远洋地产住宅项目总体营销策略大纲模板81p

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房子营销策划书范文3篇

房子营销策划书范文3篇篇一《房子营销策划书》一、项目概述1. 项目名称：[具体楼盘名称]2. 项目位置：[楼盘具体位置]3. 项目类型：[住宅/公寓/别墅等]4. 项目规模：[总建筑面积、总户数等]二、市场分析1. 目标客户群体：[年龄、职业、收入水平等特征]2. 市场需求分析：[对住房的需求特点、购房动机等]3. 竞争对手分析：[周边楼盘的优劣势比较]三、项目定位1. 产品定位：[根据目标客户群体和市场需求，确定楼盘的产品定位，如高端住宅、经济型公寓等]2. 价格定位：[根据产品定位和市场情况，确定合理的价格区间]3. 品牌定位：[打造独特的品牌形象，提高楼盘的知名度和美誉度]四、营销策略1. 广告宣传：[制定广告宣传计划，包括线上线下广告投放、户外广告等]2. 促销活动：[举办开盘优惠、节日促销等活动，吸引客户购买]3. 渠道拓展：[与房产中介、物业公司等合作，拓展销售渠道]4. 客户关系管理：[建立客户档案，定期回访客户，提高客户满意度和忠诚度]五、销售计划1. 销售目标：[制定明确的销售目标，如销售额、销售套数等]2. 销售进度安排：[根据项目进度和市场情况，合理安排销售进度]3. 销售团队组建：[招聘专业的销售人员，组建高效的销售团队]六、项目推广1. 开盘活动策划：[举办盛大的开盘活动，吸引客户关注]2. 样板房展示：[精心打造样板房，展示楼盘的优势和特色]3. 参加房展会：[参加各类房展会，提高楼盘的曝光度]七、财务预算1. 营销费用预算：[包括广告宣传、促销活动、渠道拓展等费用]2. 销售收入预测：[根据销售目标和价格定位，预测销售收入]3. 利润分析：[分析项目的利润情况，评估项目的可行性]八、风险评估与对策1. 市场风险：[分析市场变化对项目销售的影响，制定应对措施]2. 竞争风险：[分析竞争对手的策略，制定差异化竞争策略]3. 政策风险：[关注政策变化，及时调整营销策略]篇二房子营销策划书范文一、项目概述（一）项目名称：[具体楼盘名称]（二）项目地点：[楼盘地址]（三）项目类型：[住宅/商业/写字楼等]（四）项目规模：[占地面积、建筑面积等]（五）项目定位：[高端/中端/经济型等]二、市场分析（一）宏观环境分析1. 经济环境：分析当前经济形势对房地产市场的影响。

住宅专项营销大纲(PDF 72页)

恒久性：全球顶尖团队精心打造“引领未来的地标性”建筑群，让产品世代相传，独具传家风范。
A. SOM 总体规划 B. Callison 商业规划 C. KPF 写字楼概念设计 D. SWA 外部空间规划 E. MVA 交通专项研究 F. 香港利安建筑事务所
交通规划--- MAV
技术支持
概念规划--- SOM
悉尼
伦敦海德公园：
“全球均价最贵豪宅区”
2007年——伦敦西南郊豪宅 Updown Court别墅以接近10.8亿元人民币荣登全球豪宅榜首。
2008年——海德公园1号公寓“楼王”以1亿英镑（2.01亿美元）的价格成为世界最贵豪宅。
——该单位位于该栋公寓的顶层，可以俯瞰海德公园。购买者卡特尔外交部长沙伊赫•哈马德，也是这栋大楼的投资商。这栋公寓包括一个spa休闲中心、一个电影院、一座高尔夫模拟训练装置以及一个酒窖，还聚集了来自世界各地的绘画、古董和家具。
8.8% 8.8% 8.8% 17.7% 8.4% 24.9% 20.5%
6,848 4.0% 2.1%
173,266
100.0 %
100.0 %
工艺性：品牌开发商，十年倾心打造，对完美的执着精神，如名表一样注重每一个程序和工艺的品质、细节。
工艺，包含了对理想的承诺。
美学性：安全、人性、健康的居住美学倡导。拥有者可能看不到这些美学细节，但是我们坚持对生活居住美学的无上追求。
•定义项目全新价值体系标准；
•寻找更高的参照系；
•给客户无尽的遐想空间。
1、物理形态价值体系：不仅是在建造一座城市综合体，而且是在创造一座城市都会街区。
项目物理形态价值比较图
高
竞争力层面
海上世界华润大冲东海国际

