房地产估价习题课
资产评估-房地产评估(一)
资产评估-房地产评估(一)(总分：170.00，做题时间：90分钟)一、{{B}}单项选择题{{/B}}(总题数：53，分数：53.00)1.待估土地年总收入为300万元，年总费用250万元，剩余使用年限40年，折现率为6%，则其评估价值最接近于( )万元。
（分数：1.00）A.700B.800C.833D.752 √2.运用收益法评估房地产时，房地产总费用的公式正确的是( )。
（分数：1.00）A.房地产总费用＝管理费+折旧费+保险费+税金B.房地产总费用＝管理费+折旧费+保险费+税金+空房损失费C.房地产总费用＝管理费+维修费+折旧费+保险费+税金+空房损失费D.房地产总费用＝管理费+维修费+保险费+税金√解析：房地产总费用＝管理费+维修费+保险费+税金3.对于整个工程已接近完工只是尚未交付使用的在建工程，可采用( )评估。
（分数：1.00）A.假设开发法B.成本法C.形象进度法√D.市场法解析：整个工程已经完成或接近完成，只是尚未交付使用的在建工程，可采用工程形象进度法进行评估。
4.某可比案例成交地价为3000元/m2，对应使用年期为30年，若待估宗地出让年期为40年，土地资本化率为7%，则通过年期修正该宗土地的价格最接近于( )元/m2。
（分数：1.00）A.2900B.3223 √C.3322D.4000解析：P＝3000×(P/A，7%，30)＝修正后土地价格×(P/A，7%，40)；修正后土地价格＝3000×(P/A，7%，30)÷(P/A，7%，40)＝3223(元/m2)。
5.某宗土地4000m2，土地上建一幢10层的宾馆，宾馆首层面积为2500m2，第2层至第10层每层建筑面积为2000m2，则由此计算出的建筑容积率为( )。
（分数：1.00）A.4B.5.125 √C.2D.66.在房地产开发中的“三通一平”费用属于( )。
（分数：1.00）A.基础设施配套费√B.公共事业配套费C.小区开发配套费D.城市建设配套费解析：基础设施配套费常常概括为“三通一平”、“七通一平”。
房地产估价习题及答案
房地产估价习题廖京华习题及答案一、单选题1.因公共利益的需要征收处于正常生产经营中企业的房屋，该房屋占用范围内的建设用地使用权为划拨性质，对该企业给予的补偿不包括( B )。
A. 该房屋占用范围内的建设地使用权价值的补偿B.搬迁后可继续使用的机器设备价值的补偿C.因征收房屋造成的企业搬迁、临时安置的补偿D.因征收房屋造成的企业停产停业损失的补偿2.关于估价依据选取或应用的说法，正确的是( B )。
A.估价依据应根据估价对象和估价结果来选取B.《房地产估价规范》应作为估价依据，且其对估价的要求是最低要求C.在估价报告中予以说明的情况下，对估价委托人提供的作为估价依据的资料可不审慎检查D.估价报告中的估价师声明和估价假设都是一种估价依据3.关于估价结果形成和确定的说法，错误的是( D )。
A. 估价结果可能受注册房地产估价师的专业水平和职业道德的影响B.注册房地产估价师不应在估价之前征求估价委托人对估价结果的意见C.注册房地产估价师不应在出具报告之前与估计委托人讨论估价结果D.合理的估价结果与估价对象在市场上的成交价格应一致4.相邻房地产的权利人应正确处理相邻关系，相邻关系的产生是因房地产具有( C )A. 易受限制B.独一无二C.相互影响D.不可移动5.下列对某宗房地产状况的描述中，不属于交通条件描述的是( B )。
A.该房地产附近有一条收费道路，轿车通行费为每辆10元B.该房地产一面临街，所临街道为居住区级道路C.该房地产距公交车站约500米，平均每隔6分钟有一辆公交车经过D.该房地产附近有社会停车场，停车位数量为600个6.利用收益法或假设开发法评估房地产的投资价值，采用的报酬率或折现率应是( C )。
A.典型投资者所要求的社会一般报酬率B.典型投资者所要求的社会最高报酬率C.特定投资者所要求的最低报酬率D.特定投资者所要求的最高报酬率7.某人承租了一商业房地产，租期为3年，每年年末支付租金。
房地产估价课后习题答案
