上海高端楼盘推广调研报告
绿城上海玉兰花园豪宅公寓项目研究28PPTXX年
绿城上海玉兰花园豪宅公寓项目研究 28PPTXX年
绿城上海玉兰花园豪宅公寓项目研究 28PPTXX年
上海玉兰花园户型图
•E户型下跃房型 首层4室2厅3卫1厨280.00㎡
•E户型下跃房型 地下1室2厅2卫236.00㎡
绿城上海玉兰花园豪宅公寓项目研究 28PPTXX年
3rew
演讲完毕，谢谢听讲!
再见，see you again
2020/12/13
上海玉兰花园区位图
绿城上海玉兰花园豪宅公寓项目研究 28PPTXX年
u上海玉兰花园地处唐 镇中心地段，总5.8万 方，长410平米，宽 170米的高端小区。
u整个的布局是中央喷 泉景观为中心，建筑 物环绕而形成。
u南面为4—5层的平层 观邸，户型300-400 平米，户型舒适，客 厅可达6米宽。
绿城上海玉兰花园豪宅公寓项目研究 28PPTXX年
上海玉兰花园经济技术指标及基本信息
u占地面积:58000平方米 u建筑面积:87000平方米 u开发商:上海绿顺房地产开发有限公司 u投资商:绿城集团 u景观设计单位:美国加州LIFESCAPES INTERNATIONAL事务所 u建筑设计单位:东方建筑设计院 u工程进度:在建(2011-03-31) u产权年限:70年 u户 数:总户数390户 当期户数390户 u容 积 率 1.50 u绿 化 率 65%
•地下停车场
绿城上海玉兰花园豪宅公寓项目研究 28PPTXX年
u平层观邸主要是4-5 层
u买一层是送地下室及 室外庭院（最小有 200多平米，大的可 达700平米）
u买顶楼送阁楼
u南面唯一4栋有下沉 式庭院
上海玉兰花园南区平层观邸介绍
绿城上海玉兰花园豪宅公寓项目研究 28PPTXX年
上海房地产豪宅市场暨陆家嘴板块高端市场调研分析报告_OK
上海近3年以来，水即平2008年以来合计各总价段公寓成
交总量
一手成交 二手成交
合计
年平均
62 总价5000万以上
1
63 18
228 3000－5000万
35 263
75
478 2000－3000万
116 594
170
2509 1000－2000万
பைடு நூலகம்
970 3479 994
2021/8/19 一手数据时间段：2008年-2011年1月-6月，二手数据时间段：2008年-2011年7月25日， 数据来源：上海市房地产交易中心 23
板 宅 新板 天块 地—老上海新里人文豪宅板块
块
陆家嘴—金融CBD商务集聚豪宅板块
新 外滩滨江——世博、外滩江景新兴
兴 板
板北块外滩——新型外滩江景衍生板块
块
2021/8/19
10
外围市场产品之争——挤身豪宅行列
新江湾板块 目前售价：5-8万/㎡
➢松江：华润佘山九里（5-6万/
㎡）
➢闵行：星河湾（5-6万/㎡）
白金湾府邸和悦
&
榕庄
2021/8/19
2009年10月18日，“金·悦·人 生倾城之旅--鹏欣集团、悦榕集 团、财富人生、第一财经携手时 代人物闪耀浦江生活盛典”在上 海白金湾盛大开幕。悦榕集团正 式布局上海北外滩
15
09年后各大豪宅与奢侈品牌联合
使豪宅除地段、品质之外
=奢侈品
2021/8/19
16
2010.10.19 0.5%
控
进一存贷步款执基准行利限率外上 政
政 策
2010.08.05
2“01二0.次09调.29控调”0.25%策
高端客户住宅需求偏好研究(ppt42张)
典型群体分析：
欧美人
人口特征：
大多数是外派到中国，一般都拥有比较高的管理职位， 享有公司提供的住房津贴 三口之家，多小孩 客户层次较东南亚人更高
购房特征 ：
重视家庭需求，尤其是小孩的需求优先 会所设施齐全，是其重要的社交场所 生活便利，家乐福、英文招牌的西餐厅必不可少 要求有国际学校，重视中文和英文的教育，小孩今 后能够适应本国的文化氛围
最高层级 房屋是体现自 己被认可和尊 重的内心情感 需要的媒介
——媒体关注度——
最重要的信息获取渠道 信赖感：口碑好的楼盘在居住 品质上更令人信赖
1、口碑传 递
认同感：被同一层次的人认可 的楼盘可以满足高端客户重视自 己受到认可的需要 美誉度：可以很好的提高产品 或品牌的美誉度
2、小众媒 体
类 别 墅
人 文 历 史
城 市 地 位
高 尔 夫 资 源
自 然 景 观
——资源类型别墅分析——
资源型别墅——
资源型别墅就是项目所处的区域中具有得天独厚的资源条件，包括自 然景观资源、人文历史资源、城市地域资源以及高尔夫资源等。具备 此类资源的别墅产品具有一定的稀缺性，并且已经为大众所认可。
另：非资源类别墅指项目自身所处区位并无可依托的资源条件的别墅产品。
居住指标
品质外观 优质物业 管理 高素质居 住群体
土地指标
价值指标
具备群体区 隔力的房屋 总价 长期保值的 租金收益
