万科集团设计阶段的成本控制标准
万科集团全集项目计划方案限额管理目标标准
项目限额管理标准1、指引目的：1.1、本指引旨在强化公司项目前期及设计阶段的成本控制。
1.2、推进设计阶段成本管理作业的标准化、专业化。
1.3、掌握可靠成本信息，保证影响成本的主要要素在设计阶段控制在合理范围，挖掘成本控制的重点，以符合公司成本管理精细化的要求。
1.4、范围适用于公司所属独资或合资并由我司操盘项目，经董事会审议确定的特殊项目，其限额指标可作个案处理，不受本指引限制，以成本委员会审核的限额指标为准。
2、定义:2.1、设计限额为了保证项目成果的经济性而制定的，是设计阶段相关技术经济指标进行控制的目标值。
项目限额包括成本限额设计和主要指标的限量设计。
2.2、建筑面积指GB/T50353-2005《建筑工程建筑面积计算规范》计算的建筑面积，全国统一计算规则。
2.3、装修面积指装修范围内的地面面积，其中阳台、露台和带装修的庭院按一半面积计2.4、赠送面积指不计算容积率建筑面积或计算一半建筑面积的区域，通过外围建筑门窗的改造能变成房间或提高有效使用面积的阳台或露台。
赠送面积需在策委会纪要中明确，限额指标可以分开考核。
2.5、项目档次定位A、“豪宅”指该项目平均售价定位为该区域中档住宅均价200液以上的项目,且一线城市销售单方建安成本占售价比重不超过20%二线及其他城市销售单方建安成本占售价比重不超过25%B、“准豪宅” 指该项目平均售价定位为该区域中档住宅均价140%~200（含140%的项目，且一线城市销售单方建安成本占售价比重不超过30%二线及其他城市销售单方建安成本占售价比重不超过35%C、“中档住宅”指该项目平均售价定位为该区域中档住宅均价80%~140%（含80%的项目，且销售单方建安成本占售价比重不超过50%D、“普通住宅” 指该项目平均售价定位为该区域中档住宅均价80%^下的项目或销售单方建安成本占售价比重超过50%E、若售价达到上述要求，但是成本比重超标的，应降低一档套用本限额指标。
万科房地产目标成本控制方法
万科房地产目标成本控制方法在当今竞争激烈的房地产市场中，成本控制是房地产开发企业的关键之一。
作为中国房地产领军企业，万科深知有效控制成本对企业的长远发展至关重要。
本文将探讨万科房地产所采用的目标成本控制方法，以及该方法的优势。
一、目标成本控制方法的概念及优势目标成本控制是指企业通过设定合理的目标成本，并通过一系列管理手段和策略达到或超越这一目标的方法。
与传统的成本管控方法相比，目标成本控制更加注重整个过程的协同性和绩效导向性。
它通过明确目标、激励机制和管理手段的有机结合，实现了成本控制的全过程管控和结果导向。
目标成本控制方法的优势主要体现在以下几个方面：1. 整体性与一体化：目标成本控制要求企业从产品设计、供应链、生产流程等各个环节进行整体规划和协同管理，形成一个统一的成本体系，有利于提高企业整体的运营效率和降低成本。
2. 强调创新与效益：目标成本控制方法注重激励机制的设计和落实，通过设定挑战性的目标成本激励员工主动创新和寻找成本改进的机会，有效提升企业的运作效率和创新能力。
3. 结果导向与绩效评价：目标成本控制方法注重结果的评估和绩效的考核，通过设定明确的目标和绩效指标，激励和监督员工实现目标成本，确保成本控制的效果和持续性。
二、万科房地产目标成本控制方法的具体实施万科房地产在目标成本控制方面采取了一系列的管理措施，以确保项目成本的稳定控制和回报的最大化。
以下是万科房地产目标成本控制方法的具体实施措施：1. 品牌优选：万科在项目策划初期，注重选取具有竞争力和知名度的品牌供应商，以确保原材料和施工服务的质量和价格具备可控性。
2. 供应链协同：万科与供应商建立战略合作伙伴关系，通过供应链的协同和优化，实现原材料的快速供应和成本的合理控制。
3. 工序改进：万科注重项目管理和施工流程的改进，通过优化工序和流程，提高施工速度，降低人工和材料成本。
4. 创新技术引入：万科积极引入新技术和工艺，提高施工效率和质量水平，减少资源浪费和二次修复的成本。
万科集团设计阶段的成本控制标准.docx
WORD格式万科集团设计阶段的成本控制标准为了应对目前房地产行业的严峻形势，落实集团确定的“保证楼盘品质、降低工程成本”的发展战略，特别制定：设计阶段成本控制标准。
各专业设计人员在本标准执行过程中，要密切关注国家和地方有关设计的新规范、新标准和有关新材料、新设备及新工艺的应用，并及时总结经验为充实完善和适时更新本标准提供意见和建议。
第一部分土建工程一 .建筑设计１ .设计单位选择1.1初步设计原则由万创设计中心完成；１.2 成熟产品的设计任务，可委托给国内优秀设计单位承担。
２ . 产品前期定位２ .１产品定位前备好多种设计方案的技术资料，参加营销管理部召集的、有集团主管领导和相关职能部门共同参与的产品定位论证会议，一旦形成决定不再作重大调整；２. ２户型调整应该在进行施工图设计之前完成。
３ . 总平面设计３ . １总平面设计应该在与各相关专业及物管部门有关人员充分沟通的基础上进行。
３. ２规划设计应该尽可能利用原有地形、地貌和植被、景观；竖向设计必须考虑场地土方平衡，尽量减少土石方挖填量。
