南山后海中心区规划分析报告

南山后海中心区规划分析报告1：南山区规划分析2：后海片区规划分析1：南山区规划分析1.1、南山区“十三五”规划南山区依托四大功能定位重点布局六大片2016年4月12日，深圳市发布《深圳市国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》,纲要指出，到2020年，深圳GDP总量将达到2.6万亿元,对比2015年的1.75万亿元，接近1万亿的增量。

年均增速需达8.2%，这意味着未来5年内深圳的年均经济增速要保持8.2%左右的中高速水平。

明确提出将重点打造前海、南山和宝安中心区域为新的市级中心。

其中前海中心包括了南山建成区的核心区域。

从罗湖到福田，再从福田到南山、前海，过去三十多年，深圳城市中心漂移的路径渐趋明显，重点布局六大片区——前海、蛇口、深圳湾、后海、留仙洞、高新北，四个中心的功能定位——成为深圳的经济中心、科技创新中心、文化中心和国际交往中心，也将是南山“中心城区”的内涵与主体。

1.2、四个中心的功能定位科技创新中心南山优势十分突出，国家级高新技术企业总数占全市的1/3，高新技术产品产值占全市的1/4，战略性新兴产业增加值占全市的1/3，区域创新孵化能力被省社科院评为全国第一，未来需要不断巩固创新强区地位，追赶国内甚至国际科技创新强区。

文化中心南山已有深圳湾体育中心、保利剧院、南山文体中心等一批文体场所，有世界之窗、欢乐谷等著名5A级景区，且南山文化产业实力雄厚，占全市的1/3，这些都为打造文化中心奠定了扎实的基础。

下一步，深圳市歌剧院等市级重点文化设施也将布局深圳湾，为南山文化中心的功能注入更具活力的支撑。

国际交往中心南山的国际化条件也比较好，坐拥深圳湾、前海湾，地处粤港澳大湾区黄金入海口，辖区居住了深圳40%以上的外籍人士，全市9所国际学校有8所在南山，蛇口等三大港集装箱吞吐量占到了深圳的一半以上，有133条国际集装箱班轮航线，基本覆盖了“一带一路”沿线国家和地区，也具备了打造国际交往中心的条件。

1.2、南山区未来开发建筑体量目前的南山区，是全市最大的一个工地，有前海、蛇口、后海、深圳湾、留仙洞、高新区北区六个重点发展片区都在加快建设；经过初步核算，南山区经过二十几年的发展，一共建成了9000多万平方米的建筑；目前正在建设的这六个重点发展片区和加上计划开展的城市更新项目，未来南山还要再建设7500万平方米的建筑体量。

预计会在15年时间完成建设，几乎是再造了一个新南山。

1.3——南山区大沙河创新走廊深圳全力打造深圳湾超级总部经济，如何实现这一目标？大沙河创新走廊正成为重要支撑。

因为，在大沙河创新走廊这片深圳湾区106平方公里的土地上，高端创新资源汇聚：深圳三分之二的高端人才、三分之一的高新技术企业、60%的重点实验室和工程技术中心。

11月17日高交会期间，南山与市投资推广署一起，举行大沙河创新走廊重点项目投资推介会，深圳湾科技生态园、万科云城、留仙洞总部基地等19个项目亮相，一批新兴产业园授牌，力争吸引更多战略性新兴产业、未来产业落户。

目前，大沙河创新走廊规划编制已初步完成，实行”五个三工程”优化创新发展模式，新兴产业基地建设进展顺利，已建成56个新兴产业园。

其中，新增29个新兴产业园，总面积超过150万平方米；未来的深圳湾，从东往南再往西，从后海湾，到蛇口渔港、太子湾，再到赤湾、妈湾、前海湾，长达55.8公里的海岸线，不仅是一条美丽的滨海风光带，也是一条靓丽的产业风景线，更是深圳落实“一带一路”国家战略、发展湾区经济的桥头堡和主战场。

