2017年物业管理师《物业经营管理》第四章模拟题考试考试试题附答案资料

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2016年物业管理师《物业经营管理》第四章模拟题

第四章收益性物业价值评估

一、单项选择

1.物业价格构成中，土地取得成本一般是由购置土地的价格和()等构成。

A.契税

B.土地占用税

C.土地增值税

D.土地出让金

2.物业开发成本中，水、电、燃气、热力等设施的建设费用属于( )。A.前期工程费 B.基础设施建设费

C.建筑安装工程费

D.公共配套设施建设费

3.在物业估价中，物业开发商自有资金应得的利息计入( )。

A.管理费用

B.投资利息

C.开发成本

D.开发利润

4.( )是指某类物业在市场上的平均水平价格，是该类物业大量成交价格的抽象结果。

A.理论价格

B.总价格

C.市场价格

D.单位价格

5.成交过程中买卖双方都有自己所愿意接受的价格，下列有关表述不正确的是( )。

A.卖价总有一个最低界限，买价总有一个最高界限

B.在卖方市场下，成交价格会偏向最高买价

C.当买者的最高价格等于卖者的最低价格时，交易可能成功

D.最高卖价和最低买价构成了成交价格的可能区间

6.物业估价是为了特定的目的，对特定的物业(或物业权益)在特定的时点的( )价格或价值进行测算和判定。

A.市场

B.正常

C.理论

D.客观合理

7在评估一宗物业的客观合理价格或价值时，一般要求同时采用

()种以上估价方法。

A.1

B.2

C.3

D.4

8.( )是将估价对象与在估价时点的近期发生过交易的类似物业进行比较，对这些类似物业的成交价格作适当的处理，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。

A.市场法

B.成本法

C.收益法

D.趋势法

9.( )是先分别求取估价对象在估价时点时的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。

A.市场法

B.成本法

C.折旧法

D.收益法

10.( )是预测估价对象的未来收益，然后利用报酬率或资本化率、收益乘数将其转换为价值，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法：

A.趋势法

B.成本法

C.收益法

D.市场法

11.运用市场法估价的步骤不包括()。

A.搜集交易实例

B.对可比实例成交价格进行处理

C.选取可比实例

D.求取积算价格

12.( )特别适用于那些既无收益又很少发生交易的物业的估价，如公用、公益物业，以及有独特设计或只针对个别用户的特殊需要而开发建设的物业。

A.市场法

B.成本法

C.折旧法

D.收益法

13.在物业保险及其他损害赔偿中，一般采用(

A.市场法

B.成本法

C.折旧法

D.收益法

14.运用成本法估价的步骤不包括( )。

A.搜集有关物业开发建设的成本、税费等资料

B.测算重新购建价格

C.测算折旧

D.求取比准价格

15.收益法的原理基础表明，物业当前的价值通常是基于()。

A.历史价格

B.开发建设它所花费的成本

C.过去的市场状况

D.市场参与者对其未来所能带来的收益的预期

16.关于物业价格与一般物品的价格相同之处

A.都容易受单个消费者的个别因素影响

B.都是价格，用货币来表示

C.都有波动，受供求因素的影响

D.都是按质论价：优质高价，劣质低价

17.关于使用价值与交换价值，下列论述不正确的是()。

A.人们在经济活动中一般所称的价值指的是交换价值

B.物没有使用价值就不会有交换价值

C.交换价值是使用价值的前提

D.交换价值通常用货币来衡量

18.一般而言，物业的( )可以反映物业价格水平的高低。

A.保留价

B.总价格

C.起价

D.单位价格

19.将不是在成交日期时一次付清的价格折现到成交日期时的物业价格是( )。

A.现房价格

B.期房价格

C.实际价格

D.名义价格

20.关于商品房销售价格的表述，不正确的是( )。

A.起价指所销售的商品房的最低价格

B.保留价指商品房出售者在其价目表上标注的不同商品房出售价格

C.成交价是商品房买卖双方的实际交易价格

D.均价是所销售商品房的平均价格

21.《最高法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第8条规定：“人民法院确定的保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价或者市价的()” A.90% B.60% C.70% D.80%

22.( )是指以物业价值为基础确定的租金。

A.市场租金

B.商品租金

C.福利租金

D.成本租金

23.( )又称分成租金，零售商业用房通常采用这种租金。

A.成本租金

B.日租金

C.按建筑面积计算的租金

D.定率租金

24.一项资产在取得时实际发生的成本，会计核算中要求将其作为资产的入账价值的是( )。

A.原始价值

B.折余价值

C.账面净值

D.账面价值

25.一项资产的原始价值减去已计提折旧后的余额是()。

A.原始价值

B.历史成本 C市场价值 D.账面价值

26.下列表述中，不正确的是()。

A.原始价值是始终不变的

B.账面价值是随着时间的流逝而不断减少的

C.市场价值是随着时间的流逝而上下波动的

D.物业的市场价值总是随着时间的流逝而不断增;

27.下列关于收益性物业价值的表述，不正确的是()。

A.未来净收益越大，物业的价值就越高

B.可获得净收益期限越长，物业的价值就越高

C.获得净收益期限越长，物业的价值就越高

D.影响收益性物业价值的最直接的因素是城市规划

28.物业价格影响因素的表述，不正确的是( )。

A.预期某国货币会升值而对该国进行物业投资，会导致该国物业价格上涨

B.增加物业开发环节的税收，会使物业价格下降

C.城市规划规定用途不妥，会使地价下降

D.急于购买某物业，会抬高其价格

29.收益法可分为报酬资本化法和( )。

A.直接资本化法

B.收益还原法

C.假设开发法

D.现金流量折现法

30.()是预测估价对象未来各期的净现金流量，选用适当的折现率将其折算到估价时点后相加，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。