《2019年全国土地估价师资格考试大纲》解读15页
全国土地估价师资格考试大纲 (2019年)83页word
全国土地估价师资格考试大纲 (2019年)前言为了指导广大应考人员了解2019年全国2019年资格考试的内容和要求，全国土地估价师资格考试委员会决定编写《全国土地估计师资格考试大纲》，并由全国土地估价师资格考试办公室组织专家编写了《全国土地估价师资格考试大纲》（2019）。
本大纲是对2019年全国土地估价师资格考试内容的总规定，。
按照国家对考试的有关规定，本大纲根据土地估计师资格考试目的和获得土地估价师资格所需具备的专业知识和水平的要求设置。
土地估价师资格考试以本大纲为依据设计试卷、命题并制定标准答案，试题和标准答案依照知识体系客观产生，由全国土地估价师资格考试委员会认定和解释。
相关推荐教材是命题和制定标准答案的参考而不是直接依据，因此应考人员应根据本大纲的内容和要求自行组织学习内容和掌握有关知识。
本大纲由十三部分主要内容及附录组成。
其中，考试内容包括土地基础知识、土地管理基础、地价理论、土地估价方法、土地估价实务、土地附着物及其他财产评估、税收、城市经济与城市规划、地产开发与工程造价、土地与房屋测绘、会计与统计、金融、土地估价行业管理。
附录包括有关法律、法规和规范性文件，技术规程和标准等。
本大纲分为考试目的、考试基本要求和考试范围。
其中，考试基本要求是对考试范围知识点的掌握程度的要求，具有指导意义，考试范围是考试内容的基本依据。
全国土地估价师资格考试委员会二○○七年六月第一部分土地基础知识一、土地概念（一）考试目的测试应考人员对土地内涵、基本特征及类型的理解与掌握程度。
（二）考试基本要求掌握：土地的基本定义，土地的主要特征。
熟悉：土地的功能。
了解：我国土地自愿的特点及其他学科对土地的定义。
（三）考试范围1、土地的定义（1）土地的基本定义（2）其他学科对土地的定义2、土地的特征（1）土地的自然特征（2）土地的经济特征3、土地的功能（1）人类生存的物质基础（2）人类生产生活的场所4、我国土地资源的特点二、土地的分类（一）考试目的测试应考人员对土地类别、不同类型土地特点的理解与掌握程度。
土地估价考试大纲
一、考试大纲要求：(一)考试目的测试应考人员对区位理论的理解与掌握程度。
(二)考试范围1．区位概念(1)区位的定义(2)区位的实质2．区位的影响因素3．几种主要的区位论(1)农业区位论(2)工业区位论(3)中心地理论4．区位理论在土地估价中的作用(三)考试基本要求掌握：区位概念，区位的影响因素；熟悉：几种主要的区位论；了解：区位理论在土地估价中的作用。
4.1 区位概念1、区位的定义：区位是一个综合的概念，除解释为地球上某一个事物的空间几何位置外，还强调自然界的各种地理要素与人类社会经济活动之间的相互联系和相互作用在空间位置上的反映。
2、区位的实质：区位就是自然地理区位、经济地理区位和交通地理区位在空间地域上有机结合的具体表现。
（1）自然地理区位包含地球上某一事物与其周围陆地、山川、河湖、海洋等自然环境的空间位置关系，以及该位置上的地质、地貌、植被、气候等自然条件的组合特征。
（2）经济地理区位是指地球上某一事物在人类社会经济活动过程中创造的人地关系。
就城市整体而言，则是指一个城市在特定的经济区内所处的具体位置及其与其他市镇、或农村居民点之间经济上的相互关系。
就城市内部来说，是某一街区或某一地段在城市中的具体方位，以及它与其他街区或其他地段之间的相对地理位置和相互之间的社交、工作、购物、娱乐等多方面的社会经济活动的关系。
（3）交通地理区位主要是指某城市或市内某地段与交通线路和设施的关系。
4.2 区位的影响因素：影响土地区位的主要因素包括自然、社会经济和行政等因素。
1、社会经济因素社会经济的发展水平是影响土地区位的最重要因素，它包括以下几个方面：(1)繁华程度繁华是指城市某些职能的集聚，对企事业和居民产生巨大的引力的结果，并在土地上创高额的收益和利润，在外观上则表现为城市生活中交往最频繁、最活跃的地区。
由于商业的集聚具有很大的吸引力，而且获得的级差收益最高，因此商业服务设施的集聚程度可以用来表示繁华程度。
2019年土地估价师真题试卷答案与解析
2019 年土地估价师真题试卷答案与解析一、判断题请判断下列各题说法正确或错误。
判断错误每题倒扣 1 分，最多扣至判断题总分为零分。
1以授权经营方式获取国有建设用地使用权的国家控股公司，可以向其直属企业、控股企业、参股企业以作价出资（入股）或租赁方式配置土地，企业不需要办理变更土地登记手续。
（）（A）正确（B）错误2依据土地供应政策，别墅类项目用地属于《限制用地目录》所列范畴。
（）（A）正确（B）错误3全国、省级、地市级和县级土地利用总体规划属于宏观控制性规划，乡级土地利用总体规划是实施性、管理性规划。
（）（A）正确（B）错误4从2007 年起，依法由国务院分批次审批的农用地转用和土地征收调整为每年由省级人民政府汇总后一次申报，经国土资源部批准后实施，实施方案报国土资源部备案。
（）（A）正确（B）错误5依据《耕地占用税暂行条例实施细则》规定，占用园地建房或者从事非农业建设的，不再征收耕地占用税。
（）（A）正确（B）错误6依据《中华人民共和国物权法》规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。
（）（A）正确（B）错误7土地闲置满1 年不满2 年的，按出让或划拨土地价款的20％征收土地闲置费。
（）（A）正确（B）错误8为确保供应出的土地能够及时开发建设，每宗地的开发建设时间原则上不得超过2 年。
（）（A）正确（B）错误9市、县人民政府可根据需要，为产权清晰、申请材料齐全的储备土地，办理土地登记手续，核发土地证书。
（）（A）正确（B）错误二、单项选择题每题的备选项中，只有一个符合题意。
选错不得分，但不倒扣分。
