2017土地估价理论与方法：成本与价格的关系
土地估价之成本法讲义
关于开发利息计算
1、计算方式 复利 2、计息期 分别考虑
利润计算
投资的目的是为了获取相应的利润，作 为投资的回报，对土地投资，当然也要 或获取相应的利润。成本法中利润计算 的基数包括土地取得费和土地开发费。
关于开发利润
在测算开发利润时应把握几点：
① 开发利润是在正常条件下土地开发商所能 获得的平均利润，而不是个别开发商最终获得 的实际利润。
几个概念
1、生地 是指不具有城市基础设施的土地。 2、毛地 是指具有一定城市基础设施，但地上有待拆
迁房屋的土地。 3、熟地 是指具有完善的城市基础设施、土地平整，
能直接在其上进行房屋建设的土地。
1、求生地价格的公式
（2）生地→熟地 生地价格＝
开发完成后的熟地价格－ 由生地开发成熟地的开发成本－ 管理费用－投资利息－ 销售税费－开发利润－ 投资者购买生地应负担的税费
土地增值收益
土地增值收益＝成本地价×土地增值收益率 成本地价＝土地取得费+土地开发费+税费+投
资利息+利润
第二节 成本法的评估步骤
一、搜集整理资料 二、估算土地取得费、土地开发费、税
费、利息、利润、增值收益 四、求取积算价格
第三节 成本法应用举例
eg：某地征地、安置、拆迁及青苗补偿费用每 亩为6万元，征地中发生的其他费用平均每亩 为2万元，土地开发费平均每平方公里为2亿元， 当地银行贷款年利率一般为12%，每亩征地 完成后，土地开发周期平均为2年，且第一年 开发投资额一般占全部开发费用的30%，开 发商要求的投资回报率一般为15%，当地工 业用地出让增值收益率为10%.采用成本法估 算上述土地价格。
（二）现金流量折现法和传统方法的区别
土地估价理论与方法
1、①土地价格不是土地价值的货币表现，价格高低不由生产成本决定。
②土地价格是土地权利和收益的购买价格③地价主要有地产需求决定④地价具有明显的地区性个别性。
⑤地价呈明显上升趋势，上升的速度高于一般商品价格的上升速度。
2、地价的分类：①按土地权利分土地所有权及使用权，租赁权、抵押权；土地价格为所有权价格、使用权价格、租赁权价格及抵押权价格②按土地价格形成的方式：分为交易价格和评估价格；评估价格包括交易底价、基准地价和课税价格③按政府管理手段分为申报地价和公告地价；一般是征收土地增值税和征用土地补偿的依据④暗暗土地价格表示方法分为土地总价格、单位面积地价、楼面地价。
3、（1）一般因素是影响土地价格的一般、普遍、共同的因素。
主要包括①行政因素②人口因素③社会因素④国际因素⑤经济因素（2）区域因素是土地所在地区的自然条件与社会、经济条件。
主要包括①繁华程度②交通条件③基础设施和公共条件④环境质量⑤城市规划限制（3）个别因素是宗地本身的条件和特征①面积②宽度③深度④形状⑤坡度⑥宗地基础设施条件⑦宗地临街状况⑧城市规划限制⑨土地使用年限。
4、土地价格的形成最终取决于土地交易双方；土地价格是由其效用、相对稀缺性及有效需求三者相互作用、相互影响所形成的。
一、土地估价原则；（1）替代原则；①土地价格水平由具有相同性质的替代性土地的价格所决定②土地价格水平是由最了解市场行情的买卖者按市场交易案例相互、比较后决定的价格③土地价格可通过比较地块的条件及使用价值确定。
（2）预期收益原则（3）最有效使用原则（4）报酬递增递减原则（5）需求与供给原则（6）竞争和超额利润原则；竞争原则也是收益还原法估价的基础之一（7）贡献原则（8）变动原则（9）协调原则。
5、（1）级差地租是租用较优土地所获得的归土地所有者所占有超额利润。
级差地租与土地等级相联系。
农产品的生产价格就只能由劣等地农产品的各别生产价格来决定。
；土地的有限性所引起的土地经营上的垄断，才是级差地租产生的原因。
土地估价理论与方法
土地估价理论与方法土地估价是指对土地价值进行评估的过程，是一个复杂而关键的任务。
土地估价的目的是确定土地的市场价格，为土地交易、土地征收、土地抵押等提供依据，因此具有重要的经济和社会意义。
本文将从土地估价的理论基础和估价方法两个方面进行探讨。
一、土地估价的理论基础1. 区位理论：区位是土地价值的重要决定因素之一。
土地的地理位置、交通条件、区域经济发展水平等都会对其价值产生影响。
在土地估价中，需要考虑土地所处的区位因素，并对其进行评估。
2. 极大极小理论：土地的估价往往是找出市场价格的最大或最小值。
通过比较各项影响因素的作用程度和权重，找到决定土地价格的核心要素，并据此对土地进行估价。
3. 经济学原理：利用经济学的供求关系等原理，可以对土地的市场价值进行评估。
通过对土地需求与供给的分析，可以预测土地价格的变动趋势，从而进行估价。
二、土地估价的方法1. 直接比较法：该方法是通过比较已经成交的具有相似特征的土地交易价格，以此确定要估价土地的市场价值。
通过找到相似性较高的土地，并根据其成交价格，结合对比分析，得出估价结果。
2. 收益法：该方法是以土地的收益为依据进行估价。
通过估计土地的潜在收益，进行现值折算，确定土地价格。
该方法适用于商业用地、工业用地等具有收益性的土地。
3. 成本法：该方法是以土地的重建成本为依据进行估价。
通过计算土地开发、建设所需的费用，并考虑到折旧、经济损耗等因素，确定土地的价格。
4. 市场折现法：该方法是通过对土地市场行情的了解和判断，结合经验判断进行估价。
考虑到市场供求关系、市场波动等因素，对土地估价进行调整。
5. 统计回归法：该方法是通过建立土地价格与影响因素之间的回归方程，通过统计分析得出土地价格的预测结果。
这种方法能够充分利用已有的数据，提高估价的科学性和准确性。
以上是常用的几种土地估价方法，每种方法都各自适用于不同的情况和目的。
在实际应用中，根据估价对象的特点和需求，可以综合运用以上方法，进行多角度、多层次的估价。
工作心得：成本法在土地价格认定中的应用
