香河2013年1月份房地产市场调研报告

香河房地产市场调研报告

一、香河房地产市场现状与发展趋势

1、香河概况与城市远景

香河位于京津之间，隶属河北省廊坊市，幅员面积458平方公里，人口31万人，2004年综合经济实力排在河北省第11位，城市化率排在河北省第10位，素有“京畿明珠”之美誉。根据最新的规划，环京区域河北省将建设3座百万级人口新城。其中，以香河、三河、大厂为主，将建设一座位于北京、天津二者之间的京东新城，目前已有包括万科、富力、绿地等多家国内知名开发商集体进驻香河。在通州“城市副中心”的确定、“环首都经济圈”的逐渐落实，京津的联动，同时伴随着在北京的第三次城市空间跨越式发展之际，不难看出香河得天独厚的地理位置优势，不仅以独特的区位位于京津唐核心，而且同时是京津的交通枢纽地带，香河即将纳入北京‘大七环’的版图。由于北京市政府的行政职能部门等要移师通州、京唐城际开通有望，使得北京到香河的车程将缩短至20分钟。随着围绕北京、天津等核心城市一小时生活圈的逐渐形成，以高品质的宜居环境分流北京的工作、生活、居住人口的香河，无论从交通、环境还是发展潜力的角度来看，都是形成大北京周边的良性城市生态群落的最佳选择，也是成为北京明日新城的最佳选择。

2、香河房地产市场遇冷，多数楼盘价格有所下降，房价基本见底

受2011年5月份的土地风波影响，使得香河楼市早于其他北京周边区域的房地产市场进入“冬天”。成交量急转直下、库存压力大、买房人的逆反警惕心理，都成为对香河房价的“利空”因素。通过对香河楼盘的调研与走访发现以北京购房人为主体的香河楼市依然处于低迷之中，估计受资金压力等因素的影响价格已经一降再降，香河房价从高峰期的6000-7000元/平方米，已经普遍回落到目前的5000元/平方米左右。但考虑到成本因素与销售现场反馈情况，目前价格已经触底，继续下行空间不大。

3、市场供给量较大，城区市场趋于饱和，销售现场上客量不足

目前香河县城及周边在售与待售楼盘约30个，在建或待建面积超过3500000平米，根据统计在香河置业的客群70%左右为北

京地区的投资类客户，20%左右为香河本地居民，10%左右为天津及其它地区客户，受去年5月香河土地风波影响，北京与天津地区的客户目前对香河市场的忠诚度急剧下降，直接造成目前香河市场的供过于求。

4、前景分析

谈到香河很容易联想到燕郊，与燕郊相比香河本身有了一定的市场开放和产业支撑，无论是人口素质还是楼盘质量都有提升，随着北京新七环的规划与完善以及京唐城际高铁的兴建，预计香河房价走势应该呈稳步上升趋势并逐渐赶超燕郊房价。

自去年香河出现土地风波之后，香河土地与住宅市场一度沉寂，但随着香河土地市场在各部门严格监管下逐渐走向规范，五月开始万科、富力、合生等大型地产开发商重返香河相继出手拿地，香河的房地产市场在2012年再次引发业内外关注。

从香河目前的土地出让区位来看，万科、绿地、富力等品牌房企，大多集中在香河县京沈高速以北地区，此区域地块较为平整且均为大面积出让，比较容易形成高品质大规模的宜居项目集群，目前该区域配套设施比较欠缺、成型项目较少，但随着在建项目于待建项目的竣工与配套设施的完善北部区域房价还有很大的上行空间。

未来香河政府还计划把香河打造成为一个“后北京CBD聚核区和现代物流服务与加工制造基地”，预计未来两年内常驻人口也将由目前的30万提升至80万，城区功能划分主要分为四部分，分别为：东部老城区、西部经济开发区、南部家具产业聚集区、北部物流与现代产业区。预计高端住宅将集中在以现代产业园为中心的北部区域。

二、香河市场特点概括

1、地理优势得天独厚

是全省仅有的3个同时接壤京津的县份之一，也是全省环首都绿色经济圈14县之一，距北京市中心仅45公里,距天津市中心70公里，正处于环渤海经济圈的核心腹地、京津“一小时经济圈”的黄金节点。

2、交通路网便捷畅达

拥有京哈高速、103国道、大香线、通唐线、平香线等5条国省级交通干线，北京938、810路公交车由县城直达北京站；全县

可半小时进京。

3、自然生态优美宜人

香河是东北亚地区最具影响力的家居产品集散地，拥有潮白河、北运河、引泃入潮河、青龙湾河四条主要河流水系，常年流水不断，两岸绿树成林，形成都市之间难得的天然氧吧和城市绿肺。国家、国安两大足球训练基地即因香河的良好生态，而落户于青龙湾河畔。

4、购房客户种类单一

香河的购房客户大体可以分为三种：第一类为本地改善性需求客户置业方向主要集中在新华大街以南绣水街以北，五一路东西两侧的老城区，此类客户看重老城区的生活配套资源，对于县城边缘区域普遍有排斥心理；第二类客户主要是家具制造与加工相关产业的外地从业人员，以高管或个体老板为主，处于出行方便等因素，置业方向多集中于家具产业集中地城市南部区域；第三类客户主要为北京地区或其它地区的投资客，此类人群多关注国家与地方政策，置业主要考虑区域的升值潜力，眼光较为长远，与本地置业群体对比更看重开发商的品牌价值与项目预期，此类客户置业方向多集中在城市北部为主的周边区域，紧跟一线开发商脚步。此类客户为目前香河的主力置业群体，市场份额占到总成交量的50%以上。

5、项目规划与用途多样化

香河的房地产项目定位多样化尤为明显，主要涵盖居住、购物、办公、会展、旅游、养老、产业园等项目功能定位，其中休闲、旅游、养老类地产占到很大比重。

6、价格基本探底，销售现场折扣较少

受土地违规圈占风波影响，香河楼市大势受到一定冲击，量跌价降的原因除了土地风波外，也有限价令因素。2011年6月下旬，香河县政府下发了《香河县人民政府关于对新建商品住房实施限价销售的公告》，对行政区域内的新建商品住房预售、销售价格进行限制使得香河房价目前稳定在4500-5500元区间。从市调情况来看，楼盘的折扣优惠较少，部分新开楼盘已经出现溢价预期，

未来整体市场降价幅度可能不会太大。

三、楼盘调研资料

名称开发商项目位置建筑面

积容积率绿化率项目卖点项目价格户型面积工程进

度

目前销售

情况

促销政策

香城郦舍荣盛房地产发展

股份有限公司香河新华大街和五

一路交口

30万平 2.9 38% 荣盛品牌“国

家康居示范

示范项目”

4800元/

平

56-147平米

的1-3居

已封顶14栋都有

剩余房源

全款每平米

优惠200元1

万抵2万

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产开发有限公司香河京哈高速香河

出口北1公里大香

线东侧

74万平 1.97 30% 丰富和便利

的配套设施

交通优势

主题景观

5500元/

平

87-110-145

㎡的二居、三

居和四居

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6层

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