远洋心里营销策划方案

远洋心里营销策划方案一、项目基本情况（一）项目概况远洋心里总占地面积约5.1万平方米，建筑面积约12.3万平方米，容积率为2.40，绿花率为30%，交付时间为2014年6月，远洋心里采取美式温暖褐石风格，规划有10栋小高层和4栋高层，主力户型面积89-140方，并配套有商业广场、商业街。

它开创性地将“花园洋房”与小高层融合，塑造出1楼、2楼私家庭院独立入户式居家空间；它将立体式多层次的堆坡景观和参与式宜居花园理念相贯通，营造出“宜居宜乐”的社区空间，大大提升了社区生活的舒适度、归属感，将为未来社区其乐融融的和谐氛围奠定基础。

项目共有六个户型：A户型90㎡三室两厅两卫、A1户型112㎡三室两厅、A2户型107㎡三室两厅、B户型120㎡三室两厅、B1户型140㎡三室两厅、 B2户型140㎡三室两厅，主推户型是A户型90平方，两室两厅，可变小三房，双阳台，双飘窗，一露台。

是一个非常好的户型，方方正正，两方朝南。

这就是主主推户型是A户型90平方三室两厅两卫：图-1：远洋心里主推户型图（二）项目位置远洋心里，坐拥城东新城，毗邻德胜快速路枢纽、沪杭高速、新东站核心枢纽，紧邻地铁1号线，集结多重交通枢纽，处于大杭州的心脏位置。

它距离地铁1号线七堡站仅500余米，距地铁1号线九和路站仅400余米，并有多路公交线路经过。

作为继钱江新城后政府着力打造的又一城市CBD，未来城东新城将成为集合高端商务办公、商业休闲、旅游服务、居住生活功能为一体的高品质、国际化城市新中心，本项目亦可轻松近享其内部规划的八大城市综合体，加上项目自带的独立商业中心，便捷都市生活可期。

图-2：远洋心里交通区位图远洋心里在10月10日领取16号楼预售证，共16套房源，预售证号为杭售许字(2013)第000108号。

项目预计10月中旬加推楼王9号楼，共88套房源，户型面积90-140平米，预计均价21000-22000元/平米，目前认筹可享受存2万抵4万优惠，并可现场参加砸金蛋活动，最高可以活动5万元购房抵用券。

2009辽宁沈阳远洋天地项目年度营销策略方案

07.6.28
850
126542
04.5.20
战略选择：成本不领先 =〉差异化竞争
房地产核心在于开发竞争策略的选择，本案在成本上处于弱势，就要通过差异化竞争，建立板块成交的高点，通过不同产品掌握定价话语权，以达成巨量去化
新带老，局部解放一期成本 =〉推高整盘销量
[局部稀释一期成本，确保整体盈利] 09年新推拿出3万平米洋房新货源
成本是浮动的，滞销带来的建设资金沉淀，会不断推高单位成本与整体市场不断下调的价格水平，形成反差
备注：由于不清楚贵公司资金来源，这里的测算仅提示滞销带来的成本提升
跑量目标的可行性分析
[竞盘土地成本列表]
项目 1 万科城 2 SR新城 3 金地国际花园 4 格林生活坊 5 万科新榆公馆 6 新加坡城 7 万科金域蓝湾 8 首创国际城 9 碧桂园银河城
2643.6
1524.6 1285.9 574.9
截止2月20 日销售量
120套 70套 15套 20套 10套
30套 19套 25套
直接的竞争对手万科——泽园组团销售价格为3800-4900元/㎡，峰汇组团（145 ㎡河景房）成交价格5700元/㎡（含1500元/㎡精装费），本项目与其在价格上竞争没有优势
备注：攻击点选择
营销提示
暗战全年，抓好3个集中跑量战机
房展会前强行开盘 4月中抢开盘（5/1续销） 6月底结合景观开盘
[贰]销售目标可行性分析
确保5215元/平米价格底限，预估年度目标
“跑量”与“保价”的再思辨
新带老，在冲击5.5亿年度目标下的价格建议
保价目标的可行性分析
新世界花园高层：5600
1月份两万入住； 2月中旬至2月底三期交5000 元首款，可享受立返5000元，再返10000房款，首付余款年底付清.

