腾俊国际陆港 大商贸篇1

商业运营
资本运营
运营篇
核心商业模式 打造“永不落幕”的商品展、贸、销、流通“一站式”贸易。
“永不落幕”解析：将临时展与常年展相结合，网上贸易与实地展贸相结合，进口商品展贸
与出口商品展贸相结合，打造以国际、国内商品常年展示与多档期的大型展览互动为促进， 让会展“永不落幕”，形成以展促贸、展贸结合、链式配套、一站展销的商业发展模式核心。
万达是自持商铺，靠开发住宅的资金开发商业，用住宅的人群作为基础消费客群带动商业， 形成万达商业为经济核心圈，辐射周边的格局。最后以商业租金作为主要盈利，进行资产运营， 逐步完成资本运营。 另有一些地产公司，逐步形成自己的商业运营模式后，借助成熟的商业运营优势，对他人开 发的商业项目前期介入，逐渐形成合作的开发模式，共同发展。将商业地产运营的侧重点从后期 转向前期，形成借他人发展，完成自身资本运营。
营销优势
“展会+市场+活动”营销模式 打造永不落幕的国际商品展贸，聚集人气，形成交易。 学习阿里巴巴等全球先进电子商务采供服务体系，计划与多家知名网络企业携手，整合数十万 采购商数据库，提供电子商务信息化服务。 联合沿海百万采供商进行展贸互动。
运营篇
贸易优势
商贸+物流+仓储捆绑式订单优惠，大幅降低成本 常年展销商、品牌展销商的展销费用减免 只要是腾俊旗下企业服务的客户均有VIP客户身份，可享受多项贸易服务优惠。 比如嘉里粮油与物流公司达成合作，收款金额累计100万元即可免费获得一个品牌商贸展 览展销常年展展位。
东盟国际商贸城依托正在建设的腾俊国际陆港“云南腾俊东盟多式联运仓储物流园区” （ 包括公铁联运站场、国家一级货运站场、大型现代化智能仓库）的国际物流、仓储价值优势， 东盟国际商贸城建成后将吸纳1万余商户同场经营，构成强大人气磁场，打造中国西南部面向东 盟商品一级批发总站。配合规划兴建的50万平米现代化仓储配套，打造超强物流平台，为商户 提供全方位专业仓储物流服务，整合市场资源，提升市场商业价值，全面升级做大做强！
项目定位
项目定位的思考：寻找差异化、稀缺性优势