工作心得：成本法在土地价格认定中的应用2017年1月11日，XX市价格认证中心受理常宁市人民法院提出的价格认定协助申请，办理了一宗土地价格认定案件。
待认定宗地总面积为25371.8㎡，其中办公用地6271.5㎡，商业用地4423.8㎡，住宅用地11418.4㎡，公共道路用地3258.1㎡。
提出机关要求我们对该宗土地的办公和商住用地的出让价格、公共道路用地的划拨价格进行认定。
我们在对该宗土地开展价格认定过程中，综合考虑了各方面因素，经集体讨论研究，决定对其中的公共道路用地的划拨价格采用成本法进行认定。
一、理论依据成本法是建立在重置成本的理论基础之上，以假设重新复制被认定房地产所需要的成本为依据而认定房地产价格的一种方法，即以重置一宗与被认定房地产可以产生同等效用的房地产，所需投入的各项费用之和为依据再加上一定的利润和应缴纳税金来确定被认定房地产价格。
成本法一般适用于无收益(不能使用收益法)、房地产市场发育不成熟、成交实例不多(不能使用市场法)，无法利用收益法、市场法等方法进行价格认定的情况。
所以，房地产价格认定使用成本法主要对象是：政府的办公楼、学校、医院、图书馆、军队营房、机场、博物馆、纪念馆、公园、公共道路、新开发土地等没有收益，也很难进入市场交易，则可选择成本法。
二、操作步骤我们此次采用成本法认定的是该宗土地中公共道路用地的划拨价格，其基本公式为：土地价格=待开发土地取得费+土地开发费+利息+利润+税费+土地增值收益(一)计算待开发土地取得费用土地取得费是指为取得土地使用权而向原土地使用者支付的费用。
根据取得方式不同，其土地取得费的构成和费用标准也不一样。
征用集体土地的费用主要包括：①土地补偿费：按该土地被征用前3年平均年产值的6倍～10倍计算;②安置补助费：Ⅰ、每一个需要安置的农业人口，为该土地被占用前3年的平均产值的4-6倍，但是每公顷的安置补助费，不超过被征用前3年平均年产值的15倍。
试论土地成本与房价的关系
进 行 调整 。 ３ ． ２ 市 场 比较 法
国有划拨 和国有 出让。“ 划拨 土地 ” 是指开发商无偿获得土地 ． 无 需 向国家缴纳土地出让金 。 一般划拨给国家机关 、 学校等单位使用 ． 不 允许作商业开发。“ 出让 土地 ” 是指开发商以有偿方式取得土地 ． 并且 根据评估地价的相关 比例支付土地出让金 所谓 “ 招拍挂” 是 指通过招 标、 挂牌或拍卖的形式有偿获得土地使用权 “ 招标” 出让土地使用权 ， 是指 由土地管理部门公 开招标或邀请符合条件 的投标人投标 ． 经评标 后确定 中标人取得土地使用权 。 ｌ （ 于 自 卖” 是指在指定的时间 、 地点 ， 利用 公开场合 ． 由政府的代表 者一土地管理部门主持拍卖指定地块 的土地 使用权 ， 由拍卖主持人叫出底价 ， 诸多 的竞投者轮番报价 ． 最后 出价最 高者获得土地使用权。“ 挂牌 ” 出让是指市 、 县人民政府 土地行政 主管 部门发布挂牌公告 ． 按公 告规定 的期限将拟出让宗地 的交易条件在指 定的土地交 易场所挂牌公布 ．接受竞买人 的报价申请并更新挂牌价 格． 根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用权 的获得者 １ ． ２开发商获取土地使用权 在我 国， 土地所有权归国家和集体所有 开发商要开发房产 ． 必须 支付一定的地价 以从政府那里获得土地使用权 根据房地产经营对象 的不 同， 房地产开发商可以分为二级开发商与土地一级开发商 根据 目 前的政策 ， 土地一级开发商根据政府的委托 ． 对一定 区域范围内的城市 国有土地或乡村集体土地进行统一征地、 拆迁 、 安置 、 补偿 ， 并进行适 当 的市政设施建设 ． 使该区域范围内的土地达到“ 三通一平” 、 “ 五通一平” （ 通水 、 通电 、 通路 、 通气 、 通讯 、 平整土地） 或“ 七通一平” 的建设条件 ， 即 将“ 生地” 变为“ 熟地 ” ． 通过将其转售给政府来收回投资 ： 二级开发商从 相关机构通过 “ 招拍挂” 形式获得土地 ． 不必再进行地上物拆迁及安置 补偿 ， 直接在“ 熟地” 的基础上进行房屋开发 ． 并通过租售来收回投资
土地估价理论与方法各章详解
土地估价理论与方法各章详解第一章土地估价概述第一节地价的概念一、地价的定义土地价格实际上是土地经济价值的反映，是为购买获取土地预期收益的权利而支付的代价，即地租的资本化。
换言之，土地价格高低取决于可以获取的预期土地收益(地租)高低。
对于土地来讲，实际中可以表现为所有权价格、使用权价格、抵押权价格等价格形式。
我国土地价格的含义不同于一般土地私有制国家：它是取得多年土地使用权时支付的一种代价，而不是土地所有权的价格。
与土地所有权价格相比，不仅量不同，而且有质的差别。
在估价程序与方法上与土地私有制国家又是相似的。
二、地价的特点1．表示方式不同2．价格基础不同土地价格是土地权利和收益的购买价格。
例题：判断题：土地价格是土地权利和收益的购买价格。
[ r ]3．形成时间不同4．土地价格不是土地价值的货币表现，价格高低不由生产成本决定.现实中土地的开发是有成本的，在土地价格中应该得到体现。
实质是地价的附加。
5．地价主要由地产需求决定一定条件下，需求是影响地价的主要方面。
6．地价具有明显的地区性和个别性7．地价呈明显上升趋势，地价上升的速度高于一般商品价格的上升速度。
主要是由两方面的原因造成的。
首先，土地具有稀缺性，且对土地的需求总是持续增加的；其次，由于整个社会的资本有机构成的提高，使得社会平均利润率下降，导致利润有下降的趋势，从而使地价呈上升势态。
8．市场结构不同土地价格受主观因素影响很大。
9．折旧现象不同一般商品有折旧现象，其价值随使用年限增长而降低；但土地不仅没有折旧现象，而且还有增值现象，其价格常随社会经济发展而自然升高。
三、地价的分类从不同目的出发，可以将地价分成不同种类，各地价种类之间会有所交叉，同一块土地之上可能会有多种价格。
