招商管理制度及招商流程

招商管理办法1总则商务关系是指在项目开发和经营过程中与商户之间的业务联系，是天域城商业发展战略的核心关系之一。

建立、维护和发展良好的商户关系是项目开发的重要基础，是项目成功和持续经营的基本保证。

天域城招商管理部统一负责与商户进行相关的签约、对接和协调，是天域城直接面向商户、面向市场的部门，也是落实“经营目标”的主要环节。

天域城各相关部门和及业务方应予以配合，充分识别商户的价值以及对商户的预期，并用此筛选商户、指导业态布局、商户落位等活动。

2招商管理工作责任界定2.1招商管理部是天域城招商业务管理部门。

2.2业务方是天域城招商工作的委托方，特指招商外包服务机构或个人。

业务方人员必须遵守职业道德，在乌市天山区行政范围内，遵守竞业原则，不得从事天域城以外招商工作。

一旦被发现，除扣除其全部佣金外，天域城保留依法诉讼追究其个人行为以及其所在组织监管不力给天域城带来的经济损失。

2.3运营管理部是负责统筹布局天域城业态，制定管理规则的专职部门。

1)根据天域城或相关部门要求，参与天域城商业项目的业态规划；2)负责商户招商工作，制订相关招商计划并负责监督、审批、协调相关部门和业务方的工作；3)负责主力店招商合同的起草、洽谈和签订，负责主力店合同执行的监督和协调；4)负责及时取得主力店的初步技术条件，组织协调相关部门及业务方与主力店的具体技术对接工作；5)组织协调物业部与主力店洽谈并确定物业管理界面、相关费用，并签订物业管理合同。

6)主持协调项目建设中与主力店的关系，如主力店的设计变更、主力店进场装修、物业移交和主力店开业等；运营管理部负责督办处理项目建设中出现的问题，直至达到合同中约定的相关要求。

7)负责与主力店的公共关系工作；8)负责审查项目中有关主力店的对外宣传内容；9)负责所有对外商务谈判、商务来往信函、商务文件的档案管理工作。

10)负责研究商业领域各业态的发展与特点，参与研究和总结天域城文旅的特点和发展。

3普通商户参照天域城招商政策进行招商工作。

主力店及品牌店严格按照《天域城招商管理制度》里的相关内容执行。

3.1天域城相关部门及业务方应严格按照已确定的主力店有关要求执行和落实，在主力店进场后应积极协调配合。

对涉及主力店的现场问题，天域城相关部门及业务方应立即告知天域城运营管理部，以便及时进行协调解决，不得擅自解决或拖延不报。

4主力店需求的识别与评审4.1对于具体商业项目，天域城相关部门及业务方应分别针对以下两种情况，充分识别商户的价值以及对商户的预期，在此过程中，应充分考虑与主力店的长期合作协议的约定要求和商业运作相关的法律规定。

主力店已有书面材料说明的（包括商务条件、技术条件、物业服务要求等）：应对其要求进行研讨和确认。

4.2运营管理部负责组织各相关部门及业务方就上述方面的内容与主力店进行沟通和洽谈，按规定的作业流程，及时、准确地把握主力店对项目的要求。

4.3商务洽谈过程中，天域城相关部门均应配合运营管理部工作，并在其职责范围内对完整、准确理解主力店要求负责。

4.4招商合同拟定由运营管理部与主力店商户协商提出合同初稿，初步确定合作方式、坪效指标、交付条件、交付日期、物业费等商务条款。

运营管理部组织天域城相关部门及专职律师会审合同初稿。

如相关部门对合同中的条款有异议，须书面提交运营管理部统一与对方谈判解决，并将结果知会有关部门。

合同文本拟定后由运营管理部提交有关领导批准后，与对方签署。

4.5招商合同评审4.5.1在签订合作协议及合同前，运营管理部必须提请分管领导召集相关部门对合作协议、正式合同条款，及其附件进行评审，确保：1)规定内容完整，表达清晰、准确，没有含混之处；2)洽谈过程中未取得一致的问题均解决；3)公司有能力满足约定内容的要求。

