城市综合体发展的五种模式
浅谈商业综合体建筑设计的相关要点
建筑设计 Architectural Design– 88 –一、商业综合体建筑的概述所谓商业综合体建筑，顾名思义，主要指具有商业性质的建筑，其各种功能空间进行有机地结合成一个完整而复杂的空间系统。
近年来，随着城市化进程的加快，城市商业综合体的数量和规模不断增加，功能也得到最大化发挥，既丰富城市色彩，又体现了城市化的价值。
一般来说，主要有以下三种类型的综合体。
（一）多种建筑的商业综合体。
这种类型综合体一般整合了许多功能建筑体系，主要是旧城区商业活动中心改造的产物。
根据转型功能和社会需要，它可能具有多种类型的商业功能。
（二）单体的商业综合体。
主要指相对封闭的商业综合体，具有较高的认知度，通常用于开放的内部购物环境和空间，而空间节点采用中庭设计连接，少量采用电梯等设备。
（三）复合性建筑商业综合体。
这种类型主要集中在商业活动更密集的地区。
它主要将不同类型的建筑组合在一起，比单一类型的商业综合体具有更强大的服务功能。
二、商业综合体建筑设计的基本原则众所周知，商业综合体都具有较强的公众开放性，内部功能也比较集中，人们可以集中在一起体验各种类型的功能。
因此，在商业综合体的设计中，经常需要遵循以下基本原则。
（一）公共性。
城市综合体主要是为市民休闲娱乐的公共空间，具体很强的公众性，因此，在其设计过程中需要遵循公共性原则，为满足城市居民享受公共空间的权利需求。
商业综合体具备的综合功能和复杂空间能够为用户提供一个集购物、社交、娱乐、休闲于一体的多功能空间，成为替代传统的如街道广场等的新型空间。
（二）人文性。
加强城市商业综合体的建设，可以为人们的工作、生活、娱乐提供便利，因此，在设计过程中要秉承以人为本的原则，确保各项复杂设施的设计为消费者的生活提供便利，重视人们生活体验，满足人们生产和生活的需要，为人们创造舒适的生存空间。
而且现代商业的文化性更注重延续地方文化和历史人文传统，在商业领域中展现民族性格、文化习俗等特色。
城市综合体五种模式
城市综合体五种模式
1.商业核心模式
特点：城市核心区；交通可达性（地铁口/主干道沿线）；区域功能缺乏，需求旺盛；人流及商业气氛一流的合作团队规划设计与经营管理。
例如：深圳华润中心、日本福冈博多运河城
2.酒店核心模式
特点：不远离城市核心区；交通可达性好，主干道沿线；商务客户支持；开发商足够经济实力；顶级商场配套设施。
例如：上海商城（波特曼酒店）
3.写字楼核心模式
特点：客户（产业）支撑，产业簇群；未来商务核心区；写字楼带动其他功能，影响定位规模与档次；商场、公寓等配套完善。
例如：广州中信广场、深圳信兴广场
4.住宅核心模式
特点：项目的区域条件不是很好；以居住为主体的片区；成熟度不高，居住人口有限；往往后期会开发商业，但规模往往不大。
例如：深圳星河国际、合肥金地国际城、万科运河东一号
5.均衡发展模式
特征：CBD和城市中心；主干道沿线；建筑面积20万平米以上；开发商实力强劲、经验丰富；专业的物业管理和经营管理。
例如：香港太古广场、北京华贸中心
香港太古广场。
构建多元化经营模式,提升城市商业综合体项目盈利能力
构建多元化经营模式，提升城市商业综合体项目盈利能力随着城市化进程的加速，城市商业综合体已经成为当代城市中不可或缺的一部分，不仅能够满足城市居民的消费需求，同时也为城市经济发展增添新的活力。
然而，与此同时也面临着市场发展不均、竞争激烈等问题。
如何构建多元化经营模式，提升商业综合体项目的盈利能力，成为了业内人士最关注的话题之一。
一、构建综合性、多层次的服务体系商业综合体是以商业和文化综合体为主要业态的建筑群体，在满足消费需求的同时也要创造出一系列的服务和体验。
因此，要提升商业综合体项目的盈利能力，首先应构建综合性、多层次的服务体系。
（一）建立完善的物业服务体系商业综合体物业服务的质量和效率直接影响商业综合体的消费体验和声誉。
因此，建立完善的物业服务体系，引入专业化物业管理机构来全面提升物业管理水平和服务质量，从而增强消费者的满意度和忠诚度，为商业综合体项目的盈利能力奠定坚实的基础。
（二）丰富商业业态商业综合体的业态更新和业态升级，也是提高商业综合体盈利能力的关键。
如何更好地引进新的业态，拓展商业维度，为消费者提供更加完整、全面的消费体验呢？此时需要根据消费者的个性化需求，深入了解市场需求和消费者需求，积极拓展商业业态，为商业综合体项目带来更多的商机和利润。
（三）构建跨界协同的全新服务体系跨界合作已经成为了当今商业模式创新的重要方向。
商业综合体项目可以考虑引入文化、娱乐、科技、教育等行业的业态，为消费者提供全新的消费体验，打造多元化的服务生态圈。
二、引入科技、数据和新媒体元素，加速数字化转型当前，科技和信息技术正在颠覆传统商业模式。
商业综合体项目需要及时应对这一变革，通过引入科技、数据和新媒体元素，加速数字化转型。
（一）升级数字化核心数字化核心是商业综合体项目数字化转型的基础。
商业综合体项目应通过不断升级技术和设施来提高数字化核心的质量和效率，实现数字化转型。
（二）打造智能化的交互体验在智能化的时代，商业综合体项目需要实现智能化交互体验。
综合体、购物中心和百货大楼的区别
