物业管理复习题(2)

物业管理复习题(2)第一章物业管理的任务和内容一、名词解释：1．物业：从物业管理行政主管部门和地方性法规给“物业”所下的定义可以看出，物业主要包括三部分：（1）已建成并具有使用功能的各类供居住和非居住的建筑物；（2）与这些建筑物相配套的设备和设施；（3）相关的场地。

2．物业管理：是指物业管理企业按照物业服务合同约定，通过对房屋及与之相配套的设备、设施和相关场地进行专业化维修、养护、管理，以及维护相关区域内环境卫生和公共秩序，为业主提供服务的活动。

二、填空题：1．早期的物业管理产生于19世纪60年代的英国，而现代的物业管理则产生于20世纪初的美国，中国的物业管理最早起源于20世纪50年代的香港。

2．按照物业的使用功能的不同，物业可以分为居住物业、商业物业、工业物业、其他用途物业等4类。

3．管理的四大要素是指机构与人员、固定资产与功能、资金与运作、环境与生态等。

4．按服务的性质和提供的方式，物业管理的内容可分为常规性的公共服务、针对性的专项服务、委托性的特约服务等三大类。

5．物业管理的策划阶段包括了物业管理的前期介入、制定物业管理方案、选聘或组建物业管理企业等三个基本环节。

三、选择题：1．从物业管理的角度，物业是指（ C ）。

A 一个建筑群B 一个居住小区（大厦）C 已建成投入使用的各类建筑物及其相关的设备、设施D 土地2．物业的所有权、使用权与物业的（ C ）相分离是物业管理社会化的必要前提。

A 开发权B 土地使用权C 经营管理权D 行政管理权3．目前我国已公布的物业管理法规中，最高层次的法规是（ D ）。

A 城市新建住宅小区管理办法B 住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法C 城市住宅小区竣工综合验收管理办法D 物业管理条例4．物业管理的普惠性服务是指（ A ）。

A 公共服务B 专项服务C 社会福利类服务D 特约服务5．（ C ）一旦完成，即由开发建设单位向物业管理企业办理物业的交接手续，标志着物业管理的全面起动。

A 竣工验收B 综合验收C 接管验收D 选聘物业管理企业四、简答题：1．简述物业管理的基本内容。

答：物业管理的基本内容有：（1）常规性的公共服务这是指物业管理中基本的管理工作，是物业管理企业面向所有的业主和非业主使用人提供的最基本的管理和服务，其目的是确保物业的完好和正常使用，保证正常的工作生活秩序和净化、美化生活工作环境。

公共管理服务是物业内所有业主和非业主使用人每天都能享受到的普惠性服务。

公共服务的内容和项目可归纳为以下几条：①房屋建筑物的基本管理。

这是为保持房屋完好率，确保房屋使用功能而进行的管理服务工作，包括：房屋使用的管理；建筑物的维修管理；建筑物的装修管理。

②房屋设备、设施的基本管理。

这是为保持房屋及其配套设施、设备的的完好及正常使用而提供的管理服务，主要有：各类设备、设施基本情况的掌握；各类共用设备、设施的日常使用、保养、维修的管理，并提供电梯、水泵、变配电房、中央空调系统的运行服务。

③环境卫生和绿化管理。

这是为了净化、美化物业环境而提供的管理服务。

包括：清洁卫生管理；绿化管理。

④安全防范和消防管理。

这是为维护物业正常的生活、工作秩序而提供的一项专门性管理服务。

包括：楼宇内、外的安全监控巡视、门岗值班等以及对各种突发事件的预防和处理，还可延伸为排除各种干扰，保持物业区域的安静；火灾的预防和消除隐患，发生火灾时的应急处理、指挥疏散等。

⑤车辆停放秩序和道路、场地的管理。

这也是为维护物业正常的生活、工作秩序而提供的管理服务，包括车辆停放秩序和专用道路、场地的使用管理，交通秩序维护等。

⑥物业维修费用和维修基金的账务管理。

这是指物业管理企业接受业主委托，代管物业共用部位、共用设施、设备专项维修基金，根据委托人的决定，做好维修基金的筹措和使用计划，对发生的维修费用进行分摊和收费等账目管理。