(1)按土地权利分类。
土地权利是多个权利的集合，包括土地的所有权及使用权、租赁权、抵押权等。
相应地，土地价格可以划分为所有权价格、使用权价格、租赁权价格、抵押权价格等。
土地所有权价格，是一种土地所有权转移价格，或说为卖断价格。
土地估价方法——成本法
例：某幢房屋的建筑面积为300m2，该类用途、 建筑结构和档次的房屋单位面积造价为1200元/m2。 试估算该房屋的重置价格。
解：该房屋的重置价格用单位比较法可确定为 重置单价为1200元/m2，则房屋的重置价格为：
1200×300=36（万元）
是估价中最常用的方法。
在估价实务中，往往将建筑物划分为不同用 途、建筑结构或等级，制作不同时期的基准重置 价格表，然后根据此表作适当的修正来确定某个 具体建筑物的重置价格。如柳州市2003年房屋重 置价格（普通住宅，单位：元/m2）：
土地估价方法——成本法
第一节 成本法简述
一、成本法的概念 二、成本法的理论依据 三、成本法适用的对象和条件 四、不动产价格的构成 五、成本法的基本公式
一、成本法的概念
成本法是先分别求取估价对象在估价时 点时的重新购建价格和折旧，然后将重新购 建价格减去折旧，以求取估价对象客观合理 价格或价值的估价方法。
重置价格又称重置成本，是指根据目前的人工 与材料价格，利用目前的材料标准与设计，建造有 与委估建筑物相同效用的建筑物所需花费的成本。
重建价格又称重建成本，是指根据目前的人工 与材料价格，重新建造一幢在材料、工艺、式样上 与委估建筑物完全相同的建筑物所需要的成本。
㈡建筑物重新购建价格的求取方法 1、单位比较法
款利息，利息应计入成本；投资者利用自有资金投入， 等于将自己的银行存款取出，损失了利息，也属投入， 也应计入成本
2、计算公式 ⑴单利=基数×利率×计息期 ⑵复利=基数×[（1+利率）计息期-1]
3、计算参数的确定 ⑴土地取得费（含税费）的利息是以整个取得费为基 数，计息期为整个开发期 ⑵土地开发费利息以整个开发费为基数，计息期为开 发期（或资金投入期）的一半 ⑶土地开发周期一般根据开发土地的面积规模和开发 的难易程度确定 ⑷利率可选用评估期日的银行贷款利率
土地与房地产评估第三章成本法
开发成本
第三章第四成本章法 成本法
一、成本法的基本原理
（一）概念：成本法是求取估价对象在估价时点的重新建造 价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值 的方法。 p 非历史成本，而是估价时点的成本 p 社会平均成本
（二）理论依据： 从卖方的角度来看：生产费用价值论 销售价格≥成本=各项费用及正常的利润和税金 从买方的角度来看：替代原理 支付的最高价格≤他所预计的重新开发建造该房地产所 需花费的代价
3. 房屋建筑安装工程费，包括建造房屋及附属工程所发生的土 建工程费用和安装工程费用；
4. 公共配套设施建设费； 5. 开发建设过程的税费。
管理费用
管理费用是为了组织和管理房地产开发经营活动所必需的费 用，包括房地产的人员工资及福利费、办公费、差旅费等。
在估价时，管理费用可按土地取得成本和开发成本之和乘以 一定比率测算
一、成本法的基本原理
（三）适用对象
p 新近开发建造、计划开发建造或者可以假设重新开发建造的 房地产，均适合。 p 特别适用于既无收益又很少发生交易的房地产的估价 p 单纯建筑物的估价 p 市场不完善或狭小市场上无法运用市场比较法估价的房地产 p 特殊房地产，如寺庙、教堂等
一、成本法的基本原理
（四）成本法最基本公式
销售税费
销售费用: 指销售开发完成后的房地产所必需的费用，包 括广告宣传费、销售代理费等，通常是按售价的一定比率 来测算。
房地产土地投资测算中的成本估算与费用分析
房地产土地投资测算中的成本估算与费用分析在房地产行业中，土地投资是一个至关重要的环节。
准确估算土地投资中的成本和费用分析对于投资者来说具有非常重要的意义。
本文将从成本估算和费用分析两个方面来探讨房地产土地投资的相关内容。
一、成本估算在房地产土地投资中，成本估算是投资决策的基础。
正确估算土地投资所需的成本，可以帮助投资者更好地评估项目的可行性和回报率。
以下是一些常见的房地产土地投资中需要考虑的成本因素：1. 土地购买成本：土地购买成本是房地产投资中最基本的成本之一。
这包括土地的实际购买价格，以及与土地交易相关的其他费用，如土地转让税等。
2. 土地开发成本：土地开发成本是指在土地购买后进行土地整理和建设所需的费用。
这包括土地平整、道路建设、基础设施建设等费用。
3. 建筑建设成本：建筑建设成本是指在土地开发完成后进行具体房屋或建筑物的建设所需的费用。
这包括建筑材料、劳动力、工程管理等成本。
4. 管理和运营成本：在土地投资后，还需要考虑到管理和运营的成本。
这包括物业管理费、维修费用、保险费用等。
以上是一些常见的房地产土地投资中需要考虑的成本因素，投资者在进行成本估算时需要综合考虑这些因素，并结合实际情况进行精确的成本估算。
二、费用分析除了成本估算外，费用分析也是房地产土地投资中的重要环节。
费用分析可以帮助投资者更好地了解投资项目的盈利能力和回报周期。
以下是一些常见的费用分析要素：1. 银行贷款利息：如果投资者需要借款进行土地投资，就需要考虑到银行贷款利息的支出。
银行贷款利息是投资项目的财务成本之一，对投资回报率有一定的影响。
2. 税费支出：在土地投资过程中，投资者还需要考虑到相关税费支出。
这包括土地转让税、房产税等。
这些税费支出对投资项目的经济效益有一定的影响。
3. 日常运营费用：在土地投资后，投资者还需要考虑到项目的日常运营费用。
这包括物业管理费、维护费用、保险费用等。
这些费用也需要纳入到费用分析之中。
2017年土地估价师《理论与方法》：成本逼近法
