关于房价上涨影响因素的实证研究

课程论文题目：关于房价上涨影响因素的实证研究学院统计与数学学院＿专业统计学班级统计0801课程名称计量经济学（课程设计）学号 0802100133＿学生姓名周彬指导教师赵卫亚成绩二○一○年五月目录一、引言 (3)二、文献综述 (3)三、模型变量选择与分析 (6)1、应变量的选取2、自变量的选取四、数据收集和模型的建立 (7)1、数据收集2、模型建立五、房价上涨影响因素及实证分析 (14)六、对策建议 (14)关于房价上涨影响因素的实证研究摘要：近年来，如何准确地对住宅项目进行定价，已经成为各界普遍关注的问题。

房价的持续上涨成为居民购房一大难题，其上涨的影响因素也成为人们所要重点研究的课题。

本文对房价上涨的影响因素进行计量经济分析，通过eviews软件建立计量经济模型，确定房价上涨的影响因素。

分析结果表明房价的上涨主要受国内生产总值和房价收入比两大因素的影响，其中房价收入比起到决定性作用，对房价的上涨具有重大影响，国内生产总值的变动对房价的上涨也起到一定的作用。

关键字：GDP 房价收入比房价上涨影响因素计量经济一、引言改革开放以来，特别是1998年推行城镇住房制度改革以来，我国国民经济取得了飞速发展，住房消费占我国城镇居民消费的比重越来越高。

同时，随着城镇居民住房观念所发生的重大转变，住房消费的有效启动，住房商品化新体制的基本确立，以及房地产投资的持续快速增长，使得以商品住宅为主的房地产业成为国民经济的重要支柱产业。

这些对于改善居民居住条件、提高人民生活水平、拉动经济增长、扩大就业以及加快城市建设都发挥了重要作用。

但是，当前我国房地产市场发展还很不平衡，在房地产业快速发展的同时也出现了许多值得我们关注的问题。

尤其是，当前我国房价已经超过正常水平，房地产泡沫现象日趋明显。

从全国总体来看，国家的宏观经济政策对房地产价格的调节作用显得非常重要。

而要进行有效调控，得首先识别在各种因素中，到底哪些因素能对房地产价格有影响。

二、文献综述房地产是国民经济的重要产业,其发展程度反映了一个国家或地区的经济及人民生活水平状况。

尽管我国房地产市场化的进程很短,但在经济发展和居民居住要求不断提高的强大需求下,房地产经济得到了快速发展,房地产价格一度上涨也很快。

住房是人们基本的生活需求,房价也自然是一般购房者最关注的问题。

由于房地产经济在国民经济发展中所起到的作用越来越大,而且与居民的切身利益有着密切的联系,所以房价的影响因素以及政府应采取的政策也受到了普遍的关注,政府、开发商与中介机构、金融机构、购房者都不同程度的影响了房价。

政府应分析房价的影响因素并采取积极的措施以保证房地产市场的稳步发展。

姜玉英[2010]在论文《浅谈房地产价格的影响因素》中指出影响房地产的主要因素包括四大方面：1、房地产价格的特性：房地产包括土地、建筑物和其它地上定着物三个部分，同时又是实物、权益和区位三者的综合体。

房地产的特性主要取决于土地的特性，是以土地的特性为基础的。

2、影响房地产需求的因素：消费者的预期，就是对未来房地产市场前景和房地产价格的估计、预测。

房地产的需求者对未来的预期将直接影响对房地产的需求，同时对房地产价格的影响也具有举足轻重的作用。

人口的增加必将导致对住宅需求的日益扩大，这也是对房地产需求的一个影响因素。

收入是影响消费行为的最重要的因素。

随着可支配收入的增长，对房地产的需求量会相应增加，而且收入水平的高低直接决定消费者的消费层次和结构。

因此，可支配收入应该与房地产价格呈显著正相关性。

3、影响房地产供给的因素：房地产开发投资额的增加，会直接刺激房地产业的发展；反之，投资水平的降低，会导致房地产业的发展受到很大的负面影响。

因此，就社会总投资来说，社会总投资和房地产业规模成正相关关系。

土地价格提高，会使得开发商获得利润减少，开发商为市场提供新建房地产的积极性下降；反之，土地成本降低，项目开发投资能给开发商带来更多的利润，使得开发商积极开发更多的房地产，增加市场的供给。

