房地产行业视同销售之税

房地产行业视同销售之税

会计确认收入需满足四项原则：商品或劳务已交付、主要风险已转移、收入与成本能可靠计量、预计应收款能收回。会计做账强调实质重于形式原则，同时满足这些条件，就应当确认收入。会计账面确认收入后

企业在业务流转过程中，总会遇到视同销售的情况，那么如何定义视同销售，什么经济业务是视同销售业务，怎么对视同销售的商品进行定价，其中涉及的增值税和所得税怎么怎么确定、如何处理？在报表填列的时候有哪些注意事项？

有的小伙伴遇到这种情况总是不知道如何下手，总是拖到月末的时候才着急忙慌的进行账务处理，不仅处理不好，还状况百出，简直就想摔鼠标啊！

那么，什么是视同销售？

简单来说，假如某产品含税价为117元，你有权利将该产品送人，但你没有权利将所含的17元税送人，这17元只能归税务局，也就是需要缴税，这就叫"视同销售"。

因此，国家有规定：自己的产品，无论送人、对外投资或自己留用，都应与卖出产品一样缴税。其实啊，视同销售是国家舍不得送税闹腾出来的。

我们本文主要从增值税的视同销售和所得税的视同销售两个方面解释。

增值税的视同销售，我们举个例子说明一下，甲公司把自己生产的电风扇委托了乙公司代为销售，这种行为在税法的角度上视为销售行为，但实际上这样的行为并没有使电风扇的所有权、风险等发生转移，电风扇还是甲公司的，所以在会计上只能确认为委托代销。但是税法上代销是负担纳税义务的。

所得税上的视同销售，企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物，纳入企业应纳税所得额的核算。

视同销售如何进行定价？

企业的视同销售一般按照市价来确定视同销售的价格，但是价格明显偏低并无正当理由或者无法获得市价的情况下，企业应按下列顺序确定销售额：

(1)按纳税人最近时期同类货物的平均销售价格确定；

(2)按其他纳税人最近时期同类货物的平均销售价格确定；

(3)按组成计税价格确定。

组成计税价格的公式为：组成计税价格=成本×(1+成本利润率)【这里提到的成本利润率由国家税务总局确定】

视同销售行为的税会差异又哪些？

(1) 视同销售的增值税账务处理。

企业发生税法上视同销售的行为，应当按照企业会计准则制度相关规定进行相应的会计处理，并按照现行增值税制度规定计算的销项税额(或采用简易计税方法计算的应纳增值税额)，借记“应付职工薪酬”、“利润分配”等科目，贷记“应交税费——应交增值税(销项税额)”或“应交税费——简易计税”科目(小规模纳税人应计入“应交税费——应交增值税”科目)。

(2) 视同销售的所得税账务处理。

在账务处理上，企业应按照实际发生的经济业务根据相关的会计准则进行账务，在所得税的核算的上，企业应根据税法的规定调整应纳税所得额。

视同销售有哪些风险，如何防范

主要风险包括发生的经济业务是否归属于费用类还是收入类，是否属于调整类，在增值税上，是否属于应税项目在风险防范上，主要注意事项有：

1、增值税视同销售与进项税额转出的区分，比如外购货物用于集体福利属于进项税额转出，而不属于视同销售;

2、增值税视同销售与企业所得税视同销售有诸多不同，如前文所述;

3、会计处理与税收处理差异需要及时作出相应调整，比如以库存商品对外捐赠等。

视同销售的报表填列

用于集体福利的，需要在未开具发票栏标注相应计税销售额与销项税额。

用于内部机构销售的，则视同正常销售填报在开具增值税专用发票或其他发票栏。

视同销售——特殊事项处理

1、适用符合企业所得税视同销售条件，会计未核算确认收入、成本(或确认金额与税收规定不一致)的进行填报调整，若会计已进行处理，且与税收确认金额一致，不存在差异;

2、视同销售收入作为业务招待费、广告费和业务宣传费的扣除基数，在应纳税所得额计算时一并调整。

3、视同销售成本的调整，税收金额的负数填报在纳税调整金额列内。这是为了反映视同销售收入、视同销售成本调整方向。

4、企业所得税视同销售≠增值税视同销售，这里涉及到所有权是否发生转移。