《房地产估价案例分析》模拟试卷(一)
房地产估价《案例与分析》练习题
房地产估价《案例与分析》练习题2015年房地产估价《案例与分析》练习题一、问答题(共3 题，每题10分。
请将答案写在答题纸对应的题号下)(一)甲上市公司为收购其大股东某处空置的商业用房，委托乙评估机构对该商业用房地产进行估价，由于甲上市公司要求出具评估报告的时间短，乙评估机构未能对该商业用房进行实地查勘，但要求甲上市公司提供了该商业用房的全面详细状况，并询问了其评估期望值。
估价中选用收益法为主要的估价方法，搜集了3宗类似房地产。
分别测算得到该商业用房的月租金为280元/M2、300元/M2和350元/M2。
然后根据最高最佳利用原则选取350元/M2作为该商业用房的有效毛收入，扣除30%的运营费用后，求出年净收益为2940元/M2，再选用银行贷款利率为折现率，测算出了该商业用房的市场价值。
请问：上述估价工作中有哪些错误或不当之处?(二)甲公司拥有的某汽车加油站，于1年前进行了装修改造。
站内建有营业楼及加油棚各1幢。
有若干个储油罐、加油机和加油枪。
现因公司经营方向调整，甲公司拟放弃加油站业务，为此转让该加油站，委托乙房地产估价机构评估该加油站的市场价值.请问：1.该估价项目的估价对象范围具体应包括哪些?2.乙房地产估价机构应要求甲公司提供哪些资料?二、单项选择题(共3大题，10小题，每小题2分。
每小题的备选答案中只有1个最符合题意，请将这个答案对应的字母填在答题纸各小题相应的括号内)(一)2009年10月1日，甲公司以其拥有的一幢总建筑面积为25000M2的综合楼申请了期限为1年的抵押贷款，该综合楼的市场价值和抵押价值经评估均为12亿元。
2010年3月1日，甲公司再次以该综合楼申请了期限为2年的抵押贷款，经评估，该综合楼的市场价值为15亿元。
截至该时点，2009年申请的抵押货款余额为2亿元。
当地同类房地产抵押贷款成数一般为50%;2011年7月1日，政府因公共利益需要，对该综合楼做出了征收决定并公告，经评估，该综合楼在完全产权状况下的市场价值为16亿元，甲公司尚未偿还的抵押货款余额为4亿元。
2023年房地产估价师之房地产案例与分析练习题(一)及答案
2023年房地产估价师之房地产案例与分析练习题(一)及答案单选题（共30题）1、下列标准代号中，（）表示国际标准。
A.GJB.IEC.GB/TD.ANSI【答案】 B2、因城市发展的需要，政府对某区域作出了房屋征收决定，选定甲房地产估价机构负责本次评估项目。
被征收人王某在征收范围内拥有两处住房，其中A房屋办理了权属登记，B房屋为其10年前自行建设，未办理相关手续。
甲房地产估价机构只评估A房屋，B房屋以未办理手续为由没有进行评估。
张某对评估范围和评估结果有异议，认为其自建房屋未得到合理补偿。
A.依照市、县人民政府的认定、处理结果进行评估B.依据张某提供的自建房屋相关证明材料，按照合法建筑进行评估C.该自建房屋未进行权属登记，不论何种情况均不应当予以评估D.该自建房屋已建10年未被拆除，可认定为合法，按照合法建筑进行评估【答案】 A3、6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积3000m2，于4年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。
甲、乙双方当时合同约定，建成投入使用后，其中的1000 m2建筑面积归甲方，2000 m2建筑面积由乙方使用15年，期满后无偿归还甲方。
现今，乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也愿意将其产权转让给乙方。
据调查得知，现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元，出租率为85%，年运营费用约占年租赁有效毛收入的35%，报酬率为10%。
问：A.159.12B.175.03C.187.24D.195.12【答案】 A4、（）是指系统或其组成部分能在其他系统中重复使用的特性。
A.可扩充性B.可移植性C.可重用性D.可维护性【答案】 C5、在Windows系统中，通过设置文件的（），可以使其成为“隐藏”文件；如果用户要整理D盘上的碎片，可选中D盘，（），单击“开始整理”按钮，在弹出的对话框中单击“整理碎片”按钮即可。
A.双击鼠标左键，选择“属性”对话框中的常规选项卡B.单击鼠标右键，选择“属性”对话框中的常规选项卡C.双击鼠标左键，选择“属性”对话框中的工具选项卡D.单击鼠标右键，选择“属性”对话框中的工具选项卡【答案】 D6、完成一个房地产估价项目需要经历若干环节和过程，不同的环节需要完成相应的估价文书。
房地产估价案例与分析试题及答案
房地产估价案例与分析试题及答案一、问答题（共3题，每题10分）。
（一）某评估公司接受甲公司委托，对其拥有的一处自建房产进行评估。
估价目的为抵押。
该房地产占地面积为3500m2，总建筑面积为4500 m2，2002年1月竣工。
评估公司的评估结果为850元/ m2。
甲公司拿到报告后颇感不解，因为其实际投入的成本已达960元/ m2，而且还未考虑开发利润和利息，而评估公司认为自己的评估报告是合理的。
请问评估公司有何理由认为其评估结果是合理的？（二）某企业购得一已停工五年的在建工程，结构封顶，其中1-4层为商业裙楼，2-20层为住宅，裙楼部分已完成部分设备安装。
现该企业拟以商业裙楼2、3、4层的各一部分和5-8层的住宅部分向银行申请抵押贷款。
请说明拟优先选用的估价方法及技术路线，以及确定评估价值时的主要因素。