配套成熟的 中心城区 稀缺资源 公认的高档 区块或社区
上海高端物业主 要分布 MARKET POSITIONING
国际社区：古北、碧云、联洋、华漕
配套成熟中心区：徐家汇、静安南京西路、卢湾新 天地、长宁中山公园、黄埔人民广场等 自然资源区：滨江、佘山、西郊、淀山湖、苏州河 沿岸 新兴高端板块：世博板块、张江、新江湾城
房地产案例分析范文
房地产案例分析范文概述：上海外滩公寓项目是一项位于上海市中心的豪华住宅开发项目。
该项目占地面积约为100亩，总建筑面积约为50,000平方米，共计300套高档公寓。
该项目的开发商是一家知名的房地产开发公司，项目预计开发周期为3年，并计划在市场推出后的2年内销售完毕。
案例分析：1.市场分析在项目启动前，开发商进行了全面的市场分析，了解了上海市中心区域的需求和竞争情况。
根据市场调研结果，开发商确定了该项目的目标客群为高净值人群，他们对住宅质量要求较高，并且有较强的购买能力。
此外，项目的地理位置靠近上海著名的旅游景点外滩，具有得天独厚的地理优势，吸引力较大。
2.设计与建筑开发商聘请了一队经验丰富的建筑师和设计师来负责项目的设计和建筑工作。
他们结合了现代化的建筑风格和传统上海元素，打造了一座具有独特魅力的建筑。
公寓内部采用了高档装修材料，提供了舒适的居住环境。
此外，项目还配备了豪华的公共设施，如健身房、游泳池和花园等，提供了全方位的生活设施。
3.销售策略为了有效推广项目并吸引目标客群，开发商制定了一套全面的销售策略。
首先，他们注重品牌宣传，通过广告、以及社交媒体等渠道将项目的独特价值和卓越品质传达给潜在购房者。
其次，他们组织了线下展示会和开放日，让潜在客户可以亲自参观公寓和了解项目的详细信息。
最后，他们提供了灵活的付款方式，并与多家银行合作，为购房者提供低息贷款，降低购房门槛，提高购房者的购买意愿。
4.售后服务一旦项目售出，开发商并没有停止对客户的关注。
他们建立了专门的售后服务团队，负责解决客户在入住后可能遇到的问题，并提供全方位的售后保障。
例如，他们提供了24小时的客户服务热线，以及定期的维修和保养服务。
这种贴心的售后服务有效地提高了项目的口碑，并增强了客户对开发商的信任感。
案例总结：通过对上海外滩公寓项目的分析，可以看出该项目在市场分析、设计与建筑、销售策略和售后服务等方面都采取了一系列有效的措施，提高了项目的竞争力和销售效果。
高档小区可行性研究报告
高档小区可行性研究报告一、总体概况随着城市化进程的不断加速，人们对居住环境的要求也越来越高。
高档小区不仅能够提供优质的居住环境，还具有较强的生活配套设施和优质的社区管理服务，因此备受人们青睐。
本文旨在对高档小区的可行性进行深入研究，为相关部门提供相关决策参考。
二、市场需求分析1.消费升级趋势随着经济的快速发展和人们生活水平的不断提高，消费主张也在不断升级。
人们对居住环境的要求越来越高，对小区所在地周边的配套设施和交通条件也提出了更高的要求。
高档小区的诞生正是符合了这一潮流，成为了许多消费者的首选。
2.高端人群需求高档小区主要服务的是高端人群，这部分人群对于居住环境和社区配套设施的要求是非常高的。
因此，高档小区产品的需求也是非常稳定的，并且不断有新的市场需求涌现。
3.高档小区的发展趋势随着城市化进程的不断深入，高档小区的市场需求还会不断增长。
尤其是在一线城市和发达的二线城市，高档小区的市场前景更加广阔。
三、政策环境分析1.城市规划在城市规划中，对于高档小区的建设往往有一定的配套政策支持。
比如，在城市规划中，会有规定高档小区所在地的功能定位和建设要求，为高档小区的建设提供了便利条件。
2.土地供应政策土地资源对于高档小区的建设至关重要。
在城市发展过程中，政府部门会根据城市发展规划和土地供应情况，适时地提供土地资源以支持高档小区的建设。
3.金融政策支持在金融政策方面，政府也会对高档小区的建设提供相应的支持。
比如，提供低息贷款、减免税收等政策，以降低建设成本并增加投资回报。
四、可行性分析1.地理位置对于高档小区来说，优越的地理位置是至关重要的。
只有在城市中心地段或是繁华商业区，才能更好地吸引目标客户，提升小区的价值。
2.项目规划在项目规划阶段，需要充分考虑到市场需求，并与实际建设要求相结合，制定合理的项目规划方案。
项目规划要符合当地城市规划，并且需考虑周边的配套设施和交通条件。
3.建设成本考虑到高档小区的高端定位和品质要求，建设成本是非常重要的考量因素。
上海佘山别墅项目报告
针对这一现状,2003年2月18日,中华人民共和国国土资源部下发紧急通知：停止别墅类用地的土地供应;
虽然别墅用地已经停止,但由于前两年大量批地,中短期供应不会受到影响;不再增加新的别墅供应量,在某些别墅项目稀少但发展看好的区域,对于已经拿到土地的别墅项目来说,可能是利好消息;产品升值空间恰好凸现了个性化别墅在高端住宅市场中的价值;因此投资具有鲜明产品特色且总价适宜的别墅产品,仍然具备一定的价值空间;