10土地使用权转让时，土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之（）。
（A）消亡（B）转移（C）不变（D）重新确定11根据作物吸收肥力的难易程度不同，可将土地肥力分为（）。
（A）自然肥力和人工肥力（B）经济肥力和有效肥力（C）经济肥力和潜在肥力（D）有效肥力和潜在肥力12按照马克思地租理论的观点，绝对地租形成的条件是（）。
2019年土地估价师土地估价相关知识考试真题word精品文档15页
2019年土地估价师土地估价相关知识考试真题一、判断题(20题，题号1 - 20，共10分。
请判断各题说法正确或错误.并将答题卡相同题号对应的符号涂黑，正确涂“、/”，错误涂“×”。
评分说明：每题0.5分，判断错误不得分并倒扣0.5分，最多扣至判断题总分为0)1.城镇土地使用税的征税对象范围是指在城市、县城、建制镇和工矿区内的国家所有的土地。
( )2.房主把房屋出租所获得的租金和自己居住所形成的虚拟租金均应计人GDP。
( )3.国家对于房地产企业已使用但未售出的商品房，暂不征收房产税。
( )4.外汇必须以外国货币来表示是外汇的基本特点。
( )5.保险除了具有分担风险和组织经济补偿的基本职能以外，还具有融资、防灾防损及分配等派生职能。
( )6.上市公司采取定向增发方式发行的有价证券属于私募证券( )7.会计主体一定都具有法人资格。
( )8.我国房产税实行定额税率。
( )9.企业的应付账款确实无法支付，经批准确认后转入营业外收入。
( )10.按照我国《城市规划基本术语标准》对城市基础设施的定义，狭义的城市基础设施主要包括工程性基础设施与社会性基础设施两大类。
( )11.资本公积是由企业形成的利润转化而来的。
( )12.住宅建筑是消费者的耐用品，在国民收入账户中，被作为消费支出处理。
( )13.用当年实现的利润弥补去年发生的亏损，不需要编制会计分录。
( )14.一般来讲，提高利率，用于投机的货币则会减少。
( )15.银行汇票只适用于异地之间各种款项的结算。
( )16.西方经济学生产论中，各种生产要素增加的比例大于产量增加的比例，称之为规模报酬递增。
( )17.按照相关法律规定，我国的城乡规划体系由城市规划、镇规划、乡规划和村庄规划组成。
( )18.企业坏账准备的计提方法和计提比例由企业自行确定，不能随意变更。
( )19.房地产投资的系统风险包括通胀风险、市场供求风险、周期风险、变现风险、利率风险、政策风险等。
2019年资产评估师考试大纲
2019年资产评估师考试大纲资产评估师考试大纲是全国资产评估师考试的科目大纲，了解考试大纲对于备考考生来说十分重要，也是资产评估师考试合格的要素之一，下面就来看一下2019年资产评估师考试大纲内容吧。
一、资产评估师笔试考试大纲1、资产评估基础理论：包括资产评估定义、资产评估方法、资产评估实施流程等；2、财务报表分析：包括财务报表的构成、财务比率分析、利润分析、资产负债表分析、现金流量分析等；3、会计原理及其应用：主要内容包括会计概述、会计原理、会计要素、会计分类，以及会计核算等；4、法律法规及其在资产评估实施中的应用：主要内容包括《中华人民共和国评估法》、《中华人民共和国企业会计制度》、《中华人民共和国估价法》、《中华人民共和国收购法》等；5、经济学：包括概述、经济学基本理论、经济政策、国际经济等；6、统计学：包括概述、基本概念、假设检验及其应用、回归分析、参数估计、时间序列分析等；7、信息科学及其在资产评估实施中的应用：主要涉及计算机科学、管理科学、经济学、财务管理等方面内容；8、计算机科学及其在资产评估实施中的应用：主要涉及计算机科学基础、编程技术、数据库技术、网络技术等方面内容。
二、资产评估师实操考试大纲1、资产评估公司制度：包括成立条件、组织机构、招投标、管理制度、组织架构、合同、纪律、安全、客户关系等；2、资产评估基础理论：包括资产评估实施流程、资产定价原则、资产评估报告内容、资产评估方法等；3、财务报表分析：对财务报表数据进行收集、整理及完整性分析，进行财务比率分析、利润分析、资产负债表分析、现金流量分析等；4、会计原理及其应用：能够提高实施资产评估项目所需的会计分类精度，掌握资产评估的实施原则，熟悉会计原理及其在资产评估实施中的应用；5、法律法规及其在资产评估实施中的应用：深入了解《中华人民共和国评估法》、《中华人民共和国企业会计制度》、《中华人民共和国估价法》、《中华人民共和国收购法》等法律法规的总体要求及其在资产评估实施中的应用；6、经济学：理解国家宏观经济政策的总体框架和政策内容；7、统计学：掌握基本概念、假设检验及其应用、回归分析、参数估计、时间序列分析等基本概念；8、信息科学：掌握计算机科学、管理科学、经济学、财务管理等领域的基本概念及其在资产评估实施中的应用；9、计算机科学：掌握计算机科学基础、编程技术、数据库技术、网络技术等方面的基本概念及其在资产评估实施中的应用。
2019年土地估价师考试《土地估价理论与方法》-12页文档资料
2019土地估价师考试《土地估价理论与方法》第一部分一、判断题(共10题，题号1~10，请判断各题说法正确或错误，并将答题卡相同题号对应的符号涂黑，正确涂“√”，错误涂“x”。
每题1分，共10。
判断错误每题倒扣1分，最多扣至判断题总分为0)1.土地包括地下层、地表层以及地上空间。
(√)出处：(07大纲第一部分-土地概念)(04土地管理基础书――1章P1)解析：土地是地球表面具有固定位置的空间客体，具有立体的垂直剖面，它向上、向下的范围是现今人们利用土地的技术所能达到的范围。
2.土地估价对象除地上空间、地表层、地下层外，还可以包括地上建筑物及其他附着物和相关权利等。
(√)出处：(07大纲第十二部分-地上附着物及其它财产评估)解析：在土地所有权或者使用权发生转移的过程中，例如土地征收、拆迁等，需要对土地附着物进行评估。
所以土地估价对象除地上空间、地表层、地下层外，还可以包括地上建筑物及其他附着物和相关权利等。