百货商场主要采取统一经营的管理模式，由运营商对项目的定位、 市场策略、管理模式等进行基于战略考虑的统一运做。统一经营的管 理模式有利于打造项目的品牌价值，便于提升项目的竞争力。
多种服务。
多业态的综合物
购物中心是一种以大型零售业（百货店或大型超市）为主导，以特 许店、专卖店、专业店为主体的多业态聚合体。除了厂家直销中心 和仓储商店以外，购物中心聚集了几乎所有的零售业态。
物业管理与商品经营双位运营
01
压缩资金投入
可以最大限度的减少商业资金的投 入，充分利用有限的商业资本，扩 大经营规模，加快资金的周转速度， 提高企业的经济效益
综合体、购物中心、百货商场
01
综合体
目录
一 二 三 四
概念 特征 分类 发展历程
一、都市综合体的概念
都市综合体，是由城市的酒店、 商业零售、办公、栖身、展览、 餐饮、文娱等功能组成，并由它 们组成一个具有多功能的城市综 合体。这些建筑功能齐全，规模 宏大，在必然规模内能实现自给 自足，形成“城中城”的经营体。
都市综合体的构成
H Hotel
酒店
O Office
写字楼
P Public space
即公共空间，提供一个或几个城市公共活动广场
S Shopping mall
即购物中心，由百货、超市、品牌店、室内步行街组成
C Culture&recreation 即文化娱乐休闲设施，由电影院、KTV、特色餐饮、健身等组成
城市社区商业综合体发展模式研究
∙城市社区商业综合体发展模式研究∙∙浙江省房地产业协会浙江东冠置业投资有限公司浙江大学房地产研究中心联合课题组一、社区商业综合体的功能和特征（一）商业地产的含义及其层级商业地产的概念有广义、狭义之分。
广义的商业地产是指各种生产性物业（如厂房）、非居住性物业，包括写字楼、出租性公寓、会议中心以及商业服务业经营场所等。
而狭义的商业地产是专指用于商业服务业经营用途的物业，包括零售、餐饮、休闲娱乐、住宿、办公等设施，商业地产的开发模式、融资模式和经营模式都有别于商品住宅。
本文以下指的商业地产是指狭义上商业地产，即指用于商业服务经营用途的物业。
1、商业地产的层级根据不同的分类标准，商业地产有不同的分类方法。
本文按照商业地产项目的规模和辐射范围，将商业地产分为市中心级商业、区域级商业、社区商业和街坊商业等四个层级。
市中心级商业地产一般建设规模都比较大，建筑面积达到50万平方米以上，日均客流量达到50万人次以上，一般处于一个城市的政治、经济和文化中心；区域级商业地产是次于市中心级的商业地产，一般建筑面积达到10万平方米以上，日均客流量达到25万人次以上，一个城市一般具有好几个区域级商业区；社区级商业地产具有一定程度的商业集聚，主要商业业态以满足本地居民日常生活消费必需和日常生活服务为主，服务对象主要为本社区居民以及在本地区的商务人士，建筑规模一般在2.5万平方米以上，日均服务人口在5万人次以上，该级别商业是一个城市的主要商业形式；街坊商业地产主要是方便本地居民就近购买生活必需品，为本地居民提供必要的生活服务，这种商业地产一般以底商形式出现，建筑面积较小，一般只有几百平方米，大的可以到几千平方米。
2、社区商业地产发展潜力巨大社区商业以方便居民生活，满足居民日常生活需求为主要目的。
伴随着我国城市化进程的加快、城市社区建设的飞速发展以及消费需求和消费结构发生的显著变化，居民生活要求快捷、便利的服务，居民对社区商业的需求日益增加。
城市综合体盈利模式研究
城市综合体盈利模式研究城市综合体是指一个集商业、办公、住宅、娱乐等多种功能于一体的综合性城市开发项目。
它通过整合不同业态，提供全方位的服务和体验，成为当代城市发展中的重要组成部分。
城市综合体的盈利模式是指如何通过各业态的运营，实现项目的经济效益和利润最大化。
以下是对城市综合体盈利模式的研究。
一、项目商业定位城市综合体的商业定位是最基础的定位，它决定了项目的目标人群、定位消费水平和业态布局。
例如，高端城市综合体可以吸引高消费人群，布局奢侈品、高端餐饮等高附加值业态；而低端城市综合体则以消费群体广泛、价格实惠为特点，布局超市、快餐等大众化业态。
二、租金收入三、销售额提成城市综合体可以设定销售额提成机制，对商家的销售业绩进行考核，并按一定比例提取销售额作为项目的收入。
这种模式鼓励商家积极经营，并与商家形成共享共赢的关系。
销售额提成的具体比例可以根据商家经营状况和市场需求进行调整。
四、项目管理费城市综合体的经营和管理需要一定的成本，包括人力成本、运营成本、设备维护等。
项目管理费是指由开发商或运营公司向商家收取的一定比例的费用，用于项目运营和维护。
收取项目管理费有助于项目的可持续发展，并使得开发商和运营公司能够获得一定比例的回报。
五、品牌授权费一些知名品牌可以通过授权的方式将其品牌引入城市综合体，增加项目的知名度和吸引力。
开发商可以向品牌方收取品牌授权费，以获得品牌授权和使用品牌形象的权利。
品牌授权费是品牌方和城市综合体之间的合作收入，可以提高项目的品牌价值和市场竞争力。
六、活动策划收入城市综合体可以通过举办各种活动来吸引客流、提高知名度和营业额。
开发商可以与商家合作，通过活动策划来获取一定的收入。
例如，与电商平台合作进行线下活动，举办演唱会、时装秀等，吸引更多的顾客和媒体关注，提高项目的盈利能力。
七、物业服务费综上所述，城市综合体的盈利模式是多元化的，包括租金收入、销售额提成、项目管理费、品牌授权费、活动策划收入和物业服务费等。