（三）有一临街商铺要转让，建筑面积500 m2，土地使用年限40年，自2000年10月13日起计。
该商铺现已出租，租金为每月50000元，租期为2年，自2001年10月13日计。
当地商业房地产租赁的综合税率为租金收入的10%，现转让价格为510万元。
假如你欲购买该商铺用于出租，作为长期投资，期望收益率为10%。
请回答根据上述资料你能否决定购买？为什么？二、单项选择题（共10题，每题2分）。
（一）甲房地产公司拟投资开发一大型居住区，预计工程全部完工需要三年时间，目前市场对该类房地产的需求较旺，但由于周围正在规划或建设较多的住宅小区，预计在今后三年内的住宅空置率会从目前的2%上升至10%左右。
问：甲公司拟将其所拥有的该项目的部分土地向银行申请抵押贷款，以下判断中正确的是（）。
A、因为目前房地产市场需求较旺，采用假设开发法（现金流量法）估价时，预计未来房屋售价，可适当比同类房屋售价高。
B、因为预计空置率会有较高的升幅，采用假设开发法（现金流量法）估价时，预计未来房屋售价，可适当予以降低。
C、该部分土地的价值等于该部分土地占全部土地的份额乘以项目全部土地的价值。
2023年房地产估价师之房地产案例与分析精选试题及答案一
2023年房地产估价师之房地产案例与分析精选试题及答案一单选题（共30题）1、在面向数据流的软件设计方法中，一般将信息流分为（）。
A.变换流和事务流B.变换流和控制流C.事务流和控制流D.数据流和控制流【答案】 A2、敏捷开发的原则不包括（）。
A.使用分阶段的计划来管理流程，并详细地编写开发文档B.欢迎需求变化，并利用这种变化来提高用户的竞争优势C.尽早并持续地发布并交付有价值的软件以满足用户需求D.无论团队内外，面对面的交流始终是最有效的沟通方式【答案】 D3、采用面向对象程序设计语言C++/Java进行系统实现时，定义类S及其子类D。
若类S中已经定义了一个虚方法int fun(int a，int b) ，则方法（44）不能同时在类S中。
D中定义方法int fun(int a，int b) ，这一现象称为（45）。
A.覆盖/重置B.封装C.重载/过载D.多态【答案】 A4、估价对象为工业房地产，土地使用权性质为划拨，由于位于区级中心区，企业经过装修改造改为商业用房，自主经营服装生意。
A.企业主管部门B.房地产产权登记部门C.房地产估价机构D.政府规划管理部门【答案】 D5、UML中关联是一个结构关系，描述了一组链。
两个类之间（47）A.不能有多个关联B.可以有多个由不同角色标识的关联C.必须有一个关联D.多个关联必须聚合成一个关联【答案】 B6、Computer （）is a complex consisting of two or more connected computing units， it is used for the purpose of data communication and resource sharing.A.storageB.deviceworkD.processor【答案】 C7、甲房地产估价机构接受乙公司委托，对其拥有和经营的××酒楼的市场价值进行评估。
房地产估价师《案例与分析》模拟试题及答案
房地产估价师《案例与分析》模拟试题及答案【案例一】某市旧城改造需对某沿街房屋进行拆迁，拆迁人依法取得了房屋拆迁许可证，房地产管理部门公示了有资质的拆迁估价机构名单。
某被拆迁人见到公示名单后，前往其中一家估价机构咨询，假如你作为该估价机构的一名房地产估价师，在接待该被拆迁人过程中了解到其房屋原为私有住房并于5年前被改造为自营副食店。
问题：1.你所在的估价机构通过什么途径获取委托后才能出具房屋拆迁估价报告?2.你应如何确定作为拆迁估价依据的该被拆迁人房屋的用途?l 某商业楼建筑面积为5000㎡，于2000年9月1日开工，2002年3月1日建成投入使用;该楼为钢筋混凝土结构，耐用年限为60年。
业主于2003年3月1日通过补交土地使用权出让金将土地使用权性质由划拨转为出让，用途为商业，土地使用年限为40年，自2003年3月1日起至2043年2月28日止。
在2004年3月1日，业主拟以该商业楼为抵押物向银行申请两年期的抵押贷款，委托房地产估价机构估价。
(问题1) 采用成本法估价，计算该建筑物折旧时，确定建筑物的剩余经济寿命应()A.按土地使用权出让年限扣除土地已使用年限计算B.按建筑物耐用年限计算C.按建筑物耐用年限扣除建筑物已使用年限计算D.按建筑物已使用年限计算(问题2) 采用收益法估价时，下述观点不正确的是()A.收益年限应按估价时点时的土地使用权剩余年限计算B.估价时点应设定为2004年3月1日C.净收益中应扣除建筑物折旧额D.应要求委托人提供该商业楼的经营收益和费用资料(问题3) 估价机构评估出该商业楼在2004年3月1日的公开市场价值为4000万元。
近年来此类房地产的价格年均上涨5%趋势仍将继续。
另根据拍卖行统计数据，此类房地产快速变现的变现率一般为其正常市场价格的70%。
估价机构向委托人提交的估价结果应该是()万元。
A.2800B.2940C.4000D.4200(问题4) 假设在2005年9月1日，业主委托某估价机构重新评估该商业楼现时的抵押价值，若估价结果显示该商业楼的公开市场价值比2004年3月1目的公开市场价值增加了500万元。
【经管励志】历年房地产估价案例与分析试题解析
历年房地产估价案例与分析试题解析《房地产估价案例与分析》试题一．问答题〔40分〕1．有一宗待建商品住宅的用地需要进行地价评估，你认为可以优先选用哪四种估价方法？并简述理由。
