房地产金融：融资方式
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可变利率抵押贷款：随价格水平调整的抵押贷款(price level adjusted mortgage, PLAM；或可调整利率抵押贷款(adjustable rate mortgage, ARM))
❖ PLAM: 借贷双方只确定一笔贷款的初始利率(不考虑通货膨胀)，约定在 一段时间后按照市场价格指数比如消费价格指数)对贷款余额进行调整。
2020/4/1
天津师范大学城市与环境科学学院
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房地产经济学
四、房地产开发资金的来源
资金来源
2020/4/1
政府拨款
国营公司
银行贷款 抵押贷款
金融市场
证券 股票
各类公司 股份公司
企业自筹（资本金）
集体集资 预收款
住房公积金 住宅合作社
各类公司 特定城市政府与居民
各类公司
用户
天津师范大学城市与环境科学学院
直接路线 契约路线 存款金融路线 抵押银行路线
2020/4/1
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3
房地产经济学
按融资对象分
权益性融资 债务性融资
房地产企业股票
房地产权益信托
房地产权益合资
商业信用
直接融资
债券 租赁
间接融资 信用贷款 抵押贷款
2020/4/1
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房地产经济学
❖ 直接金融工具和间接金融工具
2020/4/1
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房地产经济学
本金等额还款利息与本 金关系图
Pm
利息
月还款额线
本金 时间
Nm
2020/4/1
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房地产经济学
❖等额偿还抵押贷款（constant payment mortgage, CPM）
即每月还贷本息合计金额相同，但每月偿 还的本金部分逐渐增加，利息部分逐渐减 少。
房地产金融
融资方式与工具创新
第一节 房地产金融体系及其理论
❖ 一、房地产金融概念
房地产金融是指在房地产开发、流通和消费过程中，通 过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融 服务的一系列金融活动的总称。
广义的房地产金融，是与房地产活动有关的一切金融活 动。
狭义的房地产金融表现为一些具体的金融形式，如对房 地产银行发行代券；成立住房储蓄机构；安排房地产企 业和基金上市；成立按揭类的证券公司；抵押贷款证券 化等等。房地产金融也可以进一步分为房产金融和地产 金融。
❖ 通常将贷款本金为1元时计算出来的每月等额偿还贷款 本息额称为抵押常数因子，用M表示，即有：
❖
M Rm (1 Rm )Nm 且有： PMTm M P
(1 Rm ) Nm 1
❖ 将贷款本金与抵押常数因子相乘即可得到每月偿还额。 也可计算一年的还贷额抵押常数因子。
直接金融工具是指非金融机构，如企业、政府或 个人所发行和签署的商业票据、国债、企业债券 和股票以及抵押契约等。
间接金融工具是指银行或其他金融机构发行或签 发的银行券、存款单、银行票据和保险单等，
2020/4/1
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房地产经济学
❖ 三、房地产金融基本特征
特征一、以不动产为抵押品来保证贷款的偿还性。 特征二、“无转移抵押”性质。 特征三、“财务杠杆效应”。
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房地产经济学
本金等额还款月还款额计算
❖
Pm
P Nm
----每月偿还的本金额；
❖
❖ It [P Pm (t 1)] R--m--第t月偿还的利息额；
❖
----第t月本息偿还总额。
❖PI t Pm It
❖ 本金等额还款额逐月减少，减少额为每 月偿还的本金的月利息。
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房地产经济学
等额本息还款计算
❖ 月还款额：
PMTm
P Rm
P Rm (1 Rm ) Nm
1
P
Rm (1 Rm ) Nm (1 Rm ) Nm 1
❖ 式中：PTM m —每月等额偿还贷款本息额； ❖ P—贷款本金； Rm —月利率；Nm —贷款总月数
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房地产经济学
❖ 房地产金融功能理论