城市综合体开发运营模式
城市综合体投资、开发、运营模式分析伴随我国房地产市场的不断发展，一种新型的房地产开发模式--城市综合体悄然兴起。
所谓“城市综合体”是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱、旅游等生活空间按照城市要求进行有机组合，一般包括三项或三项以上功能，并在各功能部分间建立一种相互依存，相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂统一的建筑群落。
正因如此，城市综合体的开发一般规模巨大、投资巨大，而且涉及的专业众多，影响深远，未来城市综合体开发的要求更高，因此其开发模式与一般的房地产开发绝然不同，需要对城市资源、商业资源、专业资源进行高效整合，才能实现都市综合体的开发效益及社会影响。
都市综合体是一个庞大的系统工程。
现代城市发展对都市综合体要求越来越高，它是城市功能组合体，是一种典型的房地产形态，而不是广泛意义上的建筑形态。
城市综合体强调城市、建筑和市政配套、交通的综合发展，更大程度是将城市环境、建筑空间有机结合，构成一个连续的、协调的空间。
都市综合体的规划、设计、定位、开发、服务、管理等不是一个普通的开发商凭经验就能够做到的，它对开发商的自有资金、融资渠道、与银行、土地、规划等方面的良好关系、各种物态的大型项目的开发经验、甚至包括建筑理念上都是个挑战。
通过对近年来国内的城市商业综合体进行研究，根据综合体在不同城市的不同位置、城市特性和历史阶段，从投资、开发、运营的角度总结出城市商业综合体的以下几种合作模式：一、独立投资、自建、自营投资者特点：1、雄厚的资金与融资渠道2、成熟的团队与商业地产运营经验3、优势的拿地资源4、大部分为央企、大型国企5、开发地址为一线城市或二三线城市核心区优点：开发建设运营完全自主，商业自持缺点：投资大，对投资商的专业水平要求较高目前国内都市综合体的开发大多采取这种模式，这也是都市综合体适应未来发展的开发模式。
如北京华贸中心、东莞第一国际、深圳华润中心就采用这种开发模式。
城市综合体研究及经典案例
α—room
Box-Living的建筑形式
Block4（塔楼）：“超标准服务式公寓相关建议”
超标准服务式公寓标准 标准化自控管道输送空调系统 标准 相对宽大的露天生活空间 配置 完善的厨房配套设施 提供可供将来之需的家具组件 高速电梯 常规 私密性安全性极佳的地下停车场 设施 紧急情况下用于电梯及照明的发电系统
Block3：“Box-Shopping”
模式2 功能性举措——景观型购物中心（新型商业建筑形式）
Box-Shopping
形成整体多中心效应： 与传统的Shopping Mall不同，并
Block3
非由大型的百货主导，而是包括一组 中心，（例如小型电影院/俱乐部）， 餐饮中心（数个精致餐馆），以及带 有“情景化服务”（show case stores)的一组名牌专卖店
68层高中航广场及南、西两面的建筑群， 与赛格广场、地王大厦呼应，形成深圳 城市主天际线
沿街环境的营造
号
“纪念公园”式的公共场所——人文符
国际都市景观创作营
英国皇家雕塑家协会 法国艺术家协会
艺术家的创作基地 彰显深圳都市魅力 国际化的文化路标
国际都市 景观创作营
沿街环境的营造（“街道家具”/景观元素——人文符号）
模式二：以写字楼为核心功能的发展模式 shoppingcomplex =office (主) +apartment(次) +hotel … 案例：广州中信广场、深圳信兴广场 模式三：以酒店为核心功能的发展模式 shopping complex = hotel(主) +apartment(次) + office 案例：上海商城
产生的条件
建筑综合体的出现是城市聚集的产物，当人口聚集、用地紧张到一定程度的 时候，在这个区域的核心部分就会出现这样一种综合物业。而且随着城市聚 集度的提高,土地资源的紧张,这种综合体建筑形式会越来越多。
城市建筑综合体
现代物业・新建设 2012年第11卷第7期1 前言城市建筑综合体是建筑综合体的升级和与城市空间的延续，是指在城市中居住、办公、商务、出行、购物、文化娱乐、社交、游憩等各类功能复合、相互作用、互为价值链的高度集约的街区建筑群体。
城市建筑综合体包含一些城市功能，是建筑综合体向城市空间巨型化、城市价值复合化、城市功能集约化发展的结果。
同时城市建筑综合体通过街区的作用，实现了与外部城市空间的有机结合，交通体系的有效联系，成为城市功能混合使用中心，延伸了城市的空间价值。
当前的中国房地产对城市建筑综合体的定义，从产品形式上讲一般有五种：酒店、写字楼、商业、娱乐和住宅，称为“4+1模式”。
2 城市建筑综合体的特征城市建筑综合体的首要特点就是在所在的城市建立地标式的建筑。
如高层地标式双塔：无锡万达广场白金五星级酒店及酒店式公寓组成的玻璃雕塑双塔等。
第二特征就是具有超大的空间尺寸。
城市建筑综合体项目是站在城市运营的角度进行的综合开发，充分满足内部需求，与周边环境形成互补式支持。
一个城市建筑综合体与周边的配套设施相辅相成，可以看做一个微缩的城市。
城市建筑综合体是与城市的规模、设施等相匹配，与城市的主干公路、主要商务区等相联系，所以就要求室外空间的尺度放大。