3.采用成本逼近法评估地价时，由于税费是一种必须的支出，并不参与利润产出，所以成本计算时不计算利息。
(×)出处：(07大纲第四部分，土地估价方法)(04土地估价理论方法8章成本逼近法―P267)解析：在成本逼近法中，投资包括土地取得费、土地开发费和有关税费。
对土地评估时，投资者贷款，需要向银行偿还贷款利息，利息应计入成本;投资者利用自有资金投入，等于将自己的银行存款取出，损失了利息，从这种意义上看，也属投入，也应计人成本。
4.由于空间的状态最能反映土地的利用程度，所以采用剩余法估价中，确定土地最佳开发利用方式时，最重要的是选择最佳建筑容积率。
(×)出处：(07大纲第四部分，土地估价方法)(04土地估价理论方法7章剩余法―P245)解析：根据调查的土地条件、土地市场条件等，在政府规划及管理等限制所允许的范围内，确定地块的最佳利用方式，它包括确定用途、建筑容积率、土地覆盖率、建筑高度、建筑装修档次等。
全国土地估价师资格考试大纲
全国土地估价师资格考试大纲
全国土地估价师资格考试大纲-土地估价理论方法与实务全国土地估价师资格考试大纲-土地估价理论方法与实务土地估价理论、方法与实务一、土地估价概述
（一）地价的概念
（二）土地估价的原则与方法
二、土地估价的基本理论
（一）地租理论
（二）区位理论
三、城镇土地分等定级
（一）城镇土地分等定级概述
（二）城镇土地定级因素分析
（三）土地定级的程序与方法
四、收益还原法的原理、基本公式、特点与适用范围、程序、方法、实务以及还原利率的确定
五、市场比较法的原理、基本公式、特点与适用范围、程序、方
法、实务以及该方法相关的一些基本概念
六、剩余法的原理、基本公式、特点与适用范围、程序、方法及实务
七、成本逼近法的原理、基本公式、特点与适用范围、程序、方法及实务
八、路线价估价法的原理、基本公式、特点与适用范围、程序、方法、实务以及与该方法相关的一些基本概念
九、建筑物估价的原理、特点、程序、方法以及相关知识与概念
十、我国的地价体系与地价评估的技术途径
十一、基准地价评估的基本任务、原理、评估原则、基本要求、评估资料及评估程序、方法、基准地价修正系数表的编制等
十二、基准地价系数修正法的原理、特点、程序、方法及应用
十三、宗地地价评估的原理、方法、程序及土地估价报告的内容、格式与编写
十四、地价管理和地价政策的内涵与作用、地价管理制度的建立及地价管理的有关规定
十五、掌握各类不动产估价的程序、方法、估价报告撰写，并能进行分析，说明宗地估价报告存在的问题和原因
全国土地估价师资格考试大纲-土地估价理论方法与实务相关内容:。
2019年【资产评估基础】大纲
附件2019年资产评估师资格全国统一考试大纲《资产评估基础》第一章资产评估概述一、考试目的考查考生对资产评估及其原则和基本作用的理解程度，以及对我国资产评估发展状况的了解情况。
二、考试内容及要求（一）掌握的内容1.资产评估专业服务及特点。
2.资产评估的经济技术原则。
（二）熟悉的内容1.资产评估的基本作用。
2.价值与价格。
3.资产评估的工作原则。
（三）了解的内容1.我国资产评估行业发展历史及特点。
2.我国资产评估在市场经济中的地位和作用。
第二章资产评估的基础理论一、考试目的考查考生对劳动价值论、效用价值论、供求理论、市场结构理论、有效市场理论等资产评估基础理论的掌握情况，以及对相关理论基本原理和主要知识点的应用能力。
二、考试内容及要求（一）掌握的内容1.劳动价值论的使用价值和价值、商品的价值规律。
2.效用价值论的效用和边际效用递减规律。
3.需求及影响需求的因素。
4.供给及影响供给的因素。
5.均衡价格、供求定理。
6.市场结构的划分。
7.有效市场的形态。
（二）熟悉的内容1.劳动的二重性原理、商品价值量的确定。
2.效用价值论中商品价值的来源、价值量的确定、价格形成的基本规律。
3.需求函数、需求表及需求曲线。
4.供给函数、供给表与供给曲线。
5.完全竞争市场、垄断竞争市场、寡头垄断市场、完全垄断市场的特征及条件。
6.有效市场假说的前提条件及检验。
（三）了解的内容1.劳动价值论的理论发展过程，对劳动价值论的认识。
2.效用价值论的理论产生过程，对效用价值论的认识。
3.需求关系的特殊情形。
4.市场均衡、局部均衡及一般均衡。
5.完全竞争市场、垄断竞争市场、完全垄断市场的需求与均衡。
6.寡头垄断市场和完全垄断市场的形成原因，寡头垄断市场的分类及典型模型。
7.有效市场理论的形成及主要作用，有效市场理论的局限。
8.资本市场的内在效率和外在效率。
第三章资产评估法律制度与监管一、考试目的考查考生对资产评估法的主要内容、资产评估行业监管体系，以及国有资产评估管理制度的掌握情况。
2019年全国土地估价师《土地估价理论与方法》考试大纲共7页word资料
2019年全国土地估价师《土地估价理论与方法》考试大纲第一部分地价理论第一章土地价格的概念考点1：土地价格概念考点2：土地价格的主要特征考点3：土地价格的类型考点4：我国现行地价体系考点5：我国土地价格的主要类型考点6：我国土地价格理论的发展历史第二章土地价格影响因素考点1：一般因素考点2：区域因素考点3：个别因素考点4：主要地价影响因素的作用规律考点5：不同用途地价影响因素的特点第三章地租理论考点1：地租概念考点2：级差地租考点3：绝对地租考点4：垄断地租考点5：矿山地租考点6：建筑地段地租考点7：新古典城市地租理论考点8：地租与地价的关系考点9：地租理论在土地估价中的作用第四章区位理论考点1：区位概念考点2：区位的影响因素考点3：农业区位论考点4：工业区位论考点5：中心地理论考点6：区位理论在土地估价中的作用-第五章土地报酬递减规律考点1：土地报酬递减的含义考点2：土地报酬递减的基本原理考点3：土地报酬递减规律在土地估价中的应用第六章土地市场理论考点1：土地供给考点2：土地需求考点3：土地供需平衡原理第二部分土地估价方法第一章土地估价概念考点1：土地估价的定义考点2：土地估价