第四章 市场比较法一、单选1~5 C A B A C 6~10 D A D A A 11~14 D A A D二、多选1.BCDE2.ABC3.BCDE4.BCE5.BDE6.ACDE7.BCE8.ABD四、计算1、采用直接比较法修正法连乘评估：A=8000×102100×（1—1%）9×99100 B=8100×98100×（1—1%）9×103100 C=8000×97100×（1—1%）5×101100 ∴估价对象价格：3C B A ++=7391元/m 2 2、因素1 因素2 因素30.6 0.25 0.15A=7000×103100×（1+0.8%）2×（1—0.5%）4×15.010625.0976.0102100⨯+⨯+⨯ B=6800×99100×（1+0.8%）4×（1—0.5%）4×15.010225.0996.0104100⨯+⨯+⨯ C=7200×102100×（1+0.8%）×（1—0.5%）4×15.09725.01056.0100100⨯+⨯+⨯ ∴估价对象价格：3C B A ++第五章成本法一、单选1~5 B B C C B 6~10 D B 3905 B B 11~14 C 3182 B C二、多选1.ABD2.CD3.ABCD4.BE5.CD四、计算题——还没讲！网上答案如下：1．/gongcheng/fdcgj/zhenti/lilun/200807/92783_ 8.html2、/s/blog_4c4e1f1101000e3e.html3、/fdcgjs/lnzt/1471_5.html下面是赠送的团队管理名言学习，不需要的朋友可以编辑删除谢谢1、沟通是管理的浓缩。
第四章 房地产评估习题
第四章房地产评估习题一、单项选择题1．某宗地面积为2 000平方米，单价为1 000元／平方米，国家规定的容积率为4，建筑密度为0.5，则楼面地价为( )。
A. 250元/平方米 B．500元/平方米C．1 000元/平方米 D．2 000元／平方米2．在影响商业房地产价格的区域因素中，对价格影响最大的是( )。
A．交通通达程度 B．公共公用配套设施状况C．区域的繁华程度 D．城市规划限制3.某宗土地面积为2 000平方米，土地上建有一幢10层的宾馆，宾馆首层面积为1 200平方米，第2-10层每层建筑面积为1 000平方米，则由此计算而得的建筑容积率为 ( )。
A. 0.6B．5.1C．2 D．64．在建筑物重置成本的评估中，价格指数调整法一般只适合于( )。
A．大型的建筑物 B．价格较高的建筑物C．账面成本不实的建筑物 D．单位价值小、结构简单的建筑物5．在资产评估中，土地使用权的评估通常是按照其最佳用途为依据进行的，对土地与建筑物用途不协调所造成的价值损失一般以( )体现出来。
A．建筑物的经济性贬值 B．建筑物的功能性贬值C.土地的经济性贬值 D．土地的功能性贬值6．某砖混结构的三层住宅，宅基地面积为180平方米，建筑面积为400平方米。
已知该房地产的折现率为9％，评估时的剩余使用年限为10年。
经测算，该住宅的年纯收益为50,000元，则用收益法评估该住宅的每平方米价格为( )。
A．852元 B．825元C．1,054元 D．1,328元7．对于施工、形象进度正常的在建工程，其评估价值一般应以在建工程的( ) 为准。
A．市场价格 B．账面价值C.重置成本 D．收益价格8．在在建工程评估中，形象进度法适用于( )。
A．施工期较短且价格变化较小的在建工程B．施工期较短且价格变化较大的在建工程C．施工期较长且价格变化较小的在建工程D．施工期较长且价格变化较大的在建工程9．基准地价修正系数法从评估原理和方法论的角度划分可归属于( )。
房地产估价功课习题[新版]
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房地产估价作业习题
习题1
项目可比实例A 可比实例B 可比实例C
建筑面积101.1平方米120.3平方米968.8平方尺成交价格48.5万人民币600美元/m2 48.6万人民币成交日期2004.4.1 2004.2.1 2004.9.1
交易情况-5% 0% +2%
区域因素+2% 0% +2%
个别因素-2% +2% +2%
A为分期付款，即：于成交日首付15万元，时隔半年再付15万元，余款于1年后付清，年利率以5%计；
B为一次性付款，即于成交日一次性付清全款；
C为抵押贷款，即：于成交日首付30%，余款向银行申请15年期的抵押贷款，抵押贷款利率为5.05%。
该类房地产以人民币为基准的市场价格2004年上半年间逐月上涨1.5%；下半年以来逐月上涨0.8%。
美元与人民币的市场汇价2004年4月1日为1：8.28；2004年2月1日为1：8.30；2004年8月1日为1：8.27，2004年10月30日为1：8.26。
评估某房地产于2004年10月30日的价格。
习题2
为评估某商品住宅2005年10月30日的正常市场价格，在该住宅附近调查选取了ABC三个类似住宅的交易实例作为可比实例，有关资料如下，试用上述资料测算该商品住宅2005年10月30日的正常市场价格。
表中的价格指数为定基价格指数。
习题3
某房地产成交价格3800元,成交日期2002年10月1日,交易情况-2%,房地产状。
《房地产估价》习题课课件(成本法)
（10）功能折旧： （30-90+400+60）万元=400万元。 （11）估价对象估价结果：