〔10分〕2．就某私人的出租住宅进行交易价格评估时，你认为可以优先选用哪三种估价方法？分别需要搜集哪些资料？〔15分〕3．在某市旧城区改造中，需拆迁一批六十年代建造的私有住宅，请写出你对这批住宅建筑进行作价补偿评估时的技术思路与基本步骤。
〔15分〕二．改错题〔60分〕分析下述评估报告，指出其中存在的问题，并加以说明。
××市华兴酒家评估报告一、评估单位：宇辰房地产估价公司二、委托单位：康达工贸公司三、评估日期：1995年8月1日～1995年8月30日四、评估目的：为入股评估房地产价格五、评估人员：〔略〕六、评估原则与依据：〔略〕七、华兴酒家概况：华兴酒家位于××市江南大道1号，所处地段优越，交通便利。
华兴酒家共二层，砖混结构，外墙为铝合金玻璃幕墙。
首层为大餐厅，建筑面积305㎡，内墙为不锈钢架镜玻璃屏风墙、大理石地板、轻钢龙骨石膏板吊顶，主要经营自助火锅，每位消费20元；二层为包厢，建筑面积450㎡，每间楼面铺地毯，内墙挂彩色壁毯，每间设有29英寸彩电并配有卡拉OK单放机和旋转彩灯，以川菜风味为主，平均每位消费40元。
华兴酒家占地500㎡，土地使用年限为40年，从1990年8月30日起至2030年8月30日止。
八、评估过程：1．选择评估方法：考虑到华兴酒家收益比较稳定，其收益状况在同类酒家中属于等水平，故选用收益还原法。
其计算公式为：评估价格V=(A－C)/r[1－1/(1+r)n]〔式中：A：年总收入，C：年总支出，r：土地还原利率，n：收益年期。
〕2. 确定还原利率：根据市统计局提供资料，列表如下：该市1995年一年期贷款年利率该市1995年酒楼物业租售比该市1995年同类酒楼物业平均收益率该市1995年比1994年物价上涨率该市1995年经济增长率13% 15% 15% 15% 12%对上表数据进行分析后，拟定以其平均值作为还原利率比较合适：r=〔13%+15%+15%+15%+12%〕÷5=14%3. 计算年总收入〔1〕首层大餐厅有200个座位，每天中午、晚上两次营业，上座率均为65%，每人次自助火锅消费20元，一年按350天计算，则一年总收入为：200×2×65%×20×350=1820000〔元〕〔2〕二层有20间包厢，每包厢平均6个座位，每天按中午、晚上两次营业计算，平均上座率70%，每人次平均消费40元，一年按350天计算，则一年总收入为：20×6×2×40×350=3360000〔元〕〔3〕年总收入为：1820000+3360000=5180000〔元〕4. 计算年总支出〔1〕营业税与附加：按总收入的5.5%计算5180000×5.5%=284900〔元〕〔2〕餐饮成本〔原材料、能源、人工工资与福利费等〕：按总收入的50%计算5180000×50%=2590000〔元〕〔3〕管理人员工资：40人，每人每月400远，则400×40×12=192000〔元〕〔4〕综合管理费：每年按总收入的5%计算5180000×5%=259000〔元〕〔5〕保险费：按投保金额200万元的0.3%计算2000000×0.3%=6000〔元〕〔6〕固定资产折旧费：按注册资金800万元的9%计算8000000×9%=720000〔元〕〔7〕广告宣传费：按总收入的0.5%计算5180000×0.5%=25900〔元〕〔8〕房屋与设备更新费：按注册资金的1%计算8000000×1%=80000〔元〕〔9〕人员培训费：按总收入的0.5%计算5180000×0.5%=25900〔元〕〔10〕其他费用：按总收入的5%计算5180000×5%=259000〔元〕〔11〕年总支出为4442700元5. 评估价格计算根据公式：V=(A－C)/r[1－1/(1+r)n]V=(5180000－4442700)/15%×[1－1/(1+15%)40]=4896983〔元〕=489.7〔万元〕九、评估结论：经采用收益还原法评估，华兴酒家房地产在评估日期的市场价值为489.7万元。
2023年房地产估价师《房地产估价案例与分析》预测试卷一
2023年房地产估价师《房地产估价案例与分析》预测试卷一[问答题]1.某家庭拟购买一套新房，并将（江南博哥）原有住房出租。
预计原有住房的净租金收入为每月2000元，资本化率为9.6%，假设租金和住房市场价值不随时间发生变化。
该家庭希望实现“以租养房”，即每月的抵押贷款还款额不超过原有住房的租金收入。
购买新房的最低首付款为房价的30%，余款申请年利率为6%的住房抵押贷款，按月等额还款，最长贷款年限为20年。
问：（1）该家庭能够购买最高总价为多少万元的新房？（精确到小数点后2位）（2）设该家庭购买了这一最高总价的新房，并希望在还款一段时间之后，利用出售原有住房的收入一次性提前还清抵押贷款，问至少需要在还款多少个月（取整）后，再出售原有住房并还清贷款？参考答案：详见解析参考解析：已知A＝2000元，n＝240，i＝6%/12＝0.5%，R＝9.6%。
（1）求购房最高总价：贷款总额：购房最高总价＝P/70%＝279161.54/70%＝39.88（万元）。
（2）求出售原有住房时，住房的市场价值：V＝A×（12/R）＝2000×（12/9.6%）＝25（万元）。
设剩余M个月需要偿还25万元，则有：代入具体数据可得：解得：M＝196.66（个月）。
240－196.66＝43.34（个月），根据题目要求需要取整数，所以，在还款44个月之后出售住房。
[问答题]2.某开发商通过出让方式以1000元/m2的楼面地价购买了一块尚未进行拆迁安置补偿的写字楼用地50年的土地使用权，预计尚需投入的拆迁安置补偿和其他土地开发费用为2000万元。
已知该地块的规划建筑面积为10000m2，建造成本为2500元/m2，专业人员费用为建造成本的12%，其他工程费用为400元/m2，管理费用为建造成本、专业人员费用及其他费用之和的5%，销售费用和销售税金分别为总销售收入的2.5%和6%。