３. ３高大建筑物避开深填方区域及高边坡区域布置；物管用房、泛会所、体育设施、幼儿园、老年人及儿童活动场地、垃圾站及公厕等，应该布置在经济价值较低，并不影响住户和商业的价值区域；３. ４物管收费处、值班室和消防控制室应该设置在业主接待大厅内，以方便业主办事并节省物管人手；３. ５环境坡地应尽量设自然边坡，必须设置挡墙的应尽量减小挡墙高度，必要时可以设置多级挡墙；３ .６10万方以下的小区原则上设两个出入口（不含消防通道）、10～40万方的小区原则上最多设三个出入口（不含消防通道）。
３ .７小区内道路应该人车分流、线路便捷畅通。
小区内的双向车行道道路宽度统一为 6米，消防车道宽度只做 2.5米宽硬质道路，两侧各设0.75米宽的草坪。
3.８应尽量减少小区不可销售的建筑物及设施，人防地下室、消防站、中小学校等尽量异地建设；３. ９在建筑总平面图和竖向布置图中必须明确或增加以下内容：３. ９ . １小区主入口及次入口、地下车库车行及人行出入口和消防紧急出入口的准确位置，其中哪些是建成后不使用的；３. ９ . ２各种管井及生化池的位置、大小、高度等；３. ９ . ３各单体首层的室内及室外标高；３. ９ . ４所有车行道、人行通道、消防回车及扑救场地等；３. ９ . ５注明有高差的场地是挡墙还是放坡，那些由园林处理；专业资料整理WORD格式４. 地下车库４. １小区车库的车容量按规范最低限控制。
万科限额设计的8大指标(学习)
（2）有保温隔热要求，但不适宜使用断桥隔热铝型材的， 可以选用塑钢型材代替，但是中档住宅及以下档次产品， 不得选用彩色覆膜工艺等高档型材。 （3）北方地区及其他区域的普通住宅建议使用塑钢窗。
5.外立面用材 影响成本的主要要素包括外立面材料选择、施工工
艺、外墙地面面积比等。外墙的成本需从外墙的材料选择 和外墙地面面积比两个方面控制，以地上建筑面积单方成 本作为限额控制上限。
3.钢筋、混凝土限量设计标准 由于钢筋及混凝土指标是相互关联的，因此将两个
指标作为一个整体考虑，以下各项指标均以“建筑面积” 为基数，即采用 GB/T50353—2005《建筑工程建筑面积 计算规范》计算的建筑面积。
（1）地下室指标：根据其特征，在指标下达时分为 三项指标：扩大地下室、人防地下室及塔楼地下室，裙楼 地下室可以参考扩大地下室，因为其上部建筑对其影响较 小。
二、设计限额指标的下达
1.限额指引的适用阶段
在符合上述限额范围内的，自项目立项开始即适用本 限额设计指标控制成本。在拿地阶段，项目初步定位确定时， 成本预设及估算即采用本限额指标测算成本，用于拿地测算 及第一阶段成本目标控制。在拿地后根据第一阶段成本目标 测算的成本，用以指导后续各阶段的设计。
2.限额指标的下达
a.工程单价调整系数：一线城市系数为 1，二线城市系数为 0.9，其他城市系数为 0.8，山地景观视情况可按展开面积作 适当调整。 b.刚性住房、两限房及廉住房项目的景观费用不适合本限额 指标范围内。 c.景观费用、空中花园景观费用、别墅类产品中的庭院内景 观费用适合本限额范围内。 d.类控制指标不含庭院面积。毛坯交楼的庭院面积内按 100 元/平米控制，设计建成交付的计入到精装工程费。 e.景观的界定为消防通道、园路、广场、景墙、有硬铺的水 景面积、泳池铺装面积等。
万科集团设计阶段的成本控制标准
万科集团设计阶段的成本控制标准为了应对目前房地产行业的严峻形势，落实集团确定的“保证楼盘品质、降低工程成本”的发展战略，特别制定：设计阶段成本控制标准。
各专业设计人员在本标准执行过程中，要密切关注国家和地方有关设计的新规范、新标准和有关新材料、新设备及新工艺的应用，并及时总结经验为充实完善和适时更新本标准提供意见和建议。
第一部分土建工程一.建筑设计1.设计单位选择1.1初步设计原则由万创设计中心完成；1.2成熟产品的设计任务，可委托给国内优秀设计单位承担。
2.产品前期定位2. 1产品定位前备好多种设计方案的技术资料，参加营销管理部召集的、有集团主管领导和相关职能部门共同参与的产品定位论证会议，一旦形成决定不再作重大调整；2. 2户型调整应该在进行施工图设计之前完成。
3.总平面设计3. 1总平面设计应该在与各相关专业及物管部门有关人员充分沟通的基础上进行。
3. 2规划设计应该尽可能利用原有地形、地貌和植被、景观；竖向设计必须考虑场地土方平衡，尽量减少土石方挖填量。
3. 3高大建筑物避开深填方区域及高边坡区域布置；物管用房、泛会所、体育设施、幼儿园、老年人及儿童活动场地、垃圾站及公厕等，应该布置在经济价值较低，并不影响住户和商业的价值区域；3. 4物管收费处、值班室和消防控制室应该设置在业主接待大厅内，以方便业主办事并节省物管人手；3 . 5环境坡地应尽量设自然边坡，必须设置挡墙的应尽量减小挡墙高度，必要时可以设置多级挡墙；3 . 6 10万方以下的小区原则上设两个出入口（不含消防通道）、10〜40万方的小区原则上最多设三个出入口（不含消防通道）。
3 . 7小区内道路应该人车分流、线路便捷畅通。
小区内的双向车行道道路宽度统一为6米，消防车道宽度只做2.5米宽硬质道路，两侧各设0.75米宽的草坪。
