中国购物中心招商及调整策略PPT资料57页
大型购物中心招商的策略和政策
大型购物中心招商的策略和政策对于任何购物中心项目来说，在进行准确定位的前提下，招商的正确与否和项目的成败也会有直接关联的作用。
招商能否成功，当然也取决于招商政策的制定是否科学合理。
本节就针对购物中心各种业态的招商政策进行分析说明。
8．2．1主力商家招商政策购物中心项目牵涉的主力商家主要是百货店、超市大卖场及电影娱乐，很显然每一类主力商家都会有多个选择，但其品牌、辐射半径、投资价值推动力、开发商的成本指标及商家是否有开店计划都显然存在根本的差别。
评估时，品牌度指标从低到高分1—10级；辐射半径指标分为：周边(3～5公里)、区域、城市、跨越城市、全国范围；投资价值推动力指标从低到高分为1～5级；成本指标指开发商为了推动合作，需要让利或投入；计划指标分为：无计划、可能、有计划；成本指标指开发商为了引入该商家所需要花费的成本，分为投资合作、租金让利、正常合作等。
以上指标对于招商政策产生直接影响。
在主力商家招商过程中，需要从上述五个指标判断招商综合可行性，单纯考虑一个方面显然不足以作出足够准确、清晰的判断。
依据对主力商家品牌度、辐射商圈范围、投资价值推动力、有无开店计划及开发商引入可能发生的成本趋势等因素的分析，提出相应的招商政策。
在招商执行过程中也必然存在相应的调整。
8．2．2半主力商家招商政策半主力商家招商的关注点和主力商家有很大不同：评估半主力商家需要从品牌、辐射半径、经营特色、商家是否有开店计划和成本指标五个方面来看。
在评估过程中，品牌度指标从低到高分1—10级，和主力商家采取同样的指标分级。
辐射半径指标分为：周边(3—5公里)、区域、城市、跨越城市、全国范围；经营特色分为价格优势、差异化、品质等；计划指标分为：无计划、可能、有计划；成本指标指开发商为了引入该商家所需要花费的成本，分为投资合作、租金让利、正常合作等。
以上指标对于招商政策产生直接影响。
半主力商家和主力商家根本的不同在于主力商家无法彻底表现的元素在半主力商家身上表现的淋漓尽致：或者是成本优势，比如家电连锁企业；或者产品极富差异化，比如伊力诺依；或者是品质化的业态，比如青鸟健身。
商业综合体招商运营方案ppt
第一代步行街区在形态上仅仅指的是步行街要素，它产生的根本原因是为了加强城市中心区的交通管理，保
护并刺激中心商业区零售业的发展。改善了交通环境，疏通了人流，使步行街商店的营业额大大地提高，为复兴中心区的商 业，防止中心区衰落作出了贡献。
04
2021/2/7
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（一）统一宣传口径
这一类步行街
以谋求中心区的商业利润作为根本目标
招 商 主 管 2 人
百货招商经理
招 商 主 管 2 人
备注：此架构为开业前期的组织，开业准备期和开业运营期的架构，届时提前2个月报人力资源部。
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03 招商架构、招商机制的建立 3.2 招商人员工作职责
招商一部
招商二部
第25页
商业广场商业综合体招商ppt范文商场招商引资策划ppt模板
招商三部
招商四部
•
报 纸
电视媒体主要针对中小散户。 目前，根据调查分析，确定 主打区域 为XX，其次，为XX。 主要报纸 为XXXXXXXX，其次为XXXXXXXX。时间和密度安排上按高、低、高的方式延续。 具体媒体宣传方案见媒体计划表。
卖场 家电
第33页
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05 招商方式、目标客户的确定 5.2 目标客户-主力店 2021/2/7
第34页
百货
长三角地区 有名的百货
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05 招商方式、目标客户的确定 5.3 目标客户-次主力店
第35页
01
商业地产招商ppt模板项目招商引资策划ppt范文
