实验四土地分等定级
土地分等定级与估价
第五节土地分等定级
城镇以外的独立工矿区、开发区、旅游区等用地可一同评定
城镇建成区和近郊区范围内的土地
2、方法：
综合定级：
对影响土地质量的因素综合分析，按综合评价值的差异划
分土地级别
分类定级：
对影响城镇某类型用地质量的因素分析，按分类评价值的 差异划分土地级别（一般：商业用地定级、住宅用地定级、工 业用地定级）
2、农用地分等的方法：
（1）因素法： （2）样地法：
3、农用地分等的程序：
工作准备
N
外业补充调查 确定标准耕作制度 划分指标区 确定分等因素
划分分等单元
选择自然质量分
因素法
计算方法 计算农用地自然质量分 计算自然质量等指数
样地法
计算土地利用系数和土地经济系数 计算农用地利用等指数和等指数
权重越大，代表该因素对城镇土地质量影响程度越大。 某一因素权重值应小于1、大于0。 所有定级因素权重值之和应为1。
2、确定方法： （1）特尔斐测定法：注意：专家人数10－40，轮数3－4
（2）因素成对比较法：
（3）层次分析法
（三）因素分值计算
1、功能分、作用分、分值、总分的区别： 功能分:根据规模指数计算而来的作用能力得分 因素分值：某一单元受某一因素的影响程度 作用半径：因素的最大影响距离 总分：某一单元受所有因素的影响程度的加权和 2、原则： 0-100之间 分值和指标优劣正相关 显著性区间：超过不起作用 模型化
（四）、单元划分及取样 1、单元：土地定级的基本单位 2、单元划分原则：内部接近性相似 3、单元大小（5-25公顷，计算机应小于0.25公顷） 4、单元划分方法：
主导因素判定法、叠置法、网格法、均质地域法
城镇土地分等定级
城市市区、建制镇镇区土地；
土地定级的对象：
城镇土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内的所有 土地。
城镇以外的独立工矿区、开发区、旅游区等用地也可一同 进行评定。
三、城镇土地分等定级的体系
城
分层次进行
镇等
土
地
分 等
综合定级
市区非农业人口50万以上的大城市，宜 进行综合定级和分类定级。
标准化处理的方法有2种： 位序标准化或极值标准化。
（1）城镇区位资料的整理
1）城镇交通条件指数求取
统计各种对外交通手段 分 加总各项得分
对各种交通方式分别赋 计算城镇交通条件指数
赋分的标准可选用2种方式之一：
一是用特尔菲法或因素成对比较法确定赋分标准； 二是参照《城镇土地分等规程》提供的赋分标准：
上一轮 平均分
上轮方 差
重要性 排序
权重值
因素成对比较法
通过因素间成对比较，对比较结果赋值、排序。 即：
对所选因素/因子的相对重要性进行两两比较、赋 值、计算权重。
要求： 对因素赋值范围应在0-1之间，同时，两因素之和 等于1； 对比结果要符合A因素大于因素B、B因素大于C因 素，则A因素大于C因素的关系。
土地分等定级与土地估价的关系
二者从不同角度对土地的特性进行评价： 土地分等定级：
评定土地的使用价值；
土地估价：
评定土地使用价值在市场上反映出的价格。
第一节 概述
一、城镇土地分等定级的概念 1、分等：
通过对影响城镇土地质量的经济、社会、自然等各因素的 综合分析，揭示城镇之间土地质量的地域差异，运用定量 和定性相结合的方法对城镇进行分类排队，评定城镇土地 等。
遵循3条原则： （1）权重值与因素对土地质量影响的大小成正 比；
土地分等定级实验报告(3篇)
第1篇一、实验目的本次实验旨在通过实地调查和数据分析，探讨土地分等定级的理论和方法，验证其在实际土地资源管理中的应用效果。
通过本次实验，期望达到以下目标：1. 理解土地分等定级的概念、原则和方法；2. 掌握土地分等定级的技术流程；3. 分析土地分等定级在土地资源管理中的作用；4. 评估土地分等定级的效果和可行性。
二、实验背景随着我国经济的快速发展，土地资源已成为制约我国社会经济发展的重要因素。
为了更好地管理土地资源，提高土地利用效率，实现土地资源的可持续利用，土地分等定级作为一种科学、合理、公正的土地资源管理手段，越来越受到重视。
三、实验内容1. 实验区域选择本次实验区域为我国某市某县，该县地处我国东部地区，地势平坦，气候适宜，农业发展较为发达。
实验区域总面积为100平方公里。
2. 实验方法（1）实地调查：组织实验团队对实验区域进行实地调查，收集土地利用现状、土地质量、土地权利、社会经济等数据。
（2）数据处理：对收集到的数据进行整理、分类、统计，建立土地分等定级数据库。
（3）模型构建：根据实验区域实际情况，选择合适的土地分等定级模型，如层次分析法、模糊综合评价法等。
（4）土地分等定级：运用所构建的模型，对实验区域内的土地进行分等定级。
（5）效果评估：对比实验前后土地利用情况，评估土地分等定级的效果。
3. 实验步骤（1）制定实验方案：明确实验目的、内容、方法、时间、人员等。
（2）实地调查：组织实验团队对实验区域进行实地调查，包括土地利用现状、土地质量、土地权利、社会经济等数据的收集。
（3）数据处理：对收集到的数据进行整理、分类、统计，建立土地分等定级数据库。