4.5.2合作文本和合同的评审意见必须形成书面记录，并由参与人员会签，承担相应的评审责任。

4.6合同签署由运营管理部主持与主力店商户签署正式招商合同。

合同签署完毕后，天域城综合管理部档案室和财务部留底，并知会设计管理部、品牌发展部、物业部等；财务部执行履约保证金手续。

4.7合同变更和补充4.7.1由运营管理部主持会同双方协商处理。

4.7.2针对协议（合同）变更要求，运营管理部必须提请分管领导指定相关部门负责对变更内容进行评审，经书面同意后方可签订。

4.7.3变更条款经批准签订后，运营管理部负责以书面形式传递到各相关部门，并跟进各部门变更条款的执行情况。

5主力店的对接管理5.1与主力店的对接管理应遵循集中管理、层层对接的原则。

5.2主力店商户的开发、商务条款的确定和商务关系的协调以运营管理部为主，具体业务的执行由相关部门直接对接处理。

无法解决的问题，由运营管理部负责协调主力店商户与职能部门处理，并视具体情况提请天域城领导协调。

5.3主力店对接工作，以及确认事项的时机、责任和内容，各职能部门及业务方必须按《主力店对接管理办法》的规定执行。

5.4对以下事项的沟通，必须形成书面记录（报告），运营管理部和各职能部门必要时应要求对方签确。

1)主力店确认事项；2)合同(协议)的解释和补充规定；3)澄清、解释或补充项目技术要求；4)项目配合要求；5)对公司人员、项目进度、质量方面的反馈意见等。

5.5由运营管理部负责接收、处理的信息，必须同时以书面文件形式传递到相关的职能部门。

由各职能部门直接接收、处理的信息，也必须同时以书面文件形式传递到运营管理部备案。

5.6运营管理部必须按类别建立完整的主力店联系档案，分类保存与主力店的相关信息和资料，并定期（每月或根据项目运作计划规定）组织相关职能部门进行核对，确保信息传递完整，处理及时。

5.7每次与主力店对口协调的事项均应形成备忘记录，并分发至各相关部门。

6支持文件6.1《招商管理主要工作流程》6.2《商户开发工作规范》6.3《招商中心案场管理制度》6.4《项目推荐工作规范》6.5《招商谈判工作规范》6.6《主力店对接管理办法》6.6《主力店进场移交注意事项》《招商管理主要工作流程》1招商合同审批签订流程（必须由天域城总经理签字发布执行）1.1招商合同文本内容确认流程1.1.1所有项目招商合同文本内容确认流程业务方及客户确认运营管理部业务经理及部门主管总确认法务主管确认设计管理部会签房产技术条件、使用范围、面积财务部会签物业部会签物管职责界面、交房条件、物业收费标准、费用支付方式、停车位运营管理部会签进场条件品牌发展部会签广告位、促销场地及提供相关证照运营管理部及部门主管与客户进行修改性综合管理部汇总完整的谈判并确定报批资料执行副总董事长/总裁确认裁确认1.2招商合同签订流程1.2.1所有项目招商合同签订流程运营管理部准备核对文本审验客户的签向印鉴管理部门出示合合同文本及所有约资料原件同审批通过的流程手续附件资料在合同的签确栏中加盖印鉴我司留存的合同文本及所有附件原件存档审核商户方面的签确章、骑缝章和法定代表人印鉴是否清晰、有无遗漏在合同的签确栏中加盖法定代表人印鉴合同加盖骑缝章合同的每份附件加盖签确章/骑缝章2主要商务条件确认流程2.1商户方先提出商务条件的确认流程业务方根据客户要运营管理部业务经运营管理部执行副总求提供书面条件理确认商务条件表确认裁批示发客户董事长/总裁批示（超出原政策条件较多的）2.2天域城文旅公司事先下达商务条件的确认流程执行副总运营管理部确通知客业务方填制标准化裁书面下认并抄送业务户的商务条件确认表达商务条方负责人件3房产技术条件确认流程设计管理部提运营管理部协调设计设计管运营管理运营管理部供具体房产技管理部通过谈判与客理部长部列入合获得客户初术条件户确认最终交房条件确认同附件步交房条件未签约区域的确定房产条件由运营管理部和设计管理部会签后执行。

