房地产行业视同销售之税
房开企业自持和视同销售的规定
1，开发商办产权时可以自己给自己开一张增值税专用发 票，计入固定资产。
2，增值税纳税申报，自己给自己开具 11100 万元的增值 税专用发票需要计算增值税销项税 11%。销项税额 1100 万 元。
3，自己开发票卖给自己，自己取得自己开给自己的视同 销售增值税专用发票，进行正常认证抵扣申报，由于视同 销售同时属于购入不动产，视同购进不动产增值税专用发 票的进项税为 1100 万元，当期允许抵扣 60%为 660 万元， 另 40%为 440 万元第 13 个月抵
首先，税务及发票相关文件没有规定自己外购或自产货物 自用，必须自己为自己开具发票。
《中华人民共和国发票管理办法》第十九条规定，销售商 品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外 发生经营业务收取款项，收，税务及发票相关文件也没有规定自己外购或自产货 物自用，不允许自己为自己开具发票。
4，当期本酒店视同购进增值税专用发票的进项税可以抵 扣 660 万元，当期酒店对应土地价款允许抵扣（4440/1.11） *0.11=440 万元，进项税共 1100 万元。
5，本月应交增值税为 0 万元 6，其余酒店自持的 440 万元进项税第十三个月进行抵 扣。酒店的土地价款以外成本费用的进项税可以继续留 抵。 开发商办产权在自己名下时，自己为自己开一张增值税专 用发票，有效解决了土地价款抵扣问题。 如果不自己为自己开一张发票，那么对应的土地出让金 是不能抵扣的，以后永远不能抵扣，企业非常吃亏。 问题是：房地产企业自己给自己开具 11100 万元的增值 税专用发票合法吗？可以开具吗？税局认可这种方式吗？
房地产企业涉及的税费共有11种
房地产企业涉及的税费共有11种（11税1费）税：营业税、增值税、土地增值税、房产税、城镇土地使用税、契税、耕地占用税企业所得税、个人所得税、印花税、城市维护建设税。
费：教育费附加一、营业税1.转让不动产销售房屋要按销售不动产缴纳营业税，赠送的空调、家具视同销售缴纳增值税。
若房屋包括空调等附属设施，则空调包括在房款内，不需要单独计缴增值税。
2.房屋租赁（出租）属于服务业——租赁业3.房地产销售公司买断商品房出售超过买断价格外的收入作为手续费收入，按“营业税--服务业”缴纳营业税4.单位将不动产或土地使用权无偿赠与他人视同销售不动产5.销售不动产时连同不动产所占土地使用权一并转让的行为比照销售不动产征收营业税6.纳税人自建后销售房屋自建自用的房屋不纳税；如纳税人将自建的房屋对外销售，其自建行为应按建筑业缴纳营业税，再按销售不动产征收营业税。
二、增值税销售房屋的同时赠送空调、家具要视同销售缴纳增值税。
三、土地增值税（一）一般规定1.出售——征包括三种情况：（1）出售国有土地使用权；（2）取得国有土地使用权后进行房屋开发建造后出售；（3）存量房地产买卖其中对于（2）新建房地产转让（出售）的扣除项目：①取得土地使用权所支付的金额；②房地产开发成本③房地产开发费用④与转让房地产有关的税金⑤财政部规定的其他扣除项目对于（3）对于存量房地产转让的扣除项目①房屋及建筑物的评估价格。
评估价格＝重置成本价×成新度折扣率②取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。
③转让环节缴纳的税金。
2.房地产抵押（1）抵押期——不征；（2）抵押期满偿还债务本息——不征；（3）抵押期满，不能偿还债务，而以房地产抵债——征。
3.房地产交换单位之间换房，有收入的，征；4.将开发的产品用于职工福利等房地产开发企业将开发的产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产。
国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知
国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知文章属性•【制定机关】国家税务总局•【公布日期】2003.07.09•【文号】国税发[2003]83号•【施行日期】2003.07.01•【效力等级】部门规范性文件•【时效性】失效•【主题分类】企业所得税正文*注：本篇法规已被《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（发布日期：2006年3月6日实施日期：2006年1月1日）废止国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知（国税发[2003]83号2003年7月9日）为了加强房地产开发企业所得税的征收管理，规范房地产开发企业的纳税行为，根据《中华人民共和国企业所得税暂行条例》及其实施细则、《中华人民共和国税收征收管理法》等有关法律、法规规定，结合房地产开发企业的经营特点，现就房地产开发企业征收所得税有关问题通知如下：一、关于开发产品销售收入确认问题房地产开发企业开发、建造的以后用于出售的住宅、商业用房、以及其他建筑物、附着物、配套设施等应根据收入来源的性质和销售方式，按下列原则分别确认收入的实现：（一）采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得了索取价款的凭据（权利）时，确认收入的实现。
（二）采取分期付款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定付款日确认收入的实现。
付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。
（三）采取银行按揭方式销售开发产品的，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。
（四）采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现：1、采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按实际销售额于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。
2、采取视同买断方式委托销售开发产品的，应按合同或协议规定的价格于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。
3、采取包销方式委托销售开发产品的，应按包销合同或协议约定的价格于付款日确认收入的实现。
