物业设备设施管理培训教材

《物业设备设施管理》学习辅导
一、结构
第一讲物业设备设施管理基础
第二讲设施设施中大修规定
第三讲节能管理
第四讲工程部经理的管理责任
第一讲
物业设备设施管理基础
一、物业设备管理的意义和目标
1、物业设备概述
什么是物业设备设施？
物业设备即包括室内设备，也包括物业红线内的室外设备与设施，具体主要有给排水、供电、供暖、消防、楼控、监控、通风、电梯、空调、燃气供应以及通信网络等设备，这些设备构成了物业的主体，是物业全方位管理与服务的有机组成部分。

2、物业设备管理的意义
管理、使用好物业设备、设施有以下几个方面的意义：
(1)物业设备管理在人们提供良好的工作、学习及生活环境中，起到基础性管理的
作用，并提供了有力保障。

(2)物业设备管理是实现物业高效率发挥使用功能，促进物业与设备现代化、规范
化的强有力手段。

(3)物业设备管理是提高现有设备、设施性能与完好率，延长设备使用寿命，节约
资金投入，保障设备安全运行的保证。

(4)物业设备管理是卫生、环境建设与物质文明建设起到保驾护航的作用。

(5)物业设备管理能强化物业管理企业的基础建设。

3、物业设备管理的目标
用好、管好、维护好、检修好、改造好现有设备，提高设备的利用率及完好率，是物业设备管理的根本目标。

衡量物业设备管理质量的两个指标：
A-----设备有效利用率， %；
B-----设备的完好率， %；
4、物业设备是否完好的标准为：
（1）零部件完整齐全
（2）设备运转正常
（3）设备技术资料及运转记录齐全
（4）设备整洁，无跑、冒、滴、漏现象
（5）防冻、保温、防腐等措施完整有效
二、物业设备管理的内容
（1）物业设备基础资料的管理
（2）物业设备运行管理
（3）物业设备维修管理
（4）物业设备更新改造管理
（5）备品配件管理
（6）固定资产（设备）管理和工程资料的管理等
1、物业设备基础资料的管理
注：主要包括设备原始档案、设备技术资料以及政府职能部门颁发的有关政策、法规、条例、规程、标准等强制性文件。

（1）设备原始档案
设备原始档案包括：
a)设备清单或装箱单
i.设备发票
ii.产品质量合格证明书
iii.开箱验收报告
iv.产品技术资料
v.安装施工、水压试验、调试、验收报告
b)设备技术资料
设备技术资料包括：
i.设备卡片
ii.设备台帐
iii.设备技术登录薄
iv.竣工图
v.系统资料
c)政府职能部门颁发的有关政策、法规、条例、规程、标准等强制性文件
2、物业设备运行管理
**物业设备的运行管理实际上包括了物业设备技术运行管理和物业设备经济运行管理两部分。