1.4——南山区新增长极——大沙河创新走廊”一带一路”目前，南山拥有国家自主创新示范区、广东自由贸易试验区、粤港澳大湾区，“三区叠加”的优势。

借助大沙河创新走廊，打造“南山—前海”城市中心，在这一创新要素聚集的区域，大沙河创新走廊有望崛起成为国际创新中心，成为深圳创新发展新的增长极。

从产业分布上看，大沙河下游的深圳湾高新园区，高新技术企业和研发中心林立，形成技术创新高地；大沙河上游的大学城，高校和科研机构云集，形成知识创新高地；大沙河中游，正在加快开发的留仙洞园区和正在更新改造的一批旧工业区，即将形成产业创新高地。

随着深圳“十三五”规划蓝图的展开，大沙河创新走廊将要争取建成国家自主创新示范区核心区，前海蛇口自由贸易试验区的支撑区、粤港澳大湾区先行区。

1：后海片区规划分析后海金融总部经济中心总体规划1、地理位置后海湾填海区位于南山蛇口东部，深圳湾与珠江出海口交汇处，由后海滨路以东、滨海大道以南和深圳湾围合而成，全部填海造陆而成，地形平坦，比较方正，大致呈东西长、南北短的长方形状，总面积537.06公顷。

2、区域交通后海湾填海区拥有发达的交通网络，主要干道“四纵三横”形成闭路循环。

四纵：后海滨路、沙河西路、科苑大道、中心路（规划中）南北贯通整个区域，三横：滨海大道、东滨路、望海路东西贯通整个区域。

另外，创业路、登良路、工业八路、工业七路、招商路等也向东延伸进区域内。

另一个交通亮点是地铁线，地铁2号线沿后海滨路从区域西面经过，区域内设有四个地铁站，从北至南依次为后海站、登良站、海月站、湾厦站，使得片区内的物业几乎都成为地铁物业。

3、周边情况后海湾填海区狭长的地形使得其与周边多个组团连接，首先区域本身属于深圳湾15公里滨海休闲带的中部，拥有稀缺的海湾资源和生态景观，南段毗邻后海生活区、蛇口生活区、蛇口商务区、海上世界，北段毗邻南山商业文化中心、南油购物公园、高新技术产业园区。

可见，后海湾填海区与多个居住区、商业区、旅游区相连，处于各功能组团的转换区，起着承上启下的连接作用，客观上要求该区域要承担多种城市功能，以继承和深化各组团的功能，使各组团形成连续的、一体化的布局，互补共生、协调发展。

4、景观规划区域内的景观以“一湖三带”为主，“一湖”即内湾湖，占地70万平方米，水域面积36万平方米的内湾湖像镶在区域内的一块蓝宝石，目前已经开发成F1摩托艇世界锦标赛赛场，是区域的代表性景观亮点之一；“三带”即三条绿化带，东面沿岸为15公里滨海休闲带的中部，由北至南以此规划有小沙山、追风滑轮公园、流花山、弯月山谷、日出露天广场、婚庆广场、观桥公园、海风体育公园等休闲景点，西面沿中心路是一条南北贯通整个后海湾填海区的宽90米的带状公园，中部沿科苑大道深圳口岸段是一个宽70米的城墙公园。

5、功能分区由于南北段所连接的组团不同，为了充分发挥各自的地段优势，规划上以东滨路为界将后海湾填海区分成南北两个区，南区命名蛇口东填海区，规划为居住和口岸用地，北区命名后海中心区，规划为商服旅游休闲用地。

5.1、南区——蛇口东填海区5.1.1、地理位置蛇口东填海区由于其位于深圳市南山区蛇口镇以东、深圳湾与珠江出海口相交接的部分而得名，区域范围为后海滨路以东、东滨路以南和深圳湾围合的区域，规划总用地面积310.89公顷。

其中，南区又以西部通道口岸红线（大致沿科苑路）为界分为东西两个区，东区规划用地面积177.35公顷，西区规划面积133.54公顷。

5.1.2、规划定位蛇口东填海区位于深圳中部滨海休闲带的中部地带，北部及其以东部分为深圳未来的沿海RBD发展中心，南部及西部为蛇口滨海生活区，因此，蛇口东填海区需要承担多种功能，为深圳市沿海旅游发展带与居住生活组团的转换区，既承担重要的滨海休闲区的功能，又承担为RBD及西部通道口岸进行生活配套的功能。

