房地产项目开发业务流程及廉政风险点防控

房地产项目开发业务流程及廉政风险点防控房地产有限公司项目开发的整个流程大体上包括以下10个阶段。

一、公司提出开发设想

在市场经济体制条件下，开发设想是公司最关键的一项工作，从这项工作起，整个房地产项目开发就进入了状态。开发设想是否准确地反映了市场的需要，将决定未来整个房地产项目开发的成败。

二、可行性研究

公司提出了设想，但这种设想究竟有没有真正的市场前景，需要进行可行性研究。可行性研究是房地产项目开发不可缺少的一个阶段。政府是否批准此项目立项，银行是否同意给予资金支持都需要参考可行性研究的结果。进行可行性研究，就可能有两种结果：一是可行性研究表明这个设想不可行，那么即使公司不同意，这个项目开发的全过程实际上就结束了；二是可行性研究表明这个设想可行，则不出意外，这个项目就可以一直进行到最后的阶段。目前，在我国忽视可行性研究，或者将可行性研究当成一种形式的风气，在房地产项目开发领域还相当浓厚，这造成了空置率居高不下等一系列恶果，这就需要公司上下对此项工作重视起来。

三、申请项目用地

土地是所有建筑的基础，申请土地是房地产开发正式启动的第一步。在我国，由于人多地少，土地资源成为极为稀缺的资源，对许多开发商来说，拿到土地才是最关键的一步，有了土地就有了开发的全部条件，有土地就不愁项目赚不到钱。因此，在土地市场上各种腐败事件层出不穷。我国原来规定可以有划拨和出让两种获得土地的方式，划拨土地太多，冲击了正常的土地市场的运行，目前只有少数几种情况才可以获得划拨土地，绝大多数土地都是通过出让获得。但在实际上，从原土地使用者（即原来占有国有土地的国有企事业单位）获得土地也是主要方式。公司在获得了土地使用权的规定使用年限之后，要到建设行政主管部门备案，领取《房地产开发项目手册》。

该阶段的风险点在于签订的土地出让合同内的土地价格和实际不符甚至远高于土地应有价格，造成该现象的主要原因是个别主办人员私下与土地出让方商定提高了土地价格。其防控措施是多人多部门参与到土地价格的调研中来，参考周边地价，科学合理的确定土地价格，防止弄虚作假。

四、项目设计

根据项目的规模，设计的具体工作流程也有所不同。对于规模较大的房地产开发项目来说，一般要分成方案设计、初步设计和施工图设计3个具体步骤。方案设计反映了建筑平面布局、功能分区、立面造型、空间尺度、建筑结构、环境关系等方面的设计要求。初步设计在方案设计的基础上，应提出设计标准、基础形式、结构方案及各专业的设计方案。初步设计文件应该包括设计总说明书、设计图纸、主要设备与材料表、工程概算书4个部分。施工图设计是初步设计基础上的更详细的设计，具有工程设备各构成部分的尺寸、布置和主要施工方法；并要绘制完整详细的建筑及安装祥图及必要的文字说明。公司在进行规划及建筑设计前，需要向城市规划行政管理部门申报规划设计条件，以获得规划设计条件通知书（主要规定规划建设用地面积、总建筑面积、容积率、建筑密度、绿化率、建筑后退红线距离、建筑控制高度、

停车位个数等）。公司根据规划设计通知书，委托有规划设计资格的单位完成方案设计，然后持方案设计报审表、方案设计及其说明书等有关资料，报经城市规划行政管理部门审查，确认符合规划要求后，核发《建设用地规划许可证》。方案设计得到批准后，即可以进行初步设计。城市规划行政管理部门对建设工程的初步设计方案进行审查，确认其符合规划设计要点后，建设单位就可以进行施工图设计。城市规划行政管理部门在对工程施工图及有关材料进行审查合格后，核发《建设工程规划许可证》。

项目设计阶段的廉政风险点在于签订合同的时候，签订者根据个人意愿擅自改变合同内容，使得合同中的价格条款发现变化。其防控措施是在签订合同前，公司高管及各部门负责人积极参与到合同修订和讨论中来，做好内部监督。

五、征地及拆迁安置

在取得《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》之后，就需要进行征地及拆迁安置的工作。公司还需要到土地管理部门办理相关手续。土地管理部门根据公司提供的土地使用权证书及建设用地规划许可证，进行场地范围的实地划定。公司只能在划定的范围内，进行征地及拆迁方案的实施工作。

这一阶段廉政风险主要表现在：在拆迁中，一些拆迁工作人员在给付拆迁户的土地补偿费，安置补助费，地上附着房屋和青苗、树木、鱼塘补偿费等环节弄虚作假、贪污受贿。征地补偿在海口市地区属于政府行为，由政府主导。其监管和防控是由纪检等相关部门实施。

六、筹措房地产开发资金

取得土地使用权后，大部分房地产开发商自己投入的资金就基本上花费殆尽，如何取得进一步开发所需的房地产开发资金，就成了房地产开发商最重要的工作。开发商需要制定资金使用计划，然后以此为基础确定所需要筹措的资金数量。再通过各种融资方案的选择，确定合理的融资方案。目前，我国房地产开发商的融资渠道偏少，基本上是通过商业银行贷款，而房地产开发是风险极大的商业活动，一旦投资失败，将牵连银行体系。最近人民银行大幅度提高了对房地产开发商贷款的门槛，对我国有些过热的房地产投资将起到抑制作用。

七、建设工程招标

工程项目招标投标制，是我国工程建设市场的重大改革举措之一。通过招标，公司首先可以选择合适的项目承包商，以确保工程投资不超过预算、质量符合设计要求、工期达到预期目标。在确定了工程承包商后，公司还需要通过招标选择合适的监理单位，以便对工程进行建设工程监理。

在工程项目招标过程中，业主在某种程度上主导着过程招标、发包方式以及合同类型的选择，权力集中很容易产生廉政风险。其风险点主要表现在以下方面：一是少数领导干部干预招投标，利用自身影响力间接或直接干预评标专家，甚至自身担任评标专家。二是信息不公开或公开不够，如可能存在不依法上报有关部门批准备案，不按国家要求指定媒体上刊登招标公告，擅自采用邀请招标，给少数与其有厉害关系的企业提供机会等。三是资格预审不规范，单位不把资格预审当作一道程序，在招标信息发布前，已同个别投标人有过私下接触，并就有关方面达成协议，从而利用招标文件条款设置障碍。正对以上风险点，要做好廉政风险防控，主要措施有：一是规范招投标行为，防止人为排斥潜在投标人，确保公平竞争。二是