由于建筑规模和尺度的扩张，建筑的室内空间也相对较大，一方面与室外的巨形空间和尺度协调，另一方面则与功能的多样相匹配，成为多功能的聚集焦点。
第三个特征是内部交通自成体系。
城市建筑综合体通过地下层、地下夹层、天桥层的有机规划，将建筑群体的地下或地上的交通和公共空间贯穿起来，同时又与城市街道、地铁、停车场、市内交通等设施以及建筑内部的交通系统有机联系，组成一套完善的“通道树型”体系。
这种交通系统形态打破了传统街道单一层面的概念，形成丰富多变的街道空间。
3 城市建筑综合体的功能构成城市建筑综合体的每项功能都有特定的运行时间段，并将不同时间段的功能进行了有机整合，尽量达到全天的繁荣，以提高城市建筑综合体的使用效益。
城市规划中的混合用地模式
城市规划中的混合用地模式一、引言城市规划是指对城市进行合理布局和发展的过程，旨在提高城市的可持续性和居民的生活质量。
在城市规划中，混合用地模式被广泛应用，以促进城市的多功能性和社区的可持续发展。
本文将探讨混合用地模式在城市规划中的重要性以及其对城市发展的影响。
二、混合用地模式的定义与特点混合用地模式是指在城市规划中将不同功能的建筑和设施相互结合，以实现城市空间的多功能性。
传统的城市规划往往将不同功能的建筑分隔开来，例如将住宅区、商业区和工业区划分为不同的区域。
而混合用地模式则打破了这种划分，将不同功能的建筑有机地融合在一起，形成一个更加多样化和活力的城市空间。
混合用地模式的特点主要包括以下几个方面：1. 多功能性：混合用地模式将不同功能的建筑结合在一起，使城市空间具有多种功能，例如居住、商业、办公、娱乐等。
这样可以提高城市的便利性和吸引力，满足居民的多样化需求。
2. 空间效益：混合用地模式可以充分利用城市空间，避免资源浪费和土地闲置。
通过将不同功能的建筑融合在一起，可以有效减少城市用地的占用，提高土地的利用效率。
3. 社区互动：混合用地模式有利于促进社区内的互动和交流。
不同功能的建筑相互结合，可以使居民更加方便地享受到各种服务和设施，促进社区内的互动和社交活动。
4. 可持续发展：混合用地模式有助于实现城市的可持续发展。
通过将住宅、商业和办公等功能融合在一起，可以减少居民的通勤距离，降低能源消耗和交通拥堵，减少环境污染。
三、混合用地模式在城市规划中的应用混合用地模式在城市规划中得到了广泛的应用，对城市的发展产生了积极的影响。
以下是几个典型的混合用地模式的应用案例：1. 城市综合体：城市综合体是一种将住宅、商业、办公和娱乐等功能融合在一起的综合性建筑群。
通过将不同功能的建筑有机地结合在一起，城市综合体可以提供一站式的服务和设施，方便居民的生活和工作。
2. 混合型社区：混合型社区是一种将住宅、商业和公共设施等功能相互结合的社区形态。
城市综合体的概念及演化历程
城市综合体的概念及演化历程第一部分、城市综合体的概念及演化历程一、城市综合体概念一、建筑综合体概念1．“多个功能不同的空间组合而成的建筑（中国大百科全书）2．是在一个位置上，具有单个或多个功能的一组建筑（美国建筑百科全书）二、城市综合体的概念城市综合体就是建筑综合体的升级和与城市空间的延续，是指在城市中的居住、办公、商务、出行、购物、文化娱乐、社交、游憩等各类功能复合、相互作用、互为价值链的高度集约的街区建筑群体。
它包含各种城市功能，有商务办公、居住、酒店、休闲娱乐、纵横交叉的交通及停车体系，有些还具备会展功能和完善的街区特点，是建筑综合体向城市空间巨型化，城市价值复合化、城市功能集约化发展的结果。
同时城市综合体通过街区的作用，实现了与外部城市空间的有机结合、交通体系的有效联系，成为城市功能混合使用中心，延伸了城市的空间价值。
城中城二、建筑综合体的本质建筑综合体首先是以一组建筑的组合为载体，将城市活动中多种不同的功能（商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱）空间进行有机的组合，并与城市的交通相协调。
同时，在不同功能之间建立一种空间依存、价值互补的关系，从而形成一个功能复合、高效率的、复杂而统一的综合体。
建筑综合体的综合性并非表现为数量的简单累加，而是多种功能的系统性优化组合，克服单一功能的局限性、在互动过程中形成更为广泛与优越的整体功能。
根据国务院发展研究中心等机构对2003年以来建成和在建的100个新建筑综合体的研究表明，建筑综合体的复合功能或业态65%的综合体具有酒店、办公、公寓、商业四大基本功能。
这充分说明了建筑功能复合的特点。
三、城市综合体的本质城市综合体是随着城市规模的扩大，城市文化程度的提高，而出现的一种特殊的城市形态。
与建筑综合体比较，城市综合体是建筑综合体的高级开发阶段，是现代城市发展背景下的卓有成效的开发模式。
这种开发要求建设过程更加复杂的相互配合、协同发展，它需要与社会经济发展目标和城市总体规目标更紧密地结合，要求进行统一规划、合理布局来获得良好的经济效益、社会效益和环境效益。
城市综合体项目工程管理
城市综合体项目工程管理发布时间：2021-07-05T16:34:59.460Z 来源：《基层建设》2021年第10期作者：刘硕[导读] 摘要：城市综合体建筑作为一种新型建筑模式，成为了城市发展的新方向。
广州番禺新奥燃气有限公司 510000摘要：城市综合体建筑作为一种新型建筑模式，成为了城市发展的新方向。
