浅析高密度城市核心区的地下空间设计与开发

浅析高密度城市核心区的地下空间设计与开发

摘要：本文以实际的高密度城市核心区地下空间开发建设的实例为依据，分析

地下空间开发现存的误区以及原因。通过地下空间设计原则的构建，探讨设计与

开发的正逆相互关系，为更为专业和较强实施性的地下空间设计与开发工作提出

建议。

关键词：地下空间；高密度；核心区

一、引言

近几年，地下空间的开发建设已经进入到国家战略层面，2013年至今，国务

院先后出台了多个指导意见和编制办法，全面推进地下综合管廊、海绵城市、地

下停车设施的建设。国家领导人高度重视地下管网等城市基础设施建设，对地下

管线和综合管廊建设提出工作要求。专家指出应选择在高密度建设地区，促进城

市集约高效和转型发展，有利于提高城市综合承载能力和城镇化发展质量?。

基于以上背景，同时考虑到城市的高密度开发也是可持续发展的需要，现阶

段中国的城市建设实际上很大程度还处于CIAM?的影响下，功能分区仍大行其道，应反思其贻害，高密度城市中心更应像一个混合的活力区域。对于中小城市，应

保持适当的密度和地下空间开发，不应过于集聚，从而超过其自身承受能力，染

上大城市病。而对于大城市及以上城市的中心区，高密度发展已经成为中国乃至

世界各国城市发展的必然趋势[1]。本文对于高密度本身不再探讨，主要针对大城

市及以上的城市核心区的地下空间开发现状进行评价分析，以科学指导其地下空

间开发。

二、当前城市核心区地下空间开发问题解析

1.受制于现状情况和体制束缚、缺乏远见

由于地下空间开发的特殊特点，并且涉及到人防工程，其建设成本远远高于

地面建筑[2]。

尤其当前经济面临发展新常态、下行压力较大，地方政府财政收入持续下降，房地产投资大幅减少，很多城市的地下空间规划建设事宜由于资金短缺变得稀少

或暂停。例如江湾五角场，作为上海市四个城市副中心之一，是地下空间综合利

用的实案，但是经历了从单个到联合的曲折过程，尤其是以地下16万平方米的

万达广场为主。2005年开始建设时，商业定位中档，不愿建设地下商业和停车库，后由于规划要求，乃至政府的保证，建成后即成为五角场人气最旺的地下商场。

至今十年，但目前来看，节假日已经出现停车困难。万达与地铁连接并不顺畅，

自有地下空间开发过于保守，沪上与地铁相连的其他综合体基本上是地下二层商业。从副中心区位本身来看，地下商业两层，地下停车三层比较合适?。

同时，核心区的地下空间开发建设涉及管理层面比较多，按照我国现有法律

制度，国家没有对地下空间的开发利用管理明确相应的主管部门。在实践中，实

行的是国土资源、城市规划、建设、电信、电力、公用、民防、公安消防、抗震、水利防洪、绿化、环保、水电、国防、文物保护等各行政管理部门各司其职，分

别代表国家对地下空间相关的开发利用行使管理职权，涉及多个方面的利益与要求，实际上是多头管理与无人管理并存[3]。或缺乏整体规划考虑，或者有整体规

划也无力整体实施。

2.建设和经营上的不成熟

目前城市核心区大规模公共的地下空间开发建设一开始就成功的案例并不多，一般存在两种情况，一是由于项目时间上的差异，地下工程建成后会短期搁置3-

5年后投入使用，造成维护上的负担和社会负面影响。二是由于公共地下空间的

开发商一般不是大型的地产商，在经营上不成熟，做不到同步建设同步招商，在

地下空间的商业引入和管理上远远达不到要求。或者两者共同影响，尤其是在新区，区域的成熟需要时间，先期建设的地下空间工程会有较长时间缺乏人气。例

如杭州钱江新城的波浪文化城和上海十六铺地区的地下空间都是建成后几年内颇

为冷清，主要原因是国内缺乏成熟的地下空间开发运营商，现有的大型房地产商

并没有进入到这个领域。

实际上集中的大规模地下空间开发成功，地点是前置限制条件，主导因素是

价格和实施难易层度。一是老城核心区的改造，最有商业价值，能够做到建成即

使用。但是改造成本高，拆迁难度大，建设过程对城市生活干扰大。一般在绿地、广场以及商业区主要道路下面实施。二是新城核心区，建设成本低，容易拆迁，

但是投资期长，需等待周边地块的成熟，容易造成一定时期的空置。

现在大行其道的综合管廊从成本和管理上考虑，在一二线城市非常有必要，

而且综合效益不错。但实际上，一二线城市核心区只有在改造升级时，才有可能

大规模建设地下管廊，并着手解决已有或已建成的市政设施的主管各部门的责权

利共享的问题。相反一些三线城市，甚至四线城市在新城大规模建设，主要是没

有拆迁，成本低，易于实施，并且与道路可以同步建设。但由于处于三四线城市

的新城需要更长时间综合管廊形成和完善，所以存在更长的空置期。

3.不重视系统，头痛医痛，导致设计和开发的失败

地下空间的设计和开发需要交通、市政、人防等主要的多个层面的协同，是

一个系统工程，单独规划或建设部门实施上会有偏差。其中，交通是主导因素，

市政是支撑，人防是标准。由于短期内看不到，或不容易见成效，同时开发资金

不充裕，所以导致对地下建设的长期不重视和少的投入。往往建成不久的新区就

产生交通拥堵、市政缺乏和停车的困扰。例如北京，在奥体中心、中关村西区以

及金融街几个城市核心区都建成了跨街坊的大型单循环的地下停车系统。虽然地

下空间的规划设计是必要的，出发点也是好的，但由于方方面面的原因，如未对

以交通为主的系统评价分析，体制上的僵化，认识上的局限，以及管理上的粗糙，造成使用效果差强人意，产生出入口堵死、巨体量地下停车的迷宫、无法准确定

位到达目标等地下问题，造成现实的地下空间资源的浪费。单个车库地下环形组

织的高效不等于跨街坊的有效性，大体量导致地上和地下无法准确对应，带来地

下车行的盲目，而低效的管理会加重，造成灾难的后果。

三、设计原则

基于以上几大问题，地下空间设计开发应该把握以下5个原则，同时处理好

设计与开发之间协调与后期服务的关系。

1.胆大心细，充分研究论证

城市开发建设是个系统、复杂的过程，尤其是在高密度城市核心区，规划的

编制是一个前置条件。地下空间规划需要充分展望发展前景，与实际相结合，体

现胆大心细，做好预留控制，分期开发建设。充分的研究论证是必须的，尤其对

于地质条件的影响分析、市政设施的综合分析、静动态交通的预测分析、商业的

功能业态分析，地下的联通分析等等。对于城市核心区，前两个不是必须的，后

三个却是必不可少的。

2.交通优先考虑，市政必须配套