业态选择
业态的选择同样遵循差异化，资源整合原则，避免与其他市场产品同质化而面临直接 竞争冲突。如螺蛳湾有的业态，我们不强化，我们取长补短：业态选择从产品占地大，运 输要求高，仓储要求高的入手。如：建材、家居、机械类。 需要特种经营资质的，如农业生产资料。 交易量大、以大宗交易为主要贸易形式的商品，我们物流优势的支撑，具备明显市场 竞争优势的业态，如：五金、建材。
大商贸运营模式思考
大商贸运营模式探索，打造自身的核心竞争力：
将传统商贸批发市场与现代物流模式紧密结合，以物流仓储优势有效降
低商贸成本，整合集团公司旗下商贸、物流、仓储、金融等各板块客户资源， 致力于为客户提供展、贸、销平台，量身定制大宗商贸物流一体化解决方案 的新型商贸物流行业运营专家。
大商贸运营模式思考
项目定位
核心定位：
东盟国际商贸城总建筑面积170万平方米，集“商品批发、国际展览、国际贸易、仓储物流、 电子商务、品牌推广、中央商务、生活配套、运营管理、休闲购物”十大功能于一体，涵盖建材、 五金机电、机械、汽配、农资、工业、木材、家居等众多业态，倾力打造一个具备商贸、信息、文 化、服务、购物、体验集于一身的“东盟商品大宗采供交易第一站”。 核心业态（参考）：
关于项目商业运营的思考
政府资源的延展：
目前，公司作为园区最大规模、最先动工的企业，将为园区的发展做出“拓荒
牛“表率，企业投入的广告推广费用和建设资金，都将同时为园区进行免费宣传，以 一己之力，为园区进行免费的宣传，拓荒牛劳苦功高，应得到回报： 政府招商宣传部门以政府招商引资为目的，对沿海成就是进行大规模招商引资活 动，入驻本项目作为为招商内容之一。 项目特殊招商引资政策的申报：东盟贸易中特许农业生产资料资格、金融外汇服
腾俊国际陆港 · 国际贸易采购供应中心项目简介
大商贸篇
目录
项目综述
项目定位篇
项目定位 项目定位思路
项目运营篇
打造核心商业模式 商业运营核心优势 亮点挖掘、包装 关于项目商业运营的思考 大商贸运营模式思考
项目综述
腾俊集团斥资80亿元建设170万平方米东盟国际商贸物流航母——东盟国际商贸城，创新 商贸物流运营新模式，弘扬古滇文明，打造东盟商品大宗采供交易第一站。以西南最大规模， 全面整合滇中传统老旧市场，建立西南对东盟国际贸易的第一平台，立足滇中，辐射东盟，领 袖市场。
服务优势
充分保障每位客户的利益。（下一页）
运营篇
服务优势
充分保障每位客户的利益。 对商家——利益最大化。整合资源，让商家拥有更多渠道；提供平台，使之在运作过程中得到 高标准化的管理，想法设法让商户盈利。新运营团队和新市场模式下，商户是否盈利关系到大 众对市场发展的信心，尤为重要。 对消费者——安心、放心、称心购物。如何让消费者通过服务、品牌整合和商户活动整合，使 其不单单在商品本身价值上获利，更多的是商品质量以及在售前售中和售后各方面得到具体实 惠和保障。如推出商城“先行赔付”政策，当消费者在购买过程中商品出现质量问题，又暂时 无法达成赔偿协议时，商城运营管理公司将优先考虑消费者权益，对消费者先进行赔付处理， 目的是消费者认可腾俊，要采购就来腾俊。 对订单大宗消费客户——定制大宗商品商贸物流一体化解决方案。为客户提供货物转存、物流 的服务等捆绑优惠服务，贸易风控联保、金融外汇服务、报关手续办理服务、检验检疫办理服 务、免税政策、保税区政策、公铁联运网络管理等多项服务，让客户来腾俊就能实现交易、完 成交易。

定位中 “大宗 ”商品的强化依据 “大宗“广义理解为商品大批量、大金额的交易，这类交易对物流需求更加明确具体。
强调“大宗”，就是强调商家的交易额大，自然利润更加大。
“大宗”运输成本巨大，物流优势将运输成本最小化，降低成本对于大宗显得尤为重要。

物流优势是人无我有的，具有唯一性。
运营篇
商业地产运营三大环节： 房地产开发（略）
关于项目商业运营的思考
构建完善运营机制的思考：
完善运营机制的建立，是经过企业多年经验积累和改革创新，逐步完善形成的，通过大量成
功案例的学习研究发现，运营机制的健全完善往往都体现在运营服务过程的细节中，软实力 的升级，对品牌提升往往事半功倍。 目前部门中对于运营机制的学习，主要采取以下方式： 成熟运营管理企业的学习和借鉴。 市场数据和其他行业的数据积累对比。 结合项目的产品体量测算。 建议公司考虑一些品牌招商运营团队的交流合作，如香港五洲国际等。借鉴对方成熟的运营 模式，为公司项目运营体系的完善提供支持。
大商贸运营模式思考
大商贸模式的唯一性：
大商贸的核心是商业模式，大商贸的唯一性是企业自身物流仓储资源优势，这一优势表 达了商贸成本的降低，所以物流是企业大商贸模式不可取代的支撑，也是其他企业无法短期
复制的核心资源。
大商贸模式的复制：
大商贸模式是企业地产与物流的结合创新模式，大商贸模式可在全省到全国进行复制， 只要具备物流仓储园区建设条件，同时占据有利交通枢纽地位，即可将腾俊国际陆港进行全 国复制，为企业的资本运营奠定基础。
案例：

目前地产企业的资本运营因主体不同都有不同侧重点： 如华润地产，万达地产等，都是以商业经营为核心，同时形成圈地、开发、经营、注资、
再圈地……这种模式较正统。 资本积累：华润将商铺售出，以商铺盈利，全国最低的商铺空置率，带动消费人群，带动区
域商业经济提升。华润进行循环开发，边开发新项目边注资老项目，逐步完成资本运营。
运营篇
打造商业运营核心优势：
团队优势 推广优势
营销优势
贸易优势 服务优势
运营篇
打造商业运营核心优势：
团队优势
建设专业运营管理团队：与物流运营体系互相兼容完善，打造专业的商贸物流运营管理团队。 项目持续经营，运营负责到底。
推广优势
投入亿元推广基金，面向全国及东盟进行推广宣传。 《东盟采购商情》面向东盟全面投放。
铺价值就会不断翻番，财富自然年年看涨。
关于项目商业运营的思考
项目运营体系构建存在的难点：

