某地房地产市场调研报告

西安住宅房地产市场调研报告：

目录：

第一部分：

1、西安的自然历史情况

2、宏观政治、经济情况

3、西安市房地产投资状况

4、西安市的商品房住宅市场总体印象

第二部分：

1、总量的变化情况

2、人口的区域分布

3、人口的年龄情况

4、人口的受教育情况（知识文化水平）

5、从业人口的职业划分及收入支出情况

6、消费者的消费水平

7、消费者喜好的户型及面积

8、消费者支付能力

9、消费者的消费水平

第三部分：

1、各个区域（城东、城西、城南、城北、城中）的文化氛围

2、各个区域的城市规划情况

3、各个区域的支柱产业各个区域的经济发展情况及开发前景

分析（区域土地价值评价各个区域的土地价值评价。要从：

政治、经济、环境、交通、生活配套、市政配套、人文历史、

现在发展程度、科学教育、居民消费层次等方面进行评价。）（附第四部分）：西安几家实力比较大的开发商评价

正文：

第一部分：

1、西安的自然历史情况：

西安市位于黄河流域中部关中盆地辖境东西204公里，南北116公里，面积9983平方公里，其中市内市区面积1066平方公里。西安地区自古有“八水绕长安”之美称。水利资源相当丰富。西安市平原地区属温暖带半温暖大陆季风气候，冬季最低温度在零下10摄氏度左右，夏季最高温度在27度左右。

2000年底全市总人口688.01万人，其中农业人口402.22万人。市区人口以碑林区的密度为最高27744人/平方公里，其次为新城区15147人/平方公里，莲湖为15127人/平方公里，郊区人口以雁塔区密度最高3669人/平方公里，其次为未央区，1455人/平方公里，再次霸桥区，1298人/平方公里。大连市总人口数为545万，而大连市人口最密集的西岗区人口密度也只有16414人/平方公里。可见，不论从总人口还是从人口密度上相比较，西安市的人口统计数字都远远大于大连市。

2、宏观政治、经济情况：

2000年西安市经济健康稳定增长，人民生活水平继续提高，全年实现国民生产总值689亿元，比上年增长了13.1%。人均国内生产总值突破1万元。全年全市社会消费品零售总额328.47亿元，比上年增长10.17%。城乡居民收入增加，整体达到小康水平。全市城镇居民家庭人均可支配收入达6364元，比上年增长6.1%。99年大连居民消费水平为5754元，2000年人均收入会达到6000元左右，与西安相比基本持平，甚至略低于西安的消费水平。

3、西安房地产投资总体情况：

5、西安商品房住宅市场总体印象：

2000年,全年完成房地产开发投资23.75亿元,比上年增加33060万,增长16.17%。全年商品房施工面积144.89万平方M,比去年增长57.49%。竣工面积121.5万平方M,同期增长40.68%。全年销售商品房150.75万平方M,销售额45.55亿元,比上年增长125.06%和137.79%.

2000年，西安城市维护建设完成投资16.12亿元，房地产开发完成投资52亿元，建筑业完成投资198亿元，村镇基础设施建设完成投资2.7亿元。全年新开发面积711万平方M，其中经济适用房608万平方M，新竣工面积582.62万平方M，销售面积131万平方M，完成投资69.2亿元。2001年将在去年的基础上，开发各类商品房500万平方M，完成投资195亿元。而大连1999年房地产建筑业总产值121亿元，新开工面积829万，竣工面积683万。2000年住宅开发面积500万平左右。2000年大连市商品房销售面积213万平方M。城

市人口数西安要比大连多150万人口，但是住宅开发面积西安却要比大连少近100万平方M。两地的在职人员收入大连为6274元，西安城镇居民人均可支配收入达6364元，于大连基本相同。从各项指标比较来看西安的房地产市场可开发空间还是相当大的。而通过市场调查也同样体会到这个有着悠久文化历史的古都正与现代气息想融合，无数新时代的耕耘者正在这片希望的土地上编制着梦想。

西安房地产业目前存在的一些问题不容忽视：

一、是楼市经过几年发展，市场更趋成熟，但在产品定位方面还和

市场需求有较大差距。许多开发商一味扩大户型，逐步拉开房

价，忽略了相当一部分购房群体的需求，尤其是缺乏针对工薪

阶层需求的商品房。

二、是土地运作市场程度低，房地产开发投资竞争无序现象仍存在。

一方面，从目前土地转让方式看，仍以协议为主，拍卖、招标

较少，这与房地产高速发展极不相适应。另一方面，土地供应

缺乏透明度，土地市场运作缺乏规范化、市场化。

三、是销售环节违规现象时有发生，如虚假广告，产权不清，面积

“缺斤短两”等。

四、中介机构行为不规范，目前该市中介机构从业方式简单落后，

从业人员缺乏专业知识，信息来源没有保证，操作不规范，且

主要服务内容大多停留在住房租赁方面。

五、西安房地产现在还存在集体购买。在大连这种现象已经基本看

不到了。

六、安的经济适用房和大连还有一定的区别。大连的经济适用房已

经归入商品房的概念，但是在西安却仍然没有被纳入商品房的范畴。建设经济适用房仍需要审核批准，之后土地成本和应缴税金都有相当的减免。因此，房屋的价格也相应低廉。虽然需求市场不断在扩大，但主流集中在经济适用房上，2001年陕西省的住宅投资计划的85亿元中，就有60亿元左右将被用在经济适用房的建设上。

七、西安还存在集资房，由单位出部分资金，个人出部分资金共同

建房，解决个人住房问题。

八、上几点都是西安房地产市场机制还不健全的表现。这些方面都

直接或者间接的影响着正常商品房市场的运行，值得引起足够的重视

第二部分：日前，我市第五人口普查数据向社会公布，有关主要数据如下：

1、我市共有常住人口741.14万人（包括外来人口），自1990年

第四次人口普查年平均增长11.92万人，平均增长率为1.77%。

2、市区中，雁塔区81.00万人，碑林区71.16万人，莲湖区64.32

万人，新城区53.64万人，灞桥区50.38万人，未央区46.91万人。

3、全市共有家庭户192.00万户，家庭户人口为651.94万户，平

均家庭户规模为3.40人。

4、4岁的人口153.34万人，占20.69%，比上次普查比重下降