总价=（8218.1-534.8-400）万元=7283.3万元； 单价=7283.3万元／20000m2=3641.65元／m2。
1 6% -1 54.90万元；
0.5
800 24万元 60% 1 6% - 1 800 24万元 40%
1.5
④建筑物的重置价格=（800+24+54.90+50+120）万元=1048.9 万元。 （2）计算建筑物的折旧额： ①墙、地面等损坏的折旧额=18万元； ②装修部分的折旧额=200万元×1／5×2=80万元； ③设备部分的折旧额=110万元×1／10×8=88万元； ④长寿命项目的折旧额=（1048.9-18-200-110）万元×1／ 50×8=115.34万元； 该建筑物的折旧总额=（18+80+88+115.34）万元=301.34万元。
1.某建筑物为钢筋混凝土结果，经济寿命为50年，有效经 过年数为8年。经调查测算，现在重新建造全新状态的该建筑 物的建造成本为800万元（建设期为2年，假定第一年投入建 造成本的60%，第二年投入40%，均为均匀投入），管理费用 为建造成本的3%，年利息率为6%，销售税费为50万元，开发 利润为120万元。又知其中该建筑物的墙、地面等损坏的修复 费用为18万元，装修的重置价格为200万元，平均寿命为5年， 已使用2年；设备的重置价格为110万元，平均寿命为10年， 已使用8年。假设残值率均为0，试计算（1）该建筑物的重置 价格；（2）该建筑物的折旧总额。 解：（1）计算建筑物的重置价格： ①建造成本=800万元； ②管理费用=800万元×3%=24万元； ③投资利息
房地产估价习题
第一章绪论一、单项选择题1、一种资产具备了（）等条件，才真正需要专业估价。
A、独一无二性和易受限制性B、独一无二性和难以变现性C、独一无二性和价值量较大D、难以变现性和价值量较大二、多项选择题1、房地产需要专业估价的理由有（）。
A、房地产具有独一无二性B、政府部门要求估价C、房地产的价值量较大D、估价人员要求估价2、房地产估价可在下列活动中发挥作用（）。
A、房地产出租B、房地产保险C、房地产继承D、房地产拍卖三、简答题1、房地产为什么需要估价？2、现实各项活动中有哪些方面需要进行房地产估价？3、我国市场经济条件下对房地产估价工作的必要性第二章房地产与房地产价格一、单项选择题1、下列不属于房地产区位因素的是（）。
A 、交通 B、用途 C 、环境D、楼层2、房地产价格实质上是房地产（）的价格。
A、开发成本B、权益C、物质实体D、B和C3、某宗土地上有一幢8层高、各层建筑面积相同的住宅楼，建筑密度为50%。
假设该住宅楼的总价为2000万元，平均单价为5000元/m2，楼面地价为1200元/ m2，则该宗土地的总价为（）万元。
A 、96B 、192 C、 240 D 、4804、甲、乙两宗房地产，在物质实体方面甲好于乙，在权益、区位等其他方面两者相当，该两宗房地产的价值相比有（）。
A、甲大于乙B、甲等于乙C、甲小于乙D、不可比5、有一幢8层的住宅楼，每层建筑面积相同，该建筑物建筑容积率为6，试问该建筑的建筑覆盖率为（）。
A、0.50B、1.00C、0.64D、0.756、某项目土地总面积5万平方米，建筑总面积8万平方米，其地上建筑物的基底总面积2万平方米，则建筑密度为（）。
A、1.6B、2.5C、40%D、25%7、楼面地价=土地单价÷（）。
A、建筑层数B、建筑覆盖率C、绿地率D、建筑容积率8、甲土地的楼面地价2000元/平方米，建筑容积率为5，乙土地的楼面地价1500元/平方米，建筑容积率为7，若两块土地的面积等其他条件相同，其总价相比有（）。
房地产估价习题及答案
第一章一、单选1、有关专业估价，下列说法正确的是( ABC )。
A、由取得相关资格的专业人员完成B、是一种专业意见C、具有社会公信力D、不用承担法律责任2、有关专业估价下列说法不正确的是 ( B )。
A、由取得相关资格的专业人员完成B、任何人都可以做出C、具有社会公信力D、是一种专业意见3、房地产估价专指 ( A )。
A、对房地产价值进行评估B、对房屋工程质量进行评估C、对房屋使用功能进行评估D、房屋完损等级进行评估4、某宗房地产初次抵押评估价值为100万元，并为80万元贷款担保。
问：最多还可以为( D )万元的贷款提供抵押担保。
A、100B、80C、30D、20二、多项选择题1、专业估价的特点为( ABCE )。
A、由专业人员完成B、是一种专业意见C、具有社会公信力D、不具有社会公信力E、承担法律责任2、房地产估价中的“分析”包括对( ABCD )的分析。
A、估价对象本身B、人口、制度政策C、经济、社会D、国际因素E、仅仅对估价对象本身3、下列“完全市场”必须同时具备的条件正确的是( ACD )。