一是：设备的运行在技术性能上始终处于最佳状态
(1)针对设备的特点，制定科学、严密切实可行的操作规程。

(2)对操作人员进行专业的培训教育。

对政府规定的某些需持证上岗的工种，
必须严格要求持证上岗。

(3)加强维护保养工作。

(4)设备中的仪表、（如压力表、安全阀等）、安全附件必须定期校验，确保灵
敏可靠。

(5)对运行中的设备不能单凭经验用直观的方法来管理，而应在运行状态下的监
测和对故障进行技术诊断的基础上，做深入、透彻、准确的分析。

(6)对事故的处理要严格执行“三不放过”原则。

即事故原因未查清不放过、对
事故责任者未处理不放过、事故后没有采取改善措施不放过。

二是：从设备的购置到运行、维修与更新改造中，寻求以最少的投入得到最大的经济效益，即设备的全过程管理的各项费用最经济。

设备的经济运行管理，可从以下几个方面进行：
零部件；（3）确定修理的部位、部件及修理时间；（4）安排检修计划。

（4）物业设备的计划检修
*对在用设备，根据运行规律及计划点检的结果可以确定其检修间隔期。

以检修间隔期为基础，编制检修计划，对设备进行预防性修理，这就是计划检修
*实行计划检修，可以在设备发生故障之前就对它进行修理，使设备一直处于完好能用状态。

计划检修工作一般分为小修、中修、大修和系统大修4种。

（5）计划检修和维护保养的关系
*设备管理应建立“维护保养为主，计划检修为辅”的原则。

4、物业设备更新改造管理
在使用设备时特别要注意的是，只要通过技术改造能达到同样的目的的，一般就不采用设备更新方式。

备品配件的管理
*运转类的零部件将要磨损、老化，从而降低了设备的技术性能。

*需用新的零部件更换已磨损老化的零部件，在检修之前就把新的零部件准备好，这就是备品配件管理的基本原则。

*备品配件管理工作的目的是，既要科学地组织备件储备，及时满足设备维修的需要，又要将储备的数量压缩到最低的限度，降低备件的储备费用，加快资金周转。

5、固定资产（设备）管理
*固定资产是指使用年限在一年以上，单位价值在规定标准以上，并在使用过程中保持原有物质形态的资产，包括房屋及建筑物、机器设备、运输设备、工具等。

*不属于生产经营主要设备的物品，单价值在2000以上，并且使用期限超过两年的，也应当作为固定资产管理。

固定资产管理应考虑的几个问题：
*固定资产（设备）的利用程度：利用率和生产率两个指标。

*设备折旧：参考同类，根据设备情况以及技术进步程度。

*设备的报废
*固定资产的管理要求：
A、保证其完整无缺。

B、提高其完程度和利用效果。

C、正确核定其需用量。

D、正确计算其折旧额，计划性地计提折旧。

F、进行其投资预测。

6、工程资料的管理
1) 资料管理的目的和意义
2) 物业工程资料的分类目录
A、竣工验收资料
B、设备管理资料
C、二次装修设备改造变更资料
3）工程资料管理的方法:文件档案管理和电脑管理两大类。

4）工程资料管理的要求：
A、归档：要求和时间
B、保管：严格做到“七防”（防火、盗、高温、潮、虫，尘及有害气体）；
每年年底一次特别清理。

三、物业设备管理制度、
*现代物业管理都是专业化管理，最主要的内容就是要建立一套完整的管理制度。

物业管理的规章制度有下列三大类：
（1）技术规程方面的制度
A、物业设备接管验收制度
B、物业设备的安全操作规程
C、物业设备的保养维修规程
（2）管理工作方面的制度
A、物业设备预防性计划维修保养制度
B、设备运行管理制度：包括巡视抄表制度，安全运行制度，经济运行制度，
文明运行制度。

C、工具领用保管制度
（3）、责任方面的制度
A、各专业，技术工种及管理岗位责任制度
B、值班制度
C、交接班制度
D、报告记录制度
四、物业设备管理的要求标准
*设备管理体制
(1)、企业负责人管理职责
(2)、设备管理部门及其人员配备
（3）、健全必要的管理制度
（4）、技术经济指标应达到同行业或上级主管部门规定的要求
*设备技术与经济管理
（1）、设备前期管理
（2）、固定资产管理
（3）、设备技术管理
（4）、设备经济管理
（5）、设备使用与维护管理
（6）、设备检修管理
（7）、动力房管理
（8）、特种设备管理
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第二讲设备设施大中修规定
一、供电系统设施设备的大中修
（1）设施设备大中修的依据
1 ．《建筑电气工程施工质量验收规范》（GB 50303 )
2. 《电气装置安装工程电气设备交接试验标准》（GB 50150 )
3 ．《供配电系统设计规范》（GB5o052 )
4 ．《 1oKv 高压配电柜使用维护说明书》
5 ．《 10Kv 变压器使用维护说明书》
供电系统设备设施的大中修
（2）中修的确定及项目内容
1．设备设施中修确定的条件
部分解体修理和更换少量的部件，零部件更换率一般为10﹪～20﹪.
2.设备设施中修的项目内容
是指对设备进行正常、定期的全面检修，部分解体修理和更换少量的零部件，保证设备正常运转并能够恢复、达到应有的标准以技术要求。

