我国房地产公司财务分析-万科集团为例

一、杜邦分析体系对万科集团的财务分析

笔者结合万科集团在2014年-2017年披露的财务数据，统计出该集团公司在这四年时间里的各项财务指标，然后对其进行层层分解分析。以下是万科集团在2014-2017年各项财务指标表：

表1 万科集团各项财务指标表

（一）净资产收益率总体趋势分析

非财务因素和财务因素都会对企业的经营状况造成影响，对于公司的经营状况杜邦分析的评价分析更加的全面，权益报酬率是杜邦分析中最为核心的指标，其所具有的综合性较强。在对万科集团的财务状况进行分析的时候可以分解该集团企业的净资产收益率。

图1 2014年-2017年万科集团净资产收益率变动趋势图

从上图能够非常清晰的看出，万科集团在2014年-2017年这四年时间里前三年的净资产收益率保持稳定小幅增长状态，但是在2016年却出现了大幅下降趋势。万科集团的净资产收益率出现这样明显的下降除了受到行业整体发展影响之外，还与万科自身发展战略和上

升的处于结算中的装修房比例有关。在2014年-2016年万科集团通过对向城市配套服务商转型，经营业务结构发生了不小的变化。但是在该公司的净资产收益率中其物业服务营业收入在2017年还同比增长了百分之七十，而房地产营业收入同比下降了将近百分之十，房地产营业收入作为万科集团主要营业收入构成部分，其大幅度下降将直接造成万科集团的净资产收益率降低，从侧面也反映出该公司在2017年的房产销售上存在着一些问题。

（二）销售净利率总体趋势分析

企业销售收入与企业净利润的比例就是销售净利润，其主要是将企业获得净利润的能力进行体现，即企业营业净利润率的提升直接影响了企业的盈利能力。将企业销售净利率提高的方法主要有可以从将各项成本开支降低和营业收入扩大这两方面入手。企业销售收入的净利润是通过销售净利润来反映，企业收入收益程度是所主要反映的内容。通过分析万科集团的销售净利率，能够对中信证券的成本费用和盈利能力有更加清晰的认识。

图2 2014年-2017年万科集团销售净利率变化趋势图

表2成本费用比较表

表3 成本费用占营业收入百分比表

图3 成本费用占营业收入百分比图

从图2 我们能够看到在2014年-2017年的万科集团的销售净利率呈现出先下降后上升的趋势，在2014年-2016年万科集团的销售净利率在一直下降，在2016年-2017年万科集团的销售净利率才逐渐呈现出上升趋势。下降的销售净利率并不利于集团企业的偿债能力和持续经营能力。通过对万科集团在2014-2017年的成本费用占营业收入的百分比变化趋势分析，发现集团企业管控其成本费用尤其是营业成本的能力对该公司的销售净利率有着直接营销。万科集团在2014年-2016年的营业收入在持续上涨，在2016年甚至到达了两千四百亿元的营业收入，但是在2017年该公司的营业收入急速下降，只有一千一百亿元左右，并且在2017年万科集团的净资产收益率最低，由此可见万科集团的营业收入直接影响了该公司

的净资产收益率。在2017年该公司的期间费用尽管有所下降，但是其占据营业收入的比例与前几年相比却出现了不同程度的上升，由此可见在2017年万科集团的成本费用控制也出现了一定问题。

（三）总资产周转率总体趋势分析

企业资产运营效率反映的关键因素就是总资产周转率，总资产周转率体现了运营期间企业利用资产的效率和管理资产的质量，同时还能够将企业资金流转的速度反映出来。评价和对比企业的总资产周转率，能够对比企业各个季度之间的总资产运营效率，从而能发展同行业内其他企业与该企业在资产利用方面的差距，以便企业能够将自身市场占有率提高、积极创新、将企业的潜能深入挖掘出来，并将企业的资产利用效率提高。一般而言，企业具有越强的运营能力，企业就具有越快的总资产周转速度。以下是对万科集团的总资产周转率的相关数据分析：

图4 2014-2017年万科集团存货与总资产对比图

图5 2014年-2017年万科总资产周转率变化趋势图

从图4 和图5我们能够非常清楚的看到万科集团的总资产周转率在2016、2017年两年都呈现出下降趋势，尤其是在2017年该公司的总资产周转率明显下降。从图4能够看到在2916年和2017年万科集团的存货资产增长幅度远远低于该公司的总资产增长幅度。万科集团作为一个房地产企业，该公司的持续发展潜力与该公司的存货项目储备规模之间存在着较大联系，一旦该公司的出现周转存货不利，这样公司将会有资金周转以及资金支出的压力，对公司的生产经营的正常维持都会造成一定影响。从2014年-2017年万科的发展战略来看，该公司已经对产品的开发较为注重，不断艰难集团公司开发房地产的速度，就是为了能够将公司的存货周转率提高。这也与我国近几年实施的供给侧改革政策香文化，进一步保障了公司的净资产收益率。在2017年万科集团的存货量占据公司总资产的比例已经大幅下降，但是由于房地产行业整体发展情况不是非常良好，公司在营业收入较低的情况下其长期借款和短期借款的数额还有不同程度的增加，尤其是长期借款，该公司在2017年的长期借款金额为771.47亿元，与2016年同期564.06亿元的长期借款相比同比增长了36.77，直接影响该公司的总资产周转率，由此可见万科集团在负债结构上还需要进行调整。

（四）权益乘数总体趋势分析

权益乘数体现的是企业所有者权益与总资产之的相关性。它是资产与负债之间的比例，反映了企业财务杠杆大小。前提是资产总额确定，负债总额越高，权益乘数数值就越大，说明企业投入的资本在企业资产所占比重就越小，企业具有负债程度越高，企业可以利用杠杆收益越大，同时也使企业面临着较大的财务风险。企业的盈利能力与企业的资产运作有着一

定关系。企业的资产主要有负债和股东投资这两方面构成。对于一个公司而言合理负债是可以的，但是如果不能够在合理的区间内对企业的负债进行控制，这样负债的最大效用将会无法得到发挥，企业的还债压力可能就会由于过高的负债而出现，最终出现资不抵债、资金链断裂的情况。以下是2014年-2017年万科集团的权益乘数趋势变化图。

图6 2014-2017年万科集团权益乘数变化趋势图

表4万科集团权益乘数等指标对比表

从图6和表4能够看出万科集团在2014-2017年的权益乘数一直居高不下，并且还连续四年保持持续上升的趋势，这充分说明万科集团在2014-2017这四年时间里将财务杠杆的作用充分的发挥了出来。但是从该公司的净资产收益率来看，该公司在2017年选择的举债经营决策并没有发挥太大的作用在经营效率提升方法，企业近几年的负债总额一直在增加，每年的负债总额的增长率都超过了百分之二十，但是负债能够利用的财务杠杆空间却逐渐缩小。

在对万科集团的负债结构进行分析之后能够发现，在万科集团的负债总额中流动负债所占的比例一直都比较高，在2014年-2017年这几年时间里其流动负债占负债总额的比重