2017年土地估价师《理论与方法》：成本逼近法第一篇：2017年土地估价师《理论与方法》：成本逼近法2017年土地估价师《理论与方法》：成本逼近法（2）一、单项选择题（共 25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、下列统计指标中，属于总量时点指标。
A：商品房销售收入B：写字楼空置率 C：利润率D：固定资产净值 E：土地2、统计指标按其说明总体的内容不同进行分类，可分为。
A：经济指标和社会指标 B：数量指标和质量指标 C：变异指标和变量指标 D：总量指标和相对指标 E：土地3、“开发成本”科目，用于核算房地产企业在开发土地、房屋、配套设施等过程中所发生的各项费用，（）表示在建工程的实际成本。
A．贷方 B．贷方余额 C．借方D．借方余额4、评估价格是由专门的机构和人员，按照一定的程序和方法评定的土地价格，其中不包括__。
A．交易底价B．课税价格C．基准地价D．公告(示)地价5、甲县某企业占用耕地后，向本县国土资源局缴纳了耕地开垦费，但由于甲县耕地后备资源匮乏，经上级市国土资源部门统一安排将开垦费交给乙县异地补充耕地。
按照耕地占补平衡考核办法，补充耕地的责任单位是。
A：占地企业 B：甲县政府 C：乙县政府D：市国土资源部门 E：35％～50％6、下列关于建设项目用地预审，表述正确的是__。
A．建设项目用地实行分级预审B．建设项目用地预审审查的相关内容在建设用地报批时，未发生重大变化的，不再重复审查C．需核准和备案的建设项目，由与核准、备案机关上一级的国土资源管理部门预审D．建设项目未经预审或者预审未通过的，不得批复可行性研究报告、核准项目申请报告E．需人民政府或有批准权的人民政府发展和改革等部门审批的建设项目，由该人民政府预审7、__指消费者在某特定时期内和一定市场上，按某一价格愿意并且能够购买的某种商品或劳务的数量。
A．产量 B．供给 C．需求D．以上均不是8、按照国家有关规定，企业盈余公积金应依一定比例从中提取。
土地估价原理与方法
土地估价原理与方法一。
土地它可不是一般的东西呢，每块土地都有自己独特的价值。
这价值啊，和好多因素有关。
比如说它的位置，就像咱找房子似的，市中心的地肯定比偏远郊区的地要值钱得多。
为啥呢？因为市中心交通方便，周围商场啊、学校啊啥都有，人都愿意往那儿凑，这地的使用价值就高啦。
二。
再说说土地的用途。
如果一块地可以用来盖大商场，那它的价值就和只能种庄稼的地不一样。
盖商场能赚大钱呀，所以这样的地价格就会被抬得高高的。
而种庄稼的地呢，收益相对比较固定，价格也就相对低一些。
这就像是不同职业的人收入有高低之分一样，土地的用途决定了它能带来多少财富，也就影响了它的估价。
三。
土地估价的方法也挺有趣的呢。
有一种比较法，就像咱们买东西的时候会货比三家一样。
评估一块土地的时候，就去找那些和它类似的已经有价格的土地来比较。
看看人家的位置啊、用途啊、面积啊啥的和这块地有多像，然后根据那些地的价格来推算这块地的价值。
这就好比你看别人买了个差不多的包包花了多少钱，然后估摸自己这个包包值多少。
四。
还有收益还原法。
这个方法就更注重土地能带来的收益啦。
比如说一块地用来出租房子，每年能收到多少租金呢？把这些未来的租金收益按照一定的比率换算成现在的价值，这就是这块地的价格啦。
就像你把钱存银行，银行每年给你利息，土地每年给你租金，通过这个租金就能算出这块地大概值多少钱。
五。
成本逼近法也不能少哦。
这个方法就是从土地开发的成本角度来看的。
一块荒地，要把它变成可以使用的地，得花多少钱呢？像平整土地、修路通水通电这些花费都要算进去，然后再加上一定的利润，这样就得到这块地的估价了。
这就像是你做个手工，材料成本加上你的手工费就是这个手工品的价值啦。
土地估价呀，就是这么个有趣又复杂的事儿呢！。
土地价格构成与成本法估价
土地价格构成与成本法估价摘要：本文从土地价格的内涵、构成入手，分析了土地批租和土地出让的共同实质，然后重点分析了土地开发费、土地征收费与地价的关系，最后对国内外应用土地成本逼近法限制条件作了比较分析，得到用市场比较法、收益法、剩余法来评估土地价格，减少造成滥用成本逼近法评估土地价格的现象。
关键词：地价价格构成土地批租成本法一、土地价格内涵和构成分析所谓土地价格，可解释为为购买土地所有权的价格。
它指的是出让土地所有权所应取得的补偿，或取得土地所有权所应支付的代价。
马克思指出，“土地价格无非是出租土地的资本化收入”。
但是作为现实中的土地，其中已经凝结了人的劳动，土地价格实际上包含两层含义，即土地资源价格和土地固定资产价格。
从实际市场运作讲，土地价格是与市场利率存在密切关系。
在目前土地估价师考试指导教材《土地估价理论与方法》一书中，其关于土地价格的定义是以预期权利收益比较符合市场和理性经济人等取向。
土地价格理解为土地经济价值的反映，是为购买获取土地预期收益的权利而支付的代价。
换句话说，土地价格的高低取决于可以获得的预期土地收益的高低。
且土地的不同权利，其价格也不相同，在实际中可以分为所有权价格、使用权价格、抵押权价格等形式（胡存智2006）。
在实践中，关于土地价格含义上存在以下几种看法：（1）地价=土地使用权出让金；（2）地价=租赁年期内各年地租现值的总和；（3）地价=土地出让金+土地开发费+土地取得费；（4）地价=土地出让金+土地开发费+土地纯收益（地租）。
以上四种价格内涵和构成，第一种价格（同一块地，同一用途）最低，且这种土地使用权出让金只是我国大陆借鉴香港土地批租制而采取的一种办法。
第二种价格强调土地的预期收益，并加以贴现，加总得到土地现在的价格。
第三种价格把土地开发投资费作为土地价格的构成部分，同时把土地取得费计入土地价格。
第四种价格与第三种价格相比，强调了土地的纯收益（地租）和土地开发费。
成本逼近法估算土地价格时，主要引用（3）、（4）式的价格计算方法。
土地估价原则和估价方法的关系
收益还原法 、剩余法