远洋地产2019年北京市北七家项目营销思路沟通ppt

11066.82
30% 3320.04
竞争型项目滟澜山
1.05 1.05 1.03 1.05
1.07 1.03 1.05 1.04 0.97 1.02 0.98 1.02 1.03 1.05 1.05 1.03 1.0366 31781
32944.18
20% 6588.837
誉天下
1.03 1.02 0.98 1.03
营销策略︱营销力策略
物业管理，服务为先
物业服务是项目品质的一面窗口，提前让客户感受到高端物业管理服务，可通过加强销售现场的软性服务的方式来实现，对增加客户的购买信心和对项目未来的预期起到重要的支持作用。
引入高端物业，让客户从进入售楼处、到参观项目样板间，到离开项目，全程感受到尊贵高端的物业服务品质。
价格策略
项目销售策略
价格策略推盘策略销售排期
价格策略︱说明
本次分析，主要针对本案在现阶段首期推出的产品制定推盘均价。考虑到时间因素导致的价格涨幅，将根据项目产品入市时的节点进行研判，本次分析针对目前的市场情况，将采用德尔斐法和竞争项目对比法两种方法进行理论价格分析。
调研区域及目标项目的划分：重点区域：奥北别墅区、中央别墅区其他区域：西山别墅区、远郊别墅区目标项目：纯联排项目和含联排产品项目
26781.58
5% 1339.079
价格策略︱边单位价格推导
类型
比较因素
权重%
地理位置交通动线区域印象自然环境区域配套楼盘基本素质
规模户型庭院容积率水域层高道路社区配套会所物业管理工程进度建筑风格综合得分对比楼盘价格
30% 8% 7% 5% 10% 45% 4% 10% 7% 4% 6% 4% 3% 3% 4% 10% 10% 5% 100%

远洋一方项目经营计划即大纲

版本编号：20080724-远洋一方一期项目经营计划-1.3F（经管会后调整版）远洋一方一期（北京）项目经营计划本部主管高管：赵泽辉项目主责领导：王福顺2008年7月29日目录1. 项目概况 (4)1.1项目决策依据 (4)1.2 项目区位 (4)1.3 项目总平面图 (5)1.4 项目主要规划条件 (5)1.5项目资源状况 (6)1.6股权安排 (6)2. 项目战略性安排 (7)2.1 项目特点 (7)2.2 战略定位 (7)2.3 项目资源销售与持有意见 (7)2.4 公司期望回报 (7)2.5 公司资源投入与专业支持 (8)2.6 主要工作安排 (8)2.7 风险提示 (8)2.8 项目计划管理职责分工 (8)3. 项目定位 (9)3.1 市场定位 (9)3.2 客户定位 (9)3.3 产品定位 (9)3.4 商业定位 (11)3.5 市场部职责分工 (13)4. 项目前期计划 (14)4.1 前期节点计划 (14)4.2 节点责任人 (14)5 项目设计计划 (16)5.1 产品配置 (16)5.2 设计工作计划 (17)5.3 设计费用 (18)5.4 项目后续设计管理要求 (18)5.5 规划设计职责分工 (19)6. 项目建设计划 (20)6.1 项目建设计划 (20)6.2 项目建设职责分工 (20)7. 项目营销计划 (25)7.1 项目卖点 (25)7.2 营销策略 (25)7.3 推广策略 (26)7.4 定价策略 (26)7.5 营销节点 (26)7.6 销售计划 (27)7.7 项目营销需其他部门配合的重点工作 (27)7.8 项目营销职责分工 (28)7.9 项目招商计划 (29)8. 项目成本控制 (31)8.1 总成本目标 (31)8.2 项目招标计划 (32)8.3 工程成本执行情况及资金计划 (33)8.4 成本控制职责分工 (34)9. 项目经济效益分析及资金计划 (36)9.1 项目整体效益分析 (36)9.2 分年度效益分析 (36)9.3 项目现金流量分析 (37)9.4 项目融资计划 (37)9.5 财务工作职责分工 (38)10. 项目二部人力资源安排 (39)10.1 项目组织架构 (39)10.2 人员编制及其人工成本预算 (39)10.3 人力资源工作职责分工 (40)11．项目客户工作计划（含物业管理） (42)11.1 客户工作(含物业管理)主要节点计划 (42)11.2 客户工作(含物业管理)主要职责分工 (42)11.3 物业工作计划 (43)11.4项目客户工作计划细化及职责分工 (43)11.5项目房屋交付工作安排 (43)12. 项目重点工作与风险因素 (44)12.1 前期工作 (44)12.2设计风险 (44)12.3工程 (45)12.4 成本风险 (46)12.5 销售工作 (46)12.6 交付工作 (47)12.7 物业管理风险 (47)12.8 二期入市 (48)1. 项目概况1.1项目决策依据远洋一方项目通过2006年2月6日第一次项目开发委员会，并于2006年2月28日通过项目开发委员会第二次会议（附件1-1），于2006年3月23日通过投资委员会审议通过；2006年3月25日通过一届八次董事会，并于2006年2月26日签订项目框架协议及股转协议，收购总对价4.3056亿元。