对房地产业 对消费者 对银行（提高资金使用效率）
❖ 房地产金融产权理论
金融产权是以明确的房地产产权为基础，通过签订契约设定的一种 特别的留置权。
抵押权、房地产信托受益权、房地产可保权益、房地产基金持有权 等。
❖ 房地产金融利率理论
利率之间的差额是资金流动的动力 单利计息和复利计息 名义利率和实际利率（通货膨胀和计息期的影响）
整个贷款期内，本金部分按月等额偿还，利 息按本金的实际余额和合同利率计算支付。
缺陷是：每月还款额先大后小，不符合居民 的收入水平不断增长的实际情况，给借款人 归还贷款造成了较大困难。在贷款初期，月 还款额大，使得许多借款人的月收入难以偿 还贷款，不利于吸引贷款，影响抵押贷款业 务的拓展。
来自百度文库
2020/4/1
2020/4/1
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房地产经济学
第二节 房地产信贷融资分析
❖ 一、信贷融资的运用方向
开发贷款 经营贷款 消费贷款
❖ 二、信贷融资的主要方式
抵押贷款（以房地产作抵押品） 担保贷款（以第三者的信用做担保） 抵押加保贷款 按揭贷款
2020/4/1
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2020/4/1
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房地产经济学
❖ 二、房地产金融的类别与体系
房地产金融的构成及其类别
❖ 按不同的房地产领域分类 ❖ 按资金的融通对象分类 ❖ 按房地产金融的业务范围分类 ❖ 按房地产金融的操作实务分类 ❖ 按房地产金融工具分类 ❖ 按房地产金融机构分类
融资路线与房地产金融体系
❖ ARM: 首先根据抵押贷款时的市场利率确定初始利率，以后每隔一段时 间调整一次，以某个确定的利率指标加一个固定的利率附加值方式进行 调整。
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房地产经济学
❖本金等额偿还抵押贷款(constant amortization mortgage, CAM)
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房地产经济学
❖ 三、信贷融资的决定因素
信贷资金的供给与需求 实际利率 通货膨胀预期 各种风险
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房地产经济学
❖ 四、抵押贷款的方式和选择
抵押贷款的程序
固定利率抵押贷款
❖ 分期偿还固定本金式抵押贷款
❖ 充分摊销、分期偿还固定金额式抵押贷款
❖ 累进还款式抵押贷款
❖ PLAM: 借贷双方只确定一笔贷款的初始利率(不考虑通货膨胀)，约定在 一段时间后按照市场价格指数比如消费价格指数)对贷款余额进行调整。
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四、房地产开发资金的来源
资金来源
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政府拨款
国营公司
银行贷款 抵押贷款
金融市场
证券 股票
各类公司 股份公司
企业自筹（资本金）
集体集资 预收款
住房公积金 住宅合作社
各类公司 特定城市政府与居民
各类公司
用户
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直接路线 契约路线 存款金融路线 抵押银行路线
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按融资对象分
权益性融资 债务性融资
房地产企业股票
房地产权益信托
房地产权益合资
商业信用
直接融资
债券 租赁
间接融资 信用贷款 抵押贷款
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❖ 直接金融工具和间接金融工具
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本金等额还款利息与本 金关系图
Pm
利息
月还款额线
本金 时间
Nm
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房地产经济学
❖等额偿还抵押贷款（constant payment mortgage, CPM）
即每月还贷本息合计金额相同，但每月偿 还的本金部分逐渐增加，利息部分逐渐减 少。
房地产金融
融资方式与工具创新
第一节 房地产金融体系及其理论
❖ 一、房地产金融概念
房地产金融是指在房地产开发、流通和消费过程中，通 过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融 服务的一系列金融活动的总称。