国税法[2006]31号 关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知
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国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知国税发[2006]31号各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局：为了加强和规范房地产开发企业的企业所得税征收管理，根据《中华人民共和国企业所得税暂行条例》及其实施细则、《中华人民共和国税收征收管理法》等有关法律、法规规定，结合房地产开发企业（以下简称开发企业）的经营特点，现就房地产开发的有关企业所得税问题通知如下：一、关于未完工开发产品的税务处理问题开发企业开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在其未完工前采取预售方式销售的，其预售收入先按预计计税毛利率分季（或月）计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额，待开发产品结算计税成本后再行调整。
（一）经济适用房项目必须符合建设部、国家发展改革委员会、国土资源部、中国人民银行《关于印发〈经济适用房管理办法〉的通知》（建住房〔2004〕77号）等有关法规的规定，其预售收入的计税毛利率不得低于3%.开发企业对经济适用房项目的预售收入进行初始纳税申报时，必须附送有关部门的批准文件以及其他相关证明材料。
凡不符合规定或未附送有关部门的批准文件以及其他相关证明材料的，一律按销售非经济适用房的规定计算缴纳企业所得税。
（二）非经济适用房开发项目预计计税毛利率按以下规定确定：1.开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于20％。
2.开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于15%.3.开发项目位于其他地区的，不得低于10％。
二、关于完工开发产品的税务处理问题（一）符合下列条件之一的，应视为开发产品已经完工：1.竣工证明已报房地产管理部门备案的开发产品（成本对象）；2.已开始投入使用的开发产品（成本对象）；3.已取得了初始产权证明的开发产品（成本对象）。
（二）开发产品完工后，开发企业应根据收入的性质和销售方式，按照收入确认的原则，合理地将预售收入确认为实际销售收入，同时按规定结转其对应的计税成本，计算出该项开发产品实际销售收入的毛利额。
房地产企业涉及的税费共有种税费
房地产企业涉及的税费共有11种11税1费税：营业税、增值税、土地增值税、房产税、城镇土地使用税、契税、耕地占用税企业所得税、个人所得税、印花税、城市维护建设税..费：教育费附加一、营业税1.转让不动产销售房屋要按销售不动产缴纳营业税;赠送的空调、家具视同销售缴纳增值税..若房屋包括空调等附属设施;则空调包括在房款内;不需要单独计缴增值税..2.房屋租赁出租属于服务业——租赁业3.房地产销售公司买断商品房出售超过买断价格外的收入作为手续费收入;按“营业税--服务业”缴纳营业税4.单位将不动产或土地使用权无偿赠与他人视同销售不动产5.销售不动产时连同不动产所占土地使用权一并转让的行为比照销售不动产征收营业税6.纳税人自建后销售房屋自建自用的房屋不纳税；如纳税人将自建的房屋对外销售;其自建行为应按建筑业缴纳营业税;再按销售不动产征收营业税..二、增值税销售房屋的同时赠送空调、家具要视同销售缴纳增值税..三、土地增值税一一般规定1.出售——征包括三种情况：1出售国有土地使用权；2取得国有土地使用权后进行房屋开发建造后出售；3存量房地产买卖其中对于2新建房地产转让出售的扣除项目：①取得土地使用权所支付的金额；②房地产开发成本③房地产开发费用④与转让房地产有关的税金⑤财政部规定的其他扣除项目对于3对于存量房地产转让的扣除项目①房屋及建筑物的评估价格..评估价格＝重置成本价×成新度折扣率②取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用..③转让环节缴纳的税金..2.房地产抵押1抵押期——不征；2抵押期满偿还债务本息——不征；3抵押期满;不能偿还债务;而以房地产抵债——征..3.房地产交换单位之间换房;有收入的;征；4.将开发的产品用于职工福利等房地产开发企业将开发的产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币资产等;发生所有权转移时应视同销售房地产..房地产清算5.合作建房建成后自用——不征；建成后转让——征..6.企业兼并转让房地产——暂免..7.纳税人建造普通标准住宅出售增值额未超过扣除项目金额之和百分之二十的;免征土地增值税..8.将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时;如果产权未产生转移——不征收清算时不扣除相应的成本和费用二房地产企业土地增值税清算1.土地增值税的清算单位对于分期开发的项目;以分期项目为单位清算..开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的..应分别计算增值额..2.土地增值税的清算条件1房地产开发项目全部竣工、完成销售的；2整体转让未竣工决算房地产开发项目的；3直接转让土地使用权的..3.土地增值税的扣除项目①扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金;须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的;不予扣除..②清算所附送的凭证或资料不符合清算要求或不实的;地方税务机关可核定开发成本的单位面积金额标准;并据以计算扣除..③房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场库、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通信等公共设施：A.建成后产权属于全体业主所有的；B.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的；C.建成后有偿转让的;应计算收入;并准予扣除成本、费用..④房地产开发企业销售已装修的房屋;其装修费用可以计入房地产开发成本..房地产开发企业的预提费用;不得扣除..