佘山目前别墅市场由五大别墅社区组成,总价一般在400——1000万之间;除上海紫园除外
第二部分区域市场分析
一、区域简述
1、佘山简述
佘山镇地处上海市西南的松江区,紧邻松江大学城,距上海市中心35公里,离上海虹桥国际机场18公里;全镇面积74.7公里,人口万,是松江区土地面积最大的一个镇;上海唯一的国家级旅游度假区--佘山国家旅游度假区坐落于境内;
交通,是佘山富人区生存的条件
2002年底,与延安路高架连接的沪青平高速公路实现贯通,使佘山与市中心的连接十分便捷,30分钟可至市中心,工作、生活有效的结合;而徐家汇通往松江的轻轨R4线,将于2005年竣工,在佘山地区设有2站,这对于佘山富人区无疑又是特大的利好消息;
上海佘山国家旅游度假区核心区按其自然环境和功能性质形成“一圈、一心、五区”的规划结构;
一圈：核心区的生态绿化保护圈
一心：核心区的综合服务区
五区：自然景观风貌
二、区域房地产市场
纵观全球的富人区,都有各自的标准和气质,它决非地域的简单分隔,其决大多数都是依山傍水,沿岸呈带状分布,无论海岸、河岸或湖岸,一个城市最高档居住区通常坐落在最美的景观地带;以山水为尊是富豪阶层选择居所和建筑师设计豪宅选址的共识;譬如：美国纽约长岛、洛杉矶的比佛利山庄、加州的ORANGE、COUNTY以及巴黎十六区、悉尼玫瑰湾、香港浅水湾、台北阳明山等,都具有这一特性;
高端住宅市场调研报告
高端住宅市场调研报告近年来，随着社会经济的不断发展，高端住宅市场表现出了蓬勃的增长态势。
本文将对当前高端住宅市场的发展情况进行调研，并分析其未来的发展趋势。
一、市场概况高端住宅市场是指价格较高、品质优秀、配套设施完善的高档住宅项目。
这一市场在许多国家和地区都存在，但是随着我国经济的迅猛发展，中国的高端住宅市场在过去几年中发展迅速。
二、市场需求分析1.富裕阶层的扩大经济的快速发展使得富裕阶层人群不断扩大，这部分人群对高品质住宅的需求日益增长，高端住宅市场得以迅速崛起。
2.消费升级带动需求增长随着人们收入水平的提高和生活品质的要求提升，消费者对于高端住宅的需求逐渐增加。
高端住宅不仅仅代表了更好的居住环境，更是一种身份和地位的象征。
3.人口迁移和城市化进程大量的人口涌入一线、二线城市，加上农村向城市的转化，使得高端住宅的需求量大幅上升。
随着城市化进程的不断推进，高端住宅市场的前景更加广阔。
三、市场竞争情况目前，高端住宅市场存在着一定的竞争压力。
一方面，房地产开发商纷纷进入该市场，高端住宅项目层出不穷；另一方面，其他投资领域也在争夺高净值人群的资源，如金融投资、金融机构等。
竞争对手战略多样，有的选择低价路线，追求规模效应，有的则注重产品的独特性以及配套设施的提升。
要在激烈的市场竞争中脱颖而出，厂商必须不断提升自身实力，同时注重市场调研，了解消费者需求，提供符合市场需求的高端住宅产品。
四、市场未来发展趋势1.个性化住宅定制随着消费者需求的日益多样化，个性化住宅定制将成为高端住宅市场的一个重要趋势。
消费者希望能够根据自己的喜好和需求，定制出独一无二的居住空间。
2.生态环保与智能化未来的高端住宅市场将注重生态环保和智能化。
随着环境问题日益严重，减少对自然资源的消耗成为重要课题。
智能化的住宅将更好地满足人们对于生活质量和生活智能化的需求。
3.冷静调整高端住宅市场也会有经济周期的影响，未来的发展不会一帆风顺。
良好的市场调研和合理的经营策略将有助于企业在不景气时期保持良好的发展势头。
上海别墅研究报告
上海xx别墅项目策划一、宏观经济与上海房地产市场1、上海宏观经济的趋好，为上海房地产行业高速发展创造俱佳条件；上海市统计局年度统计显示：2001年，上海市国民经济持续、快速、健康发展，经济运行质量和效益不断改善，实现了“十五”计划的良好开局。
2001年，上海完成国内生产总值4950.84亿元，比上年增长10.2%，高于全国2.9个百分点，并连续第10年实现两位数增长。
上海良好的经济环境，促使整个城市建设的高速发展；人均GDP达到4500美元，为城市的房地产市场发展创造了俱佳条件；相应地，房地产业也为城市经济增长贡献一定力量，房地产业成为第三产业增长的领头羊。
全年房地产业增加值308.58亿元，增长17.8%，增幅比上年提高2.4个百分点，其对经济增长的贡献率达到9.7%，比上年提高2.9个百分点。
2、城市建设的良性发展和大规模的基础设施投资，为上海房地产不断带来新的增长点；根据中央提出的上海要建成“国际经济、贸易、金融、航运”四个中心的指导意见，2001年3月上海市人民代表大会通过了《“十五”社会经济发展计划》，其中无论是产业发展布局，还是城市基础设施计划布局，都是体现了“四个中心”的要求。