作为集五大功能为一体的大型工程建筑项目，城市综合体涉及的范围很广，施工的工程量也极大。
因此，为能够保证项目施工过程顺利开展，其项目的管理工作就成为企业关注的重点问题。
本文将对其中的管理特点进行分析，然后再提出相关的管理措施。
关键词：城市综合体；项目管理；组织结构 “城市综合体”是以建筑群为基础，融合商务办公、商业零售、酒店餐饮、公寓住宅、综合娱乐五大核心功能于一体的“城中之城”（功能聚合、土地集约的城市经济聚集体），它们相互依存，相互收益。
但是随着时代的进步，越来越多源于城市综合体运作模式的综合体建筑不断演化出来，它们的功能比狭义意义上的城市综合体少，根据不同功能的侧重有不同的称号，但是可以都属于城市综合体。
1城市综合体的概述城市综合体起源于 1986 年的巴黎，其对于城市综合体的仅从广义上进行了归纳和总结，其城市内的体量面积都比较大，是集办公、娱乐、休闲、餐饮、住宿等各方面于一体的综合建筑群，因此，城市综合体具有以下特点：（1）城市综合开发利用率提高。
城市综合体将各个项目连接起来，构成一个整体，与传统的一个项目霸占一幢建筑来说，城市综合体的发展将城市的空间利用率大大提高，使城市发展空间不足的现象被打破。
（2）缓解城市交通压力。
城市的人们在上班或下班高峰期，给交通造成很大的压力，而城市综合体的出现，可以让人们不必到处奔波，在短时间与近距离内即可得到解决，也使得在上下班的高峰期交通也不会过于拥堵，一定程度上缓解了交通压力。
2城市综合体项目工程管理措施 2.1优化项目组织结构 1.1.1充分结合项目特点，项目管理团队两地配置根据业主的内部分工，该项目成立项目领导小组，对项目进行决策与控制；现场团队负责项目前期和配套手续的办理及现场管理。
商业综合体简介
城市综合体城市综合体（英文：HOPSCA ,即：Hotel、Office、Park、Shopping Mall、Convention、Apartment）是以建筑群为基础，融合商业零售、商务办公、酒店餐饮、公寓住宅、综合娱乐五大核心功能于一体的城中之城”（功能聚合、土地集约的城市经济聚集体）。
但是随着时代的进步，越来越多源于城市综合体运作模式的综合体建筑不断演化出来，它们的功能比狭义意义上的城市综合体少，根据不同功能的侧重有不同的称号，但是可以都属于城市综合体。
如如：（ 1）商务综合体一一般是CBD,酒店和写字楼为主导，未有居住物业；（2）商业综合体一区域中心，以购物中心为主导；（3）生活综合体一郊区和新城，居住比例高于30% ；（4）单一综合体一一为无住宅、公寓的纯综合体；一为单栋建筑多种功能；（5）综合体集群一一个以上的综合体复合体或商圈。
城市综合体基本具备了现代城市的全部功能，所以也被称为城中之城”。
大型城市综合体适合经济发达的大都会和经济发达城市，在功能选择上要根据城市经济特点有所侧重，一般来说，酒店功能或者写字楼跟购物中心功能是最基本的组合。
城市综合体与多功能建筑的差别在于，多功能建筑是数量与种类上的积累综合，这种综合不构成新系统的产生，局部增减无关整体大局。
而城市综合体则是各组成部分之间的优化组合，并共同存在于一个有机系统之中。
商业综合体业态多样化与消费享受化，引导了商业地产的升级与变革，形成了休闲商业聚集的全新创造一一商业综合体，如高邮的波司登世贸广场、万达的综合体、上海新天地的时尚聚集、成都锦里、北京798艺术区等等，都成为了代表城市品牌与生活方式的标志区。
商业综合体代表着各种休闲需求的实现。
无论是商业办公、文化娱乐、教育运动、商务招待、健体美容、选货购物，都可以通过消费功能+模式+商业空间”创新完成。
商业综合体”的概念，源自城市综合体”的概念，但是两者有着明显区别。
城市综合体是以建筑群为基础，融合商业零售、商务办公、酒店餐饮、公寓住宅、综合娱乐五大核心功能于一体的城中之城”（功能聚合、土地集约的城市经济聚集体）。
UR四种发展模式
4 URD (Urban Recreatist Demo)
深圳类比区域：ɰɱ空缺 深圳类比区域：ɰɱ空缺 区位选择： 区位选择： 具有可持续发展的综合城市单元 本项目从区位与规模指标上拥有较高契合度 城市新兴区域/拥有独 （mixcell),城市新兴区域 拥有独 城市新兴区域 特景观资源和较低密度的多功能 我们需要以高起点的“华联 都市休 我们需要以高起点的“华联•都市休 建筑综合体模式的区域 闲示范区—URD计划”示范深圳城 计划” 闲示范区 计划 发展规模： 发展规模： 市未来。 市未来。 20-40万平米 容积率 左右 万平米 容积率2.0左右
U.R.的四种产品模式 的四种产品模式
3 URV (Urban Recreatist Village)
区位选择： 区位选择： 具有独特的居住环境/拥有独特的 具有独特的居住环境 拥有独特的 人文、景观资源/可在城市或市郊 人文、景观资源 可在城市或市郊 的低密度生活区 发展规模： 发展规模： 5万平米 容积率 以上 万平米 容积率1.0以上 深圳类比区域：华侨城/香蜜湖 深圳类比区域：华侨城/香蜜湖
软 性 指 标
DIS（ district identifications system) （ DSS(district service system)
2 URT (Urban Recreatist Town)