设计管理部提交运营管理部的所有图纸和资料需由设计管理部长签字确认；房产条件和规划设计图纸确认后如需变更均需执行副总裁审批。

4经营区域和经营面积确认流程经营区域和经营面积确认流程运营管理部提供设计部提供具体设计管理执行副总客户租赁的目标区域图纸和面积部长确认裁确认区域将图纸和运营管理部列入合同面积报客附件户5物管职责界面和相关条件确定流程5.1物管职责界面和收费标准确定流程运营管理部提供客户经营物业部提供报价物业部长执行副区域、内部使用的主要功标准和物管合同确认总裁确能及初步物管职责界面文本认运营管理部将其列运营管理部组织协调物业将报价和物管合入合同附件部通过谈判与客户确认同文本报客户5.2外立面店招位、广告位、促销场地确认流程：业务方确认客户需求信设计管理部落运营管理部据息实提供可能此与客户洽谈执行副总裁运营管理部专题报告批准6合同执行过程中商务条款的单项调整主力店客户提招商部对客户的修订理执行副总出对合同商务由进行评估后报运营管裁批示条款进行修订理部审核发客户涉及租金、免租期、递增率或其它重大事项的调整的由总裁批示《商户开发工作规范》建立丰富的商户资源储备是天域城招商工作最为重要的基础，商户开发是一项长期性的工作，需要持之以恒，而且必须在广泛的基础信息中进行筛选才能确保质量。

根据商户开发和筛选的流程，可以把该工作分为基础信息收集、建立联系、重点筛选、深入接洽、持续沟通、建立合作、扩大合作几个阶段。

1基础信息收集1.1首先应该对商户进行分类，针对潜在合作关系的商户大致分为文化类、娱乐类、餐饮类、文创类、旅游类、零售类等。

1.2获取信息的途径应该是多方面的，除了报刊、电视、网络外，还应包括各种行业协会、相关业内人士、已合作的老商户、企业内部有相关行业和企业从业经验的员工等等。

每一个渠道都要建立一个固定和有效的信息收集方式，并根据信息更新的周期，不断进行调整和丰富。

商户信息收集途径一览表信息来源信息内容信息特点收集周期企业网站信息较为细致，信息获得周期不受限制，但搜索范围极大，搜寻效率较低日常网络行业协会网站信息相对集中，信息获得周期不受限制，但有遗漏行业评选活动宣传出现频率高，关联度高，但真实度不高出现评选活动时信息来源丰富，有固定的周期，但搜报刊/杂志地方性报刊/杂志寻效率低报刊发行周期专业性报刊/杂志信息相对集中，有固定的周期合作伙伴信息真实度高，关联度高行业主管信息覆盖面全，真实度高，但需要有业内人士一定的人脉关系介入日常资深专家信息覆盖面全，真实度高，但需要有一定的人脉关系介入主管部门员工信息真实，但覆盖面狭窄日常公司员工招聘时应聘人员信息较为真实，但覆盖面不够确定公司有相关人员专题展会信息真实、覆盖面广，但有一定遗漏，需一定投入，信息获得周期受限制展会举办时展会、集会合作企业联谊会信息真实，覆盖面一般，信息获得周期受限制会议举办时2建立联系2.12.2建立联系的结果应全面获知商户的决策人、联络方式，包括手机、电邮等尽可能多的联系方法。