某市农产品物流项目前期定位调研报告PPT(共 46张)
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邓州市农产品物流项目 前期定位调研报告
雨润农产品集团 ▪ 前期开发部 2013.10.16
1
前言
调研目的：
研判邓州市农产品物流项目发展可行性，并对项目业态定位 及布局进行初步研判。
调研时间：2013年 10月10日 －10月16日 调研方法：实地调研、深度访谈、二手资料 调研人员：刘永超
2
核心问题提炼：
问题一：邓州资源禀赋及城市特征能否支撑农产品物流项 目发展？ ◆问题二：新项目建成后，能否实现新老市场有序对接和转 移？ ◆问题三：项目产品如何规划布局？包含哪些业态？ ◆问题四：项目能否资金平衡，为后续持续运营发展良好基 础？ ◆问题五：如何保障新老市场有序交替？
关键词：“零负债”“新老市场有序交替”
邓州市区位图
河南省 南阳市
10
邓州市经济发展走势
Ⅱ邓州发展环境及城市特征
与几个已考察县域经济体而言，邓州经济总量较大。近 年来，GDP增长平稳，增幅多在两位数以上。
邓州、汝州、灌南、遂平、丰县、 盱眙项目经济总量对比
邓州市逐年GDP增长走势图
283
11
邓州市经济规模
Ⅱ邓州发展环境及城市特征
邓州市农产品资源丰富，是国家商品粮储备基地。市区 人口42万，对农产品需求量较大。
辖区范围：邓州市辖3个办事处、13个镇、11个乡、1 个开发区。
面积人口：邓州总面积2369平方公里，中心城区人口 42万人邓州市户籍总人口数是175万人。
区域交通：距南阳、襄樊、老河口机场均在60公里以 内，焦枝铁路、二广高速公路、207国道和三条省道穿 境而过。
农业资源：农业是邓州市的基础产业，邓州市有耕地 240万亩，盛产辣椒、小麦，素有“粮仓”之称。
城市向西只作为调整发展用地。在城市南部根据现状产业 布局配套发展相应工业和仓储物流；城东新区组团规划以 教育科研、医疗卫生、商业服务为主要内容，配套建设南 部工业、仓储物流产业。湍北组团是以行政办公、现代服 务业为主要功能的综合组团片区。
邓州市重点产业群发展导向
对城市性质的指引：邓州中心城区为南阳市域南部经济区 的中心城市，发展以农产品加工、食品、纺织、机电为主 的豫鄂边界地区的工贸城市。
31.5
同比±% －－
市区 40 万 10.2% 20% 24.6% 12.3% 13.9% 4.5% 15.6%
0.2%
2012年邓州市主要农产品产量
序号 农产品 1 粮食 2 油料 3 棉花 4 蔬菜 5 水果 6 肉类 7 水产品 8 生猪 9 家禽
总产量 21.8亿吨 24.19万吨 1.18万吨 18.39万吨 39.57万吨 12.42万吨 0.66万吨 12.09万吨 8.55万吨
1988年撤县建市， 2011年被确定为省直管试点县（市）。
9
邓州市区位特征
Ⅱ邓州发展环境及城市特征
邓州区位优势明显。地处中原腹地，位于武汉、西安、 郑州大三角和南阳、襄樊、十堰小三角中心部位，是承 南启北、连结东西的轴心。邓州物产丰富，人口众多， 具有发展农产品物流的基础条件。
区域位置：邓州地处南阳盆地中南部，位于河南省西 南部，豫、鄂两省交界部位。
4、邓州房地产正处于快速发展期，周边房价在3800-4500元/平 米，随着产业集聚区的完善，房价看涨态势明显。
5、地块净用地较小，政府地块被路网切割零碎，建议与规划 部门进行沟通协调，以充分发挥项目的规模优势。
结论：项目市场基础及地段位置均上好，具有较好的操 作基础；但地块规模较小，且被路网切割较为零碎，建 议沟通调整。
② ③ 迎宾大南道阳市 ①
本案
驻马店市
②迎宾大道西向景象
信阳市
③迎宾大道路况
①邓州市第一高级中学
合肥
武
汉
本案－南京：625km 本案－邓州火车站：5km 本案－邓州市政府：3km 本案－二广高速桑庄镇出 入口：12km
南京
6
项目调研结论
Ⅰ项目区位特征及调研结论
1、邓州户籍人口175万，市区42万人口，为农产品物流市场发 展提供了较好的消费基础和条件。
7
第二部分：
2 邓州区域市场发展环境
及城市特征
8
邓州印象
Ⅱ邓州发展环境及城市特征
