凯德mall 购物中心

西环广场—凯德mall调研分析

基本信息：西环广场位于西城区西直门外大街1号西环广场，西直门立交桥西北角。其商业部分——凯德mall购物中心分为地下1层和地上6层，总建筑面积89000平方米。

区域：西环广场位于北京两大交通枢纽交汇，是北京西部的交通中转核心枢纽。该区域更是金融街写字楼商圈、中关村写字楼商圈、亚运村写字楼商圈“金三角”的核心地带。是一个由西直门交通枢纽、三座百米高的5A智能型写字楼、大型商场组成的综合建筑体，同时也是目前北京最大的依托于交通枢纽的建筑群。区域集铁路（北京北站）、地铁、城铁和公交站于一体，途径40余条公交线路，其中包括10余条始发线路。

定位：集购物、餐饮、娱乐于一体的一站式购物中心。

硬件环境：西环广场在外部设计上融合了中西建筑文化的国际化设计，其三处亮点：首先是生态智能化设计，首例全阳光写字楼。在材质运用与空间规划上，西环广场楼体四个立面全部采用高级LOW-E低辐射玻璃幕墙，不仅将城市“光污染”减少到最低值，降低能耗，而且最大限度

拥有采光面积。楼体的任何地方，都不会因建筑形式及结构差异产生采光死角；其次，西环广场采取人性化的生态景观设计，全通透的玻璃建筑带来360度全视角的感官享受；本案最大亮点就是其罕见的无标准层设计，使建筑呈弧型外观，自下而上，面积逐层递减。最大面积近2000平方米，最小面积约900平方米，企业可根据集团建制的不同，整层或者整栋购买，空间做出合理布局。其内部装修设计没有华丽的吊顶，空空荡荡的大堂，并不比其他购物中心有优越之感，但其每个角落均采取极其细腻的设计：各商铺间的墙面上均有时尚可爱的壁画，就连去往卫生间的长廊墙壁上、车库的走道也不例外；电梯上面都有专属于嘉茂的独特贴纸，整体风格活跃而同一。壁画上实则是一个个品牌的LOGO，既减轻了消费者购物时的空旷感，也为入住商户打满了广告。

现状分析：凯德mall整体可以概括为：功能齐全、形象凌乱、动线单一。凯德mall的业态非常丰富，有超市、餐饮、电玩、健身、教育等。其主力店有一兆韦德健身、大时代、

爱酷电玩城、Sport100、川成元、

华联超市等。本项不仅仅提供消费

者购物，餐饮、娱乐的场所也应有

尽有，也体现了其打造“时尚约会

地”的理念，此外还有其他购物中

心不常见的教育类机构及美发、美

容、彩妆等机构，服务功能齐全；

各楼层虽有明确定位，但实际上商

品的专属性不明显，尤其在一至三层。平层布局上的“混业经营”，环形动线靠近中庭的一侧有不

少小摊位（途中椭圆环中位置）

以经营小玩具、包、化妆品等，

虽然有助于让消费者体验到

“逛街”的乐趣，但也拉低了

本案整体形象，略显凌乱；本

项主入口位于建筑平面南侧，

中庭区位于建筑平面中部偏

南。中庭区往北，沿通道布置多个店铺。人流主动线呈南北向，相对单一，由中庭为环形动线，连通东西两侧（如图）。

本项因南门临近西外大街并靠近地铁环线出口，主要人流从南侧入口进入，通过3-4个店面后到达中庭区。沿中庭区四周布置多个店面，

可视性较好，多数消费者在逛完一层后会通过中庭区的扶梯上到另一层，而较少选择沿中庭区北侧长通道继续往北逛。虽然北侧长通道在商业布局上尽量选目的性业态或者有品牌号召力的租户，但整体来看，南北人流分布严重不均，影响了北侧区域的商业价值。过长的直型动线和过大的中庭面积容易让消费者“望而生畏”。即使在业态布局和品牌选择上加以弥补，也难以完全抵消规划布局不当对商业价值的损失。