区位选择： 区位选择： 中心城郊或小城镇中心/具备完整 中心城郊或小城镇中心 具备完整 功能的区域/多种性质用地的综合 功能的区域 多种性质用地的综合 体/拥有完善的市政配套和独特的 拥有完善的市政配套和独特的 产业、 产业、商业或旅游资源 发展规模： 发展规模： 深圳类比区域： 深圳类比区域：蛇口海上世界 40万平米以上 容积率 以下 万平米以上 容积率1.5以下
城市综合体的运营模式
城市综合体的运营模式
1.设计与规划阶段：在城市综合体的设计与规划阶段，需要考虑到各
个功能区域的布局和交通、绿化等配套设施的设计，以便实现各功能的互
补和协调。
此外，在设计阶段还需要进行市场调研，了解目标用户的需求
和消费习惯，以便为各种商业和服务提供相应的设施和支持。
2.承包商和租户选择：城市综合体的运营模式包括选择承包商和租户
的过程。
选择合适的承包商可以确保在建设和管理过程中质量和进度的控制，并最大化投资回报。
同时，选择合适的租户对于吸引客流和提供多样
化的商业和服务也非常重要。
3.管理体系建立：建立健全的管理体系是城市综合体运营模式的基础。
管理体系应包括专业的物业管理、设施维护、安全保障、客户服务等各个
方面。
通过建立科学的管理体系，可以实现资源的合理配置、设施的高效
运行和服务的优质提供。
4.市场推广与品牌建设：城市综合体的运营模式需要注重市场推广和
品牌建设。
通过有效的市场推广活动，可以吸引更多的潜在客户，并提高
商业和服务业的知名度。
同时，通过品牌建设，可以树立城市综合体在消
费者心目中的形象和价值，提高投资回报率。
6.持续创新与更新：城市综合体的运营模式需要持续进行创新与更新。
这不仅包括引入新的商业和服务项目，满足不同用户的需求，还包括跟踪
市场趋势，不断优化管理体系和服务流程，提高运营效率。
城市综合体发展的五种模式
城市综合体发展的五种模式城市综合体是指一个城市中集中了商业、居住、文化、娱乐等多种功能的综合性建筑群体。
它不仅满足人们的各种需求，还能够改善城市空间的利用效率，促进城市发展和提升城市品质。
城市综合体的发展模式有很多种，下面将介绍其中的五种。
一、商务型城市综合体商务型城市综合体以商业为主导，融合了高级写字楼、商务酒店、会展中心等商务设施，并配以商业广场、娱乐设施等。
商务型城市综合体多位于城市中心商业区或商务区，为企业提供高质量的办公、商业和娱乐设施。
它为城市创造了更多的商业机会，吸引了众多企业和商家，推动了地区经济的发展。
二、居住型城市综合体居住型城市综合体是以住宅为主导，配以商业、社区和公共服务设施的综合性居住区。
它一般采用垂直布局，将多层住宅与商业和公共设施结合在一起。
居住型城市综合体为居民提供了丰富的生活服务，如购物、娱乐、健身等。
它解决了居民生活便利性和社交需求的问题，促进了居民的居住幸福感和社区凝聚力。
三、文化型城市综合体文化型城市综合体融合了博物馆、图书馆、艺术馆、剧院等文化设施，并配以商业、餐饮、旅游等服务设施。
它旨在推广和弘扬城市的文化艺术，提供人文关怀和文化产品。
文化型城市综合体不仅丰富了城市居民的文化生活，还吸引了众多游客，促进了旅游业的繁荣和经济的发展。
四、休闲型城市综合体休闲型城市综合体以休闲娱乐为主导，包括购物中心、主题公园、影院、游乐场等娱乐设施。
休闲型城市综合体旨在为人们提供丰富多样的休闲活动，满足他们的消遣需求。
它不仅提升了城市的娱乐水平，还创造了大量的就业机会，促进了商业和旅游业的发展。
五、绿色型城市综合体绿色型城市综合体以绿色环保为主导，将景观绿化、生态保护与城市建设相结合。
它注重绿色生态设计，布局合理，建筑节能，推崇低碳环保理念。
绿色型城市综合体旨在打造宜居宜业的环境，提供清新的空气和优美的景观，改善城市生态环境，促进居民的健康和幸福感。
以上是城市综合体发展的五种模式，每种模式都有其特点和优势，适用于不同城市的发展需求。
城市综合体的运营模式
城市综合体的运营模式综合体购物中心（又称城市综合体）的协同作用表现在提高零售收入使商业地产的总体开发价值得到更大的提升。
其他与购物中心形成互补的功用建筑包括：办公楼，酒店，服务式公寓，娱乐和公寓住宅等。
这些不同用途的功能建筑集合在一起和谐互动比起各自为政或独立运行的购物商场，将更有助于发挥每一个功能建筑的功效。
我将通过近年的两个在中国的综合体项目的规划案例就如何成功规划一个以零售为主导的城市综合体所需要考虑和注意的一些重要事项与读者分享。
一个是在上海附近的已经建成的嘉兴江南新天地，另一个是广州正在报建的徐地文化广场改造项目。
从长远角度看，城市综合体较独立商场有着无可比拟的优势。
独立商场只能吸引一般的购物人群，而城市综合体还会吸引除一般购物外到其他使用功能建筑的组合人群。
一般的商场在平日并不太繁忙，而依附于综合体的商场由于有大量的办公人群，提供了日间的商场和午餐的人流。
再则综合体由于其零售、餐饮、娱乐可使消费时段延长到下班以后的更长和更晚的时间。
还有就是共享停车场特别是在非上班时间段的利用，如电影院可在晚间更多的使用停车场，而办公大楼的停车使用则在日间，这种白天和晚上以及周末不同目的的交互使用极大地提升了停车位的效率。
也为综合体商业带来更多的人流和更多的非目的性购买的机会。
酒店客人可以在悠闲地漫步到连通的商场中发生即时购买。