邓州是国务院确定的丹江口库区中心城市、是全球华裔 “邓姓”发源地、医圣张仲景故里、千古名篇《岳阳楼 记》诞生地、老一辈无产阶级革命家习仲勋祖居地；是 南水北调中线工程渠首市、丹江口水库库区市、国家粮 食核心主产区，是中原天府，丹水明珠。
2、邓州市最大的果蔬批发市场－－南桥店水果市场及新丰市 场基础设施落后，经营模式单一，政府有意配合完成新老市场 的有序转移。
3、项目地块位于邓州东向发展主轴迎宾大道南侧，与邓州市 第一重点高级中学近在咫尺，周边路网完善，教育、医疗配套 齐全，为市场作为邓州市最大的批零兼营农产品物流中心提供 了条件和可能。
同比±% 2.4％ －－ －－ －－ －－ －－ －－ －－ －－
12
邓州市城市发展方向
Ⅱ邓州发展环境及城市特征
邓州市总体发展规划
对城市人口及用地规模的指引：规划预测邓州市2020中心 城区总人口为50万人，建成区建设用地面积50平方公里。
对城市发展方向的指引：城市主要发展方向为向 东发展，向北和向南作为次要发展方向，
3
索引
1
项目区位特征及调研结论
2
邓州区域市场发展环境及城市特征
3
邓州农产品物流及房地产竞争市场研究
4
项目地块及周边配套研究
5
邓州项目定位及投入产出测算
6
邓州项目下步工作建议
4
第一部分：
1 项目区位特征及调研结论
5
项目区位特征
Ⅰ项目区位特征及调研结论
许昌市 平顶山市 漯河市
邓州火车站 邓州客运站
ห้องสมุดไป่ตู้
2012年邓州市 主要经济简述
序号
项目
总量
1 面积
2369平方公里
2 人口
175万
3 GDP总量
283.46亿元
4 地方财政收入
7.4亿元
5 居民储蓄存款余额 137.54亿元
6 城镇人均收入
18056元
7 农村人均收入
8131元
8 农林牧渔产业
142.4亿元
9 社会消零总额
95.86亿元
10 恩格尔系数
对主导产业的指引：大力发展粮食加工、油料加工、畜产 品加工、蔬菜加工、林产品加工、棉纺加工、饲料加工、 饮品加工、酒类加工、机械装备制造业等核心和优势产业， 积极发展高新技术产业。
13
邓州市投资政策
Ⅱ邓州发展环境及城市特征
邓州市政府为了促进整体经济均衡发展，对各个不同重 点产业结构区出台了相应的一些优惠扶持政策，具体如 下：
雨润农产品集团 ▪ 前期开发部 2013.10.16
1
前言
调研目的：
研判邓州市农产品物流项目发展可行性，并对项目业态定位 及布局进行初步研判。
调研时间：2013年 10月10日 －10月16日 调研方法：实地调研、深度访谈、二手资料 调研人员：刘永超
2
核心问题提炼：
问题一：邓州资源禀赋及城市特征能否支撑农产品物流项 目发展？ ◆问题二：新项目建成后，能否实现新老市场有序对接和转 移？ ◆问题三：项目产品如何规划布局？包含哪些业态？ ◆问题四：项目能否资金平衡，为后续持续运营发展良好基 础？ ◆问题五：如何保障新老市场有序交替？
关键词：“零负债”“新老市场有序交替”
邓州市区位图
河南省 南阳市
10
邓州市经济发展走势
Ⅱ邓州发展环境及城市特征
与几个已考察县域经济体而言，邓州经济总量较大。近 年来，GDP增长平稳，增幅多在两位数以上。
邓州、汝州、灌南、遂平、丰县、 盱眙项目经济总量对比
邓州市逐年GDP增长走势图
283
11
邓州市经济规模
Ⅱ邓州发展环境及城市特征
邓州市农产品资源丰富，是国家商品粮储备基地。市区 人口42万，对农产品需求量较大。
辖区范围：邓州市辖3个办事处、13个镇、11个乡、1 个开发区。
面积人口：邓州总面积2369平方公里，中心城区人口 42万人邓州市户籍总人口数是175万人。
区域交通：距南阳、襄樊、老河口机场均在60公里以 内，焦枝铁路、二广高速公路、207国道和三条省道穿 境而过。
农业资源：农业是邓州市的基础产业，邓州市有耕地 240万亩，盛产辣椒、小麦，素有“粮仓”之称。
城市向西只作为调整发展用地。在城市南部根据现状产业 布局配套发展相应工业和仓储物流；城东新区组团规划以 教育科研、医疗卫生、商业服务为主要内容，配套建设南 部工业、仓储物流产业。湍北组团是以行政办公、现代服 务业为主要功能的综合组团片区。
邓州市重点产业群发展导向
对城市性质的指引：邓州中心城区为南阳市域南部经济区 的中心城市，发展以农产品加工、食品、纺织、机电为主 的豫鄂边界地区的工贸城市。
