无锡住宅项目案例分析报告-2019.11(终稿)

XDG-2019-15号 梁溪区锡沪路与江海东路交叉
地块
口东北侧
XDG-2019-21号 地块
XDG-2019-25号 地块
新吴区鸿声南路与鸿山路交叉 口西北侧
梁溪区永乐西路与曹张路交叉 口西北侧
XDG-2019-18号 新吴区湘江路与香山路交叉口
地块
东北侧
XDG-2019-28号 地块
XDG-2019-30号 地块
“330政策”出台，公积金贷款二套房首 开始限价，价格需申报
加强限购：本地户籍开始限购，非
付款比例降低
一年内价格不得调高
本地户籍需连续缴纳社保满2年
各大银行贷款利率在85-88折水平之间 贷款利率优惠逐步取消，恢复至基准利率水平，首套房上浮10%-20%，二套房利率上浮15-30%。
宽松
开始收紧 政策加码 调控升级
69156
80014 21254.1 20470.9
＞1.0，且≤2.02.2
＞1.0，且≤2.02.2
＞1.0，且≤2.32.6
≤5.4-5.5
67885.7 15964.5
＞1，且≤1.8-2.0 ＞1，且≤1.1-1.2
23115.3
＞1，且≤2.5-2.7
46911.6 76688.5 13506.4 15161
XDG-2018-31号 地块
XDG-2018-32号 地块
新吴区新洲路与锡义路交叉口 东北侧
新吴区锡东大道与至礼路交叉 口东南侧
滨湖区科教产业园中邦蠡湖商 务园东侧
滨湖区科教产业园中邦蠡湖商 务园东侧
XDG-2019-42号 梁溪区包张路与锡洲路交叉口
地块
西北侧
XDG-2019-43号 地块
XDG-2019-31号 地块
地块
路交叉口西南侧
146285.1
容积率范围 1＜R≤1.01
XDG-2018-40号 塘南路东、永乐东路南、
地块
兴源路西、太湖大道北
108075.2
1＜R≤2.2-2.5
XDG-2018-52号 新吴区震泽路与净慧西
地块
道交叉口东南侧
XDG-2019-3号地 滨湖区吴都路与万顺道
块
交叉口西南侧
XDG-2018-36号 惠山区惠山新城白屈港
2500.0
2000.0
1500.0
1000.0
500.0
0.0 2012年
供应建筑面积（万㎡） 1802.6
成交建筑面积（万㎡） 1600.4
成交总价（万元）
1641648.0
2013年 2166.9 2003.9 2241653.7
2014年 1040.3 1231.5 1179503.4
2015年 958.6 861.2 556436.2
规划用途 居住用地
起始总价（万元） 166260
居住用地、商业用地（商业核 定建筑面积不少于总核定建筑
面积的10%）
234270
商业用地
22925
居住用地
A1商住混合用地；A2居住用 地
居住用地
189200 113009 44920
居住用地
59330
居住用地、商业用地（商业核 定建筑面积不少于总核定建筑
＞1.0，且≤1.82.0
＞1.0，且≤1.61.8
＞1.0，且≤2.52.7
＞1.0，且≤2.52.7
总建面(㎡)
138312
160028 48884
110543
122194.3 17561
57788
93823 138039 47272 56096 34204 84732 145747 23860
5800
14728 4910 10327 4163 7870
7665 6713
6940
成交总价（万元） 成交楼面价(元/㎡）
166260
11253
溢价率 0%
竞得单位
无锡新坤房地产开发有限公司（新力+朗 诗）
275070
11569
17.42% 上海泓喆房地产开发有限公司（华润）
22925 242485 137909 44920 106430
地块
东侧、融泽路南侧
XDG-2018-45号 惠山区洛社新城新盛路
地块
北侧、新城东路西侧
XDG-2016-7号地 块
新吴区江溪路与机场路 交叉口西南侧、利源汽
车城西侧
XDG-2017-44号 地块
新吴区硕放街道环太湖 高速公路与通祥路交叉
口东南侧
XDG-2019-8号地 经开区信成道与和风路
块
交叉口东北侧
XDG-2019-40号 地块
XDG-2019-41号 地块