3. 8应尽量减少小区不可销售的建筑物及设施，人防地下室、消防站、中小学校等尽量异地建设；3 . 9在建筑总平面图和竖向布置图中必须明确或增加以下内容：3 . 9 . 1小区主入口及次入口、地下车库车行及人行出入口和消防紧急出入口的准确位置，其中哪些是建成后不使用的；3 . 9 . 2各种管井及生化池的位置、大小、高度等；3 . 9 . 3各单体首层的室内及室外标高；3 . 9 . 4所有车行道、人行通道、消防回车及扑救场地等；3. 9. 5注明有高差的场地是挡墙还是放坡，那些由园林处理；4.地下车库4. 1小区车库的车容量按规范最低限控制。
万科房地产项目目标成本及控制责任书测算指标
万科房地产项目目标成本及控制责任书测算指标(编号： )项目期目标成本及控制责任书（第稿）深圳市万科房地产20 年月日编制依据及说明按照深圳市万科房地产经营规划和利润打算，为加强前期成本设计能力及过程中成本操纵的力度，更好地贯彻落实项目的目标成本指标，成本治理部结合市场现状及项目具体情形，编制了《项目目标成本及操纵责任书》，对项目整体的目标成本和各部门的操纵责任作出了明确规定，编制要紧依据如下：1．项目进展部：土地出让合同、报批报建费用明细；2．设计治理部：实施方案设计图纸、景观方案设计图纸、精装修工程建筑标准、与材料部品标准、钢筋、砼、砌体等结构指标；3．采购治理部：招标工作打算；4．项目经理部：场地平坦、土方、护坡、强夯、挡土墙、桩基方案，临时设施、社区管网建筑标准、主体建安的过程操纵、监理费用打算；5．销售经营部：景观分区建议，营销费用打算；6．财务治理部：资本化利息运算依据、治理费用运算依据。
本责任书已与相关部门讨论并达成一致。
执行过程中，由成本治理部整体负责。
各部门在操纵责任成本的同时应主动向成本治理部反馈相关信息。
成本治理部年月日《项目目标成本及操纵责任书》作为指导项目各项工作的重要依据，经公司讨论，审核通过项目整体成本目标及其中各项操纵目标。
现予以公布，请相关部门遵照执行。
签发人：签发日期：200 年月日主送：公司治理层抄送：集团成本审算中心、（区域成本治理中心）一、项目整体目标成本指导书：1.项目概况1) 期规划指标⏹容积率: ，绿化率:⏹总建筑面积：m2，计入容积率的总建筑面积m2其中：可售面积：m2，不可售面积：m2⏹住宅总套数：套⏹总车位：个⏹入伙日期：年月2.成本目标项目目标成本确定为元/m其中建安成本元/m2附件：《目标成本测算表》集团统一版、《财务分析表》《项目规划指标表》、《跨期分摊表》4．成本设计关注手册二、各责任部门成本操纵指标1．成本科目中各部门责任成本划分见附表：2．各部门责任成本中汇总如下（分作业成本和牵头操纵成本）,有关作业成本和牵头操纵成本的定义见分部门操纵责任书中的详细说明。
万科集团目标成本管理
万科集团目标成本管理第一节目标成本释义5.1.1目标成本是集团公司基于市场状况，并结合公司的经营计划，根据预期售价和目标利润进行预先确定的，经过努力所要实现的成本指标。
应体现“以经济合理性最大的成本提升产品的竞争力，并形成行业成本优势”的成本管理宗旨。
5.1.2目标成本文件分为三个部分：《目标成本测算表》《目标成本控制责任书》《动态成本月评估》。
5.1.3《目标成本测算表》是反应项目的总目标成本和分项目标成本的金额。
建设项目的总目标成本是建设项目成本的控制线，由各分项目标成本组成。
各分项目标成本包括各专业工程造价指标及各种费用指标。
5.1.4《目标成本控制责任书》是对各项目费用的责任部门及其主要职责的说明，包括控制内容、控制要点和手段，需要注意的已完工程的失败教训。
5.1.5《动态成本月评估》反映各成本项目的动态变化情况，分析原因，提出成本控制建议。
第二节目标成本管理原则5.2.1市场导向原则：目标成本管理以市场为导向，确保目标利润的实现。
5.2.2准确严谨原则：目标成本指标应科学准确，每项来源都要有充分依据，保证目标成本的权威性。
5.2.3事前控制原则：目标成本管理贯穿于建设项目的每一阶段，凡事做到事先控制为主，事中事后控制为辅，在立项、设计、施工之前发现问题，减少无效成本。
5.2.4动态管理原则：建设项目的动态成本要及时与目标成本进行比较并纠偏，确保建设项目总成本在目标成本控制范围内。
第三节目标成本文件制订的步骤及时间要求5.3.1项目定位阶段：在投资分析和概念设计阶段，根据可行性研究报告，以及营销、开发、成本、工程、财务等相关部门互动讨论确定的项目定位，完成“项目定位阶段的全成本测算“。
确定各项费用的计划金额，包括设计、报建、环境配套、营销费等，并向各费用的负责部门交底达成一致，作为各部门的工作目标。
主体建安费以开发管理部编制的《建设项目综合经济技术指标表》为依据，在五个工作日内完成，并根据测算基础，提出实施方案设计阶段的成本控制目标、措施或建议，形成《方案设计阶段的成本控制建议》，以此指导实施方案的造价控制。
万科集团设计阶段成本管制工作指引1.doc
万科集团设计阶段成本管理工作指引1集团设计阶段成本管理工作指引1.目的提高设计阶段的成本意识，明确在设计阶段进行成本管理的基本方法。
2.范围概念设计、实施方案设计、施工图设计三个阶段；建筑、结构、安装、景观、室内设计五个专业。
