容积率研究必看
容积率知识
1、建筑容积率（容积率）指建筑物地面以上各层建筑面积的总和与建筑基地面积的比值.2、建筑密度指建筑物底层占地面积与建筑基地面积的比率（用百分比表示）3、道路红线一般指城市支路以上的道路边界线.4、绿线指城市各类公共绿地、生产防护绿地、道路红线外防护或景观绿地、生态廊道等边界线. 5、蓝线指河流、湖泊等水域与防护设施用地边界线.3、建筑基地面积计算（1）建筑基地边界建筑基地应与控制性详细规划相衔接,限定在单个街坊范围以内.建筑基地四至边界应以城市道路、河流等自然边界和相邻建筑基地边界为界限.街坊内建设用地性质不同类的,应在控制性详细规划中细分地块.（2）建筑基地面积建筑基地面积以城市规划行政主管部门正式划定用地范围的面积为准.不计入建筑基地面积的用地,主要包括：3000平方米以上公共绿地和居住小区以上级公共绿地；独立的公益设施和公共服务设施用地,如中学、小学和幼托用地；独立的市政设施用地,如10KV以上变电站、污水泵站等；城市规划划定的有关控制线范围内的用地；城市道路用地.中心城范围内,由开发单位实施的沿城市道路设置的公共绿地,公共绿地总面积的50%可以纳入建筑基地面积,但增加的建筑面积应不超过核定建筑面积（原建筑基地面积乘以核定建筑容积率）的20%.5、建筑面积计算按国家有关建筑面积的计算规则计算.对高度在2.2米以下（含2.2米）的设备层,可不计建筑面积；对设备层兼作避难层的,其高度可适当放宽.6、建筑容积率计算（1）在计算容积率时,地下室的建筑面积不计；屋顶层建筑面积不超过标准层建筑面积1/8的不计；半地下室在室外地面以上部分的高度不超过1.5米的不计.（2）住宅层高不宜超过3.6米,办公建筑层高不宜超过3.9米.超出部分在核算综合技术经济指标时按其层高折算增加面积指标,但发证面积不计其增加值.住宅局部共享空间及办公共享空间不计增加面积指标.（3）半地下室在室外地面以上部分的高度超过1.5米的,按下式计算建筑面积：A’＝K×A式中：A’—折算的建筑面积,K—半地下室地面以上的高度与其层高之比,A—半地下室建筑面积.（4）市政设施用地选址确有困难的,可在一环以内的建筑基地内,设置为地区服务的市政公用设施（如变电站、电话局等）.设置在拟建建筑物内的,在计算容积率时,可不计该设施的建筑面积；单独设置的,在计算容积率时,可不计该设施的建筑面积和占地面积,但在计算建筑密度时,必须计入该设施占地面积.（5）商住综合楼的容积率控制指标,按不同性质的建筑面积比例换算合成,其建筑密度按照表二中商业、办公建筑的建筑密度指标规定执行.高层商住综合楼商业用房的建筑面积应至少占总建筑面积的10％,不足10％的,其容积率和建筑密度的控制指标按高层居住建筑的规定执行；多层商住综合楼商业用房应至少占两层以上（含两层）,仅设底层商店的,其容积率和建筑密度控制指标按多层居住建筑的规定执行.（6）高、多层民用建筑底层设架空层用作通道、停车、布置绿化小品、居民休闲设施等公共用途的,其建筑面积可不计入建筑容积率,但应计入总建筑面积.架空层不应围合封闭改作他用或出售、出租.（7）建设基地范围内,有部分用地被划入规划城市道路用地范围,且上述道路用地是建设单位负责拆迁并无偿提供作城市道路用地的,则可适当增加允许建造的建筑面积.已取得建设用地规划许可证或建设工程规划许可证,或已签订国有土地使用权出让合同的建设基地,如后来因规划道路红线调整造成建设基地面积缩小的,其已批准的建筑面积允许不变.。
什么是容积率，买房时为什么要看容积率？
什么是容积率，买房时为什么要看容积率？许多楼盘的宣传单上都提到容积率销售小姐的也经常把容积率作为宣传，，那么什么是容积率呢？容积率是建筑设计中【建筑面积】和【用地面积】的比值。
直观来说，就是在一块给定的土地上，看盖了多少面积的房子，盖的面积越大容积率就越大，盖的面积越小，相应的容积率也就越小。
当总建筑面积恰好等于土地的面积时，容积率就为1。
容积率为2则表示地块上的建筑面积加起来可以把该地铺满两遍。
显然，容积率越高，说明该建筑越“大”。
对于小区来说，容积率越高，说明小区越”挤“，之所以说它关键，是因为这个容积率简明扼要的向我们展示了这个建筑多“大”多“挤”处于什么规模，从而成为了描述一个项目至关重要的指标。
通常，在政府转让土地时，该地块的容积率就已经被限定，开发商只得在这个限度之内盖房子。
作为地产方，拿到土地的成本是一定的，盖越多的面积往往就有越多的商铺、住宅得以租售获得利润，因而总有把容积率做的更高的倾向，开发商往往会把面积做到最大达到限定的容积率，获取最大的可租售面积，实现利润最大化。
为什么要限制最大的容积率呢？显而易见，如果放任开发商在规定土地上盖房，会造成这个地方建筑面积特别大，人流特别集中，不仅会造成过于集中的供水供电和交通压力，还增加了消防、治安、管理等安全隐患。
为此，一个地方该盖多少面积流入多少人，在规划层面就已经是设计好的。
2、为什么买房要看容积率？因为容积率标志着你住房的品质。
通常我们认为住宅容积率越低居住品质越高，容积率越低越好，比如你所住的楼总共有6层，是现在的生活状态，假想一下现在同样的楼总共有60层！那么是不是坐电梯、倒垃圾、生活噪音、防盗安全隐患、门外草坪的狗屎、还有旁边超市的排队队伍长度、门口公路多堵都开始让人变得难以忍受啦？公共区域是有限的，它承载的越多，我们人均可支配的就越少。
相同情况下，容积率越小这块地就“越轻”，生活起来越宽松舒适。
那么具体数字大概是几呢？大概高层住宅小区的容积率可以达到4.5；小高层社区约为1.5-2.0；标准的六层（七层）以下多层小区容积率在0.8-1.2，联排别墅大概在0.4-0.7，独栋别墅肯定就更小啦。
容积率知识
容积率是项目建筑总面积与项目总占地面积之比，计算方法是项目总建筑面积/项目总占地面积，住宅小区容积率确定是要经过规划部门批准的，一般普通住宅小区容积率控制在1.0-1.2之间（沿街商业高层建筑，小高层的住宅小区容积率会高一些）一般说来容积率高低会对房价产生一定的影响，容积率的高低和房价成反比，（沿街商业用房，高档住宅高层，小高层除外）同样容积率高低也和居住舒适度舒适指数成反比，容积率越高，居住舒适度就越低