供电系统设备设施的大中修
（3）．大中修的确定及项目内容
1．设备设施大修确定的条件
对设备进行全面检修、全部解体，零部件更换率一般不超过30﹪.
2．设备设施大修的项目内容
对设备定期进行全面检修、全部解体，更换主要部件或修理不合格的零部件，修复设备的附件以及翻新外观，是设备基本恢复原有性能。

供电系统设备设施的大中修
（4）高压供电系统主要设备设施大中修参考周期
Ａ、符合以下条件者可考虑变压器大修：
1 ．在运行中发现配电变压器有缺陷或异常，危及安全运行，又不能在现场进
行处理者。

2 ．配电变压器平均负荷率持续在80 ％以上，且测量绝缘水平有明显下降趋势
者。

3 ．运行年限已达到设计使用寿命（一般为20 年），且长期处于80 ％以上重
载运行者。

4 ．在运行中遭受多次过电压，二次短路电流冲击等需进行吊芯检查者。

5 ．属技术改进项目需要大修解决者。

Ｂ、断路器
根据实际使用条件并结合产品设备手册要求，断路器操作次数等主要参数达到生产厂家技术文件中约定条件者应进行检查和测试，依据测试结果确定是否进行大中修，以保证其工作可靠性。

供电系统设备设施的大中修
（5）设施设备大中修的工作内容
1、管理目标
Ａ．提高管理价值，使管理区域内设备保值、增值；
Ｂ．延长设备使用寿命，为客户节约资金；
Ｃ．使设备在良好工况下运行。

二、电梯大中修的确定及项目内容
1、电梯中修的确定条件
A、出对个别零部件在不需拆卸的前提下其清洗、加润滑油、拧紧电气接线端子的螺栓等外，均需进行拆卸检查。

B、需拆检电梯传动部件和机械电气安全装置，需更换有异常声响或磨损的零件，以及拆修部分电气元件。

C、新装电梯在使用2年以上的且使用十分频繁的。

凡符合上述1、2、3三条中任何一条者，即可算为中修项目。

2、电梯中修项目内容
A、电梯的机械部件中修项目内容
1）清洗曳引机涡轮减速机和调换减速箱内的齿轮油。

2）调换曳引机蜗杆轴伸处的石面盘根或耐油橡胶封圈。

3）调换曳引机涡轮减速箱盖与箱体之间的密封垫圈或重新涂抹封圈。

4）调换电磁制动器闸瓦的石棉刹车带，并调整闸瓦与制动轮的间隙小于等于0.5mm，并使间隙均匀。

5）调整和整修层矫门的联动部分，调整更换层矫门滑轮及更换门扇下端、滑块。

6）调整电磁制动器的制动弹簧压缩力。

7）限速器上卡绳压块的调整或更换。

8）检查和调整轿厢安全钳楔块与导轨之间间隙为2到3mm，并使间隙保持均匀一致。

9）检查和调整限速器钢丝绳与安全钳连杆的连接情况，并检查和调整限速器钢丝绳的张紧及伸长状况。

10）调整和调换轿厢、对重的导靴及靴衬。

11）检查和调整曳引钢丝绳的松紧度，若轿厢在最高层的层楼平面位置是，对重底部与对重缓冲器顶面之间小于100mm时，应截短曳引钢丝绳的伸长部分，使该间距在尺寸范围内。