（4）模型构建：根据实验区域实际情况，选择合适的土地分等定级模型，如层次分析法、模糊综合评价法等。
（5）土地分等定级：运用所构建的模型，对实验区域内的土地进行分等定级。
（6）效果评估：对比实验前后土地利用情况，评估土地分等定级的效果。
四、实验结果与分析1. 土地分等定级结果根据实验区域实际情况，采用层次分析法进行土地分等定级。
土地分等定级的名词解释
土地分等定级的名词解释土地分等定级是指根据土地质量、特性和用途等因素，将土地进行分类和评定的一项工作。
它是土地管理和规划的重要基础，对于合理利用土地资源、推动农业现代化和城市化进程具有重要意义。
1. 背景介绍土地是人类生存和发展的重要资源，而土地的质量和特性存在差异，不同等级的土地适合不同的用途。
因此，为了促进土地资源的合理利用和保护，对土地进行分等定级是必要的。
2. 分等定级的目的和意义分等定级的目的是为了科学规划土地利用、提高土地利用效率，并实现可持续发展。
通过对土地进行分类和评定，可以明确土地的资源优势和限制条件，为农业生产、城市建设和生态保护等提供科学依据。
此外，分等定级还可以促进土地资源的合理配置和利益的公平分配。
3. 分等定级的方法和指标分等定级所采用的方法和指标因地而异，通常包括土壤类型、土地利用现状、土地适宜性评价等。
其中，土壤类型是区分土地质量的重要指标，不同的土壤类型适合不同的作物种植和农业生产方式。
土地利用现状则可以反映土地的开发利用程度和环境状况，为后续土地利用规划提供依据。
土地适宜性评价则是综合考虑土壤、气候、水文等因素，评价土地的适宜用途。
4. 分等定级的具体操作步骤（1）数据收集与整理：收集土地相关数据并进行整理，包括土地利用现状、土壤类型和土地资源状况等。
（2）指标选择与权重确定：根据具体情况选择评价指标，并确定各指标的权重，以准确反映土地的质量和特性。
（3）分等定级与分类标准制定：根据指标权重和数据分析结果，对土地进行分等定级，并制定相应的分类标准，将土地划分为不同的等级。
（4）结果分析与应用：对分等定级结果进行分析和评估，为土地利用和规划提供科学依据，并指导土地资源的合理利用和保护。
5. 分等定级的实践案例分等定级在不同地区和不同领域都有广泛的应用。
例如，在农业领域，分等定级可以为不同作物的种植提供科学依据，提高农田利用效率。
在城市规划方面，分等定级可以为城市扩展和土地开发提供指导，合理布局城市功能区。
6第六章土地分等定级
• 第四阶段，2008年3月至2008年4月
– 专家征徇，修订成果。
CADASTRAL MANAGEMENT
三、土地级别与基准地价更新调整
1.土地级别与基准地价更新调整的依据 • 法律法规与政策依据
三、城镇土地定级方法与程序
• （一）定级方法
方法类型 方法 依据一定的目的和原则，以定级单元为样 本，选择对定级单元发生作用的因素因子 作为评价指标，并通过适宜的模式予以量 化、计算和归并，从而划分土地级别 从土地产出入手，对发挥土地最大效益的 商业企业利润进行分析，剔除非土地因素 的影响，建立企业利润与影响因素的数学 模型，测算土地的级差收益，从而划分土 地级别 直接从土地收益还原量--地价出发，根据 地价水平高低一致性在城区空间划分地价 区块，按规定地价区间，确定土地级别 优点 不足 多因素综 合评定法 定性与定量相结合， 避免人为主观随意 土地的级差收益不 性，保证土地级别 能被直接反映 统一性和科学性
CADASTRAL MANAGEMENT
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3.许昌市城区基准地价的历史沿革
– 1997年第一轮基准地价成果：形成土地综合级 别以及商业、住宅、工业、综合四类基准地价。 – 2002年第二轮基准地价修订成果：形成商业、 住宅、工业、综合级别及相应的四类基准地价。 – 2007年第三轮基准地价修订成果：形成商业、 住宅、工业、公共管理与公共服务、交通运输、 综合级别及分用途五类基准地价和划拨用地基 准地价。
地 形 坡 度
地 基 承 载 力
用 地 潜 力
因 子 层
CADASTRAL MANAGEMENT
因素选择方法
• （1）按《城镇土地分等定级规程》提供的 下列各表分别选择不同用地的定级因素 （或根据资料的可能，适当增减）： • （2）可通过特尔菲法来测定要选择的因素。
土地分等定级
城镇土地分等的因素指标体系： 因素 选择 要求
必选
因子
评价指标
选择 要求
必选 备选 必选 备选
指标解释
城镇 区位
交通区位 城镇对外辐 射能力
城镇交通条件指数 城镇对外辐射能力 指数 城镇人口规模 城镇人口密度
反映城镇对外交通 便捷程度 城镇货运总量和客 运总量 城镇常住人口（ 城镇常住人口（万 人） 城镇人口除以城镇 建成区面积（ 建成区面积（人/平 平 方米） 方米） 反映城镇非农产业 规模状况 反映城镇工业经济 规模