容积率内涵及其特性：容积率是指城市规划区的某一宗地内房屋的总建筑面积与宗地面积的比值，分为实际容积率和规划容积率两种，通常所说的容积率都是规划容积率，即宗地内规划允许总建筑面积与宗地建筑面积的比值，容积率反映了土地利用强度及其利用效益的高低，也反映了地价水平的差别，因此容积率是城市区域规划管理的一个重要指标也是从微观上影响地价的最重要因素容积率有如下特征：
1：容积率表达的是具体宗地内土地面积上容许的建筑容量，宗地是地籍管理的基本单元，是地球壳面一块有确定边界有确定权属的土地，其面积不包括公用道路，公共绿地，大型市政及公共设施用地等，容积率只有在指宗地容积率的情况下才能反映土地的具体利用强度，宗地才有可比性
容积率（R）建筑密度（C）层数（H）之间有一定的关系，建筑密度是指在具体的宗地内建筑物基地面积与宗地面积之比，当宗地内各房屋的层数相同且对单个房屋来说各层建筑面积相等时二者之间的关系可表示为R=C*H此种情况下建筑层数与容积率成正比关系
容积率存在客观上的最合理值，在一般情况下，提高容积率可以提高土地的利用效益，但建筑容量的增大会带来建筑环境的劣化降低使用的舒适度
在建筑密度一定的情况下，容积率的增加主要引起房屋层数的增加
土地面积x容积率=建筑面积。
容积率专题(绝对专业)
利润最大化和市 场可实现度是确 定物业组合和容 积率的追求目标； 企业自身资源状 况和资金状况是 限定条件； 企业战略导向和 项目品牌因素是 兼顾因素。
基准方案推荐 对基准测算方案进行 变量分析 满足容积率上下指标 下的组合方市场实现评估
单方利润空间大，向容积率偏重 单方利润空间小，向品质偏重
单方利润空间大，向容积率偏重 单方利润空间小，向品质偏重
不过分追 求容积率
附加品质提升与售价提升的关系
最终目的都是为了在可以筹备的资源条件下，可实现的市场环境下，保证利 润最大化实现。
容积率制定的基本模型 • 容积率的确定模型——结合开发风险、市场实现、利润额度及实现难 异度的问题来确定
不过分追不过分追求容积率求容积率附加品质提升与售价提升的关系容积率最容积率最大化大化单方利润空间大向容积率偏重单方利润空间大向容积率偏重单方利润空间小向品质偏重单方利润空间小向品质偏重单方利润空间大向容积率偏重单方利润空间大向容积率偏重单方利润空间小向品质偏重单方利润空间小向品质偏重最终目的都是为了在可以筹备的资源条件下可实现的市场环境下保证利润最大化实现
中品质、中容积率 0.3-0.4 0.6-0.7 0.8-0.9 1.3-1.5 2.0-2.2 2.5-2.7
低品质、低容积率 >0.4 0.7-0.9 0.9-1.1 1.5-1.7 2.2-2.5 2.7-3.2
容积率低于0.3，高档的别墅项目； 容积率0.3—0.5，一般独栋别墅项目，环境还可以，有点密，可以穿插部分双拼、联排； 容积率0.5—0.8，一般双拼、联排别墅，如果组合3—4层，局部5层楼中楼，项目品味就显得高 端； 容积率0.8—1.2，全部多层的话，环境极佳，穿插低层甚至联排，环境一般； 容积率1.2—1.5，正常的多层，环境一般，如果多层与小高层组合，环境会是一大卖点； 容积率1.5—2.0，正常的多层+小高层； 容积率2.0—2.5，正常的小高层； 容积率2.5—3.0，小高层+18层以内高层项目，此时做小高层，环境很差； 容积率3.0—6.0，高层项目； 容积率6.0以上，摩天大楼项目。
容积率对建筑影响的研究
容积率对建筑影响的研究随着城市化进程的加速，土地利用问题愈发凸显。
在城市规划中，容积率被广泛应用于评估土地的利用效率。
容积率是指建筑物总建筑面积与占地面积的比值，是衡量城市土地利用紧凑度的重要指标。
高容积率能够在一定程度上促进城市土地的有效利用，但同时也会对建筑产生一系列的影响。
首先，容积率对建筑的高度、体量和密度产生直接影响。
一般来说，较高的容积率通常意味着建筑物会更高、更大和更密集。
高层建筑往往需要应对更大的风力和地震力，因此在结构和材料上需要更高的要求。
此外，高密度建筑对城市基础设施的需求也更大，例如道路、供水、排污等公共设施的配套需求会更加复杂和庞大。
其次，容积率对建筑的功能和形态产生影响。
高容积率建筑往往会导致单一的土地用途，因为高建筑密度会限制空地的数量和面积。
这样一来，城市中可能会出现大量的住宅、商业和办公等单一用途的建筑物，缺乏多样性和复合型的城市空间。
另一方面，高容积率可能会带来建筑物之间的遮挡和阴影，影响周边环境的通风、采光和景观质量。
第三，容积率对建筑周边的社会和经济环境产生影响。
高容积率通常会导致人口密集，居住和工作的人口增多会对社区设施、交通状况和环境质量提出更高要求。
此外，高容积率建筑所需的土地成本通常会更高，这对房地产市场和住房价格也会产生影响。
高容积率可能使得低收入人口无法承担居住成本，导致社会分化和资源不均。
最后，容积率对建筑的可持续发展产生重要影响。
高容积率建筑所占地面积较小，相对节省土地资源。
这有助于保护自然生态环境和农田资源。
然而，高密度建筑往往会增加城市交通压力，增加用能和用水需求。
如何平衡土地利用效率和资源消耗之间的矛盾，是建筑可持续发展的重要课题。
综上所述，容积率是评估土地利用效率的重要指标，对建筑产生多方面的影响。
在城市规划中，需要综合考虑建筑的高度、体量、密度、功能、形态、环境和可持续发展等方面，并进行科学的规划和管理，以实现城市的高效利用与可持续发展。
建筑容积率知识
建筑容积率知识建筑容积率（Floor Area Ratio，简称FAR）是指在一定地块面积内，建筑面积与地块面积之比。
它是城市规划和建筑设计中非常重要的概念，决定了一个建筑物能够占据的土地面积与建筑物高度。
在本篇文档中，我们将介绍建筑容积率的相关知识，包括其定义、计算方法、应用场景和不同国家的标准等内容。
定义建筑容积率是指在一定地块面积内，建筑物总建筑面积与地块面积的比值。
它是衡量一个建筑所占用土地面积的指标，也是城市规划和建筑设计中的一个重要参考标准。
建筑容积率通常用数字来表示，即建筑物总建筑面积与地块面积之比。
例如，如果一个建筑物总建筑面积为2000平方米，而地块面积为1000平方米，那么该建筑的容积率为2.0。
计算方法建筑容积率的计算方法是将建筑物总建筑面积除以地块面积。
它通常是一个小数或一个整数。
计算建筑容积率的公式如下：FAR = 建筑物总建筑面积 / 地块面积这里面的建筑物总建筑面积包括建筑内的所有空间，包括楼层、墙、天花板、地板等。
地块面积指的是土地的实际面积，包括未使用的空地或修建其他建筑的用地。