随着“十五”计划开局新一轮投资计划启动和投资结构的调整，上海市固定资产投资出现了快速回升的良好态势。
2001年完成全社会固定资产投资1984.31亿元，比上年增长6.1%，增幅比上年提高5.4个百分点，投资总量超过历史最高水平。
投资结构继续改善。
全年完成基本建设投资712.49亿元，比上年增长1.3%；完成更新改造投资436.83亿元，增长10.2%；完成房地产开发投资620.31亿元，增长9.6%。
城市基础设施建设步伐加快，全年完成城市基础设施投资510.78亿元，比上年增长13.5%。
市区2200万平方米的旧区改造工程启动，以及黄浦江两岸综合改造等一系列大市政规划启动，为上海房地产业的发展提供坚实后盾3、政策积极引导、管理体制逐步完善，上海房地产市场更趋成熟，规范；正是这样相辅相成的发展模式坚定了政府对房地产行业的信心，上海“十五”规划已明确指出，房地产业为支柱产业之一。
上海房地产市场调研报告
上海房地产市场调研报告《上海房地产市场调研报告》近年来，上海房地产市场经历了快速的发展和变化。
在这样的背景下，进行一次全面的市场调研显得尤为必要。
本报告的目的是通过对上海房地产市场的调研，分析市场现状、趋势和热点问题，为相关行业提供决策支持和发展建议。
一、市场概况上海房地产市场呈现出高价位、高需求、高投资回报率的特点。
截至目前，城市中心地段的商品房价格稳步上涨，而郊区和远郊地区的房价也在逐渐回升。
同时，大量的楼盘项目陆续上市，竞争愈加激烈。
二、消费者需求近年来，上海购房者的需求呈现出多样化和个性化的趋势。
他们既关注房产的品质和地理位置，也对楼盘的周边配套和生活环境有着更高的要求。
年轻购房者成为市场的新趋势，他们更加追求新颖、便利和多元化的生活方式。
三、政策影响国家对房地产市场的政策不断进行调整和优化，对于购房者和开发商来说都是一种挑战和机遇。
政府大力发展长租公寓、共有产权房等新型住房模式，促进房地产市场的健康发展。
四、发展建议在上海房地产市场的调研中，我们发现商业地产和住宅地产的发展呈现出不同的趋势。
商业地产时代的到来为整个行业带来了新的挑战和发展机遇，而住宅地产市场也呈现出年轻化和差异化的趋势。
因此，我们建议开发商应该根据市场需求的变化，不断更新产品模式和服务，以适应市场的发展。
综上所述，《上海房地产市场调研报告》对上海房地产市场进行了全面的调查和分析。
报告全面展示了上海房地产市场的现状和发展趋势，为相关行业提供了重要的参考和指导，有助于制定合适的战略和决策。
希望本报告能够为上海房地产市场的健康发展作出贡献。
营销策划-世纪博瑞上海万科深蓝独栋别墅项目营销推广整合提案销售策划方案
蓝山历史－攻击路线（一期）
2004/5-7 理念： 原创别墅， 空间改变生活
2004/8 产品定义： 碧云国际社区 旁联排别墅
2004/9-11月 产品竞争力： 提前十年住别 墅
蓝山历史－攻击路线（二期）
2005/3 产品定义： 碧云旁实景别墅
2005/4-8 形象符号： 出众源于不同 Logo下注入slogan 空间改变生活
结论：产品优势在逐步弱化，同时却未能给市场树立新的信心点。
此前，我们诠释变化； 现在，是该诠释变化的终极结果了。
那么，这个结果是什么？ 是成熟生活吗？ 我们认为： 成熟仍然只是过程，要找到最终结果，需要回归原点。
思考，回到原点
蓝山为什么要叫蓝山？
因为蓝山有与众不同的原创建筑， 因为我们希望这个建筑能带给业主与众不同的原汁原味的生活。
观察对手
新浦江城
魅力意大利 产品类型： 院墅&院邸（竞争产品）、 联排、公寓混合 发 展 商： 天祥华侨城 地块概念： 闵行浦江镇 户 数： 独院别墅216户左右 主力房型： 210-300平方米 平均单价： 15800元/平方米 主力总价： 332-482万元 直接的竞争 项目将对深蓝的陆家嘴客群构成掠夺， 但对金桥及杨浦客群由于位置原因竞 争力不大。其与深蓝类似的独院别墅 是应关注的焦点。
－人性管理服务：完善的配套和无微不至的物业管理。 －圈层共享原则：建立完整的圈层感，平等共融的生活氛围。 －人文理想氛围：营造了富有活力的社区文化。
第二个问题 蓝山之于万科，是什么？
关于蓝山 1、万科精心打造的原创建筑 2、一脉相承的万科物业管理服务 3、强调社区之间分享、交流的圈层思想 4、万科竭力营造的人文理想氛围
关键词系列一：Island&Share Island（岛，圈层，壁垒）
上海房地产市场调研报告
上海房地产市场调研报告1. 引言本报告旨在对上海房地产市场进行全面调研和分析，为投资者提供有关上海房地产市场的信息和建议。
首先，我们将介绍上海市的背景和房地产市场的发展情况。
然后，我们将分析上海房地产市场的供求关系、价格趋势以及投资机会。
最后，我们将总结报告并提出相应的投资建议。
2. 上海市概况上海市位于中国东部沿海地区，是中国最大的经济中心之一。