如果该项目的开发周期为36个月，建设周期为24个月，地价款于开发活动的起始点一次投入，拆迁安置补偿及其他土地开发费用在建设过程开始前均匀投入，建造成本、专业人员费用、其他工程费用和管理费用在建设期内均匀投入，贷款年利率为9%，写字楼建成后的销售价格为9600元/m2。
2021房地产估价案例与分析真题及答案(1)
2021房地产估价案例与分析真题及答案(1)共28道题1、关于估价中对该综合楼装修部分处理的说法，正确的是（）。
（单选题）A. 装修部分不宜列入估价范围B. 装修部分应列入估价范围，采用乙公司实际支出的装修费用迚行测算C. 装修部分应列入估价范围，采用价值时点的装修费用进行测算D. 装修部分应列入估价范围，采用价值时点的装修费用并考虑折旧进行测算试题答案：A2、采用比较法估价时，适宜选为可比实例的是（）。
（单选题）A. 周边带院落的类似平房B. 周边不带院落的类似平房C. 周边新建商品住宅D. 周边成套二手住宅试题答案：A3、该综合楼的抵押建筑面积应为（）㎡。
（单选题）A. 1500B. 2000C. 3500D. 3800试题答案：C4、对该套住宅进行房地产抵押估价，则估价对象范围应为（）。
（单选题）A. 该顶层住宅，不含屋顶广告位的收益权B. 该顶层住宅和1/10屋顶广告位的收益权C. 该顶层住宅和1/2屋顶广告位的收益权D. 该顶层住宅和屋顶广告位的收益权试题答案：A5、采用收益法评估该屋顶广告位价值，最适宜的技术思路为( )。
（单选题）A. 按市场租金评估该广告位收益价值B. 租约期内按租约租金，租约期外按市场租金，评估该广告位收益价值C. 按市场租金评估该广告位收益价值，再减去违约成本D. 租约期内按租约租金，租约期外按市场租金，评估该广告位收益价值，再减去违约成本试题答案：B6、本估价项目最适宜采用的估价技术思路为( )。
（单选题）A. 采用批量估价方法进行评估B. 采用标准价调整法进行评估C. 选用适宜估价方法进行个案评估D. 采用假设开发法进行个案评估试题答案：C7、针对上述情况，注册房地产估价师正确的处理方式是（）。
（单选题）A. 认可委托人介绍，确定实地查勘房屋即为估价对象并进行估价B. 认可委托人介绍，在设定相应估价假设条件的前提下进行估价C. 不认可委托人介绍，因实地查勘无法找到估价委托书对应的房屋，拒绝委托D. 进行针对性调查，核实委托人介绍的情况是否属实，再进一步考虑后续工作试题答案：D8、本估价项目最适宜采用的估价技术思路为( )。
2023年房地产估价师之房地产案例与分析练习题(一)及答案
2023年房地产估价师之房地产案例与分析练习题(一)及答案单选题（共30题）1、软件开发的生命周期划分为软件项目计划、（）、软件设计、编码、测试、运行(维护)6个阶段。
A.可行性分析B.初始调查C.需求分析与定义D.问题分析【答案】 C2、某C语言程序中，x是一个浮点型变量，m是一个值为正整数的整型常量，表达式x%m(x被m除取余数)在（）时会报错，这是一种（请作答此空）错误。
A.词法B.语法C.语义D.运行【答案】 C3、Most （）measures involve data encryption and password.A.securityB.hardwareC.displayD.program【答案】 A4、与单向链表相比，双向链表（）。
A.需要较少的存储空间B.遍历元素需要的时间较短C.较易于访问相邻结点D.较易于插入和删除元素【答案】 C5、专业程序员小王记录的编程心得体会中，（）并不正确。
A.编程工作中记录日志很重要，脑记忆并不可靠B.估计进度计划时宁可少估一周，不可多算一天C.简单模块要注意封装，复杂模块要注意分层D.程序要努力文档化，让代码讲自己的故事【答案】 B6、商品关系P（商品名，条形码，产地，价格）中的（）属性可以作为该关系的主键。
查询由“北京”生产的185升电冰箱的SQL语句应该是：A.SET价格=‘价格*1.05’B.SET价格=价格*1.05C.Modify价格=‘价格*1.05’D.Modify价格=价格*1.05【答案】 B7、One of the greatest features of a home （） is the ability to share one Internet connection simultaneously over two or more computers.puterB.deviceworkD.work【答案】 C8、若程序P经编译并链接后可执行，则（）。
2023年房地产估价师之房地产案例与分析精选试题及答案一
2023年房地产估价师之房地产案例与分析精选试题及答案一单选题（共30题）1、A Web（）is one of many software applications that function as the interface between a user and the Internet.A.displayB.browserC.windowD.view【答案】 B2、甲公司拥有一宗登记用途为工业的房地产，建成于2004年，现状用于商业，于2007年作为抵押物申请了抵押贷款。
现甲公司拟以该宗房地产再次申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构评估其再次抵押价值。
经调查，该宗房地产不存在其他法定优先受偿款。