聚人气店：著名快餐，大型中餐、量贩式KTV等
2021/2/7
策划部
主要负责主力店的招商 工作：1人
主要负责餐饮、娱乐的 招商工作：3人
主要负责百货、服饰类 别的招商工作：2人
购物中心招商培训课件p剖析
3.2 商户价值原则 3.3 商户互动价值原则 3.4 投资型招商的价值及价值发挥原则 3.5 招商节奏原则 3.6 招商可行性原则
2020/11/12
• 购物中心统一招商管理包括以下内容：
1.要维护购物中心购物、服务及体验三大内容的恰当比例； 2.要维护购物中心统一的主题形象和品牌形象； 3.招商目标要能够在功能和形式上形成同业差异、异业互
补的业态； 4.购物中心的经营方式基本有三种：自营、联营和租赁； 5.核心主力店招商布局原则； 6.统一招商的“管理”要充分体现和强调对商户的统一服
务； 7.购物中心要具备完善的信息系统；
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3.1 统一经营管理原则 3.2 商户价值原则 3.3 商户互动价值原则 3.4 投资型招商的价值及价值发挥原则 3.5 招商节奏原则 3.6 招商可行性原则
• 1.4.5 专卖店
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• 1.4.6 餐饮
美食广场
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主题、特色餐厅
大型餐饮
• 1.4.7 娱乐
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• 1.4.8 酒店品牌的招商
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1.1 购物中心的发展历史、概念及分类 1.2 购物中心招商的概念 1.3 购物中心招商的对象 1.4 购物中心招商的业态概述 1.5 购物中心招商的特点 1.6 购物中心招商的类型 1.7 购物中心招商工作的阶段划分
2020/11/12
• 1.5.1 目标客户主次分明 • 1.5.2 租金高低悬殊，租期长短不一 • 1.5.3 招商时间长 • 1.5.4 招商难度大 • 1.5.5 招商技术要求高
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1.1 购物中心的发展历史、概念及分类 1.2 购物中心招商的概念 1.3 购物中心招商的对象 1.4 购物中心招商的业态概述 1.5 购物中心招商的特点 1.6 购物中心招商的类型 1.7 购物中心招商工作的阶段划分
商场招商工作计划PPT
互动。
04 招商政策与优惠措施
制定吸引商户的招商政策
灵活租赁条款
根据商户需求，提供灵活的租赁期限和续租选项，降低商户的经 营风险。
简化入驻流程
优化入驻流程，减少繁琐环节，为商户提供快速、高效的入驻体 验。
优质品牌合作
积极引进知名品牌和优质商户，提升商场整体品牌形象和吸引力 。
商场招商工作计划
目录
• 招商目标与策略 • 商场分析与定位 • 招商渠道拓展与优化 • 招商政策与优惠措施 • 商户关系建立与维护 • 招商效果评估与持续改进
招商目标与策略
01
明确招商目标
01
短期目标
在接下来的一年内，吸引30家知名品牌入驻商场，提升 商场品牌影响力和人气。
02
中期目标
三年内，实现商场出租率达到90%，形成稳定的商业生 态和客流。
加强商户培训与指导
经营培训课程
提供全面的经营培训课 程，包括市场营销、顾 客服务、财务管理等方 面，帮助商户提升经营 能力。
专项指导服务
针对商户在经营过程中 遇到的具体问题，提供 专项指导服务，如店铺 装修、产品陈列、促销 策略等。
成功案例分享
总结并分享商场内优秀 商户的成功案例和经营 模式，为其他商户提供 可借鉴的经验和启示。
06 招商效果评估与持续改进
设定合理的评估指标
01
02
03
04
出租率
反映商场铺位的出租情况，是 评估商场招商效果的重要指标