作为中国的金融、贸易和航运中心，上海吸引了大量的国内外资本和人才。
上海的发展迅速，城市化程度高，人口稠密。
这为房地产市场提供了巨大的发展空间和需求。
3. 上海房地产市场发展情况上海房地产市场近年来持续增长，房地产投资规模不断扩大。
房地产业成为上海市的支柱产业之一，对经济增长起到了重要的推动作用。
不仅本地居民投资需求旺盛，国内外投资者对上海房地产市场也表现出浓厚的兴趣。
4. 上海房地产市场的供求关系4.1 供应端情况上海房地产市场供应端主要包括商品房和二手房。
商品房的供应来源于房地产开发商，而二手房的供应则来自于购房者的转售行为。
随着上海城市化进程的推进，新建商品房的供应量逐渐增加。
此外，产权交易市场的发展也提高了二手房的流动性。
4.2 需求端情况上海的房地产需求主要来自于两方面。
一方面，本地居民的居住需求推动了房地产市场的发展。
随着人口增加和城市化进程的加快，对住房的需求持续增长。
另一方面，投资需求也成为上海房地产市场的重要推动力。
不少国内外投资者看中上海房地产市场的投资潜力，通过购买房产获取稳定的租金收益或资本增值。
4.3 供需关系和价格趋势上海房地产市场供求关系紧张，供不应求。
市场价位持续上涨，尤其是热门地段和品质优良的房产。
然而，近年来政府出台了一系列调控政策，包括限购、限贷等，对房价上涨起到了一定的制约作用。
因此，上海房地产市场的价格趋势相对稳定。
5. 上海房地产市场的投资机会5.1 本地居民投资机会对于本地居民而言，购买适合自身需求的住房是最直接的投资机会。
上海市浦东区三林板块大型豪宅尚东鼎项目个案分析
媒体诉求
城市纯别墅社区
本案媒体诉求以报纸杂 志广告为主，辅以户外看板 纯 别墅社区 为诉求点
SWOT分析
1.虽然竞品较少，但一路之隔的万 科五玠坊小区，面积和价格都与本 案相近，可能会分流掉一批客源
S：优势 1本案位于后世博辐射三林板块，距各大商圈距离较近。
✓ 从排布上来看，叠 加位于整个小区的最外 圈，包围着联排别墅
户型分析（叠加）
四房三厅三卫 约319㎡
房型设计较宽敞明亮，地下室面积约120㎡，设计功能性强，活动室、保姆房 酒窖巧妙设计，并赠送下沉式庭院，一楼赠送车库，客厅采光好，三楼主人套房， 衣帽间连主卫设计方便。 优点：房型设计好，赠送庭院露台面积大 缺点：地下室计入面积，总面积过大，总价过高
O：机会
W：劣势
1.周边的配套有待提升，距大型商业 有一定距离 2.房型面积较大，总价偏高
谢谢
2.纯别墅低密度社区，主力房型设计正气宽敞舒适，装修品质高。 3.轨道交通出行便利，利用6、7、8号线出行快捷，紧邻中环及 南、卢浦大桥几多个隧道，自驾路线便利。
T：威胁
SWOT分析
1.三林板块是后世博会辐射将来规划成一个高端居住社 区，具有良好的配套设施，小区二期商业广场已招商， 今后生活配套便利。
一层
二层
三层
装修分析
精工级装修标准，奢华品质
目前装修报价为10000元/㎡
尚东鼎使用日本伊奈面砖、澳洲 BORAL屋顶瓦、德国旭格门窗等国际顶 尖材料。
杜拉维特的洁具、德国高仪水龙头、 法国德地氏地暖、大金空调等等也全都 是豪华用材，凸显高品质
产品综述
产品综述：
本案一、两期是公寓类产品，本次三期为了突出物业形态的差异性， 规划了纯别墅社区，规划产品为叠加与联排两种，在房型设计上较为整 齐，赠送庭院，露台面积较大，舒适度高，但是总面积较大，因而总价 较高，此外，纵向三户的叠加在规划上显得并不合理。
上海高端住宅和服务公寓目标客户群体调研报告
上海高端住宅和服务公寓目标客户群 体调研报告
（二）不同客户的居住体验 1．现有住房情况……………………………………………………………………………………………………………… 9 1.1 目前居住区域……………………………………………………………………………………………………………… 9 1.2 购房用途…………………………………………………………………………………………………………………… 9 1.3 购房考虑因素……………………………………………………………………………………………………………… 10 1.4 房屋类型、面积、户型…………………………………………………………………………………………………… 10 1.5 居住满意度分析…………………………………………………………………………………………………………… 10 2．未来购房需求……………………………………………………………………………………………………………… 11 2.1 未来购房目的……………………………………………………………………………………………………………… 11 2.2 未来购房考虑因素（关键因素）………………………………………………………………………………………… 11 2.3 可能考虑的区域…………………………………………………………………………………………………………… 12 2.4 房屋类型…………………………………………………………………………………………………………………… 12 （三）不同客户的区域认知 …………………………………………………………………………………………………. 