A、同质商品，买者不在乎从谁的手里购买B、买者和卖者的人有限C、买者和卖者都有进出市场的自由D、买者和卖者都掌握当前价格的完全信息，并能预测未来的价格E、销售者要求总效用最大化，消费者要求总利润最大化4、委托人的义务包括( ABCDE )。
A、向估价机构如实提供其知悉的估价所必要的情况和资料B、对所提供的情况和资料的真实性、合法性和完整性负责C、协助估价人员搜集估价所必要的情况和资料D、协助估价人员对估价对象进行的实地查看等工作E、不得干预估价人员和估价机构的估价行为和估价结果5、估价报告使用者可能是( ABCDE )。
A、估价对象权利人B、债权人C、投资者D、受让人E、政府及其有关部门和社会公众等6、下列可以作为估价对象有( ABCDE )。
A、在建房地产B、正在开发建设或者计划开发建设、但尚未出现的房地产C、已经灭失的房地产D、现在状况下的房地产与过去状况下的房地产的差异部分E、以房地产为主的整体资产7、不同的估价目的将影响估价结果是因为( CDE)。
房地产价格评估练习及答案
房地产价格评估练习及答案1、术语解释（1）地产 （2）房地产 （3）不动产 （4）基准地价 （5）标定地价 （6）楼面地价2、单项选择题（1）最佳使用是( )必须考虑的评估前提。
a.地产b.房屋建筑物c.企业资产d.资产（2）基准地价系数修正法所要修正的因素是( )。
a. 地理位置和交通条件b. 个别因素和市场转让条件c. 容积率和覆盖率d. 特别利害关系和特殊动机（3）假设开发法属于一种( )。
a. 加和法b. 积算法c. 类比法d. 倒算法（4）某宗地年金收益额为8500元，剩余使用年限为20年，假定折现率为10％，其评估价值最有可能为( ) 元。
a. 85000b. 12631c. 72369d. 12369（5）计算建筑期利息的工期应按( )计算。
a. 合同工期b. 额定工期c. 协商工期d. 实际工期（6）待估建筑物账面原值100万元，竣工于1990年底，假定1990年的价格指数为l00%，从1991年到1995年的价格指数每年增长幅度分别是11.7％、17％、30.5％、6.9％、4.8％，则1995年底该建筑物的重置成本最有可能是 ( ) 元。
a. 1048000b. 1910000c. 1480000d. 19100000（7）待估建筑物为砖混结构单层住宅，宅基地300平方米，建筑面积200平方米，月租金3 000元，土地还原利率为7％.建筑物还原利率为8％，评估时，建筑物的剩余使用年限为25年，取得租金收入的年总成本为7600元，评估人员另用市场法求得土地使用权价格每平方米1 000元，运用建筑物残余估价法所得到建筑物的价值最有可能是( ) 元。
a. 61667b. 925000c. 789950d. 58041（8）残余估价法属于( )中的一种具体方法。
a. 收益法b. 成本法c. 市场法d. 功能价值法（9）有一宗地面积为500平方米，地上建有一幢3层的楼房，建筑密度为0.7，容积率为2.0，土地单价为3000元／平方米，则楼面地价为( )元／平方米。
房地产估价上课例题
一、单选题1、收益递减原理可以帮助我们确定( )A 房地产内部构成要素的组合是否均衡B 最佳集约度和最佳规模C 最佳用途D 房地产与其外部环境是否保持协调2、寻找最高最佳使用的方法，是先尽可能地设想出各种潜在的使用方式，然后从下列4 个方面依序筛选： ( )A①法律上的可行性②技术上的可能性③经济上的可行性④价值是否最大B①技术上的可能性②经济上的可行性③价值是否最大④法律上的可行性C①价值是否最大②法律上的可行性③技术上的可能性④经济上的可行性D①法律上的可行性②技术上的可能性③经济上的可行性④价值是否最大3、房地产估价时点是( )A.对估价对象的房地产决定其估价额的基准日期B.估价开始的日期C.估价报告编制完成的日期D.委托估价的日期4、估价时点为未来，估价对象为未来状况下的情形，多出现在 ( )中。
A.房地产损害赔偿案件B.房地产纠纷案件C.房地产预售D.房地产市场预测5、如果在估价对象附近存在若干相近效用的房地产并已知他们的价格时，则可以依据( ) ，由这些相近效用的房地产的已知价格推算出估价对象的位置价格。
A.预期原理B.效用原理C.替代原则D.生产费用价值论二、多选题1、最高最佳使用具体包括下列哪些方面( )A 最佳用途B 最佳区位C 最佳规模D 最佳集约度2、适合原理加上( ) ，便为最高最佳使用原则。
A 收益递增递减原理B 预期原理C 替代原理D 均衡原理3、合法权益包括( )A 合法产权B 合法使用C 合法交易D 合法处分4、类似房地产是指与估价对象处于同一供求范围内，并在 ( ) 等方面与估价对象相同或相似。