31.5
同比±% －－
市区 40 万 10.2% 20% 24.6% 12.3% 13.9% 4.5% 15.6%
0.2%
2012年邓州市主要农产品产量
序号 农产品 1 粮食 2 油料 3 棉花 4 蔬菜 5 水果 6 肉类 7 水产品 8 生猪 9 家禽
总产量 21.8亿吨 24.19万吨 1.18万吨 18.39万吨 39.57万吨 12.42万吨 0.66万吨 12.09万吨 8.55万吨
1988年撤县建市， 2011年被确定为省直管试点县（市）。
9
邓州市区位特征
Ⅱ邓州发展环境及城市特征
邓州区位优势明显。地处中原腹地，位于武汉、西安、 郑州大三角和南阳、襄樊、十堰小三角中心部位，是承 南启北、连结东西的轴心。邓州物产丰富，人口众多， 具有发展农产品物流的基础条件。
区域位置：邓州地处南阳盆地中南部，位于河南省西 南部，豫、鄂两省交界部位。
4、邓州房地产正处于快速发展期，周边房价在3800-4500元/平 米，随着产业集聚区的完善，房价看涨态势明显。
5、地块净用地较小，政府地块被路网切割零碎，建议与规划 部门进行沟通协调，以充分发挥项目的规模优势。
结论：项目市场基础及地段位置均上好，具有较好的操 作基础；但地块规模较小，且被路网切割较为零碎，建 议沟通调整。
② ③ 迎宾大南道阳市 ①
本案
驻马店市
②迎宾大道西向景象
信阳市
③迎宾大道路况
①邓州市第一高级中学
合肥
武
汉
本案－南京：625km 本案－邓州火车站：5km 本案－邓州市政府：3km 本案－二广高速桑庄镇出 入口：12km
南京
6
项目调研结论
Ⅰ项目区位特征及调研结论
1、邓州户籍人口175万，市区42万人口，为农产品物流市场发 展提供了较好的消费基础和条件。
7
第二部分：
2 邓州区域市场发展环境
及城市特征
8
邓州印象
Ⅱ邓州发展环境及城市特征
邓州是国务院确定的丹江口库区中心城市、是全球华裔 “邓姓”发源地、医圣张仲景故里、千古名篇《岳阳楼 记》诞生地、老一辈无产阶级革命家习仲勋祖居地；是 南水北调中线工程渠首市、丹江口水库库区市、国家粮 食核心主产区，是中原天府，丹水明珠。
2、邓州市最大的果蔬批发市场－－南桥店水果市场及新丰市 场基础设施落后，经营模式单一，政府有意配合完成新老市场 的有序转移。
3、项目地块位于邓州东向发展主轴迎宾大道南侧，与邓州市 第一重点高级中学近在咫尺，周边路网完善，教育、医疗配套 齐全，为市场作为邓州市最大的批零兼营农产品物流中心提供 了条件和可能。
同比±% 2.4％ －－ －－ －－ －－ －－ －－ －－ －－
12
邓州市城市发展方向
Ⅱ邓州发展环境及城市特征
邓州市总体发展规划
对城市人口及用地规模的指引：规划预测邓州市2020中心 城区总人口为50万人，建成区建设用地面积50平方公里。
对城市发展方向的指引：城市主要发展方向为向 东发展，向北和向南作为次要发展方向，
3
索引
1
项目区位特征及调研结论
2
邓州区域市场发展环境及城市特征
3
邓州农产品物流及房地产竞争市场研究
4
项目地块及周边配套研究
5
邓州项目定位及投入产出测算
6
邓州项目下步工作建议
4
第一部分：
1 项目区位特征及调研结论
5
项目区位特征
Ⅰ项目区位特征及调研结论
许昌市 平顶山市 漯河市
邓州火车站 邓州客运站
ห้องสมุดไป่ตู้
2012年邓州市 主要经济简述
序号
项目
总量
1 面积
2369平方公里
2 人口
175万
3 GDP总量
283.46亿元
4 地方财政收入
7.4亿元
5 居民储蓄存款余额 137.54亿元
6 城镇人均收入
18056元
7 农村人均收入
8131元
8 农林牧渔产业
142.4亿元
9 社会消零总额
95.86亿元
10 恩格尔系数
对主导产业的指引：大力发展粮食加工、油料加工、畜产 品加工、蔬菜加工、林产品加工、棉纺加工、饲料加工、 饮品加工、酒类加工、机械装备制造业等核心和优势产业， 积极发展高新技术产业。
13
邓州市投资政策
Ⅱ邓州发展环境及城市特征
邓州市政府为了促进整体经济均衡发展，对各个不同重 点产业结构区出台了相应的一些优惠扶持政策，具体如 下：