根据所承担的城市功能不同，东西两个区的规划定位不同：东区定位为深圳市重要的交通枢纽、口岸商业及滨海休闲带；西区定位为延续蛇口独特风情的、代表深圳门户形象的滨海生活区。

规划居住人口约5万人，全部集中在西区。

5.1.3、用地规划蛇口东填海区规划总用地面积310.89公顷，其中城市建设用地309.36公顷，占总用地99.5％，非城市建设用地（包括特殊用地、发展备用地）1.53公顷，占总面积的0.5％。

在西区的133.54公顷用地中，居住用地72.67公顷，住宅用地67.46公顷，分别占西区城市建设用地的54.54％、50.6％；东区177.35公顷用地中，军事及备用地1.53公顷，占0.86％，城市建设用地175.82公顷，占99.14％。

5.1.4、建筑面积规划根据规划，蛇口东填海区规划区总建筑面积181.5万平方米，总毛容积率0.58。

其中，西区总建筑面积174.7万平方米，毛容积率1.3。

规划居住面积为157.23万平方米，全部集中在西区；办公面积为5.76万平方米，主要为东区的深圳湾口岸；商业面积为9.76万平方米，大部分集中在西区，公共配套设施面积为8.57万平方米，主要集中西区。

5.1.5、配套设施规划根据规划，本区规划有教育、医疗、文娱体育、行政管理、公安消防、邮电、商业等各种配套设施，具体规划如下：5.1.6、开发现状蛇口东填海区目前已经进入开发的高潮，口岸和西部通道已建成，各种配套设施正在有序的建设中，居住区全面开发，十个新盘拔地而起，预计2-3年内将会全部开发完毕，届时在深圳湾之滨将屹立一片现代化的高尚滨海住宅区。

东区的深圳湾口岸、西部通道已经建成并投入实用，城墙公园正在建设中。

西区的住宅区已经陆续开发，已开发或正在开发的项目有卓越维港、皇庭港湾、曦湾、宝能太古城、新天湾畔、三湘海尚、颐岸阅海、百丽湾、紫藤苑、鸿威海怡湾畔等十个项目。

带状公园的西区段目前正在建设中。

5.2、北区——后海中心区5.2.1、地理位置后海中心区位于深圳湾滨海休闲带西侧，深圳湾口岸北侧，南山商业文化中心东侧，高新技术产业园区南侧；并由滨海大道、沙河西路、东滨路以及后海滨路形成边界，规划总用地面积226.17公顷。

5.2.2、规划定位后海中心区的发展定位：未来深圳城市的滨水生活中心、办公、商业、文化、体育、娱乐高度聚集，以滨海环境特征为主，有完善公共服务系统的特征鲜明的海傍新城。

体现深圳城市建设和城市空间及城市生活的新标准、新价值。

其城市功能将是城市中心功能、核心绿地、体育功能三位一体。

根据所承担的城市功能不同后海中心区同样可以分为东西两个区，东区承担的功能主要有文化、体育、娱乐、休闲等，西区承担的功能主要有办公、商业等。

5.2.3、规划用地后海中心区总规划面积226.17公顷，全部规划为商服、市政、绿地、水域、文体设施等非居住用地，具体如下表所示。

5.2.4、开发现状后海中心区东区的体育板块已经开始建设，其中，F1世界摩托艇国际锦标赛赛场已经建成并投入使用，深圳湾体育中心已月2008年9月动工建设；西区的金融区还处于待开发状态。

①内湾湖：占地70万平方米，其中，水域面积36万平方米，环湖绿地34万平方米，已经建成F1世界摩托艇国际锦标赛赛场。

②深圳湾体育中心：深圳湾体育中心为2011年第26届世界大学生夏季运动会的主要分会场，工程采用“春茧”方案，已于2008年9月动工，将在2010年底竣工。