3.原则：3.1.以客户价值为核心：在设计阶段应选择客户认可价值与支付代价最大差值的方案与部品，不宜单纯追求效果，也不宜片面追求低成本。
公司可结合成本收益等综合情况，选择应用一定的新产品、新技术，但从中长期看不降低选择常规产品和技术时的项目利润率，在应用新产品、新技术的同时，应作好市场培育和客户引导工作，增加品牌价值并尽早让客户认同。
3.2.方案优化：在各阶段设计和单项设计中，都应持续地开展方案优化工作，比较不同设计方案的所带来品质、效果、成本、效益等方面的差异，同时还要考虑物业维护成本、客户使用成本，从中选择最优设计方案，兼顾长期利益和短期利益的平衡。
3.3.动态测算、及时反馈：成本管理部门在概念设计、实施方案设计、施工图设计等决策过程中，都应全面测算项目成本，及时计算出单位可售面积成本等指标，并联合财务部门测算项目效益水平，提供给设计部门和公司决策层调整设计，使之满足公司的经营要求作为最后设计决策的必备资料。
3.4.取得设计单位配合：公司应作好与设计单位沟通工作，着力取得设计单位在成本控制方面给予最好的配合，并在设计合同中，将需要设计单位给予的工作配合事项和技术经济指标要求，清晰、明确地表述在设计合同中，可设置一定的履约奖惩措施。
4.组织与分工4.1.集团成本中心、规划设计部、工程管理部负责本指引的编写、修订、解释和培训。
4.2.项目一经确定，进入设计阶段后，分公司设计部应牵头设立一非常设性组织——项目设计工作小组。
小组成员应覆盖设计、成本、工程、物业四个职能部门，并必须包括建筑、结构、安装、景观、室内设计等各个专业，公司设计部项目负责人组织工作的开展。
4.3.小组可根据自身能力，外聘专家，协同做好设计阶段的成本管理工作。
中海 万达 万科三巨头成本限额标准
完全精通房地产项目的成本控制，弄清楚所有分项工程的成本标准，建立自己企业的成本限额体系是件非常艰巨的任务。
今天分享一下：中海.万科.万达三巨头的限额标准，看完之后，就算您不是从事房地产行业的人，您对地产开发过程中每一步骤大的成本也会有个清晰了解和认识了，以后施工单位.设计单位.您的属下等等，再也蒙骗不了你了......1、万达所有项目均应实行结构限额设计，限额指标详见附件1：《万达结构设计限额指标表（2014版）》（以下简称《限额指标表》）；2、本限额指标用于指导项目公司进行施工图设计招标及签订设计合同，并作为设计结果审核的标准之一；3、项目公司进行施工图设计招标及签订设计合同前，应根据《限额指标表》和项目的实际情况上报限额指标，经审批后作为发标文件的一部分，审批流程如下：4、本限额指标为集团对外发布的指标，内控指标可上浮不超过10%；5、《限额指标表》中未列的业态类型，由项目公司根据项目具体情况上报审批后执行。
万达结构设计限额指标表（2014修订版）本限额指标不包括基础垫层、桩基、地基处理和二次结构；1、本标准旨在强化公司项目前期及设计阶段的成本控制；2、推进设计阶段成本管理作业的标准化、专业化；3、掌握可靠成本信息，保证影响成本的主要要素在设计阶段控制在合理范围，挖掘成本控制的重点，以符合公司成本管理精细化的要求。
3.1项目限额内容及范围包括成本限额和主要指标的限量控制，内容见附表1。
附表13.2制定限额指标：通过分析我司项目的指标，并与同行的限额设计指标对比，制定适合于我司的限额成本指标。
本指标为项目达到交付要求及销售推广而发生的设计与设计相关的费用的限额。
其中包括的内容为含规划设计、建筑设计、总平环境设计、室内设计（含公共部位、会所、样板房装修）、专项设计（含基坑支护、人工湿地、特殊水景、人防工程、燃气工程、幕墙、铝合金、钢结构、标识系统、智能化、室内灯光设计、灯光及泛光照明、变配电及专线、结构检测等）、审图及专业设计顾问等费用。
万科全套成本控制限额
1、原则上不允许采用主楼与地库的分离式设计[除启动区外]，如采 用分离式设计方案，必须进行方案申报评审，且面积指标在原有标准 上下设5~8%； 2、因地库与主楼地下室间的不规则面积，通过将主楼地下室规则调 整，划分后以储藏室对外销售或作为设备用房； 3、6000元以下的楼盘，原则上取消围合式主楼的布局，控制主楼与 道路见存在的大角度而增加地库的无效面积； 4、地下室的设备用房，如配电箱、机房、消防泵房、水池等房间布 置，尽可能不占用车库停车位位置，尽量放在主楼与地库过度空间内 严格控制汽车通道的净宽度[控制在5600mm]如有地方强制性规定，按 当地规定执行； 6000元以内的低档楼盘：综合控制在28平米以内，但允许考虑10%的 大车位[30平米左右]，通过大、小车位结合，合理控制成本；按每节 约0.5平米奖励150元，超过30平米的按每超过0.5平米给予处罚100元 6000元~8000元的中档楼盘：综合控制在29.5平米以内，但允许考虑 25%的大车位[30平米左右]，通过大、小车位结合，合理控制成本； 按每节约0.5平米奖励150元，超过31平米的按每超过0.5平米给予处 8000元~10000元的高档楼盘：综合控制在30平米以内，但允许考虑 50%的大车位[30平米左右]，通过大、小车位结合，合理控制成本； 按每节约0.5平米奖励150元，超过31平米的按每超过0.5平米给予处 1、尽可能用剪刀梯等设计手法，减少人防地下室、地下车库的独立 疏散出口数量，可以降低造价，提升景观品质；