A.估价对象产权明晰，手续齐全，可在公开市场上自由转让B.估价对象法定用途为工业，现状用途为商业，遵循最高最佳使用原则，设定估价对象用途为商业C.该地区房地产市场状况保持稳定，未发生重大变化或实质性改变D.本次评估假设估价对象无基础、结构等方面的重大质量问题【答案】 B3、文法G产生的（）的全体是该文法描述的语言。
A.句型B.终结符集C.非终结符集D.句子【答案】 D4、某工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构对其以划拨取得的土地上建成的两幢房屋进行估价。
该工厂的房屋所有权证上记载着该两幢房屋的用途均为工业。
估价人员根据现场勘察的结果，发现该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为办公楼用于出租。
A.采用房地合估方法，计算两栋房屋的重置价格B.采用房地分估方法，计算两栋房屋的重置价格扣除折旧C.该两幢建筑物及其出让土地的评估价格之和扣除划拨土地改为出让土地时应补交的土地使用权出让金D.采用房地合估方法，该两幢建筑物及其出让土地的评估价格之和扣除划拨土地改为出让土地时应补交的土地使用权出让金，扣减物质折旧、功能折旧和经济折旧的值【答案】 C5、软件的结构化设计(SD.方法中，一般分为概要设计和详细设计两阶段，其中详细设计主要是要建立( )。
房地产估价师《案例与分析》真题模拟卷
房地产估价师《案例与分析》真题模拟卷2015房地产估价师《案例与分析》真题模拟卷一、单项选择题(共4大题，10小题，每小题2分。
每小题的备选答案中只有一个最符合题意)(一)若您已通过全国房地产估价师执业资格考试并注册，在某房地产估价机构执业，现该房地产估价机构接受委托对某住宅小区进行评估，并出具房地产估价报告。
1.要完成一份合格的房地产估价报告，需要选用适当的估价方法。
下列关于房地产估价方法选用的表述中，不正确的有( )。
A.同一估价对象宜选用两种以上的估价方法进行评估B.选用多种估价方法的评估结果可以采用加权平均法进行综合C.若估价对象适宜采用多种估价方法进行估价，应同时采用;若必须取舍，应当在估价报告中说明并陈述理由D.估价方法的选用必须征得委托人的同意2.估价技术路线的确定，就是确定估价对象房地产价格形成的过程，反映其( )，进而确定需要采用的估价方法。
A.估价原则B.价格内涵C.产权D.用途(二)王先生有一幢私房，因资金紧缺欲以该房地产向银行申请抵押贷款。
为此，王先生找到与其相熟的房地产估价师李某，欲请其评估。
3.在接洽过程中，李某可以承诺( )。
A.现场查勘后马上口头告知评估价格，之后再按约定提交正式估价报告B.评估收费给予优惠，低于其他估价机构的收费水平C.在王某与李某所在房地产估价机构签订估价委托合同后，经机构同意和指派由自己亲自估价D.由自己亲自承接该估价业务，以个人名义出具估价报告4.对该房地产评估的抵押价值应是该房地产( )。
A.在抵押期终了时的价值B.设定抵押权时的价值C.现时的市场价值D.未来拍卖、变现时的价值(三)某房地产的现状用途为商业用途，拟对该房地产进行估价。
5.若估价目酣为拆迁补偿，该房地产应按( )评估。
A.商业用途B.工业用途。
C.估价师确定的用途D.商业与工业混合用途6.若委托方提供了上级公司允许该房地产改变用途的说明，但尚未办理相关手续，进行抵押贷款委托评估时应按( )评估。
房地产估价师房地产估价案例与分析试题#
二〇〇九年度 全国房地产估价师执业资格测试 《房地产估价案例与分析》试卷 <本试卷全部为主观题）中华人民共和国 监制 二〇〇九年四月 重要提示：要求用钢笔或圆珠笔在答题纸中的指定位置答题，否则按无效答题处理。
一、问答题<共3题，每题10分。
请将答案写在答题纸对应的括号内） <一）李某看中了一处位于其居住的城市规划区边缘的房地产，虽然该房地产所处位置较偏远，但这个方向是该城市居住社区的规划发展方向，具有良好的升值空间。
目前，该地区商业用地的基准地价是1500元/㎡，居住用地的基准地价是700元/㎡。
该房地产为一栋已建成的三层独体小楼，砖混结构，紧邻一条规划商业街，建筑面积500㎡。
李某拟购入后将一层作为商业用房出租或自营，二、三层楼用于居住。
卖家要价60万元。
李某为摸清该房地产市场价格，委托一家房地产估价机构进行了评估。
请问： 房地产估价师在接受委托后，若采用市场法估价，在选取可比实例时需要考虑哪些因素？ <二）某商业房地产项目的开发经营权拟通过招标方式来确定投资经营者，现有甲、乙、丙三位投资人参与竞标，其报价依次为415万元、423万元、455万元，而房地产估价师对该项目开发经营权的市场价值估值为430万元。
人力资源与社会保障部 人事测试中心 ————————————装——————————————订——————————————————线—————————————————考生姓名：____________________身份证号：________________________准考证号：________________________请问：1.投资者的报价与房地产估价师估值不一致的原因是什么？2.投资行为能够实现的基本条件包括哪些方面？<三）2006年，某著名百货公司将其拥有的某商场一部分出租给银行，租期6年，剩余部分统一招商和经营管理，对招商引进的商户收取较高的管理费。
《房地产估价案例与分析》试卷及标准答案(pdf 12页)
一九九九年全国房地产估价师执业资格考试《房地产估价案例与分析》试卷及标准答案一、问答题（共３小题，每题１０分。
）（一）张某看中了一处房地产，该房地产位于城市边缘，紧靠一条新兴商业街。
虽然是城市边缘，属于城市四级地段，但该区域极具发展潜力，商业用地的基准地价为每平方米建筑面积８００元。