确定预期的开 发总价值或纯 收益、还原率 等 收益还原法 、剩余法、 成本逼近法
市场比较法
替代原则
市场比较法 、基准地价 系数修正法
成本逼近法
最有效利用原则
剩余法
供需原则
确定土地收益 、开发价值和 土地价格
应用估价方法
基准地价系数修正 法
报酬递增递减原 则
成本逼近法
路线价法
贡献原则
是关于部分 土地价值取决于土地对 收益递增递 房地一体总收益的贡献 减原则的应 用 分析和预测价格变动因 素，评估某一时点的价 格
房地一体整 体成本法评 估
收益还原法 、剩余法、 成本逼近法 市场比较法 中，对比较 实例的价格 进行期日修 正
标准宗地估价法
变动原则
土地估价原则
概念
Hale Waihona Puke 密切关系是理论基础
有所应用
具有指导意义
土地估价方法
合法原则
待估宗地的合法权益
基本估价方法 收益还原法
预期收益原则
以待估宗地在正常利用 下的、未来客观有效的 变动原则 预期收益为依据 以相邻地区或类似地区 功能相同、条件相似的 土地市场交易价格为依 据 以合法使用、技术和经 变动原则、 济可行、价值最大化为 预期收益原 前提 则 以市场供需关系决定土 预期收益原 地价格为依据，并充分 则、变动原 考虑土地供需的特殊性 则 和土地市场的地域性 考虑随着对土地投资的 增加，边际纯收益递增 和递减的变化。应找到 土地最有效利用的边际 点
土地成本评估法和基准地价
土地成本评估法和基准地价说到土地成本评估法和基准地价，可能很多人一听这两个词就开始挠头了。
哎呀，这都是什么专业名词啊，听起来一堆公式，一堆数字，脑袋就开始疼了。
但土地成本评估和基准地价这两件事儿，跟我们普通人也有很大关系，特别是你要买房、卖地、做生意的时候。
说白了，它们就是告诉你一块土地值多少钱，值不值这个价，怎么算出来的。
你想想，如果你买了块地，结果一不小心掉进了坑里，钱也花了，心情也不好，能不气吗？所以，这两个概念，懂懂还是挺有必要的。
土地成本评估法，简单来说就是通过各种数据和因素，把一块土地的“真实”成本算清楚。
这就像你去买菜，摊主告诉你一个西红柿的价格，你心里可能会想：这西红柿咋这么贵啊？是因为它是进口的，还是种植成本高，或者是其他什么原因呢？土地成本评估就差不多是这么回事。
它不仅仅算土地本身的价格，还要考虑到这个地块的开发成本、周围环境的配套设施、因素等等。
要是你觉得这土地很值，周围有学校、商场、地铁站，那价格肯定高；反之，地块偏远，交通不方便，可能就便宜了。
但是，这个评估可不是随便猜的。
你要说随便猜价格，估计得有人把你拉去做直播，叫你当“价格直播达人”了。
实际操作中，评估土地成本时，还得分析各种细节，考虑到市场的走势，了解当地的规划方向。
比如，相关部门最近有个新规划，打算在你买的土地旁边修个大楼，那这块地的价值肯定得上升。
你不希望自己买了土地，结果一晃眼，周围开始变成了垃圾场吧？再说基准地价，听名字就知道，它是一个标准。
就好比你买衣服时，看到价格标签上有一个标价。
这个标价不一定是你最终买的价格，但它反映了衣服的市场行情。
基准地价就是一种市场“参考价”，它是由相关部门根据土地的使用性质、地理位置以及周围的交通、设施等因素，定期调整的一个数字。
说得简单点，基准地价就是一种土地的“基础”价格，你可以根据这个价格去判断一块土地值不值得买。
相关部门就像是一个“大市场监控员”，会通过基准地价来控制土地市场的价格波动，避免房价飞涨，导致大家买不起房。
2017土地估价理论与方法：成本与价格的关系
2017土地估价理论与方法:成本与价格的关系一、单项选择题（共25题，每题2分,每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、在物价持续上涨时期，存货计价采用__可以使当期成本升高，利润降低，从而减少通货膨胀对企业带来的不利影响.A．先进先出法B．后进先出法C．加权平均法D．个别认定法2、根据《城乡规划法》，下列表述不正确的是__.A．城市人民政府组织编制城市总体规划B．城市总体规划、镇总体规划的规划期限一般为二十年C．控制性详细规划应当符合修建性详细规划D．未确定规划条件的地块,不得出让国有土地使用权3、征地区片价原则上要求以方法测算结果的基础上综合平衡确定.A:一种B：二种C：两种以上D：三种E：国家实行土地估价师资格认证制度4、市场比较法中,比较案例与待估宗地间建立价格可比基础不包括。
【2009年考试真题】A：统一价格时点B：统一面积单位C：统一付款方式D：统一货币种类和单位E：时间因素5、采用市场比较法评估土地价格,是以为基础。
A：土地的利用价值B：价格余额C：土地开发成本D：市场交易案例E:时间因素6、《国务院办公厅关于建立国家土地督察制度有关问题的通知》（国办发［2006］50号)规定，每个国家土地督察局__。
A．设局长1名、副局长1名和国家土地督察专员(司局级）若干名B．设局长1名、副局长2名和同家土地督察专员(司局级)若干名C．设局长1名、副局长3名和国家土地督察专员（司局级）若干名D．设局长1名、副局长4名和国家土地督察专员（司局级）若干名7、建设单位未依法取得，则不能开工建设．【2002年考试真题】A：《建设项目选址意见书》B：《规划设计方案批准书》C：《建设工程规划许可证》D：《建设用地规划许可证》E：土地8、在评估划拨土地使用权价格时，要考虑出让土地使用权与划拨土地使用权之间的对价格的影响。
A：用途差别B：区位差别C：权利差别D：使用者差别E：时间因素9、按照法律规定，我国的土地登记发证工作具体由__负责。
土地管理基础辅导：房价与土地成本
对房地产发展商⽽⾔，房屋价格的构成主要为5部分，即⼟地成本、建安成本、财务成本、税费和利润。
经过近⼗年的市场运⾏，我地产市场正逐渐⾛向成熟。
相对市场化的部分主要为建安成本，其次包括财务成本和税费。