服务式公寓的居民可以会经常光顾杂货店，超市，餐饮店和百货公司等。
以上和诸多的例子扩大了业主的总体消费客户的基础并提升了销售额。
尽管城市综合体比独立商场具有更大的聚人优势，但建筑规划和设计也更具复杂性，应当由具备大型城市综合体丰富经验的建筑规划师和设计师参与和把握。
下面是在规划城市综合体过程中必须考虑的几个重要问题：1，供公众/行人和车辆流通的景观及露天广场空间（有时为下沉式广场）2，每一功能建筑的可视性及建筑特征，通达性及为营销和推广而设的清楚的标识和图案3，对于零售裙楼之上的塔楼的结构和功能的规划尤其重要。
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酒店（含剧院）带动公寓、写字楼的发展 酒店（含剧院）带动公寓、
由于项目不考虑发展酒店，所以不适合发展酒店核心方式 由于项目不考虑发展酒店，
3.写字楼核心模式 3.写字楼核心模式 1.商业核心模式 1.商业核心模式
信兴广场—— 信兴广场——总建面28万，其中写字楼14.4万 ——
地标性顶级写字楼带动下的高端公寓、 地标性顶级写字楼带动下的高端公寓、大型商业综合体
住宅启动克服区域陌生、树立高形象， 住宅启动克服区域陌生、树立高形象，商业提升利润空间
住宅在其中有两大作用：1.先期开发，消除区域陌生感，为商业、写字楼开 住宅在其中有两大作用：1.先期开发，消除区域陌生感，为商业、写字楼开 发争取时间；2.树立高端、强势形象，为后期营销做铺垫 发争取时间；2.树立高端、强势形象，为后期营销做铺垫
写字楼——4.2万平米 写字楼——4.2万平米 ——4.2
国际标准5A甲级写字楼
以万象城大型购物中心为主力品牌和主导产品的“都市综合体” 以万象城大型购物中心为主力品牌和主导产品的“都市综合体”
酒店——6 酒店——6万平米 ——
超五星级酒店——君悦酒店
一期
购物中心（万象城）——18.8万 购物中心（万象城）——18.8万 18.8
筑面积16万平米，其中商业8万平米）
合肥首个名副其实的Mall 合肥首个名副其实的Mall，成为带动项目及区域发展的引擎 Mall，
金色地带 温莎杰作
4层商业—— 8万平米 层商业——
概况： 概况：总建面16万平米，其中 商业面积8万平米，4层裙房商业 定位： 定位：安徽首席复合体验式时 代欢乐主题购物公园 主力店： 主力店：国美电器、华联超市、 电影院、KTV、大型百货 销售方式： 销售方式：无经营权，返租10 ％（税前）10年，头三年返租资 金抵按揭
项目具备一定的外部条件，是可能的发展方向 项目具备一定的外部条件，
4.住宅核心模式 4.住宅核心模式
星河国际——深圳中心区高密度高层住宅类物业， 星河国际——深圳中心区高密度高层住宅类物业，底层 ——深圳中心区高密度高层住宅类物业 满布商业消化部分容积率
占地3.4万 建面23.5万平米，容积率4.5 占地3.4万，建面23.5万平米，容积率4.5 3.4 23.5万平米 住宅建筑面积15.3万平米，950套 住宅建筑面积15.3万平米，950套； 15.3万平米 商业4万平米（两层满铺），深圳天虹入驻 商业4万平米（两层满铺），深圳天虹入驻 ）， （百货） 百货） 停车位：1795辆 停车位：1795辆
标准的吉他型商业，原为深圳最顶级的百货，但 随着城市其它大规模商业兴起而逐步衰落
地王大厦聚集了大量的世界顶级企业， 地王大厦聚集了大量的世界顶级企业， 同时带动了旅游观光的发展，为商业 同时带动了旅游观光的发展， 和公寓发展提供了很大的支持
3.写字楼核心模式 3.写字楼核心模式
合肥财富广场——总建面20.5万 其中写字楼13.5万 合肥财富广场——总建面20.5万，其中写字楼13.5万， ——总建面20.5 13.5 占到66% 占到66%
上海商城—— 上海商城——五星级酒店（含大型剧院）带动下 —— 的城市综合体
包括：豪华公寓 包括：豪华公寓、国际水准的办公大楼、世界 公寓、国际水准的办公大楼 办公大楼、世界 知名品牌的购物商场 知名品牌的购物商场、五星级酒店 购物商场、 上海第一幢外商投资的综合性建筑群，以其 独特的建筑风格构成了申城现代化的标志，其中 的上海商城剧院更为整幢楼群中独具特色的窗口 上海商城剧院是以美国百老汇的马昆斯剧院 为蓝本建设的，剧院以双层楼厅设计，共能容纳 为蓝本建设的 991位观众(大厅731位，楼厅260位)，以其齐全 的设施为各种文艺形式，包括话剧、歌剧、芭蕾 舞剧、交响音乐会等提供演出的场所。
3.写字楼核心模式 3.写字楼核心模式
写字楼核心模式成功的关键驱动因素
外因
客户（产业）支撑——已形成产业簇群/ 客户（产业）支撑——已形成产业簇群/引入核心客户带 来相关簇群/ 来相关簇群/未来商务核心区 城市主干道——便利的交通系统 城市主干道——便利的交通系统
KPI体系
内因
视觉冲击——以超高层建筑/ 视觉冲击——以超高层建筑/建筑群成为区域地标甚至 城市地标 高形象 —— 公建化外立面、气派大堂 功能化体系——写字楼带动其他功能，并定位其他功能的 功能化体系——写字楼带动其他功能，并定位其他功能的 规模与档次 配套完善 —— 商业配套、公寓
模式五 均衡发展模式
1.商业核心模式 1.商业核心模式