的作用及现实意义考点3：土地估价的使用方向考点4：我国土地估价的产生背景和发展过程第二章土地估价的原则考点1：土地估价原则考点2：土地估价各原则的理论依据和产生背景第三章收益还原法考点1：收益还原法概念考点2：收益还原法的基本公式考点3：收益还原法不同情况下的公式考点4：收益还原法估价的基本步骤考点5：土地年总收益的概念、测算方法，不同情况下总收益的测算考点6：总费用的测算方法考点7：土地纯收益的概念及测算方法考点8：土地还原率的概念及确定方法考点9：收益还原法的适用范围第四章市场比较法考点1：市场比较法概念考点2：市场比较法的特征考点3：市场比较法的原理考点4：市场比较法的基本公式考点5：市场比较法的估价步骤考点6：调查与选择比较案例考点7：确定价格可比基准考点8：交易情况修正考点9：估价期日修正考点10：区域因素比较与修正考点11：个别因素比较与修正考点12：其他相关修正的类型及修正方法考点13：确定比准价格考点14：市场比较法的适用范围第五章成本逼近法考点1：成本逼近法概念考点2：成本逼近法的基本公式考点3：成本逼近法估价步骤考点4：土地取得费考点5：土地开发费考点6：利息考点7：利润考点8：土地增值考点9：土地价格修正与确定考点10：成本逼近法适用范围第六章剩余法考点1：剩余法的概念考点2：剩余法的基本公式考点3：剩余法估价步骤考点4：调查待估宗地情况和最佳开发利用方式考点5：开发完成后不动产价值的测算考点6：开发成本考点7：利息考点8：利润考点9：土地价格的计算考点10：剩余法适用范围第七章路线价法考点1：路线价法的概念考点2：与路线价估价法有关的概念考点3：路线价估价法的操作步骤考点4：路线价的深度修正方法考点5：其他宗地条件修正系数编制考点6：路线价估价法的适用范围考点7：路线价估价法的实际应用第八章基准地价系数修正法考点1：基准地价系数修正法概念与基本原理考点2：基准地价系数修正法的公式考点3：采用城镇基准地价系数修正法估价的步骤考点4：基准地价系数修正法的适用范围考点5：农用地基准地价系数修正法的类型与基本步骤第三部分地上附着物及相关财产评估第一章房屋建筑工程基础考点1：房屋建筑分类考点2：建筑物等级考点3：建筑物的主要材料与结构形式考点4：建筑的基本组成与建筑构造考点5：建筑工程图纸的概念与分类考点6：工程建设质量检测的概念与方法考点7：房屋建筑的评定与鉴定第二章建筑物估价考点1：建筑物与构筑物估价的概念考点2：建筑物与构筑物的价格特征和类型考点3：建筑物与构筑物估价的基本方法考点4：建筑物估价的基本原则考点5：建筑物估价的基本程序考点6：房屋质量缺陷损失评估第三章其他附着物估价考点1：土地附着物估价的概念考点2：土地附着物种类及价格特征考点3：土地附着物估价的基本原则考点4：不同土地附着物估价的程序考点5：土地附着物估价的基本方法第四章相关机器设备评估考点1：机器设备的含义考点2：机器设备的分类考点3：机器设备评估的特点考点4：机器设备评估的步骤、基本方法考点5：机器设备评估中成本的实体性贬值的估算方法考点6：机器设备评估中成本的经济性贬值的估算方法第四部分土地估价行业管理考点1：土地估价师资格考试考点2：土地评估机构考点3：土地估价行业协会考点4：土地估价行业自律的基本内容。
2019年土地估价师考试《土地管理基础》真题及答案11页word文档
2019年土地估价师考试《土地管理基础》真题及答案一、判断题（共10题，题号1-10，请判断各题说法正确或错误，并将答题卡相同题号对应的符号涂黑，正确涂“√”，错误涂“X”。
每题1分，共10分。
判断错误每题倒扣1分，最多扣至判断题总分为0）1.在漫长的社会经济活动中，土地在不断的改良活动中凝结了大量的人类活动结果。
因此，在有人类活动的地区，土地实际上是自然和人类劳动相结合的产物。
2.从估价的角度看，土地实体包括地上空间、地表、地下空间、建筑物及其他附着物等。
3.为了社会公共利益的需要，国家有权依照法律规定对单位和个人获得的国有出让土地使用权提前收回，并给予部分补偿。
4.土地是一种公共资源，其价格水平必须受到政府管制，不得随意涨价或者降价，因此政府实行土地价格备案制度。
5.按照《中华人民共和国物权法》的规定，工业用地必须以招标、拍卖或挂牌方式出让。
6.国有企业将其合法取得的国有土地使用权出租给其他个人或单位使用，并收取一定租金的行为称为国有土地租赁。
7.根据我国现行法律的规定，农村集体土地不能买卖，所以其承包经营权不是一种物权，也不具有市场价值。
8.对于一定区域来说，土地的总量是有限的，所以土地的供给是无弹性的。
9.我国土地资源现状具有土地总量多、人均占有量少、土地资源的地区分布不平衡等特点。
10.按照《中华人民共和国物权法》的规定，居住类出让土地使用权期满可以自动续期，免交土地出让金，不必重新签订出让合同。
二、单项选择题（共40题，题号11~50，每题有A、B、C、D四个备选项，其中只有一个符合题意，请选择并将答题卡相同题号对应的字母涂黑。
每题1分，共40分。
选错不得分，不倒扣分）11.我国城镇土地使用税征收的主要计税基础是（）。
A.标定地价B.土地交易价格C.土地登记面积D.实际占用土地面积12.一般情况下，我国农用地基准地价评估对象界定为一定范围的（）。
A.耕地B.农用地C.农用地和农村建设用地D.农用地和宜农未利用地13.根据国务院办公厅《关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》，下列关于土地出让收入的各种表述中，不正确的是（）。
2019年土地估价师真题word资料78页
第一部分案例分析(共2题，120分。
请认真阅读理解，并根据给定的条件，综合分析后回答有关问题。
请在题目下方空白处答题)案例(一)某土地估价师接到一项业务，委托方A公司要求就一宗土地补偿问题提出一个价格咨询意见，价格基准日确定在2008年6月30日。
下面是估价师与委托方交谈并到现场调查的记录要点，阅读后回答相关问题。