A 用途B 规模C 档次D 建筑结构5、房地产估价的基本原则包括( )A.合法原则B.最高最佳使用原则C.估价时点原则D.替代原则E.独立、主观、公正原则三、判断题1. 合法原则是要说明估价机构或人员应具有合法的评估资格。
( )2. 房地产估价原则即房地产价格形成原理。
房地产评估习题(市场法和收益法)
房地产评估习题1.有一待估宗地G需评估，现收集到与待估宗地条件类似的6宗地，具体情况如下：上表中成交价的单位为：元/平方米。
该城市地价指数表为：另据调查，该市此类用地容积率与地价的关系为：当容积率在1-1.5之间时，容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为1时的地价增加5%；超过1.5时，超出部分的容积率每增长0.1，单位地价比容积率为1时的地价增加3%。
对交易情况、区域因素、个别因素的修正，都是案例宗地与被估宗地比较，表中负号表示案例条件比待估宗地产差，正号表示案例宗地条件优于被估宗地，数值大小代表对宗地地价的修正幅度。
试根据以上条件，评估该宗地2005年的价值。
解：（1）根据题意建立容积率地价指数表（如下表）评估价值=参照物价格×交易日期修正系数×交易情况修正系数×容积率修正系数×土地状况修正系数A：680×112/110×100/101×105/115×100/101=620元/平方米B：610×112/110×100/100×105/105×100/99=627元/平方米C：700×112/107×100/105×105/120×100/98=623元/平方米D：680×112/108×100/100×105/100×100/99=748元/平方米E：750×112/107×100/99×105/128×100/102=638元/平方米F：700×112/112×100/100×105/115×100/101=633元/平方米（3）评估结果案例D的值为异常值，应予剔除。
其他结果较为接近，取其平均值作为评估结果。
房地产估价习题集讲课教案
《房地产估价》习题集（一）一、单项选择题（共15小题，每小题1分。
每小题的备选答案中，只有一个答案最符合题意，请将其编号填入相应括号里）1、楼面地价=土地单价/（）。
A、建筑层数；B、建筑覆盖率；C、绿地率；D、建筑容积率。
2、某一房地产价格水平的高低，主要取决于（）供求状况。
A、本地区房地产的；B、全国房地产的；C、本地区本类房地产的；D、本类房地产的。
3、完好房的成新度一般为（）。
A、十成新；B、九到十成新；C、八到十成新；D、七到十成新。
4、其他条件相同，期房价格一般（）现房价格。
A、高于；B、低于；C、等于；D、不可比。
5、用市场比较法评估房地产价格时，通常要对比较实例价格进行交易情况、交易日期、（）、个别因素修正。
A、环境因素；B、质量因素；C、区域因素；D、新旧程度。
6、对比较实例价格进行交易日期修正时，最适宜采用（）。
A、一般物价指数；B、建筑材料价格指数；C、房地产价格指数；D、定额调整系数。
7、用成本法估价时，房屋现值等于（）。
A、房屋重置价格—折旧年限×尚可使用年限；B、房屋重置价格—折旧年限×耐用年限；C、房屋重置价格×成新度；D、房屋重置价格—年折旧额。
8、用成本法评估新建房地价格的基本公式为：新建房地价格=取得土地费用+（）+正常利税。
A、拆迁费用；B、建造建筑物费用；C、公共设施建设费用；D、市政设施建设费用。
9、土地价格=[房地纯收益-（）]/土地还原利率A、土地纯收益；B、建筑物价格×建筑物还原利率；C、建筑物总收益；D、房地费用。
10、从理论上讲，获取纯收益的可靠性越低，选用的还原利率应（）。
A、越高；B、越低；C、不变；D、越可靠。
11、某房地产正常年纯收益为6000元，当前银行年利率为10%，购买年为8，估价应为（）元。
A、54000；B、32010；C、48000；D、60000。
12、收益法公式成立的条件是（）。
A、a每年不变、有限年期、r每年不变且大于零；B、a每年不变、无限年期、r每年不变且大于零；C、a每年变化、有限年期、r每年不变且大于零；D、a每年不变、有限年期、r每年变化且大于零。
房地产估价习题及参考答案
《房地产估价》各主要内容习题及参考答案第一部分：房地产估价概论【复习思考题】1、什么是房地产估价?2、列举房地产的估价对象？3、影响房地产估价的因素有哪些?4、怎样进行房地产状态描述?5、简述房地产的估价原则?6、为什么要进行房地产估价?复习思考题答案：1、房地产估价就是专业人员根据特定目的，对特定房地产在特定时间的特定价值进行分析、测算和判断并提供专业意见的活动。