12 （1）闸北区认知……………………………………………………………………………………………………………… 12 （2）苏河湾认知……………………………………………………………………………………………………………… 13 （3）大悦城认知……………………………………………………………………………………………………………… 13 （四）不同客户对中粮品牌的认知 ..…………………………………………………………………………………………13 （五）不同客户对苏河湾未来规划的认知与偏好 …………………………………………………………………………. 14 1．看到苏河湾规划后对地块的新认知……………………………………………………………………………………… 14 2．对大悦城项目的接受和抗拒因素………………………………………………………………………………………… 14 3．对项目内的酒店配套和品牌的偏好……………………………………………………………………………………… 15 4．对项目内产品气质的看法、对排布方式的偏好、对项目整体立面的偏好…………………………………………… 15 5．对该区域在建设高层的高档住宅/服务公寓方面的优势和劣势的看法…………………………………………………15 6．希望有哪些软性服务 ………………………………………………………………………………………………………16 7．对大悦城生活方式的定位………………………………………………………………………………………………… 17
上海嘉亭荟考察报告
各楼层业态布局
1F业态分布
餐饮区
优衣库
屈臣氏 餐饮区
1F品牌商家
APPLE APR BELLVILLES CICI Beauty slimming Clarks EBT ETAM Etam Weekends ES/Etam Homme/Etam Lingerie Farmanl 法曼儿 Five Plus Jack&Jones KID CASTLE 吉的堡 La Chapelle 拉夏贝尔 Lenovo 联想3C one leaf 一叶子 Only Ochirly 欧时力 PARIS MIKI 巴黎三城 Sachiel 圣晶 SIYANLI 思妍丽 Trendiano UNIQLO 优衣库 苹果优质经销店 贝拉维拉 CICI纤美 其乐 EBT光大数码通信 艾格 10 2 40 27 9 28 28 28 39 8 3 17 31 9 38 3 8 29 30 16 8 1 Vero Moda Watsons 屈臣氏 嘉亭荟 嘉亭菁苑销售中心 Ajisen Ramen 味千拉面 Bi Feng Tang 避风塘 Chamate 一茶一坐 CAFÉ DE CORAL 大家乐 Chez Choux 西树泡芙 Dairy Queen 冰雪皇后 EXPRESS 优果 Haagen-Dazs 哈根达斯 happy lemon 快乐柠檬 KFC 肯德基 Laoma Rice-Flour Noodles 老妈米线 LORRAINE 洛林挞屋 McDonald's 麦当劳 MOCHI SWEETS 摩提工坊 NEOLITHIC BARBECUE 新石器烤肉 PARIS BAGUETTE 巴黎贝甜 Shanghai Min 上海小南国 Starbucks 星巴克 1001 Noodles House 1001牛肉面 3 5 11 13 18 26 37 19 20 24 33 23 15 36 24 35 19 34 21 6 12 25
居住区调研报告
实际楼盘调研一、万科金域华府居住区概况：金域华府位于万家丽路与香樟路交汇处东北侧雨花区政府对面。
容积率：1.89，绿化率：35.15%，总户数：3159，建筑面积：800000平方米，占地面积：420000，车位数：900，主力户型：145-190平米，90-126平米，70-90平米。
周边文化、商业医疗等服务设施齐全，交通便利。
小区的主要入口位于小区东侧的居住区级道路上，采用人在上，车在下的竖向人车分流方式。
这样不仅方便管理，而且也提高了小区的生活质量。
小区住宅群体组成形式则采用的是点群式。
点群式住宅布局包括独院式及高层塔式住宅布局。
点式住宅自成组或围绕组团中心建筑、公共绿地、水面有规律地或自由布置、运用得当可丰富建筑群空间、形式特征。
点式住宅布置灵活、便于利用地形。