该房地产的建筑物为三层，总建筑面积为７００平方米。
张某拟购入后将一楼用于开设商铺，二、三楼用于居住。
原业主开出的售价为总价１４０万元，张某为摸清该售价的合理性，我估价师进行估价咨询。
请问估价师接受委托后，在估价前需要了解估价对象的哪些情况？答：估价师在估价前需要了解估价对象的情况有：１．土地权属状况；２．房屋产权状况；３．该房地产是否符合规划要求；４．土地使用基本状况；５．建筑物基本状况。
（二）甲公司１９９３年通过有偿出让方式获得某宗地的使用权，土地用途为高档住宅，楼面地价为３５００元/平方米。
甲公司拟分两期建设８０栋别墅。
当第一期４０栋于１９９６年１２月竣工时，因债务纠纷被法院裁定拍卖２０栋还债。
拍卖行委托乙房地产估价所评估出拍卖底价为３８００元／平方米。
拍卖行在当月以此为依据拍卖，卖出６栋，平均价格为３８６０元／平方米，其余１４栋无人承接，退还给甲公司。
当１９９９年６月第二期工程竣工后，建成的别墅以每平方米５２００元售出，甲公司因此指责乙房地产估价所当时评估的拍卖底价过低，而且别墅的拍卖底价竟然只比楼面地价高３００元／平方米，远低于其投入的建筑成本，很不合理。
而乙房地产估价所坚持当时的估价结论合理。
请问，乙房地产估价所坚持当时估价结论的理由有哪些？答：乙房地产估价所坚持当时估价结论的理由有：１．拍卖时的时，发与二期工程竣工时的时点相距有二年半，市场情况已发生了变化；２．为还债而强制拍卖的成交价格可能会低于正常市场交易价格；３．拍卖时只卖出２０栋中的６栋，说明在当时的拍卖成交价格水平上，市场的需求并不旺盛，需求少也会导致成交价格低；４．整个别墅区一期工程竣工时和二期工程竣工时的环境状况与开展程度已不相同。
房地产估价案例与分析真题及答案
20XX年全国房地产估价师执业资格考试——房地产估价案例与分析试卷一、问答题（共3题，每题10分。
请将答案写在答题纸对应的题号下）（一）某市旧城改造需对某沿街房屋进行拆迁，拆迁人依法取得了房屋拆迁许可证，房地产管理部门公示了有资质的拆迁估价机构名单。
某被拆迁人见到公示名单后，前往其中一家估价机构咨询，假如你作为该估价机构的一名房地产估价师，在接待该被拆迁人过程中了解到其房屋原为私有住房并于5年前被改造为自营副食店。
请问：1．你所在的估价机构通过什么途径获取委托后才能出具房屋拆迁估价报告？2．你应如何确定作为拆迁估价依据的该被拆迁人房屋的用途？（二）20XX年，某著名百货公司将其拥有的某商场一部分出租给银行，租期5年，剩余部分统一招商和经营管理，对招商引进的商户收取较高的管理费。
现该百货公司欲转让该商场而委托评估其转让价格。
请问：1．该商场周边近期有较多权利性质相同的临街铺面正常交易的实例，可否选取其作为可比实例？为什么？2．确定出租部分的潜在毛收入时应注意的主要问题是什么？3．确定自营部分的净收益时应注意的主要问题是什么？（三）某房地产估价机构承接了一住宅烂尾楼转让价格的评估业务，估价时点为20XX年6月15日。
根据委托方提供的资料，该烂尾楼项目的土地是20XX年6月通过出让取得，20XX年6月开始建设。
委托方提供的实际成本价格为1800元/㎡，包括土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用、销售税金和期望利润，并计算了自20XX年6月至估价时点的投资利息。
估价人员经调查核实，认为委托方所列支的各项实际成本费用符合支出当时的正常市场情况，为此，在采用成本法估价时确定该房地产的重置价格为1800元/㎡。
请问：1．估价人员这样确定该房地产的重置价格有哪些错误？2．在此基础上还应考虑哪些因素才能得出积算价格？二、单项选择题（共3大题，10小题，每小题2分。
每小题的备选答案中只有一个最符合题意，请将这个答案对应的字母填在答题纸各小题相应的括号内）（一）甲开发商开发建设一住宅小区，已取得国有土地使用证，正在施工，尚未封顶。
《房地产估价案例分析》模拟试卷(一)
房地产估价案例分析》模拟试卷（一)一、简答题1.某商业房地产项目的开发经营权拟通过招标方式来确定投资经营者，现有甲、乙、丙三位投资人参与竞标,其报价依次为415万元、423万元、455万元,而房地产估价师对该项目开发经营权的市场价值估值为430万元。
试分析投资者的报价与房地产估价师估值不一致的原因及投资行为能够实现的基本条件。
2.某房地产估价机构承接了一住宅烂尾楼转让价格的评估业务，估价时点为2008年8月1 5日。
根据委托方提供的资料,该烂尾楼项目的土地是2003年8月通过出让取得，2004年8月开始建设.委托方提供的实际成本价格为2200元/㎡,包括土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用、销售税金和期望利润,并计算了自2003年8月至估价时点的投资利息。
估价人员经调查核实。
认为委托方所列支的各项实际成本费用符合支出当时的正常市场情况，为此，在采用成本法估价时确定该房地产的重置价格为2200元/㎡。
请问：（1)估价人员这样确定该房地产的重置价格有哪些错误？（2）在此基础上还应考虑哪些因素才能得出积算价格?3。
某街道旁的一个商业门面房，建筑面积148㎡，现为餐饮门面，比较陈旧也无空调及包间。
按成本法原理测算得该餐饮门面当前单价为3000元/㎡，该街道上类似规模的新装修、备有空调和包间的餐饮门面房的市场价格为4000元/㎡，现经测算知将该商业门面装修改造为其街道上带空调和包间的同等装修水平、档次门面房的装修改造费用为500元/㎡,另需交纳的装修改造手续办理费用为2220元.现有一个买家希望以3000元/㎡的价格购下该门面，向估价师咨询其出价是否合适，问该门面房当前交易的合理价格范围应该是多少?为什么？二、综合题1.指出并改正下面估价报告片断中的错误(本题10分.错处不超过4个，后面应用前面的错误计算结果导致的错误不再算作错误.如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣2.5分。