⑤属于多个房地产项目共同的成本费用;应按清算项目可售建筑面积所占比例等合理方法;计算清算项目的扣除金额..四、房产税1.地产开发企业建造的商品房;在出售前;不征收房产税；但对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税..2.在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋;在施工期间;一律免征房产税..但工程结束后;施工企业将这种临时性房屋交还或估价转让给基建单位的;应从基建单位接收的次月起;照章纳税..五、城镇土地使用税1.城镇土地使用税对拥有土地使用权的单位和个人以实际占用的土地面积为计税依据..2.房地产开发公司建造商品房的用地;原则上应按规定计征城镇土地使用税..但在商品房出售之前纳税确有困难的;其用地是否给予缓征或减征、免征照顾;可由地方税务局结合具体情况确定..六、契税承受方1.企业公司制改造非公司制企业;整体改建为有限责任公司含国有独资公司或股份有限公司;或者有限责任公司整体改建为股份有限公司的;对改建后的公司承受原企业土地、房屋权属;免征契税..非公司制国有独资企业或国有独资有限责任公司;以其部分资产与他人组建新公司;且所占股份超过50%的;对新设公司承受该国有独资企业公司的土地、房屋权属;免征契税..2.企业股权重组——不征3.企业合并——免征合并后的企业承受原合并各方的土地、房屋权属;免征契税..4.企业分立——不征企业依照法律规定、合同约定分设为两个或两个以上投资主体相同的企业;对派生方、新设方承受原企业土地、房屋权属;不征收契税..5.企业出售买受人妥善安置原企业30%以上职工的;对其承受所购企业的土地、房屋权属;减半征收契税；全部安置原企业职工的;免征契税..6.企业关闭、破产债权人承受关闭、破产企业土地、房屋权属以抵偿债务的;免征契税；对非债权人承受关闭、破产企业土地、房屋权属;凡妥善安置原企业30%以上职工的;减半征收契税；全部安置原企业职工的;免征契税..7.房屋的附属设施对于涉及土地使用权和房屋所有权转移变动的;征收契税;不涉及的;不征..七、企业所得税一预缴企业所得税房地产开发企业按当年实际利润据实分季或月预缴企业所得税的;对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品;在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入;按照规定的预计利润率分季或月计算出预计利润额;计入利润总额预缴;开发产品完工、结算计税成本后按照实际利润再行调整..二预计利润率1.非经济适用房开发项目：1位于省、市、县城区和郊区的不得低于20%；2位于地级市、地区、盟、州城区及郊区的不得低于15%；3位于省、其他地区的;不得低于10%..2.经济适用房开发项目;不得低于3%..八、个人所得税1.职工高管工薪取得的一次性的奖金2.企业和单位对营销业绩突出人员以培训班、研讨会、工作考察等名义组织旅游活动;通过免收差旅费、旅游费对个人实行的营销业绩奖励包括实物、有价证券等;应根据所发生费用全额计入营销人员应税所得按劳动报酬所得;依法征收个人所得税;并由提供费用的企业和单位代扣代缴..九、印花税1.财产房屋租赁合同——1‰..2.产权转移书据..包括土地使用权出让合同、土地使用权转让合同、商品房销售合同等权力转移合同..3.营业账簿税目中记载资金的账簿的计税依据为“实收资本”与“资本公积”两项的合计金额其他账簿——每件5元..4.领受房屋产权证、工商营业执照、土地使用证——每件5元..十、城市维护建设税以营业税、增值税赠送空调需要视力同销售征增值税等为基数十一、耕地占用税占用耕地建房或从事非生产建设;按占用面积征税..十二、教育费附加同城市维护建设税。
房地产开发产品视同销售营业税、所得税、土增税税务争议处理
房地产开发产品视同销售营业税、所得税、土地增值税计税价格争议处理1，视同销售的税收基本规定：2009国税发31号房地产开发经营业务企业所得税处理办法第七条企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。
2008国税函828号关于企业处置资产所得税处理问题的通知根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第二十五条规定，现就企业处置资产的所得税处理问题通知如下：一、企业发生下列情形的处置资产，除将资产转移至境外以外，由于资产所有权属在形式和实质上均不发生改变，可作为内部处置资产，不视同销售确认收入，相关资产的计税基础延续计算。
（一）将资产用于生产、制造、加工另一产品；（二）改变资产形状、结构或性能；（三）改变资产用途（如，自建商品房转为自用或经营）；（四）将资产在总机构及其分支机构之间转移；（五）上述两种或两种以上情形的混合；（六）其他不改变资产所有权属的用途。
二、企业将资产移送他人的下列情形，因资产所有权属已发生改变而不属于内部处置资产，应按规定视同销售确定收入。
（一）用于市场推广或销售；（二）用于交际应酬；（三）用于职工奖励或福利；（四）用于股息分配；（五）用于对外捐赠；（六）其他改变资产所有权属的用途。
三、企业发生本通知第二条规定情形时，属于企业自制的资产，应按企业同类资产同期对外销售价格确定销售收入；属于外购的资产，可按购入时的价格确定销售收入。
2，所得税视同销售计税价格：（总局、江苏、大连三种计算方法）31号文件第七条确认收入(或利润)的方法和顺序为：（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；（三）按开发产品的成本利润率确定。
开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。
视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调整明细表
