农村房屋拆迁案例八：旧村改造下的违法拆迁

农村房屋拆迁案例八：旧村改造下的违法拆迁
一、案件事实概要
2005年10月，江苏省徐州市泉山区关庄、韩山、中院北地区的580亩集体土地被徐州市国土资源局按“国有土地使用权挂牌转让”方式，以7000万元的超低价格卖与徐州市XX房地产开发有限公司。

2005年12月，徐州市泉山区政府出台“关庄集体土地上的旧村改造拆迁安置办法”，要求村民整体搬迁，每户40平方米的房屋安置，多余面积则按1500元每平方米进行货币补偿。

由于村民一致反对，此次拆迁失败。

2006年3月，徐州市建设局在徐州市国土资源局《建设用地许可证》缺失的情况下向XX房地产开发有限公司颁发了《拆迁许可证》，并在关庄张贴“国有土地上的关庄社区拆迁”公告。

2007年3月，XX房地产开发有限公司将拆迁许可证续期，并委托XXX房屋拆迁安置公司（三级资质，依《江苏省城市房屋拆迁实施单位资质管理办法》此类单位仅能拆迁3万平方米以下的房屋）具体实施阔达6.2万平方米的关庄一期拆迁项目。

经强行评估，村民的房屋价格仅为2160元每平方米（同等地段的二手房市场价介于每平米3500元与3800元之间）。

就此，另一番“嘉禾事件”开始在关庄拉开序幕。

——委托农村拆迁律师前后
自2007年4月一期拆迁项目动迁开始，多数关庄住户顶不住压力，签定了不平等的拆恰补偿协议，腾房搬迁，但依然有40来户决定捍卫自己的合法权益。

关里英（化名）、关政和（化名）、关碧清（化名）就是这样的所谓“钉子户”。

关里英的房屋建筑面积约计600平方米，关政和的房屋建筑面积约计270平方米，关碧清的房屋建筑面积约计310平方米。

同年6月，徐州市建设局行政裁决庭受理了XXX房屋拆迁安置公司的行政裁决申请，并于7月做出行政裁决书，裁决对被申请人，即被拆迁人实习货币补偿，其中，关里英家的补偿款为125.5万，关政和家的补偿款为59万，关碧清家的补偿款为63.8万。

裁决书的送达，意味着在很近的未来，这些被拆迁户的房屋将会被合法地强拆掉。

然而，在这些被拆迁户的眼中，这场拆迁，这场以旧村改造为名，以商业开发为实的拆迁，却是如此的不合法、不公平。

于是，关里英、关政和、关碧清等16户被拆迁户决心从北京找专业维权律师来维护他们被侵犯的权利。

2007年8月伊始，北京在明律师事务所杨在明律师律师便正式介入关庄拆迁案。

自踏上关庄土地的那一刻开始，隐约中已然预见，京外的拆迁维权，难度系数将远远大于京内办案。

但无论怎样，最大限度地维护当事人的利益，扶正倾斜的正义天平将是律师执业永恒的宗旨。

二、办案掠影
办案第一辑：紧急避险，听证会上的辩法析理
在现阶段拆迁中，继拆迁裁决作出之后，强拆听证会是合法强拆前的最后一道法律程序。

接受委托之后不久，便如预期接到了听证通知书。

审慎对待听证会，是化解强拆风险的必经途径。

8月下旬，听证会如期召开，听证会场被200来号人填塞得熙熙攘攘。

听证过程中，杨在明律师直指关庄拆迁法律程序的重大疏漏，举之如，XXX房屋拆迁安置公司的资质、评估公司的资质、挂牌集体土地属违法、拆迁手段恶劣等八大方面。

一番辩法析理之后，主
持听证会的徐州市建设局作出了中止听证会的决定。

一个月以后，在第二次听证会预召开的前一天傍晚，委托人方收到听证通知书，显然，这一次，律师将无从出席听证会……通过电话“授机宜”，关庄维权队伍形成了应对方案。

按照应对方案，委托人们成功地将违背正常程序的第二次听证会陷入“难产”，暂时阻却了强拆令的到来。

办案第二辑：主动出击，拆迁行政裁决的三次审判
应对听证会是一种被动状态下的反击式权利救济方式。

从被动转为主动，是维权制胜的一大关键。

古语云：“兵来将挡，水来土掩”。

关庄拆迁案中，经过一系列调查取证，杨律师发现由徐州市建设局作出的拆迁裁决书存在着事实认定错误，法律法规适用错误，违反法律程序。

于是，委托人诉至徐州市云龙区法院，请求予以撤销该合法性不足的拆迁行政裁决书。

行政诉讼难胜诉在地方法院体现的更为充分。

尽管杨在明律师在开庭审理中详陈了裁决应予撤销的种种客观因素及法律依据，败诉的结果却似乎来得那么顺其自然。

上诉，是其不二法门的选择！
9月底，杨律师代为上诉至徐州市中级法院，要求撤销一审判决书，并撤销被上诉人徐州市建设局作出的裁决书。

为支持这一主张，杨律师指出，被上诉人就关庄拆迁项目核发的《拆迁许可证》违法；核发后至争议发生时《拆迁许可证》已失效；一审第三人徐州市XX 房地产开发有限公司在庭审中提交的证据材料缺乏真实性；一审法官规避当事人要求回避的法定权利，严重程序违法。