房地产估价的本质房地产估价是评估房地产的价值而不是价格房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证房地产估价会有误差但应将误差控制在合理的范围内2、（1）土地（2）房屋（3）构筑物（4）在建工程：即那些已开始建造但尚未建成、不具备使用条件的房地产（5）期房：正在开发建设或者计划开发建设、但尚未形成的房地产。
（6）灭失的房地产：如已被拆除的房屋、被灾害损毁的房屋。
（7）房地产的某一局部，如某幢房屋中的某个楼层，某幢住宅楼中的某套住房。
（8）现况房地产与以往状况房地产的差异部分。
（9）房地产以外的、作为房地产的一种附属财产的价值，即以房地产为主的整体资产价值评估或称企业价值的无形资产评估。
3、房地产自身因素(一)区位因素1.位置，（1）方位（2）距离（3）朝向 （4）楼层2.交通3.周围环境和景观（1）大气环境（2）水文环境（3）声觉环境（4）视觉环境（5）卫生环境（6）人文环境4外部配套设施(二)实物因素1．土地实物因素（1）土地面积 （2）土地形状（3）地形 （4）地势（5）土壤， （6）地基（7）土地开发程度2．建筑物实物因素（1）建筑规模（2）外观（3）建筑结构 （4）设备设施（5）装修装饰（6）层高和室内净高 （7）空间布局（8）防水、保温、隔热、隔声、通风、采光、日照（9）维修养护情况及完损程度(三)权益因素1．权利状况2．使用管制3．相邻关系房地产外部因素（一）人口因素（二）制度政策因素（三）经济因素（四）社会因素（五）国际因素（六）心理因素4、房地产实物状况描述1.土地实物状况(1)土地面积：(2)土地形状：(3)地形：(4)地势：(5)土壤：(6)地基（地质）：(7)土地开发程度：2.建筑物实物状况(1)建筑规模， (2)层数和高度：(3)外观：(4)建筑结构；(5)设施设备：(6)装饰装修： (7)防水、保温、隔热、隔声、通风、采光、日照。
《房地产评估》习题集)(新)
《房地产估价》习题习题一：1、如何正确理解房地产估价的概念？2、房地产估价的目的有哪些？估价目的对估价有何影响？3、估价时点与估价作业日期的区别？4、简述房地产估价程序？5、简述房地产估价报告书编制的格式及主要内容？习题二：1、简述房地产价格的形成及具有的特征？2、什么是房地产的市场价格、理论价格和评估价格？3、什么是房地产总价格、单位价格、楼面价格？4、影响房地产价格的因素有哪些？5、房地产估价与房地产造价有什么区别？习题三：1、什么是市场比较法，其理论依据是什么？2、市场比较法的操作步骤？3、市场比较法适用的条件是什么？4、市场比较法如何选取比较实例？5、在市场比较法中，需要进行哪些因素修正？6、待估土地面积900㎡，形状规则，属于市区空地，周围交通方便，基础设施齐全，商业网点配套，规划用途为居住。
目前收集到的2002年8月～9月间3块待建筑空地的交易资料如下：A：市中心街角地，面积720㎡，用途为商业居住混合，其他周围环境基本与待估对象一样，交易日期为2002年8月，成交价格为3450元/㎡；B：市区空地，面积850㎡，用途为居住，其他周围环境略差于待估对象，交易日期为2002年9月，成交价格为2940元/㎡；C：市区空地，面积1200㎡，用途为居住，其他周围环境基本同待估对象，交易日期为2002年9月，成交价格为2980元/㎡；试评估该地在2002年9月的正常交易价格。
7、待估房产情况如下：本房产为一独立式花园别墅，坐落在市二级地段上，占地面积240㎡、建筑面积460㎡，庭院面积240㎡，建筑结构为砖混，内部装修良好，约七成新，生活设施齐全。
要求采用市场比较法评估该房产2003年3月的市值。
附收集的实例资料：①、同类地区中选取了同类房地产交易实例ABCDE②实例C约低于市值2%，其余均为正常交易；③查有关资料，经测算分析，同类物业2001年～2003年平均每月比上月上涨1.5%;④实例ABCE与待估对象为同一地区，D为类似地区，区域因素使实例D市价低于待估房产约3%；⑤个别因素情况如下：1、什么是收益还原法？其基本原理是什么？2、收益还原法的适用范围、操作步骤是什么？3、什么是房地产的纯收益？求取纯收益的方法有哪些？4、什么是还原利率，还原利率有哪几类？5、求取还原利率的基本方法有哪些？6、两宗房地产，A房地产使用年限为40年，单价960元/㎡；B房地产使用年限为70年，单价为1000元/㎡，若还原利率都是8%，试比较两宗房地产单价的高低？7、某一房地产今后五年内的纯收益分别为20万元、25万元、30万元、35万元、40万元。
房地产估价整理习题
房地产估价第一章房地产估价概论1、某注册房地产估价师拟购置A市C区的一套多层住房，该估价师根据自己对该套住房实物、权益、区位等的勘查、分析，运用适当方法对该套住房进行了估价，并最终以接近于该估价对象价值的价格成交。
该估价师对该住房的估价是专业房地产估价。
( )2、房地产估价从某种意义上讲是〔3、房地产需要专业估价的根本条件是房地产具有〔〕的特性。