(1)A公司是一家国营公司，主要从事纺织品贸易，规模中等。
(2)委托估价的土地是A公司于2019年2月与B村委会签订协议取得的，面积共17亩，原计划兴建办公楼及宿舍，在签订协议时土地临近一条普通马路，周边为农地，距县城约1千米左右。
(3)与农民协商过程顺利，签订协议后修建围墙将土地圈起来但没有实质性使用。
(4)2019年5月，当地国土资源局查知，认为未经过批准属于违法用地，要求A公司补办土地征用手续，加上前期支付B村的费用，A公司累计支出征地费用100万元，向政府交纳17亩土地的出让金及处罚金各为20万元。
(5)2019年2月，囚修建环城道路和绿化带，县政府占用其中4亩土地，所占土地为带状，位于其东侧边缘，现已完成环城道路和绿化建设。
(6)与此同时，该县设置开发区，将A公司所占剩余的13亩土地纳入开发区内，A公司领取了国有土地使用证。
(7)目前开发区已经完成统一规划和建设，基础设施完善，为“六通一平”，并陆续有一些企业购买土地，其中，A公司北侧土地为寰宇电器公司所有，西侧土地为天天食品服务公司所有，南侧土地为时代医药公司所有，由于修建开发区内部道路占用了A公司l亩的土地。
(8)委托方提供了土地使用证书，但在土地证书中未看到关于土地使用年限说明，也没有能够提供政府核发的划拨土地决定书、建设用地许可证。
委托方还提供了县国土资源局2019年5月为A公司补开的出让金收据，但没有补签的土地出让合同书。
2019年5月，开发区曾经要求A公司交纳12亩土地共48万元的基础设施费，但没有落实。
(9)现场看见，土地东侧已经建设1栋办公楼，使用了5亩土地，建设时间为2019年4月；12亩地重新修建了通透式围墙，北侧与寰宇公司通过围墙隔开。
土地估价师考试大纲实务基础
土地估价师考试大纲实务基础土地估价师考试大纲实务基础一、土地估价概念（一）考试目的测试应考人员对土地估价的定义、作用及现实意义理解与掌握程度。
（二）考试范围1. 土地估价的定义2. 土地估价的作用及现实意义3. 土地估价的使用方向4. 我国土地估价的产生背景和发展过程（三）考试基本要求掌握：土地估价的定义、作用；熟悉：土地估价的现实意义，土地估价的使用方向；了解：我国土地估价的产生背景和发展过程。
二、土地估价的原则（一）考试目的测试应考人员对土地估价原则内涵的理解与掌握程度。
（二）考试范围1. 土地估价原则(1) 预期收益原则(2) 替代原则(3) 最有效利用原则(4) 供需原则(5) 报酬递增递减原则(6) 贡献原则(7) 变动原则(8) 合法原则2. 不同估价原则适用范围及注意点3. 土地估价各原则的理论依据和产生背景(三)考试基本要求掌握：土地估价原则内涵；熟悉：土地估价各原则的适用范围及注意点；了解：土地估价各原则的理论依据和产生背景。
三、收益还原法(一)考试目的测试应考人员对收益还原法的基木原理及其应用的理解与掌握程度。
(二)考试范围1. 收益还原法概念2. 收益还原法的基本公式(1) 公式的内涵(2) 公式的表达式(3) 公式各变量的含义3. 收益还原法不同情况下的公式(1) 预期纯收益不变情况下的公式(2) 预期纯收益变化情况下的公式(3) 还原率变化情况下的公式(4) 收益年期不同情况下的公式(5) 不同公式的应用条件4. 收益还原法估价的基木步骤(1) 总收益测算的项目和方法(2) 总费用测算的项目和方法(3) 不同条件下纯收益测算方法(4) 还原率的概念、类型、主要影响因素及确定方法等(5) 评估价格计算公式的选择和估价结果的确定5. 土地年总收益的概念、测算方法，不同情况下总收益的测算。
(1) 土地年总收益的概念(2) 土地年总收益的构成及计算方法(3) 不同条件下土地年总收益的计算要求及方法6. 总费用的测算方法(1) 土地年总费用的概念(2) 土地年总费用的构成及计算方法(3) 不同条件下土地年总费用的计算要求及方法7. 土地纯收益的概念及测算方法(1) 土地纯收益的概念(2) 土地纯收益的计算方法(3) 不同条件下土地纯收益的计算要求及方法8. 土地还原率的概念及其确定方法(1) 土地还原率概念(2) 土地纯收益与土地价格比值调查确定还原率(3) 安全利率加上风险值调整确定还原率(4) 投资风险与投资收益率综合排序插入确定还原率(5) 土地还原率和综合还原率、建筑物还原率的关系9. 收益还原法的适用范围(三)考试基本要求掌握：收益还原法的概念、特点、公式、估价步骤、应用要求及各种参数确定方法；熟悉：收益还原法的适用范围。
土地估价师考试大纲
土地估价师考试大纲土地估价师考试大纲第一部分土地基础知识一、土地概念二、土地的分类三、土地实体特征四土地权利与制度第二部分土地管理知识一、土地管理概念二、地籍管理三、土地规划管理四、耕地保护与土地整理五农业地转用与征地管理六、建设用地供应管理七、土地市场交易与监督八、地价管理九、土地执法监察第三部分地价理论一、土地价格的概念二、土地价格影响因素（一）考试目的（二）考试范围三地租理论四区位理论五、土地报酬递减规律六、土地市场理论第四部分土地估价方法一、土地估价概念（二）考试范围（三）考试基本要求二、土地估价的原则三、收益还原法四、市场比较法五、成本逼近法六、剩余法七、路线价法八、基准地价系数修正法第五部分地价估价实务一、宗地估价二、常见目的下土地估价三、常见用途土地估价四．土地分等五、土地定级六、基准地价评估七、路线价评估八、城市地价动态监测九、征地区片综合地价评估第六部分地上附着物与相关财产评估知识一、房屋建筑工程基础二.