应用场景建筑容积率通常被用于城市规划和建筑设计中。
在城市规划中，建筑容积率可以帮助规划师确定建筑物的高度、密度和用途。
在建筑设计中，建筑容积率可以帮助设计师确定建筑物的大小和形状，并且确定了建筑物的体量后，可以进一步制定建筑内部的布局和设计。
此外，在城市土地交易中，建筑容积率也是评估土地价值的重要指标之一。
不同城市和国家的建筑容积率标准不同，一些建筑可能会遵循标准建筑容积率，而另一些建筑则可能会获得特殊规划许可。
各国建筑容积率标准以下是一些国家的建筑容积率标准：•美国：根据城市和州的规定不同，建筑容积率通常在1.0至12.0之间。
•日本：建筑容积率通常在1.0至10.0之间，取决于城市区域的用途和指定的建筑规格。
•英国：建筑容积率通常在0.5至5.0之间，但在某些情况下可以获得更高的容积率。
容积率住宅设计相关知识
容积率住宅设计相关知识容积率是指建筑物在一定用地范围内的总建筑面积与用地面积的比例。
它是住宅设计中非常重要的指标，能够直接影响到住宅的建筑效果、采光、通风等方面。
下面将从容积率的定义、计算方法、影响因素及优化设计等方面进行详细介绍。
容积率的定义：容积率（Floor Area Ratio，简称FAR）是指建筑物总建筑面积与用地面积的比例，也可理解为建筑物所占地面积与地块总面积的比值。
通常用数字表示，例如1.0代表容积率为1：1，表示建筑物总体可占用地面面积和地块总面积相等。
容积率的计算方法：容积率的计算是通过建筑物总建筑面积除以用地面积得到的。
例如，住宅项目的总建筑面积为5000平方米，用地面积为2000平方米，则容积率为5000/2000=2.5、计算时，一般只考虑地上建筑的面积，并且不同地区对于计算容积率的细节要求可能会有所不同。
容积率的影响因素：容积率的大小会直接影响住宅建筑的各项指标，如开敞度、单元户数、采光、通风等。
因此，在住宅设计中，需要考虑以下几个方面的因素：1.土地规划：土地规划对容积率的限制是决定建筑物能否满足容积率要求的重要因素。
不同地区的土地规划要求可能会有所不同，例如商业区的容积率一般较高，而居住区的容积率较低。
2.建筑用地面积：建筑用地面积决定了建筑物可以占据的空间大小。
用地面积较大可以使得建筑物的总建筑面积相对较大，从而提高容积率。
3.建筑形式和高度：建筑物的形式和高度对容积率的影响也较大。
一般来说，高层建筑可以提高容积率，而低层建筑则容积率较低。
此外，不同形式的建筑物在计算容积率时可能会有不同的规定。
4.建筑间距和设置：建筑间距和设置对于容积率的计算和建筑效果的影响较大。
较小的建筑间距和较大的楼板面积可以提高容积率，但要注意避免因此出现采光和通风不良的问题。
优化容积率的设计：在住宅设计中，可以通过一些方法来优化容积率，使得住宅具备更好的建筑效果和居住体验。
1.合理规划建筑平面布局：设计师可以通过灵活的布局方式，合理利用建筑用地面积，从而提高容积率。
关于容积率的研究
容积率探讨及案例分析写在前面+容积率问题——开发决策过程中的最核心问题之一不仅仅是数字那样简单……写在前面+容积率是指在城市规划区的某一宗地内，房屋的总建筑面积与宗地面积的比值。
它的大小反映了土地利用强度及其利用效益的高低，也反映了地价水平的差异。
对于开发商来说，提高容积率意味着利润空间的必然增长。
VS对于居住功能来说，容积率越低，居住的舒适度越高。
容积率决定了什么？决定了不同的产品类型之间的配比；决定了不同的产品形态；决定了不同的面积区间；决定了不同的产品户型使用功能；决定了项目的售价和盈利表现；决定了项目能否盈利、盈利难度及如何盈利的问题。
结论：容积率对应了不同的产品，决定了项目不同的客户层面，进而决定了项目在市场上的竞争格局。
容积率决定物业类型容积率物业类型VS0.8-1.21.2-1.51.5-2.02.0-2.52.5-3.03.0-6.0环境一流的多层/4-5层花园洋房环境一般的多层/具有环境卖点的多层、小高层结合项目正常多层+小高层正常的小高层小高层+18层以内二类高层/环境差的小高层19-33层的高层项目户型面积：92-163平方米建筑类型：高层物业类别：普通住宅,商铺建筑面积：750000 占地面积：165500开盘时间：2010年9月28日入住时间：2011年09月装修情况：毛坯容积率：4.54 绿化率：40 总户数：722 价格待定保利达江湾城起价；5800元/平方米均价；6400元/平方米最高价；7500元/平方米建筑类型；高层物业类别；住宅、高档住宅建筑面积；610000 占地面积；170000开盘时间；2008年9月29日入住时间；2010年8月装修情况；毛坯容积率；3 绿化率；43 总户数；4000物业费；1.7元/平方米车位数；地上2300个;地下670个;首创·国际城起价；6000元/平方米均价；6300元/平方米建筑类型；高层物业类别；住宅、商业、酒店公寓建筑面积；1500000 占地面积；470000 开盘时间；2009年4月入住时间；2010年8月装修情况；毛坯容积率；3 绿化率；35中海国际社区起价；4199元/平方米均价；4900元/平方米最高价；5700元/平方米建筑类型；小高层、高层物业类别；住宅建筑面积；500000 占地面积；170000开盘时间；2009年6月20日入住时间；2011年6月装修情况；毛坯容积率；2.89 绿化率；35 总户数；3000物业费；1.6元/平方米/月东亚国际城价格：清水8300元/平方米，精装12000元/平方米建筑类型：小高层，高层物业类别：住宅建筑面积：546000 占地面积：248400开盘时间；2008年10月11日入住时间；2009年12月31日装修情况；毛坯容积率；2.5 绿化率；60 总户数；450物业费；1.9元/平方米车位数；车位总数:500万科金域蓝湾起价：10000元/平方米最高价；17500元/平方米价格详情；10000-17500元/平方米户型面积；90-145平方米建筑类型；洋房、小高层、景观高层建筑面积；140000 占地面积；93900开盘时间；2010年8月28日入住时间；2011年装修情；清水、小高层精装修容积率；1.5 绿化率；35金地檀郡结论：结合以上浑南新区几大项目综合对比，不难发现，不是容积率越大的项目售价越高。
买房时我们容易忽视的——容积率!