远洋别墅项目推广策略7-8

会展中心区域总部基地
小窑湾作为大连市城市副中心这一无可比拟的区域定位，使得区域板块获得了无限的未来升值空间。根据大连市对于小窑湾的规划发展方向，未来小窑湾将发展成国际化的湾区生活领地，是集金融、上午、办公、创新产业、居住和娱乐为一体的综合功能区。
行政中心
关键词：关键词：小窑湾国际化中心
项目推广策略
项目价值点整合项目总体推广主题推广阶段划分渠道建议分阶段营销策划和计划推广调性建议
形象推广期
树立小窑湾国际中心及创智高地产业园区形象，提高项目认知度。
时间媒体选择
报纸：报纸大连晚报、半岛晨报 8月初—8月中旬月初— 网络：网络搜房、焦点首页首屏通条，链接项目形象专题页杂志：杂志大连地产、航空杂志项目形象展示、产品全面介绍
热销期推广阶段划分
客户心理需求诉求、工程形象（进度）客户心理需求诉求、工程形象（进度）
10月月
秋展会
11月月
加推
12月月
推广主题
稀缺超高性价比商务办公居住区稀缺超高性价比商务办公居住区
推广策略
营销重点以周边路街媒体覆盖为主，覆盖为主，活动营销和推广宣传，广宣传，增加意向客户卖营销重点以周边路街媒体覆盖为主，体覆盖为主，活动营销和推广宣传，推广宣传，增加意向客户
推广主题项目详细卖点、开盘时效信息活动推广
中秋节活动：中秋节活动：如：“快乐放生。绿色中秋”中秋节登山放生；“花好月圆”中秋节嘉年华；高端产品说明会：高端产品说明会：做高水准项目说明会（如：说明会和奢侈品展相结合，提升项目品质；如契合项目自身低耗能环保这一概念，做概念型的产品说明会）样板间、示范区开放：样板间、示范区开放：开盘前开放样板间、示范区可提升客户意向。项目开盘短信、电话

{营销报告}远洋城营销推广报告

（营销报告）远洋城营销推广报告远洋城营销推广方案----------------------------------------壹、销售策略（壹）首期于商业项目的销售中提出返租概念其根本目的于于降低投资者的置业门槛和投资风险，但由于即返的实施，投资者需要于前期相应的年限内自己供楼，违反了目前确定的总体原则——投资者购买铺位后不用供楼。

鉴于目前这种情况，建议采取首期分期付款（即发展商免息贷款）的方式达到降低置业门槛和投资风险的相同效果。

具体安排：投资者首期付壹成第壹年付壹成第二年付壹成第三年付壹成（二）返租率由于“投资者购买铺位后不用供楼”总体原则的提出，相当于前十年实行9.57%的反租率，考虑10年中物业的自然升值及通货膨胀的影响，提出10年后12%的返租率，比较符合人正常的投资心理预期，同时也给投资者以物业升值的直观感受，利于投资者信心的增强，使提出的返租概念成为真正的卖点。