C.流动性差和价值最大、D.不可移动和用途多样。
4、评估征收房地产造成的停产停业损失，属于〔1、×2、C3、B4、C第二章房地产及其描述1、某地区各项根底设施开发的正常费用分摊到每平方米土地上，分别为道路20元，燃气18元，供水14元，排水16元，热力12元，供电25元，通信8元，场地平整15元，那么该地区五通一平的正常费用是〔〕元/平方米五通一平：道路、供水、排水、电力、电信、场地平整2、任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并且要受制于其所在的空间环境。
房地产开发利用的这一特点，本质上是由房地产的〔〕特性决定的。
3、以下影响某套住宅价格的因素中，不属于实物因素的是〔〕。
4、房地产具有供应有限特性，本质上在于〔〕。
A.土地总量有限、B.规划限制、1、982、D3、B4、C第三章房地产价格和价值1、在卖方市场下，增加卖方缴纳的税收一般会导致房地产价格上涨。
〔〕2、以下关于比准价格、积算价格和收益价格关系的表述中，正确的选项是〔〕。
A.在房地产市场比拟成熟且处于正常状态时，积算价格低于收益价格；B.在房地产市场存在泡沫时，收益价格大大高于积算价格；C.在房地产市场不景气时，积算价格〔未扣除经济折旧〕大大高于比准价格或收益价格；D.比准价格倾向于成交价格，积算价格倾向于最低买价，收益价格倾向于最高卖价。
3、以下属于本钱租金构成的内容有〔〕。
4、以下关于不同类型价值的上下关系的表述中，错误的选项是〔5、对于同一估价对象和同一估价时点，以下价值类型中评估价值最大的一般是〔〕6、以下房地产价格中，相对能更好反映地价水平上下的是〔8、在估价中选择4个可比实例，甲成交价格4800元每平米，建筑面积100平米，首次付清24万元，其余半年后支付16万元，一年后支付8万元。
《房地产估价理论与方法》课堂练习题
《房地产估价理论与方法》课堂练习一、名词解释1．房地产：土地、建筑物以及固着于土地、建筑物上不可分离的部分及其由它们衍生的各种权益. 2．比较法：将待估房地产与同一供需圈内近期已经发生了交易的类似房地产进行比较，并根据后者已知的成交价格,修正得到待估房地产在一定时点、一定产权状态下市场价值的一种估价方法。
3．房地产估价：房地产专业估价人员，根据待估房地产的估价目的,遵循房地产的估价原则和程序，在充分了解和掌握待估房地产基本状况、房地产市场资料和深入分析房地产价格影响因素的基础上，选择科学而合适的估价方法,并结合估价人员的经验,对房地产在一定权利状态和一定时点的市场价值所作出的推测和判断.4．建筑物折旧：是指建筑物从建造完成以后,随着时间的推移而发生的价值递减现象。
5．成本法：以待估房地产开发所需的必要而正常的成本为基础，估算待估房地产在一定时点、一定产权状态下的一种估价方法.二、问答题1.土地的特性：（1）空间位置的固定性（2）数量的有限性（3)使用的持久性(4)异质性（5)利用的多样性2．房地产估价的原则：（1）综合性原则(2）替代原则（3）最有效使用原则（4）动态原则3．影响房地产价格的社会因素：mph2E20866 5182 冂27117 69ED 槭（1)政治安定状况（2)社会治安程度（3)房地产投机（4）城市化水平4．比较法的估价步骤：（1)收集交易案例（2）选择比较案例（3）比较项目修正（4）计算比准价格5．运用假设开发法具备的外部环境：（1)比较发育的房地产市场,投资开发按市场机制运行(2)稳定而明朗的房地产产业政策(3）公开、稳定的土地供应计划（4)统一、健全的房地产法规（5)稳定而清晰的各种房地产投资与交易税费（6）透明、公开和完整的房地产资料6。
房地产估价的必要性：（1）房地产市场的不完全性l39981 9C2D 鰭38557 969D 隝^ 23545 5BF9 对（2）房地产产品的非均质性（3）房地产价格形成的复杂性（4）房地产估价在房地产管理中的作用(5）房地产估价对房地产交易的作用7．影响房地产价格的区域因素：（1)商服繁华程度（2）交通条件（3）基本设施（4）区域环境条件8．比较法的基本程序:(1）收集交易案例（2）选择比较案例（3）比较项目修正（4）计算比准价格9．综合性原则的主要表现:（1)全面了解待估房地产（2)综合分析房地产价格影响因素(3）房地产价格分析计算的综合性20781 512D 儭36409 8E39 踹MN33283 8203 舃Xf10．建筑物折旧的类型：物理折旧、功能折旧、经济折旧三、计算题1．某宗房地产的经营期为十年,预计未来前五年净收益额分别为12万元、15万元、13万元、11万元、14万元，从第六年到第十年的净收益额均为12万元,折现率为10％问：该房地产的评估值为多少？解：12/（1+10%）+ 15/(1+10％）2+ 16×/（1+10％）3+ 20/10% ×[1－1/（1+10％)7］×1/（1+10%)3=108。