买房时我们容易忽视的——容积率！
导读:本文介绍在房屋买房，容积率/绿化率的一些知识事项，如果觉得很不错，欢迎点评和分享。
现今郑州楼盘众多，特别是现代社区大多以高层为主，我们购买房更多关注的是房子的地段、价格、户型、公摊面积等，其实社区的容积率也是一项重要考虑指标。
容积率，是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。
对于开发商，容积率决定地价成本或者未来的市场前景，而对于住户，容积率直接涉及到居住社区空间、采光等舒适度，容积率越低居住的舒适度越高，对已一个良好的住区，高层住宅容积率越低越好。
现在楼盘大约都是在2左右的容积率，如果容积率太高，就是说同样面积的地面上改了过多的楼层，楼间距要小，影响我们居住的采光。
可是现在大多数人很少有问容积率。
为了减少土地成本带来的资金问题，不少楼盘容积率偏高，开发商建的楼层和房子偏多，为了得到销售面积，获得收益的大化，因此开发商在开发一个项目时，通常会把容积率指标用足，也就是要尽可能实现拿地时国土部门批准的规划容积率指标上限。
在对待容积率规划指标的态度上，也有极少数开发商，在政策法规许可的范围内，主动降低项目容积率，以求提高
社区品质。
因此，通过考察一个项目的容积率，以及开发商对待容积率的态度，也能分析出一个开发商的开发理念，判断出一个开发商是否有较高的品质追求和企业责任感。
因而市民在买房子时，不能只关注价格，容积率也应该予以重视。
本文结束，感谢您的阅读！。
最新容积率拆分及产品排布大法，地产人必学！
最新容积率拆分及产品排布大法，地产人必学！容积率的值是无量纲的比值，通常以地块面积为1，地块内陆上建筑物的总建筑面积对地块面积的倍数，即为容积率的值。
容积率拆分容积率的概念的说明容积率是衡量建设用地使用强度的一项重要指标；容积率指标中所指的总建筑面积，一般是指的地上建筑面积，地下建筑面积一般不计入容积率指标计算中；规划设计条件给定的容积率指标的约定，一般是小于等于某一数值；容积率指标中的总用地面积，一般是指净面积，即可建设用地面积。
用地红线与可建设用地一般情况下，建筑产品形态与容积率有一定的对应关系住宅项目平均层数如何估算给定容积率指标下的住宅项目平均层数？通常，规划意见书除了给定容积率指标，还会给定建筑密度、建筑限高等相关指标；如果根据简单的算法，建筑平均层数很容易得出：基底面积一般大于楼层平均面积不是所有单体都能做到相同层数其他因素的影响，如日照、退线等修正！建筑平均层数楼层修正系数楼层修正系数的数值范围约为：0.6~1.0什么是容积率拆分？通常，给定的一定数值的容积率，会对应一定的产品形式，如前表所示；但是，由于种种需要，在满足其他指标的前提下，对给定的容积率进行分解，从而在一个项目里面形成不同的产品形式，这种做法就叫做容积率拆分。
容积率拆分方法及案例昆山世茂蝶湖湾项目区位:江苏昆山市，毗邻上海项目总建面约107万㎡，容积率1.5。
地块原始状况:优势：地块内部有天然水系，内部地势平整劣势：地块北侧临近沪宁高速，存在较大的噪声和尾气污染项目规划特点:1.5的容积率拆分到极致，仅两种基本产品类型，高层（28-32F，另有一幢153m的地标公寓）和别墅高层沿北侧，弧型单排“流线型”排列，既隔绝沪宁高速干扰，又尽量节省占地，便于内部打造大面积集中绿地水面对原生水系重新设计，形成较大面积的湖景，湖中建岛，打造私密性很强的独栋、双拼别墅区产品排布︱相关经济技术指标与容积率密切相关的几个指标日照间距建筑限高建筑退线日照间距日照间距，指前后两排或者几排房屋之间，为保证后排房屋在规定的时日获得所需日照量而保持的一定间隔距离。
城市容积率确定的技术要点透视
城市容积率确定的技术要点透视查 勇 刘彦随 蒋建军(南京师范大学地理科学学院 210097)提 要 容积率是反映城市土地利用强度的一项重要指标。
本文提出了利用大比例尺航空像片测定现状容积率的技术路线和方法。
对于规划容积率,可通过逐层控制、地块测算和因素修正的方法,予以确定。
关键词 容积率 航空像片 城市规划1 容积率及其确定意义 容积率,或称建筑面积密度,是指单位面积用地上的建筑面积。
显然,它是反映城市土地利用强度的重要指标,即容积率越高,土地利用强度越大[1]。
1.1 容积率与经济按照容积率的概念,容积率F 可表示为:F =S bS i式中S b 为总建筑面积,S i 为某地块的面积。
由于S b 即建筑总售价P s 除以单位建筑面积售价P ′s ,S i 即土地总价值P l 除以单位土地价值P ′l ,故上式变换为:F =P s /P ′s P l /P ′l =P s ・P ′l P ′s ・P l由此可见,在P l 、P ′l 和P ′s 不变的情况下,提高容积率,对房地产开发者说来,可获得更多的经济利益。
因此,开发者总希望尽可能提高容积率。
1.2 容积率与环境容积率F 还可表示为:F =S b S i =n j ・S j S i=n j ・D 式中n j 为某建筑物的楼层数,S j 为建筑基底面积,D 为建筑密度。
因此,容积率提高,意味着要么增加建筑密度,要么增加建筑物的高度,由此引起人口密度过大,交通拥挤,绿地和采光减少,消防和供水、供电困难等一系列社会环境问题的出现,如果不采取有效管理措施,势必造成城市环境质量的下降。
综上所述,容积率既能影响经济利益,又可能影响到城市环境。
它包括现状与规划两个方面,前者是反映城市经济发展水平,进行城市环境规划与评估,以及地价修正的重要依据。
后者是城市规划特别是控制性详细规划的一项重要指标,是城市管理部门对城市建设及其土地实行有效管理的重要手段。