。
租金水平
体现商场铺位的租金收益，反 映商场的吸引力和竞争力。
商户满意度
反映商户对商场经营环境、服 务质量等方面的满意程度，影 响商户的稳定性和续约率。
《购物中心招商管理》PPT课件
单》。餐饮商户提前90天，其他商户提前45天进行商铺交接；
4、招商人员负责向商户发放商户装修管理相关规定。
5、招商部与工程部一起审核商户装修设计图纸，招商部负责审核总平
面图、效果图、货柜尺寸图、店招图；工程部负责审核水、电、气系统
图、装修材质、装修工艺等。经项目公司总经理签批后反馈商户。
6、招商人员协助商户办理进场施工手续，包括：缴纳装修保证金、办
编辑版ppt
2
二、项目定位
招商是商业项目运作过程中的一个重要环节，但也不可以单就 招商而谈招商，谈招商的基础是有了正确的前置条件——招商执 行前具备了合理的项目定位。定位作为一个项目的战略性选择， 是项目确定发展方向的至关重要的事情。就像是在管理中常讲到 的，战略对了，策略出点问题是可以挽回的，但如果战略错了， 策略越正确，可能就偏离得越远，可导致全盘皆输。现实状况是， 很多项目前置条件并不正确。
对待每一位来访的客户都必须以一个良好的工作态度来接待，详细了解 客户的想法和信息并耐心解答问题，做好相关资料的记录和留存，接待结 束后须通过网络或其他渠道了解该品牌。比较适合我商场的品牌必须增入 品牌资料库备案，若是短时期内无法合作的品牌，则需告知对方大概什么 时间才有合作的可能性，若是不大适合我商场的品牌，则需婉转的告知对 方。
2、同类竞争对手分析 初次调查内容应包括：总面积、规划布局、业态配比、档次定位.开业时 间、历史经营状况、消费环境、消费结构（客层定位）、品牌结构、租 金价格或合作条件，相关费用（物业管理费）、停车位数量、客流量、 客单价等。后续调查则主要记录市调目标的主要品牌、新进品牌及淘汰 品牌。
3、市场调研工作计划及实施 市场调研计划应该在上一年度的12月底前制定完毕，市调工作应在每月 10日前进行，市调报告应在每月15日前上交。如遇特殊状况需临时调整 市调目标，须经部门经理同意。（后附：<20XX年度市场调研计划> < 市场调研报告>）
购物中心商场筹备期招商管控培训课件.pptx
一、项目定位及业态规划
市场调研
项目定位及 业态规划
租赁决策 文件
招商政策 文件
租赁合同
格式合同 标准合同 非标准合同
定义&修订时限
由我方编制合同文本，标准印刷成册，签 主力店：1次/2年
约时只填写商务条件，不更改其他任何条 次主力店：1次/年
款的合同
步行街：1次/年
以我方格式合同文本为母版，按照与客户 洽谈的最终约定条件进行修订的合同。
目
录
一、项目定位及业态规划
二、品牌落位管理
三、招商实施管控
一、项目定位及业态规划
市场调研
项目定位及 业态规划
租赁决策 文件
招商政策 文件
租赁合同
节点要求 项目初步调研：发展部发出联合调研通知后10日内，商管总部综合部 完成项目主要商业竞争主体销售额和租金水平。
筹备期调研：各地商管公司在交地日后70天内完成。
ห้องสมุดไป่ตู้ 二、品牌落位管理
业态配比原则
室内步行街餐饮 品牌落位原则
品牌落位 品牌比例
品牌落位管控
级别 A B
C
业态 90%以上 80%以上
70%以上
合格供方品牌库
非餐饮、非体验各类引进比例 A类品牌占60%以上，B类品牌40%以下，C类 品牌不引进
A类品牌占40%以上 B类品牌40%以上 C类品牌不引进
A类品牌占20%以上 B类品牌40%以上 C类品牌10%以下
一、项目定位及业态规划
市场调研
项目定位及 业态规划
租赁决策 文件
招商政策 文件
租赁合同
节点要求&主要内容 节点要求：在项目交地日后300天内完成《招商政策执行书》编制，经商管总 部综合部审核，报商管总部总经理批准后下发各地商管公司执行。 主要内容： 1、招商通知 2、租金分解原则
中国购物中心招商及调整策略
中国购物中心招商及调整策略
摘要
中国购物中心的招商及调整策略，在近年来受到消费者和企业的广泛关注，购物中心招商业务已成为商业综合体发展的重要举措。