广义的房地产金融，是与房地产活动有关的一切金融活 动。
狭义的房地产金融表现为一些具体的金融形式，如对房 地产银行发行代券；成立住房储蓄机构；安排房地产企 业和基金上市；成立按揭类的证券公司；抵押贷款证券 化等等。房地产金融也可以进一步分为房产金融和地产 金融。
❖ 通常将贷款本金为1元时计算出来的每月等额偿还贷款 本息额称为抵押常数因子，用M表示，即有：
❖
M Rm (1 Rm )Nm 且有： PMTm M P
(1 Rm ) Nm 1
❖ 将贷款本金与抵押常数因子相乘即可得到每月偿还额。 也可计算一年的还贷额抵押常数因子。
直接金融工具是指非金融机构，如企业、政府或 个人所发行和签署的商业票据、国债、企业债券 和股票以及抵押契约等。
间接金融工具是指银行或其他金融机构发行或签 发的银行券、存款单、银行票据和保险单等，
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❖ 三、房地产金融基本特征
特征一、以不动产为抵押品来保证贷款的偿还性。 特征二、“无转移抵押”性质。 特征三、“财务杠杆效应”。
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房地产经济学
本金等额还款月还款额计算
❖
Pm
P Nm
----每月偿还的本金额；
❖
❖ It [P Pm (t 1)] R--m--第t月偿还的利息额；
❖
----第t月本息偿还总额。
❖PI t Pm It
❖ 本金等额还款额逐月减少，减少额为每 月偿还的本金的月利息。
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等额本息还款计算
❖ 月还款额：
PMTm
P Rm
P Rm (1 Rm ) Nm
1
P
Rm (1 Rm ) Nm (1 Rm ) Nm 1
❖ 式中：PTM m —每月等额偿还贷款本息额； ❖ P—贷款本金； Rm —月利率；Nm —贷款总月数
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房地产经济学
❖ 房地产金融功能理论
对房地产业 对消费者 对银行（提高资金使用效率）
❖ 房地产金融产权理论
金融产权是以明确的房地产产权为基础，通过签订契约设定的一种 特别的留置权。
抵押权、房地产信托受益权、房地产可保权益、房地产基金持有权 等。
❖ 房地产金融利率理论
利率之间的差额是资金流动的动力 单利计息和复利计息 名义利率和实际利率（通货膨胀和计息期的影响）
整个贷款期内，本金部分按月等额偿还，利 息按本金的实际余额和合同利率计算支付。
缺陷是：每月还款额先大后小，不符合居民 的收入水平不断增长的实际情况，给借款人 归还贷款造成了较大困难。在贷款初期，月 还款额大，使得许多借款人的月收入难以偿 还贷款，不利于吸引贷款，影响抵押贷款业 务的拓展。
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房地产经济学
第二节 房地产信贷融资分析
❖ 一、信贷融资的运用方向
开发贷款 经营贷款 消费贷款
❖ 二、信贷融资的主要方式
抵押贷款（以房地产作抵押品） 担保贷款（以第三者的信用做担保） 抵押加保贷款 按揭贷款
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房地产经济学
❖ 二、房地产金融的类别与体系
房地产金融的构成及其类别
❖ 按不同的房地产领域分类 ❖ 按资金的融通对象分类 ❖ 按房地产金融的业务范围分类 ❖ 按房地产金融的操作实务分类 ❖ 按房地产金融工具分类 ❖ 按房地产金融机构分类
融资路线与房地产金融体系
❖ ARM: 首先根据抵押贷款时的市场利率确定初始利率，以后每隔一段时 间调整一次，以某个确定的利率指标加一个固定的利率附加值方式进行 调整。
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11
房地产经济学
❖本金等额偿还抵押贷款(constant amortization mortgage, CAM)
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房地产经济学
❖ 三、信贷融资的决定因素
信贷资金的供给与需求 实际利率 通货膨胀预期 各种风险
2020/4/1
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10
房地产经济学
❖ 四、抵押贷款的方式和选择
抵押贷款的程序
固定利率抵押贷款
❖ 分期偿还固定本金式抵押贷款
❖ 充分摊销、分期偿还固定金额式抵押贷款
❖ 累进还款式抵押贷款