城镇土地分等的技术程序 建立影响城镇间土地等的因子体系； ①建立影响城镇间土地等的因子体系； 确定各因素因子的相应权重； ②确定各因素因子的相应权重； 分析因素因子的影响方式、建立评价标准； ③分析因素因子的影响方式、建立评价标准； 对各城镇因素因子的评价指标值进行标准化处理， ④对各城镇因素因子的评价指标值进行标准化处理，加 权计算各城镇总分值，并初步划分城镇土地等； 权计算各城镇总分值，并初步划分城镇土地等； 验证分等初步结果，制定分等基本方案，征求意见， ⑤验证分等初步结果，制定分等基本方案，征求意见， 对城镇土地等进行调整并定案； 对城镇土地等进行调整并定案； 编制城镇土地分等成果图件、 ⑥编制城镇土地分等成果图件、报告和基础资料汇编
（3）等级体系 ） 土地分等定级采用“ 土地分等定级采用 “ 等 ” 和 “ 级 ” 两个层次的划分体 系 在城镇土地分等定级中： ① 在城镇土地分等定级中： 土地等反映全国城镇之间土地地域差异， 土地等反映全国城镇之间土地地域差异 ， 土地等的顺 序在全国范围内统一排列。 序在全国范围内统一排列。 土地级： 土地级 ： 反映城镇内部土地的区经济条件和利用效益 的差异，其级的顺序在各城镇内部统一排列。 的差异，其级的顺序在各城镇内部统一排列。
土地分等定级的方法
土地分等定级的方法
土地分等定级的方法主要涉及对土地经济和自然属性的综合评定，以及土地在社会经济中的地位和作用的分析。
土地分等定级的目的是为了合理评估和使用土地资源，确保土地的科学管理和有效利用。
以下是土地分等定级的一些方法：
1. 综合评价法：这是一种常用的方法，它通过分析影响土地质量的经济、社会、自然等因素，采用定量和定性相结合的方法对城镇土地进行分类排队，评定城镇土地等级。
2. 土地潜力评价法：这种方法主要用于农用地，它综合运用土地潜力评价、土地质量评价、土地利用评价、土地经济评价的理论和方法，设计了包括光温生产潜力、理论产量、最高产量、产量比系数等多个指标来划分农用土地等级。
3. 基准地价法：这种方法主要用于城镇土地，根据土地的自然和经济属性，确定各类不同性质用地的出让基准地价。
每个地方政府为了更好的确定土地的出让基准地价，将要出让的地块根据自然和经济属性做了一个划分。
4. 自然资源分等定级通则：这是国家出台的标准，旨在建立自然资源资产评价评估体系，促进自然资源管理向数量、质量与生态管护并重转变的基础性工作。
它提供了实施自然资源分等定级估价的规范和依据。
5. 土地收益差异原则：这种方法考虑了土地使用价值，以及与设施规模和相对距离相关的因素，如公交站点流量等，来评定土地级别。
总的来说，土地分等定级是一个复杂的过程，需要综合考虑多种因素，并且随着城市经济的发展和综合指标的变化而不断调整。
这些方法为土地的合理利用和管理提供了科学依据。
土地分等定级
⼟地分等定级第⼀节⼟地分等定级⼟地分等定级是在特定的⽬的下，对⼟地的经济和⾃然两⽅⾯的属性及其在社会活动中的地位、作⽤进⾏综合鉴定，并使鉴定结果等级化的过程。
⼟地分等定级包括“分等”和“定级”两个层次。
“分等”通常在全国范围内进⾏；“定级”通常以市、县为单位进⾏。
⼀、城镇⼟地分等（⼀）城镇⼟地分等的任务和⽬的1.城镇⼟地分等的任务城镇⼟地分等是通过多影响城镇⼟地质量的经济、社会、⾃然等各项因素的综合分析，提⽰城镇之间⼟地质量的地域差异，运⽤定量和定性相结合的⽅法对城镇进⾏分类排队，评定城镇⼟地等。
城镇⼟地分等反映了城镇之间⼟地质量的地域差异。
2.城镇⼟地分等的⽬的城镇⼟地分等的⽬的是为全⾯掌握城镇⼟地质量及利⽤现状，科学管理和合理利⽤城镇⼟地，提⾼⼟地利⽤率，为国家和各级政府制定各项⼟地政策和调控措施，为⼟地评估、⼟地税收征收和城镇⼟地利⽤规划、计划的制定提⾼科学依据。
（⼆）城镇⼟地分等原则城镇⼟地分等与定级应当坚持以下原则：1.综合分析原则城镇⼟地分等定级应对影响城镇⼟地质量的各种经济、社会、⾃然等各项因素的综合分析，按照综合差异划分⼟地的等和级。
2.主导因素原则城镇⼟地分等定级应重点分析对⼟地等和级具有重要作⽤的因素，突出主导因素的影响。
3.地域分异原则城镇⼟地分等结果要符合城镇本⾝的经济特征，充分考虑城镇的宏观地理位置，与区域经济发展⽔平保持相对⼀致。
城镇⼟地定级应掌握⼟地区位条件和⼟地特性的分布与组合规律，分析由于区位条件不同形成的⼟地质量差异，将类似地域划归为同⼀⼟地级。
4.⼟地收益差异原则城镇⼟地等、级的划分应符合区域和城镇内部的⼟地收益分布规律。
5.定量与定性分析结合原则城镇⼟地分等定级应尽量把定性的、经验性的分析进⾏量化。
在确定⼟地等和级的初步⽅案时以定量分析为主，城镇⼟地等、级的调整和最终定案宜依靠定性分析。
（三）城镇⼟地分等的⼯作内容城镇⼟地分等的⼯作内容包括：（1）城镇⼟地分等准备⼯作及外业调查；（2）城镇⼟地分等因素选择，资料整理与定量化；（3）城镇分值计算及⼟地等级初步划分；（4）验证、调整分等的初步结果，评定城镇⼟地等；（5）编制城镇⼟地分等成果；（6）城镇⼟地分等成果验收；（7）城镇⼟地分等成果应⽤与更新。
实验四土地分等定级
实验四土地分等定级一实验的目的和意义土地分等定级是对土地质量进行评价的过程，是地籍管理的主要工作内容之一。