本文结合当前商业市场的发展现状，结合中国购物中心的实际情况，对中国购物中心招商及调整策略进行了研究，主要讨论了招商布局、招商原则、招商对消费者的影响以及对调整策略提出的建议。
关键词：中国购物中心，招商，调整，策略
一、引言
随着中国经济的快速发展，商业市场的发展也日益迅速，购物中心的招商及调整策略有着至关重要的作用，同时招商业务也成为现代商业综合体发展的重要举措。
总的来说，购物中心招商的成功会带来三大益处：首先，购物中心的招商可以吸引消费者来到他们的中心，购买更多的商品；其次，招商可以增加商业中心的租赁收入；最后，招商可以提高中心的价值，促进整个商业综合体的发展。
以中国购物中心为例，招商及调整策略是改善购物体验、提升中心竞争力的关键所在，如何优化招商及调整策略已成为当前中国购物中心发展的重要课题。
购物中心经营调整与招商管理办法
购物中心经营调整与招商管理办法1.运营期品牌调整1.1.运营期年度品牌调整计划制定1.1.1.每年年底，商管项目公司招商部基于项目商业定位，年度商户经营分析情况，组织制定次年度品牌调整计划，并按规定程序报批（1）非战略品牌调整计划，由项目招商部制定；（2）战略品牌调整计划由区域公司总部招商中心和商管项目公司沟通达成一致后制定，由项目招商部统一汇总。
1.2.运营期品牌调整原则1.2.1.战略品牌调整由区域公司总部招商中心负责，调整前，区域公司总部招商中心与商管项目公司招商部沟通，达成一致后进行调整，若未达成一致意见，由招商中心将双方意见报区域公司总部管理层决策。
1.2.2.非战略品牌调整由项目招商部负责。
1.2.3.原则上所有品牌调整不设免租期或装修补贴。
因特殊情况需要给予新商户免租期或装修补贴的，报区域公司总部管理层审批。
1.2.4.非战略品牌调整原则（1）年度内调整面积最多不超过非战略品牌总租赁面积的50%；（2）原则上调整后的品牌收益不低于相应期间的招商政策要求，特殊情况需报商管项目公司总经理审批后执行；（3）一般情况下，新签约商户租赁面积在100㎡以下的合同期不超过1年，100-200㎡以下的不超过2年，200-300㎡以下的不超过3年，500㎡以上的“一店一议”报商管项目公司总经理审批；（4）1500㎡以上的餐饮、大型娱乐或影城等特殊业态，商户租赁合同租期不超过15年。
1.3.运营期品牌调整实施的过程管理1.3.1.年度品牌调整计划实施过程中，可根据实际市场与项目经营情况，进行动态调整，调整审批流程可参照年度品牌调整计划审批流。
为保证品牌调整更加合理、科学，主要工作包括：（1）商管项目公司运营部定期对商户进行经营业绩分析，详见《经营分析管理流程》；（2）区域公司总部招商中心负责进行竞争对手和全国主要商业市场的品牌调研，并将调研情况与商管项目公司分享；（3）商管项目公司招商部定期对项目商户品牌的授权等相关资质进行抽查，发现问题应及时通知商管项目公司运营部进行处理。
购物中心经营调整与招商管理办法
购物中心经营调整与招商管理办法1.运营期品牌调整1.1.运营期年度品牌调整计划制定1.1.1.每年年底，商管项目公司招商部基于项目商业定位，年度商户经营分析情况，组织制定次年度品牌调整计划，并按规定程序报批（1）非战略品牌调整计划，由项目招商部制定；（2）战略品牌调整计划由区域公司总部招商中心和商管项目公司沟通达成一致后制定，由项目招商部统一汇总。
1.2.运营期品牌调整原则1.2.1.战略品牌调整由区域公司总部招商中心负责，调整前，区域公司总部招商中心与商管项目公司招商部沟通，达成一致后进行调整，若未达成一致意见，由招商中心将双方意见报区域公司总部管理层决策。
1.2.2.非战略品牌调整由项目招商部负责。
1.2.3.原则上所有品牌调整不设免租期或装修补贴。
因特殊情况需要给予新商户免租期或装修补贴的，报区域公司总部管理层审批。