12）检查和调整门刀与层门机械钩子锁滚轮的啮
合状况，并调整锁钩的锁紧合状况。

13）调整或更换导靴靴衬，修锉导轨上的划痕，并重新校正导轨。

B、电梯的电气部分中修项目内容
主控制及信号继电器屏上继电器、接触器触点的整修或更换，或更换整个继电器、接触器。

1）检查和拧紧各接触器、继电器上的接线螺栓。

2）检查和调整方向机械联锁的可靠性。

3）检查和调整井道内各限位开关动作可靠性及动作位置。

4）检查和调整井道内各磁性开关工作的可靠性。

5）检查和更换轿厢操作箱、各层厅外呼按钮箱上的按钮元件、开关及电气元件。

6）检查和更换信号指示灯的灯泡及灯座。

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7）动力回路的信号照明回路的绝缘电阻的测量和处理。

8）对乘客电梯、集选控制的有/无司机电梯，应检查门保护和超载、满载控制的动作可靠性。

9）对直流电梯、闭环控制的交流调速电梯应检查和调整测速装置作用可靠性；整修或调换测速机的电刷和清除其整流子的灰精粉。

10）对直流电梯的直流电动机和发电机的整流子和碳刷进行清洗整修或更换。

11）检查和调整电梯的起动舒适感和平层停车准确度。

在上述各项中有60%---70%及以上需于以检查、更换和调整的，则既可属电梯中修程度。

Ｃ、电梯大修的确定及项目内容
电梯大修的确定
1）电梯已中修2次以上的。

2）电梯虽然未中修，但正式投入使用已达5-6年的。

3）电梯发生过重大事故，其主要部件严重受损的。

凡符合上述1、2、3三条件中的任何一条时，宜安排进行电梯大修。

Ｄ、电梯大修项目内容
电梯的机械部件大修项目内容
1）涡轮减速机的拆修
a、调整和铲刮涡轮蜗杆齿侧间隙，如磨损量过大，即需要更换涡轮副。

b、调整或更换涡杆轴伸出端的轴承及石棉盘根。

c、更换涡杆轴的后门头平面轴承。

d、整修或更换减速器滑动轴承。

e、若涡杆减速箱的箱体、箱盖铸件有严重变形或有裂痕等，则应予以更换或修补。

２）电磁制动器的拆修、清洗、更换刹车皮，调整间隙。

３）若曳引电动机有异常摩擦声，起制动电流明显增大，轴向窜动增大，空载电流明显增大，则应予以更换为同型号、同规格的电动机。

４）限速器的拆修和动作速度的整定并加封纪急记。

５）限速器钢丝绳的清洗，截去伸长部分，并检查和润滑其张紧轮的转动部分。

６）调换安全钳的楔块，并调整其与导轨面的间隙均匀，并保证间隙在2-3mm之内；
并用检修速度试验安全钳动作的可靠性。

７）清洗导轨，更换严重变形的轿厢导轨或用增加导轨撑架方法调整其垂直度和平行度。

８）轿厢的整形或更换部分严重变形的矫壁。

９）拆修自动门机或更换同型号尺寸的自动门整机或更换门电机。

１０）整修或更换矫内的装潢。

１１）调整层轿门的连动性，检查和调换层、轿门滑轮和调换严重变形的层、轿门门扇。

１２）更换或重新车削导向轮、轿厢轮、对重轮的绳槽，拆洗其轮轴，更换并润滑轴承。

１３）彻底检查并清洗油压缓冲器，更换缓冲器油。

１４）调整或更换轿厢门的安全板、光电保护器或电子保护器。

１５）对集选控制电梯需检查轿厢的满载、超载装置的动作可靠性。

１６）轿厢及层、轿门的喷漆。

１７）调整和更换轿厢、对重的导靴及其靴衬。

１８）截短伸长的曳引钢丝绳或更换断丝严重的曳引钢丝绳。

电梯的电气部分的大修项目内容
1）更换控制屏上继电器、接触器或控制屏重新接线。

2）由于电梯控制功能的增加而重新调换控制屏。

3）调换或更换个别层楼的门电锁接点。

4）调换井道各限位保护开关的动作位置，并更换个别开关元件。

5）矫内和层外各层的操作箱、按钮箱中的元件及布线的整理等等。

6）更换电线管内的导线。

7）检查动力电路、照明及信号电路的绝缘电阻。

8）检查或更换随行电缆的段股或外表老化的电缆线。

9）检查或更换信号指示系统的功能及元件。

10）对直流电梯、交流调速电梯尚需检查和更换电机碳刷、整流子的清洗及车削等以及其输出电压、电流等参数是否变化大。

11）对于有选层器的电梯应检查或更换选层器。

12）检查和调整更换严重烧蚀的主电源开关及熔断丝等。

13）检查和调整电梯整机性能，使之达到原设计要求。

14）检查和调整电梯的各项功能，使之达到原设计要求。

在上述各项各条中有60%--70%予以检查、更换、调整的，则既可属电梯大修程度。

三、空调系统的大中修
1、制冷机寿命的减少的六个基本影响因素
A、开/关周期的次数；
B、运行时间；
C、平均负荷；
D、最初安装或最后一次大修后起算时间；
F、空气泄漏和净化的程度；
G、设备日常维护保养得水平；
这些因素的前提是压机得到正确的维护。