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A.245
B.275
C.315
D.345
有一宗房地产总价为100万元，综合资本化率 为7％，土地资本化率为6％，建筑物资本化率 为8％，则该宗房地产的土地收益为（ A ）万 元（收益可视为无限年）。
A.3
B.4
C.5
D.6
某商铺建筑面积为5000㎡，建筑物的剩余经 济寿命和剩余土地使用年限为35年；市场上类 似商铺按建筑面积计的月租金为120元／㎡； 运营费用率为租金收入的25％；该类房地产的 报酬率为10％。该商铺的价值为（ A）万元。
C.123.3
D.150
下列各类房地产中，特别适用于成本法估价的 是（ B）。
A.某酒店 B.某市图书馆 C.某住宅 D.某写字楼
新开发区土地的分宗估价，（ B ）是一种有效 的方法，因为新开发区在初期，房地产市场一 般还未形成，土地收益也还没有。
A.市场法 B.成本法 C.收益法 D.假设开发法
有效租金:8*10000*（1-5%）=76000元 总费用：76000*（12%+6%）+3000=16680元 年净收益=76000-16680=59320元 房地产价值：59320*（P/A，12%，10）
=335171.23元
房地产估价习题课
某宗已抵押的收益性房地产，年有效毛租金收
入500万元，年房屋折旧费30万元，维修费、
保险费、管理费等50万元，水电供暖费等40
万元，营业税及房地产税等65万元，年抵押贷
款还本付息额70万元。租赁合同约定，保证合
法、安全、正常使用所需的一切费用均由出租
人负担。该房地产的净收益为（ D）万元.
房地产评估中，楼面地价×容积率=( B)。
A．土地总价
B．土地单价
C．房地产总价
D. 建筑物单价
从评估的角度看，房地产价格的实质是一种 （ B ）。
A.市场价格
B.权益价格
C.土地价格
D.理论价格
一般，建筑物的经济寿命__________自然寿 命。在不动产评估中一般应采用（ A ）。 A.小于 经济耐用年限 B.小于 自然耐用年限
C.大于 自然耐用年限 D.大于 经济耐用年限
通过预测得到某宗房地产未来5年的净收益分 别为20万元、22万元、25万元、28万元、30 万元，从未来第6年到未来所有每年的净收益 将稳定在35万元左右，该类房地产的报酬率为 10%。请计算该宗房地产的收益价值。
某建筑物的建筑面积为500m2，重置价格为 3600元/m2，经济寿命为50年，有效年龄为10 年。其中，门窗等损坏的修复费用为2万元； 装饰装修得重置价格为600元/m2，平均寿命 为5年，年龄为3年；设备的重置价格为60万 元，平均寿命为15年，年龄为10年。残值率 假设均为零。请计算该建筑物的物质折旧额。
A.5208
B.5330
C.6950 D.7110
某宗房地产的用地通过有偿出让方式获得，土
地使用期限为50年，已使用10年，不可续期
（土地使用权期满，土地使用权及其他地上建
筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得）、
建筑物剩余经济寿命为55年。预计该宗房地产
正常情况下每年可获得净收益8万元，报酬率
为8%，则该房地产的收益价格为（ A ）万元。
A.95.40
B.97.87
C.98.55
D.99.33
某出租的房地产的年租金收入为10万元，年出 租总费用为1万元。建筑物重置价格为100万 元，成新率为80％。已知土地资本化率为6％， 建筑物资本化率为8％。假设该房地产的土地
使用年限为无限年，则该宗房地产的现值为 （ ）C万元。
A.43
B.112.5
该建筑物的物质折旧额计算如下：
门窗等损坏的修复费用=2（万元） 装饰装修的折旧额=600×500×3/5=18（万元） 设备的折旧额=60×10/15=40（万元） 长寿命项目(基础、墙体、梁、屋顶等)的折旧额= （3600×500-20000-600×500-600000） ×10/50=17.6（万元） 该建筑物的物质折旧额=2＋18＋40＋17.6=77.6 （万元）
某房地产的总使用面积为1万平方米，以前年度的年 租金是7元／平方米，预计年租金为8元／平方米。以
前每年度的房屋空置导致的租金损失费为年租金总收 入的4％，预计年房屋空置导致的租金损失为年预期 租金总收入的5％，房产税为年预期租金总收入的12 ％，管理费、修缮费为年预期租金总收入的6％，房 屋财产保险费为0.3万元／年。预计该房地产尚可以使 用10年。折现率为12％。 要求：计算该房地产的评估值。