如果发展商内部管理⽐较规范，不存在机会主义和寻租的空间，则建安成本伸缩的余地很少，这也意味着建筑商的利润是市场的平均利润。
作为⽣产资料，⼟地是不可再⽣的资源，具有不可替代的特性。
由于建国后⼏⼗年来我国⼀直实⾏计划经济体制，并在相当长的时期处于由农业社会向⼯业社会过渡的阶段，为防⽌⼟地资源过多地集中于私⼈⼿中，出现社会财富和资源的不公平分配，导致严重的社会问题，⼟地资源从未有过真正的市场化。
从某种程度⽽⾔，这保障了社会的稳定，但同时也使得级差地租的形成及⼟地价格的判断标准有失科学性，从⽽成为当前制约房地产市场规范化发展最主要的因素之⼀。
⼟地成本⽬前存在相当程度的扭曲，这种情形与上世纪80年代末价格双轨制时期出现的状况极其类似。
这种扭曲主要表现在如下⼏⽅⾯： （⼀）因拆迁成本过⾼导致危改⼩区⼟地成本过⾼ 拆迁成本过⾼的主要原因是我国的拆迁往往不是市场⾏为，⽽是政府⾏为。
这就造成⼀种⼗分奇特的现象：城区内1平⽅⽶危房的拆迁补偿已⾼达10，000元⼈民币（指北京——编者加）。
该价格明显不符合市场规律。
实际上，拆迁成本过⾼意味着通过⼀种⾮市场的机制，或者说通过⼀种政府批准的社会福利机制将新房屋购买者的利益转移给旧房屋的拥有者。
它在两个⽅⾯有违社会的公平原则：⼀⽅⾯，它剥夺了部分危旧房居住者愿意接受低拆迁成本改善居住条件的权利，⽽不得不等待外在的拆迁安排；另⼀⽅⾯，新房屋消费者被⽆辜地转嫁了不合理的⼟地成本。
&&在美国和其他西⽅发达国家，城市核⼼区的旧房屋通常⼗分便宜，城市核⼼区的空⼼化使城区的改造相对容易。
国内现⾏的拆迁政策得到了既得利益者——拆迁户的拥护。
但基于拆迁成本过⾼造成房价过⾼从⽽对房屋购买者产⽣的影响，远远不如拆迁补偿对拆迁户的影响那么直接和深远，所以房屋购买者不会意识到是由于拆迁成本⾼⽽导致房价⾼，从⽽有不满情绪。
土地与房地产评估第三章成本法
1．计算开发区全部土地的平均价格。 2．计算开发区可转让土地的平均价格。 3．计算开发区某宗土地的价格。将第二步计算出的平均价格，根据宗地的
规划用途、具体位置、使用年限、容积率等进行适当的增减修正。
一 、土地价格评估
房地产（土地）价格 = 重新建造价格 – 折旧
上述公式可以根据下列3种估价对象而具体化：1）新开发的土地 ；2）新建的房地产；3）旧的房地产
一、成本法的基本原理
（五）成本法估价步骤
Ø 搜集有关房地产开发的成本、 税费、利润等资料； Ø 估算重新建造价格； Ø 估算折旧； Ø利用相应的公式求取积算价格。
年折旧额的计算公式为： Di = D = (C - S) / N = C ( 1- R ) / N
建筑物现值的计算公式为： V = C - D×t = C - ( C - S )( t / N ) = C [ 1- ( 1 - R )( t / N )]
建筑物的寿命分为自然寿命和经济寿合，其中自 然寿命指从建筑物竣工之日起到建筑物主要构件 和设备自然老化到不能确保建筑物安全使用为止 的时间；经济寿命指从竣工之日开始到建筑物对 房地产价值没有贡献为止的时间。
开发成本是指在取得房地产开发用地上进行基础设施和房屋建 设所必需的直接费用、税金等，可分为土地开发成本和建筑物 建造成本。具体包括：
1. 勘察设计和前期工程费，包括可行性研究、工程勘察、平整 场地等开发项目前期所发生的费用；
2. 基础设施建设费，包括所需要的道路、供水、排水、供电、 通信、燃气、热力等设施建设费用；
新开发土地价格 = 土地取得成本 + 土地开发费用 + 投 资利息 + 应纳税费 + 开发利润+土地增值收益(土地改良 后带来的增值收益)
2017房地产估价师《理论与方法》重点：成本法总结
只要是新近开发建设、可以假设重新开发建设或者计划开发建设的房地产,都可以采用成本法估价.成本法特别适用于估价那些既无收益又很少发生交易的房地产,如学校、图书馆、体育场馆、医院、政府办公楼、军队营房、公园等公用、公益房地产,以及化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场等有独特设计或只针对个别用户的特殊需要而开发建设的房地产.单纯建筑物的估价通常也是采用成本法.另外,成本法也适用于估价市场不完善或狭小市场上无法运用市场法估价的房地产.在房地产保险(包括投保和理赔)及其他损害赔偿中,通常也是采用成本法估价.因为在保险事故发生后或其他损害中,房地产的损毁往往是局部的,需要将其恢复到原貌;对于发生全部损毁的,有时也需要用重置或重建的办法来解决.成本法总结成本法总结:对成本法的内容进行归纳总结可知:成本法的典型估价对象是现有建筑物与土地综合体的房地产(即旧的房地),其价值等于房地重新购建价格减去建筑物折旧,或者土地重新购建价格加上建筑物重新购建价格减去建筑物折旧.其中,房地重新购建价格一般是模拟房地产开发过程,根据房地产价格构成,采用成本法求取;也可以先分别求取土地重新购建价格和建筑物重新购建价格,然后将两者相加来求取.土地重新购建价格分为重新购置价格和重新开发成本.土地重新购置价格一般是采用市场法求取,也可以采用基准地价修正法求取;土地重新开发成本一般是采用成本法求取.建筑物重新购建价格分为重建价格和重置价格,一般的建筑物适用重置价格,有特殊保护价值的建筑物适用重建价格.求取建筑物重新购建价格中的建筑安装工程费,采用的方法主要有单位比较法、分部分项法、工料测量法和指数调整法.建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和外部折旧,求取的方法主要有年限法、市场提取法和分解法.在现实中,房地产的价格直接取决于其效用,而非花费的成本,成本的增减一定要对效用有所作用才能影响价格.价格等于"成本加平均利润"是在长期内平均来看的,而且还需要具备两个条件:一是自由竞争(即可以自由进入市场),二是该种商品本身可以大量重复生产.房地产的开发建设成本高并不一定意味着房地产的价格就该高,开发建设成本低也不一定说明房地产的价格就不该高.要注意如下两个方面:一是要区分实际成本和客观成本.实际成本是某个具体的开发商的实际花费,客观成本是假设开发建设时大多数开发商的正常花费.在估价中应采用客观成本,而不是实际成本.二是要结合市场供求分析来确定评估价值.当市场供大于求时,价值应向下调整,当求大于供时,价值应向上调整.成本法主要适用于比较新的建筑物的估价,不大适用于过于旧的建筑物的估价.成本法估价还要求估价人员有专业知识和丰富的经验,特别是要具有良好的建筑、建筑材料、建筑设备和工程造价等方面的专业知识.。