建筑物估价三、其他附着物估价四、相关机器设备评估第七部分土地相关税收知识一、税收基本理论二土地税收三、房产税收四、其他相关税收第八部分金融知识一、金融基础二、保险基础三、证券基础第九部分会计与统计知识一、会计知识二、统计知识第十部分土地与房屋测量知识一、经济学基础二、城市经济学三、城市规划第十二部分地产开发与工程造价知识一、土地开发二、房地产开发三、工程造价四、行业管理制度第一部分土地基础知识一、土地概念（一）考试目的测试应考人员对土地的内涵、基本特征与类型的理解与掌握程度（二）考试范围1、土地的定义2、土地的特征3、土地的功能4、我国土地资源的特点（三）考试基本要求掌握：土地的基本内涵，土地的主要特性熟悉：土地的功能，不同学科对土地的定义了解：我国土地资源的特点二、土地的分类（一）考试目的测试应考人员对土地类别与其特点的理解与掌握程度（二）考试范围1、土地的基本类别2、主要类别土地的特征3、我国主要类别土地利用的方式（三）考试基本要求掌握：土地的基本类别与我国土地的分类熟悉：主要类别土地的特点了解：我国主要类别土地利用的方式三、土地实体特征（一）考试目的测试应考人员对土地实体特征的理解与掌握程度（二）考试范围1、土地实体的构成2、土壤类别与特征3、地质条件与特征4、土地基础设施类型与特征5、主要地上物作物种类与特征6、地下空间与特征7、土地污染种类与特征（三）考试基本要求掌握：土地实体的构成、土壤类别、地质条件类别、土地基础设施类型；熟悉：不同类别土壤特征、不同类别地质条件特征、不同类别土地基础设施特征、主要地上物作物种类与特征、地下空间与特征；了解：土地污染种类与特征四土地权利与制度（一）考试目的测试应考人员对土地权利制度的理解与掌握程度（二）考试范围1.土地产权概念2.土地产权的种类3.我国土地所有权制度4.我国土地使用权制度5土地他项权利制度6.主要国家和地区的土地制度（三）考试基本要求掌握：土地产权的概念与构成、土地所有权制度和土地使用权制度熟悉：国有土地所有权、使用权，集体土地所有权、使用权；土地他项权利制度了解：主要国家和地区的土地制度第二部分土地管理知识一、土地管理概念（一）考试目的测试应考人员对土地管理基本概念、基本内容的理解与掌握程度（二）考试范围1、土地管理的内涵2、土地管理的任务3、土地管理的原则4、土地管理的主要内容5、我国土地管理机构的设置6、土地管理与可持续发展的关系7、新中国成立以来我国土地管理的演变历程（三）考试基本要求掌握：土地管理的内涵，土地管理的目的熟悉：我国土地管理的任务、内容、原则了解：土地管理与可持续发展的关系，新中国成立以来土地管理的演变历程、土地管理机构的设置二、地籍管理（一）考试目的测试应考人员对地籍管理基本概念和内容体系的理解与掌握程度（二）考试范围1、地籍概念2、地籍分类3、地籍管理概念4、地籍管理原则5、我国地籍管理的内容6、地籍管理的任务7、地籍档案管理的基本要求8、我国地籍的产生和历史发展（三）考试基本要求掌握：地籍的概念和分类，地籍管理的概念和原则，我国地籍管理的内容熟悉：地籍管理的任务，地籍档案管理的基本要求了解：我国地籍的产生和历史发展三、土地规划管理（一）考试目的测试应考人员对土地规划管理的概念和内容的理解与掌握程度（二）考试范围1、土地规划的概念与类型2、土地规划的作用3、影响土地利用的因素4、土地可持续利用的准则5、土地用途管制制度的概念6、土地用途管制的作用和意义7、土地用途管理的内容8、土地利用总体规划的概念9、土地利用总体规划的意义10、土地利用总体规划编制原则11、土地利用总体规划的内容12、土地利用总体规划编制程序13、土地利用总体规划的评审、报批、修改14、土地利用专项规划15、土地利用详细规划16、土地利用规划实施与管理的途径17、土地规划与其他规划的关系18、土地利用计划（三）考试基本要求掌握：土地用途管制与土地利用总体规划的概念、目的、作用和内容熟悉：土地利用专项规划与土地利用详细规划的概念和内容了解：其他土地专项规划的概念和内容，土地规划与其他规划的关系四、耕地保护与土地整理（一）考试目的测试应考人员对耕地保护与土地整理基本概念、基本内容的理解与掌握程度（二）考试范围1、耕地保护的重要性2、耕地保护的责任目标考核制度3、耕地保护管理的主要内容4、基本农田保护5、耕地占补平衡6、土地整理7、土地复垦概念（三）考试基本要求掌握：耕地保护与土地整理的内涵，基本内容熟悉：基本农田保护,耕地占补平衡，土地整理的基本要求了解:我国耕地保护土地整理的发展历程与现状五农业地转用与征地管理（一）考试目的测试应考人员对农用与征地管理知识的理解与掌握程度（二）考试范围1、农用地转用概念2、农用地转用的依据3、农用地转用的批准权限4、农用地转用的审批程序5、土地征收和征用概念6、征地行为的特征7、土地征收补偿和安置的内容8、土地征收方案的编制与审核9、土地征收程序（三）考试基本要求掌握：农用地转用征地管理的内涵、基本内容熟悉：农用地转用的依据、条件、批准权限，征地安置补偿的内容和基本要求了解：我国征地改革的方向与目标六、建设用地供应管理（一）考试目的测试应考人员对建设用地供应管理知识的理解与掌握程度（二）考试范围1、建设用地供应概念2、国有建设用地划拨供应3、国有建设用地出让供应4、国有建设用地供应的基本条件5、国有建设用地供地标准6、国有建设用地审查报批管理7、国有建设用地供地程序8、国有建设用地供应法律文书的主要内容9、农村集体建设用地供应范围10、乡镇建设用地供应审批内容与基本程序11、建设用地节约集约利用评价12、开发区土地集约利用评价（三）考试基本要求掌握：建设用地供应管理概念，国有建设用地供应管理的方法、程序、基本条件、报批管理和法律文书；熟悉：国有建设用地供应的标准，农村建设用地供应范围；了解：开发区用地评价的内容和程序，乡镇建设用地供应审批内容与基本程序。
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《2010年全国土地估价师资格考试大纲》解读资格考试, 估价师, 大纲, 土地, 解读2010年全国土地估价师资格即将来临，考试大纲日前已由地质出版社出版并发行。
该大纲由考试委员会组织专家组在2009年考试大纲的基础上修订而成。
修订的基本原则是，“在保持大纲总体稳定、连续的前提下，一是尽量细化内容，二是对确实有重大政策调整、技术创新的适当更新”。
