折现率为10%，该企业评估值是多少？
(1)企业未来5年收益额的现值=12* P / F ,10%,1 15* P / F ,10%, 2
13* P / F ,10%,3 11* P / F ,10%, 4 14* P / F ,10%,5 49.2792 （万元）
14 (2)企业第6年以后收益的本金化值= * P / F ,10%,5 86.926 （万元） 10%
评估对象的成新率 资产评估价值V 参照物的成交价格P* 参照物的成新率
资产的尚可使用年限 资产的成新率 *100% 资产的已使用年限 资产的尚可使用年限
（二）类比调整法
1. 市场售价类比打分法
Eg3-5. 为评估某写字楼2010.10.1的正常市场价格，在该写字楼的附近地区调 查并 选取了A、B、C三宗类似于某写字楼的交易实例作为可比实例子，资料如下： A B C 三宗交易实例 项目名 可比实例A 可比实例B 可比实例C
Eg3-7.某被估企业的年净利润为1000万元，评估时点资产 市场上同类企业的平均市盈率为20倍，求该企业的整体资 产评估值。
V 1000*20 20000 万元
四、市场法的评价 （一）优点
1 评估参数和指标直接从市场获得，能客观反映资产目前市场情况 2 评估值更能反映市场的实际价格，评估结果易被各方理解和接受
A 10 V 100 万元 i 10%
2 未来收益不等额的情况：假设未来收益趋于稳定
Eg5 某企业预测未来有长期收益，并得知未来期第一 年年收益为30万元，第二年年收益为40万元，第三年年收 益为50万元，第四年年收益为30万元，第五年年收益为20 万元，设定从第六年开始的预期收益将保持在20万元的水 平，折现率为10%，资本化率为8%，试用分段法计算收益 现值。
二、市场法的基本原理：
被评估资产的价值V
调整与修正
市场上相同或类似资产的 市场成交价P
（１）评估对象——被评估资产
（２）公开市场 （３）参照物资产——相同或类似资产，一般为类似资产， 且n≥3个 （４）参照资产一般为全新资产，需对其进行调整与修正 （５）市场成交价越靠近评估基准日越好 （６）类似的衡量指标（资产的可比因素） P15
(2)企业第6年以后收益的本金化值=
14 * P / F ,10%,5 =86.926（万元） 10%
(3)该企业的评估值V=49.2792+86.926=136.21（万元）
未来50年收益的现值 (1)企业未来5年收益额的现值=12* P / F ,10%,1 15* P / F ,10%, 2
13* P / F ,10%,3 11* P / F ,10%, 4 14* P / F ,10%,5 49.2792 （万元） (2)企业第6年以后收益的本金化值=14 * P / A,10%, 45 * P / F ,10%,5 1 1 1 14 * * 1 * =85.7308（万元） 45 5 10% 1 10% 1 10% (3)该企业的评估值V=49.2792+85.7308=135.01（万元）
i=10% 400 200 300
300
200
0 1 V=？ 2 3 4 5
二、收益法的运用
每年相等 每年不相等 预期收益额
有限期
无限期
收益年期
Rt
V

t 1
n
1 i
t
R P /
t 1 t
n
F , i, t
折现率（未来收益为有限期） 资本化率（未来收益为无限期）
i R f Rm R f 无风险利率 风险利率=纯利率+通胀率+风险利率
[例3-8] 某企业尚能继续经营，3年的营业收益全部用于
抵充负债，现评估其3年经营收益的折现值。经预测得出3
年内各年预期收益的数据下表
表3-3 某企业未来三年的预期收益 单位：万元
收益额 第一年 第二年 第三年 300 400 200
折现率 6% 6% 6%
折现系数 0.9434 0.8900 0.8396
（二）缺点
1 需要以公开活跃的市场为基础，有时因缺少可比数据而难以应用 2 不适合专用的机器设备、大部分无形资产及受地区、环境等条件 严格限制的资产价值评估
第二节
一、收益法的含义及基本原理
收益法
（一）含义；通过估测被评估资产未来预期收益并按照适宜的 折现率折算成现值，借以确定被评估资产价值。收益法是基于“现 值”规律，即任何资产的价值等于其预期未来收益的现值之和。 （二）基本原理：一个理智的投资者在购置或投资于某一资产时， 他所愿意支付或投资的货币数额不会高于他所购置或投资的资产在 未来能给他带来的回报。 成本效益原则
Hale Waihona Puke Baidu
V 200* P / F ,10%,1 300* P / F ,10%, 2 400* P / F ,10%,3 300* P / F ,10%, 4 200* P / F ,10%,5 1059.34 万元
Eg2. 某资产在未来5年中每年年末的净收益分别为200 万元、220万元、240万元、300万元、360万元，在第5年 年末，可转让给其他持有者，转让价格为1000万元，市场 平均风险利率为8%，无风险利率为2%。试评估该资产的价 值。
三、市场法的具体方法 （一）直接比较法 1. 现行市价法（前提：被评估资产与参照资产完全相同）
资产评估价值V 参照资产成交价格P
2. 市价折扣法
资产评估价值V 参照资产成交价格P *1 价格折扣率
[例3-1]评估某拟快速变现资产，在评估时点与其完全相 同的正常变现价为10万元，经评估师综合分析，认为快速