A105010视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调整明细表行次项目税收金额纳税调整金额1 21 一、视同销售（营业）收入（2+3+4+5+6+7+8+9+10）2 （一）非货币性资产交换视同销售收入3 （二）用于市场推广或销售视同销售收入4 （三）用于交际应酬视同销售收入5 （四）用于职工奖励或福利视同销售收入6 （五）用于股息分配视同销售收入7 （六）用于对外捐赠视同销售收入8 （七）用于对外投资项目视同销售收入9 （八）提供劳务视同销售收入10 （九）其他11 二、视同销售（营业）成本（12+13+14+15+16+17+18+19+20）12 （一）非货币性资产交换视同销售成本13 （二）用于市场推广或销售视同销售成本14 （三）用于交际应酬视同销售成本15 （四）用于职工奖励或福利视同销售成本16 （五）用于股息分配视同销售成本17 （六）用于对外捐赠视同销售成本18 （七）用于对外投资项目视同销售成本19 （八）提供劳务视同销售成本20 （九）其他21 三、房地产开发企业特定业务计算的纳税调整额（22-26）22（一）房地产企业销售未完工开发产品特定业务计算的纳税调整额（24-25）23 1.销售未完工产品的收入*24 2.销售未完工产品预计毛利额25 3.实际发生的营业税金及附加、土地增值税26（二）房地产企业销售的未完工产品转完工产品特定业务计算的纳税调整额（28-29）27 1.销售未完工产品转完工产品确认的销售收入*28 2.转回的销售未完工产品预计毛利额29 3.转回实际发生的营业税金及附加、土地增值税填报说明本表适用于发生视同销售、房地产企业特定业务纳税调整项目的纳税人填报。
纳税人根据税法、《国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知》（国税函〔2008〕828号）、《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）等相关规定，以及国家统一企业会计制度，填报视同销售行为、房地产企业销售未完工产品、未完工产品转完工产品特定业务的税法规定及纳税调整情况。
房地产企业视同销售行为的税务处理
房地产企业视同销售行为的税务处理房地产企业视同销售行为的税务处理文号【】来源【】添加时间：【2009-7-17 11:41:07】浏览次数：【35】视同销售行为是指会计账务处理不作为销售收入核算，而在税收上作为销售而确认收入并计缴税金的商品转移行为。
视同销售行为分为对内处置视同销售行为和对外处置视同销售行为。
房地产企业视同销售行为在企业所得税、外商投资企业和外国企业所得税、土地增值税、营业税、印花税的处理上有一定区别，本文就此进行对比阐述。
一、企业所得税（一）《中华人民共和国企业所得税暂行条例实施细则》第五十五条规定：“纳税人在基本建设、专项工程及职工福利等方面使用本企业的商品、产品的，均应作为收入处理；纳税人对外进行来料加工装配业务节省的材料，如按合同规定留归企业所有的，也应作为收入处理。
”第五十八条规定：“纳税人取得的收入为非货币资产或者权益的，其收入额应当参照当时的市场价格计算或估定。
”（二）《财政部、国家税务总局关于企业所得税几个具体问题的通知》（财税〔1996〕79号）第二条规定：“企业将自己生产的产品用于在建工程、管理部门、非生产性机构、捐赠、赞助、集资、广告、样品、职工福利奖励等方面时，应视同对外销售处理。
其产品的销售价格，应参照同期同类产品的市场销售价格；没有参照价格的，应按成本加合理利润的方法组成计税价格。
”（三）《国家税务总局关于企业股权投资业务若干所得税问题的通知》（国税发〔2000〕118号）第一条第二款规定：“投资企业向投资方分配非货币性资产，在所得税处理上应视为以公允价值销售有关非货币性资产和分配两项经济业务，并按规定计算财产转让所得或损失。
”第三条第一款规定：“企业以经营活动的部分非货币性资产对外投资，包括股份公司的法人股东以其经营活动的部分非货币性资产向股份公司配购股票，应在投资交易发生时，将其分解为按公允价值销售有关非货币性资产和投资两项经济业务进行所得税处理，并按规定计算确认资产转让所得或损失。
房地产企业开发产品视同销售的会计处理与纳税调整
房地产企业开发产品视同销售的会计处理与纳税调整 一、视同销售行为的确认 按照会计准则的规定，企业销售商品确认收入的实现，应当同时满足下列条件：（1）企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；（2）企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制；（3）收入的金额能够可靠计量；（4）相关经济利益很可能流入企业；（5）相关的、已发生的或将发生的成本能够可靠计量。
税法规定的八种视同销售行为都属于增值税的征税范围，但由于在销售收入确认上的差异，导致所得税的计算方法不一样，可以将其分为应税销售类和会计销售类进行会计处理。
应税销售类包括四种视同销售行为：（1）将自产或委托加工的货物用于非应税项目；（2）将自产、委托加工或购买的货物作为投资，提供给其他单位或个体经营者；（3）将自产、委托加工的货物用于集体福利；（4）将自产、委托加工或购买的货物无偿赠送他人。
企业发生以上四种应税销售行为时，是一种内部结转关系，不存在销售行为，不符合销售成立的标志，企业不会由于发生上述行为而增加现金流量，也不会增加企业的营业利润。
因此，会计上不作销售处理，而按成本结转，但按税法规定，视同销售行为应计算并交纳各种税费。
会计销售类也包括四种视同销售行为：（1）将货物交付他人代销；（2）销售代销货物；（3）将自产、委托加工或购买的货物分配给股东或投资者；（4）将自产、委托加工的货物用于个人消费。
企业发生上述四种会计销售行为时，会计上作销售处理，计算销售收入，并按税法规定交纳增值税。
根据国家税务总局《通知》的规定，房地产开发企业的下列行为应视同销售确认收入：（1）将开发产品用于本企业自用、捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、奖励等；（2）将开发产品转作经营性资产；（3）将开发产品用作对外投资以及分配给股东或投资者；（4）以开发产品抵偿债务；（5）以开发产品换取其他企事业单位、个人的非货币性资产。
而开发产品是否转出企业对业务处理有重要影响，根据这个标准上述五种情况可以分为两类视同销售行为：将开发产品转出企业的视同销售行为与开发产品不转出企业的视同销售行为。
房地产开发产品自持视同销售操作要点
房地产开发产品自持视同销售操作要点房地产企业开发完工物业自持，先将开发产品产权办理在房地产公司自己名下，然后融资、出租等自己使用，再陆续销售模式，如果是一般计税方法的项目，可以选择视同销售并且自己为自己开销售不动产的增值税专用发票，可以抵扣对应的土地价款。
如果是简易计税方法的项目，可以不选择视同销售，不需要自己为自己开销售不动产的发票。