因此,合理确定城市容积率,显得尤为重要。
容积率专题分享
小高层+多层混合社区
项目 锦绣江南 茵悦之生花园 阳光棕榈园
图示
容积率 占地 建面 产品形式
2.22 18万 40万 多层、小高层
1.80 6.3万 11.3万 多层、小高层
2.11 18.4万 39万 多层、小高层
本报告是严格保密的。
高层（小高层）+低密度类别墅社区
项目 中旅国际
北京上元
淘金山
毛利润
37800
毛利润
毛利率
16800
纯高层（小高层）或纯多层社区
容积率<2.5
小高层+多层混合社区
高层（小高层）+低密度类别墅
本报告是严格保密的。
纯高层（小高层）社区
项目 水山缘 理想新城 翰岭院
图示
容积率
占地 建面 产品形式
1.97
9.9万 19.6万 小高层
2.5
6万 15万 小高层
2.17
7万 15.2万 高层
本报告是严格保密的。
城市高尔夫花园 中惠金士柏山花园 1.50 27% 73% 70% 30% 12.3万 18.4万 1.68 31% 69% 60% 40% 21.5 45.3
占地比例 （%）
占地面积 （万平米） 建筑面积 （万平米）
容积率在1.1以下的项目，高层占地比例较低，整体社区 低密度居住氛围强烈，高层起到点缀、陪衬的作用
图示
容积率 占地
建面 产品形式
2.19 10.9万
24万 TH、小高层
2.38 10.5万 25万 叠拼、高层
2.5 15.3万 49万 独栋、联排、高层
本报告是严格保密的。
通过市场现状及未来供应项目扫描，项目 可能的产品组合形式为
关于容积率的知识
关于容积率的知识容积率的释义为：是指某一基地范围内，地面以上各类建筑的建筑面积总和与基地总面积的比值。
与容积率密切相关的一个指标就是建筑密度，术语释义为：建筑密度是指某一基地范围内，所有建筑物底层占地面积与基地面积的比率（%）。
从上面两个释义可以看出：如果基地面积和建筑密度不变，那么建筑物的层数越多，容积率就越大。
充分了解容积率对项目品质的影响，对我们的项目定位和规划是非常有帮助的。
在此我简单说一说各类建筑分别对应的容积率数值。
容积率数值对应的建筑类型1、容积率低于0.3，这是非常高档的独栋别墅项目。
2、容积率0.3～0.5，一般独栋别墅项目，环境还可以，但感觉有点密了。
如果穿插部分双拼别墅、联排别墅，就可以解决这个问题了。
3、容积率0.5～0.8，一般的双拼、联排别墅，如果组合3～4层，局部5层的楼中楼，这个项目的品位就相当高了。
4、容积率0.8～1.2，全部是多层的话，那么环境绝对可以堪称一流。
如果其中夹杂低层甚至联排别墅，那么环境相比而言只能算是一般了。
5、容积率1.2～1.5，正常的多层项目，环境一般。
如果是多层与小高层的组合，环境会是一大卖点。
6、容积率1.5～2.0，正常的多层+小高层项目。
7、容积率2.0～2.5，正常的小高层项目。
8、容积率2.5～3.0，小高层+二类高层项目（18层以内）。
此时如果做全小高层，环境会很差。
9、容积率3.0～6.0，高层项目（楼高100米以内）。
10、容积率6.0以上，摩天大楼项目。
这是一般情况下可以套用和参考的公式，在此基础上我们必须结合拿到的土地的实际经济指标系数来判定最佳的产品组合方式。
关于最佳容积率的问题，解决这个问题从下面两个步骤进行：一、理论最佳容积率的测算1、首先是根据容积率限制和经验容积率、建筑密度、限高等确定大概的物业类型，比如，一地块容积率为1.2,限高30米，就可以有多层、小高层和高层三种物业组合。
2、用假设开发法（售价－费用）测算每种物业状态下每平米土地（占地）所创造的增值。
如何确定容积率范文
如何确定容积率范文容积率（Floor Area Ratio，FAR）是一个城市规划中的术语，用于评估建筑物所占用地面面积与地块总面积之间的比例关系。
它是一个重要的指标，可以影响城市的空间利用、建筑规模和环境可持续性。
下面将介绍如何确定容积率的方法。
1.理解容积率的概念和意义：容积率是一个具体的数字，它表示建筑物所占用地面面积与地块总面积之间的比例关系。
较高的容积率意味着建筑物在地块上的利用率更高，容纳更多的建筑面积。
容积率可以用来评估建筑物的总体规模、层高、建筑密度和城市可持续性等。
2.研究本地区的规划法规：容积率通常在地方的城市规划法规中有具体的规定。
了解本地区的规划法规对于确定容积率至关重要。
这些规则可能会因地区而异，比如城市中心区与郊区的规划法规可能会有所不同。
3.分析地块特征：了解地块的特征是确定容积率的重要步骤之一、评估地块的形状、大小、朝向、周边环境（包括道路、绿地、设施等）以及规划用途的限制（如商业、住宅、工业等）都会影响容积率的确定。
4.确定建筑总体规模：建筑总体规模指的是建筑物的总建筑面积。
此步骤需要根据规划目标和市场需求进行决策。
总体规模确定后，可以计算出建筑物的总体积。
5.计算可用建筑面积：可用建筑面积是指建筑物全部净平面面积的总和，扣除了公共区域（如走廊、楼梯、电梯、设备间等）。
可用建筑面积通常是根据规划法规的要求来确定的。
6.计算容积率：一旦确定了建筑的总体积和可用建筑面积，容积率可以通过将可用建筑面积除以地块总面积来计算。
容积率通常以小数或百分比的形式表示。
例如，0.5或50%的容积率表示建筑物的体积为地块总面积的一半。
7.考虑附加因素：在确定容积率时，还需要考虑其他因素，如城市规划政策、社区意愿、环境影响评估等。
这些因素可以在确定容积率时提供额外的指导和限制。
8.进行评估和调整：一旦确定了容积率，需要进行评估和调整。
评估容积率与规划目标、市场需求、可持续性要求等之间的一致性。
容易忽视的容积率