本题最多扣至零分）.有一砖混结构的住宅，于1998年1月10竣工投入使用，建筑面积93.88㎡。
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《房地产估价案例分析》模拟试卷（一）一、简答题1.某商业房地产项目的开发经营权拟通过招标方式来确定投资经营者，现有甲、乙、丙三位投资人参与竞标，其报价依次为415万元、423万元、455万元，而房地产估价师对该项目开发经营权的市场价值估值为430万元。
试分析投资者的报价与房地产估价师估值不一致的原因及投资行为能够实现的基本条件。
2.某房地产估价机构承接了一住宅烂尾楼转让价格的评估业务，估价时点为2008年8月15日。
根据委托方提供的资料，该烂尾楼项目的土地是2003年8月通过出让取得，2004年8月开始建设。
委托方提供的实际成本价格为2200元/㎡,包括土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用、销售税金和期望利润，并计算了自2003年8月至估价时点的投资利息。
估价人员经调查核实。
认为委托方所列支的各项实际成本费用符合支出当时的正常市场情况，为此，在采用成本法估价时确定该房地产的重置价格为2200元/㎡。
请问：（1）估价人员这样确定该房地产的重置价格有哪些错误?（2）在此基础上还应考虑哪些因素才能得出积算价格?3.某街道旁的一个商业门面房，建筑面积148㎡，现为餐饮门面，比较陈旧也无空调及包间。
按成本法原理测算得该餐饮门面当前单价为3000元/㎡，该街道上类似规模的新装修、备有空调和包间的餐饮门面房的市场价格为4000元/㎡，现经测算知将该商业门面装修改造为其街道上带空调和包间的同等装修水平、档次门面房的装修改造费用为500元/㎡，另需交纳的装修改造手续办理费用为2220元。
现有一个买家希望以3000元/㎡的价格购下该门面，向估价师咨询其出价是否合适，问该门面房当前交易的合理价格X围应该是多少？为什么？二、综合题1.指出并改正下面估价报告片断中的错误（本题10分。
错处不超过4个，后面应用前面的错误计算结果导致的错误不再算作错误。
如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣2.5分。
本题最多扣至零分）。
有一砖混结构的住宅，于1998年1月10竣工投入使用，建筑面积93.88㎡。
该住宅原为福利商品房，于2001年1月10日补足地价和配套费，全部为业主自用，由于可比实例较少，拟采用成本法评估该住宅于2008年1月10日的市场价格。
计算公式如下：房地产价格＝土地重新取得成本＋建筑物重置总价－建筑物折旧1.土地重新取得成本的计算。
根据土地价格管理部门提供的价格资料，估价对象所占用土地70年使用期限的楼面地价为180元/㎡，现时与估价对象建筑物类似的建筑物楼面地价为170元/㎡，则土地重新取得成本为:土地重新取得成本=楼面地价×建筑面积=180×93.88=16898.4（元）2.建筑物重置总价的计算。
房产管理部门2006年1月1日公布的《房屋重置价格标准》中砖混结构房屋的重置单价为2600元/㎡，房产管理部门2007年1月1日公布的《房屋重置价格标准》中砖混结构房屋的重置单价为2700元/㎡，房产管理部门2008年1月1日公布的《房屋重置价格标准》中砖混结构房屋的重置单价为3000元/㎡。
则估价对象建筑物重置总价为：建筑物重置总价=重置单价×建筑面积=2600×93.88=244088（元）3.建筑物折旧的计算。
建筑物折旧采用成新折扣法进行计算，其计算公式为:建筑物折旧＝建筑物重置总价×（1－成新率）其中，建筑物成新率由房屋完损等级判定人员和房地产估价师现场评定，确定该建筑物为完好房、七成新。
则建筑物折旧额为：建筑物折旧=244088×（1-70%）=73226.4（元）4.估价对象价格的计算。
估价对象房地产价格为：房地产总价=16898.4+244088－73226.6=187760（元）房地产单价=187760/93.88=2000（元/㎡）2.下列房地产估价报告存在多处错误，请指明其中的13处（每指明一处错误得3分，本题全对得40分。
每个错误对应一个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分）房地产抵押估价报告估价项目名称：××房地产在建工程抵押价值评估委托方：××房地产开发XX估价方：××房地产估价XX公司估价人员：×××估价作业日期：2008年6月14日至2008年6月19日目录（略）致委托方函（略）注册房地产估价师声明（略）估价的假设和限制条件（略）××房地产在建工程抵押估价结果报告一、委托方××房地产开发XX，机构地址（略），法定代表人（略），地址（略），联系（略）。
二、估价方××房地产估价XX公司，机构地址（略），法定代表人（略），地址（略），联系（略）。
三、估价对象估价对象为位于××市××大道××号××房地产在建工程，办理了《建筑工程施工许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》和《国有土地使用证》。
估价对象为××房地产开发XX所有。