XDG-2019-33号 地块
XDG-2019-20号 地块
梁溪区运河西路和新苏路交叉 口西南侧
新吴区锡兴路与泰山路交叉口 东北侧
新吴区华谊路以东、科研北路 以南、净慧西道以西、和风路
以北
新吴区华谊路以东、科研北路 以南、净慧西道以西、和风路
居住、商业用地（商业核定建 筑面积不少于总核定建筑面积 40%，不大于总核定建筑面积
的50%）
93113
328400 88800 147300 42000 50800
164800 28300 26200
数据来源：克尔瑞平台数据
起始楼面价(元/㎡） 11253 9853 2088 14062 8460 6695 7602
数据来源：克尔瑞平台数据（商住、办公其他用地）
无锡土地市场
2019年无锡土拍市场商住性质用地成交约37幅，上半年成交土地为滨湖区板块，楼面价为18022元/ ㎡，整体土拍市场表现平稳，
高楼面价和“地王”没有出现，2019年无锡市场土地供应明显放缓。
地块名称
地块四至道路
总占地面积(㎡)
XDG-2018-39号 滨湖区山水东路与许舍
2019/5/30 2019/5/30
2019/6/14
上半年最高价
无锡土地市场
地块名称
地块四至道路
总占地面积(㎡)
容积率范围
XDG-2019-19号 锡东新城商务区新华路东、九
地块
里河北地块
XDG-2019-16号 地块
XDG-2019-17号 地块
滨湖区钱胡路与振胡路交叉口 西南侧
滨湖区建筑路与湖滨路交叉口 西北侧
0.00%
无锡市清名桥古运河文化旅游发展有限公 司
0.00%
华润置地(常州)有限公司
成交日期 2019/1/24 2019/1/24 2019/1/29 2019/4/3 2019/4/3 2019/4/3 2019/4/3
2019/5/22
2019/5/30 2019/5/30 2019/5/30 2019/5/30 2019/5/30
2014年8月30日
2016年10月1日
无锡市区暂停执行住房限购政策，限购从“松绑 限购重启
”到“取消”；下调贷款利率，放开二次贷款，
公积金上限增加。
限贷升级
政策开始收紧
2017年5月20日
限售政策：外地人限购第二套 二年内不得转让
2018年
2019年
2015年4月22日
2017年4月28日
2017年9月25日
372500 88800 186600 60000 68200
16706 4910 13082 5948 10566
13.43% 0.00% 26.68% 42.86% 34.25%
华侨城 南山地产
绿城 碧桂园 德信地产
199900 28300 26200
9298 6713 6940
21.30%
碧桂园
算）
不限购
非限购区域 新建商品住房/二手
房
不限购
非本市户籍居民家庭
需提供2年（含）以上社保或个税证明在无锡已经 建立社保关系的副高及以上职称或硕士以上学历可
直接购买1套
无需提供社保或个税 证明
注：在无锡市区新建商品住宅+二手只可购买1套
备注：限购区域为梁溪区、滨湖区除马山、新吴区除鸿山、惠山新城、锡东新城非限购区域 为马山、鸿山、锡山区除锡东新城、惠山区除惠山新城，另外，锡东新城、惠山新城具体限
以北 惠山区利市路与惠宁路交叉口
东南侧
锡山区东北塘街道蓉裕路西、 芙蓉三路北
XDG-2019-56号 惠山区洛社新城站前北路与新
地块
河路交叉口东北侧
XDG-2019-57号 新吴区清晏路与净慧东道交叉
地块
口西南侧
XDG-2019-61号 滨湖区五湖大道与和风路交叉
地块
口西南侧
数据来源：克尔瑞平台数据
购楼盘分别由惠山区住建局、锡山区住建局界定
Part 2 无锡土地市场
无锡土地市场
无锡2012-2019年土地成交整体来看，2013年土拍达到高峰期之后逐步遇冷，17年土地市场小幅度回暖，土地楼面价持续升高， 2019年成交同比18年下降37%，地价增高让各大开发商谨慎拿地。
2012年-2019.11月无锡土地供需及总价情况
面积的10%）
A、B：居住用地；C：小学用 地
居住、商业、办公用地
居住用地居住ຫໍສະໝຸດ 地以居住为主的商住混合用地 （其中商业建筑面积占总核定 建筑面积比例不低于10%不大