其基本任务是：分析相关自然、经济因素对土地利用的影响规律，按照特定方法将各类因素对土地质量的影响进行量化，评定土地质量等级、揭示土地质量的空间分布规律。
等级划分的结果为土地利用管理提供了重要的土地质量信息。
土地分等定级涉及相关技术内容较多，本实验针对商服繁华影响度作用分值计算的关键技术内容设置的典型实验，这对学生具体理解土地分等定级中各个环节的技术要求具有十分重要意义。
二实验的基本要求1、熟悉土地分等定级的基本内容和程序。
2、熟悉商服中心、商服繁华影响度的概念，掌握商服中心级别的划分、定级单元商服繁华影响度的计算方法以及商服繁华影响度作用分值图的绘制。
三实验的内容1、计算商服中心的商服繁华影响作用分值，编绘商服繁华影响度作用分值图。
四实验所需资料土地分等定级的基础图件。
开展本实验需要ARCGIS、EXCEL软件支持。
五实验的步骤（一）商服繁华影响度作用分值的计算图1 ×县城区商服中心分布图第一步，计算各级商服中心的单项规模指数×市为开展城镇土地定级估价工作，对城区的商服中心进行了调查，选择了三个有代表性商服中心，其中调查指标设计了四个，即销售总额、利税总额、营业面积、商店总数，此外对各商服中主心的服务半径作了调查，调查结果如下表所示。
表1 商服中心指标统计表中心编号名称 营业总额 （万元） 利税总额 （万元） 营业面积 （平方米） 商店总数 服务半径 （米） 1 五彩城 4064 1580 34433 403 2800 2 商城市场 1530 470 18500 318 1000 3白云市场8202759000215500将各项指标进行标准化，计算单项规模指数（可编制商服中心单项规模指数计算表，样式如表2所示），公式如下：max/100B B M i i =式中：iM 为标准化指标值；iB 为某指标值；maxB 为某指标最大值。
土地分等定级内容
城镇土地分等定级第一部分概述一、城镇土地分等定级的任务与目的城镇土地分等是通过对影响城镇土地利用效益的经济、社会、自然等各项因素的综合分析，揭示城镇之间土地利用效益的地域差异，运用定量和定性相结合的方法对城镇进行分类排队，评定城镇土地等。
城镇土地定级是根据城镇土地的经济、自然两方面属性及其在社会经济活动中的地位、作用，对城镇土地使用价值进行综合分析，揭示城镇内部土地利用效益的地域差异，评定城镇土地级。
城镇土地分等定级的目的是为全面掌握城镇土地质量及利用状况，科学管理和合理利用城镇土地，提高土地使用效率，为国家和各级政府制定各项土地政策和调控措施、为土地估价、征收土地税费和制订城镇土地利用规划、计划、发挥级差地租的经济杠杆作用提供科学依据。
二、城镇土地分等定级体系1、城镇土地分等定级采用“等”和“级”两个层次的划分体系。
土地等反映城镇之间土地利用效益的地域差异。
土地级反映城镇内部土地的区位条件和利用效益的差异。
2、镇土地定级有综合定级和分类定级两种类型。
综合定级指对影响城镇土地质量的各种经济、社会、自然因素进行综合分析，按差异划分土地级。
分类定级指分别对影响城镇某类型用地质量的各种经济、社会、自然因素进行分析，按差异划分各类型用地的级别；分类定级一般有商业用地定级、住宅用地定级、工业用地定级等。
三、城镇土地分等定级原则1 综合分析原则2 主导因素原则3 地域分异原则4 土地收益差异原则5 定量与定性分析结合原则四、城镇土地分等定级的技术方法1、城镇土地分等定级的技术途径以多因素综合评价为主，以市场资料分析法等进行检验。
2、影响城镇土地等和级的因素（因子）选择宜在因素（因子）体系基础上，根据各地具体情况，通过特尔菲法进行选定。
必要时，城镇土地分等的因素（因子）体系可通过主成分分析等方法进行筛选。
3、影响城镇土地等和级的因素（因子）权重值应采用特尔菲测定法、层次分析法、因素成对比较法中的一种或多种进行。
土地调查与评价实验报告(土地分等定级)
每幅 1：5000 标准图幅影像图的范围是经差 1′52．5″、纬差 1′15″。以及对 我们选择的商服繁华影响因子进行实地考察，利用特尔斐法对商服繁华影响因子 进行综合赋值后得出分等定级的实验支撑数据。
07
14.48
一级
08
20.4
一级
贵州大学《土地调查与评价》课程实验报告 五、实验成果
影响半径（km）
2.50 2.50 2.50 2.50 2.50 2.50
相对距离 （km） 1.12 1.16 1.04 0.96 0.92 0.56
繁华程度作用分值
0 0 0 1.20 1.43 7.24
贵州大学《土地调查与评价》课程实验报告
4、利用以上三个上商服中心的繁华度对贵州大学住宿餐饮用地分等定级的影响 数据分析表对繁华度的分值一个综合计算，如下表所示：
三、实验任务 1、分析影响定级区域的商服繁华影响因素，建立相应的评价指标体系。 2、确定评价指标权重。 3、通过调查获得评价指标计算所需要的资料，并计算指标值。 4、对定级区域进行分级。 四、实验过程 1、确认住宿餐饮用地，首先对贵州大学范围内的住宿餐饮用地进行矢量化，方 便作图需要，并将选取的住宿餐饮用地进行依次编号。 2、选取分析影响定级区域的商服繁华程度影响因素，通过实地调查决定选取的 影响定级区域的商服中心有：万宜广场、花溪十字街、花溪地下商场；量算出以 上三个区域商服中心分别对每个住宿餐饮用地的距离，如题所示：