在完全竞争的房地产市场上，房地产竣工面积对房地产价格是有一定的影响的。

4、政策，利率等一些其他因素：一般国民经济发展水平较高的国家或地区居民收入水平也较高、资金比较充裕，无论是需求总量上还是供给上作为经济水平衡量尺度的GDP指标都起到了较大的推动作用。

房地产价格一般受利率变动的影响较大，从需求方面来看，利率下降，消费者贷款购房的成本降低，导致对住房需求上升，根据供求曲线可知，将会影响房地产价格上升；从供给方面来看，利率下降时，房地产企业融资成本降低，开发商的投资将会源源不断地涌向房地产业，房地产供给增加，根据供求曲线，将会导致房价下降。

国家的一系列相关政策和金融机构贷款政策也在一定程度上影响到了房地产价格。

祝立宏、周亚力在《资产评估》书中指出，房地产是土地和房屋及其权属的总称。

土地是房屋不可缺少的物质载体，任何房屋都不能离开土地而独立存在。

同时，土地的区位决定了房屋的位置，直接影响到房地产的价格。

该书指出，影响房地产的价格因素可以分为一般因素、区域因素和个别因素三个层次。

一般因素包括社会因素、经济因素和政策因素，区域因素包括商业繁华度、道路通达度、交通便捷度、设施完备度和环境质量状况，个别因素包括土地个别因素和房屋建筑物个别因素。

通过这些方面，将房地产的评估方法主要分为成本法、市场法和收益法三种，此外还有剩余法、基准地价修正法和路线法。

用成本法进行评估时，房地产的价格受到土地取得费、开发成本、开发利润、各类费用税金和投资利息影响；运用市场法进行评估时，通过计算出一系列相关的修正指数来最终确定房地产的价格。

沈悦刘洪玉在《房地产价格与宏观经济指标关系的研究》中选取商品零售价格指数、居民消费价格指数、城市居民消费价格指数衡量居民消费价格水平；选取城镇居民平均每户年可支配收入、城镇居民平均每户年收入、城镇居民平均每户年消费支出以及城镇居民房价收入比来测算居民对于房地产价格的承受能力；选取国内生产总值来衡量我国的宏观经济的发展状况以及发展趋势。

根据实例分析得房地产价格是价格指数的重要组成部分，两者必须保持一定的正常比例关系。

城镇居民的收入和支出水平是衡量居民购买力的重要指标，也是支撑房地产住宅价格的重要指标。

在国内生产总值持续高速增长的情况下保持适度的房地产价格上涨速度，对于宏观经济的发展能够起到一定的促进作用，一旦经济增长速度放慢，必须对房地产价格进行适当的宏观调控。

该文主要从宏观经济角度出发，选取一系列相关指标，揭示房地产价格与宏观经济之间重要的作用与反作用关系，并提出了一些建议。

马思新、李昂在《基于Hedonic模型的北京住宅价格影响因素分析》一文中结合住宅市场的发展及影响其价格构成因素，筛选出了影响最大的几个因素，又借鉴了现有关于Hedonic定价的理论方法和研究经验，尝试构建了北京市商品住宅价格的Hedonic模型。