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2017土地估价理论与方法：成本与价格的关系一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、在物价持续上涨时期，存货计价采用__可以使当期成本升高，利润降低，从而减少通货膨胀对企业带来的不利影响。
A．先进先出法B．后进先出法C．加权平均法D．个别认定法2、根据《城乡规划法》，下列表述不正确的是__。
A．城市人民政府组织编制城市总体规划B．城市总体规划、镇总体规划的规划期限一般为二十年C．控制性详细规划应当符合修建性详细规划D．未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权3、征地区片价原则上要求以方法测算结果的基础上综合平衡确定。
A：一种B：二种C：两种以上D：三种E：国家实行土地估价师资格认证制度4、市场比较法中，比较案例与待估宗地间建立价格可比基础不包括。
【2009年考试真题】A：统一价格时点B：统一面积单位C：统一付款方式D：统一货币种类和单位E：时间因素5、采用市场比较法评估土地价格，是以为基础。
A：土地的利用价值B：价格余额C：土地开发成本D：市场交易案例E：时间因素6、《国务院办公厅关于建立国家土地督察制度有关问题的通知》(国办发[2006]50号)规定，每个国家土地督察局__。
A．设局长1名、副局长1名和国家土地督察专员(司局级)若干名B．设局长1名、副局长2名和同家土地督察专员(司局级)若干名C．设局长1名、副局长3名和国家土地督察专员(司局级)若干名D．设局长1名、副局长4名和国家土地督察专员(司局级)若干名7、建设单位未依法取得，则不能开工建设．【2002年考试真题】A：《建设项目选址意见书》B：《规划设计方案批准书》C：《建设工程规划许可证》D：《建设用地规划许可证》E：土地8、在评估划拨土地使用权价格时，要考虑出让土地使用权与划拨土地使用权之间的对价格的影响。
A：用途差别B：区位差别C：权利差别D：使用者差别E：时间因素9、按照法律规定，我国的土地登记发证工作具体由__负责。
A．县级以上人民政府土地行政主管部门B．土地登记代理事务所C．县级以上人民政府房屋管理部门D．A和B均可10、下列各项不属于其他辅助资料的有。
A：历史地价资料B：规划等有关资料C：地籍图D：建筑材料价格变动指数E：国家实行土地估价师资格认证制度11、某建筑物的建筑面积为200平方米，有效经过年数为12年，重置价格为每平方米800元，建筑物经济寿命为40年，残值率为2％，则运用直线法计算该建筑物的现值为万元。
【2006年考试真题】A：10．2B：11．0C：11．3D：11．5E：时间因素12、金融市场可以按照不同标准来分类，按交割时间不同可将其分为（）。
A．有形市场和无形市场B．短期金融市场和长期金融市场C．现货市场和期货市场D．票据市场、证券市场和外汇市场13、不同地区地价存在差异，原因是。
A：一般因素不同B：用途不同C：个性差异D：规划不同E：时间因素14、下列关于税率的表述，错误的是．【2009年考试真题】A：税率的高低决定纳税人应纳税额的大小，反映征税的广度B：我国现行税率一般分为比例税率、累进税率和定额税率C：比例税率一般适用于对流转额的征税D：城镇土地使用税实行差额幅度定额税率E：土地15、反映宗地在一般市场条件下正常地价水平，作为政府对地价和地产市场进行具体管理的依据的地价形式是。
A：基准地价B：标定地价C：宗地地价D：出让地价E：时间因素16、房产分丘图是绘制房产权证附图的基本图，采用的比例尺为．【2006年考试真题】A：1：2000~1：5000B：1：1000~1：2000C：1：500~1：1000D：1：100~1：500E：土地17、通过被估资产的新旧程度来确定实体性贬值的方法属于__。
A．使用年限法B．功能价值法C．成新率法D．使用量比较法18、采用市场比较法评估求得的土地价格，称为__。
A．积算价格B．参考价格C．交易价格D．比准价格19、某比较实例成交地价为1000元／平方米，对应使用年期为45年，而待估宗地使用年期为50年，土地还原利率为7％，则年期修正后的地价为元／平方米。
A：966B：986C：1014D：1035E：时间因素20、土地一级开发主体获得开发土地主要是国土资源管理部门或土地储备机构通过方式来确定。
A：协议B：招标C：挂牌D：拍卖E：土地21、韦伯在进行工业区位的分析中，提出原料指数的概念，是用来论证（）对工业区位的影响。
A.距离 B.原料产地 C.运输费 D.原料费用22、根据剩余法的公式和原理，剩余法估价是以的角度来分析的。
A：社会B：开发商C：建筑商D：购买者E：时间因素23、某宗住宅用地土地使用年期70年，容积率为2．0．选择某比较案例的成交价格为1800元／平方米，土地使用年期50年，容积率1．5．与待估宗地相比，比较案例的区域因素条件优于待估宗地，修正系数为3％，个别因素条件比待估宗地差，修正系数为3％．该城市住宅地价的容积率修正系数见下表，土地还原利率为8％，则待估宗地土地价格为元／平方米．A：2743B：2744C：2746D：2749E：时间因素24、下列不属于宗地价格评估目的的是（）。
