房地产估价习题课

某房地产的总使用面积为1万平方米，以前年度的年 租金是7元／平方米，预计年租金为8元／平方米。以
前每年度的房屋空置导致的租金损失费为年租金总收 入的4％，预计年房屋空置导致的租金损失为年预期 租金总收入的5％，房产税为年预期租金总收入的12 ％，管理费、修缮费为年预期租金总收入的6％，房 屋财产保险费为0.3万元／年。预计该房地产尚可以使 用10年。折现率为12％。 要求：计算该房地产的评估值。
A.245
B.275
C.315
D.345
有一宗房地产总价为100万元，综合资本化率 为7％，土地资本化率为6％，建筑物资本化率 为8％，则该宗房地产的土地收益为（ A ）万 元（收益可视为无限年）。
A.3
B.4
C.5
D.6
某商铺建筑面积为5000㎡，建筑物的剩余经 济寿命和剩余土地使用年限为35年；市场上类 似商铺按建筑面积计的月租金为120元／㎡； 运营费用率为租金收入的25％；该类房地产的 报酬率为10％。该商铺的价值为（ A）万元。
房地产评估中，楼面地价×容积率=( B)。
A．土地总价
B．土地单价
C．房地产总价
D. 建筑物单价
从评估的角度看，房地产价格的实质是一种 （ B ）。
A.市场价格
B.权益价格
C.土地价格
D.理论价格
一般，建筑物的经济寿命__________自然寿 命。在不动产评估中一般应采用（ A ）。 A.小于 经济耐用年限 B.小于 自然耐用年限
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有效租金:8*10000*（1-5%）=76000元 总费用：76000*（12%+6%）+3000=16680元 年净收益=76000-16680=59320元 房地产价值：59320*（P/A，12%，10）
=335171.23元
C.123.3
D.150
下列各类房地产中，特别适用于成本法估价的 是（ B）。
A.某酒店 B.某市图书馆 C.某住宅 D.某写字楼
新开发区土地的分宗估价，（ B ）是一种有效 的方法，因为新开发区在初期，房地产市场一 般还未形成，土地收益也还没有。
A.市场法 B.成本法 C.收益法 D.假设开发法
A.95.40
B.97.87
C.98.55
D.99.33
某出租的房地产的年租金收入为10万元，年出 租总费用为1万元。建筑物重置价格为100万 元，成新率为80％。已知土地资本化率为6％， 建筑物资本化率为8％。假设该房地产的土地
使用年限为无限年，则该宗房地产的现值为 （ ）C万元。
A.43
B.112.5
该建筑物的物质折旧额计算如下：
门窗等损坏的修复费用=2（万元） 装饰装修的折旧额=600×500×3/5=18（万元） 设备的折旧额=60×10/15=40（万元） 长寿命项目(基础、墙体、梁、屋顶等)的折旧额= （3600×500-20000-600×500-600000） ×10/50=17.6（万元） 该建筑物的物质折旧额=2＋18＋40＋17.6=77.6 （万元）
房地产估价习题课
某宗已抵押的收益性房地产，年有效毛租金收
入500万元，年房屋折旧费30万元，维修费、
保险费、管理费等50万元，水电供暖费等40
万元，营业税及房地产税等65万元，年抵押贷
款还本付息额70万元。租赁合同约定，保证合
法、安全、正常使用所需的一切费用均由出租
人负担。该房地产的净收益为（ D）万元.
A.5208
B.5330
C.6950 D.7110
某宗房地产的用地通过有偿出让方式获得，土
地使用期限为50年，已使用10年，不可续期
（土地使用权期满，土地使用权及其他地上建
筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得）、
建筑物剩余经济寿命为55年。预计该宗房地产
正常情况下每年可获得净收益8万元，报酬率
为8%，则该房地产的收益价格为（ A ）万元。
C.大于 自然耐用年限 D.大于 经济耐用年限
通过预测得到某宗房地产未来5年的净收益分 别为20万元、22万元、25万元、28万元、30 万元，从未来第6年到未来所有每年的净收益 将稳定在35万元左右，该类房地产的报酬率为 10%。请计算该宗房地产的收益价值。
某建筑物的建筑面积为500m2，重置价格为 3600元/m2，经济寿命为50年，有效年龄为10 年。其中，门窗等损坏的修复费用为2万元； 装饰装修得重置价格为600元/m2，平均寿命 为5年，年龄为3年；设备的重置价格为60万 元，平均寿命为15年，年龄为10年。残值率 假设均为零。请计算该建筑物的物质折旧额。