f F i
(1 r )
f i — 繁华影响度作用分值
F — 某级商服中心繁华作用 分值 r — 相对距离
（2）确定商服中心服务半径和相对距离，确定商服中心影响半径一般根据各级 中心规模确定。设商服中心到它所在区域和服务范围边缘的距离为影响半径，则 受某商服中心影响的单元的相对距离为：
第四章 土地的分等定级
第四章土地的分等定级【主要内容】：土地分等定级的概念，土地税定义及征税依据【重点内容】：土地的“等”和“级”，征税依据一、城镇的土地分等定级反映土地质量的差异，土地分等定级采用“等”和“级”两个层次来划分体系。
“等”：反映城镇之间土地的地域差异。
城镇被看作一个点，整体上的差异是在各城镇之间进行排列的“级”：反映城镇内部土地的区位条件和利用效益的差异。
自然条件、经济活动程度和频率条件得到收益的差异“级”是在城镇内部统一排列的按城镇的性质、规模及地域组合的复杂程度等，一般分为：大城市 5-10级中等城市 4-7级小城市以下 3-5级2、城镇土地分等定级方法体系定级方法目前主要有三种：即多因素综合评定法、级差收益测定法地价分区定级法二、农用土地分等定级“等”: 反映不同质量农用地在不同利用水平、不同利益效益条件下收益的差异，按全国农用地的相对差异进行比较划分“级”：反映土地在等影响下的土地的差异按土地质量和易变的自然条件的差异，以及利用水平、利用效益的细差异。
农村土地等级，由土地管理部门实施的，提供等级资料。
2、分等定级的方法：见P70三、土地税收情况调查1、税收和土地税税收：国家凭借政治权利依靠法律强制手段，对一部分社会产品分配，无偿的取得财政收入的一种形式。
税收制度：国家制定的税收法令+ 征收办法总称土地税：税收中的一种，以土地为征收对象，强制取得部分土地收益。
【土地税和地租】区别：1）产生挑剔不同：税收是国家强制，为增加财政收入————强制型地租是土地所有者对土地使用者征收的——自愿型2）赖以生存的基础不同：税收是凭借国家政治力量，强制手段地租是双方协议3）分配的层次不同：税收在国家和纳税人之间地租在土地所有者和使用者之间进行分配，不会上升到国家2、征收土地税的依据——税额计算方法：1）土地面积:忽略了土地收益和土地质量密切相关现行的城镇土地使用税：以土地面积和土地质量优略来确定；2）土地每年的总收获量征收缺点：作物品种不同，成本及收益也不同；对空地、荒地均无法使用这种方法。
土地分等定级复习重点
一、城镇土地分等定级的任务与目的分等是通过对影响城镇土地利用效益的经济、社会、自然等各项因素的综合分析，揭示城镇之间土地利用效益的地域差异，运用定量和定性相结合的方法对城镇进行分类排队，评定城镇土地等。
定级是根据城镇土地的经济、自然两方面属性及其在社会经济活动中的地位、作用，对城镇土地使用价值进行综合分析，揭示城镇内部土地利用效益的地域差异，评定城镇土地级。
目的是为全面掌握城镇土地质量及利用状况，科学管理和合理利用城镇土地，提高土地使用效率，为国家和各级政府制定各项土地政策和调控措施、为土地估价、征收土地税费和制订城镇土地利用规划、计划、发挥级差地租的经济杠杆作用提供科学依据。
等反映城镇之间土地利用效益的地域差异。
等分层次进行。
对象：城市市区、建制镇镇区的土地。
级反映城镇内部土地的区位条件和利用效益的差异。
级：综合定级、分类定级。
对象：土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内的所有土地。
综合定级指对影响城镇土地质量的各种经济、社会、自然因素进行综合分析，按差异划分土地级。
分类定级指分别对影响城镇某类型用地质量的各种经济、社会、自然因素进行分析，按差异划分各类型用地的级别；分类定级一般有商业用地定级、住宅用地定级、工业用地定级等。
非农业人口五十万以上：综合+分类。
其他：综合、必要时进行分类。
三、城镇土地分等定级原则1 综合分析原则2 主导因素原则3 地域分异原则4 土地收益差异原则5 定量与定性分析结合原则四、城镇土地分等定级的技术方法1、城镇土地分等定级的技术途径以多因素综合评价为主，以市场资料分析法进行检验。
2、影响城镇土地等和级的因素（因子）选择宜在因素（因子）体系基础上，通过特尔菲法进行选定。
体系可通过主成分分析等方法进行筛选。
3、影响城镇土地等和级的因素（因子）权重值应采用特尔菲测定法、层次分析法、因素成对比较法中的一种或多种进行。
4、标准化处理：位序标准化或极值标准化。
作用分计算：相对值法和距离递减法）（0～100分）作用分越高条件越好。
农用地分等定级规程结果
农用地分等定级规程结果农用地呢，就是咱们用来种庄稼、种蔬菜水果的地。
那这个分等定级就像是给农用地打分、评等级呢。
就好比咱们在学校，老师会根据我们的学习成绩、表现来给我们评优秀、良好、及格这些等级一样。