房地产开发一般计税方法越来越多，由于融资或经营需要，开发商可能会将开发产品产权办理在地产公司自己名下，然后抵押融资、出租等等，属于自建自用，以后再销售，不属于房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，依据国家税务总局2016年14号公告规定，“一般纳税人转让其2016年5月1日后自建的不动产，适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额”。
如果在办产权时，不视同销售，那么增值税不能抵扣土地价款，以后按二手房销售仍不能抵扣土地价款，开发产品自持后再销售，由于土地价款不能抵扣，增值税税负大增。
1房地产开发产品自持怎么处理才能抵扣土地价款呢？答：开发商一般计税方法项目自持，可以选择视同销售，同时视同购进，办产权时自己为自己开一张增值税专用发票，可以抵扣土地价款（包括土地出让金拆迁补偿费等等）。
2房地产开发企业将开发产品转为自用，是否需要视同销售缴纳增值税？答：房地产开发企业将开发产品转为自用时，不开具发票，且不办理产权权属登记的，不属于销售不动产，不需要缴纳增值税。
否则，应按规定缴纳增值税。
例：房地产企业建一酒店11100万元，其中土地出让金4440万元。
为融资需要，产权办自己名下，两年后再销售。
1、开发商办产权时可以自己给自己开一张增值税专用发票，计入固定资产。
2、增值税纳税申报，自己给自己开具11100万元的增值税专用发票需要计算增值税销项税11%。
销项税额1100万元。
3、自己开发票卖给自己，自己取得自己开给自己的视同销售增值税专用发票，进行正常认证抵扣申报，由于视同销售同时属于购入不动产，视同购进不动产增值税专用发票的进项税为1100万元，当期允许抵扣60%为660万元，另40%为440万元第13个月抵4、当期本酒店视同购进增值税专用发票的进项税可以抵扣660万元，当期酒店对应土地价款允许抵扣（4440/1.11）*0.11=440万元，进项税共1100万元。
A105010《视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调整明细表》
A105010视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调整明细表表单说明本表适用于发生视同销售、房地产企业特定业务纳税调整项目的纳税人填报。
纳税人根据税法、《国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知》（国税函〔2008〕828号）、《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）等相关规定，以及国家统一企业会计制度，填报视同销售行为、房地产企业销售未完工产品、未完工产品转完工产品特定业务的税法规定及纳税调整情况。
一、有关项目填报说明1.第1行“一、视同销售收入”：填报会计处理不确认销售收入，而税法规定确认为应税收入的金额，本行为第2至10行小计数。
第1列“税收金额”填报税收确认的应税收入金额；第2列“纳税调整金额”等于第1列“税收金额”。
2.第2行“（一）非货币性资产交换视同销售收入”：填报发生非货币性资产交换业务，会计处理不确认销售收入，而税法规定确认为应税收入的金额。
第1列“税收金额”填报税收确认的应税收入金额；第2列“纳税调整金额”等于第1列“税收金额”。
3.第3行“（二）用于市场推广或销售视同销售收入”：填报发生将货物、财产用于市场推广、广告、样品、集资、销售等，会计处理不确认销售收入，而税法规定确认为应税收入的金额。
填列方法同第2行。
4.第4行“（三）用于交际应酬视同销售收入”：填报发生将货物、财产用于交际应酬，会计处理不确认销售收入，而税法规定确认为应税收入的金额。
填列方法同第2行。
5.第5行“（四）用于职工奖励或福利视同销售收入”：填报发生将货物、财产用于职工奖励或福利，会计处理不确认销售收入，而税法规定确认为应税收入的金额。
企业外购资产或服务不以销售为目的，用于替代职工福利费用支出，且购置后在一个纳税年度内处置的，可以按照购入价格确认视同销售收入。
填列方法同第2行。
6.第6行“（五）用于股息分配视同销售收入”：填报发生将货物、财产用于股息分配，会计处理不确认销售收入，而税法规定确认为应税收入的金额。
房开企业自持和视同销售的规定
房地产企业开发完工物业自持，先将开发产品产权办理在房地产公司自己名下，然后融资、出租等自己使用，再陆续销售模式，如果是一般计税方法的项目，可以选择视同销售并且自己为自己开销售不动产的增值税专用发票，可以抵扣对应的土地价款。
如果是简易计税方法的项目，可以不选择视同销售，不需要自己为自己开销售不动产的发票。
房地产开发一般计税方法越来越多，由于融资或经营需要，开发商可能会将开发产品产权办理在地产公司自己名下，然后抵押融资、出租等等，属于自建自用，以后再销售，不属于房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，依据国家税务总局2016年14号公告规定，“一般纳税人转让其2016年5月1日后自建的不动产，适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额”。
如果在办产权时，不视同销售，那么增值税不能抵扣土地价款，以后按二手房销售仍不能抵扣土地价款，开发产品自持后再销售，由于土地价款不能抵扣，增值税税负大增。
问：房地产开发产品自持怎么处理才能抵扣土地价款呢？答：开发商一般计税方法项目自持，可以选择视同销售，同时视同购进，办产权时自己为自己开一张增值税专用发票，可以抵扣土地价款（包括土地出让金拆迁补偿费等等）。
参考湖北国税的处理：2016年7月21日，湖北省国税局《营改增政策执行口径第三辑》解答第二十二个问题：问：房地产开发企业将开发产品转为自用，是否需要视同销售缴纳增值税？答：房地产开发企业将开发产品转为自用时，不开具发票，且不办理产权权属登记的，不属于销售不动产，不需要缴纳增值税。
否则，应按规定缴纳增值税。
例：房地产企业建一酒店11100万元，其中土地出让金4440万元。
为融资需要，产权办自己名下，两年后再销售。
1，开发商办产权时可以自己给自己开一张增值税专用发票，计入固定资产。
2，增值税纳税申报，自己给自己开具11100万元的增值税专用发票需要计算增值税销项税11%。
销项税额1100万元。
3，自己开发票卖给自己，自己取得自己开给自己的视同销售增值税专用发票，进行正常认证抵扣申报，由于视同销售同时属于购入不动产，视同购进不动产增值税专用发票的进项税为1100万元，当期允许抵扣60%为660万元，另40%为440万元第13个月抵4，当期本酒店视同购进增值税专用发票的进项税可以抵扣660万元，当期酒店对应土地价款允许抵扣（4440/1.11）*0.11=440万元，进项税共1100万元。