因此建议于后十年的返租期内提12%的返租回报（具体分析见价格定位的投资测算部分）。

（三）回购为进壹步增强投资者的投资信心，打消其顾虑，能够向投资者承诺“20年后现价俩倍回购”。

对于发展商来讲，考虑20年中的物业升值及通货膨胀的影响，20年后铺位的价值肯定超过现价的2倍，因此投资者于20年后要求发展商回购的可能性不大，即使有回购的可能，发展商也不会有任何的损失。

因此目前回购承诺的提出，只是为了服务于现阶段的销售，增加项目的卖点，不会给开发商带来根本上的利益损失。

（四）履约保险保险公司于普通大众的概念中就是属于风险规避和转化的机构，作为壹项商业行为，如果有保险公司的加入，给人的感觉肯定会觉得更有保障，因此，对于本项目来讲，作为增强投资者信心的壹项措施，我司认为于能和保险公司达成壹致意见的前提下，合同履约保险的提出无疑会对投资者的投资信心产生积极的作用，成为项目的壹大卖点和投资信心的保证。

（五）担保目前商业项目的操作中，合同的签订通常是和运营管理公司发生直接的联系，但运营管理公司于项目中没有任何的实体利益，如果运营不善或是出现财务上的问题，运营管理公司没有任何实力承担合同规定的返租承诺，因此，于操作中投资者的信心会显得不足，针对这种情况，发展商以担保人的身份加入合同的签订过程，有发展商承担连带履约责任，增强投资者的投资信心。

远洋地产远洋城核心区高端地块定位及营销策略全案报

•未来中山城区豪宅项目供应虽然增加，但低密度产品集中在郊区，而主城区主要以高层产品为主
•中海
•奥园广场 •滨江一号
•淘金豪庭
•世纪新城4期 •时代
•城区
•豪逸.御华庭
•雅居乐 •万科
•远洋城
远洋地•御产远龙洋山城核心区高端地块定位 •15
及营销策略全案报
•定位方向二：低密度产品最大化
•观点一：未来3年豪宅供应量达400万平米
6500 4500
108560 28510.6
供货面积销售面积目标销售金额
(平米)
(平米)
(亿元)
108560
75992
4.71 4.94
28510.6 22808.48
1.03
供货金额 (亿元)
5.89 7.06
1.28
2010年
小鳌溪 A9二组团
A14A15
7000 15000 16000
180000 32390 57085
6000元/ ㎡ 19500元/ ㎡
10万-15万元/ ㎡
远洋地产远洋城核心区高端地块定位及营销策略全案报
•趋势1
未来市场走势相对平稳，市场机会凸显，市场复苏期可加大“婴儿”产品供应。
•收
•明
益
星
系
数
•现金牛
•萧条期
•婴儿
•问题
•风险系数
•收
•明
益
星
系
数
•现金
牛
•复苏期
•婴儿
•独栋
•联排
远洋地产远洋城核心区高端地块定位及营销策略全案报
•趋势3
100-180平米面积段改善性产品是市场的供销主力，占到整体销售的70%。

某地产项目远洋一方营销计划框架

某地产项目远洋一方营销计划框架1、市场情况简析1.1. 区位价值本项目地处东五环外，通惠河以南，城铁八通线官庄站和双桥站之间。

本项目所在区域位于以CBD 为核心的东部商务区与北京市“十一五”计划重点发展的通州新城之间。

首先，在以CBD 为核心的东部商务区迅猛发展的带动下，必将催生东部地区的配套住宅需求，本项目正处于 CBD 东部商务区所辐射的居住配套区内；其次 CBD 东部商务区和通州新城的迅速发展必将带动整个东部地区价值的提升，市场潜在需求巨大；第三，整个东五环至通州之间区域属于重点发展区域的过渡带，在CBD 东部商务区和通州新城飞速的发展所产生的辐射下，本区域内的市政、交通、生活配套都将在短期内得到大幅度提高。