比如说，有一块地，它土壤特别肥沃。
这块地里的土啊，黑油油的，就像巧克力一样。
每次把种子种下去，种子就像在温暖的小床上，很快就发芽长大了。
而且呀，这块地旁边就有一条清澈的小溪，浇水特别方便。
这样的农用地，在分等定级的时候，就可能被评为比较高的等级，就像我们班的学霸总是能得到高分一样。
再看另外一块地呢，它的土壤比较贫瘠，土都是干干的，黄黄的，就像沙子一样松散。
在这种地里种东西可不容易啦，种子要很努力才能发芽，而且因为离水源很远，浇水也很麻烦。
这块农用地在分等定级的时候，等级可能就比较低。
这些分等定级的结果对农民伯伯们可重要啦。
如果是等级高的农用地，农民伯伯就知道这块地适合种各种各样的好东西，可以种又大又甜的西瓜，或者是长长的豆角。
他们就会在这块地上好好地种庄稼，用最好的肥料，精心地照顾这些农作物。
因为他们知道，在这么好的地上种东西，收成肯定不会差。
而那些等级低的农用地呢，农民伯伯也不会放弃它。
他们会想办法改善这块地，比如给土地施肥，让土壤变得肥沃起来，或者想办法从远处引水过来。
就像我们在学习上遇到困难，也不会轻易放弃，而是努力想办法提高成绩一样。
这些农用地分等定级的结果也对我们整个国家很有用呢。
国家可以根据这些结果知道哪些地方的农用地好，哪些地方需要帮助。
如果有很多等级高的农用地的地方，就可以多种一些粮食，然后把多余的粮食送到其他地方去，让大家都能吃饱饭。
要是有的地方农用地等级低，国家也可以出钱出技术，帮助那里的农民伯伯把农用地变得更好。
土地分等定级和理论基础
综合分析原则
城镇土地级别受到城镇经济、社会、自然和生态 环境等多种因素的影响。
除分析单个因素对城镇土地效益的影响作用， 还要分析经济、社会、自然和生态环境等因素对 城镇土地效益的综合影响作用；
土地级别除反映经济效益外，同时也反映社 会、生态环境效益以及经济、社会、生态环境综 合效益及差异。
主导因素原则
因地制宜原则
土地定级既要遵循国家规定的技术程序和作业规 范，又要结合调查区的实际情况，以确保土地定 级成果的客观性和实用性。
（3）内容 ①准备工作及外业调查； ②分等因素选择，资料整理与定量化； ③城镇分值计算及土地等的初步划分；
④验证、调整分等的初步结果，评定城镇 土地等；
⑤编制城镇土地分等成果； ⑥成果验收； ⑦成果应用与更新。
⑥编制城镇土地分等成果图件、报告和基础资料 汇编
城镇土地分等的因素指标体系：
2、城镇土地定级的技术方法
城镇土地定级采用多因素综合评价法，以市场 资料分析法等进行验证。
多因素综合评定法 从影响城镇土地质量的各种 经济、社会、自然因素评价入手，采用相对统一 和规范的定量化的科学指标分值来表示土地各种 条件的优劣，并在考虑因素重要程度的前提下， 对这些反映土地条件优劣的分值进行加和得到总 分值，按总分值的高低评定城镇土地级别。
多因素综合评价法评定的土地级是采用综合分值来表 示的，反映了土地使用价值的大小，但不易直接反映 城镇内各级别土地上以货币形态表示的土地收益或地 价，这样不便于与土地有偿使用等工作衔接，所以还 须辅助于市场资料分析对划定的土地级别进行校核。
此外，还可邀请熟悉当地情况的专家对初步划分的定 级结果进行论证。
公交
便捷 度
对外交 通便利 度（客
运）
土地资源调查与评价课程综合实验—基于GIS的城镇土地分等定级7.3 城镇土地分等定级
综合实验一——基于GIS的城镇土地分等定级实验目的：1．掌握不同数据格式之间的数据转换方法；2．培养分析问题、解决问题的能力，综合利用各种常用软件如AUTOCAD、ARCINFO、ARCVIEW等的能力；3．了解城镇土地分等定级的基本原理与方法。
实验准备：1．软件准备：AutoCAD，Arcinfo, Arcview，Excel，ArcGIS2．方法准备：《城镇土地分等定级规程》3．数据：dj-lu.dwg (道路分布图)；面状的图形：单元图.dwg；公用设施作用分值图.dwg；规划条件限制作用分值图.dwg；环境条件作用分值图.dwg；基础设施作用分值图.dwg；例如图所示：线状的图形：人口密度作用分值图.dwg；商服繁华1作用分值图.dwg；商服繁华2作用分值图.dwg。
道路通达度分值图.dwg；对外交通作用分值图.dwg；例如图所示：实验原理：根据国家2002年7月1日颁布的《中华人民共和国行业标准UDC城镇土地定级规程》的规定：1．根据城镇土地的经济和自然两方面属性及其在社会经济活动中的地位、作用，综合评定和划分城镇土地等级，为全面地、科学地管理土地，合理利用城镇土地，以及为有关部门制订规划、计划和有偿使用土地提供依据。
2．土地定级的原则* 综合分析原则：定级应对各种经济、社会、自然因素进行综合分析，按差异划分土地级。