主要景观节点景观轴商业服务区及物业管理中心住宅区（上部有少部分住宅用）小区特点：小区内部建筑较高，而对沿街的建筑的高度进行了控制，使得人走在街上有一种开阔感，亲切感。
而不像那种临街竖起来的高层，给人一种威压感。
而且金域华府中住宅单体的布置，错落有致，使得天际线富于变化，不单调。
比较二、上海城居住区概况：上海城西侧是韶山南路城市主干道，南北分别是木莲冲路和香樟路城市支路。
周边医院、学校、超市等公用设施较为齐全。
整个占地面积约为14万平方米。
绿化率：45%，容积率：1.96，建筑面积:508673平方米，占地面积:144499.28平方米，总户数: 3749户，停车状况:室外停车约53个，地下停车约587个。
上海城很注重绿化，绿化景观整体都不错，体现了当时设计的前瞻性。
植被、绿化的设计，社区水体的设计，日照等微环境的生态设计，建筑的设计以及人与自然的生态设计基本满足生态建设的要求。
各种植物合理的搭配让小区生机盎然，古朴的小桥、潺潺地流水、安静的亭廊相互辉映给人一种置身于世外桃源的感觉。
居住区内小品多布置在景观轴上，材料多为石材和木材，与周围环境很好的融合在一起。
千玺广场项目调研报告
已售房屋 平均价
认购套数
2.91万元/㎡
当前可售 套数
认购面积
362套
0套
0
已成交客户名单： 崤山集团 29层 国龙集团
销售房屋 平均价
4.33万元/㎡
瑞贝卡集团
项目对比分析
项目名称 IFC 千玺广场
位置
大堂 电梯 车位 标准层净 高 女卫蹲位 空调形式 商业配套
金水东路，距高铁站800米
600㎡，高10米 客梯每栋6部，5000㎡：1 1910个，86㎡：1 2.8米（层高3.7米） 4个/层，350㎡：1 两管制 2万㎡，自持，定位为高端 商务配套 楷林ＩＦＣ与千玺广场相比：
商业状况
58-59F千玺壹天下：3000 ㎡ ，观 光餐饮，自持。 B3：停车场 B1-B2：2.5万㎡ ，地铁站、超市， 餐饮（包括四海酒家），自持。 1F千玺御湖道：3000㎡，环湖餐饮， 是否销售未定 1F-2F千玺壹品：8000㎡，6家国际一 线品牌，包括江诗丹顿、法国红酒杰 纳等，业态各不重复。另在1F有兰博 基尼展厅。目前租金520-580元/㎡/ 月，出售报价10万元/㎡。 西侧裙楼 1-4F千玺壹座：5000㎡，购物广场， 整卖。
交通情况
公交线路： 26、206、B16、B19， 会展中心站。
双地铁1、4号线，会展中心站
未来公共交通十分便利
楼层产品分布
餐饮、观光厅 58-59F
JW万豪酒店 38-55F
写字楼 5-35F
主要经济指标
Байду номын сангаас
占地面积： 2.92万㎡ 容积率： 5.61 总高度： 280米，60层 总建筑面积： 24万㎡ 办公面积： 约8万㎡ 商业面积： 约4.4万㎡ 酒店面积： 约6万㎡ 标准层面积 ： 2670.00㎡ 绿化率： 29.8% 停车位： 约1000个（不包括酒店的600个） 电梯：原装三菱28部，其中办公14部（客 梯12部），酒店12部，观光层2部 四管制冷暖离心机组 独立区域安防 物业费 办公 24元/㎡·月
上海闵行新浦江城开发启动和产品研究报告
创造关联 市场热点， 引起市场 广泛关注
创新联排 产品高调 入市，建 立大盘高 端形象 社区形象总概念 开发理念宣传 社区文化宣传
创新公寓 产品轰动 市场， 市场，吸 引较低层 次客群 展 示 细 节卖点 演 绎 生 活内涵 配套展示 定向推介
标杆联排产品 再次入市，和 普通联排产品 同时销售，互 相促进去化 商业启动提升 社区价值 推广大盘形象 商业展示 展会营销 定向推介
推售时间 2005-1021 2005-1118 总计
推售套 数 42 41 83
已售套 数 37 16 53
未售套 数 5 25 30
创新产品四层水岸公寓带电梯
办公配套 中央河道
一期
一期
新浦江城总体经济指标 用地性质 总占地1.8平方公里 总占地 平方公里 总建面130平方米 总建面 平方米 综合容积率1.10 综合容积率 楼盘属性 超级大盘 世博辐射区域 政府重点工程 意大利风情小镇 华侨城品牌 产品创新 商务办公用地 商业用地 商办综合用地 一类居住用地 二类居住用地 商住综合用地 幼托用地 公共绿地与河道 市政设施用地 合计 综合容积率 建筑密度 绿地率 集中绿地率 用地面积 （公顷） 7.53 9.18 4.27 37.38 2.87 39.02 0.58 19.54 0.35 120.72 1.10 45% 41% 18% 比例 6.23% 7.60% 3.54% 30.96% 2.38% 32.33% 0.48% 16.20% 0.29% 100% 1324649 1 建筑面积 185900 229449 128400 216600 54400 505300 4600 比例 14.03% 17.32% 9.69% 16.35% 4.11% 38.15% 0.35%