返租、代收租金等都存在公司多次重复上税问题。

各业态租金收益和各业态租金水平不平衡，一样的产品条件下，如何缩小各业态的租金
差异。

商铺销售后经营权回收后的统一管理难度大，个人产权容易造成租金不满意、违约等。 大宗商贸不易形成人气氛围，商业产品升值走势相对平稳，不易短期快速升值炒热市场。 这些业态的租金水平相对比较稳定，不容易短期内炒热项目，提升商铺价格。商业呈稳 定趋势，则公寓产品要求快速升值会受影响。
项目亮点挖掘包装
商业运营的本质是资源整合下的服务优化，对于所有客户群，吸引他们的就是资源和服务。
结合企业自身资源优势，整理如下：
招商广告最强调现在已经拥有的客户资源。新市场需要敢于吃螃蟹的第一批商户，新市 场环境下，多数商户都具有从众心理和观望情绪。将集团公司旗下所有服务客户，转变 为项目第一批商贸客户。只要有个敢吃螃蟹的人，才会有跟随从众商户。 成本最小化、利润最大化。用最直接优惠的方式，捆绑组合集团旗下物流、仓储等几类 业务，企业考虑成本和机会，入驻意愿增强。 专业市场外迁的势在必行。 政府扶持项目——投资跟着政府走，财富跟着年年涨。最安全的投资，就是跟着政府规 划走，无论是深圳还是上海，无论是重庆还是成都…无数的商铺投资者总结出两条商铺投 资定律：跟着政府走，就一定能赚到钱，投资买铺就要选择政府重点复制打造的商业项 目；正开发中的热点新区商铺投资成本较低，随着区域发展的不断成熟，早期投资的商
大商贸模式资本运营思考：
以公司自有资源来看，可以有两种模式参考：一是大商贸的全国复制，遍地开花，以商贸 发展为基础的资本运营。二是以大商贸的发展，扩张全国物流仓储网络，商贸为平台的物流 产业资本运营。
东盟国际商贸城以国际化先进规划理念，建设国际展贸中心、产品交易中心、电子商务中 心、国际物流总部基地，运营管理中心、品牌推广中心、外贸服务中心，生活配套购物中心等 十大中心设施，集合“商品批发、国际贸易，国际展览，仓储物流，电子商务”等十大功能于 一体，建立“双十体系”，完善“一站式”商贸物流服务平台。 东盟国际商贸城致力于打造第六代领先型市场典范，亿元推广资金覆盖全国，携手大型网 络采供商，整合10万余采供商家资源，打造“永不落幕”的商品展、贸、销、流通“一站式” 商业运营策略；以权威公信诚信原则维护市场经营，让商家稳定经营，持续发展；让消费者放 心购买，保障售后；将构建开放有序、布局合理、打造功能最完备、设施最先进、最具规模的 商贸物流体系。
务办理点、报关手续办理点设置、检验检疫办理点设置、免税政策、保税区政策
等。
关于项目商业运营的思考
对于项目运营体系构建，目前缺失的依据：


市场调查数据缺失
市场消费者、商家等反馈依据缺失 因产品形态和业态的不确定性，无数据支持测算的市场运营盈亏平衡点，对未来租金
定价和返租成本无法估算。

因没有基础数据支持，所以无法完成项目5年运营成本、租售比例的预判。
六大核心业态：建材、家居、五金、机械、特许经营、区域购物配套业态 十大功能：
商贸功能：商品批发、国wk.baidu.com贸易、国际展览、仓储物流、中央商务、休闲购物、电子商务、
服务功能：品牌推广、运营管理、生活配套 十大设施： 商贸设施：国际贸易中央商务中心、国际展贸中心、产品交易中心、电子商务中心， 服务设施：运营管理中心、品牌推广中心、外贸服务中心、生活配套购物中心 配套设施：国际物流总部基地、仓储物流中心（设施独立建设，不包含在商业地块内）。