本项目位于官庄地铁站以南，距城铁八通线约900 米，紧邻双桥东路，南北贯穿朝阳路、京通快速路、京沈高速，交通情况便捷。

项目周边住宅市场发展成稳步上升趋势，所针对的客户群体简单分为三类：官庄本地区的地缘客户；CBD 东部商务区客户；投资型客户，市场需求潜力巨大。

1.2. 项目周边项目简介本项目周边住宅市场总体平均价格在8300 元/平米上下，项目多以高密度中小户型为主，且规模较小，目前多以基本售罄，而大规模、房源充足的中上档次项目较少。

各项目内普遍没有市政水源引进，多数项目都是靠深井水入户解决日常饮用水及生活用水，水质较差。

与本项目能够形成明显竞争关系的以东一时区和北京新天地为代表。

东一时区与本项目仅一路之隔，遥遥相望，其一期已经全部入住，二期和三期紧邻9 万平米自建公园，目前还没有正式销售，预计会于一方同期推出。

从产品上讲该项目后期与一方差别不大，均以中小户型为主。

北京新天地位于京通快速路以北，杨闸环岛东北角，项目共分 5 期开发，规模较大，楼层较高，目前项目已经具备一定整体形象，目前在售的第三期均价在 8300 元/平米左右，预计今年年内与一方同时开盘。

从产品上讲该项目与一方基本一至，但密度较大，容积率在 3 以上，几乎全部是 28 层高板。

杭州远洋大运河商务区营销提报

Presentation of residence
25
杭州远洋▪大运河商务区A01住宅营销策略建议书
繁华的背后
找出精髓
与
远洋大运河商务区
拱墅区，以普通住宅为主区域物业特征
杭州万象城
钱江新城，高档住宅集聚区华润新鸿基，已有运营成功的深圳万象城
精装，均价28000元/m2。区域同类型产品均价30000元/m2 ， ——性价比高新城整体开发的CBD，无传统观念阻力，——认同度高
繁华的背后
找出精髓
难道远洋· 天盛城就是这样一个不被人认可的楼盘吗？
不！那是没有找对适合人群！
Presentation of residence
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杭州远洋▪大运河商务区A01住宅营销策略建议书
二.
【淡威胁：寻得客户】
选择正确目标客户，淡化市场客群威胁
Presentation of residence
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杭州远洋▪大运河商务区A01住宅营销策略建议书
时间定格
虽然，城北开始启动，未来2-3年才真正属于城北但是在居住价值上，城北留给人们的印象：
与高端只是擦肩而过
Presentation of residence
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杭州远洋▪大运河商务区A01住宅营销策略建议书
远洋与杭州
记忆
曾经现状
中国远洋，这个传奇开始于1961 年…… 航运、物流、船代、货代、船舶工业、码头、贸易、金融、房地产和IT等多个行业；
远洋秉承着“共同成长，相伴一生” 的精神，把从北京起家的成功经验，致力于商业到住宅再到办公、酒店，以无可挑剔的楼盘品质秉承了“回报社会、客户专家”的品牌传奇。远洋的地产精神，是追求生活、注重品质、倡导都市化的体现，远洋大运河商务区——国际一体化生活共同体，为杭城铸造明天，为城北引领时尚，创造城市价值！

某房地产住宅项目总体营销策略大纲模板

130㎡、160㎡三居；190㎡、220 ㎡四居，均价5.5万元/㎡，月均去化10套。
285310平米四居产品
金茂府
二期剩余145套
三期预计为270-380㎡四居及五居，248套，预计2012年4月后推出
公园1872 剩余69套房源
1#楼预计在2012年4月加推预计加推300㎡以上的四居及五居。
8# 7#
6# 4#
315平米 285平米
190平米 165平米 210平米
2#
3#
1#
1-2 全盘整体销售目标分解
1-3 目标分解结论导出
明确项目主力销售期及项目入市当年销售额占整盘份额根据上一年度统计数据，定位项目入市当年销售额在当地市场中所处地位明确项目主力产品，及其所占整盘及入市当年资源的份额确定价格目标、速度目标（即销售金额目标）、其它目标（如公司战略、项
保利东郡
三居165平，四居190平，推出182套，去化60套，均价4。8万，五居285、315，推出118套，去化28套，均价4.9完
凯德锦绣
一居90平 2居90-100,3居 140-160平，单价3.8万, 223套
160190平米三居产品
逸翠园
远洋万和公馆红玺台禧瑞都瑞安君汇
太阳公元
三居 125-170 平，四居220平预计推出336套，预计单价3.2万两居170平，单价6万左右，48套 LOFT70-90平，LOFT单价6.2万，月均去化2.13套，剩余近77套
170平两居，175平三居，成交单价6万，月均消化7套，余57套
存量2200套，30万平米共180套，190-280平米三居，230-450四居
2-1 目标下的背景分析 2-2 核心问题导出