万科上海高端项目物业管理调研报告ppt(共41张PPT)
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16 世茂滨江花园、世茂湖滨花园物业服务
• 世茂滨江花园
世茂滨江花园由“第一太平戴维斯”提供国际专业水准的全权委托式物业管理。
• 世茂湖滨花园物业管理
由“戴得梁行”提供全权委托式物业管理。
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17 世茂滨江花园、世茂湖滨花园物业服务
世茂湖滨花园物业管理费
• 世茂湖滨花园：高层元/平方米 别墅元/平方米
6、大型会所提供球场、健身房、咖啡厅、桑拿。 7、社区提供中餐、茶艺。
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第三部分：
值得我们借鉴之处
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值得我们借鉴之处
设计定位
世茂滨江花园、世茂湖滨花园的设计一个突出江景，一个突出湖景， 充分利用水景给楼盘增色，只是侧重点不同罢了，但是楼盘定位是高端 物业，其公用设备设施、智能化系统、室内装饰都走的高端路线，客户 群定位较高，物业管理是外请国外知名物业第一太平戴维斯与戴德梁行。 物业管理费在上海地区属中等偏上。
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20 世茂滨江花园、世茂湖滨花园物业服务
世茂湖滨花园特色服务
1、大型会所提供体育、娱乐、咖啡厅、中西餐厅、瑜珈、美容等服务。
2、社区提供银行交费系统。
3、地下停车场提供代洗车业务。 4、地下停车场洗衣服务。 5、为业主提供免费外出采购、订票服务。 6、中英文双语服务。
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14 世茂湖滨、世茂滨江项目概况
世茂湖滨花园客户
世茂湖滨花园以水景见长，山水相依“四峰四岛，一湖一湾”的小桥流水 的特点，此生态水景社区吸引了众多外籍住户，其比例高达70%，因此 该社区聚集了上海地区众中高级白领人士。
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上海高端楼盘推广调研报告
【上海高端楼盘媒体推广报告】
①仁恒怡庭
②九龙仓玺园
③华润外滩九里
④金地天御
⑤闵行星河湾
⑥丰盛皇朝
⑦汇景天地
⑧市场调研小结
【仁恒怡庭】
项目扫描
开发商上海仁恒杨浦房地产有限公司
投资商新加坡仁恒置地集团
概况扫描
设计单位
华东建设设计院研究有限公司物管公司上海仁恒物业管理有限公司
酒店管理无㎡
建筑面积 6.5万地段新江湾城内，上海城市湿地
期叠加别墅在售销售现状
营销动作
一期叠加别墅在售价格动态 5.5-8万/平方米备注：
GOLDEN 系列包括金域蓝湾、金色家园、金色城市等金域成交动态
当前可售房源118套
产品户型面积
170-300平方米
金色系列产品；
配套描述
项目依靠五角场商圈辐射，新江湾城内商业配套正在起步期，当前学府氛围浓厚，另休闲娱乐类运动场所已投入使用。
推广策略-推广主题
2010年6月2010年7月2010年8月2010年9月投放时间
广告内容
价值诉求
高端形象持续传递---
怡然大美倾一城 软文持续炒作---
项目高端形象入市---
怡然大美倾一城 销售信息发布---
怡然大美，倾一城
软文炒作---
品牌、板块、项目价值
项目价值卖点诉求
怡然大美，倾一城
软文炒作---
树板块价值地标
样板房呈现形象总结 项目推广前后形象始终以“天鹅”为元素，诉求项目怡然大美。
仁恒怡庭媒体投放表
①媒体排布：线上，报纸:以东方早报为主打，释放销售信息。
关键节点辅以新闻晨报/晚
报影响力较大媒体，杂志关键节点借上海楼市/搜房周刊等专业媒体扩大覆盖面。
②策略观察：从投放结构看媒体主要以翻盖较广的东方早报为主树立知名度。
形式则以软
硬结合的形式深入诠释项目价值。
周都有报纸投放，关键节点投放多个版面，或者多份报纸同时投放。
推广策略-公关策略
活动节点：推广蓄客期（2010.09.27）
活动主题：
印象桃花源（产品推介会）
活动渲染：
举
①活动在浦东丽思卡尔顿酒店举行，借此显现其顶级品质。
②活动主要以仁恒客户、媒体代表、合作伙伴为对象。
活动效果：
活动以五星级酒店为背景，高雅艺术与产品推介相结合，
推介合
活动与样板房开放同时进行。
使客户与产品形成的良好的
互动，有效的带动了销售。
同时与媒体代表的良好互动也
互动有效的带动了销售。
同时与媒体代表的良好互动也
为新闻炒作做了铺垫。