典型案例——深圳华润中心，总建面50万平方米 典型案例——深圳华润中心，总建面50万平方米 的大 ——深圳华润中心 50 （商业56.6％，写字楼8.4％，酒店12％，公 型综合性商业设施（商业56.6％，写字楼8.4％，酒店12％，公
寓＆住宅比例达到21％） 寓＆住宅比例达到21％）
销售目标限制
Mall销售比例不能超过 Mall销售比例不能超过50% —— Mall有大量的主力店存在，需要开发商自 销售比例不能超过50% Mall有大量的主力店存在，需要开发商自 己持有出租，且租金回报率很低，这与本项目“不想持有”的目标相违背
本项目不适合发展以商业为核心驱动的综合体模式
2.酒店核心模式 2.酒店核心模式
城市综合体发展的五种模式
2011-3-8
本报告是严格保密的。
城市综合体发展的五种模式
模 式
模式一 商业核心模式
特 征
城市核心区；交通可达性地铁口/主干道沿线 区域功能的缺乏，需求旺盛；人流及商业气氛 一流的合作团队规划设计/经营管理
典型案例
深圳华润中心、日本福 冈博多运河城、合肥元 一时代广场
模式二 酒店核心模式
大规模住宅下的集中商业
该项目住宅和商业之间没有太多的关联性，但 该项目住宅和商业之间没有太多的关联性， 从地块价值最大化的角度来看，项目实现了住 从地块价值最大化的角度来看， 宅高品质的同时商业面积也最大化
这种形式下的大进深商业往往以持有为主
4.住宅核心模式 4.住宅核心模式
合肥金地国际——29万平米，高品质住宅、 合肥金地国际——29万平米，高品质住宅、公寓 ——29万平米 树立形象， 树立形象，带动商业街的发展
市场竞争激烈
本项目不可能成为区域商业领导者 —— 未来区域将面临50万平米的大型 未来区域将面临50万平米的大型 商业供应，大型超市、高档百货等Mall中核心主力店项目均没发展的可能性 商业供应，大型超市、高档百货等Mall中核心主力店项目均没发展的可能性
开发资金限制
大型集中商业的开发、运营需要大量资金投入—— 五万平米的大型商业总 大型集中商业的开发、运营需要大量资金投入—— 投资将超过1.5亿元（未计地下），且培育期往往需要2~3年，对于资金的要 投资将超过1.5亿元（未计地下），且培育期往往需要2~3年，对于资金的要 求非常高，风险非常大
香港最顶级的综合体物业
写字楼
高容积率下的商业裙房 持有经营，引进单一百货/超市/ 持有经营，引进单一百货/超市/家具家电专 业店等大规模商业 长临街面，以销售为目的 依托住宅的高品质形象，打造风情概念 无主力店的销售型商业，培育期会非常长， 且经营风险很大
基于商业销售的考虑，“住宅＋商业街”是项目最合适的发展方向 基于商业销售的考虑， 住宅＋商业街”
项目的区位条件不是很好；以居住为主体的片区； 深圳星河国际、合肥金 成熟度不高，居住人口有限；往往后期会开发商业， 地国际城、万科运河东 但规模往往不大； 一号 CBD/城市中心；主干道沿线/地铁口； 建筑面积20万㎡以上； 开发商强劲的实力和丰富的经验 专业的物业管理/经营管理 香港太古广场 北京华贸中心
4.住宅核心模式 4.住宅核心模式
住宅核心模式的两条发展路径： 住宅核心模式的两条发展路径：
住宅核心模式的基本认识： 住宅核心模式的基本认识：
各物业只是在形象、品牌上达到统一，物业之间的相互作用性比较小 住宅开发可能只是一个“缓冲剂”，同时起到树立形象的功能
住宅+ 住宅+集中商业 住宅核心模式 的两种路径 住宅+ 住宅+商业街
5均衡发展模式
——总建面约48万平米 总建面约48万平米， 香港太古广场 ——总建面约48万平米，其中写字楼占 43％，酒店占29％，商业 公寓均占14 ％，酒店占29％，商业＆ 14％ 43％，酒店占29％，商业＆公寓均占14％
面积（万平米） 总面积（万平米） 名称 面积（万平米）档次 总面积（万平米） 太古广场一座 8 甲级 20.5 太古广场二座 6.5 甲级 太古广场三座 6 甲级 港丽酒店 513间 五星 约14 香格里拉酒店 565间 五星 万豪酒店 602间 五星 购物中心 6.5 顶级 6.6 柏舍 136间 顶级 约6 . 7 曦暹轩 243间 顶级
被誉为未来深圳“新天地”。在这片步 行街区内，将引进世界一流的餐厅、酒吧、 小酒馆、茶屋、精致的零售店铺等
住宅——9 住宅——9万平米 ——
将建成深圳顶级豪宅
1.商业核心模式 1.商业核心模式
典型案例——元一时代广场，合肥第一Mall 典型案例——元一时代广场，合肥第一Mall（总建 ——元一时代广场
华润万象城定位为“深圳最大、华南最 好、中国最具示范效应”的购物中心
二期
公寓——1.5万平米 公寓——1.5万平米 ——1.5
超五星级酒店顶部，公寓住户也可以享 受超五星级的酒店服务
商业街——9.5万平米 商业街——9.5万平米 ——9.5
大型高端集中商业（万象城） 5A甲级写字楼先期入 大型高端集中商业（万象城）和5A甲级写字楼先期入 一举奠定了项目城市级的高端形象， 市，一举奠定了项目城市级的高端形象，后期借高端之 势发展可售型物业， 势发展可售型物业，增加整体的盈利能力
不远离城市核心区；交通可达性好，沿主干道沿线； 商务客户支持；开发商有足够的经济实力；顶级商 上海商城（波特曼酒店） 场配套设施 广州中信广场、深圳信 兴广场、合肥财富广场