于20%） A1居住用地;A2商业、办公、 居住用地（其中商业、办公建 筑面积占总核定建筑面积比例
不低于51%） 商业、旅游服务设施用地
13681.6
42366.2 72873.3 9543.8
46222.2 78876.9 101665 12462 52696 28845
＞1，且≤2.0-2.2
＞1，且≤1.8-2.0
≤3.5
≤3.7
＞1.0，且≤2.52.7
＞1.0，且≤2.02.2
＞1.0，且≤2.02.2
≤2.5
≤2.5
＞1.0，且≤2.22.4
XDG-2019-9号地 锡东新城商务区春风南
块
路东、先锋路北
XDG-2019-10号 锡山区东亭街道新光路
地块
东、新明路南
XDG-2017-13号 锡山区羊尖镇新羊大道
地块
东、育才路南
47741.4 74748.3 78576.4 30499.4 39021.4
89189.1
143852.7 100473 71319 63050
撰写部门 营销策划部
无锡商品住宅项目 案例分享报告
目录
CONTENTS
第一章 第二章 第三章 第四章
无锡房地产政策 无锡土地市场 房地产市场情况 住宅项目案例分析
Part 1 无锡房地产政策
无锡房地产政策
无锡房地产政策调控主要在2014-2017年期间，2017年颁布的两条限购政策加码对整个市场收紧， 2018年-2019年之中未颁发新 政策，为稳定整个房地产市场供需平稳，预计明年无锡整体政策市场持续呈收紧状态，不会出现明显放松。
XDG-2018-42号 惠山区天丰路与西元路
地块
交叉口西北侧
28063.6
1＜容积率,≤2.3-2.5
XDG-2019-12号 惠山区凤宾路与林新路
地块
交叉口
XDG-2018-54号 梁溪区塘南路与清名路
地块
交叉口西南侧
XDG-2019-11号 新吴区永乐路与机场路
地块
交叉口西北侧
85998.2 35132.5 15101.2
规划用途
起始总价（万元） 起始楼面价(元/㎡） 成交总价（万元） 成交楼面价(元/㎡）
居住、商业、办公用地（其中商 业办公核定建筑面积占总核定建 筑面积的比例不小于5%，不大于
1＜容积率,≤2.5-2.75 ≤1.2（含保留建筑）
＞1.0 ，≤2.5-2.7
总建面(㎡) 147748 237765 109805 134547 133580 67099 78043
160540
222972 180851 142638 100880 64546
214996 42159
37753
2088 18022 10324 6695 13637
0% 28.16% 22.03% 0.00%
大连万达商业管理集团股份有限公司 无锡富荣企业管理有限公司（融创） 无锡璞融企业管理有限公司（融创）
无锡红星华广置业有限公司
79.39%
无锡锦荣企业管理有限公司（融创）
123113
7669
32.22%
无锡栖霞建设有限公司
≤2.3-2.5 1＜容积率≤1.8-2.0 1＜容积率≤1.7-1.8 1＜容积率≤2.2-2.5
1＜容积率≤2.0-2.2
>1.0，且≤1.8-2.0
1＜容积率,≤1.55-1.7 （其中A、B≤1.8-2.0
；C≤0.65） 1＜容积率,≤1.8-2.0 1＜容积率,≤2.0-2.2 1＜容积率,≤1.6-1.8
保持紧缩态势
无锡房地产政策
无锡限购区域有梁溪区、滨湖区、锡山区（锡东新城）新吴区、惠山新城，本地户籍居民新房限购2套，外地户籍居民禁止购买新房 第2套，（二手房不限购）。
限购/非限购区域 户籍所在地
无锡限购政策
限购区域
新建商品住房
二手房
本地户籍居民家庭 （夫妻中有一人是无 新房限购2套（未上市交易的安置 锡户籍按本地户籍计 房、经济适用房不计入套数）
2016年 1089.0 1100.1 3884167.0
2017年 1437.6 1334.5 4191254.0
2018年 1484.7 1487.1 3799839.0
2019年 904.9 931.6 4009486.0
4500000.0 4000000.0 3500000.0 3000000.0 2500000.0 2000000.0 1500000.0 1000000.0 500000.0 0.0