房开企业自持和视同销售的规定
开发商如果是老项目已备案简易计税方法自持物业，自己 为自己开 5%的增值税专用发票，对企业不利。可以选择不 视同销售。
问：房地产开发产品自持怎么处理才能抵扣土地价款 呢？
答：开发商一般计税方法项目自持，可以选择视同销售， 同时视同购进，办产权时自己为自己开一张增值税专用发 票，可以抵扣土地价款（包括土地出让金拆迁补偿费等 等）。
参考湖北国税的处理：2016 年 7 月 21 日，湖北省国税局 《营改增政策执行口径第三辑》解答第二十二个问题：
《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》 第四条 单位或者个体工商户的下列行为，视同销售货 物： （一）将货物交付其他单位或者个人代销； （二）销售代销货物； （三）设有两个以上机构并实行统一核算的纳税人，将货 物从一个机构移送其他机构用于销售，但相关机构设在同 一县（市）的除外；
1，开发商办产权时可以自己给自己开一张增值税专用发 票，计入固定资产。
2，增值税纳税申报，自己给自己开具 11100 万元的增值 税专用发票需要计算增值税销项税 11%。销项税额 1100 万 元。
3，自己开发票卖给自己，自己取得自己开给自己的视同 销售增值税专用发票，进行正常认证抵扣申报，由于视同 销售同时属于购入不动产，视同购进不动产增值税专用发
房地产开发产品自持和视同销售
房地产企业开发完工物业自持，先将开发产品产权办理在 房地产公司自己名下，然后融资、出租等自己使用，再陆 续销售模式，如果是一般计税方法的项目，可以选择视同 销售并且自己为自己开销售不动产的增值税专用发票，可 以抵扣对应的土地价款。
房地产开发企业“视同销售”涉税环节处理及实务分析
房地产开发企业“视同销售”涉税环节处理及实务分析目录一、增值税视同销售处理方式二、企业所得税视同销售处理方式三、个人所得税视同销售处理方式四、土地增值税视同销售处理方式笔者按：营改增后，关于房地产开发企业“视同销售”争议逐步纳入业内探讨内容，由于税法和会计法范围上存在不同差异，“视同销售”存在不同概念，在会计处理上也有不同方式:增值税上的视同销售，本质为增值税“抵扣进项并产生销项”的链条终止，比如将货物用于非增值税项目，用于个人消费或者职工福利等，而会计上并没有做相应销售处理;企业所得税和个人所得税上的视同销售，代表货物的权属发生转移，而会计上没有做收入处理会计上的视同销售:是指没有产生收入但是视同产生收入了；土地增值税的视同销售，是指回迁安置房等销售收入及拆迁补偿款的确认，房地产开发企业若提供安置房给回迁户，安置房视同销售处理，土地返还款中明确约定用于安置房建设的部分，实质上是政府支付的购买安置房的购房款，应当确认为销售收入，同时确认为拆迁补偿费。
实际操作中，该部分返还款通常远远低于房屋的市场销售价格，因此在进行税务处理时，根据国税函[2010]220号文的相关规定，应按市场销售价格计算征收增值税及土地增值税等，市场销售价格也就是“视同销售”的价格；一般来讲税法上“视同销售”内容包括：①将货物交付他人代销;②销售代销货物;③设有两个以上机构并实行统一核算的纳税人，将货物从一个机构移送至其他机构用于销售，但相关机构设在同一县(市)的除外;④将自产、委托加工的货物用于非应税项目;⑤将自产、委托加工或购买的货物作为投资，提供给其他单位或个体经营者;⑥将自产、委托加工或购买的货物用于分配给股东或投资者;⑦将自产、委托加工的货物用于集体福利或个人消费;⑧将自产、委托加工或购买的货物无偿赠送他人。
一、增值税视同销售处理方式根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）文件附件1《营业税改征增值税试点实施办法》第十四条规定，下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产：将自产、委托加工或者购进的货物无偿赠送其他单位或者个人视同销售货物、单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外；单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外视同销售服务、无形资产或者不动产。
房地产开发公司将开发产品转为自用不视同销售计缴营业税
房地产开发公司将开发产品转为自用不视同销售计缴营业税近年来，房地产行业一直是中国经济发展的重要支柱之一。
房地产开发公司作为房地产产业链上的关键角色，承担着房地产项目开发和销售的重要任务。
然而，最近有一种新的趋势在房地产开发公司中兴起，即将开发产品转为自用而不视同销售计缴营业税。
这一做法引发了广泛的关注和辩论。
首先，了解背后的原因非常重要。
房地产开发公司选择将开发产品转为自用的主要原因之一是为了规避高额的营业税。
根据现行法律，房地产开发公司在将项目交付给购房者之前，需要缴纳一定比例的营业税。
而将开发产品转为自用后，房地产开发公司可以规避这一税收负担，进而减少了成本压力，提高了企业盈利能力。
其次，房地产开发公司将开发产品转为自用涉及到了税收政策的漏洞。
虽然相关税法明确规定了营业税应该适用于开发公司出售商品获得的收入，但是并没有明确规定开发公司将开发产品用于自用是否应该纳税。
这为房地产开发公司提供了一定的法律空间，使得他们能够合法地规避营业税的缴纳。
然而，这一做法也引发了一系列问题和争议。
首先，房地产开发公司将开发产品转为自用，可能导致市场供应不平衡。
房地产市场的正常运行依赖于供需平衡，而房地产开发公司将产品用于自用会减少市场上的供应量，增加了购房者的竞争压力，进而导致房价上涨。
这对于广大消费者来说，无疑是一个不利的因素。
其次，房地产开发公司将开发产品转为自用也可能导致税收收入的减少。
营业税是政府的重要税收来源之一，房地产开发公司的规避行为势必会影响到税收的正常征收。
这将对政府的财政收入造成一定的压力，进而可能影响到其他公共事业的发展。
因此，应该对此类行为进行限制和监管，确保税收的正常征收。
另外，房地产开发公司将开发产品转为自用也存在着违背市场经济原则的嫌疑。
市场经济的核心是供求关系的平衡，而房地产开发公司的行为无疑破坏了这种平衡。
这可能导致经济资源的浪费和市场秩序的混乱，从长远来看，对经济发展不利。
房开企业自持和视同销售的规定
房地产企业开发完工物业自持，先将开发产品产权办理在房地产公司自己名下，然后融资、出租等自己使用，再陆续销售模式，如果是一般计税方法的项目，可以选择视同销售并且自己为自己开销售不动产的增值税专用发票，可以抵扣对应的土地价款。