估价对象竣工后，建筑总层数为地面七层、地下一层，其中，第一层建筑面积为3963.50平方米，第二层建筑面积为3661.26平方米，第三层建筑面积为3865.65平方米，第四层建筑面积为4087.62平方米，第五层建筑面积为3511.13平方米，第六层建筑面积为1893.32平方米，第七层建筑面积为1810.04平方米，地下层建筑面积为4142.22平方米,总建筑面积为26934.74平方米。
估价对象的土地使用权类型为出让、用途为商业，终止日期为2044年6月22日，土地使用权总面积为6346.90平方米。
估价对象为钢混结构多层建筑，主体结构为框架剪力墙，其容积率为3.49，建筑密度为0.62。
于2006年10月动工，在估价时点大楼主体已完工，地面一至七层外装已完成一半，内装已开始贴地面砖。
其水、电、管线已预埋，已安装主要设施、设备有：中央空调、高、低区生活给水箱、火灾自动报警系统及自动喷洒灭火系统、地下室通风系统、消防通风系统等设施设备均已安装。
正在进行前期安装准备的设施、设备有：客用垂直升降梯两部、观光电梯一部、货用垂直升降梯一部、商场内自动扶梯六部。
四、估价目的为抵押贷款提供价格参考依据五、估价时点2008年6月14日六、价值定义本报告所确定的房地产价值，是根据本报告的估价目的、在公开市场条件下的以其产权用途持续使用确定的估价时点上的公开市场价格。
七、估价依据（略）八、估价原则独立、客观、公正原则；合法原则；最高最佳使用原则；替代原则；估价时点原则。
九、估价方法由于估价对象是在建工程，缺少可比实例和产生收益的条件，而具有开发潜力，因此首先选用假设开发法对其进行估价，然后选用成本法进行估价，最后将两种估价方法的估价值进行综合处理得出估价对象的最终估价结果，假设开发法就是预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计后续开发建设的实际支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。
成本法就是以房地产价格的各个构成部分的累加为基础来求取估价对象房地产价值的方法。
十、估价结果经过测算，确定估价对象××房地产在建工程在估价时点2008年6月14日的抵押价值为80659445.4元（大写：人民币捌仟零陆拾伍万玖仟肆佰肆拾伍元肆角整）。
十一、估价人员注册房地产估价师：×××、×××十二、估价作业日期2008年6月14日至2008年6月19日十三、估价报告应用的有效期（略）十四、估价报告使用说明、风险提示和变现能力等分析（略）××房地产在建工程抵押估价技术报告一、实物状况分析（略）二、区位状况分析（略）三、权益状况分析（略）四、最高最佳使用分析五、估价方法选用由于估价对象是在建工程，缺少可比实例和产生收益的条件，而具有开发潜力，因此首先选用假设开发法对其进行估价，然后选用成本法进行估价，最后将两种估价方法的估价值进行综合处理得出估价对象的最终估价结果假设开发法就是预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计后续开发建设的实际支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。
成本法就是以房地产价格的各个构成部分的累加为基础来求取估价对象房地产价值的方法。
六、估价测算过程（一）运用假设开发法求取估价对象的价格1.假设开发法估价的计算公式在建工程价格=续建完成后的房地产价值-续建成本-管理费用-投资利息-销售费用-续建投资利润-买方购买在建工程的税费2.测算续建完成后的房地产价值采用收益法确定续建完成后的房地产价值。
收益法的计算公式为：V=（A/Y）[1-1/（1+Y）n]式中：A为房地产每年净收益；Y为资本化率；n为收益年期。
（1）年总收益的求取：362元/平方米（测算过程略）。
（2）年总支出的求取：①年折旧费。
根据《××省建筑工程计价定额》以及分析、比较与估价对象相同区位、结构、用途和设施、设备的建筑物，确定该宗物业现行工程造价1800元／平方米。
根据估价对象土地使用权终止日期为2044年6月的期限和《房地产估价规X》"建筑物耐用年限长于土地使用权年限时，应按土地使用权年限折旧"的规定，确定其建筑物的经济耐用年限为39年，残值率为0。
则年折旧费为年折旧费=1800÷39=46.15元／平方米②年维修费。
按规定，维修费为房屋造价的1.5％，则有：年维修费=1800×1.5％=27.00元／平方米③年管理费。
年管理费=（46.15+27.00）×10％=7.32元/平方米④年保险费。
年保险费按房屋造价的2‰计算，则有：年保险费=1800×2‰=3.60元/平方米⑤年房产税。
年房产税=1800×1.2％=21.60元/平方米年总支出=年折旧费+年维修费+年管理费+年管理费+年房产税=46.15+27.00+7032+3060+21.60=105.67元/平方米（3）求取年净收益：年净收益=年总收益-年总支出=362-105.67=256.33元／平方米（4）资本化率的确定：资本化率的确定采用无风险收益率加风险调整值法,确定为6.38％（5）收益年限的确定：估价对象土地使用权类型为出让，终止日期为2044年6月，故确定其收益年限为39年。
⑥将上述数据代人公式V=（A/Y）[1-1/（1+Y）n]=（256.33/6.38％）×[1-1/（1+6.38％）39]=4018元/平方米则续建完成后的房地产价值=4018×26934.74=108223785.32元3.测算续建成本根据对施工现场的勘察，以委托方提供的在建工程工程量完成情况表为依据，经测算（测算过程略）确定工程续建成本为11000000元。