这一次，上诉人一方总算摆脱了行政诉讼败诉命运之纠缠，二审法院裁定撤销一审判决，并发回重审。

于是，拆迁行政裁决进入了第三次审判。

由于第三辑所谈的拆迁许可证之可诉性的发现与运用， 2008年2月，拆迁裁决的第三
次审判正式告一段落。

办案第三辑：峰回路转，起诉拆迁许可证
拆迁许可是拆迁行政裁决的前置行政行为，因而在司法机关未对拆迁行政裁决的效力进行终审认定时，是允许进行起诉的。

由于在办案过程中进一步掌握了涉案拆迁许可证的违法材料——核发机关徐州市建设局未履行法定审查义务，拆迁补偿资金不足且没有如实到位，杨律师另行对拆迁许可证提起行政诉讼。

办案第四辑：风云突变，摆脱委托人的刑事困境
在当前中国中，有不少热点，其中一热就是“上访热”，而很多的“上访热”又缘起于“拆迁热”。

关庄一案中亦出现了被拆迁户上访的插曲。

2007年9月下旬，关碧清与其他9名被拆迁户自发北上天安门上访。

很快，这10名上访者被带回徐州，关碧清被以涉嫌聚众扰乱公共秩序罪执行逮捕，3名被行政拘留，其他则被强制参加街道办事处开办的所谓“拆迁学习班”。

经由关碧清家属的委托，杨在明律师担当起救人于危难之际的重任。

一系列法律运作之后，徐州市公安局泉山分局对关碧清做出了取保候审决定。

至此，委托人的人生自由困境得以摆脱。

办案第五辑：深层挖掘，复议“征地”
拆迁维权类似于一场战役，往往越深入“作战”越能运筹帷幄。

经过了前面四辑的维权策略后，杨在明律师挖掘出一个办案思路，即向江苏省政府提出“征地”复议。

关庄地区为集体土地，但其拆迁流程却按照国有土地拆迁实施，这就涉及到“征地”问题。

征地批复权
限最低由省级政府掌握，而关庄拆迁项目中并没有这道批复的程序。

因此，复议“征地”成为新的维权筹码。

三、律师说法
关庄拆迁案的代理依然在现在进行时态，那40来户坚持着的被拆迁户守住了他们的栖息之所，而拆迁人开具的补偿价格已经由介入之初的2700元每平米上升到4000元每平米。

总结已采取的法律运作措施，其内在的核心办案精神可提炼为以下几点：
第一，被拆迁户的团结。

拆迁一般为区域性拆迁，所以一次拆迁活动必然会有大量被拆迁户的产生。

倘若这些被拆迁户能够团结起来，那么整体维权的效果将优于个体维权的效果。

当然，维权整体的形成以及秩序化需要一定经验的引导。

就本案而言，被拆迁人集体维权的最明显效果体现在听证会的过程中，尤指第二次非正常程序听证会的破产，不得不归功于委托人所形成的集体维权同盟。

第二，以小见大。

所谓以小见大，就是需要用心发现案件的某些起决定性作用的特质，而通常这些特质可能不那么起眼，但一旦找到这些特质并加以运用，对于维权成败将会起到很大的影响。

细数一下关庄拆迁案中的“小”特质：关庄的土地性质系集体还是国有、拆迁许可证的有效期限、拆迁项目实施单位的拆迁资质等均是决定着强拆令终不得发的重要因素。

第三，重视听证会。

凡拆迁案已到达拆迁裁决已做出的情形，那么，听证会应当慎重对待。

多数被拆迁户对听证会持轻视态度，认为它其不了实质性的作用。

这是不可取的！一套完整的拆迁程序，从立项到强拆，虽会存在不同的行政主体，但其相互之间有一定的联系性。

这种潜在的联系性决定了听证会的重要性。

回味办理江苏徐州关庄拆迁案八个月以来的点滴，可以概括为“险境环生”！不过，正
是这种“险境环生”映射着我国拆迁大潮中涌现出来的各种权利侵犯与权利救济间博弈的真实境况。

但也正是在对这种“环生险境”的屡屡攻克尝试中，拆迁的大环境，以及司法机关、行政机关、拆迁律师、开发商、被拆迁户等大环境下的各类主体才得以亦步亦趋走向成熟。