如果是简易计税方法的项目，可以不选择视同销售，不需要自己为自己开销售不动产的发票。
房地产开发一般计税方法越来越多，由于融资或经营需要，开发商可能会将开发产品产权办理在地产公司自己名下，然后抵押融资、出租等等，属于自建自用，以后再销售，不属于房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，依据国家税务总局2016年14号公告规定，“一般纳税人转让其2016年5月1日后自建的不动产，适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额”。
如果在办产权时，不视同销售，那么增值税不能抵扣土地价款，以后按二手房销售仍不能抵扣土地价款，开发产品自持后再销售，由于土地价款不能抵扣，增值税税负大增。
问：房地产开发产品自持怎么处理才能抵扣土地价款呢？答：开发商一般计税方法项目自持，可以选择视同销售，同时视同购进，办产权时自己为自己开一张增值税专用发票，可以抵扣土地价款（包括土地出让金拆迁补偿费等等）。
参考湖北国税的处理：2016年7月21日，湖北省国税局《营改增政策执行口径第三辑》解答第二十二个问题：问：房地产开发企业将开发产品转为自用，是否需要视同销售缴纳增值税？答：房地产开发企业将开发产品转为自用时，不开具发票，且不办理产权权属登记的，不属于销售不动产，不需要缴纳增值税。
否则，应按规定缴纳增值税。
例：房地产企业建一酒店11100万元，其中土地出让金4440万元。
为融资需要，产权办自己名下，两年后再销售。
1，开发商办产权时可以自己给自己开一张增值税专用发票，计入固定资产。
2，增值税纳税申报，自己给自己开具11100万元的增值税专用发票需要计算增值税销项税11%。
销项税额1100万元。
3，自己开发票卖给自己，自己取得自己开给自己的视同销售增值税专用发票，进行正常认证抵扣申报，由于视同销售同时属于购入不动产，视同购进不动产增值税专用发票的进项税为1100万元，当期允许抵扣60%为660万元，另40%为440万元第13个月抵4，当期本酒店视同购进增值税专用发票的进项税可以抵扣660万元，当期酒店对应土地价款允许抵扣（4440/1.11）*0.11=440万元，进项税共1100万元。
房地产开发各环节有哪些税收规定
房地产开发各环节有哪些税收规定房地产开发产品房预售，是指房地产开发企业与购房者约定，由购房者交付定金或预付款，而在未来一定日期拥有现房的房产交易行为。
它与现房的买卖已成为我国商品房市场中的两种主要的房屋销售形式。
预售阶段其实与施工阶段对房地产开发来说应该是同一个阶段，但由于房地产企业预售收入税务处理的特殊性，笔者将其单独作为一个阶段来分析。
为了防止开发企业通过故意延缓收入实现的确认时间，随意确定成本对象或混淆成本界限等方式递延或逃避纳税义务，保证国家税收及时足额入库以及不同纳税人之间税负和纳税时间的公平，税法对房地产企业取得的预售收入的主要税种均作出了规定。
(一)营业税1、房地产企业是营业税纳税义务人《中华人民共和国营业税暂行条例》(国务院令第540号)第一条规定：在中华人民共和国境内提供本条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税人，应当依照本条例缴纳营业税。
房地产企业预售开发产品，属于销售不动产的行为，当然成为营业税纳税义务人。
2、计税依据营业税的计税依据即纳税人的营业额，包括纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。
价外费用，包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他各种性质的价外收费，但不包括同时符合以下条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费：(1)由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费;(2)收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据;(3)所收款项全额上缴财政。
因此，房地产开发企业销售不动产向购房者收取的定金、违约金、赔偿金、延期付款利息等价外费用，均应该按照规定缴纳营业税，自觉履行营业税纳税义务，否则存在涉税风险。
但房地产开发企业的“代收费用”如果同时符合上述3个条件的，是不需要缴纳营业税的，否则应该作为“价外费用”缴纳营业税。
税法中的视同销售规定
税法中的视同销售规定一谈到视同销售这个税收概念，各位纳税人一定会想到增值税中视同销售相关规定。
其实，视同销售不仅存在于增值税中，在企业所得税、消费税、土地增值税等税种中也存在相关规定。
近日，小编就将税法中有关视同销售的相关规定按税法进行梳理，汇总如下：01、增值税视同销售相关规定根据《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第四条规定：单位或者个体工商户的下列行为，视同销售货物：(一)将货物交付其他单位或者个人代销；(二)销售代销货物；(三)设有两个以上机构并实行统一核算的纳税人，将货物从一个机构移送其他机构用于销售，但相关机构设在同一县(市)的除外；(四)将自产或者委托加工的货物用于非增值税应税项目；(五)将自产、委托加工的货物用于集体福利或者个人消费；(六)将自产、委托加工或者购进的货物作为投资，提供给其他单位或者个体工商户；(七)将自产、委托加工或者购进的货物分配给股东或者投资者；(八)将自产、委托加工或者购进的货物无偿赠送其他单位或者个人。
在全面营改增以后，增值税视同销售从销售货物，又增加了视同销售服务、视同销售无形资产与不动产等方面，其规定如下：根据《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）第十四条规定，下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产：(一)单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。
(二)单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。
(三)财政部和国家税务总局规定的其他情形。