土地级既要反映土地在经济效益上的差异，也要反映经济、社会、生态等综合效益的差异；* 主导因素原则：土地定级应根据城镇内影响土地优劣的因素种类及其作用的差异，重点分析对土地级起控制和主导作用的因素，突出主导因素的影响，评定土地级；* 地域分异原则：土地定级应掌握土地区位条件和特性的分布与组合规律，并分析各个由于区位条件不同形成的地域分异状况，将类似地域划归同一土地级；* 级差收益原则：土地定级应在初步划分的土地级上对级差收益明显的有关行业进行级差收益测算，测算值作为确定土地级数目和了解行业级差收益的重要参考依据；* 定量与定性结合原则：土地定级应尽量把定性的、经验性的分析进行量化，以定量计算为主，必要时才对某些现阶段难以定量的社会、经济因素采用定性分析，以减少人为任意性，提高土地级精度。
土地分等定级
表6-1
方法类 型 方法
土地定级方法比较
优点 不足
多因素 综合评 定法
依据一定的目的和原则，以定级单元 为样本，选择对定级单元发生作用的 因素因子作为评价指标，并通过适宜 的模式予以量化、计算和归并，从而 划分土地级别
定性与定量相结 合，避免人为主 土地的级差收益 观随意性，保证 不能被直接反映 土地级别统一性 和科学性
2.分值计算方法
（4）点、线状土地因素作用分值计算方法 先在各因素内按规模或类型求出各点线设 施的相对作用分，最大值为100；然后，根 据因素的类型或规模，计算其作用或平均 影响范围，并划分若干相对距离区间；最 后根据因素的影响随距离衰减具有不同规 律的特点，选取不同的数学模型，计算各 相对距离上的因素作用分
2.分值计算方法
典型的线性模型表达公式为： 典型的指数模型表达公式为：
f i F (1 r )
f i F (1r )
i 某设施、中心对自身客体所在位置上的作 两式中： f— 用分； F—某土地指标的作用分基值； r—地块的相对距离（以r=d/D计算，d为某点、线设施距 某地块的实际距离，D为某点、线设施影响半径）。
生 活 设 施 完 善 度
公 用 设 施 完 备 度
环 境 质 量 优 劣 度
绿 地 覆 盖 率
自 然 条 件 优 劣 度
人 口 密 度
城 镇 规 划
供 水 设 施
排 水 设 施
供 暖 设 施
供 气 设 施
供 电 设 施
文 化 教 育 设 施
医 疗 卫 生 设 施
文 娱 体 育 设 施
公 园 绿 地
重要性顺 序 权重值范 围
1
2或3
城镇土地定级实验总结及体会
城镇土地定级实验总结及体会
一、总结
在整个分级分布上，实验结果显示一级大多分布于西苑，而东苑部分较少，就自我经历来说，这不是很合理，其原因应该是我们数据收集的误差。
比如人流量调查，调查时间的差异会影响结果。
在我们的数据中显示，西苑的优势在于商服较繁华，一级道路取友路位于西苑，基础设施中运动场一级分布于西苑。
西苑在人口密度因素上分值大于东苑，仅在绿地和噪音因素上低于东苑，从而得出西苑在整体上级别优于东苑。
二、体会
对川师范围内土地进行分级，内容较综合，从外业到内页，我们花费了挺长时间，感谢组员们的合作配合，是大家一起努力的成果。
从实验结果来看，我们还有许多的不足。
在整个分级分布上，实验结果显示一级大多分布于西苑，而东苑部分较少，就自我经历来说，这不是很合理，其原因应该是我们数据收集的误差。
1、在商服的选择上可能忽略了东苑某些商服点，导致东苑分值更低，加剧东西苑的差距。
2、道路重点放在了人流量上，考虑人、车流量而没考虑长度和宽度，而我们的观测时间可能引起了道路平均人流量的误差。
总的来说，大家有努力去做，虽然结果不是很完美，但我们都从中学到了很多东西，也为以后的学习工作积累更多经验。
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实验四土地分等定级
一实验的目的和意义
土地分等定级是对土地质量进行评价的过程，是地籍管理的主要工作内容之一。
其基本任务是：分析相关自然、经济因素对土地利用的影响规律，按照特定方法将各类因素对土地质量的影响进行量化，评定土地质量等级、揭示土地质量的空间分布规律。
等级划分的结果为土地利用管理提供了重要的土地质量信息。
土地分等定级涉及相关技术内容较多，本实验针对商服繁华影响度作用分值计算的关键技术内容设置的典型实验，这对学生具体理解土地分等定级中各个环节的技术要求具有十分重要意义。
二实验的基本要求
1、熟悉土地分等定级的基本内容和程序。
2、熟悉商服中心、商服繁华影响度的概念，掌握商服中心级别的划分、定级单元商服繁华影响度的计算方法以及商服繁华影响度作用分值图的绘制。
三实验的内容
1、计算商服中心的商服繁华影响作用分值，编绘商服繁华影响度作用分值图。
四实验所需资料
土地分等定级的基础图件。
开展本实验需要ARCGIS、EXCEL软件支持。
五实验的步骤
（一）商服繁华影响度作用分值的计算
图1 ×县城区商服中心分布图
第一步，计算各级商服中心的单项规模指数
×市为开展城镇土地定级估价工作，对城区的商服中心进行了调查，选择了三个有代
表性商服中心，其中调查指标设计了四个，即销售总额、利税总额、营业面积、商店总数，此外对各商服中主心的服务半径作了调查，调查结果如下表所示。
表1 商服中心指标统计表
中心编号
名称 营业总额 （万元） 利税总额 （万元） 营业面积 （平方米） 商店总数 服务半径 （米） 1 五彩城 4064 1580 34433 403 2800 2 商城市场 1530 470 18500 318 1000 3