容易忽视的容积率今天和大家聊聊工作中遇到的容积率问题：容积率(Plot Ratio/Floor Area Ratio/Volume Fraction)又称建筑面积毛密度，是指一个小区的地上总建筑面积与用地面积的比率。
对于开发商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。
一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3，绿地率应不低于30%。
但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。
容积率:项目用地范围内地上总建筑面积(但必须是正负0标高以上的建筑面积)与项目总用地面积的比值。
1、容积率与房产类型非普通住宅：住宅小区的建筑容积率在1.0以下的（不包含1.0）。
当企业规划容积率在1.0以下时，要注意房产分类是否正确？现行城市规划法规体系下编制的各类居住用地的控制性详细规划，一般而言，容积率分为:独立别墅为0.2~0.5,联排别墅为0.4~0.7,6层以下多层住宅为0.8~1.2,11层小高层住宅为1.5~2.0,18层高层住宅为1.8~2.5,19层以上住宅为2.4~4.5,住宅小区容积率小于1.0的，为非普通住宅。
2、复核计算企业容积率当取得房企的五证、实测报告等资料时，要根据数据复核企业的容积率：规划容积率是否合规？实际建设容积率是否合规？感兴趣的可以看看我上一篇文件：《土地增值税中土地成本的分摊：根据容积率分摊案例》遇到过一个清算项目，规划容积率1.52，实际容积率4.9。
查阅企业的资料发现，企业有补缴土地价款和容积率修改的批复。
工作中，一个指标的变化，都要求我们保持高度的关注度和警惕性，对相关的数据进行复核。
例如，容积率的变化，去看建筑面积和用地面积是否变化，进而去看规划证是否修改，是否有补充土地合同?等等。
工作中，一定要注意收集企业的基础数据，不要盲目的投入到数据中去。
房企数据较多，如果前期不能根据基础数据发现问题，容易陷入其中，捡了芝麻，丢了西瓜，不能发现真正的问题！浪费了时间，工作效果却不佳！。
楼盘最佳容积率分析法
楼盘最佳容积率分析法楼盘最佳容积率分析法容积率是规划管理部门对开发项目进行管理、控制的重要指标,其具体定义为:项目规划建设用地范围内总建筑面积(地下停车库、架空开放的建筑底层等部分可不计入)与规划建设用地面积之比。
一般来说,规划部门对开发项目会预先提出一些控制指标的要求,对于容积率指标会给出最大阈值。
长期以来,开发企业所考虑的只是如何把容积率指标用足,来实现更多的建筑面积、更多的销售收入。
但是,近来的房地产市场却出现了与惯例不符的现象:部分开发企业主动降低项目的容积率,放弃了对建筑规模的追求。
这种明显的市场变化自然会引出对下面问题的思考:基于利润最大化的企业目标,是否要将容积率用足?从目前的市场竞争环境来看,这个问题的答案显然是不确定的,项目建筑规模的最大化并不一定能产生最优的利润指标。
那么,在物业性质已经确定的情况下,多大的容积率指标才能符合利润最佳的目标?对于这个问题,可以用”最佳容积率分析法”来解决,下面将对此分析法作扼要阐述:最佳容积率分析是指通过对项目成本支出与市场销售水平的合理预测,对各种开发规模下的盈利能力进行比较分析,最终确定利润最大的开发规模的过程。
该分析法是通过边际利润分析的方法来具体实现的,边际理论的核心在于追求最佳的生产规模,即将随着产量的增加而利润贡献趋于零时的生产量作为最佳生产规模。
最佳容积率分析法的具体*作如下:以建筑容积率为自变量,以边际成本和边际收入为过程变量,寻求边际利润为零的容积率,即为项目的最佳容积率。
由于容积率的变化将直接引起项目建筑形态的改变,对于高层、小高层或者多层建筑来说,建造成本和市场价格都有很大不同。
因此,要对不同容积率下的开发成本和市场价格进行准确、合理的估算和预测,由此才能推导出对项目开发真正有指导意义的最佳容积率。
通过最佳容积率的分析可以发现,容积率最大化(规划许可范围内)并不能保证项目获得最佳利润,只有以最佳容积率为控制指标来指导项目的规划设计,才能实现开发价值的最大化。
小区容积率的敏感性分析
小区容积率的敏感性分析1、容积率概述容积率是指在城市规划区的某一宗地内，房屋的总建筑面积与宗地面积的比值，分为实际容积率和规划容积率两种。
通常所说的容积率是指规划容积率，即宗地内规划允许总建筑面积与宗地面积的比值。
容积率的大小反映了土地利用强度及其利用效益的高低，是城市区划管理中所采用的一项重要指标。
2、容积率的特性1）容积率表达的是具体“宗地”内单位土地面积上允许的建筑容量。
宗地是地籍管理的基本单元，是地球表面一块有确定边界、有确定权属的土地，其面积不包括公用的道路、公共绿地、大型市政及公共设施用地等。
容积率只有在指“宗地”容积率的情况下，才能反映土地的具体利用强度，宗地间才具有可比性。
2）容积率(R)、建筑密度(C)与层数(H)之间有一定关系。
建筑密度是指在具体“宗地”内建筑物基底面积与宗地面积之比。
当宗地内各房屋的层数相同，且对单个房屋来说各层建筑面积相等时，三者之间的关系可表示为：R＝C·H，此种情况下，建筑层数与容积率成正比例关系。
3）容积率存在客观上的最合理值。
在一般情况下，提高容积率可以提高土地的利用效益，但建筑容量的增大，会带来建筑环境的劣化，降低使用的舒适度。
为做到经济效益、社会效益与环境效益相协调，城市规划中的容积率存在客观上的最合理值。