⑦物业档案资料的管理。

建设单位和物业管理企业在办理物业承接验收手续时，应当向物业管理企业移交下列资料：竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图、附属配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；设备设施的安装、使用和维护保养技术资料；物业质量保修文件和物业使用说明文件；物业管理所必需的其他资料，包括产权产籍资料等。

另外，物业管理企业还需建立完整的业主和非业主使用人的资料。

对于以上档案资料，物业管理企业必需妥善保存，及时更新记录，保持档案资料的现势性。

⑧公众代办性质的服务。

这是为业主和使用人提供代收代缴水电费、煤气费、有线电视费、电话费等公共事业性费用的服务工作。

（2）针对性的专项服务这是指物业管理企业为改善和提高业主和非业主使用人的工作、生活条件，满足其中一部分人和单位的一定需要而提供的各项服务工作，其特点是物业管理企业事先设立服务项目，并将服务内容和质量、收费标准分布，当业主和非业主使用人需要这种服务时，可自行选择。

专项服务实际上是一种代理服务，为业主和非业主使用人提供工作、生活的方便。

专项服务涉及到千家万户，涉及到日常生活的方方面面，内容也比较繁杂。

物业管理企业应根据的管辖物业的基本状况和业主的需求以及自身的能力，开展全方位多层次的专项服务，并不断加以扩充和拓展，专项服务的内容主要有以下几大类：①日常生活类指物业管理企业为广大业主和非业主使用人提供的日常生活中衣、食、住、行等各方面的家政、家务服务工作。

②商业服务类。

指物业管理企业为开展多种经营活动而提供的各种商业经营服务项目。

③文化、教育、卫生、体育类。

指物业管理企业在文化、教育、卫生、体育等方面开展的各项服务工作，包括各类相关设施的建立与管理，以及各种活动的开展。

④各类中介服务。

指物业管理企业受业主委托，开展的各类中介代理服务。

包括代办各类保险、代理市场营销、租赁，进行房地产评估与公证及其他中介代理工作。

须要注意的是，有些中介代理工作须具有相应的资格或委托具有相应资质条件的机构和人员进行。

⑤社会福利类。

指物业管理企业提供的带有社会福利性质的各项服务工作，如照顾孤寡老人、拥军优属等，这类服务一般是以低偿或无偿的方式提供。

（3）委托性的特约服务特约服务是为满足业主及使用人的个别需要受其委托而提供的服务，通常指在物业管理委托合同中未要求，物业管理企业在专项服务中也未设立，而物业业主和非业主、使用人又提出该方面的需要，此时物业管理企业应在可能的情况下尽量满足其需求，提供特约服务。

特约服务实际上是专项服务的补充和完善。

当有较多的业主和非业主使用人有某种需求时，物业管理企业可将此项特约服务纳入专项服务。

上述三大类管理与服务工作是物业管理的基本内容。

物业管理企业在提供物业管理服务时，第一大类是最基本的工作，是必须做好的，同时根据自身的能力和住用人的需求，确定第二、第三大类中的具体服务项目与内容，采取灵活多样的经营机制和服务方式，以人为核心做好物业管理的各项管理与服务工作，并不断拓展其广度与深度。

第二章物业管理企业一、名词解释：1．物业管理企业：是指专门对建成投入使用的房屋及其附属设备设施、相关场地实施专业化管理，并为业主和使用人提供全方位、多层次的有偿服务和良好的居住和工作环境，具有独立法人资格的经济实体。

