区域市场调研报告成

区域房地产市场研究报告（12月份）

第一部分：滨海新区市场月度发展情况综述

1. 一级市场月度情况分析（12月份）

从中国土地市场网和天津土地交易中心网的资料显示，滨海新区11、12月份土地市场仍旧维持着下半年的基调持续低迷，新增土地供应、成交地块非常的少，滨海新区中心城区塘沽、大港、汉沽土地市场非常的平静，波澜不惊；塘沽、大港无土地出让和成交，仅汉沽区有微量土地出让，面积也不足1800平方米。

图表1：滨海新区（塘沽、汉沽、大港）11-12月份土地挂牌及拍卖信息简表

2. 二级市场月度情况（6-11月份数据）

（1）市场11月份整体情况：价格总体趋势保持平稳，整体成交量有所回升11月份滨海三区(塘、汉、大)一手房总体成交量为14万平方米左右，市场成交量连续数月的低迷之后有一定幅度的提升，综合滨海新区6-11月份的成交数据，环比六月份的20万平方米成交量，还是有不小的差距。（见图表2）

图表2：滨海新区6-11月份一手房成交情况

（2）滨海三区的详细情况：滨海三区中塘沽、大港成交回升，汉沽成交继续低迷塘沽区从11月份成交量为9万多平方米，经历了9、10月份的低迷之后，终于有所回升，而成交价格却保持较为稳定，环比10月份4600元/平方米的均价每平方米只上涨了70元（见图表3）；

图表3：塘沽区及开发区6—11月份住宅成交情况及价格变化

11月份汉沽区一手房成交量继续低迷，11月份的成交量仅有6500平方米，环比10月份的7000平方米，成交量小幅下滑；成交价格较10月份有较大幅度提升，达到了3800元/平方米，涨幅达到了700元（见图表4）；

图表4：汉沽区6—11月份住宅成交情况及价格变化

11月份大港区一手房成交量接近4万平方米，达到自六月份以来一个新的高点，自7月份以来无论是成交量还是成交均价持稳定增长的态势。（见图表5）。

图表5：大港区及开发区6—11月份住宅成交情况及价格变化

图表6：滨海新区6-11月份一手住宅整体成交情况（塘沽区、汉沽区、大港区）

3. 三级市场月度情况（6-11月数据）

（1）市场11月份整体情况

滨海新区（塘沽区、汉沽区、大港区）11月份二手房交易量为58000平方米，环比10月份的40000平方米交易量有较大幅度增长，从滨海新区2006年6-11月份二手房的交易数据上看，滨海新区二手房整体走势比较平稳，无论是成交量还是成交价格基本上维持一种平稳的状态（见图表7）。

图表7：滨海新区6-11月份成交情况

（2）滨海三区详细情况分析

从塘沽区11月份二手房成交量为27000平方米，达到了自今年6月份以来的最高点，6-11月份二手房成交情况来看，基本上维持了一种稳定的状态，成交价格也基本保持一种比较稳定的态势（见图表8）。

图表8：塘沽区及开发区6—11月份二手住宅成交情况及价格变化

汉沽区11月份二手房成交量为3790平方米，环比10月份的3200平方米成交数量有所增长，但是仍然比较低迷，市场成交量除8月份到达到15000平方米之外，交易量都比较持续萎缩，成交价格基本稳定（见图表9）。

图表9：汉沽区6—11月份二手住宅成交情况及价格变化

11月份大港区二手房仍旧比较活跃，成交量为26600平方米，基本上与塘沽区的成交量相等，从大港区6—11月份二手房成交数据来看，大港区二手房则呈现处非常活跃的状态，价格也维持了一个比较平稳态势（见图表10）。

图表10：大港区6—10月份二手住宅成交情况及价格变化

图表11：滨海新区6-11月份二手住宅整体成交情况（塘沽区、汉沽区、大港区）

第二部分：塘沽区、开发区住宅市场月度分析（12月）

一、区域市场月度情况综述

从市场调研现场走访的情况看，进入12月份区域市场（塘沽区、开发区）销售情况比较的平淡，各项目的销售中心客户来访量都非常少，销售中心现在主要都忙于老客户维护和已签合同客户回款问题。

各板块间的反应较为平淡，十二月份罕有新项目进入市场，面对一年之中的销售淡季，一些项目借圣诞和年底的时间适时推出一定的优惠和折扣，促进销售。

塘沽中心城区的两个拆迁项目，其中一个位于津塘公路与车站北路交口，另一个位于塘沽区上海道与山东路交口，现在正在进行拆迁及土地平整等工作，这两个项目占地积万平方米，对应的建筑面积在26万平方米左右，预计要到明、后年推出。两项目的用地资料如下：

表1：津塘公路与车站北路交口项目指标

表2：上海道项目用地指标：

二、塘沽区、开发区各板块市场月度研究（12月份）

1、紫云板块：新港3号路、新港4号路、新华路与港滨路合围的区域，紫云居住区位于未来滨海新区规划中央商务商业区的核心区位。目前该板块供应量在15万平方米左右，主流均价区间为5500-6000元/平方米之间。

⏹板块月度情况：板块本月最主要变化在于贻成尚海国际开盘，贻成尚海国际本月举行了开盘活动，推出其销控的379套住宅，户型面积在98—170平方米之间，主力户型为100平方米左右的两室（占80%），对应的建筑面积在4.5万平方米左右。紫云的板块的其它典型项目如紫云国际、紫云绿洲二期、贻芳嘉园三期，基本上与上月相同。⏹板块典型楼盘本月动态：

紫云绿洲：本月无变化，还是在进行紫云绿洲最后几栋高层的销售，其计划在年底推出的小户型项目紫云华庭要到明年推出。

贻芳嘉园三期：销售均价在5700元/平方米左右，户型在86—110之间。贻芳嘉园三期从上月开始进行预订，不交任何定金，只是进行房号的登记，预订时间截至12月20日，未来签合同选房将按照预订时的先后顺序，12月20日以前登记客户在未来签约时，一次性付款可享受1万元的优惠，贷款可以享受5000元的优惠。

紫云绿洲媒体投放监测表（2006年11月1日—2006年12月22日）：仅在11月初二期开盘时打了一版报广，总体感觉紫云板块下半年的声音偏弱。

2、上北小开发板块：依托工农村，涵盖宝山道与新北路两侧的地块，这一板块主要由塘沽海洋高新技术产业开发区（小开发）、工农村以及新河地区构成。目前该板块的市场供应量在30万平方米左右，主流均价区间为5000-5500元/平方米。

⏹板块月度情况：该板块本月表现非常平静，基本上与上月情况相当，没有新项目入市；上北板块本月仅有一个新项目津滨高速户外形象出街——蓝山国际，根据调研的结果，该项目要在明年下半年入市，开发商是国信集团，项目主打小户型。融科心贻湾在12月份进行了二次摇号，裕川家园、欧美风情小镇、水域未来城情况与上月基本相同。

⏹板块典型楼盘动态：

融科心贻湾：融科心贻湾10月份至11月上旬依次完成了两次摇号，11月底开始签合同，均价在5200元/平方米左右,根据调研掌握的信息截至到12月20日心贻湾一期换签率达到