现作简要介绍，供报考人员参考。
一是大纲只是在2009年基础上作了局部调整，保留了原有的知识体系框架。
仍然为三大板块，即土地及土地管理基础知识板块、土地估价知识板块和土地估价相关知识板块，其中，土地估价知识在考试内容中占据重要的位置。
应考人员不必对学习内容进行大的调整，只需注意一些相关调整的内容。
二是有一点值得注意，原来的第五部分，即土地估价实务被分成了两部分，成为“土地估价实务”和“土地分等、定级与基准地价评估等实务”，所以，大纲总体变为十四部分。
主要突出了宗地评估的具体内容，但是基本上还是原来的内容，只是将二级内容提升到了一级内容。
但是，这一部分的内容一直没有较为规范的知识体系，应考者在复习时，应适当参照一些估价实务工作加强这方面内容的学习。
三是一些内容作了局部调整，比如在测量知识方面，增加了土地勘测定界方面的内容，并在附录中加入了《土地勘测定界规程》（TD/T 1008－2007），同时对测量原有的一些内容也进行了细化。
城市经济方面的内容也作了一些调整，但基本知识面没有大的变化。
四是大纲附录增补了27条新的法律、法规和规范性文件，应考人员可以通过一定的方式浏览学习这些文件。
五是大纲附录中增加了“行业自律文件”，主要是应全国土地估价师资格考试委员会的要求，加强考生对行业有关要求的了解，强化土地估价师执业道德、操守、行业规范等方面的要求。
具体内容有中国土地估价师协会章程、注册土地估价师自律守则、《土地估价师实践考核与执业登记办法（试行）》（中估协发〔2008〕14号）、《土地估价师执业登记工作实施细则（暂行）》 (中估协函[2010]3号)、《中国土地估价师协会个人会员会籍管理办法》 (中估协发〔2006〕18号)、关于印发《土地估价师继续教育学时认定规则》的通知（中估协发[2009] 27号），以及关于印发《土地估价行业违规处罚记分办法》的通知（中估协发〔2009〕35号）。
这些文件可以登录中国土地估价师协会网站查找学习。
六是调整个别估价专业知识考试基本要求的难度，即个别考点从“掌握”降低难度到“熟悉”。
附录中的题样由2008年试题题样调整为2009年试题题样。
第一部分总述1. 只写了“ 第一部分：未在后面写“总述”；2. 估价项目名称不明确；3 估价目的中 , 未说明估价的应用方向；4. 估价目的中 , 对土地权利说明不明确；5. 估价依据中 , 未列出土地估价的技术标准 ,即估价规程；6. 估价依据中 , 引用的法规名称不正确；7. 估价依据中 , 应包括土地估价规程等 , 不应当把过时的旧文件作为报告格式规范；8. 估价依据中 , 缺少估价对象土地证书或权属证明；9. 估价依据中,“x x 省关于土地管理的法律法规” 提法太笼统 , 未说明与本次评估有关的法律法规是哪些；10. 无估价对象描述；11. 地价定义不清楚，未明确宗地设定用途 .设施 .年期、权利、土地开发程度等内容；12. 地价定义中 , 未说明是什么权利的土地价格；13. 估价期日非具体时点 ( 无“ 日”)；14. 估价日期中 , 未注明估价的截止日期；15. 使用说明中 , 待估宗地的土地面积、土地权利状况等应该以《国有土地使用证》为准；16. 土地估价技术报告的使用应该是供土地管理部门进行报告审核或备案以及评估机构存档用 , 而不是上级主管部门使用；17. 缺少土地估价师签字栏；18. 估价结果中 , 缺少楼面地价，无单位地价和大写〈无汇率 , 币种不统一〕；19. 缺少《估价结果一览表》；20. 需要特殊说明的事项中 , 缺少估价假设条件、资料来源、估价结果有效的条件等事顶的说明；21. 需要特殊说明的事项中 , 未办理出让手续就入股 , 不合规定；22. 报告有效期错误 , 应为半年；23. 非土地估价师签名；24. 估价师签名栏中无估价师资格证书号；25. 出具报告的时间离估价基期过长；第二部分估价对象描述及地价影响因素分析26. 估价对象描述中 , 待估宗地的项目描述错误 .如：容积率数值不对；27. 土地位置状况中 , 缺少土地用途、土地级别的描述；28. 土地级别与土地等同；29. 态土地权利状况中 , 缺少他项权利状况的描述 ,30. 建筑物状况描述不详；31. 地价影响因素分析中 , 缺少一般因素的描述 ( 或描述不全) ；32. 土地登记状况中 , 证书名称错 , 应为国有土地使用证；33. 登记审批机关应为当地政府 , 而非土地部门；34. 登记状况中无四至、登记等；35. 区域因素和个别因素混淆 ( 属于区域因素的列入到个别因素内)；36. 区域因素分析错为环境因素分析；37. 个别因素描述不全 , 未说明宗地的基础设施状况及土地最有效用途；第三部分土地估价38. 估价原则中 , 缺少与本次估价方法紧密相关的原则。
39. 未说明估价方法选择的依据；,〈 1 〉成本逼近法40. 成本逼近法计算公式错误 , 如漏土地增值收益；41. 计算土地取得费等 , 不能以项目实际发生费用为依据；42. “土地平整费” 不应计入“土地取得费”；41、“土地开发费”不应计入“土地取得费”；44. 税费不应包括新增建设用地有偿使用费；45. 成本逼近法中 , 投资利息计算错误 , 土地开发期的计息期应该取一半；46 开发利润不能计算利息；47、利息率的确定无依据；48、计息期错误，投资利息计算时 .以整个开发费为基数 .开发期要乘 1/2, 如果以开发费一半作基数 , 计息期为整个开发期 , 如果开发费是以当地收取的基础设施配套费标准计算的 .这部分开发费的计息期也是整个开发期；49. 投资利润计算错误 .投资利息不应当计算利润；50. 利润率的确定无依据；51. 未计算土地增值收益；52 未计算土地税费；53. 计算增值收益时 , 应为成本价格乘以一定的增值收益率 .其中 , 成本价格应包括投资利息；54. 增值收益率打印错误；55. 土地使用年期未修正 , 造成计算结果是无限年期的价格；56. 当土地增值收益是以有限年期的市场价格与成本价格的差额确定时 , 不用进行年期修正；57. 