并以“天朗房网”提供的相关数据为基础，对模型进行了拟合分析，得出了可供实际应用的计量经济学模型。

Hedonic模型是基于效用论的观点建立起来的价格模型，用此模型时的商品价格主要取决于商品各方面属性带给消费者满足的大小。

与传统方法相比，Hedonic模型能够全面的考虑到各种因素的影响，把握供给与需求的相互关系对商品价格的影响。

与此同时，随着时间的变化，各种因素在模型中的权重会发生变化，使得模型更加具有实际操作性。

结合相关的数据，文中将变量分为成本、消费者偏好和消费成本三类。

吴伟光、王霞、李丽在《抑制房地产泡沫问题》中，首先在只考虑成本的情况下得出了地价与房价之间的线性关系，然后运用宏观经济学中“蛛网模型”的思想，在考虑成本与市场供求的情况下建立需求函数、供给函数和供需平衡方程来分析市场需求对价格的影响，并考虑现实生活中，本周期的供应量与地产商对本期的预测房价有关，最后得出房价的表达式。

通过对城市房价模型的求解和分析，得出影响房价的主要因素有成本和供求变化。

其中成本具体表现为地价、建安造价和税费率，供求变化受价格波动的影响。

三、模型变量选择与分析结合文献综述中各种不同的模型和观点，分析得房价的上涨由诸多的因素共同作用。

其中，起主导作用的是房地产市场的供给与需求。

本文从宏观经济角度出发，重点分析房价与宏观因素之间的关系。

（1）应变量的选取在选取应变量时，供选用的有商品房平均销售价格和住宅平均销售价格。

商品房平均销售价格是指在全国范围内开发的商品住宅、办公楼、商业营业用房以及其它房屋等在某统计年度的平均价格，是一个反映全国各种房地产价格情况的综合指标。

住宅平均销售价格指全国范围内的商品住宅在某统计年度的平均价格，是反映全国范围内住宅价格情况的一个综合指标。

考虑到本文的主题，因此选取商品房平均销售价格为应变量，用字母Y表示。

（2）自变量的选取城镇居民家庭人均可支配收入（X1）和城镇居民人均消费性支出（X2）：城镇居民的收入和支出水平是衡量居民购买力的重要指标，也是支撑房地产住宅价格的重要指标，该指标可以真实地反映城镇居民家庭的实际购买能力。

城镇居民平均每户年消费性支出，指被调查的城镇居民家庭用于日常生活的全部支出，用以反映居民的总体消费水平。

国内生产总值（X3）：宏观经济的发展状况与房地产业的发展有重要的互动影响，宏观经济高涨时会加大对房地产的需求，从而会对房地产价格产生正向的积极影响，相反，过低的房地产价格也会对经济产生消极的影响。

衡量宏观经济发展的一个重要指标就是国内生产总值，即一个国家（或地区）所有常住单位在一定时期内生产活动的最终成果。

商品零售价格指数（X4）和居民消费价格指数（X5）：价格指数主要是用来反映不同种类商品或劳务价格总动态的指标。

商品零售价格指数是反映城市商品零售价格变动趋势的一种经济指数，其调整变动直接影响到城市居民的生活支出、居民的购买力以及市场的供需平衡。

居民消费价格指数是反映一定时期内城乡居民所购买的生活消费品价格和服务项目价格变动趋势和程度的相对数，可以观察分析消费品的零售价格和服务价格变动对居民实际生活费支出的影响程度。

房价收入比（X6）：房价收入比是指一套商品住宅价格总额与家庭年收入的比值，是社会和学术界广泛关注的衡量住宅市场价格和居民住房消费承受能力的重要指标。

房价收入比在所有的住房指标中是一个最重要的指标，在其他条件相同的情况下，房价收入比的高低能反映出有购房能力的人占整个人口的比例情况及政府住房政策是否失误等。

该指标能够有力的说明人们对住房价格的承受能力，评析当地的房价是否合理，判断一个地区的房价是否有泡沫等。

竣工房屋面积（X7）：在完全竞争的房地产市场上，房地产竣工面积对房地产价格是有一定的影响的。

年竣工面积上升时，房地产供给量自然就会上升，价格就会下降；相反，如果竣工面积下降，供给就会下降，房地产价格自然就会上升。