1.2.4.非战略品牌调整原则（1）年度内调整面积最多不超过非战略品牌总租赁面积的50%；（2）原则上调整后的品牌收益不低于相应期间的招商政策要求，特殊情况需报商管项目公司总经理审批后执行；（3）一般情况下，新签约商户租赁面积在100㎡以下的合同期不超过1年，100-200㎡以下的不超过2年，200-300㎡以下的不超过3年，500㎡以上的“一店一议”报商管项目公司总经理审批；（4）1500㎡以上的餐饮、大型娱乐或影城等特殊业态，商户租赁合同租期不超过15年。
1.3.运营期品牌调整实施的过程管理1.3.1.年度品牌调整计划实施过程中，可根据实际市场与项目经营情况，进行动态调整，调整审批流程可参照年度品牌调整计划审批流。
为保证品牌调整更加合理、科学，主要工作包括：（1）商管项目公司运营部定期对商户进行经营业绩分析，详见《经营分析管理流程》；（2）区域公司总部招商中心负责进行竞争对手和全国主要商业市场的品牌调研，并将调研情况与商管项目公司分享；（3）商管项目公司招商部定期对项目商户品牌的授权等相关资质进行抽查，发现问题应及时通知商管项目公司运营部进行处理。
购物中心招商推广经营管理和品牌管理.ppt
根据调研结果及本购物中心的市场定位，建立商品结构表，确
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定招商范围及品类、品牌。
整体招租部署
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飚 马 商 业 顾 问 机 构 P.M .MAKKET
建立商品档案库
根据调研数据，建立商品档案库。商品档案库的信息应包含商
户名称、代理品牌、销售级别、联系电话、联系人、销售情况 等内容，是招商工作的重要基础工作。
计算表后，筹备一套完整的宣传推广工 具 招商宣传推广工具箱
专业咨询资料 市场咨询材料 法律咨询、牌照、税务问题往来开设， 商品进口的海关渠道 ①城市零售消费能力、档次、品位、流 行情报； ②城市游客数量、 消费习惯 ； ③各大型商场同业竞争对手的分布地区、 经营业绩 图片效果图、平面图、位置图、租金价 目表 租赁年期，超租期，免租期，管理费， 水、电、煤、电话费，违约责任
年 月 日 星 期 二
因为专业的顾问代理机构拥有的商家资源和渠 道要比开发商丰富得多。他们与很多知名的连 锁商家有战略合作伙伴关系，可以凭借强大的 海内外客户资源及供应商募集能力，为项目选 择合适的主力店。
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目标主力店铺价值评估
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飚 马 商 业 顾 问 机 构 P.M .MAKKET
租赁条款及租约 均须落定，完成 整个签约程序
阶段性招租策略
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飚 马 商 业 顾 问 机 构 P.M .MAKKET
交付使用及试业开幕
年 月 日 星 期 二
全面跟进工作 包括视察场地、洽谈租赁、条款、签 约等过程 协助商户进场装修 协助公关、广告公司安排新闻发布会、记 者会，并作广泛试业宣传 展开整体商场的宣传活动 当商场已租出过60% 时，商场可开始 试业。当商场已租出超过70%，商场可 以作全力推广宣传活动，举办正式开 幕典礼。
购物中心招商及营运须知培训ppt课件
$psf - $16,377
Sales - 6.6%
Traffic - 3.1%
9
Occ – 12%
《模拟电子技术》
Leasing - Activities
How to find the right Tenants? • Leasing Department • Agency (through commission) • Network • Casual Lease • Referral
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《模拟电子技术》
Leasing - Activities
When a Lease agreement becomes “Binding” agreement?