A．税收B．股份制改组C．容积率D．拍卖25、评估在建工程价格，可以采用剩余法公式：在建工程价格=续建完成后的不动产价值一一管理费用一投资利息一续建投资利润一销售税费一购买在建工程税费。
A：已建成本B：续建成本C：房屋建造成本D：土地开发费E：时间因素二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5 分）1、上市公司对发行股票所募资金，必须按照招股说明书中所列资金用途使用，改变招股说明书所列资金用途，必须经__批准。
A．股东大会B．董事会C．国务院证券监督管理机构D．证券交易所2、在统计中，__是说明总体单位特征的概念。
A．指标B．变异C．标志3、下列关于农用地转用，说法正确的是。
A：农用地转用又称为农用地转为建设用地B：农用地转用又称为建设用地转为农用地C：农用地转用是现状的农用地按照土地利用总体规划和国家规定的批准权限报批后，转变为建设用地的行为D：农用地转用是现状的建设用地按照土地利用总体规划和国家规定的批准权限报批后，转变为农用地的行为E：对农用地转为建设用地实行两级审批的制度，即国土资源部和省级人民政府。
4、__也可称作日常监察，是在监察对象实施某一行为的过程中所作的监察，其作用是通过随时随地检查，督促监察对象依法行动，其目的是为及时发现并及早制止违法行为，避免造成重大损失和产生不良后果，保证土地管理目标的实现。
A．事前监察B．事中监察C．事后监察D．普遍监察5、根据《城市房地产开发经营管理条例》的规定，预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起__日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。
A．30B．60C．90D．1206、建设工程监理的主要内容包括．【2002年考试真题】A：办理建设的法定手续B：协调开发商、建筑师、承包商之间关系C：投资、进度、质量控制D：合同、信息管理E：资本金利润率7、违反《城市房地产开发经营管理条例》规定，擅自转让房地产开发项目的，由县级以上人民政府负责土地管理工作的部门责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处违法所得__倍以下的罚款。
A．1B．2C．3D．58、根据《土地管理法》的有关规定，处罚方式主要有。
A：责令退还非法占用的土地B：限期拆除新建的建筑物和其他设施C：没收新建的建筑物和其他设施D：罚款、行政处分及刑事责任E：罚款、行政处分及民事责任9、剩余法估价中调查地块的权利状况主要为确定开发完后的等服务。
A：收益B：不动产价值D：税金E：租金水平10、下列符合现行经济适用住房政策的是__。
A．经济适用住房供应实行申请、审核、公示和轮候制度B．符合条件的家庭，可以持核准通知购买一套与核准面积相对应的经济适用住房C．经济适用住房购房人拥有全部产权D．单位集资合作建房是经济适用住房的组成部分E．个人购买的经济适用住房在取得完全产权以前可以用于出租经营11、常见的土地使用权价格是。
A：对企业改制B：土地挂拍C：土地招标D：出让E：转让等的评估12、房地产开发过程中的前期工程费包括．【2007年考试真题】A：勘察设计费B：土地费用C：可行性研究费D：“三通一平”费E：销售费用13、在拟定土地估价作业计划之前应开展的工作包括。
A：实地踏勘，收集有关资料B：签订土地估价合同或协议书C：确定估价基准日D：选择适宜的估价方法E：试算待估价宗地价格14、下列固定资产中，应计提折旧的是的设备。
A：当月交付使用B：当月以经营租赁方式租出C：季节性停用D：已提足折旧继续使用E：取得开工许可证15、基准地价的特点有。
A：全域性B：分用途C：无限期D：平均性E：有限期16、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，土地使用权因等原因而终止。
A：土地使用权出让合同规定的使用年限届满B：提前收回C：土地灭失D：抵押E：转让17、变异指标用于描述一组数据的．【2006、2004年考试真题】A：集中趋势B：离中趋势C：一般水平D：差异程度E：平均水平18、大卫．李嘉图认为级差地租产生的条件是。
A：土地的需求量不断增加B：土地的肥沃程度差别C：土地位置的差别D：土地数量有限E：土地的耕作制度19、按照《禁止供地项目目录》禁止提供建设用地的是。
A：国家产业政策明令淘汰的生产方式、产品和工艺涉及的B：国家产业政策规定禁止投资的C：大量毁损人地资源或以土壤为生产原料的D：危害国家安全或者损害社会公共利益的E：对须在全国范围内统筹规划布点的20、农用地分等定级单元的划分方法有。
A：叠置法B：地块法C：网格法D：多边形法E：多核心法21、下列资料中，（）可以作为确定土地还原利率的依据。
A．借贷利息率B．存款利息率C．各行业投资收益率D．不动产租金资料E．土地开发及建筑成本资料22、房地产开发过程中的前期工程费包括。
A：勘察设计费B：土地费用C：可行性研究费D：“三通一平”费E：销售费用23、土地估价的替代原则具有广泛的适用性，在中价格及相关参数求取中可以应用。
A：收益还原法B：成本逼近法C：剩余法D：路线价法E：基准地价系数修正法24、下列关于建筑物折旧的说法正确的是。
A：物理折旧属于有形折旧．是建筑实体所产生的磨灭B：功能折旧属于无形折旧，是建筑物功能落后或不合适而引起的折旧C：经济折旧属于无形折旧，是使用过程中经济上不合理或不适应产生的折旧D：物理、功能、经济折旧三者是相互独立的，并不共同作用在建筑上E：物理、功能、经济折旧三者是相互独立的，并不共同作用在建筑上25、某地方政府欲进行高新产业集中区建设，拟征收40hm2集体建设用地，则市、县人民政府土地行政主管部门呈报建设项目用地申请材料时，需要拟订__方案。