市场容量预测

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日期地点，微软雅黑16号

2012 CRIC 专题篇 市场容量预测

摘自《2013 CRIC 宁波两江项目第三阶段汇报》

绝对保密

办公需求预测

三产产值(亿元）

办公总量(万平米)

单位产值所需办公面积(万平米)

2002 348.87 727.17 2.08 2003 435.92 731.97 1.68 2004 514.9999 742.37 1.44 2005

975.5906

770.07

0.79

2006 717.6227 820.81 1.14 2007 871.559 851.34 0.98 2008 805.9513 941.44 1.17 2009 1144.7185 997.98 0.87 2010

1336.4176

1073.35

0.80

运用统计学方法，拟合得出第三产业与单位产值所需办公面积之间的关系

对各种影响因素进行模糊综合评判后，我们发现三产产值对办公体量的影响权重最大，因此我们选择三产产值作为自变量进行拟合

通过统计方法，拟合三产单位产值所需办公面积与三产产值之间的关系

建模思路

宁波历年三产与办公面积数据

通过观察数据，我们发现第三产业与单位产值所需办公面积存在递减的函数关系，综合考虑经济学边际产出的实际规律，具体函数表述如下：

y = 0.132+ 270.7x -0.8472

其中，y — 单位产值所需办公面积(万平米) x — 宁波市三产产值(亿元)

拟合结果

第三产业与单位产值所需办公面积的拟合图形

第三产业产值(亿元)

单位产值所需办公面积(万平米 ）

根据产业办公面积比值法，两个项目办公体量需求上限为148.10万方，X、Y项目各为74.05万方

主要假设：

1、2002年宁波市第三产业产值为348.87亿元，2010年宁波市第三产业产值为1336.42亿元，计算得出其复合增长率为18.28%

2、根据产业及单位产值所需办公面积的拟合函数，得出2020年单位产值所需办公面积为0.28万平/亿元

3、考虑到宁波江北未来办公市场的弹性空间，假设两江项目能满足未来办公剩余需求量的70%

2020年宁波第三产业GDP（亿元）

2010年宁波第三产增加值(亿元) 1336.42 宁波第三产业复合增长率18.28%

7162.10

2020年宁波市单位产值所需办公面积(万平/亿元)

0.28

宁波市办公需求总量(万平米）

1996.24

江北区办公需求总量(万平米）

2020年江北区与宁波市第三产值比值为0.20

399.25

江北区尚未满足的办公需求量(万平米）

现有江北区办公总量19.74

待建江北区办公总量167.93

211.57

两江项目办公需求上限（万平米）

两江项目未来满足办公剩余需求的占比0.7

148.10

考虑到下列因素

1、X项目定位为生态宜居，而Y项目定位为文化创意——根据定位，X所需的办公体量较之姚江更多

2、X可开发用地12.88平方公里，Y项目实际可开发用地为5.87平方公里——实际可开发用地Y却远远小于X

我们建议，将项目办公体量按照5:5的比例进行分配，即X项目办公需求体量为74.05万方，Y项目办公需求体量为74.05万方

市场连接

根据市场调研，江北现有办公面积19.74万㎡，未

来市场增量为167.93万㎡

市场存量较大——宁波办公市场现有供应量总量达

到880.4万㎡，江东、鄞州两区仍有大量空置

未来供应仍有增长——宁波未来总体市场供应量达

到574.3万㎡，增量较大

办公市场供求分析

板块特征

东部新城行政、金融片区已初具规模，少量项目招商、出售

南部商务区一期项目已建完，多为招商出租阶段

湾头板块控规阶段，未有项目

三江口版块市区经济中心，发展较为成熟，项目多为出租

北仑核心商务区北仑新城核心区，项目多为出售

镇海板块建设推进阶段，多为在建项目

办公市场格局分析

行政办公需求预测

行政中心 — 根据学术报告的研究结果，我们将原有行政中心的32.66万方体量调整为20万方

根据《关于当代中国城市行政中心建设规模的讨论》研究发现 假设N 为城市行政中心所有使用人员的大体数目，即 N = T ×a

a —— 行政机构集中系数，a≤1

T ——城市行政机构工作人员数目，其取值为城市市区人口数×0.5% ≤ T ≤ 城市市区人口数×1% ）

2020年江北人口100万人左右，则行政中心使用人员为5000～10000人 取中间数7500人，按照人均面积26平米计算（见附表），需要建设面积195000方，容积率2.0，占地约97500≈10万方

因此，将行政用地由现在的16万方调整为10万方，建筑体量为20万方

级别 建筑面积（m 2/人） 备注

一级办公用房 26-30 编制定员超过400人时，应取下限 二级办公用房 20-24 编制定员超过400人时，应取下限 三级办公用房

16-18

编制定员超过400人时，应取下限

附表：各级党政机关办公用房人均建筑面积指标

市场容量预测结果/行政办公需求预测