3、小区容积率敏感性分析1）容积率和建筑成本的关系单纯的从建筑层数与容积率成正比的关系上来看，容积率越大建筑层数就越高，但是随着建筑层数的增加而来的是建筑成本的增加，也就是说可以理解成为：容积率与建筑成本也是成正比关系。
而容积率的大小反映了土地利用强度及其利用效益的高低，容积率越高，就代表着建筑面积的增加和产品出售总额的增加。
容积率如果要是小的话，土地就得不到充分的利用，就是对原材料资源的一种浪费，直接影响的也是成本的的变相增加。
因此要处理好容积率大小和建筑成本的高低的关系，寻找到容积率的合理值，从而来达到利润的最大化。
2）容积率和建筑密度的关系建筑面积越大，产品出售额就越大，获的利润也就越大。
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容积率研究必看【注意】容积率研究！很值得一看，非常值得~~~~~~~以下内容需要回复才能看到【提要】本文从剖析容积率基本概念出发，指出了容积率内含的四个基本特性，具体阐述了如何运用这些特性协调城市政府、城市规划师、开发者之间的关系，并提出影响容积率的几个主要因素。
一、容积率的概念和由来容积率是城市用地的地块上允许修建的总建筑面积与地块面积之比值。
一般以正值的常数来表示。
容积率是无量纲的比值。
通常以地块面积为1，总建筑面积对于地块面积的倍数即为地块容积率的值。
例:某地块面积10000m?(1公顷)，允许修建的总建筑面积为20000m?，则该地块容积率=20000/10000=2。
容积率是表述地块开发强度的一项重要指标。
在合理的空间环境条件下，容积率愈大，表示地块建设开发强度愈高，土地利用率也愈高；反之，容积率愈小，地块建设开发强度愈低，土地利用率也愈低。
容积率是西方国家(主要是美国)从本世纪初推行城市土地区划管理制度(Zoning)中所采用的一项重要指标。
美、日等国(包括台湾地区)称作FloorArea Ratio，缩写为FAR；英国(包括香港地区)称作PlotRatio，实际上与FAR涵义相同(注1)。
该指标被译为“容积率”，始于香港、台湾地区，多年来已被广泛使用。
但在我国大致是80年代后才逐渐流传使用(注?)。
由于“容积率”这个指标涵义明确，能够集中而直观地表述地块的开发建设强度，特别是近五、六年来开始实行城市国有土地租让制度和房地产业的兴起，也为了便于和国外的相关行业“对接”，我国的土地管理、城市规划、房地产开发等部门和机构都广泛采用“容积率”这个指标。
以致这两年“容积率”这个名词非但在专业科技人员中，而且也在广大群众中流传和使用。
原苏联在城市规划指标体系中，不使用“容积率”这个指标。
我国过去的城市规划编制程序和作法中，也不采用“容积率”指标。
但是过去在详细规划中所采用的“建筑面积密度”(m?/ha)，也同样是表述修建用地上的建设容量的，其内涵与“容积率”是一致的。
这两种指标的表述形式不同，主要是由于:原苏联的土地制度不同于西方国家，所以没有土地租让与房地产业经营的需要。
“建筑面积密度”仅是作为评价详细规划设计的一项主要技术经济指标。
因此，“容积率”与“建筑面积密度”虽然内涵一致，但是性质和作用有所异同。
笔者认为，在我国的城市规划指标体系中，没有必要完全以“容积率”取代“建筑面积密度”。
“容积率”可在用地规划管理和控制性详细规划中使用，也可用于房地产开发经营的工作中；“建筑面积密度”仍可在修建性详细规划设计或城市设计中采用。
由于容积率是一项看来简单而实际上“隐含”着复杂相关因素的数值，因此很多人往往不去深究其科学的概念和特性，只把它当成一个房地产谈判中的“筹码”而随意处置，以至常常容易发生概念上的混乱和误解，从而造成决策失误，甚至带来经济上或社会、环境效益上的重大损失，则是非常有害的。
当前，我国的房地产业方兴未艾，城市土地的出让、转让还要进一步发展，而容积率的使用如此广泛，它的数值确定又往往处于举足轻重的关键位置，因此，对其性质和作用进行一番科学的分析和研究，实在是刻不容缓和十分必要的。
二、容积率是评价城市土地合理利用的重要指标土地是国家不可再生的重要资源。
城市土地则是被投入了物化劳动(基础设施)的资源，具有更高的经济价值。
合理使用城市土地有很大的经济意义，同时还有重要的社会意义和环境意义。
城市土地的合理利用是城市规划的重要目标之一，也是规划设计和规划管理的重要任务和内容。
城市土地是否能得到合理利用，主要应从两方面着手:一是依靠科学的城市总体规划和各个层次的，具体的规划设计；二是依靠对建设项目、用地和建筑的规划管理。
其中，用地管理则是直接影响土地利用效率的。
而在城市用地管理中，地块的划分和合理使用又是最基本的因素。
地块(plot、lot、site)，是指被城市道路所包围的，供修建用的地段；也是不同形式的城市用地结构中最基本的用地单元。
在西方城市规划中，地块往往是土地再划分(Subdivision)的结果。
我国现行的作法是通过控制性详细规划来划分地块。
地块的合理利用，决定于两个主要条件:使用性质和开发强度。
1.使用性质:即正确处理地块的用途与相邻用地之间(在功能上)的相容性与不相容性。
2.开发强度:即正确处理地块上建筑物的高度(层数)、建筑密度(覆盖率)、空地率与周围空间环境的关系。
目的是使地块得到有效而合理的利用，其集中的指标表述就是“容积率”。
因此，容积率是评价城市土地开发利用合理程度的一项重要指标。
三、容积率的四个特性1.容积率表述的是“净”地块上允许建设的总容量基本公式是:R=F/A (1)式中:R——容积率F——地块上的总建筑面积(m?)A——地块面积(m?)容积率所表述的是“净”地块上的建设容量。
“净地块”是指为建筑所使用的场地，其面积不包括城市公用的道路、公共绿地、大型市政及公用设施用地、历史保护地段等。