1、原则上在政府无明确要求配建幼儿园及学校的前提下，最初方案 不考虑设计； 2、此类功能的建筑占地要求要充分利用建筑退界及红线之间的用地 去满足，类似东南、西北角这样的区域。 1、设置量在地方规范的前提下，做到最小化。 2、在政府无强制性条文约束的情况下，原则结合住宅楼或商业用房 设计，不单独占用规划用地； 3、尽可能利用底层架空层，底层环境较差的住宅作为物业和社区服 务用房。 4、严格禁止类似常熟项目物业用房的设计； 5、尽可能的选择受日照影响的房间作为物业办公用房； 6、严格控制物业用房的装修标准； 7、明确除业主接待中心以外的用房。 1、商业量较大时，以内街式为主，可考虑二层皮以上的模式构成内 街，层数以1~2层为主，进深和开间与地下车位经济柱网相协调，一 般开间7m~8.1m为宜，进深类似，便于后期割分为30m2左右的小商铺 2、首层层高宜为3.9-4.2米。
万科经济性指标限定
编号指标名称指标说明指标控制值1标准层钢筋含量(Kg/㎡)1、分子包含上部标准层所有结构钢筋2、分母=计容积率面积+不计面积部分[（落地凸窗面积+有墙柱的凹阳露台、入户花园+结构拉板）+1/2(两层高悬挑凸阳台+有柱凸阳台+赠送的其他面积）]低多层（洋房+1）/7～19层/20～25层/≥26层（括号内为结构转换时标准层的数据）上海、南京、合肥、成都：39/42（44.5）/43（45.5）/47.5（50）杭州、宁波、苏州、无锡、南昌、武汉、重庆：38/40（42）/41（43）/45（47）镇江：42/45（47）/45（47）/50（52）（镇江场地土为Ⅲ、Ⅳ场地土时，指标同西安）西安：45/49（52）/50（53）/58（/）2标准层混凝土含量(m3/㎡)分母同上低多层/7～19层/20～25层/≥26层上海、南京、合肥、成都：0.32/0.35/0.36/0.38杭州、宁波、苏州、无锡、南昌、武汉、重庆：0.31/0.34/0.35/0.37镇江：0.33/0.36/0.37/0.39西安：0.35/0.38/0.39/0.43窗地比门窗洞口面积/住宅部分可售面积+赠送落地凸窗的房间面积+可封闭空间的面积（有附加门窗时才计入）高层≤0.21；TH≤0.244地下室层高(米)非人防:3.6m；人防：3.7～3.8m 5地下车位平均面积(㎡/车)分子为所有地下室面积（含设备房），扣除（赠送业主的面积+规划要求的自行车位或可抵扣汽车位的摩托车位面积）6地下室钢筋含量(Kg/㎡)含天然基础和承台（不含桩基）7硬景面积比例硬景面积（剔除地面车行道、停车位以外的硬质铺装，包含人工基底水景、泳池，不含架空层）/总景观面积≤30%1、计算软硬景指标需在相对完整的组团或者地块中，避免在施工分期导致的零星地块中进行计算，其中构筑物、小品、挡墙及景墙均按照投影计算硬景面积。
2、架空层及临市政路商业街部分单独计算，不列入控制指标。
万科(全套)目标成本测算体系(示例)
万科▪目标成本测算目标成本测算,只有精细化、精确化，才能真正提升项目目标成本的编制水平，使其在责任成本管理、前期设计优化、招投标管理等环节发挥更有效的指导作用。
今天就给大家分享《万科目标成本测算表使用指引(万科版)》万科目标成本的改进和完善方向：测算表中对细化的成本科目、提炼的系数、填报的测算依据分为必须填报执行和建议采纳两类，并用不同字体颜色加以区分，使用时请加以注意。
下面，将依据测算过程的先后顺序，结合测算表中的模拟项目，叙述新版目标成本测算表使用的方法和应注意的问题。
一、规划指标及建造标准对于多期开发的项目，首期测算时还应填写“总体规划指标表”，以便于采用其中的规划指标值进行跨期分摊成本的测算。
二、跨期成本分摊1、地价的分摊全期地价分摊完成后，计算出一期应分得的地价为4862万元，随后将这笔地价分摊至该期的各产品类型中。
总的分摊原则仍为“按各产品类型占地面积比例分摊”，表中将各产品类型可售面积除以其容积率，得到分摊基数。
形成的当期地价分摊表如下：应注意的是，容积率指标或范围在测算时需当地设计部予以提供。
由于地域差异性大，目前集团不设立各产品类型容积率范围指标。
各区域可在区域范围内进行相关产品类型容积率指标范围的统计和设定，并下发区域公司参考。
2、其它跨期成本分摊最终形成的跨期成本分摊表格如下：哪些成本科目项需要进行跨期分摊可根据项目具体情况按受益原则确定。
对于分摊至“后期”的成本，当后期的规划指标确定后，可再按确定的建筑面积比例具体拆分到二期、三期等等，直到在最后一期项目规划确定后分摊完毕。
需注意的是，分摊成本确定后，当分摊的成本科目总成本发生变化时，变化部分成本仅在未结算开发期反映，已结算开发期不再调整分摊成本。
三、六类公摊费用及期间费在完成跨期成本分摊表后，即可进行当期“六类公摊费用及期间费”的测算。
1、土地成本该成本项中的地价及红线外市政设施费等可直接从“地价分摊表”及“跨期成本分摊表”中引入。
万科房地产成本管理制度