二、填空题：1．物业管理企业按业务性质划分，可分为委托服务型物业管理企业、租赁经营型物业管理企业、委托代理型物业管理企业等类型。

2．物业管理企业的资质，可以分为一级、二级、三级等三个资质等级和等四种类。

三、选择题：1．委托服务型物业管理企业只有（ C ）。

A 服务权B 管理权C 经营管理权D 租赁权2．委托代理型物业管理企业只能收取（ D ）。

A 管理服务费B 利润C 代管基金D 管理员薪酬及服务代理酬金3．物业管理企业在工商注册登记后，还要经过（ A ）的必要程序才可开业。

A 资质审批B 企业经理取得建设部颁发的经理岗位证书C 在银行存入资本金D 取得上级主管部门批文4．物业管理企业机构设置要遵循的原则之一是（ D ）。

A 会级原则B 精干高效C 部门齐全D 统一指挥四、简答题：1．物业管理企业按业务性质如何进行类型划分？答：物业管理企业的类型，如按其业务性质，可以分为：（1）委托服务型物业管理企业这类企业也有人称为“实体型物业管理企业”。

按接受委托业务分为两种情况：一种是由开发建设单位委托，承担对业主委员会成立前的前期管理。

另一种是业主委员会成立后，由业主委员会选聘或在招标竞投中取得管理权，由业主委员会委托实施管理。

无论哪一种形式，均应签订物业管理委托合同。

委托服务型物业管理企业只有经营管理权，而且大多数从事住宅小区的物业管理，以做好公共服务、专项服务和特约服务的工作为主。

同时也兼营一些为小区内业主和非业主使用人生活提供方便的经营性项目。

（2）租赁经营型物业管理企业有些房地产开发建设单位建成后的商业大厦、写字楼、工业大厦、批发市场等物业并不出售，而交给从事租赁经营的物业管理企业管理，通过租金收回投资。

可见，此类物业管理企业不仅具有维护管理的职能，更主要的是对所管物业进行租赁经营，实质上是房地产开发的延续，通过物业的出租经营为开发建设单位回收项目投资和获得长期、稳定利润。

它的经营职责不只是将一层楼、一套单元简单地租出去，还要精心策划，根据市场的需要和变化对所管的物业作出定期的更新，如室内装修、空间的重新分隔，改善与完善物业的使用条件，如电信通信、楼层交通等，以提高物业的档次和适应性，进而调整租金以反映市场价格的变化，从中获得更丰厚的利润。

这类物业管理企业，虽然以物业的租赁经营业务为主，但管理服务也占有相当重要的地位。

与住宅小区相比，写字楼、商业大厦等更需要高标准、高质量的管理。

这些楼宇都有比较现代化的设备和较高档次的装修，如自动控制的电梯和升降梯，用电脑控制的楼宇自动化系统、中央空调设备、通风设备、保安监控设备等。

这些设备需要具备专门知识的技术人员来操作和养护，人们对这类楼宇，特别是出入口、大堂、洗手间、公共通道的清洁卫生，楼宇的治安防范及消防系统的要求很高，为保护楼宇的外观，楼宇的外墙也需定期清扫。

一栋物业是否达到“安全、舒适、快捷”的管理服务要求，直接影响物业租金收益，而且也对楼宇本身的价值有很大的连带关系。

所以，这类物业管理企业不仅要坚持经营与管理并重，而且对管理人员的素质有较高的要求。

（3）委托代理型物业管理企业这类企业可称为委托顾问型物业，物业管理企业国内又有人称为管理型物业管理公司。

尽管代理的方式和内容有差异，但委托代理型物业管理企业的共同特点是只有管理层，不设或只设很少的操作层，清洁卫生、园林绿化、电梯维护、水电设备的运行维护、治安防范等均委托专业公司实施、物业管理企业与专业公司建立合同关系，并且要对专业公司的服务进行及时的监督、检查和考核。

而其本身主要的管理职能是：物业的产权产籍管理、物业产权经营、中介服务（房地产估价、经纪及咨询等）、物业档案资料管理、物业维护计划的制定、整体管理计划的制定与组织实施、建立健全各种规章制度、做好群众工作和其他管理，如签定服务协议、办理入伙手续等等。