• Offer (Landlord) • Counter Offer (Tenant) • Acceptance (Landlord and Tenant) • Legal Document (Solicitor / Notarization?)
人员 x 2
内装部副经理 一般
Ass. Retail Co. Mgr General Retailer 人员 x 4
清洁外包厂商 Housekeeping
卸货区外包厂商 Loading Dock
电梯外包厂商 Lift, Escalator
绿化盆栽外包厂商
垃圾废水处理 外包厂商
空调外包厂商
Landscaping
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《模拟电子技术》
Leasing - Management & Risks
What are the risks and How to manage it? • Wrong tenants / products • Landlord negligence (misleading) • Audit Statements • Exclusive Right • Insurance • Refurbishment / Relocation • Overall Economy
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商业定位之三：市场属性
目标市场定位是商业地产的“主核”，它包括目标区域定位和目标客群定位。 一般3-5公里是一个商业项目商圈的主辐射半径，该区域内的消费客群为商业项目的核心客群。
目标区域定位 目标客群定位
核心问题：合理的商业规划及成功的商业招商 商业地产开发是五元化的过程 商业地产之所以复杂是因为其客户群多元而非单一，其利益关系既纠结又冲突。
商业地产之新在于它能够带来的巨大利益，但带来巨大社会风险 商业地产的复杂性也带来社会利益和财富的重新分配
发展商关心开发利润 投资客关心年投资收益率 商户关心日翻台次数、平均日营业额 消费者关心楼下有没有自己喜欢的品牌 政府关心商业所带来的长期税收及就业
n 目标区域定位针对周边商圈区域范围内的分析，商业项目吸引顾客的空间范围。通 常一个商业项目的辐射范围往往会受到其所在区位的辐射力、商业项目自身主题的 辐射强度、商业项目的竞争态势来决定。
n 目标客群定位，通过辐射区域内细分消费客群，例如人群类型结构、消费类型、年 龄、收入水平等。有效的消费市场细分亦是商业项目差异竞争的根源所在。
辐射范围：
客群特点：
商业定位之四：消费属性Fra bibliotek消费者需要什么？
消费需求图谱
体验型需求
物质层面需求VS 精神方面的需求越来越多， 更注重生活品质和体验消费。
发展型需求
不仅仅满足于基本生活消 费，自我发展和享受型消
费的比重逐步提升。
基本型需求
满足自我生存所必需的消费，食 品消费占据生活消费的主体。
n 消费者的需求主要包括：
商业定位之五：主题属性
商业主题、主力业态及特色亮点
1）商业主题定性策划 2）主力业态、半主力业态以及配套业态配比 3）如何抓住项目特征，打造消费亮点
核心要素 • 商业主题 不同的商业辐射的范围不同，同时可以营造出具有不同目标的消费群；向目标消费群提供服 务的核心价值有所不同而商业类型的确定主要取决于消费者特征、竞争环境以及开发商的资 源、偏好等因素。
购物中心招商及调整策略
1
招商成功前提
2
招商成功保障
3
招商调改分享
一、 招商成功前提
倡导全新商业理念 引领时尚生活方式
商业地产开发全产业链
1.金融问题
• 开发资金来源 • 产品模式 • 经营策略 • 风险控制 • 商业模式