白云市场
820
275
9000
215
500
将各项指标进行标准化，计算单项规模指数（可编制商服中心单项规模指数计算表，样式如表2所示），公式如下：
max
/100B B M i i =
式中：
i
M 为标准化指标值；
i
B 为某指标值；
max
B 为某指标最大值。
表2 商服中心单项规模指数计算表
中心编号
名称 指标量化值
综合规模指数
营业总额
利税总额
营业面积
商店总数
1 五彩城
2 商城市场 3
白云市场
第二步，计算综合规模指数，划分商服中心等级
假设销售总额权重为0.35、利税总额权重为0.3、营业面积权重为0.25、商店总数权重为0.1，计算中心综合规模指数公式如下：
i
n
i i M W K ∑==1
式中： K 为商服中心综合规模指数；W i 为指标权重值；M i 为标准化指标值。
并根据综合规模指数大小划分商服中心级别。
第三步，计算各级商服中心的功能分割分，编制商服中心功能分割分计算表（样式如表3所示），计算公式如下：
j i i K K F -= min min K F = 式中： F i —某组商服中心功能分割分；K i —某组商服中心规模指数；
K j —次级商服中心规模指数； F min —最低级商服中心功能分割分； K min —最低商服中心规模指数。
编号 商服中心名称 级别 综合规模指数 功能分割分
服务半径（米）
1 五彩城 2800
2 商城市场 1000 3
白云市场
500
第四步，编制商服功能影响作用分值表，编绘各级商服中心商服繁华影响度作用分值
图。
首先，确定相对距离
根据如下公式确定相对距离：
d
d r i /=
式中： r —相对距离； d i —某点距离商服中心实际距离； d —该级商服中心影响半径。
其次，按照商服繁华影响度指数衰减公式计算商服中心对定级单元的作用分值，计算式如下：
)
1(r i F f -=
式中：f i —某级商服中心影响的作用分值；
F —某级商服中心功能分割分； r —相对距离。
第三，编制商服功能影响作用分值表：
按照下表样式，编制商服功能影响作用分值表（可按等距计算，分十个等距，分别计算其作用分值）。
表4 某级商服功能影响作用分值表（以一级商服中心为例计算）
实际距离（d)
影响半径（d i )
相对距离（r)
商服功能影响随距离衰减作用分值（f i ）
280 2800 0.1 F1=F (1-r1)
(计算出来)
560 2800 0.2 F2=F (1-r2) (计算出来) 840 2800 0.3 F3=F
(1-r3)
(计算出来) 2800 2800 2800
2800
2800
1
F10=1
根据商服功能影响作用分值表，编绘各级商服中心商服繁华影响度作用分值图，并将各级商服中心作用分值等值线图相叠加，生成×县城区商服中心作用分值图。
六实验的成果及考核方式
实验结束后，学生应提交下列成果，根据各项内容完成情况进行考核。
1、商服中心功能分割分计算表
2、各级级商服中心影响作用分值表
3、各级商服中心商服繁华影响度作用分值图
4、×县城区商服中心作用分值图。
七实验的时间安排
四个学时为宜。
利用ARCGIS制作×县城区商服中心作用分值图步骤如下：
1、菜单项文件中打开城区工作底图.mxd；
2、加入缓冲区向导点击tools--→customize（自定义）-→commands（命令）—>选中bufferwizard（缓冲区向导），将其拖到菜单栏上。
（若菜单栏中有此功能，则不执行这一步）
3、制作某级商服中心作用分值图。
（1）点击bufferwizard（缓冲区向导），选择某个商服中心层；（2）设置缓冲距离及圈数（可按等距法设置10圈）；
（3）选择only outside the polygon(仅外边生成)；
成果如下：
（4）利用定级范围线将该缓冲区文件分割；
打开ArcToolbox\Analysis Tools\Extract\clip，利用定级范围区裁减前段生成的商服中心缓冲区图，得到某级商服中心商服繁华影响度作用分值图。
（5）利用定级范围线将该缓冲区文件分割；
打开ArcToolbox\Analysis Tools\Extract\clip，利用定级范围区裁减前段生成的商服中心缓冲区图，将该商服中心区域拷贝到裁减后的缓冲区图上，得到某级商服中心商服繁华影响度作用分值图。
（6）录入属性
打开作用分值图的属性数据表，增加字段作用分值1（设置编号以示区分不同级别商服中心），将该图处于可编辑状态，按照表4 某级商服功能影响作用分值表计算内容将分值
填入该属性表中。
按照同样方法制作各级商服中心作用分值图。
5、各级商服中心作用分值图叠加。
打开ArcToolbox\Analysis Tools\Extract\union
6、按照“不同级别相加，同一级别取最大”的原则计算商服繁华作用分值。
在合并后的文件属性中增加作用分值字段，
7、根据作用分值制作×县城区商服中心作用分值图
在布局页面中插入图件标题、指北针、图例、比例尺，输出jpg格式。