2、基本标准
一个标准型制冷压缩机在需要对其损耗的零件进行大修之前基本上可以运行5-10 9
年，制冷机使用接近实际理想状态的程度在决定压缩机的寿命方面起到了主要的作用，由于几乎没有制冷机是在理想状态下工作，因此，大多数压缩机在它们一旦到达目标年龄时都需要进行预防的大、中修。

3、大中修周期与工作内容
A、中修
1)周期：一般运行3-5年或实际运行5000-10000小时。

B、中修内容：
1)机体内外清洗，重新按规定进行组装；
2)对机组各部装配标准进行校验；
3）对制冷剂进行检查，净化处理，按标准加入；
4）按标准重新加入润滑油；
5）检查校验各种计量、监视与测量装置；
6）对脱漆或锈蚀部位进行除锈、补漆；
7）检查合格后试运行；
C、大修
1）大修周期：一般为使用5-10年或实际运行10000-20000小时。

D、大修内容
1）对机组进行全部解体、检查、修理或更换已失效的零、部件；
2)有必要时对基础进行重新校验、调整；
3）机体内外清洗，重新按规定进行组装；
4）对机组各部装配标准进行校验；
5）对制冷剂进行检查、净化处理，按标准加入；
6）按标准重新加入润滑油；
7）检查校验各种计量、监视与测量装置；
8）全部进行除锈油漆；
9）检查合格后试运行。

四、给排水系统大、中修
1、中修的确定和项目内容
A、水泵等电机设备的轴承更换；
B、阀门的更换；
C、管道腐蚀严重局部更换；
D、蓄水池的修补；
E、人渗池、雨水口、雨水检查井的修补；
F、渗水地面的修补；
2、大修的确定及项目内容
A、水泵等电机线圈的更新。

B、电控柜的更新。

C、管道腐蚀严重全部更换。

D、渗水地面的更新。

E、蓄水罐的更新。

F、雨水井、人渗井、弃流设备的新。

五、消防系统的大中修
1、消防设备设施的大中修界定
就消防系统而言，设备可分为两大类，一类是电器部分：包括消防配电和消防自动报警系统。

另一类是灭火设备：包括水灭火系统、泡沫灭火系统、气体灭火系统、干粉灭火系统、正压送风和排烟设备和防火卷帘设备等。

因此，对物业管理区域内的消防系统涉笔大中修的界定与其它系统有所不同。

A、消防设备的中修
中修是对设备进行部分解体、修理或更换不封主要零件与基准件，或修理使用期限等于或下于修理间隔周期的零件；同时要检查整个机械，紧固所有机件，消除扩大的间隙，校正设备的基准，以保证机器设备能恢复和达到应有的标准和技术要求。

B、消防设备的大修
大修是对设备进行定期的，包括更换主要零部件的全面检修工程，即通过更换，恢复其主要零部件，恢复设备原有精度、性能和生产效率而进行的全面修理。

C、消防各系统设备设施大修的分类说明
1）消防报警联动控制系统：均由消防部门认可的专业生产企业提供的井口或国产品牌产品，工作原理大同小异，但其各生产企业的产品不具有通用性和可替代性。

当系统不能正常、准确地接收报警和发出各种联动输出信号，原产品功能已不能满足设计和使用要求，或因生产企业产品停产、无法保证提供系统设备备件时，则需要考虑对消防报警系统设备进行升级或对系统进行更新换代。