2.商业定位 • 发展阶段认知 • 区位属性 • 经营模式 • 目标市场定位 • 商业业态定位 • 商业布局定位
大楼，这一代发展了 市迅速在中国成为新的
很长时间，它是在供 时髦，这和后期所谓的
销社的基础上扩大的， mall 实 际 上 是 一 致 的 ，
在经营模式上也发生 国内汽车保有量低难以
了很大的变化
支撑真正意义的郊区
mall
着眼于满足大众日益增 加的精神和文化需求， 国内目前出现的并不多， 惠商项目率先将城市休 闲生活带到常州
商圈的辐射三层次 案例案例 （以10万平米左右的购物中心为例）
核心商圈：辐射半径1-3公里，步行 10-15分钟，60%的消费份额。
次级商圈：辐射半径3-5公里，车行 15-20分钟，30%的消费份额。
边缘商圈：辐射半径5-10公里，车 行20-30分钟，10%的消费份额。
盘锦水游城的消费客群定位
案 例
1. 基本消费需求、2. 潜在消费需求
n 在对消费者进行的定性定量研究中发现，消费者 的需求往往具有被动性的特点，其消费需求需要 被有效引导，消费者主动改变现实需求的意愿往 往较低。
n 消费者需要什么？在商业业态定位中，应在消费 者现实需求基础上，通过合理的研判，去引导、 激发、提升、带动、创造消费需求，改变消 费者的消费理念、消费方式，从而甄别市场空 白，提升项目市场竞争力。
• 亮点独特之处提升项目核心竞争力 主要是通过购物中心品牌塑造过程与租户组合所提供的独特体验与服务，可以把定位思路反 映在运营等各个方面，以实现项目的定位与目标消费群体需求相吻合，形成竞争力。
[案例1]盘锦· 水游城
魅力创变城市
支撑起再扩张、发展 入工业制造业的文化 态、交通堵塞、旧城衰落
的负担
要素。
等问题使其渐渐退出发展
舞台。
城市生活休闲中心
以“体验经济”为 基础，以生活方式 消费、娱乐加休闲 为主旨
供销社
百货大楼
大型超市
城市生活休闲中心
我们国家最早的商业 模式，供销社的选址 往往都是城市中最好 的位置
如北京王府井的百货 随着新世纪的到来，超
社区中心/临近市区 城市中心/副中心/交通枢纽
第一代商业
第二代商业
第三代商业
第四代商业
街区商铺
百货商场
摩尔
风光数十年后在20世 超市兴起，倡导自由 以Shopping Mall为代表，
纪前期遭遇挑战，传 选购的理念。最大贡 追求一站式购物。环境污
统商业的赢利率无法 献是给零售业业态注 染、郊区化的边缘生存状
商业地产开 发全产业链
4.招商运营 • 招商执行 • 运营管理 • 营销推广 • 业态定位再调整
3.商业设计
• 结构设计 • 平面设计 • 动线设计 • 空间节点设计 • 体验性商业设计元素 • 创新性商业设计
商业定位之一：发展属性
商业 模式 国外 模式
发展 特征
国内 模式
发展 特征
城市中心区域
城市核心
决定区位属性的四个层次：
第四 层次 第三 层次 第二 层次 第一 层次
项目层面：商业建筑形态、与周边竞争项目之间的协同性，决 定日后商业经营调整的空间、尺度。
地块层面：微观层面，地块自身指标诸如面积、形状、地形、 道路交通、交通可及性、出入口、可视性、景观等，决定项目 商业业态布局、设计细节。
区域层面：中观层面，区位在城市中的位置、片区规划、区域 形象、竞争性市场、周边地块用途、配套设施等，决定商业项 目定位、辐射范围、目标消费客群、商业业态等。
购物中心
商业定位之一：发展属性
零售业市场高度集中化、规模化 传统零售形式优势逐渐减弱，新型零售形式蓬勃发展 大型、超大型量贩店及货仓商店迅猛增加 跨国企业的拓展迅速
超大
超值
超全
商业定位之二：区位属性
“决定商业地产定位，第一是地段…… 但商业地产不仅仅是地段的问题，而是商业能不能在这个地段生存的问题。”