月07日杭州远洋·公馆实效营销案

远洋公馆的挑战及机会
挑战：
前期宣传虽在市场上建立起知名度但是项目形象与运河商务区的形象相混淆推广力度及传播面较少，导致市场声音甚少—“消隐于市” 同时项目价值点不清晰，没有做到“显而贵于市”来支撑项目的高售价
远洋公馆的挑战及机会
机会：
a/西区是项目产品的整体升级，更加凸显运河人脉及历史价值 b/位于运河商务区中心，强烈保值驱动，富裕家庭换房意图明确
1 解决
重点商圈 “点’的推广
1.
锁定社区直投DM
杭州的中高端社区以及周边的城市高档社区
杭州：钱江湾花园、盛世嘉园、怡景花城、春江花月、金基晓卢等温州：京都城、世纪锦绣园、中瑞曼哈顿、鹿城广场、海港大厦等宁波：龙湾银都、中央花园、银杏四季、世纪城, 丰华名都,锦地水岸等
推广主题：千年运河国际大都会传世之“家”
2.网络覆盖a/ 竞品搜索覆盖关键词：远洋公馆、大运河商务区、拱宸桥等
b/ 网络公关公司关联合作在网络论坛覆盖目标客户。月度合作。
c/ 网页文字链+专题页
在新浪设立文字链，配合项目专题页，同时与易居建立合作关系开设电商，制造网上运河观景房拍卖等事件，促进受众对项目的了解，持续吸引公共关注
总结：
1.运河，对运河的历史以及风水等影响颇重，注重大户人家的观念启示：推广中，千年运河的历史渲染
2. 升值，处在运河商圈中心，对房子的价值和作用，有自己成型的认识和理念启示：推广中，中国式传世大宅的观念导入
3.客户来自主城区以及温州等周边城市启示：细分区域深入推广
4.世界级综合体，客户兼顾工作和时尚生活，改善居所启示：强调时间、交通和CBD的生活便利，即国际大都会
主流门户网络（新浪、腾讯、网易等)首页需要版面呈现远洋公馆的关键词

远洋地产项目总体营销策略大纲(PPT 81张)

霄云路8号,450㎡，精装单价6.5万元/m² ；
CBD商务区价格：4.5-6 万元/㎡
东南三环价格： 3.5-4万元/平米
二环三环
四环
2-1 目标下的背景分析——竞争背景
同区域（相近）万科蓝山（167）禧瑞都（170）太阳公元（150－200）绿城诚园（170）中化方兴（180－220）君汇（190－280）红玺台（280－300）中化方兴（320－350）富力十号（220－280）公园1872（200－300）泛海国际（300）君汇（230－450） √ √ √ √ √ √ √
226㎡四室
217㎡三室
48套
48套
20%
20%
价格情况
住宅45000元/㎡，商住公寓40000元/ ㎡，含 5000元/ ㎡精装修标准，赠送全德系厨卫家具家电。
蓄客情况
2010年12月28日售楼处开放，开始进行办卡蓄客，搜房白金卡2万元可以抵10万元。目前，共积累近800组办卡客户；由于项目主要蓄客时间均处于新政出台前期，客户中90％为外地客户，办卡有效率较低。
四居 260-350平米，平层单价5.3万，月均去化312400套，70万平米左右
四居240平，成交单价3.9万，月均销售7套，余30套
三居450平，四居430平，五居520平，月均去化1.33套，余237套左右，后期仍有400平以上产品推售，近330套
##项目案例分析——09年地王预计今年4月17日入市，各方面质素较佳，具备较强的综合竞争力。
地址占地面积朝阳广渠路15号 (广渠路大郊亭西北) 155919平方米
建筑面积
容积率绿化率项目规划
11#楼