02、企业所得税中的视同销售规定根据《企业所得税法实施条例》第二十五条规定，企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务，但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。
视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调整明细表填报说明
A105010《视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调整明细表》填报说明本表适用于发生视同销售、房地产企业特定业务纳税调整项目的纳税人填报。
纳税人根据税法、《国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知》（国税函〔2008〕828号）、《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）等相关规定，以及国家统一企业会计制度，填报视同销售行为、房地产企业销售未完工产品、未完工产品转完工产品特定业务的税法规定及纳税调整情况。
一、有关项目填报说明1.第1行“一、视同销售收入”：填报会计处理不确认销售收入，而税法规定确认为应税收入的金额，本行为第2至10行小计数。
第1列“税收金额”填报税收确认的应税收入金额；第2列“纳税调整金额”等于第1列“税收金额”。
2.第2行“（一）非货币性资产交换视同销售收入”：填报发生非货币性资产交换业务，会计处理不确认销售收入，而税法规定确认为应税收入的金额。
第1列“税收金额”填报税收确认的应税收入金额；第2列“纳税调整金额”等于第1列“税收金额”。
3.第3行“（二）用于市场推广或销售视同销售收入”：填报发生将货物、财产用于市场推广、广告、样品、集资、销售等，会计处理不确认销售收入，而税法规定确认为应税收入的金额。
填列方法同第2行。
4.第4行“（三）用于交际应酬视同销售收入”：填报发生将货物、财产用于交际应酬，会计处理不确认销售收入，而税法规定确认为应税收入的金额。
填列方法同第2行。
5.第5行“（四）用于职工奖励或福利视同销售收入”：填报发生将货物、财产用于职工奖励或福利，会计处理不确认销售收入，而税法规定确认为应税收入的金额。
企业外购资产或服务不以销售为目的，用于替代职工福利费用支出，且购置后在一个纳税年度内处置的，可以按照购入价格确认视同销售收入。
填列方法同第2行。
6.第6行“（五）用于股息分配视同销售收入”：填报发生将货物、财产用于股息分配，会计处理不确认销售收入，而税法规定确认为应税收入的金额。
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房地产行业视同销售之税
会计确认收入需满足四项原则：商品或劳务已交付、主要风险已转移、收入与成本能可靠计量、预计应收款能收回。
会计做账强调实质重于形式原则，同时满足这些条件，就应当确认收入。
会计账面确认收入后
企业在业务流转过程中，总会遇到视同销售的情况，那么如何定义视同销售，什么经济业务是视同销售业务，怎么对视同销售的商品进行定价，其中涉及的增值税和所得税怎么怎么确定、如何处理？在报表填列的时候有哪些注意事项？
有的小伙伴遇到这种情况总是不知道如何下手，总是拖到月末的时候才着急忙慌的进行账务处理，不仅处理不好，还状况百出，简直就想摔鼠标啊！
那么，什么是视同销售？
简单来说，假如某产品含税价为117元，你有权利将该产品送人，但你没有权利将所含的17元税送人，这17元只能归税务局，也就是需要缴税，这就叫"视同销售"。
因此，国家有规定：自己的产品，无论送人、对外投资或自己留用，都应与卖出产品一样缴税。
其实啊，视同销售是国家舍不得送税闹腾出来的。
我们本文主要从增值税的视同销售和所得税的视同销售两个方面解释。
增值税的视同销售，我们举个例子说明一下，甲公司把自己生产的电风扇委托了乙公司代为销售，这种行为在税法的角度上视为销售行为，但实际上这样的行为并没有使电风扇的所有权、风险等发生转移，电风扇还是甲公司的，所以在会计上只能确认为委托代销。
但是税法上代销是负担纳税义务的。
所得税上的视同销售，企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物，纳入企业应纳税所得额的核算。
视同销售如何进行定价？
企业的视同销售一般按照市价来确定视同销售的价格，但是价格明显偏低并无正当理由或者无法获得市价的情况下，企业应按下列顺序确定销售额：
(1)按纳税人最近时期同类货物的平均销售价格确定；
(2)按其他纳税人最近时期同类货物的平均销售价格确定；
(3)按组成计税价格确定。
组成计税价格的公式为：组成计税价格=成本×(1+成本利润率)【这里提到的成本利润率由国家税务总局确定】
视同销售行为的税会差异又哪些？
(1) 视同销售的增值税账务处理。
企业发生税法上视同销售的行为，应当按照企业会计准则制度相关规定进行相应的会计处理，并按照现行增值税制度规定计算的销项税额(或采用简易计税方法计算的应纳增值税额)，借记“应付职工薪酬”、“利润分配”等科目，贷记“应交税费——应交增值税(销项税额)”或“应交税费——简易计税”科目(小规模纳税人应计入“应交税费——应交增值税”科目)。
(2) 视同销售的所得税账务处理。
在账务处理上，企业应按照实际发生的经济业务根据相关的会计准则进行账务，在所得税的核算的上，企业应根据税法的规定调整应纳税所得额。
视同销售有哪些风险，如何防范
主要风险包括发生的经济业务是否归属于费用类还是收入类，是否属于调整类，在增值税上，是否属于应税项目在风险防范上，主要注意事项有：
1、增值税视同销售与进项税额转出的区分，比如外购货物用于集体福利属于进项税额转出，而不属于视同销售;
2、增值税视同销售与企业所得税视同销售有诸多不同，如前文所述;
3、会计处理与税收处理差异需要及时作出相应调整，比如以库存商品对外捐赠等。
视同销售的报表填列
用于集体福利的，需要在未开具发票栏标注相应计税销售额与销项税额。
用于内部机构销售的，则视同正常销售填报在开具增值税专用发票或其他发票栏。
视同销售——特殊事项处理
1、适用符合企业所得税视同销售条件，会计未核算确认收入、成本(或确认金额与税收规定不一致)的进行填报调整，若会计已进行处理，且与税收确认金额一致，不存在差异;
2、视同销售收入作为业务招待费、广告费和业务宣传费的扣除基数，在应纳税所得额计算时一并调整。
3、视同销售成本的调整，税收金额的负数填报在纳税调整金额列内。
这是为了反映视同销售收入、视同销售成本调整方向。
4、企业所得税视同销售≠增值税视同销售，这里涉及到所有权是否发生转移。