当土地增值收益是以无限年期的市场价格与成本价格的差额确定时 , 土地增值收益与成本价格一道进行年期修正；58. 当待估宗地是出让土地时 , 应进行剩余使用权年期修正 ,59. 如成本逼近法测算的是某一小区的平均土地价格 , 还应考虑小区的土地利用率或可出让土地的比率 , 进行公共设施的占地面积和公用面积的分摊；60. 宗地内的开发和建设状况也应进行适当修正；（2）基准地价系数修正法61. 未明确基准地价的内涵 ( 如颁布日期、用途、基准地价、开发程度等〉；62. 容积率对应的容积率修正系数选择错误；63.划拨土地的使用年限和基准地价年限一致 , 无需修正 , 结果却修正了；64. 期日修正系数有误 .未明确基准地价颁布日期到评估期日之间的地价变化情况；65. 计算结果有误；〈 3 〕收益还原法66. 租金与价格概念混淆，采用市场法确定客观租金时,“比准价格”应为“比准租金”；67. 收益没有采用客观收益；68、采用企业经营收益计算年总收益时 , 企业的财务报表数值应当调整为正常经营管理水平下的客观收益；69. 未说明客观租金计算方法选择的依据；70. 租赁收入除了租金收入外 , 还应当把押金的利息收益计入；71. 未扣除房屋收益；72. 房屋折旧计算错误 , 如年期错误 , 不应扣残值；73.折旧中使用年限不能直接用房屋的已使用年限 , 而应该为已使用年限加上尚可使用年限；74. 房屋耐用年限超过了出让的土地使用权年限时 , 按土地使用权年限调整确定房屋可使用年限 , 在计算年折旧时也不应考虑折旧；75. 出租总费用中漏计税费项目；76. 按企业经营收益计算时 , 计算企业生产经营费用根据企业财务报表数值 , 还要扣除不正常的生产经营和管理费用 , 得到客观的费用；77. 保险费应当按房屋重置价或现值乘以保险费率计算；78、月租金在 120 元以上的 , 除了房产税外 , 还要按租金额缴纳营业税、附加城建税、教育税附加；79. 未说明综合还原率确定的过程及依据；80. 采用土地纯收益与土地价格比值调查法确定还原率时 , 应当至少收集三宗以上的案例；81. 采用安全利率加风险调整值法确定还原率时 ,安全利率应当采用一年期国债或者一年期银行定期存款利率；82. 总楼价计算中的使用年期 (n 〕应为土地的使用年限 , 而不能用房屋剩余使用年限 ;(4 〉市场比较法83. 基本情况表中 , 估价对象的内容与报告前面的叙述不符；84. 比较案例数量至少要 3 个；85. 所选案例的交易价格相差不能超过 25%；86. 3个比较案例中 , 应保持 1至2 个与待估宗地用途相同的交易案例 , 剩余的用途相近的案例要进行用途修正；87. 交易类型不同的 , 应当进行交易类型的修正；88. 市场变化比较快且交易活跃的 , 比较的有效期最长不超过 1至2年，市场稳定交易少的 , 最长不超过3年；89. 交易案例要是正常交易或者可以修正为正常价格 , 否则要剔除；90. 价格内涵要一致 ( 如：同为楼面地价或地面地价〉，付款方式、币种、货币单位面积单位都要一致；91. 缺少比较因素选择的程序；92、未说明地价指数的来源依据；93. 比较因素中还应当有容积率等的修正；94. 估价对象与比较实例的交易时间相同 , 但确定的地价指数却不一致；95. 未说明白 3 个比准价格确定土地单位面积地价的方法及原因；96. 公式中无个别因素修正；97. 交易情况说明不正确；98. 因素条件表中应当将“宗地面积形状”列入个别因素栏 , 将“环境条件”列入区域因素栏；99. 选取的实例中 , 有的实例超过了规定年限 (5 年) ；100. 个别因素修正中部分项目修正错误 , 如“面积形状”修正错误；101. 部份项目未作修正 , 如“基础设施状况”未作修正, “交易时间”未作修正；102、期日修正未作详细说明 , 如 , 只一般描述为“地价下跌了5% ”；103. 容积率修正错误或未修正；104. 年期修正错误；105. 年期修正时 , 未对 r 的取值做出说明；(5 )剩余法106. 没有选择最佳开发利用方式 , 或没选择最佳土地用途；107. 开发建设周期确定错误，没有考虑空置或租售期；108. 开发完成后不动产售价预测错误 .仅仅考虑现在市场情况 , 而未根据房地产价格走势、政策影响来预测建成后的售价；109. 销售时间预测错误 .商品房要主体封顶后才能预售；110. 分期销售没有考虑资金的时间价值；111. 租赁计算时 , 没有考虑出租率和租金的增长情况；112. 计算面积参数选择 f 错误 .计算售价或租金时用可售面积 ,计算开发成本时用总建筑面积；113. 预付地价款的利息额应以全部预付地价款按整个开发建设周期计算；114. 开发费、专业费利息以全部开发费、专业费按建筑期的一半计算 , 或以开发费、专业费的一半按全部建筑期计算 , 开发费、专业费在建筑竣工后的空置及销售期内按金额全期计息；115. 销售利润率对应的是不动产总价 , 投资利润率对应的是预付总资本；116. 套用公式计算错误；117. 地价的确定中 , 未说明结果确定方法的依据；112. 最终结果确定时 , 应取算术平均数 , 而不是众数；119. 地价确定时 , 描述是采用 2 种方法估价结果的算术平均数 , 实际计算采用加权平均；120.2 种方法得出的结果如果相差过大 , 不应当采用算术平均值；121. 地价的确定中 ,2 种方法的权重之和不等于 1；122. 估价结果中 , 总地价没有大写；123. 估价结果无单位地价；124. 缺少土地估价结果一览表；第四部分附录125. 第四部份应该为“附录”；126. 缺少待估宗地的国有土地使用证复印件；127. 缺少土地估价机构资质证书 .估价师资格证书复印件；128. 缺少房屋产权证；129. 缺少估价对象的照片资料；130. 缺少估价对象位置示意图；131. 缺少估价机构工商营业执照；132. 报告文字描述不规范。