万科房地产成本管理制度一、前言二、成本管理流程1.成本预算在项目启动之前，万科房地产将进行详细的成本预算工作。
首先，根据项目规模、项目类型和市场需求等因素，确定预算的总体框架。
然后，根据项目的具体要求，分解预算，确定各个阶段的成本计划。
成本预算的内容包括项目建设、人力资源、市场推广等费用的合理分配。
2.成本控制成本控制是万科房地产成本管理的核心环节。
项目启动后，成本管理团队将根据成本预算，制定具体的成本控制计划。
在项目进行过程中，成本管理团队将定期监控项目的成本执行情况，及时发现和纠正偏差。
如果发生了超支情况，将进行适当的调整和决策，以保证项目成本的控制在可接受的范围内。
3.成本归集为了更好地控制和分析成本，万科房地产建立了成本归集系统。
在项目进行过程中，各个部门和岗位将进行实际成本的记录和汇总。
成本归集系统将采集并整理这些数据，形成完整的成本报告。
成本报告将包括项目的总成本、各个阶段的成本和各个部门的成本等信息，为项目决策提供参考。
4.成本分析成本分析是万科房地产成本管理的重要环节。
通过对成本数据的分析，可以了解项目的成本结构和成本驱动因素，为项目的优化和效率提升提供依据。
成本管理团队将对成本报告进行详细的分析，找出成本的问题和潜在的改进点。
同时，成本管理团队也将与项目团队进行深入的沟通和交流，共同探讨成本的优化策略。
5.成本评估在项目完成后，成本管理团队将对项目的成本进行评估。
评估的重点是项目的成本绩效和成本效益。
通过与预算进行比较，评估成本的执行情况。
如果发现了成本偏差，将进行适当的调整和改进。
同时，成本评估也将为下一个项目的预算和成本管理提供经验和教训。
三、成本管理的意义1.提高项目的盈利能力成本管理可以帮助万科房地产优化资源配置和降低成本支出，从而提高项目的盈利能力。
通过成本预算和成本控制，可以合理分配资源，降低开发成本和运营成本，提高项目的收入和利润。
2.保证项目的可持续发展成本管理可以帮助万科房地产降低项目的风险和提高项目的可持续发展能力。
万科结构成本控制全过程的方法及措施
万科结构成本控制全过程的方法及措施一、万科结构成本控制的管理思路及方法1、结构成本的管理状况及存在的误区大多开发商仅从经济指标上对结构成本进行控制，极端强调结构成本的控制——含钢量、含混凝土量越低，结构设计越优秀。
但结构成本的降低必然会导致结构安全储备的下降。
那么如何在中间找到一个有效的平衡点使得成本得到有效控制的同时使得建筑品质达标？结构成本—必须是房地产商最应关注的成本！2、对结构成本进行全过程管理的必要性及原因分析设计过程中必须控制的几个关键环节结构体系的确定及主要平面布置图基础的选型及设计图电算模型及计算系数的取值标准单元的样板截面及配筋图地下室的布置及样板配筋图结构转换层的布置及配筋图3、设计院、专业负责人的选择思路1）设计院的考察与选择：设计院态度上要重视我方项目，其公司理念要和我方一致，要容易沟通。
其服务要好，可从侧面了解其口碑。
设计水平要可靠，管理要完善，后期服务到位。
其擅长项目类型要和我方匹配。
规模和名气也是一方面。
2）专业负责人的选择一看其业绩和经验二看其市场反馈---图纸质量、责任意识、成本意识、服务意识三看其配合---图纸修改、专业协调、工地现场配合四看其影响力和控制力---要有行政权力，室主任、总工选人重要还是选公司重要？答：都重要，要选择最佳团队。
4、项目策划阶段、规划阶段结构成本的影响5、设计周期基准设计周期的合理取值：设计周期对总成本的影响资金的时间价值结构成本控制的管理思路和技术方法(转帖)市场风险的变化产品的实际价值时间成本曲线保证质量、不增加成本的前提下缩短设计周期组织的重视及措施工序的前置及搭接标准化设计的推广6、项目限额设计合同的内同及效果限额设计合同的引入和使用意义---对设计质量的必要约束，不可缺少限额的内容---可以控制的指标，如钢含量、砼含量等；对易离散指标可给出范围限额的数值—比当地平均水平略低，要让设计经过努力可以达到。
限额要有弹性，允许特殊建筑局部调整双赢思路---要有奖惩措施设计的限额问题设计的服务问题----改图、现场服务；指定甲方认可的服务人员设计费的合理取值必须比市场平均水平偏高，高于设计院的心理预期，要设置质量奖金，由甲方分配质量奖金（采取明或暗的方式）设计费支付的时间和对象---设计团队，甲方认为贡献大服务好的个人7、项目结构设计的技术原则8、地产公司结构设计的管理流程设计过程中如何对设计院进行管理？各专业中间检查点的设置，出现问题要沟通使之符合要求实际进度与计划的关系，出现问题，发函预警团队成员的水平与数量校核调整---保证有足够的力量在做我的项目设计院校审时间的保证---建议采用第三方校对各专业接口及外部接口的协调管控---如室外综合管线，最好由设计院总管。
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万科集团设计阶段的成本控制标准为了应对目前房地产行业的严峻形势，落实集团确定的“保证楼盘品质、降低工程成本”的发展战略，特别制定：设计阶段成本控制标准。
各专业设计人员在本标准执行过程中，要密切关注国家和地方有关设计的新规范、新标准和有关新材料、新设备及新工艺的应用，并及时总结经验为充实完善和适时更新本标准提供意见和建议。