2）消防供水设备设施：大修工程主要是对各部位进行拆卸、清洗、调整，对老化或损坏严重的设备、配件更换。

a）水泵：解体检查叶轮、轴、轴承、壳体及密封件等，更换损坏的部件。

大修后应能满足正常使用要求。

b）电机：解体检查。

c）管道：发现总水表与分水表流量相差较大时，应检查暗管，发现损坏应立即更换。

锈蚀严重的管段应更换，局部出现砂眼、滴水应修复。

d）高、底位水箱：许多消防水箱与建筑物的生活水箱共用，因此，应注意，水箱内壁应完好、光滑平整，修复或更换破损的水箱并做好防腐。

水箱出现局部变形应修复或更换。

e）阀门：阀门应启闭灵活，启闭不灵活应修理或更换。

消防系统的逆止阀必须拆卸检查，应符合性能要求。

f）消火栓灭火系统：包括消火栓泵和电机、压力罐、水管、阀门、消火栓等设备。

大修界定参见五.1条。

g）自动喷水灭火系统：包括喷头、报警阀组、水流指示器、压力开关、末端试水装置、管道和供水设备组成。

大修界定参见五.1条。

3）防排烟系统：正压送风分机、排烟风机、排烟防火阀、防火阀。

a）风机：当风机出现异常噪音或经检测试风道的出口风压不能达到设计要求时，需要对风机进行大修。

ｂ）防火阀：应保证排烟防火阀、防火阀的开启灵活，排烟防火阀配套装置故障无法修复或防火体、叶片出现问题时，则需要进行更换。

4）防火分区防火卷帘门、防火门。

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a)当防火门出现变形不能正常关闭时，则需要对防火门进行修理，甚至更换。

b)防火卷帘包括底座、帘片、导轨、轴承、按钮、电机、控制箱、烟感、温感等
设备出现问题时，则需要进行更换。

5）消防应急照明、灭火器材应急照明中使用的蓄电池，外观变形、电压低于规定正常值或电压正常，但不能额定的工作电流、已超出蓄电池的使用寿命的情况，则需更换。

六、设施设备的大中修管理制度
将损坏严重，使用年限较长的设备通过更换或维修部件来恢复设备原有的性能，为正确拟定大中修方案、减少执行过程中的偏差，做到适时、合理维修及更换配件，执行此项制度。

1、设备大中修费用不能超过当前市场上同类设备的重置价值；
2、设备中修周期依据日常维护保养记录制定；
3、设备大修时间依据中修周期及结果确定；
4、依据维修设备的设计说明和使用手册来执行大、中修工作计划；
5、应提出计划，通过上级批准后安排施工；
6、设备的大、中修及更新改造前后应出具设备性能指标评价报告；
7、设备大、中修工程原则上应与专业维修公司签订专业维修工作合同；
8、物业工程技术人员要负责设备大、中修工作的监督并做好记录；
9、大、中修完成后，要将各项技术指标进行试验，并填写报告；
10、验收通过后，设备大中修工作终结。

供电系统设备设施的大中修
七、设备报废标准的探讨
1 ．设备大修费用超过设备重置费用的50 ％以上。

2 设备的技术与质量标准：
l ）设备运行可靠性和技术性能落后，不能满足客户使用要求的最低标准和需要，导致客户大量投诉或者严重投诉的；
2 ）长期使用，主要部件已经损坏老化且购不到配件；运行成本或维护成本大大增加，重置后首次中修前即可收回更新成本的；
3 ）因事故或其他原因造成损坏，不能修复或无修复价值。

3 ．设备的安全与环境标准：
l ）超过安全使用期限，存在安全隐患的设备；
2 ）不符合国家颁布的环境使用标准在现有技术条件下又不能改造达标的设备。

4 ．国家明确规定应淘汰的设备。

5 ．能效达不到国家规定的设备设施。

第三讲节能管理
空调系统节能要求
1、空调运行人员应掌握系统的实际能耗情况，应接受相关部门的审计，应
定期调查能耗分布状况和分析节能潜力，提出节能和改造建议。

2、应根据系统的冷（热）负荷及能源供应等条件，经技术经济比较，按节
能原则，制定合理的运行方案。