房地产销售必备基础知识

房地产销售必备基础知识

1. 房地产：是指以土地和房屋作为物质存在形态的财产。它是由房产和地产两大部分组成。所谓房产，是指以房屋作为物质载体的财产；所谓地产，是指以土地作为物质载体的财产。其特征有：（1）固定性；（2）永久性；（3）个别性；（4）保值性与增值性。

2. 房地产业：是指从事房地产开发、经营、管理和服务的产业。它包括：土地的开发、房屋的建设、维修、管理，土地使用权的有偿划拨、出让、转让、房屋所有权的买卖、租赁、典当、房地产的抵押，以及由此形成的房地产市场。

3. 三通一平：是指建设前期的开发工作，指施工现场达到路通、水通、电通和场地平整。“三通”是把开发区红线以外的道路，给排水管道、供电线引入施工现场，“一平”是把施工现场的土地进行平整。

4. 七通一平：指大的开发区或重要的开发项目施工准备工作的要求。“七通”包括道路通、给水通、排水通、电力通、通讯通、煤气通、热力通。“一平”是土地平整。

5. 规划红线：是对建设用地范围的标定，通常以用地角点的城市坐标或参照建筑物距离给定。

6. 保障性住房：是与商品性住房（简称商品房）相对应的一个概念，保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，由廉租住房、经济适用住房、两限房和政策性租赁住房等构成。

7. 经济适用房：指具有社会保障性质的商品住宅，是国家为解决中低收入家庭住房问题而修建的普通住房，具有经济性和适用性的特点。这类住宅因减免了市政配套等费用，（其中包括免去土地出让金，削减了市政配套费用的50％，并且优先享受银行信贷，其成本低于普通商品房，并且规定了较低的固定利润率3％），故又称经济实用房。

8. 政策性租赁住房：某些地区也叫公共租赁房,归政府或公共机构所有，用低于市场价或承租者能承受的价格向新就业职工出租。其目的是解决家庭收入高于享受廉租房标准而又无力购买经济适用房的低收入家庭的住房困难。

9. 两限房：全称为限房价、限套型普通商品住房，也被称为“两限”商品住房。两限房指经城市人民政府批准，在限制套型比例、限定销售价格的基础上，以竞地价、竞房价的方式，招标确定住宅项目开发建设单位，由中标单位按照约定标准建设，按照约定价位面向符合条件的居民销售的中低价位、中小套型普通商品住房。目前情况来看，首批限价房规定：限价房的套型建筑面积全部为90平方米以下。

10. 自住型商品房：北京市住建委2013年首次推出自住型商品房，此类住房价格比周边商品住房低30%左右，面向全市符合限购条件的家庭；购买此类住房后五年内不得上市，五年后上市收益的30%上交财政。套型建筑面积以90㎡以下为主，最大套型建筑面积不得超过140㎡

11. 商品房分类：按用途，可分为住宅、写字楼、商铺等；按楼层，可分为低层、多层、小高层、高层、超高层等。

12. 低层建筑：指1－3层的住宅建筑。多层建筑：指4－6层的住宅建筑。中高层建筑：指7－9层的住宅建筑。高层建筑：指10层至10层以上的住宅建筑或总高度超过24米的公共建筑及综合性建筑。超高层建筑：指高度超过100米的住宅或公共建筑。

13. 住宅的耐久年限：即住宅的使用寿命一般为50年。

14. 会所：以所在物业业主为主要服务对象的综合性康体娱乐服务设施。

15. 塔楼：以楼梯、电梯为核心所组成的住宅（一般为高层住宅）。

16. 板楼：由多个单元排列组成的住宅。

17. 跃层：一套住宅占有上、下两个楼层，上下层不通过公共楼梯而采用户内独有的内部楼梯联系上下层。

18. 复式：在建造上仍每户占有上下两层，但实际是在层高较高的一层楼中增建一个夹层。

19. 错层：户内楼面高度不一致，错开之处有楼梯联系。但没有完全分为两层。（适合大面积住宅，小户型会显得局促）

20. 进深：一间房屋从前墙皮到后墙皮之间的实际长度。

21. 开间：住宅的宽度，指一间墙皮到另一面墙皮之间的实际距离，也叫面宽。

22. 标准层：平面布置相同的楼层。

23. 层高：房屋一层的高度。指下层楼板面到上层楼板面之间的距离。

24. 净高：下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。净高和层高的关系可用公式表示为：净高＝层高－楼板厚度。

25. 建筑间距：是指建筑之间应保持的合理距离。通常以日照间距来确定。即冬至正午时太阳光照经前幢房屋后檐至后幢房屋底楼窗台时两幢建筑之间的距离。确定标准：日照标准，住宅底层满窗日照不少于连续1小时（冬至日）或连续2小时（大寒日）。

26. 日照间距包括正面间距和侧面间距。

27. 日照间距系数：按照日照标准确定房屋间距与遮挡房屋檐高的比值，板楼正南正北1.6、倾斜20度以上1.4。

28. 户型：每户居室的数量和大小。户型比：各种户型在总户数中所占的比例。

29. 房屋产权：指所有者对财产的占有、使用、收益和处分的权利，是物权的一种。指房产所有者按国家法律规定所享有的权利。

30. 建筑面积：套内建筑面积分摊的公用建筑面积。

31. 建筑物内层高低于2.2米的楼层不计建筑面积。

32. 套内建筑面积：套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积

33. 公摊面积：公共门厅、过道、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备房、地下室、值班进警室等以及其他功能上为整座楼服务的公共用房和管理用房的建筑面积。套和各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙墙体水平投影面积的一半。

34. 封闭阳台按实际面积计入建筑面积，未封闭阳台按实际面积的一半计入建筑面积

35. 使用面积：建筑物各层平面中直接为生产生活使用的净面积的总和，俗称地毯面积。

36. 使用率：使用面积与建筑面积之比。（使用率＝使用面积/建筑面积）

37. 实用率：也称得房率，是套内建筑面积和建筑面积之比。（实用率＝套内建筑面积/建筑面积）。

38. 分摊的公用建筑面积：套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数。

39. 公用建筑面积分摊系数＝公用建筑面积/套内建筑面积之和。

40. 容积率：总建筑面积与建设用地面积之比。（容积率＝地上建筑面积/项目占地面积）

41. 建筑覆盖率：又称建筑密度，是建筑物基底占地面积与规划用地之比。（建筑密度＝建筑物占地面积/规划建设用地面积）

42. 人口毛密度＝项目估算人数/项目占地面积（单位：人/公顷）

43. 绿地率：是规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地的用地面积之比。（绿化率＝绿化占地面积/项目占地面积）

44. 五证及发证机关：（1）《国有土地使用证》（国土资源局）、（2）《建设用地规划许可证》（规委）、（3）《建设工程规划许可证》（规委）、（4）《建筑工程施工许可证》（住建委）、（5）《商品房预售许可证》（住建委）。

45. 国有土地使用证：是证明土地使用者向国家支付使用权出让金，获得了在一定年限内某块国有土地使用权的法律凭证。

46. 土地使用年限：（1）住宅用地70年；（2）工业用地50年；（3）商业旅游娱乐用地40年；（4）文教、卫生、体育用地50年；（5）综合用地50年；（6）车库用地50年。

47. 建设用地规划许可证：是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。

48. 建设工程规划许可证：是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。

49. 商品房预售许可证：是市、县人民政府房地产管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准性证件。

50. 两书：《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》。