2 未来收益是等额的情况： Eg3 某企业从国外引进一条包装生产线。经测算，该 生产线可使用10年，试用期间每年可给公司带来3000万元 的净收益，行业平均投资收益率为12%，请评估这条生产 线的价值。
V 3000* P / A,12%,10 16950.6 万元
• （二）资产未来收益期无限的情况 • 1 未来收益是等额的情况： • Eg4. 某块土地出租每年可产生收益10万元，若土地的 折现率为10%，求该土地的价格。
第二章
资产评估的基本方法
第一节 市场法
第二节 收益法 第三节 成本法 第四节 各种资产评估方法的选择
第一节
市场法
一、市场法的含义及基本前提 （一）含义 通过市场调查利用市场上同样或类似资产近期交易价格，经过 直接比较或类比分析，通过修正，估测资产价值的评估技术。
（二）基本前提 1. 要有一个比较活跃的、公开的交易市场 2. 在公开的资产交易市场上要具有较充分的可比资产及其交易活动
成交价格
成交日期 交易情况
5000
2010.1.1 +2%
600
2010.3.1 +5%
5500
2010.7.1 -3%
房地产状况
-8%
-4%
+6%
上表中，交易情况中的正（负）值表示交易实例的成交价格高于（低于）其 正常价格的幅度；房地产状况中的正（负）值表示可比实例房地产的状况优于 （劣于）估价对象的房地产状况所导致的价格差异幅度。另假设美元与人民币的 市场汇价2010.3.1为1:8.5，2010.10.1为1:8.3，该类写字楼以人民币为基准的市 场价格2010.1.1至200210.2.1基本保持不变，2010.2.1至2010.5.1平均每月比上 月下降1%，以后平均每月比上月上升0.5%.试利用上述资料估算该写字楼在
8.18 万元
4. 价格指数调整法
资产评估价值V 参照资产成交价格P *1 物价变动指数
Eg3-4. 某参照资产在评估基准日6个月前的成交价格为10 万元，半年间该类资产的价格总共上升了5%，求被评估资 产的价值。
V 10* 1 5% 10.5 万元
5. 成新率价格调整法
3 5
2. 成本市价法
成本市价率= 市价 , 一般而言, 成本越高,市价越高. 成本
Eg3-6. 某一评估基准日的商品住宅的成本市价比率为 150%，已知被估全新住宅的现行合理成本为20万元。求 其市场价值。
V=20*150%=30 万元
3 市盈率乘数法（一般用于对上市企业的价值评估）
每股市价 市盈率 每股盈余
收益折现值 283 356 167.9
V 283 356 167.9 806.9万元
[例3-9] 某收益性资产预计未来5年收益额分别是12万元
、15万元、13万元、11万元和14万元。假定从第六年开始
，以后各年收益均为14万元，确定的折现率和资本化率为
10%。确定该收益性资产在永续经营下和50年收益的评估 值。 现金流量图：
为把百分号去掉，采用打分法： 以评估对象为准，打100分满分， 则可比实例A在交易情况方面好 打100+2=102分，在房地产状况 方面差打100-8=92分。
100 100 比准价格A=5000* 1-1% * 1 0.5% * * 5299.21 万元 100 2 100 8 100 100 2 5 比准价格B=600*8.5* 1-1% * 1 0.5% * * 5084.06 万元 100 5 100 4 100 100 3 比准价格C=5500* 1 0.5% * * 5429.79 万元 100 3 100 6 比准价格A 比准价格B 比准价格C V 5271.02 万元 3
未来永续经营收益的现值 (1)企业未来5年收益额的现值=12* P / F ,10%,1 15* P / F ,10%, 2
13* P / F ,10%,3 11* P / F ,10%, 4 14* P / F ,10%,5 49.2792 （万元）
变现的折扣率应为40%，试估算该快速变现资产的价值。
V 10*(1 40%) 6 万元
3 功能价值类比法（F越大，V越大）
（1）生产能力比例法（F与V成比例关系） [例3-2]被评估资产年生产能力为90吨，参照资产的年生 产能力为120吨，评估时点参照资产的市场价格为10万元 ，试估算该资产的价值。
i 8% 2% 10% V 200* P / F ,10%,1 220* P / F ,10%, 2 240* P / F ,10%,3 300* P / F ,10%, 4 360* P / F ,10%,5 1000* P / F ,10%,5 1593.26 万元
90 V 10 * 7.5 万元 120
（2）规模经济效益指数法（F与V成指数关系） Eg3-3.某被评估资产的年生产能力为90吨，参照资产的年 生产能为120吨，评估时点参照资产的市场价格为10万 元，该类资产的功能价格指数为 x 0.7 ，求被评估资 产的价值。
0.7
90 V 10 * 120
项目名
成交价格
评估对象
V=？
可比实例A
5000
可比实例B
600
可比实例C
5500
成交日期
交易情况 房地产状况
2010.10.1
100% 100%
2010.1.1
+2% -8%
2010.3.1
+5% -4%
2010.7.1
-3% +6%
成交日期不同提示物价变动： 2010.1.1——2010.2.1 不变 2010.2.1——2010.5.1 -1% 2010.5.1——2010.10.1 +0.5%