人们在使用“容积率”时，常常不注意“净”地块的概念，提出“大块”或“成片”城市土地，如若干平方公里土地开发区的“容积率”等。
这种“扩大的”容积率，由于包含着大量的公共用地，因此过分笼统，缺乏控制土地开发强度的实际意义，也失去了相互之间的可比性，而且容易在具体的规划管理工作中造成概念上的混乱。
例如，一般的居住小区，“扩大的”容积率(以小区全部用地计算的)要比“净”地块容积率(以住宅用地或组团用地计算的)低一倍左右。
因此，在使用或评价容积率时，必须注意地块面积的“净”度；在比较不同的容积率时，必须在同样“净”度的基础上进行。
总建筑面积，一般系指地面以上部分的建筑面积总和；如果包括地下部分的建筑面积，应特别注明，以资区别。
2.在一定的建筑密度条件下，容积率与层数成正比；同理，在一定的层数条件下，容积率与建筑密度成正比。
当A为常数时，R=C.H (2)式中:C——建筑密度或建筑覆盖率，C=0～1H——建筑层数(或平均层数)C·A——建筑基底面积(m?)F——地块上的总建筑面积(m?)A——地块面积(m?)从公式(2)可以看到:当H每增加1(即平均提高1层)，R的提高值=C；当R每提高C的值，H平均提高1层。
3.楼面占地率〔注?〕与容积率成反比L=A/F=1/R (3)式中——楼面占地率(即每平方米建筑面积占用的地块土地面积)从公式(3)可以看到:当L愈小，R愈大，即每平方米建筑面积所占用的土地愈少，建设开发中土地费用所占的比重愈低，则土地利用率和经济效益愈高。
4.容积率是“相对指标”，因此有一定“弹性”，是可以“谈判”的这个特性主要表现在规划用地管理的过程之中。
在实行城市土地出让、转让和房地产开发机制的情况下，容积率往往成为城市政府(G)、规划师(UP)和开发者(D)之间谈判的一项主要“杠杆”。
从不同的利益承担和行为特点看:政府(G)——土地所有者，关心从土地出让中获得比较好的收益，用于城市基础设施建设。
关心顺序(出让价格)、R、意愿倾向:↑从提高R，可以吸引(D)，获得较高的P。
规划师(UP)——城市环境质量与整体效益的关心者。
关心顺序:C、H、R，意愿倾向:↓从控制C和H，以满足空地、日照、间距、绿化、停车以及景观等要求。
开发者(D)——房地产开发者，关心从开发中获得最大的利润。
关心顺序:R、F、P?(楼面地价)，意愿倾向:↑(P?↓)尽可能提高R，获得更大的F，使P?降低，即每平方米建筑面积所摊的土地费用最小。
因此在谈判中，矛盾往往表现为:·(G)与(D)在提高“R”上有一致性，与(UP)有矛盾；·(UP)与(G)在控制“C”和“H”上有一致性，与(D)有矛盾；·(D)与(G)在“P”与“P?”上有矛盾，但与(UP)无直接关系。
一般说，土地所有者——政府(G)应是解决矛盾的主体；统一矛盾的基础则是城市规划(UP)。
因为城市规划是城市整体利益的体现者。
它既要考虑社会与环境效益，也要满足开发者(D)合理的经济利益。
因此，容积率R的确定应遵循下列两项原则:(1)R的上限，取决于环境质量的最起码要求；(2)R的下限，取决于开发者能承受的最高“楼面地价”P?。
谈判过程中，可以用“调节系数法”来进行利益的协调。
其指导原则是:土地所有者(G)应该在通过提高R，使F增加，P?降低的情况下，与开发者(D)分享利益。
但是，R的提高以不超过合理的上限为条件。
式中:I——谈判前后地块出让价格升值率P——谈判前地块出让价格(元/m?)P′——谈判后的地块出让价格(元/m?)F——谈判前地块上可获得的总建筑面积(m?)F′——谈判后地块上可获得的总建筑面积(m?)μ——调节系数，μ=0～1通过μ来调节土地所有者(政府)与开发者的利益，大致可分为四种情况:(1)当μ=0时，价格升值率I=0，政府从提高R中无所得益，不合理；(2)当0<μ<1时，政府与开发者双方都从提高R中得到利益。
政府得到的利益是出让价格的提高，升值率为I。
开发者得到的利益是楼面地价的降低，即式中:Pf?——谈判前的楼面地价(元/m?)P′?——谈判后的楼面地价(元/m?)(3)当μ=1时，P?-P′?=0，开发者从提高R中无所得益，不合理；(4)当μ>1时，P?-P′?出现负值，开发者从提高R中反而受损。
这种情况下，开发者将不期望提高R值。
以上四种情况，只有第(2)种情况，即0<μ<1时，是可以谈判的。
政府可以酌情确定城市各个地段的μ值。
下面试举一例，以说明如何操作:某市一地块，土地面积A=8000m?，规划确定容积率R=2.5，标定的土地出让价格=9，600，000元(每平方米土地1200元)根据以上条件，地块上可建的总建筑面积:F=A·R=20000m?，楼面地价P?=9600000/20000=480元/m?开发者与政府谈判，希望提高容积率。
根据对具体条件的分析，规划部门同意提高容积率0.3，即R′=2.5+0.3=2.8。
分两种情况计算:(1)如果不考虑调节系数μ的情况。
开发者提高容积率后，在该地块上可建设的总建筑面积F′=A·R′=22400m?，增加的面积F′-F=2400m?；楼面地价降为P′?=9600000/22400=428.6元/m?。
与原楼面地价相比:(2)考虑调节系数μ的情况假设政府(通过规划部门)确定该地块的调节系数μ=0.4，则政府可获得的地块出让价格升值率开发者获得的楼面地价降值率I?=1-F/F′(1+I)=0.064，即6.4%。
小结:以上两种情况相比，考虑调节系数μ(即第2种情况)显然较为合理。
开发者要求提高R所得到的利益中，应该由政府分享一部分(即I)，这样既体现了较为公平的原则，也可适当节制开发者过分追求高容积率的欲望。