房产中介房地产基础知识

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房改房产权证基本可分为两种：按成本
价购买的产权证（下简称成本价）和按标准
价购买的产权证（下简称标准价）。
成本价的产权证说明该房屋的使用、占
有、处置的权利全部归产权人所有，不需经
过原产权单位同意就可处置，但该房屋不能
办理赠与，在收益权上受到一定的限制。按
照现行的规定，成本价的产权人可选择两种
收益方式：
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6、什么是“五证”“两书”
“五证”包括：
《国有土地使用证》是证明土地使用者向国家支付土地使用权 出让金，获得了在一定年限内某块国有土地使用权的法律凭 证。
《建设用地规划许可证》是建设单位在向土地管理部门申请征 用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位 置和范围符合城市规划的法定凭证。
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1. 直接上市进行交易，由购买人补交土地出让金或相当于土 地出让金的价款。按照这种方式的话，房屋售价每平方米超 过4000元以上的部分，产权人要和原产权单位进行收益分成， 具体是每平方米在4000至5000元的部分，80％归个人所有， 20％归原产权单位所有；每平方米5000元以上的部分，50 ％归个人，50％归原产权单位。
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8、什么是二手房
指不是由开发商出售的，而是由房屋产权人 或购买人转让的房产，包括已取得权证的需 要转让和尚未取得权证的需要转让的房产， 一般指私房，单位自管房，更名商品房，上 市房改房和上市使用权房等等。
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9、什么是房改房
房改房又称已购公有住房或上市共有住房。是指城 镇职工享受国家房改优惠政策，根据国家和县级以 上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定， 按照成本价或者标准价扣除工龄折算后(旧住宅还要 扣除房屋折算)购买的已建公有住房。按照成本价购 买的，房屋所有权归职工个人所有，按照标准价购 买的，职工拥有部分房屋所有权，一般在5年后归 职工个人所有。
《建设工程规划许可证》是有关建设工程符合城市规划要求的 法律凭证。
“五证”还有《建设工程施工许可证》和《商品房销售（预 售）许可证》。
“两书”是
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《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
7、什么是商品房？
原是指房地产开发经营企业，经批准用于市场出售而建造的 房屋称为商品房。商品房按销售对象可分为内销商品房和外 销商品房。内销商品房是指房地产开发企业通过实行土地使 用权出让形式，经过政府计划主管部门审批，建成后用于在 境内范围（目前不包括香港、澳门特别行政区和台湾）出售 的住宅、商业用房以及其他建筑物。外销商品房是指房地产 开发企业按政府外资工作主管部门的规定，通过实行土地批 租形式，报政府计划主管部门列入正式项目计划，建成后用 于向境内、外出租的住宅，商业用房及其他建筑物。
2. 产权人先将成本价房变为商品房然后再上市交易，具体操 作是由评估部门对房屋进行评估，然后按照市场评估价的3 ％到房管部门补交土地出让金，再凭补交手续到房管局权属 登记部门办理变更手续。这样，成本价产权证就变成商品房 产权证了，这种情况下，售房款除税费外，收益全部归产权 人所有。
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标准价的产权证说明该房屋的使用、占有权归产权人所有，而在处 置权和收益权上就受到很大的限制了，标准价的房屋也不能赠与。首先， 标准价的产权证只能说明产权人对该房屋拥有部分产权，原产权单位拥 有其中部分价值份额，产权人要想上市交易，原产权单位拥有优先购买 权。如果原产权单位放弃优先购买权，交易后，售房款在扣除税费后， 由产权人和原产权单位按照房屋所有权份额比例进行分成。产权人也可 以向原产权单位补齐标准价和成本价的差额，将标准价变成成本价，就 可以拥有房屋全部产权。特别注意的是，已经按照标准价出售的公房， 原产权单位无权按照原价格收回。产权人告知原产权单位是否履行优先 购买权而原产权单位不表态，并且在交易管理部门致函敦促后超过10天 时限的，视为单位放弃优先购买权，职工可直接上市交易。对于能否将 经济适用房的房产证变更为商品房的以及如何变更这一问题，市国土房 管局有关负责人明确答复，目前还没有出台有关的规定。
房产属性
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1、什么是房屋产权 房屋产权是指房产的所有者按照国家法律规定所 享有的权利，也就是房屋各项权益的总和，即房 屋所有者对该房屋财产的占有、使用、收益和处 分的权利。
2、什么是产权证书 产权证书是指"房屋所有权证"和"土地使用权证"。 房屋产权证书包括：产权类别、产权比例。房产 坐落地址、产权来源、房屋结构、间数、建筑面 积、使用面积、共有数纪要、他项权利纪要和附 记，并配有房地产测量部门的分户房屋平面图。
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3、什么是使用权房
使用权房是指由国家以及国有企业、事业单位投资 兴建的住宅，政府以规定的租金标准出租给居民的 公有住房。
4.什么是单位产权房
单位产权房是指产权属于单位所有的房屋，也称系 统产权房、系统房。
5、什么是共同共有房产
共同共有房产：指两个或两个以上的人，对全部共
有房产不分份额地享有平. 等的所有权。
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10、什么是经济适用房 经济适用房指国家或房地产开发商按照普通住宅标准建设的、以建
设成本价向中低收入家庭出售的商品房。它是具有社会保障性质的商品 住宅， 具有六个特点： （1）经济性 是指住房价格相对市场价而言，是 适中的，能够适应中低收入家庭的承受能力。 （2）适用性 是指在住房 设计及其建筑标准上强调住房的使用效果，而不是降低建筑标准。 （3） 政府扶持、干预性 表现在以下几个方面：土地可以划拨；政府给予一定 财政支持和信贷支持；政府减免土地拆迁、安置、基础设施配套、工程 招标、质量监督等方面的20余项税费；价格实行政府审批，有最高限价； 其利润率严格控制在3％以内等。 （4）出售给特定对象经济适用房出售 主要面对中低收入阶层（年家庭收入在3万元以下），对购买资格实行 审批。 （5）地理位置相对来说较为偏僻，一般都建在城市的外环线附 近。 （6）对于划拨土地上开发建设的经济适用房再出售时，实行上市 交易审批，需补交土地出让金。
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在市场经济条件下，任何推向市场的，并可以 自由买卖交易的房屋都应该是一种商品。但目前的 中国房地产市场，商品房只是特指经政府有关部门 批准，由房地产开发经营公司开发的，建成后用于 市场出售出租的房屋，包括住宅、商业用房以及其 他建筑物。商品房可分为内资内销商品房、外资内 销商品房、高标准内销商品房、外销商品房和经济 适用房。凡是自建、参建、委托建造，又是自用的 住宅或其他建筑物不属于商品房范围。