第一部分土建工程一.建筑设计１.设计单位选择初步设计原则由万创设计中心完成；１.2成熟产品的设计任务，可委托给国内优秀设计单位承担。
２.产品前期定位２.１产品定位前备好多种设计方案的技术资料，参加营销管理部召集的、有集团主管领导和相关职能部门共同参与的产品定位论证会议，一旦形成决定不再作重大调整；２.２户型调整应该在进行施工图设计之前完成。
３.总平面设计３.１总平面设计应该在与各相关专业及物管部门有关人员充分沟通的基础上进行。
３.２规划设计应该尽可能利用原有地形、地貌和植被、景观；竖向设计必须考虑场地土方平衡，尽量减少土石方挖填量。
３.３高大建筑物避开深填方区域及高边坡区域布置；物管用房、泛会所、体育设施、幼儿园、老年人及儿童活动场地、垃圾站及公厕等，应该布置在经济价值较低，并不影响住户和商业的价值区域；３.４物管收费处、值班室和消防控制室应该设置在业主接待大厅内，以方便业主办事并节省物管人手；３.５环境坡地应尽量设自然边坡，必须设置挡墙的应尽量减小挡墙高度，必要时可以设置多级挡墙；３.６10万方以下的小区原则上设两个出入口（不含消防通道）、10～40万方的小区原则上最多设三个出入口（不含消防通道）。
３.７小区内道路应该人车分流、线路便捷畅通。
小区内的双向车行道道路宽度统一为6米，消防车道宽度只做米宽硬质道路，两侧各设米宽的草坪。
3.８应尽量减少小区不可销售的建筑物及设施，人防地下室、消防站、中小学校等尽量异地建设；３.９在建筑总平面图和竖向布置图中必须明确或增加以下内容：３.９.１小区主入口及次入口、地下车库车行及人行出入口和消防紧急出入口的准确位置，其中哪些是建成后不使用的；３.９.２各种管井及生化池的位置、大小、高度等；３.９.３各单体首层的室内及室外标高；３.９.４所有车行道、人行通道、消防回车及扑救场地等；３.９.５注明有高差的场地是挡墙还是放坡，那些由园林处理；４.地下车库４.１小区车库的车容量按规范最低限控制。
在条件允许的情况下尽量多做地面车库、露天停车场或半地下车库；原则上不在住宅楼的下方设带人防的地下车库；４.２防火分区在2000方以内，且通风面积达到2%的地面或半地下车库不设防排烟系统；各车库的防火、防烟分区面积尽可能取规范上限值，以减少消防设备及设施；４.３车位均摊车库面积（含设备用房及车道）按以下原则控制：不带人防地面车库28平方米/个；不带人防住宅下方地下车库35平方米/个；带人防住宅外地下车库30平方米/个；４.４室内车库尽量采用8米柱距和米以内层高（安装完成后有效净高为２.２～２.５）、车道宽为米。
５.住宅建筑５.１为减少电梯用量的住宅建筑控制楼层数：多层建筑5（＋１）层：小高层建筑１１（＋１）层；中高层建筑１８（＋１）层；超高层建筑３３层（或３２）或１００米高度内。
５.２通过与相关专业人员沟通，优化住宅建筑的楼梯间、电梯间、设备间、水电管井及公共走道的布置和面积以控制公摊面积。
５.３住宅每单元内的水管井净面积控制：多层平方米、二类高层平方米、一类高层平方米；高层住宅强弱电合用井的净尺寸控制：每层5户1600×800、每层6—8户2000×1200；住宅内水、电井门洞尺寸统一为1600×600。
５.４建筑体型系数：点式住宅控制在以内，板式住宅控制在以内；５.５住宅建筑朝向尽量以南北为主；窗墙比控制在以内；６.户型设计６.１户内应干湿分区，厨房、卫生间尽量相邻布置，管井及管道尽量共用；相对室内板面，卫生间结构板下沉４００、厨房和阳台结构板下沉１００。
６.２上下层房间尽量对齐，避免柱、梁柱转换；６.３室内交通流线应该尽量减少明走道的长度和暗走道占用空间，走道净宽控制在1米左右。
入户玄关及走道顶板允许现梁。
６.４各种户型的厨房和卫生间砌筑墙厚度应为100（采用烧结页岩实心砖砌筑）；中、小户型的其余户内隔墙厚度也可以为100（采用烧结页岩空心砖砌筑）。
梁和柱应该现在厨房、卫生间及走道内；６.５入户门洞统一为1200×2100（中高档住宅，子母门）及1000×2100（中、小户型）、室内卧室门洞统一为900×2100、厨房和卫生间洞统一为800×2100；所有门原则上都应设不小于100门垛、门洞口设构造柱；６.６阳光窗台板距离室内地面的高度统一为５００，以免增加护栏高度；６.７厨房的尺寸控制：套内面积小于90平方米： 1600～1800（开间）×2700～3000（进深）；套内面积90～120平方米： 1800～2300（开间）×3000～3900（进深）；套内面积大于120平方米： 2400～3000（开间）×3300～4200（进深）；６.８卫生间的尺寸控制：次卫：套内面积小于120平方米：1500～1700（开间）×2400～2700（进深）；套内面积大于120平方米：1600～1800（开间）×2700～3000（进深）；主卫：套内面积小于90平方米：1600～1800（开间）×2700～3000（进深）；套内面积90～120平方米：1800～2000（开间）×3000～3300（进深）；套内面积大于120平方米：2100～2400（开间）×3300～3900（进深）；７.商业建筑７.１住宅小区应该尽量少建商住两用楼房；７.２商业建筑必须注意设置经营通道、室外停车场，以及空调室外机位、广告位及消火栓箱的位置；７.３餐饮用房必须注意排烟管井、排水管井和设备间、水电间的设置。
７.４商用房扣除梁高及设备层高度后的楼层净高，一层以米为宜、二层以米为宜；开间以米为宜；８.建施图：８.１建筑与结构的柱子位置、大小、梁的高度必须一致；８.２建筑、设备、结构各种管井的位置、大小、高度，各种管井的开孔必须一致；８.３墙、柱、梁、板上的所有预留洞（如空调留洞、卫生间排气洞等）水平和竖向位置均应在建施图上标注清楚，并且必须与结施图及设施图吻合一致；９.其他控制措施：９.１建筑专业在方案设计和施工图设计之初，两次分别向各相关设计专业提供建筑总平面图和竖向布置图（不做报建使用），以便于各相关专业设计交叉协调一致，避免专业冲突和错、漏、碰、缺；９.２密切关注和准确掌握有关新政策和新规范，及时并制订相应的对策和措施，最大限度地应用其中有利于降低成本的规定。
９.３在设计中采用集团标准化设计成果，如：门窗标准化、栏杆标准化、防止工程质量通病做法、建筑、结构、水、电各专业的相关标准化等，以降低成本、提高工作效率。
９.４在新产品开发及新材料、新设备、新工艺和新技术应用之前，必须对其性能和经济两方面进行全面考察和综合论证后再决定。
９.５外立面装饰用料必须进行多种材料比选，对于效果接近但成本差异较大的材料，必须优先选用其成本较低者。
第二部分结构设计１. 规划方案阶段禁止采用B级高层住宅；避免在3、4类地基上布置高层建筑；避免在高切坡周边布置高层建筑；避免在坚硬岩石地基上挖地下空间；避免在新近深填方内布置永久性建筑；山地建筑尽量避免高切坡和深填方；尽量不设结构转换层。
２.初步设计阶段２.１结构选型应进行多方案对比，估算结构经济指标，为设计合同签定经济指标控制提供依据。
２.２结合建筑平面功能，优化结构平面，力求结构平面简单、规则、对称；２.３竖向布置尽量避免高位转换和刚度突变；２.４高层建筑尽量避免过大的外悬挑结构（>）；２.５高层建筑尽量避免开设转角阳光窗，转角阳光窗外挑梁的长度短向不宜超过，长向不宜超过；３.施工图设计阶段３.１岩土勘查报告３.１.２《岩土工程勘查报告》应分别按重庆地标《建筑地基基础设计规范》（DBJ50-047-2006）和国家标准《建筑地基基础设计规范》（GB50007-2002）或《建筑桩基技术规范》（JGJ94-94）两个标准，提供岩石天然及饱和两种状态下的单轴抗压强度标准值和地基承载力特征值（也按两种状态区别提供）；３.１.３18层以上（或带转换层）的高层，每栋楼至少布置6个探孔，并分别提供每栋楼基础设计所需各项参数。
３.２桩基础３.２.１桩的承载力计算采用天然单轴抗压强度（泥岩）及饱和单轴抗压强度（砂岩）；３.２.２普通桩基础桩身的配筋率一般为%~%；普通单桩如有承台，承台一般按构造配筋。
３.３独立柱基及条型基础３.３.１当泥岩地基承载力特征值（饱和值）太小时，根据现场情况，可以采用泥岩地基承载力特征值（天然值）；３.３.２当基础位于岩石上，不考虑基础抗剪计算；３.３.３当桩顶位于裸露岩石上时不设置地梁。
３.３.４剪力墙下采用桩基加托梁方式支承时，如符合深受弯构件条件，可按深受弯构件计算和配筋；托梁与桩之间计算时应按铰接，梁按连续梁或简支梁计算。
３.４施工图设计阶段３.４.１梁：d≤10用HPB235级钢筋，fy=210N/mm2；d=12、14用HRB335级钢筋，fy=300N/mm2；d≥16用HRB400级钢筋，fy=360N/mm2；３.４.２板：冷轧扭钢筋，其标称直径为、8、10、12、14，fy=360N/mm2；３.４.３当转换层楼板70％以上的板为构造配筋时，应通过调整板跨将计算配筋部分调整为构造配筋，并优先选用热扎I、II级钢筋。
３.４.４柱：纵筋采用HRB335（fy=300N/mm2））；箍筋构造配筋时采用I级钢筋、计算配筋时采用Ⅱ级钢筋；３.４.５墙：抗震等级1-2级的剪力墙约束边缘构件箍筋采用II级钢筋，构造拉筋≤250厚的墙采用I级钢筋、＞250厚的墙采用I级钢筋8；３.４.６空调板及凸窗板等：按实际情况采用一级或二级钢筋，不采用三级钢和冷扎扭钢筋。
３.５混凝土强度等级：３.５.１桩基础不宜超过C35；独立柱基、条型基础及地梁不宜超过C30；３.５.２地下室挡土墙不宜超过C30、梁、板C25~C35、框架柱不宜高于C50；３.５.３上部结构梁、板：C25、C30（转换层除外）；５.３.４剪力墙砼起用等级：当上部结构高度<60m时不宜高于C40、≤80 m时不宜高于C45、>80m时不宜高于C50；５.３.５框架柱混凝土强度等级与同层剪力墙相同。
３.６主要构件截面：３.６.１梁截面：上部结构梁宽一般采用200；建筑外围梁高统一采用500、阳台梁高采用400、内部梁高采用500（在有墙体处梁高可以适当增减）；３.６.２楼板厚度：一般卧室、餐厅、厨房、厕所、阳台厚100mm；客厅≥120mm、带转角阳光窗的房间≥110mm（均按计算确定）；内筒走道（电梯间、楼梯间周围）：110mm～120mm；（考虑埋设管线等）。